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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juin 2026, n° 24/15757

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 8 août 2000, la société Foncière Investissement, aux droits de laquelle est venue la SCPI Pierre [Z], a donné à bail à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7]-[Adresse 8] (à l'angle des trois rues), à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2000, pour une destination exclusive d’agence bancaire et assurance.

Le 11 octobre 2013, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 85.200 euros HT et HC. 

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2021, la société Pierre [Z] a signifié à la société la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] un congé pour le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer de 93.309,36 euros hors charges, hors taxes par an.

Le 28 juin 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] a fait signifier à la société Pierre [Z] un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 70.000 euros HT HC à compter du 1er juillet 2022.

Puis, par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] a assigné la société Pierre [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 70.000 euros par an HT et HC.

Aux termes de son mémoire en demande n° 2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 10 avril 2026, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« - fixer le loyer dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] 14 à la Société PIERRE [Z] au titre du bail renouvelé portant sur les locaux loues sis [Adresse 9], à compter du 1er juillet 2022, à la somme de 70.000,00 € HT/HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;
- ordonner que les trop-payes de loyers réglés depuis le 1er juillet 2022 produiront intérêts de droit à compter du 1er juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;
- juger que les intérêts échus sur les trop-payes de loyers réglés depuis le 1er 
juillet 2022, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;
- subsidiairement, si par extraordinaire le Juge des Loyers Commerciaux estimait ne pas disposer de tous les éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des locaux loues au 1er juillet 2022, ordonner une expertise,
- dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à la Société PIERRE [Z] à la somme de 70.000,00 € HT/HC par an, et, subsidiairement, a celle de 88.990,00 € HT/HC par an ;
- condamner la Société PIERRE [Z] a payer e la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- débouter la Société PIERRE [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;
- rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la Société PIERRE [Z] aux entiers dépens de l’instance. »


Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 19 décembre 2025, la société Pierre [Z] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« À titre principal :

- DIRE ET JUGER que le renouvellement du bail commercial entre la société PIERRE [Z] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] portant sur des locaux commerciaux situés au sein de l'immeuble sis, [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 10], est intervenu le 1er juillet2022 ;
- DIRE ET JUGER que la surface des locaux loués doit être fixée à 161,80 m²P ;
- DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ;
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s'élève à la date du 1er juillet2022, à la somme annuelle de 88.990 € hors charges et hors taxes ;
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 88.990 € hors charges et hors taxe par an, à compter du 1er juillet2022 ;

A titre subsidiaire : 

Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le Juge des loyers commerciaux considérerait qu'il ne peut fixer loyer de renouvellement, sans recourir à une expertise, il lui est demandé de :

- ORDONNER une mesure d'instruction conformément aux dispositions de l'article R. 145-30 du Code de commerce ;

Et en conséquence,

- DESIGNER un expert avec mission de :
o se rendre sur place,
o visiter les lieux,
o se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
o déterminer s'il s'est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes I à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce de nature à écarter l'application du plafonnement du loyer,
o évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2021, date de renouvellement du bail, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce,
- DIRE que l'Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts près du Tribunal de céans ;
- DIRE que l'Expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat, greffe de la juridiction de céans dans le mois de sa saisine,
- DIRE qu'en cas de difficultés, l'Expert saisira le Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ;
- FIXER, à titre provisionnel, le loyer dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4], au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet2022, à la somme annuelle de 88.990 €, et ce, pendant la durée de l'expertise jusqu'à la décision à intervenir qui sera indexée sur l'indice du coût de la construction conformément à l'article < Indexation > de l'avenant de renouvellement du bail du 11 octobre 2013 ;

En tout état de cause :

- DEBOUTER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] de l'intégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à payer à la société PIERRE [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais de l'expertise ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. »


Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026, mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 11] (à l'angle de trois rues), à [Localité 7], à compter du 1er juillet 2022. Il convient de constater le principe de cet accord.

