notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 21 avril 2026, n° 25/08986

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/08986 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAOXW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
25 Juillet 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 21/04/2026
à Me BRAULT et Me [Localité 2] 

Expert : [D] [K]]

[2] CCC à M. [C] et Mme [Z]

[Adresse 1] - 01.45.44.51.46

Médiatrice : [B] [Z]
[Adresse 2] - 06 62 45 98 52 - [Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 21 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JENA’S FOOD
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Catherine VERGNE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0254





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 18 mars 2016, la SCI SARATOGA aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 5], a donné à bail commercial à la SARL JENA’S FOOD, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], pour une durée de neuf années, à compter du 18 mars 2016, moyennant un loyer annuel initial en principal de 180.000 euros. 

Les locaux sont composés d’un local commercial avec une boutique au rez-de-chaussée et des annexes, et un logement également au rez-de-chaussée.

La destination est la suivante : Restauration rapide et traditionnelle, import-export de produits alimentaires. Les parties ont également convenu que les locaux loués peuvent également être affectés à l’activité de PRET-A-PORTER ET ACCESSOIRES sous réserve de l’accord préalable écrit du bailleur. 

La SARL JENA’S FOOD exploite un commerce de restauration sous l’enseigne « King Falafel Palace ».

Par avenant au contrat de bail en date du 30 juillet 2019, il a été notamment décidé entre les parties que le loyer serait désormais versé de manière mensuelle et à terme échu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2025 reçue le 10 mars 2025, la SARL JENA’S FOOD a adressé à la SCI [Adresse 5] une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 18 mars 2025. 

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 10 juin 2025 par la SCI [Localité 1] CENTRE, la SARL JENA’S FOOD a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal de 127.097 euros hors charges et hors taxes, estimant que la valeur locative était inférieure au loyer pratiqué et au loyer plafonné à la date du renouvellement.



Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2025, la SARL JENA’S FOOD a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant le bénéfice de son mémoire préalable en demande, aux fins de : 
- Juger, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel ;
- Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal de 127.097 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application ; 
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 150.000 € en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L.145-57 du Code de commerce ; 
- Condamner la SCI [Localité 1] CENTRE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoire notifié par lettre recommandée reçue le 13 février 2026, la SCI [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de : 
- Juger que compte-tenu du déplafonnement, le loyer doit être fixé à la valeur locative ;
- Fixer le montant du loyer renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal au minimum de 243.397 € HT/HC et au plafond de 346.839,64 € HT/HC, sauf à parfaire ;
A titre subsidiaire, si des abattements devaient être consentis, 
- Fixer le montant du loyer renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal au minimum de 240.661,30 € HT/HC et au plafond de 352.379,14 € HT/HC, sauf à parfaire ;
Dans tous les cas, 
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la présente demande et ensuite capitalisés par application de l’article 1342-2 du Code civil ; 
A titre infiniment subsidiaire, si une mesure d’instruction était ordonnée, 
- Rejeter la demande de fixation du loyer provisionnel annuel à la somme de 150.000 € en principal ;
- Condamner la SARL JENA’S FOOD aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, mise en délibéré au 14 avril 2026, puis prorogée au 21 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

*
MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 9] [Localité 5] à compter du 18 mars 2025.

Il conviendra de constater le principe de cet accord.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L. 145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du code de commerce.

En l’espèce, la SARL JENA’S FOOD fournit au soutien de sa demande une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins auprès du cabinet COLOMER EXPERTISES qui estime la valeur locative à 134.000 euros en principal, en retenant une surface réelle de 282,8 m2 et une surface pondérée de 83,72 m2B, et un prix unitaire de 1.600 euros/m2B pour la partie commerciale. Pour la partie habitation, l’expert amiable propose un prix unitaire de 28 euros/m2/mois, pour une surface de 12,18 m2, soit un loyer annuel de 4.092 euros pour la partie habitation. La demanderesse estime qu’il y a lieu de déduire la taxe foncière au réel, un abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité, un abattement de 1% au titre du remboursement de l’ensemble des charges de copropriété et non seulement des charges récupérables, un abattement de 1% au titre de l’assurance de l’immeuble, un abattement de 2% au titre de l’interdiction de la location-gérance, une majoration de 3% au titre du droit à terrasse, une majoration de 7% au titre des travaux de percement du mur ouvrant sur les locaux voisins du [Adresse 3], un abattement de 5% au titre de la clause d’accession en fin de jouissance. 

