Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 30 juillet 2026, n° 23/04892

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juin 2021, M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] ont vendu à la SAS JT Construction Patrimoine Immo (ci-après JT Construction) une parcelle cadastrée CS [Cadastre 1], située à l'angle de la [Adresse 5] et de l'[Adresse 6] à [Localité 1], avec la condition de réaliser une construction à usage d'habitation en retrait (pas de construction en limite de propriété) d'une hauteur maximum de 10 mètres avec toiture terrasse non accessible, d'une surface totale de plancher pour l'ensemble de 472 M2 avec un maximum de trois unités d'habitation, le tout suivant des plans annexés.

A la suite de sa construction, l'immeuble du [Adresse 7] a été placé sous le régime de la copropriété.

Les époux [E] ont conservé la propriété de la parcelle contiguë, cadastrée section CS [Cadastre 2], sur laquelle ils vivent. 

Par acte notarié du 16 juin 2022 signé avec le syndicat des copropriétaires, les époux [E] ont accepté le garage construit en limite de propriété et de porter à 12 mètres la hauteur maximale de la construction. Il est également précisé que le mur du garage en limite de propriété est séparé du mur leur appartenant par un joint de dilatation, que la toiture terrasse du garage est recouverte de galets de drainage et inaccessible, et que le surplus du terrain en limite de propriété sera constitué d'un jardin et d'un patio, selon plan annexé.

Par courrier du 27 juillet 2023, les époux [E] ont mis en demeure la SAS JT Construction de démolir le second garage qui a été construit.

Le 15 novembre 2023 les époux [E] ont assigné la SAS JT Construction Patrimoine Immo, dont le président est M. [S] [O], devant le tribunal judiciaire aux fins de démolition du garage et de les indemniser de leur préjudice.

Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS JT Construction et désigné la SELARL MJ Alpes en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé daté du 9 avril 2024, les époux [E] ont déclaré leur créance à hauteur de :
– 100 000 euros correspondant au coût de la démolition du garage et la remise en état de l'emprise,
– 3 000 euros au titre de leur préjudice,
– 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
– 3 000 euros à parfaire pour les dépens.

Par assignation du 28 mai 2024, les époux [E] ont appelé en cause la SELARL MJ Alpes.

Le 16 décembre 2024 les époux [E] ont assigné M. [S] [O] en sa qualité d'acquéreur du garage.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 8 décembre 2025, les époux [E] sollicitent du tribunal de : 

DIRE ET JUGER bien recevable et fondée l'action intentée par eux à l'encontre de Monsieur [O] visant à la démolition du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à procéder à la démolition du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ainsi qu'à la remise en état de l'emprise, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à verser 3 000 euros aux époux [E] au titre des troubles subis du fait de la construction illicite du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ; 

REJETER toutes les demandes de Monsieur [O] ; 

DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit, du jugement intervenir ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à verser 5 000 euros aux époux [E] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Pierrick SALEN, avocat sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 octobre 2025, M. [S] [O] sollicite du tribunal de :
Débouter Monsieur et Madame [E] de l'ensemble de leurs demandes car non fondées. 
 
RECONVENTIONNELLEMENT 
 
Ordonner à Monsieur et Madame [E] de procéder à la démolition de : 
 L'extension, 
L'abri bois, 
Deux terrasses existantes, 
4 logements créés, 


Mettre en conformité le réseau d'eaux pluviales en opérant un séparatif avec le réseau d'eaux usées en provenance de la parcelle [E], 
Et ce, dans le délai d'un mois suivant la Décision à intervenir, passé ce délai sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
Débouter Monsieur et Madame [E] de l'ensemble de leurs demandes car non fondées. 

Condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur [O] une somme de 6.000 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
Condamner Monsieur et Madame [E] aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Pierre BERGER, de la SELARL LEXFACE, en vertu de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 
 
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 octobre 2025, la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo, sollicite du tribunal de :

Prononcer sa mise hors de cause,
 
Subsidiairement, 
 
Rejeter la demande de fixation au passif de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO de la créance d'un montant de 110.000 € déclarée par Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C],

Débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] de l'intégralité de leurs demandes. 

En toute hypothèse, débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] de leur demande de condamnation de la SELARL MJ ALPES, représentée par Maître [Z] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 
Condamner Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] à payer à la SELARL MJ ALPES, représentée par Maître [Z] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 26 novembre 2026. 

L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 avril 2026 et la décision mise en délibéré au 30 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Il n'y a pas lieu de statuer sur les chefs du dispositif des conclusions tendant à « juger que » du dispositif de la SELARL MJ Alpes qui s'analysent, non en des prétentions au sens des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, mais en de simples moyens insusceptibles de produire par eux-mêmes des conséquences juridiques. 

Aucune des parties ne formule de prétentions à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo, ce qui justifie de la mettre hors de cause.

I. Sur les demandes principales 

Aux termes de l'article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

Selon l'article 701 du même code, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.

L'acte de vente du 23 juin 2021 interdit toute construction en limite de propriété.

Sur les plans annexés à l'acte du 16 juin 2022, aucune construction ne se trouve le long de la propriété des époux [E] à l'exception du garage accepté par ces derniers.

Sur le reste de la bande entre les deux constructions, celle des époux [E] et celle à construire, se trouvent deux places de stationnement à ciel ouvert, un jardin et un patio.

Sur le lot de copropriété de M. [S] [O], ont été respectés le jardin et le patio mais non les places de stationnement puisqu'un second garage a été construit.

Ce garage ne se trouve pas en limite de propriété en ce qu'il est séparé du mur des époux [E] par une allée, fermée par une porte donnant sur l'[Adresse 6] et surmontée de panneaux, l'un maçonné, et l'autre sous forme de barrière.

La formulation dans l'acte notarié du 16 juin 2022 " le surplus du terrain en limite de propriété sera constitué d'un jardin et d'un patio, selon plan annexé " ne peut s'interpréter qu'au regard du plan annexé, comme impliquant l'absence de toute construction sur l'intégralité de la bande séparant l'immeuble construit de la limite de propriété des époux [E], à l'exception du premier garage, ce qui caractérise une servitude de non construction.

La démolition est la sanction d'un droit réel transgressé s'agissant de la violation d'une servitude non aedificandi (Civ. 3e, 26 nov. 1970, no 68-12.197 Publié ; 3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-17.134, Bulletin 1995 III N° 207 ; 3e Civ., 17 décembre 2003, pourvoi n° 02-10.300, Bulletin civil 2003, III, n° 241).

Le juge doit rechercher si la mesure de démolition n'est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-25.113, publié) ou s'il n'y a pas une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566, Bull. 2016, III, n° 14 ; 3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-16.407, publié). 

M. [S] [O] se contente d'affirmer que la sanction de démolition du garage présente une disproportion par rapport au droit des époux [E] de voir respecter la servitude conventionnelle de non construction. Il ne donne aucun élément pour la caractériser.

L'atteinte à son droit de propriété est limitée, s'agissant de la démolition d'un garage, tandis que l'acte de vente lui ménageait une possibilité de garer deux véhicules, et ce au regard du préjudice subi par les époux [E] d'une construction presque accolée à leur propriété, reliée par un bandeau au-dessus de la porte d'entrée et de la perte d'une vue dégagée sur la rue.

Ainsi la démolition du garage ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de M. [S] [O].

Par conséquent il convient d'ordonner la démolition du second garage donnant sur l'[Adresse 6], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de remise en état de l’emprise trop imprécise.