Elles s’accordent sur la fixation du loyer à la valeur locative du bail mais s’opposent sur le montant de la valeur locative pour fixer le loyer de renouvellement.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce.

En outre, selon l’article L.145-36 du même code, « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

L’article R.145-11 du code de commerce dispose que « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables. »

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R 145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] fournit au soutien de sa demande une expertise amiable établie par M. [S] [E] lequel estime que l’emplacement des locaux est correct pour l’activité exercée mais qu’il s’agit d’un secteur d’habitation à la commercialité limitée. Elle fait valoir que l’expert estime la surface réelle des locaux à 188,80 m² et la surface pondérée à 161,80 m²P ; que le loyer plafond calculé par la bailleresse dans son mémoire à hauteur de 106.668,95 euros est inexact et qu’il s’établit à 98.039,80 euros HT et HC, montant facturé depuis le 1er juillet 2022 ; qu’en prenant l’indice des loyers commerciaux comme indice de référence conformément à l’article L. 145-34 et non l’indice du cout de la construction, le loyer plafond est encore inférieur ; qu’en toute hypothèse, la valeur locative est inférieure au loyer demandé et réglé depuis le 1er juillet 2022 ; que l’expert consulté a recueilli de nombreuses références locatives et estimé la valeur locative unitaire à 475 euros/m²P, soit 76.855 euros pour le local, outre 3.240 euros par an au titre des trois places de parking, soit une valeur locative totale de 495 euros/M²P/HT/HC/an, soit 80.095 euros par an ; que l’évaluation retenue par la bailleresse en ne tenant compte que de certaines références citées dans le rapport de M. [E], à hauteur de 550 euros/m²P doit être écartée ; que la taxe foncière à hauteur de 2.958 euros en 2023 doit être déduite de la valeur locative ; que l’expert a omis d’ajouter un abattement au titre des charges de copropriété transférées au locataire, lesquelles justifient un abattement de 10 %, soit une valeur locative de 70.000 euros par an HT et HC. Elle estime qu’une expertise judiciaire pourrait être ordonnée à titre subsidiaire.

La société Pierre [Z] fait valoir que le loyer plafond s’établit à 106.668,95 euros par application de l’indice du coût de la construction et que la valeur locative n’est que très peu inférieure à ce montant ; que le loyer doit être fixé à la valeur locative et que les locaux sont implantés dans un secteur bénéficiant d’une bonne commercialité et bien desservie ; que la refacturation de la taxe foncière au locataire ne doit pas conduire à minorer la valeur locative puisqu’il s’agit d’un usage dans les grandes zones commerciales ; qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement au titre des charges de copropriété ; qu’elle retient la surface pondérée proposée dans le rapport d’expertise produit par la locataire ; que la valeur locative doit être fixée à 550 euros / m²P, soit 88.990 euros HC et HT. A titre subsidiaire, elle estime qu’une expertise pourrait être ordonnée.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4], demanderesse à l’instance ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code : Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros. 

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.


Sur la fixation du loyer provisionnel

La société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] estime qu’au regard de la valeur locative estimée des locaux, il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme de 70.000 euros pour la durée de la procédure.

La société Pierre [Z] s’oppose à cette demande.

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.


Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part la société civile de placement collectif immobilier PIERRE [Z] et d’autre part, la société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4], portant sur les locaux sis [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 11] (à l'angle de trois rues), à [Localité 7], à compter du 1er juillet 2022,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :


Madame [X] [F]
[Adresse 12]
01.84.25.04.10 - [Courriel 1]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2022,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2027 ; 

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13], Paris [Adresse 14]) jusqu’au 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 octobre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [W] [H]
STELLA MEDIATION
[Adresse 15]
01 42 22 81 09 - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu'à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 16 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/15757
N° Portalis 352J-W-B7I-C6VG7

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Décembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [X] [T]]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Médiateur : [W] [H]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Localité 3]





JUGEMENT 
rendu le 16 Juin 2026

DEMANDERESSE

Société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110



DEFENDERESSE

Société civile de placement collectif immobilier PIERRE [Z]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 14 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 8 août 2000, la société Foncière Investissement, aux droits de laquelle est venue la SCPI Pierre [Z], a donné à bail à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7]-[Adresse 8] (à l'angle des trois rues), à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2000, pour une destination exclusive d’agence bancaire et assurance.

Le 11 octobre 2013, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 85.200 euros HT et HC. 

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2021, la société Pierre [Z] a signifié à la société la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] un congé pour le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer de 93.309,36 euros hors charges, hors taxes par an.

Le 28 juin 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] a fait signifier à la société Pierre [Z] un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 70.000 euros HT HC à compter du 1er juillet 2022.

Puis, par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] a assigné la société Pierre [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 70.000 euros par an HT et HC.

Aux termes de son mémoire en demande n° 2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 10 avril 2026, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« - fixer le loyer dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] 14 à la Société PIERRE [Z] au titre du bail renouvelé portant sur les locaux loues sis [Adresse 9], à compter du 1er juillet 2022, à la somme de 70.000,00 € HT/HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;
- ordonner que les trop-payes de loyers réglés depuis le 1er juillet 2022 produiront intérêts de droit à compter du 1er juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;
- juger que les intérêts échus sur les trop-payes de loyers réglés depuis le 1er 
juillet 2022, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;
- subsidiairement, si par extraordinaire le Juge des Loyers Commerciaux estimait ne pas disposer de tous les éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des locaux loues au 1er juillet 2022, ordonner une expertise,
- dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à la Société PIERRE [Z] à la somme de 70.000,00 € HT/HC par an, et, subsidiairement, a celle de 88.990,00 € HT/HC par an ;
- condamner la Société PIERRE [Z] a payer e la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- débouter la Société PIERRE [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;
- rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la Société PIERRE [Z] aux entiers dépens de l’instance. »


Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 19 décembre 2025, la société Pierre [Z] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« À titre principal :

- DIRE ET JUGER que le renouvellement du bail commercial entre la société PIERRE [Z] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] portant sur des locaux commerciaux situés au sein de l'immeuble sis, [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 10], est intervenu le 1er juillet2022 ;
- DIRE ET JUGER que la surface des locaux loués doit être fixée à 161,80 m²P ;
- DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ;
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s'élève à la date du 1er juillet2022, à la somme annuelle de 88.990 € hors charges et hors taxes ;
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 88.990 € hors charges et hors taxe par an, à compter du 1er juillet2022 ;

A titre subsidiaire : 

Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le Juge des loyers commerciaux considérerait qu'il ne peut fixer loyer de renouvellement, sans recourir à une expertise, il lui est demandé de :

- ORDONNER une mesure d'instruction conformément aux dispositions de l'article R. 145-30 du Code de commerce ;

Et en conséquence,

- DESIGNER un expert avec mission de :
o se rendre sur place,
o visiter les lieux,
o se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
o déterminer s'il s'est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes I à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce de nature à écarter l'application du plafonnement du loyer,
o évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2021, date de renouvellement du bail, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce,
- DIRE que l'Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts près du Tribunal de céans ;
- DIRE que l'Expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat, greffe de la juridiction de céans dans le mois de sa saisine,
- DIRE qu'en cas de difficultés, l'Expert saisira le Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ;
- FIXER, à titre provisionnel, le loyer dû par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4], au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet2022, à la somme annuelle de 88.990 €, et ce, pendant la durée de l'expertise jusqu'à la décision à intervenir qui sera indexée sur l'indice du coût de la construction conformément à l'article < Indexation > de l'avenant de renouvellement du bail du 11 octobre 2013 ;

En tout état de cause :

- DEBOUTER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] de l'intégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à payer à la société PIERRE [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais de l'expertise ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. »


Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026, mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.



*

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 11] (à l'angle de trois rues), à [Localité 7], à compter du 1er juillet 2022. Il convient de constater le principe de cet accord.

Elles s’accordent sur la fixation du loyer à la valeur locative du bail mais s’opposent sur le montant de la valeur locative pour fixer le loyer de renouvellement.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce.

En outre, selon l’article L.145-36 du même code, « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

L’article R.145-11 du code de commerce dispose que « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables. »

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R 145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] fournit au soutien de sa demande une expertise amiable établie par M. [S] [E] lequel estime que l’emplacement des locaux est correct pour l’activité exercée mais qu’il s’agit d’un secteur d’habitation à la commercialité limitée. Elle fait valoir que l’expert estime la surface réelle des locaux à 188,80 m² et la surface pondérée à 161,80 m²P ; que le loyer plafond calculé par la bailleresse dans son mémoire à hauteur de 106.668,95 euros est inexact et qu’il s’établit à 98.039,80 euros HT et HC, montant facturé depuis le 1er juillet 2022 ; qu’en prenant l’indice des loyers commerciaux comme indice de référence conformément à l’article L. 145-34 et non l’indice du cout de la construction, le loyer plafond est encore inférieur ; qu’en toute hypothèse, la valeur locative est inférieure au loyer demandé et réglé depuis le 1er juillet 2022 ; que l’expert consulté a recueilli de nombreuses références locatives et estimé la valeur locative unitaire à 475 euros/m²P, soit 76.855 euros pour le local, outre 3.240 euros par an au titre des trois places de parking, soit une valeur locative totale de 495 euros/M²P/HT/HC/an, soit 80.095 euros par an ; que l’évaluation retenue par la bailleresse en ne tenant compte que de certaines références citées dans le rapport de M. [E], à hauteur de 550 euros/m²P doit être écartée ; que la taxe foncière à hauteur de 2.958 euros en 2023 doit être déduite de la valeur locative ; que l’expert a omis d’ajouter un abattement au titre des charges de copropriété transférées au locataire, lesquelles justifient un abattement de 10 %, soit une valeur locative de 70.000 euros par an HT et HC. Elle estime qu’une expertise judiciaire pourrait être ordonnée à titre subsidiaire.

La société Pierre [Z] fait valoir que le loyer plafond s’établit à 106.668,95 euros par application de l’indice du coût de la construction et que la valeur locative n’est que très peu inférieure à ce montant ; que le loyer doit être fixé à la valeur locative et que les locaux sont implantés dans un secteur bénéficiant d’une bonne commercialité et bien desservie ; que la refacturation de la taxe foncière au locataire ne doit pas conduire à minorer la valeur locative puisqu’il s’agit d’un usage dans les grandes zones commerciales ; qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement au titre des charges de copropriété ; qu’elle retient la surface pondérée proposée dans le rapport d’expertise produit par la locataire ; que la valeur locative doit être fixée à 550 euros / m²P, soit 88.990 euros HC et HT. A titre subsidiaire, elle estime qu’une expertise pourrait être ordonnée.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4], demanderesse à l’instance ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code : Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros. 

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.


Sur la fixation du loyer provisionnel

La société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] estime qu’au regard de la valeur locative estimée des locaux, il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme de 70.000 euros pour la durée de la procédure.

La société Pierre [Z] s’oppose à cette demande.

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.


Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



*


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part la société civile de placement collectif immobilier PIERRE [Z] et d’autre part, la société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4], portant sur les locaux sis [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 11] (à l'angle de trois rues), à [Localité 7], à compter du 1er juillet 2022,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :


Madame [X] [F]
[Adresse 12]
01.84.25.04.10 - [Courriel 1]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2022,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2027 ; 

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13], Paris [Adresse 14]) jusqu’au 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 octobre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [W] [H]
STELLA MEDIATION
[Adresse 15]
01 42 22 81 09 - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu'à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 16 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

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Mise à jour de la source le 2026-06-16T18:58:16.641Z.