Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 11 août 2026, n° 24/05286

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 11 AOUT 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/05286 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QNNH





Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 SEPTEMBRE 2024 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS - N° RG 23/00195





APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ayant son siège social [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société VINDICIS, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Sandrine MANDY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant



INTIMEE :



S.A.R.L. DISTILLERIE DE PEZENAS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 538 435 157 dont le siège social est 

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant



INTERVENANTS VOLONTAIRES :



Maître [K] [I], administrateur judiciaire de la SARL DISTILLERIE DE PEZENAS, nommé en ces fonctions par jugement du tribunal des affaires économiques de BEZIERS en date du 12 février 2025 demeurant et domicilié en cette qualité,

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant



S.E.L.A.R.L. [P]-[T], nommé en ces fonctions par jugement du tribunal des affaires économiques de BEZIERS, du 12 mars 2025, demeurant et domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant



Ordonnance de clôture du 17 Juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2026,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Corinne STRUNK, Conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Camille CAMBORDE, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.







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* *











EXPOSE DU LITIGE



La SCI Les Templiers (anciennement dénommée SCI Distillerie des Templiers), alors représentée par la société Garrigae Investissements, a fait édifier sur la commune de Pézenas [Adresse 8], dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] », à usage de résidence de tourisme hôtelière, soumis au statut de la copropriété.



Cette résidence a initialement comporté 4 copropriétés : [Adresse 10], regroupées au sein d'une Association Syndicale Libre (ASL) l'ASL Templiers [Localité 6] pour la gestion des éléments d'équipements communs. 



La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 8 avril 2010 et la réception de l'ensemble des lots a eu lieu le 25 avril 2012.



Les lots de copropriété consistant en une cinquantaine d'unités d'hébergement meublées ont été vendus au cours de l'année 2012 à divers investisseurs privés, dont certains ont bénéficié du dispositif fiscal incitatif dénommé Censi-Bouvard, impliquant l'exploitation commerciale de la résidence hôtelière par une seule et même personne physique ou morale, à laquelle au moins 70% des copropriétaires devaient avoir consenti un bail commercial.



Le capital social de la SCI Les Templiers était, au moment de la construction et des ventes des unités d'hébergement aux copropriétaires investisseurs, majoritairement détenu par la société Garrigae, sa gérance étant exercée par la société Propriété & Co.



Par acte sous seing privé du 31 mai 2013, la société Garrigae a cédé à la société SEML [N] [U] l'intégralité des parts sociales composant le capital de l'EURL La Distillerie de [Localité 6].



A la suite de retards et défauts de paiement de loyers, un protocole d'accord transactionnel a été signé le 18 avril 2016 entre certains copropriétaires bailleurs et La Distillerie de [Localité 6] prévoyant :




Au titre des concessions des propriétaires : l'abandon conditionnel de leur quote-part dans la créance globale de loyers, évaluée forfaitairement à 310.000 euros toutes charges comprises, un loyer annuel ramené à 75 % du loyer annuel de l'époque, une réduction supplémentaire temporaire de 25 % sur les 8 premières échéances trimestrielles de loyers,

Au titre des concessions de la société La Distillerie de [Localité 6] : la cession au syndicat des copropriétaires de l'ensemble des lots privatifs à usage commun dont l'exploitante était propriétaire ainsi que la déduction de l'indemnité d'éviction à laquelle elle pouvait prétendre en fin de bail, la somme de 310.000 euros correspondant à l'abandon de créance mentionné plus haut.




La fusion des 4 syndicats Les Templiers 1, 2, 3 et 4 a été votée lors des assemblées générales du 8 août 2016, ainsi que la modification des millièmes afférents et la modification des dispositions du règlement de copropriété unique. L'acquisition, au profit du syndicat des copropriétaires, issu de ladite fusion, des lots à usage commun, a été adoptée par l'assemblée générale du nouveau syndicat du même jour.



La cession prévue au protocole du 18 avril 2016 a été régularisée par acte authentique du 23 février 2017. Ainsi, la SARL La Distillerie de [Localité 6] a vendu au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], les biens et droits de 15 lots correspondant à ses parties privatives à jouissance commune de la résidence, représentant une surface de 263 m².



Au mois de février 2022, la SARL La Distillerie de [Localité 6] a remis au syndic de la copropriété Vindicis, 2 rapports sollicités par elle, l'un du 22 octobre 2021 du bureau de contrôle [B], l'autre du 11 janvier 2022 du cabinet Elansym, et faisant état de plusieurs non-conformités.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2022, la SARL La Distillerie de [Localité 6] a mis en demeure les différents bailleurs de réaliser, sans délai, les travaux nécessaires à la mise en conformité de la résidence notamment en ce qui concerne sa conformité avec la règlementation applicable en matière de sécurité incendie des établissements recevant du public.



Par courrier recommandé du 26 avril 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] Templiers a adressé une mise en demeure à la SARL La Distillerie de [Localité 6], lui rappelant les termes du protocole d'accord du 18 avril 2016, l'état des lieux contradictoire du 17 septembre 2016, ainsi que ses obligations de vendeur des lots affectés des défauts de conformité.



Par acte du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SARL La Distillerie de [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Béziers, en responsabilité, à titre principal sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, et subsidiairement, sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol.



Parallèlement, une action a été engagée par la SARL La Distillerie de [Adresse 12] à l'encontre des copropriétaires bailleurs.











Le jugement contradictoire rendu le 16 septembre 2024 par le tribunal judicaire de Béziers :




Déclare irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société Vindicis, fondées sur l'obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société Vindicis, de ses demandes formulées au titre du dol ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Vindicis, à verser 1.500 euros à la SARL La Distillerie de [Adresse 12] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Vindicis, à supporter la charge des entiers dépens avec distraction au profit de M. Philippe Anahory, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.




Le premier juge déclare tout d'abord qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'irrecevabilité soulevée par la SARL La Distillerie de [Localité 6] concernant les demandes formées par le syndicat et tendant à ce que tribunal « constate » diverses choses, en ce qu'elle n'est pas reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions.



Il relève ensuite l'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la clause insérée dans l'acte de vente du 23 février 2017 stipulant que « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit (') ». Il déclare ainsi irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du chef de l'obligation de délivrance conforme.



Il déclare également irrecevables les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires du chef de la garantie des vices cachés. A ce titre, il indique qu'en vertu du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, le syndicat ne saurait solliciter à titre subsidiaire l'indemnisation du préjudice allégué sur le terrain de la garantie des vices cachés, alors même que la réparation lui a été refusée sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme. Il ajoute qu'une telle demande est de surcroît irrecevable au regard de la clause précitée. 



Le premier juge retient enfin que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas les éléments exigés pour la caractérisation d'un dol 



et notamment les man'uvres frauduleuses de la SARL La Distillerie de [Localité 6]. Sur ce point, il constate qu'aucune clause relative à la conformité des biens vendus n'est stipulée dans l'acte de vente conclu entre le syndicat des copropriétaires et ladite société. Il relève en outre qu'à l'occasion de l'état des lieux du 17 septembre 2016, qui est antérieur à la conclusion de l'acte de vente, les documents nécessaires à l'évaluation de la conformité des lieux vendus ont été remis au syndic. Il ajoute que la clause introduite dans ledit état des lieux, stipulant que l'exploitant décharge le syndicat des copropriétaires de tous travaux qui seraient nécessités par les normes existants au jour de la cession, ne porte que sur le lot n°71.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 octobre 2024. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 juin 2026.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :





Réformer le jugement du 16 septembre 2024 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis, à titre principal, au titre de l'obligation de délivrance conforme et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés ;

Réformer le jugement du 16 septembre 2024 en ce qu'il a déclaré infondées les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis, à titre principal, au titre de l'obligation de délivrance conforme et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés et le dol ;

Juger recevable en son action et ses demandes le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis ;





A titre principal sur la violation de l'obligation de délivrance conforme :





Juger que la SARL La Distillerie de [Adresse 12] engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis en raison de la violation de son obligation de délivrance conforme ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis d'un montant de 76.652,89 euros au titre des travaux de conformité à réaliser sur les lots vendus conformément aux devis établis Seirtec, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2022 ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis à la somme de 80.000 euros au titre de la créance du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1], au titre de la réduction du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis, à la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022 ;





A titre subsidiaire sur la violation de la garantie des vices caches et le dol :



Sur les vices cachés :





Juger que la SARL La Distillerie de [Adresse 12] engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis au titre de la violation de la garantie des vices cachés ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis à hauteur de 80.000 euros, au titre de la réduction du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022 ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis à hauteur de 76.652,89 euros, au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel correspondant au coût des travaux de conformité à réaliser sur les lots vendus, conformément aux devis établis par Seirtec, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022 ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis à hauteur de 40.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour les préjudices complémentaires subis, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022 ;



Sur le dol :





Juger que la SARL La Distillerie de [Adresse 12] engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis au titre du dol ; 

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis à hauteur de 80.000 euros, au titre de l'indemnisation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 avril 2022 ;





En tout état de cause :





Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis, au paiement d'un article 700 du code de procédure civile ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Vindicis le montant de tous les dépens de première instance et d'appel. 





Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] soutient, au visa des articles 4, 5 et 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal a statué ultra petita en prononçant des irrecevabilités concernant les demandes formées au titre de l'obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés, motif pris de l'existence d'une clause de non garantie dans l'acte de vente. Ainsi, il fait valoir que dans ses dernières conclusions, la SARL La Distillerie de [Localité 6] a conclu au débouté de l'ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, sans formuler aucune demande d'irrecevabilité s'agissant de ces chefs de demande. 



En outre, il fait valoir que la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ne peut trouver application dès lors que la SARL La Distillerie de [Localité 6] en sa qualité d'exploitante d'un établissement recevant du public classé en résidence de tourisme et de propriétaire des lots ne pouvait ignorer l'état de son bien et les normes de sécurité appliquées à la construction des lots vendus, et relève que si comme elle l'indique, les lots vendus qu'elle continue d'exploiter sont affectés de non-conformités, elle en doit la garantie, ne pouvant être déchargée de son obligation de délivrance conforme motif pris d'une clause d'exclusion de garantie. Il ajoute qu'il en va de même s'agissant de la garantie des vices cachés.



Par ailleurs, l'appelant conteste l'appréciation faite par le tribunal de la question du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle dans la mesure où il est admis que ce principe ne s'applique pas lorsque le demandeur engage une action sur un fondement à titre principal et sur un autre fondement à titre subsidiaire, ce qui est le cas en l'espèce s'agissant de la demande formée à titre principal au titre de l'obligation de délivrance et de celle formée à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient, au visa de l'article 1604 du code civil, que la SARL La Distillerie de [Localité 6] a manqué à son obligation de délivrance. Il note que celle-ci, qui avait lors de la vente la double casquette d'exploitante du site et de copropriétaire, a vendu des lots de copropriété dans un établissement recevant du public exploité en résidence de tourisme de sorte que l'étendue de son obligation de délivrance doit être appréciée au regard de la spécificité des lots vendus et de leur destination, ce que l'intimée avait d'ailleurs reconnu dans le cadre du protocole d'accord transactionnel du 18 avril 2016 qui est entré dans le champ contractuel, l'état des lieux contradictoire du 17 septembre 2016 rappelant encore les conditions de la vente, et postérieurement lorsqu'à la suite de la vente, elle a fait subitement état, en sa qualité d'exploitante, de non-conformités des locaux en lien avec leur exploitation en établissement recevant du public exploitant une résidence de tourisme, communiquant au syndic de copropriété deux rapports (Elansym et [B]) et sollicitant des copropriétaires la réalisation de travaux de mise en conformité, lesdites non-conformités ne constituant en réalité que des défauts affectant l'usage normal du bien et qui lui sont imputables, défauts garantis par l'intimé à son acquéreur.



Il estime en conséquence sa demande en fixation de créance au titre du coût des travaux de mise en conformité tel que chiffré dans le devis Saretec annexé au rapport [B] bien fondée. De plus, il considère sa demande en réduction du prix fondée puisque le bien vendu ne présentait pas, lors de son acquisition, les caractéristiques attendues, et est affecté de défauts affectant son usage normal, de même que sa demande de dommages-intérêts au regard de l'impossibilité d'exploiter le bien pendant la durée de travaux qui devront être entrepris et à tout le moins des importants désagréments qui seront subis.



A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soutient que son action est bien fondée au visa de l'article 1641 du code civil concernant la garantie des vices cachés. Ainsi, il expose que le vice tenant au non-respect de la réglementation applicable en matière de sécurité incendie des [Localité 7] exploités en résidence de tourisme était connu de la SARL La Distillerie de [Localité 6], laquelle l'a dissimulé au moment de la vente. Il ajoute que ce vice est antérieur à la vente et rend la chose impropre à sa destination puisqu'il diminue son usage de façon significative. En conséquence, il s'estime bien fondé à solliciter une réduction du prix à concurrence de 80.000 euros, outre l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 40.000 euros, pour les mêmes considérations que celles précédemment évoquées.



