Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 F, 9 juillet 2026, n° 23/05246

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] lançait une opération de construction d’un immeuble d’habitation comprenant 8 appartements, 4 maisons individuelles et 20 parkings, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] figurant au cadastre AH [Cadastre 1] sis [Adresse 6] et AH [Cadastre 2], sis [Adresse 7]. 

Par acte notarié en date du 20 juillet 2017, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] acquéraient dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] , en l’état futur d’achèvement, une maison individuelle de 90.22 m², ainsi que deux parkings pour un montant de 266.332 euros TTC. Lors de la signature de cet acte authentique, les acquéreurs versaient un acompte correspond à 10 % du prix des Biens soit 26.633 euros. 
 
Il était prévu que le reliquat du prix de vente des Biens serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction des Biens de la façon suivante: 
“ (...) Le surplus de la vente soit 239 698,80 euros sera payé au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessus prévu, le tout en conformité avec l’article 1601-3 du code civil et de l'artic|e R 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation. L’échelonnement de paiement ci-dessus stipulé en premiére partie des présentes, du prix de la présente vente. a été calculé de telle sorte que selon les prévisions d’avancement des travaux. les pourcentages et les échelonnements appliqués au prix de 266 332 euros sont les suivants :
(...)
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau et.
- 95% du prix a l’achévement de l’immeuble.
- 100% lors de la levée contradictoire des réserves.”

Il était prévu que l’acquéreur verse à la SCI la somme de 13.316, 60 euros à l’issue de la levée contradictoire des réserves. La livraison des Biens intervenait le 22 septembre 2018 avec 14 réserves lesquelles étaient mentionnées dans le procès-verbal de livraison, qui n’étaient pas contestées par le constructeur. Ces réserves ont été complétées par un courrier recommandé en date du 19 octobre 2018 (même nombre de réserves). 
 
Malgré plusieurs relances de la part de la SCI [Adresse 1], les acquéreurs ne donnaient pas accès à leurs biens. Les réserves n’étaient pas levées et la somme de 13.316,60 euros TTC n’était pas été réglée à la SCI [Adresse 1]. 


Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2020, La SCI [Adresse 1] faisait signifier par l’intermédiaire de Maître [N] un commandement aux fins de saisie-vente concernant le solde de la vente en l’état futur d’achèvement pour une somme en principal de 13 313,60€, outre intérêts et coût du commandement. Selon acte extrajudiciaire daté du 30 décembre 2020, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] saissaient le Juge de l’Exécution pour qu’il constate la nullité du commandement, ou à tout le moins son caractère non fondé. 
Une négociation se mettait en place entre les parties assistées de leurs conseils qui aboutissaient à une réunion amiable du 30 mars 2021 en présence des conseils des parties et des époux [T] qui avaient indiqué que subsistait à reprendre:
1. Terrasse extérieure : lattes de bois fondues a remplacer
2. Terrasse extérieure : Jonction en tableau magonné et sous face de volet roulant : joint a reprendre
14. Les dimensions de stationnements en sous-sol ont changé (moins de largeur et plus de profondeur car introduction de structures porteuses. Elles ne sont pas conformes au plan de vente. 

Par courrier officiel daté du 19 avril 2021, la SCI [Adresse 1], par la voie de son Conseil, proposait d’intervenir sur le chantier afin de procéder à la levée des réserves 1 et 2 en conditionnant toutefois l’exécution des travaux à la mise sous séquestre du solde du prix de vente. Elle refusait cependant de reprendre quelque travaux relatifs aux garages au motif qu’elle avait modifié les plans à la demande des clients et que la contrainte technique qui s’en était suivie n’était aucunement préjudiciable, au contraire. Cette proposition ne recevait pas de réponse de Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U]. 


Par jugement daté du 5 octobre 2021, le Juge de l’Exécution de Lyon prononçait la nullité du commandement aux fins de saisie vente qui avait été délivré à la requête de la SCI [Adresse 1] et condamnait cette dernière à payer à Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, estimant que la créance n’était pas exigible. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception non daté mais auquel on attribue -sans contestation des défendeurs- la date du 4 novembre 2021, la SCI [Adresse 1] faisait le point sur les réserves et mettait en demeure les époux [U] de lui permettre d’intervenir avant le 10 décembre 2021 tout en conditionnant sa venue à la consignation du solde du prix de vente. Aucune réponse n’était apportée. 

Par courrier recommandée avec accusé de réception en date du 9 décembre 2021, la SCI [Adresse 1], tout en continuant de se référer à la précédente correspondance du 4 novembre, mettait en demeure les époux [U] de lui communiquer sous huitaine ses disponibilités pour permettre la venue de ses artisans et réparer les menus désordres, précisant qu’à la levée contradictoire des réserves une somme de 13 316,60 € serait à payer. Aucune réponse n’était apportée.

Aucun règlement amiable n’ayant pu intervenir, par acte extrajudiciaire daté du 11 janvier 2022, la SCI [Adresse 1], assignait Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] devant le juge des référés aux fins de condamnation provisionnelle de ces derniers à lui verser la somme de 13.316,60 €, outre la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de la résistance abusive manifestée dans l’exécution des obligations contractuelles. 


Par ordonnance datée du 28 juin 2022, le Juge des Référés déboutait la SCI [Adresse 1] au regard d’une contestation sérieuse. 

Estimant qu’elle était créditrice du reliquat et que les acheteurs n’avaient pas donné accès à ses biens pour ne pas payer le solde des travaux qui lui était dû, par actes de commissaire de justice du 16 juin 2023 la SCI [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner ces derniers au reliquat du prix de vente outre des dommages-intérêts.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024 enregistrée dans un mauvais dossier (23/5245) puis correctement référencée dans le dossier RG 23/5246 en date du 9 avril 2026, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de:
Vu notamment les articles 1104 et 1217 et suivants du code civil ;
- JUGER que la demande de la SCI n’est pas prescrite et, en conséquence, DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [K] de leurs demandes tendant à ce que la prescription de l’action de la SCI soit constatée ;
- DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [K] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13.316, 60 euros TTC, somme assortie des intérêts légaux à compter du 18 septembre 2018, date de livraison des Biens ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 4039, 30 euros au titre des frais engagés par la SCI pour recouvrer les sommes dues ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000 euros pour résistance abusive au paiement ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 68 804,10€ somme à parfaire, au titre des loyers perçus de manière indue ;
A titre infiniment subsidiaire :
- JUGER et PRONONCER la résolution de l’acte notarié et de son acte de vente et, en conséquence, CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI la somme de 26.633 € ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] aux entiers dépens. 

Au soutien de sa demande, elle expose en premier lieu que l’article L.218-2 du code de la consommation n’a pas vocation à s’appliquer en ce que les consorts [T] n’ont pas bénéficié d’un contrat d’accession lors de l’acquisition du Bien en VEFA, alors qu’il s’agit de la première condition pour que l’action biennale soit applicable et qu’il n’ont pas non plus agi à des fins personnelles pour n’avoir pas conservé l’usage et la jouissance du bien immobilier puisqu’il l’ont immédiatement mis en location, rappelant qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation pour les défendeurs, alors qu’il s’agit de la seconde conditon pour que la prescription biennale soit applicable et qu’ainsi, en tout état de cause ils ne justifient pas être éligible à cette disposition.Elle indique que l’acte notarié signé par les acquéreurs comprend des dispositions spécifiques qui indiquent que le solde du prix sera payé à la levée contradictoire des réserves et qu’en refusant de lever les réserves, il n’a pas permis aux relations contractuelles de s’achever de sorte que le délai de prescription de l’action en paiement de la SCI n’a pas été atteint et qu’il ne peut pas prétendre avoir acquis le délai de prescription défini à l’article L.218-2 du code de la consommation. En troisième lieu, elle indique que les défendeurs ont agi avec mauvaise foiet de manière dolosive afin d’empêcher la SCI de lever les réserves et donc de pouvoir prétendre 
au paiement du solde des travaux. 

Sur l’obligation d’effectuer les conventions de bonne foi, elle indique que s’il appartient à la SCI de lever les réserves, minimes en l’occurrence, mentionnées dans le PV de livraison des biens, cette levée de réserves implique que l’acquéreur permette à la SCI et à ses constructeurs d’accéder aux biens afin de lever lesdites réserves ce qui n’a pas été le cas et que ce faisant, les acquéreurs n’ont pas éxécuté le contrat de bonne foi puisqu’ils n’ont pas permis à la SCI d’exécuter ses propres obligations. Elle rappelle avoir tout mis en œuvre pour tenter d’obtenir une date pour lever les réserves : 
- Visite contradictoire des Biens le 30 mars 2021 afin de vérifier la réalité des réserves invoquées par les défendeurs ; 
- Courrier de l’ancien conseil de la SCI au conseil des défendeurs en date du 19 avril 2021 et visant à trouver une date pour que la SCI puisse accéder aux Biens et lever les réserves , auquel aucune réponse n’a été apportée; 
- Courrier de mise en demeure du 4 novembre 2021 visant à obtenir l’accès aux Biens pour lever les réserves auquel aucune réponse n’a été apportée; 
- Courrier de mise en demeure du 9 décembre 2021 visant à obtenir l’accès aux Biens auquel aucune réponse n’a été apportée; 

Elle ajoute que les réserves étaient minimes puisque les défendeurs ont immédiatement loué les Biens et ce dès le 22 septembre 2018, qu'ils ont par ailleurs investi dans le cadre de la loi Pinel de sorte qu'il ont immédiatement bénéficié de ces dispositions en défiscalisant dans la totalité le prix d'acquisition du bien en dépit du déblocage, par leurs soins, du solde . Elle en déduit qu'en ne réglant pas le prix, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle. Elle réfute le fait d’avoir tenté de modifier unilatéralement les termes de l’acte notarié en exigeant le séquestre du solde des travaux en échange de la levée des réserves en précisant qu’elle a fini par imposer un séquestre au bout de deux ans d’attente, après avoir réalisé que les acquéreurs se moquaient d’elle et mettaient tout en oeuvre de manière déloyale à lui refuser l’accès, pour ne jamais la payer. Elle précise que l’acte notarié lui-même prévoyait que l’acquéreur ne pouvait prendre possession du bien qu’après paiement intégral du prix. Elle ajoute que les époux [T] ont eux-mêmes violé les termes de ce même acte notarié en louant le Bien alors même que cet acte interdisait de consentir des droits sur le Bien tant que la totalité du prix n’aurait pas été versée au vendeur et qu’il a ainsi procédé à la location en fraude de l’acte notarié. 
 
En application des dispositions de l’article 1217 du code civil, elle demande leur condamnation à lui payer la somme de 13.316, 60 euros TTC qui correspond au montant qui aurait dû être réglé lors de la levée des réserves, à augmenter des intérêts légaux à compter de la date de livraison effective du Bien soit le 18 septembre 2018. Elle sollicite en outre le remboursement de la totalité des sommes qu’elle a exposées pour recouvrer sa créance soit 4039,30 euros. Elle sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts au regard de l’attitude de particulière mauvaise foi du débiteur lors de son action en référé, au cours de laquelle il avait argué que les réserves n’étaient pas levées pour justifier une contestation sérieuse et un non règlement du solde. Enfin elle rappelle qu’il n’a pas respecté le paragraphe “propriété-jouissance” puisqu’il a disposé de droits sur le bien avant le règlement total du prix de vente, soit en fraude des droits du contrat. Elle en déduit que les défendeurs ne peuvent prétendre à percevoir les fruits de ce Bien, dès lors qu’ils n’ont pas complètement exécuté leurs obligations contractuelles vis-à-vis de la SCI et qu’ils ont pris possession de manière illicite du Bien. Elle sollicite alors leur condamnation à lui reverser, en sa qualité de Vendeur, les fruits du Bien qu’ils ont perçus selon elle, de manière illicite depuis la mise en location du Bien à savoir, au regard du coût moyen d’un loyer dans cette zone, la somme de 68 804,10€, somme qu’elle demande à voir parfaire en fonction de la date à laquelle interviendra le jugement dans la présente affaire.

Pour réfuter les moyens des défendeurs selon lesquels les ordonnances démontrent qu’ils n’ont commis aucune faute, elle rappelle qu’il ne relève ni de l’office du juge de l’éxécution ni de celle du juge des référés de se prononcer sur l’existence d’une faute contractuelle, laquelle relève du juge du fond et qu’en tout état de cause, il n’a jamais été prétendu, par les juges saisis, que les époux [T] n’avaient pas commis de faute, n’ayant pu que constater que les demandes formulées par la SCI étaient sérieusement contestables au regard de l’absence de levée des réserves sur le Bien. Elle réfute encore le fait de ne pas avoir proposé, après les deux ordonnances, une nouvelle intervention débarrassée de toute demande de séquestre alors qu’elle en justifie, sans constitution de séquestre, selon courrier du 9 décembre 2021 de Monsieur [L], son gérant. 
 
A titre subsidiaire, elle s’oppose à une demande de réfaction des sommes dûes. Elle sollicite de voir prononcer la résolution de la vente et de voir condamner les époux [T] à lui payer la pénalité de 10 % du prix de vente du Bien soit 26.633 € telle que prévue au 5° et 6° du contrat de vente, faute pour les acheteurs d’exécuter leurs obligations contractuelles et de payer une quelconque somme formant une partie du prix de vente du Bien, la rendant parfaitement recevable à prononcer la résolution de la vente et être créditrice d’une indemnité de 10%.

***

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] demandent au tribunal de :
Vu l’article 122 du Code de procédure civile, 
Vu l’article L218-2 du Code de la consommation, 
Vu l’article 1231-1 du Code Civil, 
 
A titre liminaire 
- JUGER IRRECEVABLES comme prescrites l’action et les demandes de la SCI [Adresse 1] à l’encontre des époux [U] [O] et [V]. 

A titre principal, 
- DEBOUTER purement et simplement la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre des consorts [U] [O] et [V], 
A titre subsidiaire, sur les sommes auxquelles il est demandé la condamnation des défendeurs, 
- DIRE ET JUGER que les intérêts légaux ne pourront courir à compter de la date du 18 septembre 2018, ainsi que le réclame la SCI [Adresse 1], 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] du surplus de ses demandes au titre des frais engagés par elle pour recouvrer les sommes dues et au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, 

Sur la demande de perception des fruits « tirés de la location illicite », 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] purement et simplement. 
 
Sur la demande de résolution, 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] purement et simplement. 
 
A défaut, ACCORDER à monsieur et madame [U] les délais de grâce les plus larges 
de vingt quatre mois dans le règlement de la dette,
 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser aux consorts [U] [O] et [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme ORSI, Avocat, sur son affirmation de droit, 
- REJETER toutes demandes contraires ou plus amples. 
 
A titre liminaire, ils soulèvent la prescription de l’action et l’irrecevabilité de la demande, à l’aulne de l’article 218-2 du code de la consommation, rappelant que ce texte est d’application générale, que la jurisprudence versée au soutien de leurs écritures est parfaitement transposable au cas d’espèce. En outre, ils affirment être, vis-à-vis de la SCI [Adresse 1], de simples consommateurs de telle sorte que les dispositions protectrices du code de la consommation ont vocation à s’appliquer, rappelant qu’ils ont bien agi à des fins étrangères à leur activité professionnelle dans le cadre de cette vente et que la levée des réserves n’est pas intervenue de son fait. Ils précisent avoir été simplement été contraints de par la loi à générer un numéro SIRET de leur SCI afin que le logement puisse être proposé à la location meublée non professionnelle et que la SCI [Adresse 1] ne peut en aucun cas se prévaloir de l’existence de mandats sociaux pour conclure que monsieur [U] n’aurait pas la qualité de consommateur à son égard. Il précisent que la constitution d’un patrimoine immobilier ne saurait remettre en cause la qualité avec laquelle les consorts [U] ont contracté avec la SCI [Adresse 1]( s’agissant de la SCI MARIGOULO IV, il s’agit d’une SCI familiale (avec les parents des fils [U]) au même titre que la SCI LA MADRAGUE DE RAYMONDE. ) Sur les causes interruptives de prescription, ils indiquent que la première demande interruptive de prescription de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement du solde de la VEFA a été formée par voie d’assignation en référé datée du 11 janvier 2022 soit trois et demi après la livraison du bien (22 septembre 2018). Ils rappellent que d’une part, une lettre y compris par recommandé ne produit aucun effet interruptif de prescription, que d’autre part, la saisine du juge de l’exécution qu’ils ont eux-mêmes effectuée pour voir prononcer la nullité de la procédure d’exécution aux fins de saisie vente n’a produit aucun effet interruptif s’agissant des sommes dont se prétend créancière la SCI et que seule l’action en référé serait susceptible d’interrompre la prescription qui était cependant déjà acquise.

Sur le fond, à titre principal, ils sollicitent le rejet de la demande, relevant que la SCI base son argumentaire sur sa responsabilité civile contractuelle, estimant qu’ils auraient violé leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi alors qu’ils n’avaient pas à répondre à une proposition déloyale de modification du contrat de vente le fait générateur du versement du solde du prix de vente ne pouvant être que la levée contradictoire des réserves et que la SCI ne dénie en réalité pas avoir subordonné son intervention à un séquestre du solde de la vente. Ils ajoutent que contrairement à ce que la SCI [Adresse 1] soutient, cette demande de constitution de séquestre constitue bel et bien une modification unilatérale du contrat dès lors précisément qu’aucun séquestre des sommes dues n’était prévu à l’acte notarié de vente et que la SCI a persisté dans toutes ses correspondances, à se référer à cette exigence. Ils en déduisent que la seule partie étant de mauvaise foi est la SCI alors qu’ils ont dû eux-mêmes saisir le juge de l’éxécution pour voir annuler le commandement de saisie vente et que le juge des référés l’a déboutée de sa demande provisionnelle. 

Ils rappellent que le fait générateur du versement du solde du prix de vente est uniquement la levée contradictoire des réserves . Ils ajoutent que ces réserves ont été complétées par un courrier recommandé en date du 19 octobre 2018, que le promoteur n’a jamais contesté ni la réalité ni l’ampleur des réserves et que plus de deux années après la livraison, des réserves restent à lever. En ce qui concerne la lettre recommandée du 9 décembre 2021, ils précisent que si la SCI [Adresse 1] se propose de lever les réserves n°1 et 2, il n’est aucunement fait mention de la réserve n°14 relative à la conformité des places de stationnement qu’elle avait pourtant reconnue comme constituant une réserve demeurant à lever, selon courrier officiel daté du 30 mars 2021 et qu’ainsi, la proposition de la SCI [Adresse 1] était partielle et en aucun cas de nature à déclencher le versement du solde du prix de vente puisqu’une réserve devait subsister et que le versement du solde ne peut contractuellement intervenir qu’à la levée contradictoire de l’ensemble des réserves. Ils ajoutent que c’est donc bien une défaillance contractuelle de la SCI [Adresse 1] qui est mise en exergue et non une incurie des acheteurs, sachant que la SCI n’a jamais, depuis l’ordonnance de référé, cherché à respecter scrupuleusement les obligations qui étaient les siennes dans le cadre des documents contractuels de vente. Il ajoutent encore que s’il n’appartient en effet pas au juge de l’exécution et au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’une faute, la référence à ces décisions permet de remettre en perspective le comportement de la SCI [Adresse 1] dans le cadre de ce dossier, la rendant bien malvenue à prétendre à une faute contractuelle alors qu’il a été pointé du doigt à ces occasions qu’elle n’a pas elle-même, respecté les termes du contrat et que par ses comportements, elle a mis à mal leur confiance. 

Ils indiquent que le fait que ces biens aint été acquis dans le cadre d’un dispositif Loi Pinel tout comme la mise en location du bien sont parfaitement indifférent à la question du respect des propres obligations contractuelles de la SCI [Adresse 1]. De la même façon, ils indiquent que les références aux actes notariés de vente figurant dans les écritures n°2 adverses apparaissent parfaitement inadaptées à la situation que l’échéance fixée par ces articles est le paiement des sommes jusqu’à la livraison incluse et qu’ils sont à jour de leur versement jusqu’à la livraison incluse de sorte qu’il ne saurait être tiré aucun grief à leur encontre. Ils indiquent encore que la SCI [S] BALMES ne saurait prétendre aux fruits du bien qu’ils auraient perçu de manière illicite depuis la mise en location du bien, cette sanction n’étant pas prévue contractuellement et étant basée sur un calcul dont le sérieux est invérifiable ou à la résolution du contrat qui ne pourrait qu’être précédée d’un commandement de payer resté infructueux pendant un mois délivré au domicile élu de l’acquéreur et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de cette sanction. Ils réfutent la qualification de sous-location, rappelant être propriétaires. 

En tout état de cause, ils sollicitent les délais de l’article 1244-1 (désormais 1343-5) du code civil afin que le règlement soit échelonné sur deux années. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par les parties. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il ressort de la combinaison de cet article avec l’article 4 du même code que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il sera cependant rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui ne sont pas des prétentions à la reconnaissance d'un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement. De même, les mentions dans le dispositif des conclusions qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties et ne donneront lieu à aucune mention dans le dispositif de cette décision.


Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription 

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. 

En l’espèce, il est patent que les époux [U] n’ont pas saisi le juge de la mise en état pendant l’instruction du dossier dans le cadre de la mise en état éléctronique. Dès lors, le tribunal ne saurait statuer sur cette demande qui sera déclarée irrecevable. 


Sur la demande principale 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que de l’article 1353 du Code civil mettent donc à la charge de la SCI [S] BALMES qui prétend à la bonne éxécution de son contrat, la démonstration des faits qu’elle allègue au soutien de ses prétentions.


A- Sur les demandes à titre principal


Sur la demande au titre du paiement du solde du prix

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
L’article 1601-4 du même code dispose que la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Aux termes de l’article L261-12 du code de la construction et de l’habitation, dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.
L’article R261-14 du même code dispose que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

Aux termes de l’article R237-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026:
I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
. 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie;
. 25 % à l'achèvement des fondations ;
. 40 % à l'achèvement des murs ;
. 60 % à la mise hors d'eau ;
. 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
. 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Il ressort de l'article 1102 et suivants du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. Aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les cause que la loi autorise. 

Aux termes des articles 1304 et suivants du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
L’article 1304-1 du même code dispose que la condition est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces versées au débat que selon acte du 20 juillet 2017, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ont acquis dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] , en l’état futur d’achèvement, une maison individuelle de 90.22 m², ainsi que deux parkings pour un montant de 266.332 euros TTC et ont versé un acompte d’un montant de 26 633 euros au moment de la signature du contrat. L’acte prévoit que le reliquat du prix de vente des Biens serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction des Biens de la façon suivante: 
“ Conformément aux dispositions de l'article R 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation. L’échelonnement de paiement ci-dessus stipulé en première partie des présentes, du prix de la présente vente a été calculé de telle sorte que selon les prévisions d’avancement des travaux les versements ne puissent excéder au total:
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau.
- 95% du prix a l’achévement de l’immeuble.
- 100% lors de la levée contradictoire des réserves”.

Il est patent qu’en application de l’article R261-14 du code suvisé, en présence de réserve, il eut été possible, par principe, entre les parties d’organiser la consignation à l’aune de cet article par la séquestration de la somme en dépit de réserves. 

Or, en l’espèce, et en dépit de la mention visant l’article R261-14 du code de la construction dans le contrat de vente, si aux termes de l’acte, le prix est dû à la livraison donnant droit au vendeur au paiement intégral du prix d’achat, il est également expressément stipulé dans le contrat signé entre les parties que la totalité du prix ne sera payé qu’à la levée des réserves. La SCI [S] BALMES étant un professionnel et n’ayant pas imposé cette possibilité de consignation dans le contrat, le contrat lie les parties et doit recevoir application en l’état de sorte que la SCI ne saurait imposer une consignation non prévue au contrat sauf à en modifier les termes. 

Ainsi, pour que les conditions d’exigibilité soient acquises dans la présente espèce, il faut que les réserves soient levées. En l’espèce, elles ne le sont pas. Il n’a pas été demandé d’expertise par l’une ou l’autre des parties et il est principalement argué de la mauvaise foi du maitre d’ouvrage. Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent précisément être éxécutés de bonne foi. En l’espèce, le prix était exigible si les conditions étaient levées, la condition relevant du régime de l’article 1304-3 du code civil cité précédemment. 

Il n’est pas contesté que le 19 octobre 2018, les époux [T] ont confirmé leurs 14 réserves. Dans ce courrier, il est demandé à la SCI de prendre contact avec les locataires avec renseignement de leur numéro. Il est cependant relevé que la situation a évolué au cours des années suivantes. Il n’est en effet pas contesté que selon courrier du 25 mars 2021, le conseil des consorts [T] indiquait que sur les 14 réserves listées le 21 septembre 2018, subsistaient 5 réserves. Il est cependant justifié par la demanderesse que selon courrier officiel du 19 avril 2021, la SCI [Adresse 1] a fait le point sur les réserves, indiqué que subsistaient 2 réserves ( suite visite des parties sur place en date du 30 mars) qu’elle se proposait de lever, courrier auquel il est justifié qu’elle n’a jamais eu de réponse. S’il est vrai que dans son courrier officiel du 19 avril 2021 puis dans son courrier non daté (manifestement en date du 4 novembre 2021) par recommandé avec accusé de réception N°1A1874374119 7 où elle met ses cocontractants en demeure de lui permettre d’intervenir au plus tard le 10 décembre 2021 afin de procéder à la levée de ces réserves, la SCI [Adresse 1] conditionne l’exécution des travaux à la mise sous séquestre du solde du prix de vente, de sorte que cette proposition pouvait valablement et légitimement être refusée par les époux [U], il n’en demeure pas moins que par courrier du 9 décembre 2021, la SCI [Adresse 1] a bien sollicité de ses clients que les disponibilités pour intervenir lui soient données dans les 7 jours, en précisant juste qu’à la levée contradictoire des réserves, une somme de 13 316,60 € serait à payer, ce qui, dans son principe, n’était autre que le rappel des termes mêmes du contrat puisque cette demande ne soumettait cette intervention à aucune condition. En effet, les termes du courrier sont les suivants:
“ La présente vaut mise en demeure de me communiquer sous huitaine vos disponibilités afin que mes artisans puissent venir réparer ces menus désordres. 
A l’issue de cette intervention, un procès-verbal de levée des réserves sera signé entre nous et vous devrez alors vous acquitter sans délai de la somme de 13 316,60 euros restant à payer sur le solde du contrat.
A défaut de retour de votre part dans les délas sis indiqués, je prendrai acte de votre refus de me laisser accéder à votre logement pour lever ces réserves. (...)”. 

Il appartenait donc aux acheteurs, au titre des leurs obligations contractuelles, de répondre à ce courrier circonstancié et en tous cas de proposer des dates d’intervention. Or, les époux [U] ne justifient d’aucune réponse à aucun des trois courriers de l’année 2021 et notamment ni au courrier du 4 novembre 2021, ni au dernier courrier du 9 décembre 2021 dont il n’est pas contesté qu’ils en ont été destinataires. 
Par ailleurs, il est vain de prétendre, comme le soulèvent les défendeurs pour pouvoir justifier leur carence, que la lettre du 9 décembre faisait référence au courrier du 4 novembre qui lui-même subordonnait l’intervention de la venderesse à la consignation du solde du prix. En effet, si la SCI fait bien mention de son dernier courrier du 4 novembre 2021, la référence à ce courrier est uniquement relative au temps sur place, que nécessitera l’intervention pour la levée des réserves. En effet, le courrier du 9 décembre indique: “comme indiqué dans notre courrier du 4 novembre 2017, l’intervention de lever ces réserves nécessitera 4 heures de temps”. Bien au contraire, les termes de ce courrier ne laissent pas de place à l’interprétation.

Il n’est ainsi pas démontré par les acheteurs qu’ils ont permis à la SCI d’exécuter ses propres obligations. Dès lors, il est démontré au cintraire, qu’ils ont empêché, par leur résistance, que la condition prévue au contrat de vente ne se réalise. Dès lors, celle-ci sera considérée comme ayant été accomplie. 

