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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 23 juillet 2026, n° 25/12243

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE 

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2006, Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] (ci-après "les consorts [H]") ont donné à bail renouvelé à la société Aberki aux droits de laquelle se trouve à ce jour la S.A.S. Bistro de la Banque (ci-après la société Bistro de La Banque), suite à une cession de fonds de commerce ayant pris effet le 15 décembre 2006, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble édifié [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer principal de 24 335 euros hors taxes et hors charges par an. 

Les locaux, destinés à l’activité de "marchands de vins restaurateur" sont désignés ainsi qu’il suit :
“Au rez-de-chaussée, une grande salle ayant vue sur la [Adresse 10] formant le lot n° 13 ; au sous-sol une cave formant le lot n° 1 à laquelle on accède par un escalier intérieur et une autre cave à laquelle on accède par un escalier situé dans la cour, formant le lot n° 5.
Au sous-sol une cave formant le lot n° 1 de l 'état descriptif de division de l 'immeuble à laquelle on accède par un escalier intérieur et une autre cave à laquelle on accède par un escalier situé dans la cour de ladite maison formant le lot n ° 5 de l'état descriptif de l'immeuble”.

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2014, la société Bistro de La Banque a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2015.


Dans le cadre d’une procédure en fixation judiciaire du loyer une expertise judiciaire a été confiée à M. [S] [F] et par jugement du 17 juin 2021, le loyer du bail renouvelé à compter du ler janvier 2015 a été fixé à la somme de 28 600,59 euros hors taxes et hors charges par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2024, la société Bistro de La Banque a notifié aux consorts [H] une demande de renouvellement de bail commercial, à effet du 1er juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, les bailleurs ont accepté la demande de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel de 58 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée du 31 juillet 2025 réceptionnée le 4 août 2025, les consorts [H] ont notifié à la société Bistro de La Banque un mémoire préalable, conformément aux articles R145-23 et suivants du code de commerce sollicitant à titre principal la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 78 400 euros hors taxes et hors charges.

Puis les consorts [H] ont fait assigner la société Bistro de La Banque devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2026 reçue le 23 mars 2026, les consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux :
“A titre principal :
• de fixer le loyer de renouvellement en valeur locative en application des dispositions de l'article L145-33 et R145-8 du code de commerce ;
• de fixer le montant du loyer en renouvellement au ler juillet 2024 à la somme annuelle de 78.400 € hors taxes et hors charges, en principal, pour les locaux loués;
• d'assortir des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l'assignation délivrée à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière;
• de condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.
À titre subsidiaire :
• il est demandé que soit ordonnée une mesure d'expertise en application de l'article R145-30 du code de commerce et dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 60.000,00 € en principal par an, hors taxes et hors charges.
L'expert aura pour mission de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
visiter les locaux litigieux et les décrire ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne les travaux réalisés par le locataire ;
- rechercher la valeur locative au ler juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des prix couramment pratiqués pour les locaux équivalents à usage de restaurant dans le quartier ;
- rendre compte de tout et donner son avis motivé ;
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
À titre infiniment subsidiaire pour la fixation du loyer provisionnel pendant le cours de l'instance

- de fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 35.468,73 € en principal par an, hors taxes et hors charges.
En tout état de cause :
• de débouter la société BISTRO DE LA BANQUE de ses demandes, fins et prétentions.
• d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] font valoir en substance :
- qu’un débat est intervenu à l'occasion de la précédente procédure judiciaire portant sur la datation des travaux d'envergure réalisés dans les locaux (déplacement de la cuisine, suppression de la réserve au rez-de-chaussée, création d'une salle de restauration au sous-sol, etc...); que s’il n’y a pas lieu de revenir sur ce, il convient de déterminer si les seuls travaux exécutés en 2012 par le preneur et à ses seuls frais sont constitutifs de travaux d'amélioration puisqu'il s'agit dans le cadre de la présente instance d’un second renouvellement ; que l’existence de ces travaux d’amélioration justifie que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2024 soit fixé à la valeur locative, sans application du régime de plafonnement en application de l'article R145-8 du code de commerce,
- que la pondération des locaux doit se faire en appliquant la charte de l’expertise judiciaire en vigueur à la date du renouvellement, de sorte qu’il y a lieu de retenir une surface pondérée de 112,74 m2,
- que la valeur locative de renouvellement peut être justement fixée à la somme annuelle arrondie de 78 400 euros hors charges hors taxes en se référant à un rapport amiable établi à leur demande par M. [Y] [MB].

