Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 6 août 2026, n° 26/00047

MINUTE N° : 26/00560


JUGEMENT
DU 06 Août 2026




N° RC 26/00047







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




3F CENTRE VAL DE [Adresse 1]
RCS de [Localité 1] n°967200049


ET : 

[B] [X]




Débats à l'audience du 28 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à 3F CENTRE VAL DE [Localité 2]



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Adresse 3]
RCS de [Localité 1] n°967200049, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [W] muni d’un pouvoir en date du 10/04/26




D'une Part ;

ET :

Madame [B] [X]
née le 08 Juin 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]
non comparante



D'autre Part ;







EXPOSE DU LITIGE

Le 4 juillet 2018, la S.A. [Adresse 3] et Mme [B] [X] ont conclu un bail à usage d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 6], à [Localité 5], auquel les parties ont ajouté une place de stationnement par avenant du 20 novembre 2022.

Le 15 novembre 2021, Mme [X] a resitué les lieux loués à la S.A. 3F Centre Val de [Localité 2]. 

Par lettre recommandée du 15 avril 2022, la S.A. [Adresse 3] a mis en demeure Mme [X] de lui payer la somme de 7.578,68 €, en réparation de dégradations locatives imputées à son occupation des lieux ; demande qu’elle a réitérée par sommation du 3 mai 2022.

Entre le 14 septembre 2022 et le 28 octobre 2024, Mme [X] a procédé à quatorze versements d’un total de 2.050,00 € entre les mains du commissaire de justice représentant la S.A. 3F Centre Val de [Localité 2] dans le recouvrement des sommes réclamées.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la S.A. [Adresse 3] a fait assigner Mme [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa notamment des articles 7-1, 2240 et 1153 al. 1er du code civil, aux fins de voir :
- condamner celle-ci à lui payer :
. la somme de 5.313,04 € au titre du solde des réparations locatives,
. la somme de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même à payer les frais et dépens de l’instance.

L'affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2026.

La S.A. 3F Centre Val de [Localité 2], comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation.

Mme [B] [X], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur 

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé :
(...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
(...)

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives à charge du locataire durant son occupation des lieux.

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives apparaissant comme étant à charge du locatire en fin de bail sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient à l'arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l'exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d'état des lieux d’entrée, de mention contraire dans celui-ci, ou de saisine de la commission départementale suite à une demande de complément formulée par le locataire dans les dix jours de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, les lieux sont présumés lui avoir été remis propres et en bon état de réparations locatives. 

En l'espèce, la demanderesse verse aux débats l’état des lieux d’entrée et ainsi que l’état des lieux de sortie, tous deux contradictoirement dressés par les parties les 4 juillet 2018 et 15 décembre 2022.

Aucun élément du dossier n’indique que Mme [X] aurait saisi la commission départementale suite à une demande de complément formulée par ses soins dans les dix jours de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, de sorte que le contenu des deux états produits seront retenus comme valant preuve de l’état des lieux à l’entrée et la sortie de Mme [X].

La demanderesse verse également aux débats des ordres de service et factures de travaux justifiant de la réalité de la nature, de l’étendue et du coût de ces travaux réalisés courant janvier et février 2022 dans l’appartement précédemment occupé par Mme [X], dont il reste à déterminer s’ils sont effectivement imputables à cette dernière.

De la confrontation de ces pièces aux deux états des lieux, il apparaît ce qui suit :

- Peintures et revêtements de sol (prestations de la Sté d’Art et de Technique) 

Ne peuvent être imputés à Mme [X] les postes suivants :

- “Mise en peinture des murs - chambre 1", pour 282,20 € HT

L’état des lieux d’entrée mentionne déjà la présence de “traces”, de sorte qu’en l’absence de précisions quant à l’étendue de celles, rien de permet d’affirmer que celles relevées dans l’état des lieux de sortie seraient plus étendues.

- “Mise en peinture des murs - placard” (de la chambre 1), pour 99,60 € HT

Le même constat que celui ci-dessus s’impose ici.

- “Mise en peinture des murs - placard” (de l’entrée), pour 99,60 € HT

L’état des lieux de sortie vise ne vise aucune dégradation de murs du placard.

- “Mise en peinture de plafonds, finition A y cps préparation des supports de la cuisine”, pour 83,00 € HT

L’état des lieux d’entrée mentionne déjà la présence de “marques”, de sorte qu’en l’absence de précisions quant à l’étendue de celles, rien de permet d’affirmer que celles relevées dans l’état des lieux de sortie seraient plus étendues.

- “Mise en peinture porte de communication 2 faces - chambre 1", pour 92,00 € HT 

Le même constat que celui ci-dessus s’impose ici.

Ainsi et à ce stade, la remise en état des peintures et revêtements de sol ne peut être imputée à Mme [X] pour 5.169,97 € HT mais seulement à hauteur de 4.513,27 € HT (5.169,97 - 282,20 - 99,60 - 99,60 - 83,00 - 92,00), soit 4.964,58 € TTC.

Toutefois, au regard de la durée de vie de ce type de revêtements, soit 10 ans, comme au regard du temps d’occupation des lieux par Mme [X], soit 4,5 ans, il convient d’appliquer un abattement de 45 %, soit la somme de 2.730,52 € finalement retenue à la charge de cette dernière.