A titre surabondant, concernant les doléances sur les garages, les défendeurs n’apparaissent pas avoir apporté de réponse aux courriers de la SCI [Adresse 1] qui, dès le 19 avril 2021, a pu leur rappeler qu’ils avaient acquis deux places de parking ouvertes, que les places avaient été transformées en garage fermé et soudées par une seule porte sur leur demande en cours de travaux, de sorte que si la largeur du garage s’en était trouvée diminuée de 25 cm pour des raisons techniques au regard de la nécessité d’apporter une structure porteuse, (largeur de 505 cm au lieu de 531), la longueur du double garage en avait été très largement augmentée puisque le premier a une longueur de 5,87 m et le second de 7,40 mètres au lieu des 5 mètres prévus initialement sur les plans. Au delà du fait qu’ils ne contestent pas en avoir été à l’initiative, ils ne justifient donc d’aucun grief. Par ailleurs, s’ils ont initialement fait état de 14 réserves, ils ne justifient pas davantage avoir répondu au courrier du 19 avril 2021 qui apportait déjà un grand nombre de réponses et ne listait que 2 réserves subsistantes que la SCI [Adresse 1] n’a cessé de vouloir faire disparaitre. 

Il n’est enfin pas contesté par Monsieur et Madame [U] que le solde 13 316,60 euros TTC correspond au solde du prix de vente. Dès lors, ils seront condamnés à payer cette somme à la SCI [Adresse 1] outre intérêts au taux légal à compter non pas du 18 septembre 2018 (qui n’était d’ailleurs pas la date de livraison), mais de la mise en demeure effective du 9 décembre 2021. 


Sur la demande au titre du remboursement des frais engagés par les autres procédures

Il ne peut qu’être rappelé que la SCI [S] [Adresse 8] s’est vue déboutée de ses demandes devant le juge des référés et qu’elle a succombé devant le juge de l’éxécution. Nul ne saurait ignorer la loi. Il lui appartenait d’une part, de ne pas s’engager dans la voie du référé qui ne pouvait, eu égard au positionnement des défendeurs et l’absence de levée des réserves, en dépit du bien fondé de la demande au fond, que soulever une contestation sérieuse, et d’autre part d’obtenir un tître éxécutoire avant d’engager des mesures d’éxécution, par la saisine préalable du juge du fond. 

La demande de la SCI [Adresse 1] sera rejetée à ce titre. 


Sur la demande au titre de la résistance abusive 

La SCI [Adresse 9] qui a elle-même conditionné longtemps la levée des réserves à une consignation du prix, en violation des stipulations contractuelles qu’elle avait elle-même édictées, ne justifie pas d’un préjudice distinct des intérêts légaux de retard dans le paiement de la dette principale à compter de sa mise en demeure effective. 

Sa demande à ce titre sera rejetée. 


Sur le remboursement des loyers indus 

Il ne peut qu’être rappelé que dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’[Localité 6], l’acquéreur se voit attribuer la propriété du bien au fur et à mesure de ses tranches de règlement. Il est d’ailleurs rappelé que le contrat lui-même, page 6, stipule dans le paragraphe “Propriété-Jouissance”, que “l’acquéreur est propriétaire de la quote-part de la propriété du sol attachée aux lots vendus et des constructions existantes à compter du jour (de la signature)”. Il est stipulé encore “qu’il deviendra propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur éxécution et de leur édification, par voie d’accession. Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession quay le vendeur lui aura notifié qu eces derniers sont mis à sa disposition, l’entrée den jouissance ne pouvant en tout état de cause intervenir avant que le bien soit achevé au sens défini ci-dessous.
L’acquéreur ne pourra prendre possession des biens qu’après avoir préalablement payé au vendeur toute somme dont il pourrait être débiteur envers lui jusqu’à l’échéance livraison (incluse), en vertu de la vente et de tous travaux ou aménagements modificatifs supplémentaires qu’il aurait éventuellement demandés. (...)”. Par ailleurs, il est rappelé que la demande de résolution par la venderesse n’est formalisée dans le dispositif, qu’à titre subsidiaire alors qu’à ce stade de la décision, les consorts [T] sont condamnés au paiement du solde du prix de vente. 

Cependant, il est également stipulé in fine: 
“L’ACQUEREUR s’interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s’être entièrement libéré de son prix d’acquisition, un droit quelconque ou la promesse d’un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sans l’accord écrit et préalable du VENDEUR”. 

Il est patent qu’en consentant, avant de s’être acquitté de la totalité du prix, un droit de bail à un tiers, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ont commis une faute contractuelle et sont susceptibles d’avoir engagé leur responsabilité à l’égard du vendeur. 

Or, il est relevé que la SCI [Adresse 1] ne demande pas la condamnation des acheteurs à lui payer des dommages et intérêts mais à lui rembourser des loyers. Cette demande qui ne repose sur aucun fondement légal, n’apparait de surcroit pas fondée pour la double raison que la venderesse elle-même qui n’ignorait pas que le bien était loué pour avoir sollicité les numéros de locataires, ne justifie pas s’y être opposée ni avoir rappelé à ses cocontractants que son accord préalable était nécessaire pour une mise en location et qu’elle ne démontre non plus aucun préjudice tiré de cette constatation. 

La demande de la SCI [Adresse 1] à ce titre sera dès lors rejetée. 


B- Sur la demande subsidiaire de résolution 

Il est juridiquement incompatible de condamner au paiement du solde du prix et de prononcer la résolution du contrat. Cette demande apparait donc fondamentalement incompatible avec le fait de faire droit à la première demande à titre principal. Il n’y a ainsi pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de résolution qui, en opportunité, serait en outre manifestement disproportionnée par rapport au solde restant dû. 

La SCI [Adresse 1] sera déboutée de sa demande subsidiaire à ce titre.


Sur la demande reconventionnelle des défendeurs aux fins d’octrois de délais de paiements 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Cette demande n’est ni justifiée ni expliquée par le moindre élément alors que Monsieur et Madame [U], dont la bonne foi pose question au regard de la genèse des faits, leurs moyens de défense n’apparaissant pas sérieux, ont déjà bénéficié de très larges délais de paiement. Il n’y a donc pas lieux à accorder des délais de paiement. 

Monsieur [U] et Madame [V] [K] épouse [U] seront déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Partie perdante, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U], seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

La SCI [Adresse 10] a été contrainte d’engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droitsqu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 
 
Parties tenues aux dépens, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] seront condamnés in solidum à payer à La SCI [Adresse 1], au titre des frais irrépétibles, une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros. Succombant dans leurs prétentions, leur demande reconventionnelle à ce titre sera rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit en l'absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription de Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13 316,60 euros au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande au titre des loyers indus perçus, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de résolution judiciaire de l’acte notarié, 

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] de leur demande aux fins d’octroi de délais de paiement, 

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer les dépens de l’instance, 

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] de leur prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,


RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO : N° RG 23/05246 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X7UW


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Jugement du : 
09 Juillet 2026


Affaire : 

S.C.I. [Adresse 1]
C/
M. [O] [U], Mme [V] [K] épouse [U]














Notifié à :

Me Pierre-alain MOGENIER, vestiaire : 2923

Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, vestiaire : 680




LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 09 Juillet 2026, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 17 Avril 2025,

Après rapport de Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 22 Avril 2026, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
 Pauline COMBIER, Juge

Assistés de : Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-alain MOGENIER, avocat au barreau de LYON,


DEFENDEURS

Monsieur [O] [U]
né le 02 Mai 1983 à [Localité 3] (69), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON,

Madame [V] [K] épouse [U]
née le 22 Juillet 1984 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON,





EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] lançait une opération de construction d’un immeuble d’habitation comprenant 8 appartements, 4 maisons individuelles et 20 parkings, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] figurant au cadastre AH [Cadastre 1] sis [Adresse 6] et AH [Cadastre 2], sis [Adresse 7]. 

Par acte notarié en date du 20 juillet 2017, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] acquéraient dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] , en l’état futur d’achèvement, une maison individuelle de 90.22 m², ainsi que deux parkings pour un montant de 266.332 euros TTC. Lors de la signature de cet acte authentique, les acquéreurs versaient un acompte correspond à 10 % du prix des Biens soit 26.633 euros. 
 
Il était prévu que le reliquat du prix de vente des Biens serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction des Biens de la façon suivante: 
“ (...) Le surplus de la vente soit 239 698,80 euros sera payé au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessus prévu, le tout en conformité avec l’article 1601-3 du code civil et de l'artic|e R 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation. L’échelonnement de paiement ci-dessus stipulé en premiére partie des présentes, du prix de la présente vente. a été calculé de telle sorte que selon les prévisions d’avancement des travaux. les pourcentages et les échelonnements appliqués au prix de 266 332 euros sont les suivants :
(...)
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau et.
- 95% du prix a l’achévement de l’immeuble.
- 100% lors de la levée contradictoire des réserves.”

Il était prévu que l’acquéreur verse à la SCI la somme de 13.316, 60 euros à l’issue de la levée contradictoire des réserves. La livraison des Biens intervenait le 22 septembre 2018 avec 14 réserves lesquelles étaient mentionnées dans le procès-verbal de livraison, qui n’étaient pas contestées par le constructeur. Ces réserves ont été complétées par un courrier recommandé en date du 19 octobre 2018 (même nombre de réserves). 
 
Malgré plusieurs relances de la part de la SCI [Adresse 1], les acquéreurs ne donnaient pas accès à leurs biens. Les réserves n’étaient pas levées et la somme de 13.316,60 euros TTC n’était pas été réglée à la SCI [Adresse 1]. 


Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2020, La SCI [Adresse 1] faisait signifier par l’intermédiaire de Maître [N] un commandement aux fins de saisie-vente concernant le solde de la vente en l’état futur d’achèvement pour une somme en principal de 13 313,60€, outre intérêts et coût du commandement. Selon acte extrajudiciaire daté du 30 décembre 2020, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] saissaient le Juge de l’Exécution pour qu’il constate la nullité du commandement, ou à tout le moins son caractère non fondé. 
Une négociation se mettait en place entre les parties assistées de leurs conseils qui aboutissaient à une réunion amiable du 30 mars 2021 en présence des conseils des parties et des époux [T] qui avaient indiqué que subsistait à reprendre:
1. Terrasse extérieure : lattes de bois fondues a remplacer
2. Terrasse extérieure : Jonction en tableau magonné et sous face de volet roulant : joint a reprendre
14. Les dimensions de stationnements en sous-sol ont changé (moins de largeur et plus de profondeur car introduction de structures porteuses. Elles ne sont pas conformes au plan de vente. 

Par courrier officiel daté du 19 avril 2021, la SCI [Adresse 1], par la voie de son Conseil, proposait d’intervenir sur le chantier afin de procéder à la levée des réserves 1 et 2 en conditionnant toutefois l’exécution des travaux à la mise sous séquestre du solde du prix de vente. Elle refusait cependant de reprendre quelque travaux relatifs aux garages au motif qu’elle avait modifié les plans à la demande des clients et que la contrainte technique qui s’en était suivie n’était aucunement préjudiciable, au contraire. Cette proposition ne recevait pas de réponse de Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U]. 


Par jugement daté du 5 octobre 2021, le Juge de l’Exécution de Lyon prononçait la nullité du commandement aux fins de saisie vente qui avait été délivré à la requête de la SCI [Adresse 1] et condamnait cette dernière à payer à Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, estimant que la créance n’était pas exigible. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception non daté mais auquel on attribue -sans contestation des défendeurs- la date du 4 novembre 2021, la SCI [Adresse 1] faisait le point sur les réserves et mettait en demeure les époux [U] de lui permettre d’intervenir avant le 10 décembre 2021 tout en conditionnant sa venue à la consignation du solde du prix de vente. Aucune réponse n’était apportée. 

Par courrier recommandée avec accusé de réception en date du 9 décembre 2021, la SCI [Adresse 1], tout en continuant de se référer à la précédente correspondance du 4 novembre, mettait en demeure les époux [U] de lui communiquer sous huitaine ses disponibilités pour permettre la venue de ses artisans et réparer les menus désordres, précisant qu’à la levée contradictoire des réserves une somme de 13 316,60 € serait à payer. Aucune réponse n’était apportée.

Aucun règlement amiable n’ayant pu intervenir, par acte extrajudiciaire daté du 11 janvier 2022, la SCI [Adresse 1], assignait Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] devant le juge des référés aux fins de condamnation provisionnelle de ces derniers à lui verser la somme de 13.316,60 €, outre la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de la résistance abusive manifestée dans l’exécution des obligations contractuelles. 


Par ordonnance datée du 28 juin 2022, le Juge des Référés déboutait la SCI [Adresse 1] au regard d’une contestation sérieuse. 

Estimant qu’elle était créditrice du reliquat et que les acheteurs n’avaient pas donné accès à ses biens pour ne pas payer le solde des travaux qui lui était dû, par actes de commissaire de justice du 16 juin 2023 la SCI [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner ces derniers au reliquat du prix de vente outre des dommages-intérêts.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024 enregistrée dans un mauvais dossier (23/5245) puis correctement référencée dans le dossier RG 23/5246 en date du 9 avril 2026, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de:
Vu notamment les articles 1104 et 1217 et suivants du code civil ;
- JUGER que la demande de la SCI n’est pas prescrite et, en conséquence, DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [K] de leurs demandes tendant à ce que la prescription de l’action de la SCI soit constatée ;
- DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [K] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13.316, 60 euros TTC, somme assortie des intérêts légaux à compter du 18 septembre 2018, date de livraison des Biens ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 4039, 30 euros au titre des frais engagés par la SCI pour recouvrer les sommes dues ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000 euros pour résistance abusive au paiement ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 68 804,10€ somme à parfaire, au titre des loyers perçus de manière indue ;
A titre infiniment subsidiaire :
- JUGER et PRONONCER la résolution de l’acte notarié et de son acte de vente et, en conséquence, CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI la somme de 26.633 € ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [K] aux entiers dépens. 

Au soutien de sa demande, elle expose en premier lieu que l’article L.218-2 du code de la consommation n’a pas vocation à s’appliquer en ce que les consorts [T] n’ont pas bénéficié d’un contrat d’accession lors de l’acquisition du Bien en VEFA, alors qu’il s’agit de la première condition pour que l’action biennale soit applicable et qu’il n’ont pas non plus agi à des fins personnelles pour n’avoir pas conservé l’usage et la jouissance du bien immobilier puisqu’il l’ont immédiatement mis en location, rappelant qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation pour les défendeurs, alors qu’il s’agit de la seconde conditon pour que la prescription biennale soit applicable et qu’ainsi, en tout état de cause ils ne justifient pas être éligible à cette disposition.Elle indique que l’acte notarié signé par les acquéreurs comprend des dispositions spécifiques qui indiquent que le solde du prix sera payé à la levée contradictoire des réserves et qu’en refusant de lever les réserves, il n’a pas permis aux relations contractuelles de s’achever de sorte que le délai de prescription de l’action en paiement de la SCI n’a pas été atteint et qu’il ne peut pas prétendre avoir acquis le délai de prescription défini à l’article L.218-2 du code de la consommation. En troisième lieu, elle indique que les défendeurs ont agi avec mauvaise foiet de manière dolosive afin d’empêcher la SCI de lever les réserves et donc de pouvoir prétendre 
au paiement du solde des travaux. 

Sur l’obligation d’effectuer les conventions de bonne foi, elle indique que s’il appartient à la SCI de lever les réserves, minimes en l’occurrence, mentionnées dans le PV de livraison des biens, cette levée de réserves implique que l’acquéreur permette à la SCI et à ses constructeurs d’accéder aux biens afin de lever lesdites réserves ce qui n’a pas été le cas et que ce faisant, les acquéreurs n’ont pas éxécuté le contrat de bonne foi puisqu’ils n’ont pas permis à la SCI d’exécuter ses propres obligations. Elle rappelle avoir tout mis en œuvre pour tenter d’obtenir une date pour lever les réserves : 
- Visite contradictoire des Biens le 30 mars 2021 afin de vérifier la réalité des réserves invoquées par les défendeurs ; 
- Courrier de l’ancien conseil de la SCI au conseil des défendeurs en date du 19 avril 2021 et visant à trouver une date pour que la SCI puisse accéder aux Biens et lever les réserves , auquel aucune réponse n’a été apportée; 
- Courrier de mise en demeure du 4 novembre 2021 visant à obtenir l’accès aux Biens pour lever les réserves auquel aucune réponse n’a été apportée; 
- Courrier de mise en demeure du 9 décembre 2021 visant à obtenir l’accès aux Biens auquel aucune réponse n’a été apportée; 

Elle ajoute que les réserves étaient minimes puisque les défendeurs ont immédiatement loué les Biens et ce dès le 22 septembre 2018, qu'ils ont par ailleurs investi dans le cadre de la loi Pinel de sorte qu'il ont immédiatement bénéficié de ces dispositions en défiscalisant dans la totalité le prix d'acquisition du bien en dépit du déblocage, par leurs soins, du solde . Elle en déduit qu'en ne réglant pas le prix, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle. Elle réfute le fait d’avoir tenté de modifier unilatéralement les termes de l’acte notarié en exigeant le séquestre du solde des travaux en échange de la levée des réserves en précisant qu’elle a fini par imposer un séquestre au bout de deux ans d’attente, après avoir réalisé que les acquéreurs se moquaient d’elle et mettaient tout en oeuvre de manière déloyale à lui refuser l’accès, pour ne jamais la payer. Elle précise que l’acte notarié lui-même prévoyait que l’acquéreur ne pouvait prendre possession du bien qu’après paiement intégral du prix. Elle ajoute que les époux [T] ont eux-mêmes violé les termes de ce même acte notarié en louant le Bien alors même que cet acte interdisait de consentir des droits sur le Bien tant que la totalité du prix n’aurait pas été versée au vendeur et qu’il a ainsi procédé à la location en fraude de l’acte notarié. 
 
En application des dispositions de l’article 1217 du code civil, elle demande leur condamnation à lui payer la somme de 13.316, 60 euros TTC qui correspond au montant qui aurait dû être réglé lors de la levée des réserves, à augmenter des intérêts légaux à compter de la date de livraison effective du Bien soit le 18 septembre 2018. Elle sollicite en outre le remboursement de la totalité des sommes qu’elle a exposées pour recouvrer sa créance soit 4039,30 euros. Elle sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts au regard de l’attitude de particulière mauvaise foi du débiteur lors de son action en référé, au cours de laquelle il avait argué que les réserves n’étaient pas levées pour justifier une contestation sérieuse et un non règlement du solde. Enfin elle rappelle qu’il n’a pas respecté le paragraphe “propriété-jouissance” puisqu’il a disposé de droits sur le bien avant le règlement total du prix de vente, soit en fraude des droits du contrat. Elle en déduit que les défendeurs ne peuvent prétendre à percevoir les fruits de ce Bien, dès lors qu’ils n’ont pas complètement exécuté leurs obligations contractuelles vis-à-vis de la SCI et qu’ils ont pris possession de manière illicite du Bien. Elle sollicite alors leur condamnation à lui reverser, en sa qualité de Vendeur, les fruits du Bien qu’ils ont perçus selon elle, de manière illicite depuis la mise en location du Bien à savoir, au regard du coût moyen d’un loyer dans cette zone, la somme de 68 804,10€, somme qu’elle demande à voir parfaire en fonction de la date à laquelle interviendra le jugement dans la présente affaire.

Pour réfuter les moyens des défendeurs selon lesquels les ordonnances démontrent qu’ils n’ont commis aucune faute, elle rappelle qu’il ne relève ni de l’office du juge de l’éxécution ni de celle du juge des référés de se prononcer sur l’existence d’une faute contractuelle, laquelle relève du juge du fond et qu’en tout état de cause, il n’a jamais été prétendu, par les juges saisis, que les époux [T] n’avaient pas commis de faute, n’ayant pu que constater que les demandes formulées par la SCI étaient sérieusement contestables au regard de l’absence de levée des réserves sur le Bien. Elle réfute encore le fait de ne pas avoir proposé, après les deux ordonnances, une nouvelle intervention débarrassée de toute demande de séquestre alors qu’elle en justifie, sans constitution de séquestre, selon courrier du 9 décembre 2021 de Monsieur [L], son gérant. 
 
A titre subsidiaire, elle s’oppose à une demande de réfaction des sommes dûes. Elle sollicite de voir prononcer la résolution de la vente et de voir condamner les époux [T] à lui payer la pénalité de 10 % du prix de vente du Bien soit 26.633 € telle que prévue au 5° et 6° du contrat de vente, faute pour les acheteurs d’exécuter leurs obligations contractuelles et de payer une quelconque somme formant une partie du prix de vente du Bien, la rendant parfaitement recevable à prononcer la résolution de la vente et être créditrice d’une indemnité de 10%.

***

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] demandent au tribunal de :
Vu l’article 122 du Code de procédure civile, 
Vu l’article L218-2 du Code de la consommation, 
Vu l’article 1231-1 du Code Civil, 
 
A titre liminaire 
- JUGER IRRECEVABLES comme prescrites l’action et les demandes de la SCI [Adresse 1] à l’encontre des époux [U] [O] et [V]. 