Au visa de l'article 1137 du code civil, l'appelant soutient encore que la SARL La Distillerie de [Localité 6] a commis un dol en lui cachant volontairement des informations sur les vices des biens objet de la vente afin de pouvoir bénéficier des contre-parties prévues au protocole du 18 avril 2016 et a employé des man'uvres frauduleuses en garantissant que les locaux étaient en bon état d'entretien et conformes à leur destination, à savoir un établissement recevant du public et exploitant une résidence de tourisme para-hôtelière classée 4° ouvrant droit à des avantages fiscaux, et ce alors même qu'elle savait que les normes légales n'étaient pas respectées pour un tel établissement, ce qu'elle s'est d'ailleurs précipitée d'indiquer quand un litige est né avec son acquéreur. Il précise que sans ces engagements pris, le protocole n'aurait pas été signé et indique que s'il avait eu connaissance de ces vices, il n'aurait pas conclu aux mêmes conditions, ce qui justifie sa demande d'indemnisation à hauteur de 80.000 euros.



Dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2025, la SARL La Distillerie de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :





Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Le condamner reconventionnellement à hauteur d'appel à payer à la SARL La Distillerie de [Localité 6], M. [I] ès qualités et M. [T] ès qualités, la somme de 5.000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M. Philippe Anahory, avocat aux offres et affirmations de droit.





En substance, la SARL La Distillerie de [Localité 6] soutient que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la clause de l'acte de vente précisant que le bien était vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices cachés, était opposable au syndicat des copropriétaires et qu'aucune action fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance conforme ne pouvait donc prospérer.



Elle conteste le fait que le protocole d'accord du 18 octobre 2016 puisse constituer un « ensemble contractuel » avec l'acte de vente en relevant que celui-ci n'a pas été signé avec le syndicat des copropriétaires mais uniquement avec une partie des copropriétaires, ajoutant que ledit protocole prévoit du reste la cession d'un certain nombre de lots privatifs au profit d'un syndicat alors inexistant, et soutient qu'au regard des seuls engagements contractés entre le vendeur et l'acquéreur, tels que figurant dans l'acte de vente du 23 février 2017, il ne peut lui être reproché une absence de conformité de la chose vendue à sa destination. Elle indique encore, sur ce point, que les biens vendus sont conformes à leur destination qui ne peut résulter que de l'état descriptif de division, lesdits lots ne constituant pas un « établissement » mais ayant leur propre destination. Au demeurant, elle souligne, sur ce point, que nulle part dans l'acte de vente n'apparaît une quelconque destination d'établissement recevant du public, et expose qu'il n'y a pas eu de volonté de la part du vendeur de cacher à l'acquéreur une quelconque information qui aurait pu être déterminante dans sa volonté d'acquérir puisqu'il n'est pas contesté que la problématique technique relative à l'absence de caractère coupe-feu d'une partie du plafond de l'espace « bar à vin » n'a été révélée qu'en 2020. Elle ajoute que contrairement à ce qui est soutenu, elle ne s'est pas engagée à garantir la conformité des lots aux normes applicables en matière de sécurité incendie des [Localité 7], et précise que c'est en vertu de la clause insérée dans chacun des baux commerciaux qu'elle a mis en demeure chacun des bailleurs d'avoir à prendre les mesures nécessaires notamment en ce qui concerne la mise en conformité du bien loué avec la réglementation applicable en matière de sécurité incendie des [Localité 7]. Elle conteste, au vu des opérations d'expertise en cours, que les non-conformités minimes n'étaient pas cachées, et précise que la conformité des lots vendus à la réglementation applicable en matière de sécurité incendie des [Localité 7] n'a jamais été envisagée comme une composante de l'obligation de délivrance, non plus comme une caractéristique du bien vendu, et souligne que les lots cédés sont utilisés conformément à leur destination, étant précisé que l'établissement n'a jamais subi de fermeture administrative, l'ensemble de ces éléments justifiant le rejet de l'action formée au titre de l'article 1604 du code civil.



Par ailleurs, la SARL La Distillerie de [Localité 6] conteste l'existence d'un prétendu vice caché et fait valoir que c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'en application du principe de non cumul des régimes de responsabilités, la demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés était irrecevable. En outre, elle soutient, à titre subsidiaire, que l'argumentation tenant à l'existence de vices cachés ne repose que sur les affirmations du syndicat des copropriétaires qui n'offre pas d'ailleurs de prouver la réalité de ses allégations. Elle observe, sur ce point, que c'est la société Garrigae appartenant au même groupe que la société de promotion qui a édifié la résidence qui a vendu les lots aux propriétaires investisseurs et a exploité dans un premier temps la résidence, de sorte que c'est elle qui disposerait éventuellement des éléments relatifs à la construction de l'établissement. Elle ajoute que concomitamment à l'acquisition par le groupe Noemys' en mai 2013 des parts sociales de La Distillerie, la SARL Vindicis a été désignée en qualité de syndic, de sorte qu'elle dispose des mêmes éléments que le syndicat, et estime qu'ainsi que l'a retenu le tribunal, la demande fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable au regard de la clause insérée à l'acte de vente, le syndicat ne justifiant par ailleurs aucunement du bien-fondé de sa demande. En outre, elle soutient que le même raisonnement peut être retenu s'agissant de la demande formée au titre du dol, relevant encore que lors de l'état des lieux préalable à la signature de l'acte de vente, le syndicat était assisté de Mme [D], professionnelle du bâtiment, laquelle avait eu connaissance de l'ensemble des documents nécessaires à l'évaluation de la conformité des biens vendus, et que c'est à juste titre que le tribunal a relevé que l'ensemble des documents nécessaires à l'évaluation de la conformité des lieux vendus avaient été remis au syndic. Enfin, elle conteste toute man'uvre dolosive ou volonté de dissimuler l'existence de vices.



Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se reporter à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.



MOTIFS



SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES




Sur la clause de non-garantie




L'acte de vente du 23 février 2017 inclut une clause « ETAT DU BIEN » ainsi libellée :



« L'ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Cependant, les dommages à l'ouvrage construit depuis moins de dix ans sont garantis ainsi qu'il sera dit ci-après. »



Dans ses dernières écritures de première instance (pièce 22 de l'appelante), la SARL La Distillerie de [Localité 6] rappelle cette clause pour en tirer la conclusion que les demandes du syndicat tant principale que subsidiaire ne peuvent prospérer, concluant dans le dispositif de ses écritures au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions soutenues devant le tribunal (pièce 23 de l'appelante), répond à ce moyen en excipant de l'inapplicabilité de cette clause, au regard de la qualité de vendeur professionnel et exploitant de la SARL La Distillerie de [Localité 6].



La question de l'application de la clause de non-garantie prévue à l'acte de vente a donc fait l'objet d'un débat contradictoire devant la juridiction de première instance.



Dans son jugement, le tribunal a considéré que la clause de non-garantie dont s'agit devait trouver application et a décidé en conséquence que l'action fondée sur le non-respect alléguée de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur et l'existence de vices cachés étaient irrecevables.



L'application d'une clause de non-garantie en raison de son caractère opposable au vendeur ne constitue pas une cause d'irrecevabilité de l'action entreprise par celui-ci mais de débouté de son action. 



Il ne saurait toutefois être considéré, au vu des éléments qui précèdent, que le premier juge a statué de ce chef ultra petita, observation étant encore faite que le syndicat n'en tire pas de conclusions puisqu'il ne sollicite pas, aux termes de ses écritures, l'annulation au moins partiel du jugement au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, ni l'application des dispositions de l'article 464 du code de procédure civile.



Aussi, l'application éventuelle de cette clause sera examinée dans le cadre de l'examen des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires, lequel est recevable en son action. 




Sur le cumul des actions




Le tribunal conclut à l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation formée à titre subsidiaire sur le fondement des vices cachés, motif pris du non cumul des régimes de responsabilité.



En l'occurrence, il sera observé que la demande d'indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires l'était à titre principal sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme édictée à l'article 1604 du code civil et à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Il est constant que l'action fondée sur un défaut de conformité doit être distinguée de celle fondée sur l'existence d'un vice caché en ce que le défaut de conformité et le vice caché ne se confondent pas, et que tout cumul entre les qualifications de défaut de conformité et de vice caché pour désigner la même chose est ainsi exclu. Toutefois, rien n'interdit que le vendeur puisse invoquer, successivement, ces deux fondements, la garantie des vices cachés ne devant donnant lieu, comme dans le cas présent, à examen qu'en cas d'échec de la demande formée à titre principal sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.



C'est par voie de conséquence à tort que le tribunal a considéré de ce chef que la demande d'indemnisation du syndicat formée à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, était de ce seul chef irrecevable.



SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION AU TITRE DE L'OBLIGATION DE DELIVRANCE



L'article 1604 du code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. »



L'obligation de délivrance porte sur une chose qui doit présenter les qualités définies par les stipulations du contrat ou qui sont présumées être dans le champ contractuel au regard de la nature de la chose. Cette exigence de conformité peut également être étendue à l'usage attendu par l'acquéreur, lorsque cet usage a été spécifié dans le contrat. Et dès lors que la chose correspond aux caractéristiques convenues et qu'aucun usage particulier n'a été prévu au contrat, l'obligation de délivrance est satisfaite même si la chose ne répond pas à l'attente de l'acquéreur.



Aux termes de leurs écritures respectives, les parties s'opposent sur l'application de la clause de non-garantie énoncée dans l'acte de vente, observation étant faite qu'il n'est pas soutenu qu'une telle clause ne serait applicable qu'en matière de garantie des vices cachés.



Ainsi que l'indique le syndicat des copropriétaires, une telle clause, dont la licéité n'apparaît pas discutée, ne peut toutefois trouver application lorsque le vendeur est un professionnel exploitant d'un immeuble.



En l'occurrence, il est constant que la SARL La Distillerie de [Localité 6] était, à la date de la vente, l'exploitante de la résidence de tourisme comprenant notamment les lots objet de la vente.



Aussi, en sa qualité de professionnel exploitant, elle ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente du 23 février 2017, de sorte qu'il y a lieu d'examiner le respect par celle-ci de son obligation de délivrance conforme.



L'acte de vente du 23 février 2017 indique, au paragraphe « OCCUPATION DU BIEN ' BAIL A REGULARISER ' TVA », que « LE VENDEUR déclare que LE BIEN vendu est à usage professionnel et qu'il est utilisé par le VENDEUR pour les besoins de son activité soumise à TVA ». Il ajoute : « L'ACQUEREUR reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné que s'il souhaite déduire la TVA ayant généré la présente acquisition, il sera nécessaire de consentir un bail sur les locaux objet des présentes et d'exercer l'option prévue au 2° l'article 260 du Code général des Impôts ('.) »



Par ailleurs, ainsi que l'établit le procès-verbal du 17 septembre 2016, un état des lieux avait été dressé entre la SARL La Distillerie de [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires dans la perspective d'une vente au profit de ce dernier des lots constitués par des éléments d'équipements communs, comme le révèlent les multiples références à la transaction devant ultérieurement intervenir. De plus, il sera observé que ce procès-verbal fait référence, en page 6 (observations générales), au protocole d'accord transactionnel signé le 18 avril 2016 et conclu entre la SARL La Distillerie de [Localité 6] et plusieurs copropriétaires bailleurs. Aussi, il est manifeste, quand bien même l'acte de vente ne fait pas mention de ce protocole d'accord transactionnel, que la vente intégrait le fait que les locaux vendus était affectés, comme le rappelle encore l'état des lieux, à l'exploitation d'une résidence de tourisme classée 4 * au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, comprenant notamment une zone aquatique (piscine, spa'), diverses parties privatives relatives à l'exploitation d'une activité de restauration (cuisine, salle de restaurant,') et une activité de séminaires et de conférences (salle de réunion), lesdits locaux ayant vocation à être loués en vue de l'exploitation de la résidence de tourisme. Et ainsi que cela résulte du procès-verbal dont s'agit, il était expressément stipulé, selon l'accord des parties et dans la perspective de la poursuite de l'exploitation de la résidence de tourisme, que l'exploitant s'engageait à ne pas changer la destination des locaux cédés, objet de l'état des lieux, sans l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.



Il s'ensuit que la destination commerciale des lots vendus était prise en compte dans la vente des parties et était intégrée dans le champ contractuel, et c'est à tort, en conséquence, que la SARL La Distillerie de [Localité 6] soutient qu'il y a lieu d'apprécier celle-ci, lot par lot, en fonction des énonciations de l'état descriptif de division.



L'usage des locaux vendus étant ainsi prévu dans le cadre de la vente intervenue, le syndicat des copropriétaires était en droit d'attendre que ceux-ci répondent aux règles de sécurité en vigueur, s'agissant notamment des normes incendie applicables au regard de l'exploitation d'un établissement recevant du public.



Or il est constant que les locaux étaient affectés, lors de la vente, d'importants désordres, s'agissant plus particulièrement du respect des normes incendie. Notamment, il ressort du rapport de l'[B] du 22 octobre 2021, de celui de la société Elansym du 11 janvier 2022 étant intervenue pour évaluer le degré coupe-feu des installations et de celui du 11 mai 2026 de M. [R], expert judiciaire, que les locaux sont affectés de nombreuses non-conformités en termes de sécurité incendie, s'agissant plus particulièrement des installations électriques (dont celles de la cuisine) et des dispositifs coupe-feu. Au demeurant, il sera souligné que la SARL La Distillerie de [Localité 6] a admis la matérialité des non-conformités puisqu'elle a mis en demeure les bailleurs, en 2022, de réaliser sans délai des travaux aux fins de remettre la résidence aux normes, s'agissant notamment de la réglementation incendie, le coût des travaux étant évalué à la somme de 76.652,89 euros selon le devis Seirtec du 10 mars 2022 annexé au rapport de l'[B]. En outre, il ne peut être tiré argument du fait que le syndicat des copropriétaires était assisté lors de l'état des lieux du 17 septembre 2016 d'un professionnel en la personne de Mme [D], professionnelle du bâtiment, dès lors que cette simple visite n'était pas de nature à permettre de prendre la mesure des désordres, s'agissant plus particulièrement du non-respect des normes incendie. 



Dès lors, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que la SARL La Distillerie de [Localité 6] a manqué à son obligation de délivrance conforme, ladite obligation ne concernant que les rapports entre le vendeur et l'acquéreur, et que sa responsabilité est engagée à ce titre.



Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la résolution de la vente mais sollicite l'indemnisation du coût des travaux de remise aux normes tels que chiffrés par l'[B], la réduction du prix de vente et l'allocation de dommages-intérêts complémentaires.



Il est constant, en application des articles 1591 et 1604 du code civil, que le juge ne peut pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice résultant de l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance ne peut être réparé que par l'allocation de dommages-intérêts (Civ 3° 10/03/2015 n°13-27.660).



Dès lors, la demande formée par le syndicat des propriétaires au titre de la réduction du prix de vente sera rejetée.



En revanche, celui-ci est bien fondé à solliciter, à titre de dommages-intérêts, le coût des travaux de reprise évalués à la somme de 76.652,89 euros TTC, selon le devis Seirtec annexé au rapport de l'[B] qui n'est pas discuté dans son quantum par la SARL La Distillerie de [Localité 6].



Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter des dommages-intérêts complémentaires en indemnisation du préjudice qu'il aura à subir, du fait des travaux devant être entrepris, compte tenu des désagréments qui seront provisoirement occasionnés et des multiples mesures qu'il devra prendre pour l'organisation des travaux et des démarches qu'il devra accomplir, notamment auprès des copropriétaires bailleurs et des résidents, à cette occasion.



Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 6.000 euros.



Les sommes de 76.652,89 euros TTC et 6.000 euros, assorties des intérêts légaux à compter de l'arrêt, seront fixées au passif de la procédure collective de la SARL La Distillerie de [Localité 6].



SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE



Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.





En équité, une indemnité de 1.500 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires sur ce fondement, ladite somme étant portée au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL La Distillerie de [Localité 6].



La demande formée à ce titre par la SARL La Distillerie de [Localité 6], Me [I] et Me [T] ès qualités, seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort :



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 24 septembre 2024 en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



DIT qu'il n'a pas été statué ultra petita,



DECLARE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] recevable en son action et ses demandes,



DIT que la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente du 23 février 2017 ne peut être opposée au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1],



DIT que la SARL La Distillerie de [Adresse 12] a manqué à son obligation de délivrance conforme,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande au titre de la réduction de prix,



FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL La Distillerie de [Localité 6] aux sommes suivantes :




76.652,89 euros TTC au titre des travaux de mise aux normes

6.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires,




DIT que ces sommes produiront intérêts à compter de l'arrêt,



DEBOUTE la SARL La Distillerie de [Localité 6], Me [K] [I] ès qualités d'administrateur de la SARL La Distillerie de [Localité 6] et la SARL [X] [T], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL La Distillerie de [Localité 6] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SARL La Distillerie de [Adresse 12] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT que l'ensemble des dépens de première instance et d'appel à la charge de la SARL La Distillerie de [Localité 6] seront fixés au passif de la procédure collective.



Le greffier, Le président,