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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 25 juin 2026, n° 26/04880

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 30 septembre 2005, M. [K] [Y] a donné à bail commercial à la société STARBUCKS COFFEE FRANCE, aujourd’hui dénommée CAFE SIRENE FRANCE, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 30 septembre 2005 au 29 septembre 2014 et un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par acte sous seing privé du 27 mai 2015, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de neuf années du 30 septembre 2014 au 29 septembre 2023 et un loyer annuel de 132.000 euros hors taxes et hors charges. 

La destination des locaux stipulée au contrat de bail est la suivante : 

« - à titre principal : l’activité de café, salon de thé, restauration rapide, vente sur place et à emporter notamment par guichet ouvert sur l’extérieur de café, de boissons de 1er ou 2ème catégorie, de snacks, de confiserie, de sandwichs, de pâtisserie. 
- à titre accessoire : vente de produits dérivés à l’activité de STARBUCKS COFFEE FRANCE, vente de produits marketing STARBUCKS COFFEE FRANCE, vente de disques audio, machine à café ainsi que fourniture directement ou indirectement de prestations diverses à la clientèle notamment dans les domaines multimédia et informatique, spectacles et connexions internet. ». 

La société CAFE SIRENE FRANCE exerce son activité à l’adresse susvisée dans des locaux faisant l’objet de deux baux, le second bail lui ayant été consenti par un tiers.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2024, la société CAFE SIRENE FRANCE a sollicité de M. [K] [Y] le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel de 77.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 septembre 2024, M. [K] [Y] a informé la société CAFE SIRENE FRANCE qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024, mais qu’il contestait le montant du loyer annuel proposé et demandait la fixation du loyer de renouvellement selon la variation de l’indice. 

Par mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 20 mars 2025 par M. [K] [Y], la société CAFE SIRENE FRANCE a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme de 74.585 euros hors charges et hors taxes.

C’est dans ces circonstance que par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2026, la société CAFE SIRENE FRANCE a assigné M. [K] [Y] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.


Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société CAFE SIRENE France demande au juge des loyers commerciaux de :

« - Fixer le prix du loyer du Bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 74 585 € hors taxes et hors charges par an, 

A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des Loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024, 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 74 585 € hors taxes et hors charges pendant la durée de l’instance, 

En toute hypothèse :

- Dire que les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, 
- Condamner Monsieur [K] [Y], propriétaire des locaux loués, à payer à la société CAFE SIRENE FRANCE :

les dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui pourra être désigné, et la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-57 du code de commerce, la société CAFE SIRENE FRANCE se réfère à l’estimation de la valeur locative des locaux loués qu’elle a fait réaliser par Mme [P] [H], expert immobilier près la cour d'appel de Paris. Elle indique que selon l’expert la superficie des locaux peut être fixée à 152,10 m² et pondérée, en application de la Charte de l’expertise, à 92,63 m²B. Elle ajoute que compte tenu des caractéristiques des locaux, à savoir leur assez bonne situation au regard de l’activité de salon de café exercée, la bonne desserte du site par les transports en commun, l'importance du linéaire de façade, la bonne qualité de construction apparente de l'immeuble, les larges trottoirs permettant des places en terrasse, mais aussi la configuration pénalisante des surfaces développées sur deux niveaux reliés, leur repartition sur deux baux distincts avec deux propriétaires et l’absence de gaine d'extraction limitant les possibilites de cession, outre les prix pratiqués dans le voisinage selon les références relevées et mentionnées par l’expert, la valeur locative de renouvellement unitaire peut s’estimer à 800 euros/m²B, soit une valeur locative annuelle totale de 74.104 euros. 

La société CAFE SIRENE FRANCE ajoute qu’il y a lieu ensuite d’appliquer un abattement de 4 % au titre des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives, un abattement de 8 % pour tenir compte de l’accession au départ du preneur qui exclut la prise en compte des travaux d’agencement qu’elle a exécutés depuis son entrée dans les lieux, une majoration de 8 % au titre du droit de terrasse à ciel ouvert d’une capacité de 16 places assises environ et d’une majoration de 8 % pour mise en communication des locaux sous expertise avec une surface mitoyenne, outre de déduire l’impôt foncier qui lui est refacturé à hauteur de 2.415 euros. 

Elle en conclut que la valeur locative s’élève à un montant de 74.585 euros et qu’il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2024 à cette somme. 


Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 15 avril 2026, M. [K] [Y] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« - FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal au minimum de 156 550,76 € HT et HC ;
- DEBOUTER la société CAFE SIRENE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et mémoires ;
- CONDAMNER la société CAFE SIRENE FRANCE au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».

M. [K] [Y] invoque que selon la jurisprudence de la Cour de cassation le juge ne peut se fonder sur le rapport d’expertise amiable produit par le preneur car il n’est pas contradictoire et méconnaît le principe de l’égalité des armes et celui des droits de la défense. 

Par ailleurs, M. [K] [Y] conteste la surface retenue par l’expert Mme [H], estimant qu’elle s’évalue à 95 m², ainsi que son évaluation de la surface pondérée, en considérant que l’annexe doit être pondérée selon un coefficient de 0,60, soit une surface pondérée totale de 96,69 m²P. En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, il souligne que le preneur ne communique pas les contrats de bail des locaux qu’il exploite à proximité et se rapporte aux références de loyer qui lui ont été communiquées par le cabinet Maigné-Gaborit-Garraud, expert près la cour d’appel. Il considère que compte tenu notamment de la commercialité dynamique du secteur, la valeur locative unitaire ne saurait être inférieure à 1 250 euros/ m2P. Il déclare qu’il y a lieu d’appliquer ensuite des majorations de 3% compte tenu de la large destination, 5% en raison de la faculté de cession du droit au bail seul à une société du groupe du preneur, 5% au titre de la faculté de sous-location à une société du groupe du preneur au sens large, 10 % compte tenu de la large terrasse, 8% au titre de la mise en communication des locaux loués avec les locaux mitoyens et 3% compte tenu de la liberté pour le preneur d'entreprendre des travaux sans autorisation du bailleur. Il conteste les abattements invoqués par le preneur à l’exception d’un abattement au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur qu’il évalue à 3%. Ainsi, il retient une valeur locative annuelle de 158 329,87 euros et en conclut que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 doit être fixé au loyer en cours inférieur d’un montant de 156 550,76 euros.


L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Selon l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er juillet 2024, par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 26 juin 2024 par la société CAFE SIRENE FRANCE à M. [K] [Y] et de l'acceptation de ce dernier signifiée par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024.

Cela sera constaté.


2- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce.

En l’espèce, si la société CAFE SIRENE FRANCE produit une estimation de la valeur locative réalisée, à sa seule demande, par Mme [P] [H], expert près la cour d’appel, le 16 mai 2024, celle-ci s’avère insuffisante pour déterminer le montant du loyer révisé dès lors qu’elle n’est corroborée par aucun autre élément objectif. 

En outre, M. [K] [Y] conteste les conclusions de l’expert et produit des références de loyer qui lui ont été communiquées par un autre expert, le cabinet Maigné-Gaborit-Garraud.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société CAFE SIRENE FRANCE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé et qui a seule intérêt à voir évaluer la valeur locative.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CAFE SIRENE FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.



3- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 


4- Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du greffe, 

Constate le principe du renouvellement, à compter du 1er juillet 2024, du bail commercial conclu entre M. [K] [Y] et la société CAFE SIRENE FRANCE et portant sur les locaux sis à [Localité 1], [Adresse 5] ;

avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :

Madame [P] [E]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


expert près la cour d’appel,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 1], [Adresse 5], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- tenter de concilier les parties,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; 


Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2027 ; 

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société CAFE SIRENE FRANCE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 6]) au plus tard le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée à l’audience du 19 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, en la personne de :

Madame [X] [V]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il aura adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 25 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 26/04880
N° Portalis 352J-W-B7K-DCQZJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :
27 Février 2026

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [P] [E][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [X] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]





JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.S CAFE SIRENE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Amandine SAHAL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1011



DEFENDEUR

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représenté par Maître Davina SUSINI - LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 15 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 30 septembre 2005, M. [K] [Y] a donné à bail commercial à la société STARBUCKS COFFEE FRANCE, aujourd’hui dénommée CAFE SIRENE FRANCE, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 30 septembre 2005 au 29 septembre 2014 et un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges. 

