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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/09446

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 décembre 2021, après signature d'un contrat de réservation du 25 juin 2021, Monsieur [F] [W] et Madame [E] [A], son épouse, ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV LES JARDINS [R] un appartement en triplex (lot n°6) et trois emplacements de parking (lots 12, 13,14) au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6]. L'acte de vente prévoyait un délai d'achèvement fixé au plus tard le 30 septembre 2022.

Un litige est survenu entre les parties, relatif au retard de livraison dudit bien.

Le bien a finalement été livré le 31 décembre 2023.

Aucune issue amiable du litige n’ayant pu être trouvée, les consorts [W] ont, par acte en date du 07 novembre 2024, fait assigner devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX la SCCV LES JARDINS [R], au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1231-1 du code civil, aux fins de :
Déclarer les demandes de Monsieur et Madame [W] recevables et bien fondées,
En conséquence,
Déclarer les causes légitimes de suspension des délais de la SCCV LES JARDINS [R] inopposables,
Juger que la SCCV LES JARDINS [R] a commis une faute contractuelle en ne respectant pas les délais de livraison prévus dans l’acte de vente,

Juger que la SCCV LES JARDINS [R] a violé son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi,
Juger que le bien immobilier a été livré avec 469 jours de retard,
En conséquence,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 101.600 euros au titre de leur préjudice matériel,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les époux [W] reprochent en substance à la SCCV LES JARDINS [R], aux termes de leur assignation, un retard de livraison de 15 mois du bien acquis en VEFA. Ils soutiennent que les causes de suspension légitimes ne sont pas suffisamment étayées et qu’elles ne respectent pas le formalisme stipulé dans le contrat de vente. Ils évaluent leur préjudice en se fondant sur la valeur locative de l’appartement pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023, totalisant ainsi une perte de 101.600 euros, outre la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2025, Monsieur et Madame [W] sollicitent une indemnité complémentaire de 142.261,77 euros au titre des indemnités de retard.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCCV LES JARDINS [R] demande au Tribunal :
A TITRE PRINCIPAL : Vu les articles 1103, 1193, 119, et 1231-1 du code civil, Vu les stipulations du contrat de vente,
DEBOUTER les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SCCV LES JARDINS [R] au titre du retard de livraison,
En conséquence, 
LES CONDAMNER à verser à la SCCV LES JARDINS [R] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance dont recouvrement direct au profit de Me DELAVOYE,
A TITRE SUBSIDIAIRE : Vu les articles 1231-3 et 1353 du code civil,
JUGER le préjudice de 101.600 euros sollicité à titre de préjudice matériel par les consorts [W] non justifié et excessif,
JUGER le montant de 5.000 euros sollicité par les consorts [W] au titre d’un préjudice moral non justifié,
JUGER les dispositions de l’article R. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation inapplicables au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, en conséquence, LES DEBOUTER de leur demande formée au titre du préjudice matériel,
LES DEBOUTER de leur demande formée au titre du préjudice moral,
LES DEBOUTER de leur demande formée à hauteur de 142.261.77 euros au titre des pénalités de retard,
LIMITER le montant sollicité au titre des frais irrépétibles,


A TITRE TRES SUBSIDIAIRE : RAMENER le montant sollicité au titre du préjudice pour retard de livraison à de plus justes proportions, tant concernant la durée que le quantum,

La SCCV LES JARDINS [R] fait valoir que plusieurs causes de suspension légitimes ont retardé la livraison de l’immeuble au 31 décembre 2023 ; des intempéries survenues de décembre 2021 à mai 2022, la découverte d’anomalies du sous-sol, des difficultés d’approvisionnement, des injonctions administratives. Par la suite, la SCCV a eu à déplorer la mise en redressement judiciaire de l’entreprise chargée du lot menuiseries. Elle soutient que c’est la date de survenance de l’événement qu’il convient de retenir pour le calcul de suspensions légitimes et non la date de l’information aux acquéreurs. En outre, il est relevé que les demandeurs ne justifient d’aucune location au soutien de leur préjudice, pour un bien qui ne constitue pas un investissement financier mais une résidence secondaire.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS 

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV LES JARDINS [R], vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d'exécution des travaux (page 24) qui stipule :

« Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du 3ème trimestre 2022 soit au plus tard le 30 septembre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».



Plus précisément, il est prévu à la suite de cette stipulation, une liste de causes légitimes de suspension du délai de livraison ;
- intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,
- grèves générales ou partielles, qu’elle soit générale ou particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises intervenant sur le chantier ou les fournisseurs,
- le retard limité à 30 jours résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire des ou de l’une des entreprises ou d’un sous-traitant intervenant dans la construction de l’ensemble immobilier. Si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets.
- retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant), 
- retard entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci,
- retards provenant d'anomalies du sous-sol (…),
- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux (…)
- Troubles résultant d’hostilités, révolution, cataclysmes, accident de chantier,
- retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,
- retards de paiement de l'acquéreur (…),
- les pandémies (…)
- les difficultés d'approvisionnement du chantier en matériels et matériaux,

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre ou une attestation du Maître d’œuvre.

L'acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Il convient d'examiner les différentes causes de suspension invoquées par la société défenderesse, à laquelle il appartient d’en rapporter la preuve conformément aux stipulations contractuelles, par la production de certificats établis par le maître d’œuvre (KALIOPE.EXE) ayant la direction des travaux, accompagnés de justificatifs s’ils sont prévus aux termes de la clause précitée.

A titre liminaire, il sera relevé que s’il appartient au juge d'apprécier la légitimité des causes de retard invoquées et si l'ensemble des justifications n'est pas produit, aux termes du contrat, l'attestation du maître d'œuvre justifie valablement les différentes causes légitimes de suspension, et la simple absence de pièces complémentaires ne peut suffire à priver les attestations de leur valeur. En excipant de l’absence de pièces complémentaires, les demandeurs ajoutent au contrat de vente des conditions qui n’ont pas été stipulées.


Sur les intempéries

Il est produit une attestation du 10 juin 2022 du maître d’œuvre KALIOPE.EXE, attestant d’intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment, sur la période novembre 2021 à mars 2022, pour 12 jours. Il convient cependant de ne tenir compte que des jours d’intempéries postérieurs au 13 décembre 2021, date de la vente, soit 3 jours (2 en février 2022 et un en mars 2022), soit 6 jours avec la clause de doublement. Le débat sur la date à laquelle ont été produits les relevés météorologiques apparaît vain dès lors que ceux-ci ne sont pas exigés aux termes du contrat de vente.

Sur l’anomalie du sous-sol

Il est indiqué par le maître d’œuvre, selon attestation du 10 juin 2022, des retards provenant d’anomalies du sous-sol et des terres « qui ont nécessité des travaux non programmés et des études complémentaires, remplacement du battage par du vibro-fonçage, 15 jours, dépose des butons contre avoisinants 40 jours ».

Il en résulte un report de 110 jours avec la règle du doublement.

Sur la mise en liquidation d’une entreprise

Il est produit une attestation du maître d’œuvre du 19 juin 2023 certifiant que l’entreprise MIRALUVER SOCIETE NOUVELLE a fait l’objet d’une liquidation le 23 novembre 2022, nécessitant de réattribuer le marché de menuiseries extérieures, à l’entreprise Société Atelier de l’Aluminium le 23 mars 2023, complété par un extrait du BODACC. Cette procédure collective intervient pendant la durée du chantier légitimement prorogée et il ne résulte d’aucune disposition contractuelle la nécessité de produire un quelconque courrier à ladite entreprise en difficulté, cette condition de courrier étant réservée à la simple défaillance de l’entreprise.

Cependant, le report sera limité à 30 jours, (soit 60 jours) comme stipulé dans les conditions contractuelles de causes légitimes de suspension, et non 110 jours comme soutenu dans les écritures de la défenderesse.

Sur les nouvelles intempéries

Il est certifié par le maître d’œuvre par attestation du 19 juin 2023, de nouvelles intempéries de décembre 2022 à fin mars 2023, de 17 jours (34 jours), avec production des relevés météorologiques.

Sur les difficultés d’approvisionnement en placoplâtre

Il est produit une attestation du maître d’œuvre du 19 juin 2023 certifiant un report du 11 avril 2023 au 16 mai 2023, du fait d’un retard de livraison du produit [Z] de 35 jours, (soit 70 jours).





Sur les injonctions administratives

Les reports sollicités au titre d’injonctions administratives estivales et hivernales d’arrêt de chantier seront écartés.

En effet, nonobstant la circonstance qu’aucun arrêté n’est produit, il est constant que ces arrêtés de suspension dans les villes balnéaires, et notamment à [Localité 7], relèvent d’une grande régularité notoire et sont nécessairement inclus dans les plannings des chantiers, comme ne relevant d’aucune imprévisibilité.

En vertu de la clause de doublement à laquelle les parties ont accepté librement de se soumettre, un retard légitime de 280 jours est ainsi établi (3 + 55 + 30 + 17 +35) x 2.

Ainsi, alors que le délai initial d'achèvement était fixé au 30 septembre 2022, que la livraison est intervenue le 31 décembre 2023, et qu'un retard légitime de 280 jours est établi reportant au 10 juillet 2023 la date de livraison, le retard indemnisable de livraison se porte à 5 mois et 20 jours.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent, sur la base de la valeur locative de l’appartement, la réparation d’un « préjudice matériel » exposant qu’ils n’ont pu ni le louer ni l’occuper pendant toute la durée du retard de livraison. Il est établi par le contrat de réservation (page 6) que la destination du bien acquis relève de la résidence secondaire, les demandeurs résidant à [Localité 8]. Par ailleurs, aucun élément produit aux débats ne démontre une velléité de location du bien de la part des acquéreurs ou un souhait de défiscalisation. La seule pièce produite par les demandeurs étant un avis de valeur du 19 septembre 2024, alors que toute location du bien litigieux, saisonnière ou de longue durée, était possible depuis plus de deux ans au moment de la clôture des débats.

Il apparaît dès lors que les demandeurs ne peuvent légitimement solliciter une indemnisation au titre d’une perte de loyers, qui ne pourrait en tout état de cause, être réparée qu’au titre d’une perte de chance, mais au titre d’une réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait de ne pas avoir pu jouir de l’appartement litigieux, en raison du retard de livraison.

Ce préjudice, qui n’est pas proportionnel à la valeur locative du bien, subi pendant 5 mois et 20 jours, sera indemnisé par l’allocation de la somme de 4.000 euros, en l’absence de tout autre élément versé aux débats pour justifier d’un autre préjudice particulier.

Sur le préjudice moral

En l’absence de démonstration d’une atteinte aux sentiments, à la considération, à l’honneur ou à la réputation, les demandeurs, qui invoquent les tracas liés à la mobilisation de leur épargne, pour justifier leur demande de dommages et intérêts, pour préjudice moral, seront déboutés de ce chef.

Sur les pénalités au titre du retard dans l’achèvement du chantier

Monsieur et Madame [W] sollicitent la somme de 142.261,77 euros au titre des indemnités de pénalités de retard.

Les demandeurs fondent leur demande au visa de l’article R231-14 du code de la construction, lequel prévoit un minimum de 1/3000 du montant du marché par jour de retard, pour les contrats de construction de maison individuelle.

Si la norme AFNOR NF P 003-001 sert de référence à l’entrepreneur pour déterminer le calcul et le montant des pénalités de retard et ce, même si cette norme n’est pas mentionnée sur les documents contractuels, encore est-il nécessaire que des pénalités de retard soient stipulées dans un cahier des charges ou à tout le moins sur le contrat de vente. Selon une jurisprudence constante, aucune pénalité de retard ne peut être exigée en l’absence de dispositions contractuelles à cet effet.

En l’espèce, aucun document produit aux débats ne fait référence à l’existence de pénalités contractuelles en cas de retard de chantier.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes annexes

La SCCV LES JARDINS [R] qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, elle sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.



PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS [R] à payer à Monsieur [F] [W] et madame [E] [A], son épouse, ensemble, la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS [R] à payer à Monsieur [F] [W] et madame [E] [A], son épouse, ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toute demande contraire ou plus ample,




RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 24/09446 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUIF

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50C

N° RG 24/09446
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUIF







AFFAIRE :

[F] [W]
[E] [W]
C/
[Adresse 1]




 





Décision nativement numérique à :

AARPI ALTER AVOCATS
SELARL DGD AVOCATS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur, 

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Juin 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Monsieur [F] [W]
né le 24 Septembre 1956 à [Localité 2] (CAMBODGE)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Anne-Charlotte MOULINS de l’AARPI ALTER AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [E] [W]
née le 11 Décembre 1969 à [Localité 4] (VIETNAM)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Charlotte MOULINS de l’AARPI ALTER AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

SCICV LES JARDINS [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 décembre 2021, après signature d'un contrat de réservation du 25 juin 2021, Monsieur [F] [W] et Madame [E] [A], son épouse, ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV LES JARDINS [R] un appartement en triplex (lot n°6) et trois emplacements de parking (lots 12, 13,14) au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6]. L'acte de vente prévoyait un délai d'achèvement fixé au plus tard le 30 septembre 2022.

Un litige est survenu entre les parties, relatif au retard de livraison dudit bien.

Le bien a finalement été livré le 31 décembre 2023.

Aucune issue amiable du litige n’ayant pu être trouvée, les consorts [W] ont, par acte en date du 07 novembre 2024, fait assigner devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX la SCCV LES JARDINS [R], au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1231-1 du code civil, aux fins de :
Déclarer les demandes de Monsieur et Madame [W] recevables et bien fondées,
En conséquence,
Déclarer les causes légitimes de suspension des délais de la SCCV LES JARDINS [R] inopposables,
Juger que la SCCV LES JARDINS [R] a commis une faute contractuelle en ne respectant pas les délais de livraison prévus dans l’acte de vente,

Juger que la SCCV LES JARDINS [R] a violé son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi,
Juger que le bien immobilier a été livré avec 469 jours de retard,
En conséquence,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 101.600 euros au titre de leur préjudice matériel,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,
Condamner la SCCV LES JARDINS [R] à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les époux [W] reprochent en substance à la SCCV LES JARDINS [R], aux termes de leur assignation, un retard de livraison de 15 mois du bien acquis en VEFA. Ils soutiennent que les causes de suspension légitimes ne sont pas suffisamment étayées et qu’elles ne respectent pas le formalisme stipulé dans le contrat de vente. Ils évaluent leur préjudice en se fondant sur la valeur locative de l’appartement pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023, totalisant ainsi une perte de 101.600 euros, outre la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2025, Monsieur et Madame [W] sollicitent une indemnité complémentaire de 142.261,77 euros au titre des indemnités de retard.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCCV LES JARDINS [R] demande au Tribunal :
A TITRE PRINCIPAL : Vu les articles 1103, 1193, 119, et 1231-1 du code civil, Vu les stipulations du contrat de vente,
DEBOUTER les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SCCV LES JARDINS [R] au titre du retard de livraison,
En conséquence, 
LES CONDAMNER à verser à la SCCV LES JARDINS [R] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance dont recouvrement direct au profit de Me DELAVOYE,
A TITRE SUBSIDIAIRE : Vu les articles 1231-3 et 1353 du code civil,
JUGER le préjudice de 101.600 euros sollicité à titre de préjudice matériel par les consorts [W] non justifié et excessif,
JUGER le montant de 5.000 euros sollicité par les consorts [W] au titre d’un préjudice moral non justifié,
JUGER les dispositions de l’article R. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation inapplicables au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, en conséquence, LES DEBOUTER de leur demande formée au titre du préjudice matériel,
LES DEBOUTER de leur demande formée au titre du préjudice moral,
LES DEBOUTER de leur demande formée à hauteur de 142.261.77 euros au titre des pénalités de retard,
LIMITER le montant sollicité au titre des frais irrépétibles,


A TITRE TRES SUBSIDIAIRE : RAMENER le montant sollicité au titre du préjudice pour retard de livraison à de plus justes proportions, tant concernant la durée que le quantum,

La SCCV LES JARDINS [R] fait valoir que plusieurs causes de suspension légitimes ont retardé la livraison de l’immeuble au 31 décembre 2023 ; des intempéries survenues de décembre 2021 à mai 2022, la découverte d’anomalies du sous-sol, des difficultés d’approvisionnement, des injonctions administratives. Par la suite, la SCCV a eu à déplorer la mise en redressement judiciaire de l’entreprise chargée du lot menuiseries. Elle soutient que c’est la date de survenance de l’événement qu’il convient de retenir pour le calcul de suspensions légitimes et non la date de l’information aux acquéreurs. En outre, il est relevé que les demandeurs ne justifient d’aucune location au soutien de leur préjudice, pour un bien qui ne constitue pas un investissement financier mais une résidence secondaire.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS 

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV LES JARDINS [R], vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d'exécution des travaux (page 24) qui stipule :

« Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du 3ème trimestre 2022 soit au plus tard le 30 septembre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».



Plus précisément, il est prévu à la suite de cette stipulation, une liste de causes légitimes de suspension du délai de livraison ;
- intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,
- grèves générales ou partielles, qu’elle soit générale ou particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises intervenant sur le chantier ou les fournisseurs,
- le retard limité à 30 jours résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire des ou de l’une des entreprises ou d’un sous-traitant intervenant dans la construction de l’ensemble immobilier. Si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets.
- retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant), 
- retard entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci,
- retards provenant d'anomalies du sous-sol (…),
- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux (…)
- Troubles résultant d’hostilités, révolution, cataclysmes, accident de chantier,
- retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,
- retards de paiement de l'acquéreur (…),
- les pandémies (…)
- les difficultés d'approvisionnement du chantier en matériels et matériaux,

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre ou une attestation du Maître d’œuvre.

L'acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Il convient d'examiner les différentes causes de suspension invoquées par la société défenderesse, à laquelle il appartient d’en rapporter la preuve conformément aux stipulations contractuelles, par la production de certificats établis par le maître d’œuvre (KALIOPE.EXE) ayant la direction des travaux, accompagnés de justificatifs s’ils sont prévus aux termes de la clause précitée.

A titre liminaire, il sera relevé que s’il appartient au juge d'apprécier la légitimité des causes de retard invoquées et si l'ensemble des justifications n'est pas produit, aux termes du contrat, l'attestation du maître d'œuvre justifie valablement les différentes causes légitimes de suspension, et la simple absence de pièces complémentaires ne peut suffire à priver les attestations de leur valeur. En excipant de l’absence de pièces complémentaires, les demandeurs ajoutent au contrat de vente des conditions qui n’ont pas été stipulées.


Sur les intempéries

Il est produit une attestation du 10 juin 2022 du maître d’œuvre KALIOPE.EXE, attestant d’intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment, sur la période novembre 2021 à mars 2022, pour 12 jours. Il convient cependant de ne tenir compte que des jours d’intempéries postérieurs au 13 décembre 2021, date de la vente, soit 3 jours (2 en février 2022 et un en mars 2022), soit 6 jours avec la clause de doublement. Le débat sur la date à laquelle ont été produits les relevés météorologiques apparaît vain dès lors que ceux-ci ne sont pas exigés aux termes du contrat de vente.

Sur l’anomalie du sous-sol

Il est indiqué par le maître d’œuvre, selon attestation du 10 juin 2022, des retards provenant d’anomalies du sous-sol et des terres « qui ont nécessité des travaux non programmés et des études complémentaires, remplacement du battage par du vibro-fonçage, 15 jours, dépose des butons contre avoisinants 40 jours ».

Il en résulte un report de 110 jours avec la règle du doublement.

Sur la mise en liquidation d’une entreprise

Il est produit une attestation du maître d’œuvre du 19 juin 2023 certifiant que l’entreprise MIRALUVER SOCIETE NOUVELLE a fait l’objet d’une liquidation le 23 novembre 2022, nécessitant de réattribuer le marché de menuiseries extérieures, à l’entreprise Société Atelier de l’Aluminium le 23 mars 2023, complété par un extrait du BODACC. Cette procédure collective intervient pendant la durée du chantier légitimement prorogée et il ne résulte d’aucune disposition contractuelle la nécessité de produire un quelconque courrier à ladite entreprise en difficulté, cette condition de courrier étant réservée à la simple défaillance de l’entreprise.

Cependant, le report sera limité à 30 jours, (soit 60 jours) comme stipulé dans les conditions contractuelles de causes légitimes de suspension, et non 110 jours comme soutenu dans les écritures de la défenderesse.

Sur les nouvelles intempéries

Il est certifié par le maître d’œuvre par attestation du 19 juin 2023, de nouvelles intempéries de décembre 2022 à fin mars 2023, de 17 jours (34 jours), avec production des relevés météorologiques.

Sur les difficultés d’approvisionnement en placoplâtre

Il est produit une attestation du maître d’œuvre du 19 juin 2023 certifiant un report du 11 avril 2023 au 16 mai 2023, du fait d’un retard de livraison du produit [Z] de 35 jours, (soit 70 jours).





Sur les injonctions administratives

Les reports sollicités au titre d’injonctions administratives estivales et hivernales d’arrêt de chantier seront écartés.

En effet, nonobstant la circonstance qu’aucun arrêté n’est produit, il est constant que ces arrêtés de suspension dans les villes balnéaires, et notamment à [Localité 7], relèvent d’une grande régularité notoire et sont nécessairement inclus dans les plannings des chantiers, comme ne relevant d’aucune imprévisibilité.

En vertu de la clause de doublement à laquelle les parties ont accepté librement de se soumettre, un retard légitime de 280 jours est ainsi établi (3 + 55 + 30 + 17 +35) x 2.

Ainsi, alors que le délai initial d'achèvement était fixé au 30 septembre 2022, que la livraison est intervenue le 31 décembre 2023, et qu'un retard légitime de 280 jours est établi reportant au 10 juillet 2023 la date de livraison, le retard indemnisable de livraison se porte à 5 mois et 20 jours.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent, sur la base de la valeur locative de l’appartement, la réparation d’un « préjudice matériel » exposant qu’ils n’ont pu ni le louer ni l’occuper pendant toute la durée du retard de livraison. Il est établi par le contrat de réservation (page 6) que la destination du bien acquis relève de la résidence secondaire, les demandeurs résidant à [Localité 8]. Par ailleurs, aucun élément produit aux débats ne démontre une velléité de location du bien de la part des acquéreurs ou un souhait de défiscalisation. La seule pièce produite par les demandeurs étant un avis de valeur du 19 septembre 2024, alors que toute location du bien litigieux, saisonnière ou de longue durée, était possible depuis plus de deux ans au moment de la clôture des débats.

Il apparaît dès lors que les demandeurs ne peuvent légitimement solliciter une indemnisation au titre d’une perte de loyers, qui ne pourrait en tout état de cause, être réparée qu’au titre d’une perte de chance, mais au titre d’une réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait de ne pas avoir pu jouir de l’appartement litigieux, en raison du retard de livraison.

Ce préjudice, qui n’est pas proportionnel à la valeur locative du bien, subi pendant 5 mois et 20 jours, sera indemnisé par l’allocation de la somme de 4.000 euros, en l’absence de tout autre élément versé aux débats pour justifier d’un autre préjudice particulier.

Sur le préjudice moral

En l’absence de démonstration d’une atteinte aux sentiments, à la considération, à l’honneur ou à la réputation, les demandeurs, qui invoquent les tracas liés à la mobilisation de leur épargne, pour justifier leur demande de dommages et intérêts, pour préjudice moral, seront déboutés de ce chef.

Sur les pénalités au titre du retard dans l’achèvement du chantier

Monsieur et Madame [W] sollicitent la somme de 142.261,77 euros au titre des indemnités de pénalités de retard.

Les demandeurs fondent leur demande au visa de l’article R231-14 du code de la construction, lequel prévoit un minimum de 1/3000 du montant du marché par jour de retard, pour les contrats de construction de maison individuelle.

Si la norme AFNOR NF P 003-001 sert de référence à l’entrepreneur pour déterminer le calcul et le montant des pénalités de retard et ce, même si cette norme n’est pas mentionnée sur les documents contractuels, encore est-il nécessaire que des pénalités de retard soient stipulées dans un cahier des charges ou à tout le moins sur le contrat de vente. Selon une jurisprudence constante, aucune pénalité de retard ne peut être exigée en l’absence de dispositions contractuelles à cet effet.

En l’espèce, aucun document produit aux débats ne fait référence à l’existence de pénalités contractuelles en cas de retard de chantier.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes annexes

La SCCV LES JARDINS [R] qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, elle sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.



PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS [R] à payer à Monsieur [F] [W] et madame [E] [A], son épouse, ensemble, la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS [R] à payer à Monsieur [F] [W] et madame [E] [A], son épouse, ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toute demande contraire ou plus ample,




RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-3, code civil 1611, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation R231-1, code civil 1601-1, code civil 119). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-12T18:07:09.234Z.