Aux termes de son dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2025 réceptionnée le 17 octobre 2025, la société Bistro de la Banque demande au juge des loyers commerciaux de :
In limine litis 
- Déclarer irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée en application de l’article 1355 du code civil la demande formulée par les consorts [H],
- Condamner consorts [H] à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Subsidiairement, sur le fond 
- Constater qu’aucun travaux d’amélioration au sens de l’article R145-8 du code de commerce n’a été réalisé. 
En conséquence, 
- Rejeter l’intégralité des demandes des consorts [H] comme étant mal fondées et injustifiées. 
- Fixer le loyer annuel que “doivent verser les consorts [H] à la société Bistro de la Banque” (sic) à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 35.874,83 €, pour le renouvellement de son bail portant sur des locaux sis [Adresse 3] [Localité 3]. 
Infiniment subsidiaire(ment), si le tribunal devait ordonner une mesure d’expertise 
- Condamner les consorts [H] à faire l’avance des frais d’expertise 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
- Condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, la société Bistro de la Banque fait valoir pour l’essentiel :
- que le jugement du 17 juin 2021 a été rendu entre les mêmes parties, concernant un litige portant sur les demandes relatives au déplafonnement sollicité par consorts [H] en raison de travaux réalisés en 1989 et en 2012 ; que la procédure actuelle est initiée par les consorts [H] non pas sur le fondement d’un élément nouveau, mais sur des travaux réalisés en 2012 qui ont déjà été pris en considération dans le jugement du 17 juin 2021 puisque la pièce sur laquelle se fondent aujourd’hui les consorts [H] avait déjà été soumise à l’appréciation du juge ainsi qu’à M. [F], l’expert judiciaire qui avait été désigné à cette époque par le juge des loyers commerciaux ; que dès lors que le jugement du 17 juin 2021, au vu des pièces relatives aux travaux de 1989 et 2012, a rejeté la demande de déplafonnement formulée par les bailleurs, ces derniers ne sauraient être admis à redemander un déplafonnement fondé sur ces mêmes travaux déjà évoqués dans le cadre de la précédente procédure de renouvellement, sous peine de se heurter à l’autorité de la chose jugée,
- que subsidiairement, la demande de déplafonnement est mal fondée en ce que les travaux que la société Bistro de la Banque a fait réaliser en 2012 à ses seuls frais consistent en des travaux d’entretien et ne peuvent en aucune manière être qualifiés de travaux d’amélioration ; qu’en outre aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue ; que le loyer plafonné doit être fixé à la somme annuelle de 35 874,83 euros hors charges et hors taxes.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 et mise en délibéré au 16 juillet 2026, prorogé au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 

Sur le principe de renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour dire que le bail liant les parties a été renouvelé à effet du 1er juillet 2024.

Sur le montant du prix du bail renouvelé

Sur l’irrecevabilité soulevée par la société Bistro de la Banque 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code de procédure civile, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Il est constant que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. 

Lors de la précédente procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 17 juin 2021, lequel est devenu définitif et bénéficie de l’autorité de la chose jugée, les bailleurs avaient demandé le déplafonnement du loyer en invoquant notamment une modification notable des caractéristiques de la chose louée au sens des articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce intervenue au cours du bail expiré; ils soutenaient que la société Bistro de la Banque, sans solliciter leur accord et celui du syndicat des copropriétaires, avait réalisé en 2012 des travaux d’envergure dans les lieux loués ayant modifié ses caractéristiques.