- Manivelle de volet roulant (prestations de la Sté Dubois Menuiserie)

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie révèle qu’une manivelle de volet roulant a effectivement été cassée au temps de l’occupation des lieux par Mme [X].

Ainsi et à ce stade, il y a bien lieu de retenir la somme de 75,00 € HT soit 82,50 € TTC au titre du remplacement ce cette manivelle.

Toutefois, au regard de la durée de vie de ce type d’élément d’équipement, soit 20 ans, comme au regard du temps d’occupation des lieux par Mme [X], il convient d’appliquer un abattement de 22,5 %, soit la somme de 59,76€ finalement retenue à la charge de cette dernière.




- Dégorgement de la baignoire (prestations de la Sté [G])

L’état des lieux de sortie ne révèle pas l’engorgement de la baignoire, de sorte que la somme de 143,00 € TTC réclamée au titre de son dégorgement ne peut qu’être écartée.

- Carrelage, sanitaires, mobilier de cuisine et de salle de bain (prestations de la Sté [G])

Ne peuvent être imputés à Mme [X] les postes suivants :

- “Remplacement carreaux de faîence 10x10, 15x15 y compris dépose” pour 155,00 € HT

L’emplacement de ces travaux n’est pas précisé, ni déterminable à la lecture de l’état des lieux de sortie, de sorte que rien ne permet d’affirmer que ces travaux doivent être imputés à Mme [X].

- “remplacement d’un évier inox 2 bacs” pour 180,00 € HT


L’état des lieux de sortie révèle seulement que Mme [X] a laissé l’évier s’entartrer. Aucune de ses mentions ne permet de conclure à la nécessité de le changer, plutôt que celle de simplement le détartrer.

Ainsi et à ce stade, la remise en état des carrelages, sanitaires, mobiliers de cuisine et de salle de bain ne peut être imputée à Mme [X] pour 1.097,00 € HT mais seulement à hauteur de 762,00 € HT (1.097,00 - 155,00 - 180,00), soit 838,20 € TTC.

Toutefois, au regard de la durée de vie de ce type de ce type d’élément d’équipement, soit 20 ans, comme au regard du temps d’occupation des lieux par Mme [X], il convient d’appliquer un abattement de 22,5 %, soit la somme de 649,61 € finalement retenue à la charge de cette dernière.

- Robinet thermostatique de radiateur (prestations de la Sté [G])

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie révèle qu’un robinet thermostatique de radiateur a effectivement été cassé au temps de l’occupation des lieux par Mme [X].

Ainsi et à ce stade, il y a bien lieu de retenir la somme de 140,00 € HT soit 164,00 € TTC au titre du remplacement ce cette tête de radiateur.

Toutefois, au regard de la durée de vie de ce type de ce type d’élément d’équipement, soit 20 ans, comme au regard du temps d’occupation des lieux par Mme [X], il convient d’appliquer un abattement de 22,5 %, soit la somme de 127,10 € finalement retenue à la charge de cette dernière.

- Réfection des joints de la baignoire (prestations de la Sté [G])

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie révèle que les joints de la baignoire se sont dégradés au temps de l’occupation des lieux par Mme [X].

Ainsi et à ce stade, il y a bien lieu de retenir la somme de 44,00 € HT soit 48,40 € TTC au titre de leur réfection.

Toutefois, au regard de la durée de vie de ce type de ce type d’élément, soit 10 ans, comme au regard du temps d’occupation des lieux par Mme [X], il convient d’appliquer un abattement de 45 %, soit la somme de 29,04€ finalement retenue à la charge de cette dernière.

- Remplacement du cylindre de la porte d’entrée (prestations de la Sté Dubois Menuiserie)

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie révèle que Mme [X] n’a pas restitué l’intégralité des clés qui lui avaient été remises à l’entrée dans les lieux et notamment pas toutes les clés de la porte d’entrée. Il était donc légitime que le bailleur fasse procéder au changement du cylindre de cette porte.

Ainsi et à ce stade, il y a bien lieu de retenir la somme de 38,00 € HT soit 41,80 € TTC au titre de ce remplacement.

Au regard de ce que la réfection de clés demeure à la charge du locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 listant les réparations ayant le caractère de réparations locatives, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement sur ce poste, qui sera donc retenu pour son montant, soit 41,80 € TTC.
 
Au total, le solde des réparations locatives retenu à charge de Mme [X] ressort à 3.637,83 € (2.730,52 + 59,76 + 649,61 + 127,10 + 29,04 + 41,80 €), duquel il y a lieu de déduire la somme de 2.050,00 € déjà versée, soit un solde restant dû de 1.587,83 € (3.637,83 - 2.050,00).

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [X] à payer à la S.A. [Adresse 3] la somme de 1.587,83 € au titre du solde des réparations locatives qui lui sont imputables.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [B] [X] aux dépens, incluant notamment le coût de la sommation de payer pour 59.61 €, ainsi qu'aux frais d'exécution strictement nécessaires du présent jugement ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [B] [X] à payer à la S.A. 3F Centre Val de [Localité 2] la somme de 700,00 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à la S.A. [Adresse 7] [Adresse 1] la somme de 1.587,83 € (MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) au titre du solde des réparations locatives qui lui sont imputables ;

CONDAMNE Mme [B] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer en date du 3 mai 2022 pour 59.61 €, ainsi qu'aux frais d'exécution strictement nécessaires du présent jugement ; 

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à la S.A. 3F Centre Val de [Localité 2] la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection