Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 7 novembre 2025, n° 24/02113

Motifs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 20 novembre 2020 et prenant effet à la même date, Monsieur [J] [X] donné en location à Madame [O] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer d’un montant total de 650 € par mois.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 15 décembre 2020.

Un diagnostic technique immobilier a été réalisé par l’ARDIM 22 le 27 février 2022 faisant état d’irrégularité dans l’installation électrique.

Par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, Monsieur [J] [X] a été mis en demeure de sécuriser l’installation électrique sous 15 jours afin de supprimer tout risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie suite à un rapport de l’ARS du 18 juillet 2023.

Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le 24 février 2024 à la demande de l'assureur de Madame [O] [Y].

Par arrêté préfectoral du 25 juin 2024, l’immeuble a été déclaré insalubre au sens de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, notamment en raison des risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie. 

Par acte d’huissier en date du 4 août 2023, Madame [O] [Y] a été sommée de laisser l’accès à un électricien.

Par acte du 17 mai 2024, Madame [O] [Y] a fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 10 100 euros au titre du préjudice matériel,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 5000 au titre du préjudice moral,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens. 

Après plusieurs renvoies successifs, l’affaire a été appelée et retenue le 19 mai 2025.

* * *

À cette date, Madame [O] [Y], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans ses écritures : 
- Rejeter des débats la pièce adversaire n°19 sur le fondement de l’article 9 du Code civil et 9 du Cpc
- Débouter Monsieur [X] de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 10 100 euros au titre du préjudice matériel,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 5000 au titre du préjudice moral,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens. 

A l’audience, le conseil de Madame [O] [Y] a rappelé que les pièces du dossier montrent que le logement est insalubre. Il rappelle également que le contrat de bail même présentait une irrégularité puisque le logement était présenté comme un T4 alors qu’il s’agit d’un T3. Il affirme que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi de manière contradictoire puisqu’il était prérempli et que la locataire n’a pas eu le temps de lire avant de signer. Il fait valoir que les différentes décisions de l’ARS ont rapporté des défauts graves de l’installation électrique, des défauts de ventilation, des problèmes de chauffage au gaz. La locataire observe que son bailleur qui reconnaît la dangerosité du système électrique conteste toutefois l’arrêté d’insalubrité devant le tribunal administratif sans toutefois former un référé suspension. La locataire considère que Monsieur [J] [X] a décidé de vendre sa maison juste pour se décharger de la procédure. Madame [O] [Y] souhaite faire reconnaître son préjudice de jouissance paisible et des dommages qui en ont découlé (surconsommation de chauffage, préjudice moral). Elle fait également valoir les procédures pénales engagées contre son bailleur pour son comportement agressif. 
Sur la forme elle demande l’exclusion d’une pièce pour atteinte à sa vie privée ; la photo captée sur un compte tiktok a été prise dans le cadre d’une fête privée et hors litige. 

* * *

En défense, Monsieur [J] [X], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans ses écritures : 
A titre principal :
- Ordonner un sursis à statuer dans l'attente des décisions définitives des juridictions administrative au titre des contestations des arrêtés d'insalubrité ;
Subsidiairement :
- Débouter Madame [Y] de l'ensemble de ses demandes fin et conclusions ;
- Déclarer Madame [Y] irrecevable en ses demandes portant sur des préjudices intervenus antérieurement au moins de juin 2021 ;
- Condamner Madame [Y] a payer à Monsieur [X] la somme de 4080 € TTC au titre des frais d'avocat engagés au titre de la contestation des procédures d'insalubrité, somme à parfaire ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] le somme de 1056 € au titre des honoraire de Monsieur [V] ;
- Condamner Madame [Y] a payer à Monsieur [X] :
• Pour le nettoyage logement la somme de 120 €;
• Pour les joints de la salle de bain dégradés la somme de 14,90 € ;
• Pour le lino de la salle de bain abimé la somme de 181,90 €;
• Pour les tapisseries arrachées soit pour les pièces de la maisons concernées un total de 20 rouleaux à 65,90 € la somme de 1318 €;
• Pour la haie et l'arbre non taillés la somme de 2 01,60 €;
• Pour l'entretien de la chaudière non effectué la somme de 126,50 €;
• Pour la taxe ordures ménagères non réglée la somme de 169 €.
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de 902,91 € au titre du cout des réparations locatives indument prises en charge par le bailleur ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de
4500 € au titre de l'article 700 du CPC ;
- Condamner la même aux entiers dépens. ;
- Le cas échéant écarter l'exécution provisoire de droit.

A l’audience, le conseil de Monsieur [X] fait valoir qu’il est présenté comme un marchand de sommeil. Toutefois, il explique que lui et sa famille sont sous anti-dépresseur à cause de la relation compliquée avec Madame [Y]. Il soulève le fait que sa locataire clame qu’elle est dans un logement insalubre mais qu’elle se maintient dans les lieux. Il fait valoir qu’il veut récupérer le logement pour sa fille mais que Madame [Y] s’y oppose. Il affirme avoir tenté de faire faire des travaux mais que sa locataire y a fait obstacle. Il dit que quatre électriciens ont été mandatés pour faire des travaux, mais qu’elle s’est opposée à toute intervention. 

Monsieur [X] demande le sursis à statuer dans l’attente de la décision des juridictions administratives. Il fait valoir que Madame [Y] a fini par quitter le logement après avoir refusé deux offres de location de logements sociaux qui étaient pourtant conformes à ses intérêts. Compte tenu de son départ, des lieux, il n’y a plus d’élément d’urgence justifiant d’écarter le sursis à statuer. 

Concernant les fautes qu’il aurait commises en qualité de bailleur, Monsieur [X] les conteste. Il estime que le rapport de l’ARS doit être pris avec précaution, puisque d’autres rapports jugent que le logement n’est pas insalubre. Il fait valoir que l’auteur du rapport concluant à l'insalubrité connais Madame [Y], de sorte qu’il manque d’impartialité. Il estime que les dégradations du logement devrait être présumées imputables à la locataire compte tenu de la date de déclaration par Madame [Y] (3 ans après l’entrée dans les lieux). Il conteste le montant réclamé au titre des dommages intérêts ; si cette somme était accordée, cela reviendrait à une gratuité du logement pendant trois ans pour Madame [Y]. 

Il rappelle également que Madame [Y] ne peut réclamer une réparation pour le dommage dû à son relogement alors qu’elle s’est opposée à la réalisation des travaux.

Le dossier a été mis en délibéré au 25 juillet 2025, prorogé au 7 novembre 2025 en dernier lieu.

EXPOSE DES MOTIFS

1- Sur la demande de sursis à statuer 

Selon l’article 379 du Code de procédure civile « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.
Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai ».

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif de Rennes sur les recours qu’ils ont introduits contre les arrêtés préfectoraux des 26 juillet 2023 et 25 juin 2024 relatifs à la sécurité électrique et à l’insalubrité du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Il soutient que l’issue de ces recours serait déterminante pour apprécier les demandes de Madame [O] [Y]. En effet, il soutient que le sursis à statuer se justifie dès lors qu’un évènement est susceptible d’avoir une incidence sur la décision. 

Cependant, il est constant que les actes administratifs sont exécutoires par provision.

De plus, aucun élément versé aux débats ne démontre qu’un effet suspensif a été accordé par les arrêtés.

Par ailleurs, rien n’indique que la solution du présent litige ne puisse être tranchée sans qu’il soit nécessaire de statuer préalablement et définitivement sur la légalité des arrêtés préfectoraux. En effet, de nombreuses pièces versées aux débats viennent étayer la demande. 

Ainsi, les constats opérés par les autorités sanitaires et préfectorales constituent des éléments de fait objectifs qui peuvent être pris en compte pour apprécier les manquements du bailleur à ses obligations de décence et de sécurité et l’imputabilité de l’état du logement aux manquements du bailleur ou au comportement du locataire.

Dès lors, la solution du présent litige ne dépend donc pas des décisions du Tribunal administratif de Rennes. 

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera débouté de sa demande de sursis à statuer. 

2- Sur la demande de rejet de la pièce n°19

L'article 9 du Code civil dispose que « chacun a droit au respect de sa vie privée ».

En l’espèce, Monsieur [J] [X] verse aux débats des captures d’écran issues de la plateforme Tiktok afin de justifier les liens d’amitiés entre Madame [O] [Y] et Monsieur [M] [T], l’expert du cabinet DBV expertise ayant rédigé le rapport en date 18 décembre 2023.

Il est constant qu’une telle preuve est recevable dès lors qu’elle est indispensable à l’exercice des droits de la défense, strictement nécessaire à la solution et proportionné au but poursuivi. 

Il ressort que la pièce n°19 se limite à illustrer que Madame [O] [Y] et l’expert se connaisse, sans révéler d’élément relevant de la vie privée ni porter atteinte à la dignité des personnes concernées. Que de plus il n’est pas démontré de conditions particulières dans lesquelles Monsieur [X] a obtenu une photo présente sur les réseaux sociaux.

De plus, elle est produite dans le seul but de contester l’impartialité du rapport d’expertise.

L’atteinte au droit au respect de la vie privée apparaît donc proportionnée au regard du but poursuivi et de la nature du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n°19 des débats.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la locataire 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

L’article L1331-22 du Code de la santé publique ajoute que « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».

L’article 7 e) de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : « e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

• L’existence d’une faute du bailleur

• Le problème de l’installation électrique caractérisant une insalubrité du logement

Il ressort des différentes pièces versées aux débats que :
-Le diagnostic ARDIM 22 en date du 27 février 2023 a relevé plusieurs anomalies sur l’installation intérieure d’électricité.
-lors de la visite de l’Agence régionale de santé de Bretagne en date du 18 juillet 2023 (visite du 26 mai 2023), il a été constaté que l’installation électrique du logement présentait des anomalies graves pouvant provoquer électrisation, électrocution ou incendie, constituant un risque pour la santé et la sécurité des occupants. Le logement était notamment dépourvu de dispositif de coupure d’urgence, comportait des fils et raccords électriques non protégés, et présentait un risque de surintensité. 
-Et par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, les propriétaires ont été mis en demeure de sécuriser l’installation électrique sous 15 jours afin de supprimer tout risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie et prendre toute disposition pour qu’elle ne puisse être cause de trouble pour la sécurité des occupants.
-Or dans le cadre du rapport ARPEJE du 10 novembre 2023, le logement est qualifié d’insalubre et dangereux pour les usagers notamment vis-à-vis de l’installation électrique. 
-Et par arrêté préfectoral du 25 juin 2024, l’immeuble a été déclaré insalubre au sens de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, notamment en raison des risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie. 

Et il est important de relever que Monsieur [J] [X] ne conteste pas l’absence de conformité de l’installation électrique et affirme avoir mis en œuvre des mesures pour remédier au problème. 

Toutefois, il ne peut qu’être constaté que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible est caractérisé conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [J] [X] ne pouvait en effet ignorer l’état vétuste du système électrique de la maison qu’il louait avant les constats de l’ARS.

Cependant, il ressort d’un courrier du 11 juillet 2023 que le bailleur avait mandaté plusieurs entreprises pour exécuter les travaux prescrits par les arrêtés préfectoraux. 

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [O] [Y] n’a pas donné suite aux rendez-vous fixés, invoquant une maladie ou une absence de réception des appels des professionnels. 

Elle a par ailleurs été sommée de laisser l’accès à un électricien le 4 août 2023.

Madame [O] [Y] ne conteste donc pas la volonté du bailleur d’effectuer les travaux nécessaires. 

Cependant, conformément à l’article 7 e) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.

Ainsi, en refusant l’accès aux entreprises mandatées pour effectuer des travaux prescrit par les arrêtés préfectoraux, Madame [O] [Y] a fait obstacle à la bonne exécution des travaux. 

Madame [O] [Y] a donc partiellement contribué au maintien de la situation d’insalubrité. Ce comportement constitue une faute réduisant son droit à indemnisation.

En effet, s’agissant du préjudice, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 8 100 euros, correspondant à 36 mois de loyers à hauteur de 225 euros par mois (225 euros versés directement par elle et 425 euros versés par l’APL avec suspension de cette dernière) au titre de son préjudice matériel. 

Le bailleur invoque l’article 7-1 du Code civil prévoyant que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». 

Cependant, cet article ne peut trouver application dès lors que les désordres ont été constatés par les autorités le 26 juillet 2023, date du premier arrêté préfectoral et que l’assignation a été délivrée 17 mai 2024. 

De plus, contrairement à ce que soutient le défendeur, ces désordres ne sauraient être considérés comme dépourvus d’incidence sur la jouissance paisible des lieux. En effet, le manquement du bailleur à son obligation légale de délivrer un logement décent a nécessairement entraîné un préjudice, notamment compte tenu du caractère dangereux de l’installation électrique.

Dès lors, le préjudice indemnisation s’étend du 26 juillet 2023, jusqu’à la sortie des lieux, soit le 24 janvier 2024.

• Les autres sources de désordres du logement relevant de l’indécence

Au-delà du danger imminent pour la santé et la sécurité constaté par le rapport ARS du 18 juillet 2023 relatif au système électrique, d’autres désordres ont été constatés:
-une dégradation d’éléments bâtis et de sécurité du bâtiment (fissures pouvant entraîner des infiltration, instabilité du sol dans un coin de la chambre) ;
-un problème d’habitabilité dû à la présence d’une pièce de vie inférieure à 7m² ;
-un problème de ventilation avec la présence d’humidité et de moisissures ;
-un problème d’installation sanitaire (problème d’étanchéité de la baignoire ;
-un problème des installations à combustion (chauffage et production eau chaude) avec insuffisance du système d'aération.

Il est important de relever que le rapport d’expertise bâtiment de DBV expertises en date du 18 décembre 2023 a relevé les mêmes désordres, sans toutefois relever une imputation exclusive de certains désordres à un comportement fautif de Monsieur [J] [X] (désordre dû à l’instabilité du sol, origine de l’humidité du logement pas entièrement imputable au bailleur ?). Le rapport de Monsieur [V] a dans le même sens atténué l’existence de troubles (discussion sur le calcul de la surface de la pièce) et l’imputabilité de désordres (l’humidité imputable en partie au locataire pour défaut d’aération).

Ces désordres constituent caractérisent un logent indécent, c’est-à-dire un logement qui comporte des risques pour la sécurité et la santé de ses occupants ou qui ne comporte pas les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, qui justifient une réduction du loyer.


• L’appréciation des préjudices réparables

• Le dommage matériel : le préjudice de jouissance

Madame [O] [Y] demande la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de la somme de 10.100 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, soit :
-8100 euros au titre d’une indemnité de 225 euros sur 36 loyers ;
-2000 euros au titre du surcoût de chauffage.

Notons que l’arrêté d’insalubrité est intervenu à compter du 28 juillet 2023 et que Madame [O] [Y] n’habite plus le logement depuis le 7 décembre 2023.

Rappelons également que Madame [O] [Y] est entrée dans le logement à compter du 20 novembre 2020. ; que le loyer de 650 euros était réglé d’une part par les APL à hauteur de 425 euros et d’autre part par des paiements directs du reliquat à hauteur de 225 euros.

Ainsi la période de paiement concerné est située entre décembre 2020 et juillet 2023, soit une période de 32 mois. 

Il est précisé que les mesures prescrites par l’arrêté préfectoral du 26 juillet 2023 n’ont pas mis fin à la situation d’insalubrité mais uniquement aux risques d’électrisation, d’électrocution, de brûlure ou d’incendie. 


Il ressort également des éléments de la cause que le logement présentait des désordres liés à la ventilation, l’humidité et à l’isolation. 

En effet, selon le rapport de l’ARS, plusieurs anomalies ont été constatées : 
-une insuffisance de ventilation ;
-la présence de moisissures sur le mur de l’escalier, dans les WC et sur le mur de la cuisine, 
-des gaines VMC non isolées ;
-une humidité tellurique provoquant la dégradation des revêtements et doublages intérieurs, papier peint détaché et peinture écaillée. 

Le constat d’état des lieux de sortie du 24 janvier 2024 et le rapport de reconnaissance des désordres de la SARL AVIS D’EXPERT AGENCE COTES D’ARMOR en date 2 juillet 2024 nuancent néanmoins la gravité des désordres. En effet, les moisissures sont limitées à la cuisine et ne sont pas susceptibles d’entraîner des pathologies.

Il est constant que ces désordres n’étaient pas apparents à l’état des lieux d’entrée le 15 décembre 2020. Néanmoins, la survenance de tels désordres, même postérieurement à l’entrée des lieux par le locataire, n’exonère pas le bailleur lorsque ces désordres trouvent leur origine dans des défauts structurels, telle qu’une isolation ou une ventilation défaillante. 

En l’absence de tout élément démontrant que Madame [O] [Y] a volontairement détérioré ou saboté le logement, les désordres doivent donc être imputés au bailleur. 

Ces éléments concordants démontrent que le logement ne répondait pas aux exigences légales de décence et présentait des risques pour la sécurité des occupants.

En considération de la gravité des désordres, de la durée de la période concernée et de la faute partagée entre les parties, une réduction du loyer peut être appliquée sur la période pour un montant de 110 euros mensuel.

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à Madame [O] la somme de 3520 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance.


• Le dommage matériel : surconsommation d’électricité

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 2000 euros en raison du coût du chauffage supérieur à celui qui eut été normalement dû. 

Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible des lieux est caractérisé. 

Madame [O] [Y] avait cependant la charge de démontrer la nature et l’ampleur de son préjudice matériel causé par le défaut d’isolation et d’humidité. 

Elle ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser son préjudice matériel tant dans son existence que dans son montant. En effet, aucune expertise, facture ou constat d’huissier n’a été produit pour établir l’existence d’un surcoût de chauffage. 

Dès lors, le préjudice matériel allégué est insuffisamment caractérisé.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera déboutée de sa demande portant sur la somme de 2000 euros en réparation du préjudice matériel.

• Le préjudice moral

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi, en particulier en raison du risque pour sa vie et sa santé pour elle et sa famille. 

Il est établi que le logement occupé par Madame [O] [Y] présentait de graves désordres et notamment des anomalies électriques mettant en danger les occupants. 

Ces désordres ont exposé la locataire et sa famille à des conditions de vie anormales de nature à altérer leur santé et leur bien-être, caractérisant un préjudice moral réel et certain.

Toutefois, Madame [O] [Y] n’a pas présenté d’éléments objectifs concernant le retentissement réels sur elle et sa famille. C’est à tort qu’elle invoque le contexte et la condamnation de Monsieur [X] par la juridiction pénale sans lien direct et certain avec les conditions d’occupation du logement.

Toutefois, compte tenu des éléments objectifs apportés par les différents rapports établissant le risque pour la santé des locataires, le préjudice moral sera donc fixé à la somme de 500 euros. 

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral.

4- Sur la demande de condamnation au paiement des loyers

Selon l’article L.521-2- alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite le paiement de la somme de 4 550 euros correspondant aux loyers impayés pour la période de juillet 2023 à janvier 2024.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, le logement a été déclaré insalubre et dangereux, et que la CAF, par courrier en date du 28 juillet 2023, a suspendu le versement de l’aide au logement à compter du 1 août 2023 en application de l’article L.521-2- du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, le loyer a cessé d’être dû à compter du mois d’août 2023.

En outre, le bailleur ne produit aucun décompte détaillé ni justificatif actualisé permettant de distinguer les loyers impayés à la date de l’arrêté préfectoral.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [X] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4 550 euros.

5- Sur la demande de 5000 euros au titre du préjudice moral du bailleur

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral.

Il avait cependant la charge de démontrer l’existence d’une faute de sa locataire.

Monsieur [J] [X] invoque la prise d’antidépresseurs, sans produire d’éléments probants tels que des certificats médicaux détaillant le lien direct entre le comportement de la locataire et le préjudice moral alléguée. 
S’il est manifeste que les relations entre le bailleur et la locataire sont mauvaises puisque des procédures pénales ont été initiées, c’est Monsieur [J] [X] qui a été condamné.

Il est toutefois rapporté la preuve du fait que la locataire a fait obstacle à l’intervention de plusieurs professionnels sans explication, ce qui a retardé l’exécution de travaux. Ce comportement manifestement fautif a pu générer des conséquences sur le bailleur âgé de 80 ans.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera condamné au paiement à Monsieur [J] [X] de la somme de 300 euros pour son préjudice moral.

6- Sur la demande de condamnation au coût de reprise des dégradations et de la somme de 902,91 euros

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

En vertu de l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée, établi le 15 décembre 2020, et de l’état des lieux de sortie, établi le 24 janvier 2024, réalisée de manière contradictoire entre les parties, met en évidence les désordres suivants :
- Salle de bain : joints noircis
- Cage d’escalier et chambre gauche : tapisserie décollée et déchirée 
- Débarras : traces noirâtres 
- Séjour : traces noirâtres visibles le long du carrelage côté fenêtre 
- Cuisine : traces noirâtres s’apparentant à des moisissures.

Monsieur [J] [X] sollicite le remboursement des sommes suivantes : 
- 120 euros (nettoyage du logement) ;
- 14,90 euros (remplacement des joints de salle de bain) ;
- 181,90 euros (remplacement du lino de la salle de bain) ;
- 318 euros (reprise des tapisseries arrachées) ;
- 201,60 euros (entretien des haies et arbres) ;
- 126,50 euros (entretien de la chaudière) ;
- 169 euros (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
- 902,91 euros (remise en état de la salle de bain)
S’agissant du nettoyage du logement et la taxe d’ordures ménagères, aucun justificatif ni devis n’est produit. Ces demandes ne peuvent donc être retenues. 

S’agissant des joints, linos et tapisseries, bien que Monsieur [X] verse des justificatifs ainsi qu’une facture de 902,91 euros pour la remise en état de la salle de bain, les éléments versés aux débats démontrent la présence d’humidité et de moisissures ainsi qu’une insuffisance de ventilation, à l’origine de ces désordres. Ces dégradations sont structurelles et non imputables à un comportement fautif de la locataire.

Leur remboursement ne peut donc être mis à la charge de Madame [O] [Y].

S’agissant de l’entretien des haies et arbres, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie démontrent que les extérieurs étaient entretenus et en bon état. Aucune défaillance du locataire n’est établie. 

Le remboursement ne peut donc être mis à la charge de Madame [O] [Y].



S’agissant de l’entretien de la chaudière, cette obligation incombe effectivement au locataire, en vertu du décret du 26 août 1987.

La facture produite par le bailleur pour un montant de 126,50 euros justifie le coût de l’intervention.

En conséquence, seule la somme de 126,50 euros sera mise à la charge de Madame [O] [Y] au titre de l’entretien de la chaudière.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera condamnée à verser la somme de 126,50 euros à Monsieur [J] [X] au titre des réparations locatives. 

7 - Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [X], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Par contre, compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de sa demande de sursis à statuer ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de sa demande de rejet de la pièce n°19 des débats ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 3520 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Madame [O] [Y] à verser à Monsieur [J] [X] la somme de 300 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à verser la somme de 126,50 euros à Monsieur [J] [X] au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de ses plus amples demandes ; 

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me LECLERC
- 1 CCC par dépôt en case à Me GARNIER (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00461
N° RG 24/02113 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FUU4
Le 07 NOVEMBRE 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE 

DÉBATS : à l'audience publique du 19 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 07 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le sept Novembre deux mil vingt cinq 



ENTRE :

Madame [O] [Y], 
Domiciliée pour la procédure à la SASU VINCENT LECLERCQ 
[Adresse 2] 
[Localité 1]
Représentée par Me Vincent LECLERCQ, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,



ET :

Monsieur [J] [X], 
Demeurant [Adresse 3] 
[Localité 2]
Représenté par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES,










 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 20 novembre 2020 et prenant effet à la même date, Monsieur [J] [X] donné en location à Madame [O] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer d’un montant total de 650 € par mois.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 15 décembre 2020.