La SCI [Adresse 5] retient la même surface pondérée que la locataire, mais conteste le rapport d’expertise amiable produit par la locataire en considérant que les références fournies seraient inopérantes car portant sur des locaux non comparables aux locaux considérés, tant au niveau de la destination du bail que de leur emplacement. Elle estime que la valeur locative unitaire de la partie commerciale doit être évaluée entre 2.819 euros/m2B et 4052 euros par m2B, et la valeur locative de la partie habitation doit être évaluée à 37 euros/mois, soit une valeur locative estimée entre 243.397 euros et 346.839,64 euros par an, HT et HC. Elle conteste les abattements et majorations proposés par la locataire. Elle estime ainsi que la valeur locative n'est en tout état de cause pas inférieure au dernier loyer contractuel de 224.647 euros par an.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable si elle n’est corroborée par aucun autre élément justificatif.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de chacune des parties pour moitié, les deux parties ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : * Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code : * Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu=il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.
Selon l’article 1533-3, * le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

La SARL JENA’S FOOD estime qu’au regard de la valeur locative estimée des locaux (127.097 euros) et du loyer courant de 224.647 euros HT, il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme de 150.000 euros pour la durée de la procédure.

La SCI [Adresse 5] s’oppose à cette demande au regard de la valeur locative estimée.

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

*




PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part la SCI [Localité 1] CENTRE et d’autre part, la SARL JENA’S FOOD portant sur les locaux sis [Adresse 10], Paris [Adresse 11] arrondissement, à compter du 18 mars 2025,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [D] [C]
[Adresse 1]
01.45.44.51.46 - [Courriel 2]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux [Adresse 10] à [Localité 6] et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu=en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* de rechercher la valeur locative à la date du 18 mars 2025 des lieux loués situés [Adresse 10] à [Localité 6], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 18 mars 2025,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027 ; 

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 12] à Paris 17ème arrondissement) jusqu’au 15 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [Z]
[Adresse 2]
06 62 45 98 52 - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 21 avril 2026, 

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/08986 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAOXW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
25 Juillet 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 21/04/2026
à Me BRAULT et Me [Localité 2] 

Expert : [D] [K]]

[2] CCC à M. [C] et Mme [Z]

[Adresse 1] - 01.45.44.51.46

Médiatrice : [B] [Z]
[Adresse 2] - 06 62 45 98 52 - [Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 21 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JENA’S FOOD
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Catherine VERGNE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0254





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 18 mars 2016, la SCI SARATOGA aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 5], a donné à bail commercial à la SARL JENA’S FOOD, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], pour une durée de neuf années, à compter du 18 mars 2016, moyennant un loyer annuel initial en principal de 180.000 euros. 

Les locaux sont composés d’un local commercial avec une boutique au rez-de-chaussée et des annexes, et un logement également au rez-de-chaussée.

La destination est la suivante : Restauration rapide et traditionnelle, import-export de produits alimentaires. Les parties ont également convenu que les locaux loués peuvent également être affectés à l’activité de PRET-A-PORTER ET ACCESSOIRES sous réserve de l’accord préalable écrit du bailleur. 

La SARL JENA’S FOOD exploite un commerce de restauration sous l’enseigne « King Falafel Palace ».

Par avenant au contrat de bail en date du 30 juillet 2019, il a été notamment décidé entre les parties que le loyer serait désormais versé de manière mensuelle et à terme échu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2025 reçue le 10 mars 2025, la SARL JENA’S FOOD a adressé à la SCI [Adresse 5] une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 18 mars 2025. 

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 10 juin 2025 par la SCI [Localité 1] CENTRE, la SARL JENA’S FOOD a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal de 127.097 euros hors charges et hors taxes, estimant que la valeur locative était inférieure au loyer pratiqué et au loyer plafonné à la date du renouvellement.



Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2025, la SARL JENA’S FOOD a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant le bénéfice de son mémoire préalable en demande, aux fins de : 
- Juger, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel ;
- Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal de 127.097 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application ; 
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et subsidiairement à compter de la saisine du Juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 150.000 € en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L.145-57 du Code de commerce ; 
- Condamner la SCI [Localité 1] CENTRE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoire notifié par lettre recommandée reçue le 13 février 2026, la SCI [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de : 
- Juger que compte-tenu du déplafonnement, le loyer doit être fixé à la valeur locative ;
- Fixer le montant du loyer renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal au minimum de 243.397 € HT/HC et au plafond de 346.839,64 € HT/HC, sauf à parfaire ;
A titre subsidiaire, si des abattements devaient être consentis, 
- Fixer le montant du loyer renouvelé au 18 mars 2025 à la somme annuelle en principal au minimum de 240.661,30 € HT/HC et au plafond de 352.379,14 € HT/HC, sauf à parfaire ;
Dans tous les cas, 
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la présente demande et ensuite capitalisés par application de l’article 1342-2 du Code civil ; 
A titre infiniment subsidiaire, si une mesure d’instruction était ordonnée, 
- Rejeter la demande de fixation du loyer provisionnel annuel à la somme de 150.000 € en principal ;
- Condamner la SARL JENA’S FOOD aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, mise en délibéré au 14 avril 2026, puis prorogée au 21 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

*
MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 9] [Localité 5] à compter du 18 mars 2025.

Il conviendra de constater le principe de cet accord.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L. 145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du code de commerce.

En l’espèce, la SARL JENA’S FOOD fournit au soutien de sa demande une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins auprès du cabinet COLOMER EXPERTISES qui estime la valeur locative à 134.000 euros en principal, en retenant une surface réelle de 282,8 m2 et une surface pondérée de 83,72 m2B, et un prix unitaire de 1.600 euros/m2B pour la partie commerciale. Pour la partie habitation, l’expert amiable propose un prix unitaire de 28 euros/m2/mois, pour une surface de 12,18 m2, soit un loyer annuel de 4.092 euros pour la partie habitation. La demanderesse estime qu’il y a lieu de déduire la taxe foncière au réel, un abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité, un abattement de 1% au titre du remboursement de l’ensemble des charges de copropriété et non seulement des charges récupérables, un abattement de 1% au titre de l’assurance de l’immeuble, un abattement de 2% au titre de l’interdiction de la location-gérance, une majoration de 3% au titre du droit à terrasse, une majoration de 7% au titre des travaux de percement du mur ouvrant sur les locaux voisins du [Adresse 3], un abattement de 5% au titre de la clause d’accession en fin de jouissance. 

La SCI [Adresse 5] retient la même surface pondérée que la locataire, mais conteste le rapport d’expertise amiable produit par la locataire en considérant que les références fournies seraient inopérantes car portant sur des locaux non comparables aux locaux considérés, tant au niveau de la destination du bail que de leur emplacement. Elle estime que la valeur locative unitaire de la partie commerciale doit être évaluée entre 2.819 euros/m2B et 4052 euros par m2B, et la valeur locative de la partie habitation doit être évaluée à 37 euros/mois, soit une valeur locative estimée entre 243.397 euros et 346.839,64 euros par an, HT et HC. Elle conteste les abattements et majorations proposés par la locataire. Elle estime ainsi que la valeur locative n'est en tout état de cause pas inférieure au dernier loyer contractuel de 224.647 euros par an.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable si elle n’est corroborée par aucun autre élément justificatif.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de chacune des parties pour moitié, les deux parties ayant intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : * Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code : * Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu=il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.
Selon l’article 1533-3, * le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

La SARL JENA’S FOOD estime qu’au regard de la valeur locative estimée des locaux (127.097 euros) et du loyer courant de 224.647 euros HT, il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme de 150.000 euros pour la durée de la procédure.

La SCI [Adresse 5] s’oppose à cette demande au regard de la valeur locative estimée.

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*




PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part la SCI [Localité 1] CENTRE et d’autre part, la SARL JENA’S FOOD portant sur les locaux sis [Adresse 10], Paris [Adresse 11] arrondissement, à compter du 18 mars 2025,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [D] [C]
[Adresse 1]
01.45.44.51.46 - [Courriel 2]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux [Adresse 10] à [Localité 6] et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu=en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* de rechercher la valeur locative à la date du 18 mars 2025 des lieux loués situés [Adresse 10] à [Localité 6], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,
* de rechercher le montant du loyer plafonné au 18 mars 2025,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de concilier les parties,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027 ; 

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 12] à Paris 17ème arrondissement) jusqu’au 15 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [Z]
[Adresse 2]
06 62 45 98 52 - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1], le 21 avril 2026, 

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-30, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce 1533, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1342-2, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34, code de commerce R145-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-21T18:40:45.973Z.