Au regard des désagréments subis par les époux [E] tant de la violation contractuelle flagrante que de l'existence de la construction avec modification de la vue, il convient d'allouer aux époux [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Nul ne peut causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.
Ce principe jurisprudentiel a été consacré à l'article 1253 du Code civil selon lequel le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Les juges du fond ne peuvent déduire l'existence de troubles anormaux du voisinage de la seule infraction à une disposition administrative, sans rechercher s'ils avaient excédé les troubles normaux du voisinage (2e Civ., 17 février 1993, pourvoi n° 91-16.928, Bulletin 1993 II N° 68).

Les moyens de M. [S] [O] relatifs au non-respect des autorisations administratives de travaux par les époux [E] sont inopérants pour caractériser un trouble anormal du voisinage.

L'anormalité du trouble qui peut résulter de la construction d'un ouvrage (3e Civ., 4 février 1971, pourvoi n° 69-14.964, publié) doit être appréciée en prenant en compte l'environnement et la destination des lieux :
– la densité urbaine (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2021, 19-23.233 19-26.155 19-26.156, Inédit ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mars 2025, 23-21.076, Inédit), 
– la présence d'immeubles plus élevés dans l'environnement immédiat (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 octobre 2009, 08-16.692, Publié).

Les propriétés des parties se situent dans un quartier résidentiel composé essentiellement de maisons individuelles mais qui a vocation à se densifier, comme il résulte de la construction de l'immeuble de deux étages avec 3 logements par la SAS JT Construction et la restructuration d'une partie de la propriété des époux [E] en quatre logements.

Le 27 novembre 2023 un commissaire de justice a constaté :
– au premier étage de la propriété des époux [E], une terrasse, entourée d'une rambarde métallique et de brise-vues,
– au dernier étage une terrasse entourée d'une rambarde métallique décorative et une construction en bois avec toiture en tuiles.
Le commissaire de justice précise que les deux terrasses autorisent des vues sur l'immeuble construit par la SAS JT Construction, sans aucune précision sur la nature des vues, droites ou obliques, ni de la distance entre les deux propriétés.

M. [S] [O] ne peut se prévaloir que d'un préjudice personnel qui ne saurait se déduire des seules vues sur l'immeuble dans son entier.

Il résulte des photographies du constat que des vues existaient avant même la restructuration de la propriété des époux [E] notamment de la terrasse du premier étage de la maison que ces derniers habitent, vues plongeantes sur la cour et le jardin de M. [S] [O]. 
Les époux [E] ont posé des brises-vue sur la terrasse la plus proche au premier étage afin de limiter les vues sur l'immeuble voisin.

M. [S] [O] produit une jurisprudence portant sur la perte d'ensoleillement mais ne l'invoque pas dans ses développements factuels. De fait l'ensoleillement de sa propriété est limité par la maison qu'habitent les époux [E] et non par les aménagements sur l'autre partie de l'immeuble, terrasses et construction en bois.

M. [S] [O] ne précise pas en quoi la vue de la construction en bois lui causerait un préjudice.

Ainsi il ne rapporte pas la preuve d'une aggravation des vues méconnaissant les articles 678 et suivants du code civil, sur son lot de copropriété compte tenu de la configuration des lieux, ou tout autre préjudice excédant les inconvénients normaux de voisinage du fait des nouveaux aménagements, terrasses et construction en bois.

Il ne caractérise pas l'anormalité résultant de la restructuration d'une partie de la propriété des époux [E] dans ce quartier urbain qui a vocation à se densifier avec la construction de petits immeubles.

Il n'apporte aucun élément sur le stationnement anarchique devant sa propriété qui résulterait de l'absence de places de stationnement lors de la création des quatre logements par les époux [E].

Il ressort du constat du 27 novembre 2023 que des eaux usées, avec une forte odeur d'égouts, traversent le collecteur se trouvant dans la cour de la propriété de M. [S] [O]. Les agents de [Localité 4], présents sur les lieux, indiquent que ces eaux usées proviennent de la propriété des époux [E] et que le collecteur est réservé aux eaux pluviales.

Au commissaire de justice qui a établi ce constat, M. [S] [O] a déclaré que la société JT Construction avait fait intervenir la société [Localité 4] pour des travaux préalables de voirie afin que les eaux usées de la propriété [E] soient détournées de sa propriété. La facture d'intervention a été remise au commissaire de justice qui précise que sur le plan produit, seul un réseau d'eaux pluviales est indiqué comme traversant la propriété de M. [S] [O].

Par courriel du 25 février 2025, la mairie répond à M. [S] [O] que les époux [E] ont bien obtenu les déclarations d'urbanisme nécessaires à leurs travaux de restructuration de leur propriété et qu'un contrôle sera effectué par les services concernés quant à la problématique des eaux usées.

M. [S] [O] ne produit aucun autre élément, ce dont il se déduit l'absence d'infraction relevée par les services de la mairie.

Par conséquent il ne caractérise par de troubles anormaux du voisinage et est débouté de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [O], qui succombe, supporte les dépens de l'instance et est condamné à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les époux [E] sont déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction.

Il est fait droit à la demande fondée sur l'article 699 du Code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

MET hors de cause la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo,

ORDONNE à M. [S] [O] de démolir le second garage donnant sur l'[Adresse 6], situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] la somme totale de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [S] [O] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo,

DEBOUTE la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens dont distraction au profit de Maître Pierrick Salen, avocat,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Valérie DALLY Séverine BESSE


Copie exécutoire à :
Me Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE
Me Pierrick SALEN
Me Anthony SCARFOGLIERO de la SELARL SVMH JUDICIAIRE

Le

N° RG 23/04892 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBEO
N° minute :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026
 


ENTRE :

Monsieur [Y] [E]
né le 02 janvier 1964 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pierrick SALEN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


Madame [R] [C]
née le 08 avril 1967 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierrick SALEN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE




ET :


S.E.L.A.R.L. MJ ALPES es qualités de liquidateur judiciaire de la societe JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 843 230 632
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anthony SCARFOGLIERO de la SELARL SVMH JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON


Monsieur [S] [O]
né le 29 mai 1980 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé. 


DÉBATS : à l'audience publique du 27 Avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2026.


DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juin 2021, M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] ont vendu à la SAS JT Construction Patrimoine Immo (ci-après JT Construction) une parcelle cadastrée CS [Cadastre 1], située à l'angle de la [Adresse 5] et de l'[Adresse 6] à [Localité 1], avec la condition de réaliser une construction à usage d'habitation en retrait (pas de construction en limite de propriété) d'une hauteur maximum de 10 mètres avec toiture terrasse non accessible, d'une surface totale de plancher pour l'ensemble de 472 M2 avec un maximum de trois unités d'habitation, le tout suivant des plans annexés.

A la suite de sa construction, l'immeuble du [Adresse 7] a été placé sous le régime de la copropriété.

Les époux [E] ont conservé la propriété de la parcelle contiguë, cadastrée section CS [Cadastre 2], sur laquelle ils vivent. 

Par acte notarié du 16 juin 2022 signé avec le syndicat des copropriétaires, les époux [E] ont accepté le garage construit en limite de propriété et de porter à 12 mètres la hauteur maximale de la construction. Il est également précisé que le mur du garage en limite de propriété est séparé du mur leur appartenant par un joint de dilatation, que la toiture terrasse du garage est recouverte de galets de drainage et inaccessible, et que le surplus du terrain en limite de propriété sera constitué d'un jardin et d'un patio, selon plan annexé.

Par courrier du 27 juillet 2023, les époux [E] ont mis en demeure la SAS JT Construction de démolir le second garage qui a été construit.

Le 15 novembre 2023 les époux [E] ont assigné la SAS JT Construction Patrimoine Immo, dont le président est M. [S] [O], devant le tribunal judiciaire aux fins de démolition du garage et de les indemniser de leur préjudice.

Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS JT Construction et désigné la SELARL MJ Alpes en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé daté du 9 avril 2024, les époux [E] ont déclaré leur créance à hauteur de :
– 100 000 euros correspondant au coût de la démolition du garage et la remise en état de l'emprise,
– 3 000 euros au titre de leur préjudice,
– 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
– 3 000 euros à parfaire pour les dépens.

Par assignation du 28 mai 2024, les époux [E] ont appelé en cause la SELARL MJ Alpes.

Le 16 décembre 2024 les époux [E] ont assigné M. [S] [O] en sa qualité d'acquéreur du garage.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 8 décembre 2025, les époux [E] sollicitent du tribunal de : 

DIRE ET JUGER bien recevable et fondée l'action intentée par eux à l'encontre de Monsieur [O] visant à la démolition du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à procéder à la démolition du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ainsi qu'à la remise en état de l'emprise, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à verser 3 000 euros aux époux [E] au titre des troubles subis du fait de la construction illicite du garage situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3] ; 

REJETER toutes les demandes de Monsieur [O] ; 

DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit, du jugement intervenir ; 

CONDAMNER Monsieur [O] à verser 5 000 euros aux époux [E] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Pierrick SALEN, avocat sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 octobre 2025, M. [S] [O] sollicite du tribunal de :
Débouter Monsieur et Madame [E] de l'ensemble de leurs demandes car non fondées. 
 
RECONVENTIONNELLEMENT 
 
Ordonner à Monsieur et Madame [E] de procéder à la démolition de : 
 L'extension, 
L'abri bois, 
Deux terrasses existantes, 
4 logements créés, 


Mettre en conformité le réseau d'eaux pluviales en opérant un séparatif avec le réseau d'eaux usées en provenance de la parcelle [E], 
Et ce, dans le délai d'un mois suivant la Décision à intervenir, passé ce délai sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
Débouter Monsieur et Madame [E] de l'ensemble de leurs demandes car non fondées. 

Condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur [O] une somme de 6.000 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
Condamner Monsieur et Madame [E] aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Pierre BERGER, de la SELARL LEXFACE, en vertu de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 
 
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 octobre 2025, la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo, sollicite du tribunal de :

Prononcer sa mise hors de cause,
 
Subsidiairement, 
 
Rejeter la demande de fixation au passif de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO de la créance d'un montant de 110.000 € déclarée par Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C],

Débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] de l'intégralité de leurs demandes. 

En toute hypothèse, débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] de leur demande de condamnation de la SELARL MJ ALPES, représentée par Maître [Z] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 
Condamner Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] à payer à la SELARL MJ ALPES, représentée par Maître [Z] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société JT CONSTRUCTION PATRIMOINE IMMO, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 26 novembre 2026. 

L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 avril 2026 et la décision mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS

Il n'y a pas lieu de statuer sur les chefs du dispositif des conclusions tendant à « juger que » du dispositif de la SELARL MJ Alpes qui s'analysent, non en des prétentions au sens des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, mais en de simples moyens insusceptibles de produire par eux-mêmes des conséquences juridiques. 

Aucune des parties ne formule de prétentions à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo, ce qui justifie de la mettre hors de cause.

I. Sur les demandes principales 

Aux termes de l'article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

Selon l'article 701 du même code, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.

L'acte de vente du 23 juin 2021 interdit toute construction en limite de propriété.

Sur les plans annexés à l'acte du 16 juin 2022, aucune construction ne se trouve le long de la propriété des époux [E] à l'exception du garage accepté par ces derniers.

Sur le reste de la bande entre les deux constructions, celle des époux [E] et celle à construire, se trouvent deux places de stationnement à ciel ouvert, un jardin et un patio.

Sur le lot de copropriété de M. [S] [O], ont été respectés le jardin et le patio mais non les places de stationnement puisqu'un second garage a été construit.

Ce garage ne se trouve pas en limite de propriété en ce qu'il est séparé du mur des époux [E] par une allée, fermée par une porte donnant sur l'[Adresse 6] et surmontée de panneaux, l'un maçonné, et l'autre sous forme de barrière.

La formulation dans l'acte notarié du 16 juin 2022 " le surplus du terrain en limite de propriété sera constitué d'un jardin et d'un patio, selon plan annexé " ne peut s'interpréter qu'au regard du plan annexé, comme impliquant l'absence de toute construction sur l'intégralité de la bande séparant l'immeuble construit de la limite de propriété des époux [E], à l'exception du premier garage, ce qui caractérise une servitude de non construction.

La démolition est la sanction d'un droit réel transgressé s'agissant de la violation d'une servitude non aedificandi (Civ. 3e, 26 nov. 1970, no 68-12.197 Publié ; 3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-17.134, Bulletin 1995 III N° 207 ; 3e Civ., 17 décembre 2003, pourvoi n° 02-10.300, Bulletin civil 2003, III, n° 241).

Le juge doit rechercher si la mesure de démolition n'est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-25.113, publié) ou s'il n'y a pas une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566, Bull. 2016, III, n° 14 ; 3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-16.407, publié). 

M. [S] [O] se contente d'affirmer que la sanction de démolition du garage présente une disproportion par rapport au droit des époux [E] de voir respecter la servitude conventionnelle de non construction. Il ne donne aucun élément pour la caractériser.

L'atteinte à son droit de propriété est limitée, s'agissant de la démolition d'un garage, tandis que l'acte de vente lui ménageait une possibilité de garer deux véhicules, et ce au regard du préjudice subi par les époux [E] d'une construction presque accolée à leur propriété, reliée par un bandeau au-dessus de la porte d'entrée et de la perte d'une vue dégagée sur la rue.

Ainsi la démolition du garage ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de M. [S] [O].

Par conséquent il convient d'ordonner la démolition du second garage donnant sur l'[Adresse 6], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de remise en état de l’emprise trop imprécise.

Au regard des désagréments subis par les époux [E] tant de la violation contractuelle flagrante que de l'existence de la construction avec modification de la vue, il convient d'allouer aux époux [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Nul ne peut causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.
Ce principe jurisprudentiel a été consacré à l'article 1253 du Code civil selon lequel le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Les juges du fond ne peuvent déduire l'existence de troubles anormaux du voisinage de la seule infraction à une disposition administrative, sans rechercher s'ils avaient excédé les troubles normaux du voisinage (2e Civ., 17 février 1993, pourvoi n° 91-16.928, Bulletin 1993 II N° 68).

Les moyens de M. [S] [O] relatifs au non-respect des autorisations administratives de travaux par les époux [E] sont inopérants pour caractériser un trouble anormal du voisinage.

L'anormalité du trouble qui peut résulter de la construction d'un ouvrage (3e Civ., 4 février 1971, pourvoi n° 69-14.964, publié) doit être appréciée en prenant en compte l'environnement et la destination des lieux :
– la densité urbaine (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2021, 19-23.233 19-26.155 19-26.156, Inédit ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mars 2025, 23-21.076, Inédit), 
– la présence d'immeubles plus élevés dans l'environnement immédiat (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 octobre 2009, 08-16.692, Publié).

Les propriétés des parties se situent dans un quartier résidentiel composé essentiellement de maisons individuelles mais qui a vocation à se densifier, comme il résulte de la construction de l'immeuble de deux étages avec 3 logements par la SAS JT Construction et la restructuration d'une partie de la propriété des époux [E] en quatre logements.

Le 27 novembre 2023 un commissaire de justice a constaté :
– au premier étage de la propriété des époux [E], une terrasse, entourée d'une rambarde métallique et de brise-vues,
– au dernier étage une terrasse entourée d'une rambarde métallique décorative et une construction en bois avec toiture en tuiles.
Le commissaire de justice précise que les deux terrasses autorisent des vues sur l'immeuble construit par la SAS JT Construction, sans aucune précision sur la nature des vues, droites ou obliques, ni de la distance entre les deux propriétés.

M. [S] [O] ne peut se prévaloir que d'un préjudice personnel qui ne saurait se déduire des seules vues sur l'immeuble dans son entier.

Il résulte des photographies du constat que des vues existaient avant même la restructuration de la propriété des époux [E] notamment de la terrasse du premier étage de la maison que ces derniers habitent, vues plongeantes sur la cour et le jardin de M. [S] [O]. 
Les époux [E] ont posé des brises-vue sur la terrasse la plus proche au premier étage afin de limiter les vues sur l'immeuble voisin.

M. [S] [O] produit une jurisprudence portant sur la perte d'ensoleillement mais ne l'invoque pas dans ses développements factuels. De fait l'ensoleillement de sa propriété est limité par la maison qu'habitent les époux [E] et non par les aménagements sur l'autre partie de l'immeuble, terrasses et construction en bois.

M. [S] [O] ne précise pas en quoi la vue de la construction en bois lui causerait un préjudice.

Ainsi il ne rapporte pas la preuve d'une aggravation des vues méconnaissant les articles 678 et suivants du code civil, sur son lot de copropriété compte tenu de la configuration des lieux, ou tout autre préjudice excédant les inconvénients normaux de voisinage du fait des nouveaux aménagements, terrasses et construction en bois.

Il ne caractérise pas l'anormalité résultant de la restructuration d'une partie de la propriété des époux [E] dans ce quartier urbain qui a vocation à se densifier avec la construction de petits immeubles.

Il n'apporte aucun élément sur le stationnement anarchique devant sa propriété qui résulterait de l'absence de places de stationnement lors de la création des quatre logements par les époux [E].

Il ressort du constat du 27 novembre 2023 que des eaux usées, avec une forte odeur d'égouts, traversent le collecteur se trouvant dans la cour de la propriété de M. [S] [O]. Les agents de [Localité 4], présents sur les lieux, indiquent que ces eaux usées proviennent de la propriété des époux [E] et que le collecteur est réservé aux eaux pluviales.

Au commissaire de justice qui a établi ce constat, M. [S] [O] a déclaré que la société JT Construction avait fait intervenir la société [Localité 4] pour des travaux préalables de voirie afin que les eaux usées de la propriété [E] soient détournées de sa propriété. La facture d'intervention a été remise au commissaire de justice qui précise que sur le plan produit, seul un réseau d'eaux pluviales est indiqué comme traversant la propriété de M. [S] [O].

Par courriel du 25 février 2025, la mairie répond à M. [S] [O] que les époux [E] ont bien obtenu les déclarations d'urbanisme nécessaires à leurs travaux de restructuration de leur propriété et qu'un contrôle sera effectué par les services concernés quant à la problématique des eaux usées.

M. [S] [O] ne produit aucun autre élément, ce dont il se déduit l'absence d'infraction relevée par les services de la mairie.

Par conséquent il ne caractérise par de troubles anormaux du voisinage et est débouté de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [O], qui succombe, supporte les dépens de l'instance et est condamné à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les époux [E] sont déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction.

Il est fait droit à la demande fondée sur l'article 699 du Code de procédure civile.

L'équité commande de débouter la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

MET hors de cause la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo,

ORDONNE à M. [S] [O] de démolir le second garage donnant sur l'[Adresse 6], situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle cadastrée CS [Cadastre 1] à [Localité 3], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] la somme totale de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [S] [O] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE M. [Y] [E] et son épouse Mme [R] [C] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo,

DEBOUTE la SELARL MJ Alpes en sa qualité de liquidateur de la SAS JT Construction Patrimoine Immo de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens dont distraction au profit de Maître Pierrick Salen, avocat,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Valérie DALLY Séverine BESSE


Copie exécutoire à :
Me Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE
Me Pierrick SALEN
Me Anthony SCARFOGLIERO de la SELARL SVMH JUDICIAIRE

Le

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1253, code civil 686, code civil 701, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T13:55:24.270Z.