Un diagnostic technique immobilier a été réalisé par l’ARDIM 22 le 27 février 2022 faisant état d’irrégularité dans l’installation électrique.

Par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, Monsieur [J] [X] a été mis en demeure de sécuriser l’installation électrique sous 15 jours afin de supprimer tout risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie suite à un rapport de l’ARS du 18 juillet 2023.

Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le 24 février 2024 à la demande de l'assureur de Madame [O] [Y].

Par arrêté préfectoral du 25 juin 2024, l’immeuble a été déclaré insalubre au sens de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, notamment en raison des risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie. 

Par acte d’huissier en date du 4 août 2023, Madame [O] [Y] a été sommée de laisser l’accès à un électricien.

Par acte du 17 mai 2024, Madame [O] [Y] a fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 10 100 euros au titre du préjudice matériel,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 5000 au titre du préjudice moral,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens. 

Après plusieurs renvoies successifs, l’affaire a été appelée et retenue le 19 mai 2025.

* * *

À cette date, Madame [O] [Y], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans ses écritures : 
- Rejeter des débats la pièce adversaire n°19 sur le fondement de l’article 9 du Code civil et 9 du Cpc
- Débouter Monsieur [X] de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 10 100 euros au titre du préjudice matériel,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 5000 au titre du préjudice moral,
- Condamner Monsieur [J] [X] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens. 

A l’audience, le conseil de Madame [O] [Y] a rappelé que les pièces du dossier montrent que le logement est insalubre. Il rappelle également que le contrat de bail même présentait une irrégularité puisque le logement était présenté comme un T4 alors qu’il s’agit d’un T3. Il affirme que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi de manière contradictoire puisqu’il était prérempli et que la locataire n’a pas eu le temps de lire avant de signer. Il fait valoir que les différentes décisions de l’ARS ont rapporté des défauts graves de l’installation électrique, des défauts de ventilation, des problèmes de chauffage au gaz. La locataire observe que son bailleur qui reconnaît la dangerosité du système électrique conteste toutefois l’arrêté d’insalubrité devant le tribunal administratif sans toutefois former un référé suspension. La locataire considère que Monsieur [J] [X] a décidé de vendre sa maison juste pour se décharger de la procédure. Madame [O] [Y] souhaite faire reconnaître son préjudice de jouissance paisible et des dommages qui en ont découlé (surconsommation de chauffage, préjudice moral). Elle fait également valoir les procédures pénales engagées contre son bailleur pour son comportement agressif. 
Sur la forme elle demande l’exclusion d’une pièce pour atteinte à sa vie privée ; la photo captée sur un compte tiktok a été prise dans le cadre d’une fête privée et hors litige. 

* * *

En défense, Monsieur [J] [X], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans ses écritures : 
A titre principal :
- Ordonner un sursis à statuer dans l'attente des décisions définitives des juridictions administrative au titre des contestations des arrêtés d'insalubrité ;
Subsidiairement :
- Débouter Madame [Y] de l'ensemble de ses demandes fin et conclusions ;
- Déclarer Madame [Y] irrecevable en ses demandes portant sur des préjudices intervenus antérieurement au moins de juin 2021 ;
- Condamner Madame [Y] a payer à Monsieur [X] la somme de 4080 € TTC au titre des frais d'avocat engagés au titre de la contestation des procédures d'insalubrité, somme à parfaire ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] le somme de 1056 € au titre des honoraire de Monsieur [V] ;
- Condamner Madame [Y] a payer à Monsieur [X] :
• Pour le nettoyage logement la somme de 120 €;
• Pour les joints de la salle de bain dégradés la somme de 14,90 € ;
• Pour le lino de la salle de bain abimé la somme de 181,90 €;
• Pour les tapisseries arrachées soit pour les pièces de la maisons concernées un total de 20 rouleaux à 65,90 € la somme de 1318 €;
• Pour la haie et l'arbre non taillés la somme de 2 01,60 €;
• Pour l'entretien de la chaudière non effectué la somme de 126,50 €;
• Pour la taxe ordures ménagères non réglée la somme de 169 €.
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de 902,91 € au titre du cout des réparations locatives indument prises en charge par le bailleur ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi ;
- Condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [X] la somme de
4500 € au titre de l'article 700 du CPC ;
- Condamner la même aux entiers dépens. ;
- Le cas échéant écarter l'exécution provisoire de droit.

A l’audience, le conseil de Monsieur [X] fait valoir qu’il est présenté comme un marchand de sommeil. Toutefois, il explique que lui et sa famille sont sous anti-dépresseur à cause de la relation compliquée avec Madame [Y]. Il soulève le fait que sa locataire clame qu’elle est dans un logement insalubre mais qu’elle se maintient dans les lieux. Il fait valoir qu’il veut récupérer le logement pour sa fille mais que Madame [Y] s’y oppose. Il affirme avoir tenté de faire faire des travaux mais que sa locataire y a fait obstacle. Il dit que quatre électriciens ont été mandatés pour faire des travaux, mais qu’elle s’est opposée à toute intervention. 

Monsieur [X] demande le sursis à statuer dans l’attente de la décision des juridictions administratives. Il fait valoir que Madame [Y] a fini par quitter le logement après avoir refusé deux offres de location de logements sociaux qui étaient pourtant conformes à ses intérêts. Compte tenu de son départ, des lieux, il n’y a plus d’élément d’urgence justifiant d’écarter le sursis à statuer. 