A cette occasion, il est établi qu’il avait été communiqué lors des opérations d’expertise judiciaire menées par M. [F] et devant le juge des loyers commerciaux le devis faisant mention, notamment, des travaux actuellement en litige, lequel devis est de nouveau versé aux débats.

Pour autant, les travaux dont se sont prévalus les consorts [H] dans la précédente instance, consistant en la suppression de la cuisine au rez-de-chaussée et sa transformation en salle de restaurant, le déplacement et l’élargissement de l'escalier vers le sous-sol, la modification de l'emplacement des sanitaires, la création d'une liaison avec le local adjacent pour la cuisine, la suppression du mur de séparation avec la salle de restaurant du local adjacent, la transformation de la partie cave côté escalier en salle de restaurant et la transformation de la partie cave en angle en bureau, sont distincts de ceux invoqués par les bailleurs dans le cadre de la présente instance.
En outre, les consorts [H] sollicitent dans le présent litige le déplafonnement du loyer à raison de travaux d’améliorations réalisés aux frais du preneur susceptibles d’être pris en compte dans le cadre d’un second renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2024.
Il s’ensuit que tant l’objet que la cause du litige sont différents de ceux ayant donné lieu au jugement du 17 juin 2021 aux termes duquel le juge des loyers commerciaux avait jugé que les bailleurs ne démontraient pas de façon indiscutable que les travaux dont ils se prévalaient alors avaient été réalisés au cours du bail expiré.

La fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société Bistro de la Banque sera donc rejetée.

Sur le prix du bail renouvelé

L’article L145-34 du code de commerce, dispose :

“ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation […] de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires […]. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

L’article L 145-33 du code de commerce énonce :
“Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux;
3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.”

Il appartient au bailleur, qui se prévaut du déplafonnement du loyer d’apporter la preuve de la modification d’un des quatre premiers éléments visés à l’article L145-34 du code de commerce et il est constant qu’une expertise ne peut en aucun cas suppléer la carence d’une partie.

L’article R145-8 du code de commerce précise que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Cependant dans la mesure où les travaux d’amélioration font accession à la propriété, le bailleur pourra les invoquer comme motif de déplafonnement du loyer à l’occasion du second renouvellement du bail suivant leur exécution si le preneur en a seul assuré la charge.

Par ailleurs, des travaux qui constituent à la fois une modification notable des caractéristiques du local et une amélioration notable de ces locaux entraînent l’application du régime des améliorations. La réalisation de travaux de mise en conformité, nécessaires pour pouvoir exercer l’activité autorisée par le bail, ne peut constituer un motif de déplafonnement.

La preuve de la date de la modification des lieux incombe au bailleur qui s'en prévaut.

En l'espèce, les consorts [H] invoquent comme seul motif de déplafonnement la réalisation aux frais du preneur de travaux qu’ils qualifient de travaux d’amélioration qui auraient été réalisés lors du bail précédant le bail expiré.

Ils versent aux débats, outre le devis sus évoqué, un procès verbal de constat d’huissier établi le 5 janvier 2012, soit au cours du bail précédant le bail expiré, qui fait état, à cette date, de travaux en cours d’exécution portant à la fois sur la façade des locaux et sur l’intérieur de ceux-ci.

Au titre des travaux qu’ils qualifient d’amélioration, les consorts [H] visent :
- les travaux portant sur la façade ayant conduit à des modifications d'accès et à des gains de m2 sur la surface louée en intérieur; l'intégration d'enseignes lumineuses tout le long de la [Adresse 10], le changement des stores et des enseignes drapeaux ; les travaux d’aluminium et de miroiterie
- les travaux intérieurs avec notamment la rehausse de sol de 45 cm sur une partie des locaux loués pour avoir une uniformité de niveau ; l'ouverture d'une trémie pour permettre l'accès au sous-sol directement et la fourniture d'un escalier métallique ; l'ouverture d'un mur pour la mise en oeuvre de deux passe-plats pour créer un sens de circulation pour la sortie “du propre” ; la création d'un local vestiaire dans le local de stockage.

Dans leur mémoire respectif, les parties s’opposent sur la qualification des travaux en litige.
Or cette question n’a pas été débattue devant M. [F] lors de l’expertise judiciaire et en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments suffisants pour se prononcer sur l'existence du motif de déplafonnement invoqué par les bailleurs et, le cas échéant, sur la valeur locative à la date du 1er juillet 2024.

Il convient donc, avant dire droit sur l'ensemble des demandes formées par les parties, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce.

L'expertise portera tant sur la valeur locative que sur le motif de déplafonnement évoqué et sera ordonnée dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés des consorts [H] demandeurs à l'instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur 

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au dernier loyer contractuel en vigueur, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] à la S.A.S. Bistro de la Banque portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 3] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2024,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société Bistro de la Banque tirée de l’autorité de la chose jugée,

Déclare en conséquence les demandes de Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] recevables,

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise  et commet pour y procéder :

M. [U] [B]
[Adresse 1] - [Localité 1]
[XXXXXXXX03] - [Courriel 2]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et, notamment, en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l'ampleur des travaux allégués par les consorts [H] , au regard des dispositions des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ,
* d’estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2024, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
* de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* de tenter de concilier les parties,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2027,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les consorts [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] , [Localité 9]) avant le 20 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [O] [V]
[Adresse 2] - [Localité 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
 
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société Bistro de la Banque, outre les taxes et charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 23 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

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Loyers commerciaux
 
N° RG 25/12243 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DBASX

N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Septembre 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert: [U] [B][2]

[2] À Me GUILLOUX et Me CHABANE
CCC à M. [B] et Mme [V]

[Adresse 1] - [Localité 1]
[XXXXXXXX01]

Médiateur : [O] [V]
[Adresse 2] - [Localité 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 23 Juillet 2026
DEMANDEURS

Madame [Q] [D] [M] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [W] [K] [G] [H] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [J] [P] [R] [H] épouse [X]
[Adresse 5]
 [Localité 5]

Monsieur [N] [T] [C] [H] époux [L]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Monsieur [E] [I] [Z] [H]
[Adresse 7]
[Localité 7]

Tous représentés par Me Fabrice GUILLOUX, demeurant [Adresse 8] - [Localité 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2613



DEFENDERESSE

S.A.S. BISTRO DE LA BANQUE
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Arezki CHABANE, demeurant [Adresse 9] - [Localité 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1472

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 

DEBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE 

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2006, Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] (ci-après "les consorts [H]") ont donné à bail renouvelé à la société Aberki aux droits de laquelle se trouve à ce jour la S.A.S. Bistro de la Banque (ci-après la société Bistro de La Banque), suite à une cession de fonds de commerce ayant pris effet le 15 décembre 2006, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble édifié [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer principal de 24 335 euros hors taxes et hors charges par an. 

Les locaux, destinés à l’activité de "marchands de vins restaurateur" sont désignés ainsi qu’il suit :
“Au rez-de-chaussée, une grande salle ayant vue sur la [Adresse 10] formant le lot n° 13 ; au sous-sol une cave formant le lot n° 1 à laquelle on accède par un escalier intérieur et une autre cave à laquelle on accède par un escalier situé dans la cour, formant le lot n° 5.
Au sous-sol une cave formant le lot n° 1 de l 'état descriptif de division de l 'immeuble à laquelle on accède par un escalier intérieur et une autre cave à laquelle on accède par un escalier situé dans la cour de ladite maison formant le lot n ° 5 de l'état descriptif de l'immeuble”.

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2014, la société Bistro de La Banque a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2015.


Dans le cadre d’une procédure en fixation judiciaire du loyer une expertise judiciaire a été confiée à M. [S] [F] et par jugement du 17 juin 2021, le loyer du bail renouvelé à compter du ler janvier 2015 a été fixé à la somme de 28 600,59 euros hors taxes et hors charges par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2024, la société Bistro de La Banque a notifié aux consorts [H] une demande de renouvellement de bail commercial, à effet du 1er juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, les bailleurs ont accepté la demande de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel de 58 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée du 31 juillet 2025 réceptionnée le 4 août 2025, les consorts [H] ont notifié à la société Bistro de La Banque un mémoire préalable, conformément aux articles R145-23 et suivants du code de commerce sollicitant à titre principal la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 78 400 euros hors taxes et hors charges.

Puis les consorts [H] ont fait assigner la société Bistro de La Banque devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2026 reçue le 23 mars 2026, les consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux :
“A titre principal :
• de fixer le loyer de renouvellement en valeur locative en application des dispositions de l'article L145-33 et R145-8 du code de commerce ;
• de fixer le montant du loyer en renouvellement au ler juillet 2024 à la somme annuelle de 78.400 € hors taxes et hors charges, en principal, pour les locaux loués;
• d'assortir des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l'assignation délivrée à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière;
• de condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.
À titre subsidiaire :
• il est demandé que soit ordonnée une mesure d'expertise en application de l'article R145-30 du code de commerce et dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 60.000,00 € en principal par an, hors taxes et hors charges.
L'expert aura pour mission de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
visiter les locaux litigieux et les décrire ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne les travaux réalisés par le locataire ;
- rechercher la valeur locative au ler juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des prix couramment pratiqués pour les locaux équivalents à usage de restaurant dans le quartier ;
- rendre compte de tout et donner son avis motivé ;
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
À titre infiniment subsidiaire pour la fixation du loyer provisionnel pendant le cours de l'instance

- de fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l'instance à la somme de 35.468,73 € en principal par an, hors taxes et hors charges.
En tout état de cause :
• de débouter la société BISTRO DE LA BANQUE de ses demandes, fins et prétentions.
• d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] font valoir en substance :
- qu’un débat est intervenu à l'occasion de la précédente procédure judiciaire portant sur la datation des travaux d'envergure réalisés dans les locaux (déplacement de la cuisine, suppression de la réserve au rez-de-chaussée, création d'une salle de restauration au sous-sol, etc...); que s’il n’y a pas lieu de revenir sur ce, il convient de déterminer si les seuls travaux exécutés en 2012 par le preneur et à ses seuls frais sont constitutifs de travaux d'amélioration puisqu'il s'agit dans le cadre de la présente instance d’un second renouvellement ; que l’existence de ces travaux d’amélioration justifie que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2024 soit fixé à la valeur locative, sans application du régime de plafonnement en application de l'article R145-8 du code de commerce,
- que la pondération des locaux doit se faire en appliquant la charte de l’expertise judiciaire en vigueur à la date du renouvellement, de sorte qu’il y a lieu de retenir une surface pondérée de 112,74 m2,
- que la valeur locative de renouvellement peut être justement fixée à la somme annuelle arrondie de 78 400 euros hors charges hors taxes en se référant à un rapport amiable établi à leur demande par M. [Y] [MB].