Par acte sous seing privé du 27 mai 2015, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de neuf années du 30 septembre 2014 au 29 septembre 2023 et un loyer annuel de 132.000 euros hors taxes et hors charges. 

La destination des locaux stipulée au contrat de bail est la suivante : 

« - à titre principal : l’activité de café, salon de thé, restauration rapide, vente sur place et à emporter notamment par guichet ouvert sur l’extérieur de café, de boissons de 1er ou 2ème catégorie, de snacks, de confiserie, de sandwichs, de pâtisserie. 
- à titre accessoire : vente de produits dérivés à l’activité de STARBUCKS COFFEE FRANCE, vente de produits marketing STARBUCKS COFFEE FRANCE, vente de disques audio, machine à café ainsi que fourniture directement ou indirectement de prestations diverses à la clientèle notamment dans les domaines multimédia et informatique, spectacles et connexions internet. ». 

La société CAFE SIRENE FRANCE exerce son activité à l’adresse susvisée dans des locaux faisant l’objet de deux baux, le second bail lui ayant été consenti par un tiers.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 26 juin 2024, la société CAFE SIRENE FRANCE a sollicité de M. [K] [Y] le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel de 77.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 septembre 2024, M. [K] [Y] a informé la société CAFE SIRENE FRANCE qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024, mais qu’il contestait le montant du loyer annuel proposé et demandait la fixation du loyer de renouvellement selon la variation de l’indice. 

Par mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 20 mars 2025 par M. [K] [Y], la société CAFE SIRENE FRANCE a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme de 74.585 euros hors charges et hors taxes.

C’est dans ces circonstance que par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2026, la société CAFE SIRENE FRANCE a assigné M. [K] [Y] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.


Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société CAFE SIRENE France demande au juge des loyers commerciaux de :

« - Fixer le prix du loyer du Bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 74 585 € hors taxes et hors charges par an, 

A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des Loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024, 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 74 585 € hors taxes et hors charges pendant la durée de l’instance, 

En toute hypothèse :

- Dire que les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, 
- Condamner Monsieur [K] [Y], propriétaire des locaux loués, à payer à la société CAFE SIRENE FRANCE :

les dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui pourra être désigné, et la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-57 du code de commerce, la société CAFE SIRENE FRANCE se réfère à l’estimation de la valeur locative des locaux loués qu’elle a fait réaliser par Mme [P] [H], expert immobilier près la cour d'appel de Paris. Elle indique que selon l’expert la superficie des locaux peut être fixée à 152,10 m² et pondérée, en application de la Charte de l’expertise, à 92,63 m²B. Elle ajoute que compte tenu des caractéristiques des locaux, à savoir leur assez bonne situation au regard de l’activité de salon de café exercée, la bonne desserte du site par les transports en commun, l'importance du linéaire de façade, la bonne qualité de construction apparente de l'immeuble, les larges trottoirs permettant des places en terrasse, mais aussi la configuration pénalisante des surfaces développées sur deux niveaux reliés, leur repartition sur deux baux distincts avec deux propriétaires et l’absence de gaine d'extraction limitant les possibilites de cession, outre les prix pratiqués dans le voisinage selon les références relevées et mentionnées par l’expert, la valeur locative de renouvellement unitaire peut s’estimer à 800 euros/m²B, soit une valeur locative annuelle totale de 74.104 euros. 

La société CAFE SIRENE FRANCE ajoute qu’il y a lieu ensuite d’appliquer un abattement de 4 % au titre des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives, un abattement de 8 % pour tenir compte de l’accession au départ du preneur qui exclut la prise en compte des travaux d’agencement qu’elle a exécutés depuis son entrée dans les lieux, une majoration de 8 % au titre du droit de terrasse à ciel ouvert d’une capacité de 16 places assises environ et d’une majoration de 8 % pour mise en communication des locaux sous expertise avec une surface mitoyenne, outre de déduire l’impôt foncier qui lui est refacturé à hauteur de 2.415 euros. 

Elle en conclut que la valeur locative s’élève à un montant de 74.585 euros et qu’il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2024 à cette somme. 


Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 15 avril 2026, M. [K] [Y] demande au juge des loyers commerciaux de : 

« - FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal au minimum de 156 550,76 € HT et HC ;
- DEBOUTER la société CAFE SIRENE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et mémoires ;
- CONDAMNER la société CAFE SIRENE FRANCE au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».

M. [K] [Y] invoque que selon la jurisprudence de la Cour de cassation le juge ne peut se fonder sur le rapport d’expertise amiable produit par le preneur car il n’est pas contradictoire et méconnaît le principe de l’égalité des armes et celui des droits de la défense. 

Par ailleurs, M. [K] [Y] conteste la surface retenue par l’expert Mme [H], estimant qu’elle s’évalue à 95 m², ainsi que son évaluation de la surface pondérée, en considérant que l’annexe doit être pondérée selon un coefficient de 0,60, soit une surface pondérée totale de 96,69 m²P. En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, il souligne que le preneur ne communique pas les contrats de bail des locaux qu’il exploite à proximité et se rapporte aux références de loyer qui lui ont été communiquées par le cabinet Maigné-Gaborit-Garraud, expert près la cour d’appel. Il considère que compte tenu notamment de la commercialité dynamique du secteur, la valeur locative unitaire ne saurait être inférieure à 1 250 euros/ m2P. Il déclare qu’il y a lieu d’appliquer ensuite des majorations de 3% compte tenu de la large destination, 5% en raison de la faculté de cession du droit au bail seul à une société du groupe du preneur, 5% au titre de la faculté de sous-location à une société du groupe du preneur au sens large, 10 % compte tenu de la large terrasse, 8% au titre de la mise en communication des locaux loués avec les locaux mitoyens et 3% compte tenu de la liberté pour le preneur d'entreprendre des travaux sans autorisation du bailleur. Il conteste les abattements invoqués par le preneur à l’exception d’un abattement au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur qu’il évalue à 3%. Ainsi, il retient une valeur locative annuelle de 158 329,87 euros et en conclut que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 doit être fixé au loyer en cours inférieur d’un montant de 156 550,76 euros.


L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 25 juin 2026.


MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Selon l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er juillet 2024, par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 26 juin 2024 par la société CAFE SIRENE FRANCE à M. [K] [Y] et de l'acceptation de ce dernier signifiée par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024.

Cela sera constaté.


2- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce.

En l’espèce, si la société CAFE SIRENE FRANCE produit une estimation de la valeur locative réalisée, à sa seule demande, par Mme [P] [H], expert près la cour d’appel, le 16 mai 2024, celle-ci s’avère insuffisante pour déterminer le montant du loyer révisé dès lors qu’elle n’est corroborée par aucun autre élément objectif. 

En outre, M. [K] [Y] conteste les conclusions de l’expert et produit des références de loyer qui lui ont été communiquées par un autre expert, le cabinet Maigné-Gaborit-Garraud.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société CAFE SIRENE FRANCE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé et qui a seule intérêt à voir évaluer la valeur locative.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CAFE SIRENE FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.



3- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. 

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. 

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 


4- Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du greffe, 

Constate le principe du renouvellement, à compter du 1er juillet 2024, du bail commercial conclu entre M. [K] [Y] et la société CAFE SIRENE FRANCE et portant sur les locaux sis à [Localité 1], [Adresse 5] ;

avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :

Madame [P] [E]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


expert près la cour d’appel,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 1], [Adresse 5], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- tenter de concilier les parties,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; 


Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2027 ; 

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société CAFE SIRENE FRANCE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 6]) au plus tard le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée à l’audience du 19 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, en la personne de :

Madame [X] [V]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il aura adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 25 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:42:06.795Z.