Concernant les fautes qu’il aurait commises en qualité de bailleur, Monsieur [X] les conteste. Il estime que le rapport de l’ARS doit être pris avec précaution, puisque d’autres rapports jugent que le logement n’est pas insalubre. Il fait valoir que l’auteur du rapport concluant à l'insalubrité connais Madame [Y], de sorte qu’il manque d’impartialité. Il estime que les dégradations du logement devrait être présumées imputables à la locataire compte tenu de la date de déclaration par Madame [Y] (3 ans après l’entrée dans les lieux). Il conteste le montant réclamé au titre des dommages intérêts ; si cette somme était accordée, cela reviendrait à une gratuité du logement pendant trois ans pour Madame [Y]. 

Il rappelle également que Madame [Y] ne peut réclamer une réparation pour le dommage dû à son relogement alors qu’elle s’est opposée à la réalisation des travaux.

Le dossier a été mis en délibéré au 25 juillet 2025, prorogé au 7 novembre 2025 en dernier lieu.

EXPOSE DES MOTIFS

1- Sur la demande de sursis à statuer 

Selon l’article 379 du Code de procédure civile « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.
Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai ».

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif de Rennes sur les recours qu’ils ont introduits contre les arrêtés préfectoraux des 26 juillet 2023 et 25 juin 2024 relatifs à la sécurité électrique et à l’insalubrité du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Il soutient que l’issue de ces recours serait déterminante pour apprécier les demandes de Madame [O] [Y]. En effet, il soutient que le sursis à statuer se justifie dès lors qu’un évènement est susceptible d’avoir une incidence sur la décision. 

Cependant, il est constant que les actes administratifs sont exécutoires par provision.

De plus, aucun élément versé aux débats ne démontre qu’un effet suspensif a été accordé par les arrêtés.

Par ailleurs, rien n’indique que la solution du présent litige ne puisse être tranchée sans qu’il soit nécessaire de statuer préalablement et définitivement sur la légalité des arrêtés préfectoraux. En effet, de nombreuses pièces versées aux débats viennent étayer la demande. 

Ainsi, les constats opérés par les autorités sanitaires et préfectorales constituent des éléments de fait objectifs qui peuvent être pris en compte pour apprécier les manquements du bailleur à ses obligations de décence et de sécurité et l’imputabilité de l’état du logement aux manquements du bailleur ou au comportement du locataire.

Dès lors, la solution du présent litige ne dépend donc pas des décisions du Tribunal administratif de Rennes. 

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera débouté de sa demande de sursis à statuer. 

2- Sur la demande de rejet de la pièce n°19

L'article 9 du Code civil dispose que « chacun a droit au respect de sa vie privée ».

En l’espèce, Monsieur [J] [X] verse aux débats des captures d’écran issues de la plateforme Tiktok afin de justifier les liens d’amitiés entre Madame [O] [Y] et Monsieur [M] [T], l’expert du cabinet DBV expertise ayant rédigé le rapport en date 18 décembre 2023.

Il est constant qu’une telle preuve est recevable dès lors qu’elle est indispensable à l’exercice des droits de la défense, strictement nécessaire à la solution et proportionné au but poursuivi. 

Il ressort que la pièce n°19 se limite à illustrer que Madame [O] [Y] et l’expert se connaisse, sans révéler d’élément relevant de la vie privée ni porter atteinte à la dignité des personnes concernées. Que de plus il n’est pas démontré de conditions particulières dans lesquelles Monsieur [X] a obtenu une photo présente sur les réseaux sociaux.

De plus, elle est produite dans le seul but de contester l’impartialité du rapport d’expertise.

L’atteinte au droit au respect de la vie privée apparaît donc proportionnée au regard du but poursuivi et de la nature du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n°19 des débats.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la locataire 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

L’article L1331-22 du Code de la santé publique ajoute que « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».

L’article 7 e) de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : « e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

• L’existence d’une faute du bailleur

• Le problème de l’installation électrique caractérisant une insalubrité du logement

Il ressort des différentes pièces versées aux débats que :
-Le diagnostic ARDIM 22 en date du 27 février 2023 a relevé plusieurs anomalies sur l’installation intérieure d’électricité.
-lors de la visite de l’Agence régionale de santé de Bretagne en date du 18 juillet 2023 (visite du 26 mai 2023), il a été constaté que l’installation électrique du logement présentait des anomalies graves pouvant provoquer électrisation, électrocution ou incendie, constituant un risque pour la santé et la sécurité des occupants. Le logement était notamment dépourvu de dispositif de coupure d’urgence, comportait des fils et raccords électriques non protégés, et présentait un risque de surintensité. 
-Et par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, les propriétaires ont été mis en demeure de sécuriser l’installation électrique sous 15 jours afin de supprimer tout risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie et prendre toute disposition pour qu’elle ne puisse être cause de trouble pour la sécurité des occupants.
-Or dans le cadre du rapport ARPEJE du 10 novembre 2023, le logement est qualifié d’insalubre et dangereux pour les usagers notamment vis-à-vis de l’installation électrique. 
-Et par arrêté préfectoral du 25 juin 2024, l’immeuble a été déclaré insalubre au sens de l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, notamment en raison des risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie. 

Et il est important de relever que Monsieur [J] [X] ne conteste pas l’absence de conformité de l’installation électrique et affirme avoir mis en œuvre des mesures pour remédier au problème. 

Toutefois, il ne peut qu’être constaté que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible est caractérisé conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [J] [X] ne pouvait en effet ignorer l’état vétuste du système électrique de la maison qu’il louait avant les constats de l’ARS.

Cependant, il ressort d’un courrier du 11 juillet 2023 que le bailleur avait mandaté plusieurs entreprises pour exécuter les travaux prescrits par les arrêtés préfectoraux. 

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [O] [Y] n’a pas donné suite aux rendez-vous fixés, invoquant une maladie ou une absence de réception des appels des professionnels. 

Elle a par ailleurs été sommée de laisser l’accès à un électricien le 4 août 2023.

Madame [O] [Y] ne conteste donc pas la volonté du bailleur d’effectuer les travaux nécessaires. 

Cependant, conformément à l’article 7 e) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.

Ainsi, en refusant l’accès aux entreprises mandatées pour effectuer des travaux prescrit par les arrêtés préfectoraux, Madame [O] [Y] a fait obstacle à la bonne exécution des travaux. 