Aux termes de son dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2025 réceptionnée le 17 octobre 2025, la société Bistro de la Banque demande au juge des loyers commerciaux de :
In limine litis 
- Déclarer irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée en application de l’article 1355 du code civil la demande formulée par les consorts [H],
- Condamner consorts [H] à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Subsidiairement, sur le fond 
- Constater qu’aucun travaux d’amélioration au sens de l’article R145-8 du code de commerce n’a été réalisé. 
En conséquence, 
- Rejeter l’intégralité des demandes des consorts [H] comme étant mal fondées et injustifiées. 
- Fixer le loyer annuel que “doivent verser les consorts [H] à la société Bistro de la Banque” (sic) à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 35.874,83 €, pour le renouvellement de son bail portant sur des locaux sis [Adresse 3] [Localité 3]. 
Infiniment subsidiaire(ment), si le tribunal devait ordonner une mesure d’expertise 
- Condamner les consorts [H] à faire l’avance des frais d’expertise 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
- Condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, la société Bistro de la Banque fait valoir pour l’essentiel :
- que le jugement du 17 juin 2021 a été rendu entre les mêmes parties, concernant un litige portant sur les demandes relatives au déplafonnement sollicité par consorts [H] en raison de travaux réalisés en 1989 et en 2012 ; que la procédure actuelle est initiée par les consorts [H] non pas sur le fondement d’un élément nouveau, mais sur des travaux réalisés en 2012 qui ont déjà été pris en considération dans le jugement du 17 juin 2021 puisque la pièce sur laquelle se fondent aujourd’hui les consorts [H] avait déjà été soumise à l’appréciation du juge ainsi qu’à M. [F], l’expert judiciaire qui avait été désigné à cette époque par le juge des loyers commerciaux ; que dès lors que le jugement du 17 juin 2021, au vu des pièces relatives aux travaux de 1989 et 2012, a rejeté la demande de déplafonnement formulée par les bailleurs, ces derniers ne sauraient être admis à redemander un déplafonnement fondé sur ces mêmes travaux déjà évoqués dans le cadre de la précédente procédure de renouvellement, sous peine de se heurter à l’autorité de la chose jugée,
- que subsidiairement, la demande de déplafonnement est mal fondée en ce que les travaux que la société Bistro de la Banque a fait réaliser en 2012 à ses seuls frais consistent en des travaux d’entretien et ne peuvent en aucune manière être qualifiés de travaux d’amélioration ; qu’en outre aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue ; que le loyer plafonné doit être fixé à la somme annuelle de 35 874,83 euros hors charges et hors taxes.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 et mise en délibéré au 16 juillet 2026, prorogé au 23 juillet 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 

Sur le principe de renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour dire que le bail liant les parties a été renouvelé à effet du 1er juillet 2024.

Sur le montant du prix du bail renouvelé

Sur l’irrecevabilité soulevée par la société Bistro de la Banque 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code de procédure civile, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Il est constant que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. 

Lors de la précédente procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 17 juin 2021, lequel est devenu définitif et bénéficie de l’autorité de la chose jugée, les bailleurs avaient demandé le déplafonnement du loyer en invoquant notamment une modification notable des caractéristiques de la chose louée au sens des articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce intervenue au cours du bail expiré; ils soutenaient que la société Bistro de la Banque, sans solliciter leur accord et celui du syndicat des copropriétaires, avait réalisé en 2012 des travaux d’envergure dans les lieux loués ayant modifié ses caractéristiques.

A cette occasion, il est établi qu’il avait été communiqué lors des opérations d’expertise judiciaire menées par M. [F] et devant le juge des loyers commerciaux le devis faisant mention, notamment, des travaux actuellement en litige, lequel devis est de nouveau versé aux débats.

Pour autant, les travaux dont se sont prévalus les consorts [H] dans la précédente instance, consistant en la suppression de la cuisine au rez-de-chaussée et sa transformation en salle de restaurant, le déplacement et l’élargissement de l'escalier vers le sous-sol, la modification de l'emplacement des sanitaires, la création d'une liaison avec le local adjacent pour la cuisine, la suppression du mur de séparation avec la salle de restaurant du local adjacent, la transformation de la partie cave côté escalier en salle de restaurant et la transformation de la partie cave en angle en bureau, sont distincts de ceux invoqués par les bailleurs dans le cadre de la présente instance.
En outre, les consorts [H] sollicitent dans le présent litige le déplafonnement du loyer à raison de travaux d’améliorations réalisés aux frais du preneur susceptibles d’être pris en compte dans le cadre d’un second renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2024.
Il s’ensuit que tant l’objet que la cause du litige sont différents de ceux ayant donné lieu au jugement du 17 juin 2021 aux termes duquel le juge des loyers commerciaux avait jugé que les bailleurs ne démontraient pas de façon indiscutable que les travaux dont ils se prévalaient alors avaient été réalisés au cours du bail expiré.

La fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société Bistro de la Banque sera donc rejetée.

Sur le prix du bail renouvelé

L’article L145-34 du code de commerce, dispose :

“ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation […] de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires […]. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ”.

L’article L 145-33 du code de commerce énonce :
“Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux;
3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.”

Il appartient au bailleur, qui se prévaut du déplafonnement du loyer d’apporter la preuve de la modification d’un des quatre premiers éléments visés à l’article L145-34 du code de commerce et il est constant qu’une expertise ne peut en aucun cas suppléer la carence d’une partie.

L’article R145-8 du code de commerce précise que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Cependant dans la mesure où les travaux d’amélioration font accession à la propriété, le bailleur pourra les invoquer comme motif de déplafonnement du loyer à l’occasion du second renouvellement du bail suivant leur exécution si le preneur en a seul assuré la charge.

Par ailleurs, des travaux qui constituent à la fois une modification notable des caractéristiques du local et une amélioration notable de ces locaux entraînent l’application du régime des améliorations. La réalisation de travaux de mise en conformité, nécessaires pour pouvoir exercer l’activité autorisée par le bail, ne peut constituer un motif de déplafonnement.

La preuve de la date de la modification des lieux incombe au bailleur qui s'en prévaut.

En l'espèce, les consorts [H] invoquent comme seul motif de déplafonnement la réalisation aux frais du preneur de travaux qu’ils qualifient de travaux d’amélioration qui auraient été réalisés lors du bail précédant le bail expiré.

Ils versent aux débats, outre le devis sus évoqué, un procès verbal de constat d’huissier établi le 5 janvier 2012, soit au cours du bail précédant le bail expiré, qui fait état, à cette date, de travaux en cours d’exécution portant à la fois sur la façade des locaux et sur l’intérieur de ceux-ci.

Au titre des travaux qu’ils qualifient d’amélioration, les consorts [H] visent :
- les travaux portant sur la façade ayant conduit à des modifications d'accès et à des gains de m2 sur la surface louée en intérieur; l'intégration d'enseignes lumineuses tout le long de la [Adresse 10], le changement des stores et des enseignes drapeaux ; les travaux d’aluminium et de miroiterie
- les travaux intérieurs avec notamment la rehausse de sol de 45 cm sur une partie des locaux loués pour avoir une uniformité de niveau ; l'ouverture d'une trémie pour permettre l'accès au sous-sol directement et la fourniture d'un escalier métallique ; l'ouverture d'un mur pour la mise en oeuvre de deux passe-plats pour créer un sens de circulation pour la sortie “du propre” ; la création d'un local vestiaire dans le local de stockage.

Dans leur mémoire respectif, les parties s’opposent sur la qualification des travaux en litige.
Or cette question n’a pas été débattue devant M. [F] lors de l’expertise judiciaire et en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments suffisants pour se prononcer sur l'existence du motif de déplafonnement invoqué par les bailleurs et, le cas échéant, sur la valeur locative à la date du 1er juillet 2024.

Il convient donc, avant dire droit sur l'ensemble des demandes formées par les parties, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce.

L'expertise portera tant sur la valeur locative que sur le motif de déplafonnement évoqué et sera ordonnée dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés des consorts [H] demandeurs à l'instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur 

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au dernier loyer contractuel en vigueur, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] à la S.A.S. Bistro de la Banque portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 3] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2024,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société Bistro de la Banque tirée de l’autorité de la chose jugée,

Déclare en conséquence les demandes de Mme [Q] [M] épouse [H], Mme [W] [K] [H] épouse [A], Mme [J] [H] épouse [X], Mme [N] [H] épouse [L] et M. [E] [H] recevables,

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise  et commet pour y procéder :

M. [U] [B]
[Adresse 1] - [Localité 1]
[XXXXXXXX03] - [Courriel 2]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et, notamment, en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l'ampleur des travaux allégués par les consorts [H] , au regard des dispositions des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ,
* d’estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2024, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
* de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* de tenter de concilier les parties,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2027,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les consorts [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] , [Localité 9]) avant le 20 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [O] [V]
[Adresse 2] - [Localité 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
 
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société Bistro de la Banque, outre les taxes et charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 23 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de procedure civile 1533-3, code de commerce R145-30, code civil 1533-2, code civil 1533-1, code de commerce R145-3, code civil 1533, code de commerce R145-4, code de procedure civile 1355, code de commerce R145-8, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:58:10.957Z.