Madame [O] [Y] a donc partiellement contribué au maintien de la situation d’insalubrité. Ce comportement constitue une faute réduisant son droit à indemnisation.

En effet, s’agissant du préjudice, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 8 100 euros, correspondant à 36 mois de loyers à hauteur de 225 euros par mois (225 euros versés directement par elle et 425 euros versés par l’APL avec suspension de cette dernière) au titre de son préjudice matériel. 

Le bailleur invoque l’article 7-1 du Code civil prévoyant que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». 

Cependant, cet article ne peut trouver application dès lors que les désordres ont été constatés par les autorités le 26 juillet 2023, date du premier arrêté préfectoral et que l’assignation a été délivrée 17 mai 2024. 

De plus, contrairement à ce que soutient le défendeur, ces désordres ne sauraient être considérés comme dépourvus d’incidence sur la jouissance paisible des lieux. En effet, le manquement du bailleur à son obligation légale de délivrer un logement décent a nécessairement entraîné un préjudice, notamment compte tenu du caractère dangereux de l’installation électrique.

Dès lors, le préjudice indemnisation s’étend du 26 juillet 2023, jusqu’à la sortie des lieux, soit le 24 janvier 2024.

• Les autres sources de désordres du logement relevant de l’indécence

Au-delà du danger imminent pour la santé et la sécurité constaté par le rapport ARS du 18 juillet 2023 relatif au système électrique, d’autres désordres ont été constatés:
-une dégradation d’éléments bâtis et de sécurité du bâtiment (fissures pouvant entraîner des infiltration, instabilité du sol dans un coin de la chambre) ;
-un problème d’habitabilité dû à la présence d’une pièce de vie inférieure à 7m² ;
-un problème de ventilation avec la présence d’humidité et de moisissures ;
-un problème d’installation sanitaire (problème d’étanchéité de la baignoire ;
-un problème des installations à combustion (chauffage et production eau chaude) avec insuffisance du système d'aération.

Il est important de relever que le rapport d’expertise bâtiment de DBV expertises en date du 18 décembre 2023 a relevé les mêmes désordres, sans toutefois relever une imputation exclusive de certains désordres à un comportement fautif de Monsieur [J] [X] (désordre dû à l’instabilité du sol, origine de l’humidité du logement pas entièrement imputable au bailleur ?). Le rapport de Monsieur [V] a dans le même sens atténué l’existence de troubles (discussion sur le calcul de la surface de la pièce) et l’imputabilité de désordres (l’humidité imputable en partie au locataire pour défaut d’aération).

Ces désordres constituent caractérisent un logent indécent, c’est-à-dire un logement qui comporte des risques pour la sécurité et la santé de ses occupants ou qui ne comporte pas les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, qui justifient une réduction du loyer.


• L’appréciation des préjudices réparables

• Le dommage matériel : le préjudice de jouissance

Madame [O] [Y] demande la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de la somme de 10.100 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, soit :
-8100 euros au titre d’une indemnité de 225 euros sur 36 loyers ;
-2000 euros au titre du surcoût de chauffage.

Notons que l’arrêté d’insalubrité est intervenu à compter du 28 juillet 2023 et que Madame [O] [Y] n’habite plus le logement depuis le 7 décembre 2023.

Rappelons également que Madame [O] [Y] est entrée dans le logement à compter du 20 novembre 2020. ; que le loyer de 650 euros était réglé d’une part par les APL à hauteur de 425 euros et d’autre part par des paiements directs du reliquat à hauteur de 225 euros.

Ainsi la période de paiement concerné est située entre décembre 2020 et juillet 2023, soit une période de 32 mois. 

Il est précisé que les mesures prescrites par l’arrêté préfectoral du 26 juillet 2023 n’ont pas mis fin à la situation d’insalubrité mais uniquement aux risques d’électrisation, d’électrocution, de brûlure ou d’incendie. 


Il ressort également des éléments de la cause que le logement présentait des désordres liés à la ventilation, l’humidité et à l’isolation. 

En effet, selon le rapport de l’ARS, plusieurs anomalies ont été constatées : 
-une insuffisance de ventilation ;
-la présence de moisissures sur le mur de l’escalier, dans les WC et sur le mur de la cuisine, 
-des gaines VMC non isolées ;
-une humidité tellurique provoquant la dégradation des revêtements et doublages intérieurs, papier peint détaché et peinture écaillée. 

Le constat d’état des lieux de sortie du 24 janvier 2024 et le rapport de reconnaissance des désordres de la SARL AVIS D’EXPERT AGENCE COTES D’ARMOR en date 2 juillet 2024 nuancent néanmoins la gravité des désordres. En effet, les moisissures sont limitées à la cuisine et ne sont pas susceptibles d’entraîner des pathologies.

Il est constant que ces désordres n’étaient pas apparents à l’état des lieux d’entrée le 15 décembre 2020. Néanmoins, la survenance de tels désordres, même postérieurement à l’entrée des lieux par le locataire, n’exonère pas le bailleur lorsque ces désordres trouvent leur origine dans des défauts structurels, telle qu’une isolation ou une ventilation défaillante. 

En l’absence de tout élément démontrant que Madame [O] [Y] a volontairement détérioré ou saboté le logement, les désordres doivent donc être imputés au bailleur. 

Ces éléments concordants démontrent que le logement ne répondait pas aux exigences légales de décence et présentait des risques pour la sécurité des occupants.

En considération de la gravité des désordres, de la durée de la période concernée et de la faute partagée entre les parties, une réduction du loyer peut être appliquée sur la période pour un montant de 110 euros mensuel.

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à Madame [O] la somme de 3520 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance.


• Le dommage matériel : surconsommation d’électricité

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 2000 euros en raison du coût du chauffage supérieur à celui qui eut été normalement dû. 

Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible des lieux est caractérisé. 

Madame [O] [Y] avait cependant la charge de démontrer la nature et l’ampleur de son préjudice matériel causé par le défaut d’isolation et d’humidité. 

Elle ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser son préjudice matériel tant dans son existence que dans son montant. En effet, aucune expertise, facture ou constat d’huissier n’a été produit pour établir l’existence d’un surcoût de chauffage. 

Dès lors, le préjudice matériel allégué est insuffisamment caractérisé.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera déboutée de sa demande portant sur la somme de 2000 euros en réparation du préjudice matériel.

• Le préjudice moral

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi, en particulier en raison du risque pour sa vie et sa santé pour elle et sa famille. 

Il est établi que le logement occupé par Madame [O] [Y] présentait de graves désordres et notamment des anomalies électriques mettant en danger les occupants. 

Ces désordres ont exposé la locataire et sa famille à des conditions de vie anormales de nature à altérer leur santé et leur bien-être, caractérisant un préjudice moral réel et certain.

Toutefois, Madame [O] [Y] n’a pas présenté d’éléments objectifs concernant le retentissement réels sur elle et sa famille. C’est à tort qu’elle invoque le contexte et la condamnation de Monsieur [X] par la juridiction pénale sans lien direct et certain avec les conditions d’occupation du logement.

Toutefois, compte tenu des éléments objectifs apportés par les différents rapports établissant le risque pour la santé des locataires, le préjudice moral sera donc fixé à la somme de 500 euros. 

Par conséquent, Monsieur [J] [X] sera condamné à verser à Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral.

4- Sur la demande de condamnation au paiement des loyers

Selon l’article L.521-2- alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite le paiement de la somme de 4 550 euros correspondant aux loyers impayés pour la période de juillet 2023 à janvier 2024.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que par arrêté préfectoral du 26 juillet 2023, le logement a été déclaré insalubre et dangereux, et que la CAF, par courrier en date du 28 juillet 2023, a suspendu le versement de l’aide au logement à compter du 1 août 2023 en application de l’article L.521-2- du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, le loyer a cessé d’être dû à compter du mois d’août 2023.

En outre, le bailleur ne produit aucun décompte détaillé ni justificatif actualisé permettant de distinguer les loyers impayés à la date de l’arrêté préfectoral.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [X] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4 550 euros.

5- Sur la demande de 5000 euros au titre du préjudice moral du bailleur

En l’espèce, Monsieur [J] [X] sollicite la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral.

Il avait cependant la charge de démontrer l’existence d’une faute de sa locataire.

Monsieur [J] [X] invoque la prise d’antidépresseurs, sans produire d’éléments probants tels que des certificats médicaux détaillant le lien direct entre le comportement de la locataire et le préjudice moral alléguée. 
S’il est manifeste que les relations entre le bailleur et la locataire sont mauvaises puisque des procédures pénales ont été initiées, c’est Monsieur [J] [X] qui a été condamné.

Il est toutefois rapporté la preuve du fait que la locataire a fait obstacle à l’intervention de plusieurs professionnels sans explication, ce qui a retardé l’exécution de travaux. Ce comportement manifestement fautif a pu générer des conséquences sur le bailleur âgé de 80 ans.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera condamné au paiement à Monsieur [J] [X] de la somme de 300 euros pour son préjudice moral.

6- Sur la demande de condamnation au coût de reprise des dégradations et de la somme de 902,91 euros

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

En vertu de l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée, établi le 15 décembre 2020, et de l’état des lieux de sortie, établi le 24 janvier 2024, réalisée de manière contradictoire entre les parties, met en évidence les désordres suivants :
- Salle de bain : joints noircis
- Cage d’escalier et chambre gauche : tapisserie décollée et déchirée 
- Débarras : traces noirâtres 
- Séjour : traces noirâtres visibles le long du carrelage côté fenêtre 
- Cuisine : traces noirâtres s’apparentant à des moisissures.

Monsieur [J] [X] sollicite le remboursement des sommes suivantes : 
- 120 euros (nettoyage du logement) ;
- 14,90 euros (remplacement des joints de salle de bain) ;
- 181,90 euros (remplacement du lino de la salle de bain) ;
- 318 euros (reprise des tapisseries arrachées) ;
- 201,60 euros (entretien des haies et arbres) ;
- 126,50 euros (entretien de la chaudière) ;
- 169 euros (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
- 902,91 euros (remise en état de la salle de bain)
S’agissant du nettoyage du logement et la taxe d’ordures ménagères, aucun justificatif ni devis n’est produit. Ces demandes ne peuvent donc être retenues. 

S’agissant des joints, linos et tapisseries, bien que Monsieur [X] verse des justificatifs ainsi qu’une facture de 902,91 euros pour la remise en état de la salle de bain, les éléments versés aux débats démontrent la présence d’humidité et de moisissures ainsi qu’une insuffisance de ventilation, à l’origine de ces désordres. Ces dégradations sont structurelles et non imputables à un comportement fautif de la locataire.

Leur remboursement ne peut donc être mis à la charge de Madame [O] [Y].

S’agissant de l’entretien des haies et arbres, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie démontrent que les extérieurs étaient entretenus et en bon état. Aucune défaillance du locataire n’est établie. 

Le remboursement ne peut donc être mis à la charge de Madame [O] [Y].



S’agissant de l’entretien de la chaudière, cette obligation incombe effectivement au locataire, en vertu du décret du 26 août 1987.

La facture produite par le bailleur pour un montant de 126,50 euros justifie le coût de l’intervention.

En conséquence, seule la somme de 126,50 euros sera mise à la charge de Madame [O] [Y] au titre de l’entretien de la chaudière.

Par conséquent, Madame [O] [Y] sera condamnée à verser la somme de 126,50 euros à Monsieur [J] [X] au titre des réparations locatives. 

7 - Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [X], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Par contre, compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de sa demande de sursis à statuer ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de sa demande de rejet de la pièce n°19 des débats ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 3520 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Madame [O] [Y] à verser à Monsieur [J] [X] la somme de 300 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à verser la somme de 126,50 euros à Monsieur [J] [X] au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de ses plus amples demandes ; 

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me LECLERC
- 1 CCC par dépôt en case à Me GARNIER (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-01-25T07:31:13.896Z.