A titre principal, 
- DEBOUTER purement et simplement la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions à l’encontre des consorts [U] [O] et [V], 
A titre subsidiaire, sur les sommes auxquelles il est demandé la condamnation des défendeurs, 
- DIRE ET JUGER que les intérêts légaux ne pourront courir à compter de la date du 18 septembre 2018, ainsi que le réclame la SCI [Adresse 1], 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] du surplus de ses demandes au titre des frais engagés par elle pour recouvrer les sommes dues et au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, 

Sur la demande de perception des fruits « tirés de la location illicite », 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] purement et simplement. 
 
Sur la demande de résolution, 
- DEBOUTER la SCI [Adresse 1] purement et simplement. 
 
A défaut, ACCORDER à monsieur et madame [U] les délais de grâce les plus larges 
de vingt quatre mois dans le règlement de la dette,
 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser aux consorts [U] [O] et [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme ORSI, Avocat, sur son affirmation de droit, 
- REJETER toutes demandes contraires ou plus amples. 
 
A titre liminaire, ils soulèvent la prescription de l’action et l’irrecevabilité de la demande, à l’aulne de l’article 218-2 du code de la consommation, rappelant que ce texte est d’application générale, que la jurisprudence versée au soutien de leurs écritures est parfaitement transposable au cas d’espèce. En outre, ils affirment être, vis-à-vis de la SCI [Adresse 1], de simples consommateurs de telle sorte que les dispositions protectrices du code de la consommation ont vocation à s’appliquer, rappelant qu’ils ont bien agi à des fins étrangères à leur activité professionnelle dans le cadre de cette vente et que la levée des réserves n’est pas intervenue de son fait. Ils précisent avoir été simplement été contraints de par la loi à générer un numéro SIRET de leur SCI afin que le logement puisse être proposé à la location meublée non professionnelle et que la SCI [Adresse 1] ne peut en aucun cas se prévaloir de l’existence de mandats sociaux pour conclure que monsieur [U] n’aurait pas la qualité de consommateur à son égard. Il précisent que la constitution d’un patrimoine immobilier ne saurait remettre en cause la qualité avec laquelle les consorts [U] ont contracté avec la SCI [Adresse 1]( s’agissant de la SCI MARIGOULO IV, il s’agit d’une SCI familiale (avec les parents des fils [U]) au même titre que la SCI LA MADRAGUE DE RAYMONDE. ) Sur les causes interruptives de prescription, ils indiquent que la première demande interruptive de prescription de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement du solde de la VEFA a été formée par voie d’assignation en référé datée du 11 janvier 2022 soit trois et demi après la livraison du bien (22 septembre 2018). Ils rappellent que d’une part, une lettre y compris par recommandé ne produit aucun effet interruptif de prescription, que d’autre part, la saisine du juge de l’exécution qu’ils ont eux-mêmes effectuée pour voir prononcer la nullité de la procédure d’exécution aux fins de saisie vente n’a produit aucun effet interruptif s’agissant des sommes dont se prétend créancière la SCI et que seule l’action en référé serait susceptible d’interrompre la prescription qui était cependant déjà acquise.

Sur le fond, à titre principal, ils sollicitent le rejet de la demande, relevant que la SCI base son argumentaire sur sa responsabilité civile contractuelle, estimant qu’ils auraient violé leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi alors qu’ils n’avaient pas à répondre à une proposition déloyale de modification du contrat de vente le fait générateur du versement du solde du prix de vente ne pouvant être que la levée contradictoire des réserves et que la SCI ne dénie en réalité pas avoir subordonné son intervention à un séquestre du solde de la vente. Ils ajoutent que contrairement à ce que la SCI [Adresse 1] soutient, cette demande de constitution de séquestre constitue bel et bien une modification unilatérale du contrat dès lors précisément qu’aucun séquestre des sommes dues n’était prévu à l’acte notarié de vente et que la SCI a persisté dans toutes ses correspondances, à se référer à cette exigence. Ils en déduisent que la seule partie étant de mauvaise foi est la SCI alors qu’ils ont dû eux-mêmes saisir le juge de l’éxécution pour voir annuler le commandement de saisie vente et que le juge des référés l’a déboutée de sa demande provisionnelle. 

Ils rappellent que le fait générateur du versement du solde du prix de vente est uniquement la levée contradictoire des réserves . Ils ajoutent que ces réserves ont été complétées par un courrier recommandé en date du 19 octobre 2018, que le promoteur n’a jamais contesté ni la réalité ni l’ampleur des réserves et que plus de deux années après la livraison, des réserves restent à lever. En ce qui concerne la lettre recommandée du 9 décembre 2021, ils précisent que si la SCI [Adresse 1] se propose de lever les réserves n°1 et 2, il n’est aucunement fait mention de la réserve n°14 relative à la conformité des places de stationnement qu’elle avait pourtant reconnue comme constituant une réserve demeurant à lever, selon courrier officiel daté du 30 mars 2021 et qu’ainsi, la proposition de la SCI [Adresse 1] était partielle et en aucun cas de nature à déclencher le versement du solde du prix de vente puisqu’une réserve devait subsister et que le versement du solde ne peut contractuellement intervenir qu’à la levée contradictoire de l’ensemble des réserves. Ils ajoutent que c’est donc bien une défaillance contractuelle de la SCI [Adresse 1] qui est mise en exergue et non une incurie des acheteurs, sachant que la SCI n’a jamais, depuis l’ordonnance de référé, cherché à respecter scrupuleusement les obligations qui étaient les siennes dans le cadre des documents contractuels de vente. Il ajoutent encore que s’il n’appartient en effet pas au juge de l’exécution et au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’une faute, la référence à ces décisions permet de remettre en perspective le comportement de la SCI [Adresse 1] dans le cadre de ce dossier, la rendant bien malvenue à prétendre à une faute contractuelle alors qu’il a été pointé du doigt à ces occasions qu’elle n’a pas elle-même, respecté les termes du contrat et que par ses comportements, elle a mis à mal leur confiance. 

Ils indiquent que le fait que ces biens aint été acquis dans le cadre d’un dispositif Loi Pinel tout comme la mise en location du bien sont parfaitement indifférent à la question du respect des propres obligations contractuelles de la SCI [Adresse 1]. De la même façon, ils indiquent que les références aux actes notariés de vente figurant dans les écritures n°2 adverses apparaissent parfaitement inadaptées à la situation que l’échéance fixée par ces articles est le paiement des sommes jusqu’à la livraison incluse et qu’ils sont à jour de leur versement jusqu’à la livraison incluse de sorte qu’il ne saurait être tiré aucun grief à leur encontre. Ils indiquent encore que la SCI [S] BALMES ne saurait prétendre aux fruits du bien qu’ils auraient perçu de manière illicite depuis la mise en location du bien, cette sanction n’étant pas prévue contractuellement et étant basée sur un calcul dont le sérieux est invérifiable ou à la résolution du contrat qui ne pourrait qu’être précédée d’un commandement de payer resté infructueux pendant un mois délivré au domicile élu de l’acquéreur et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de cette sanction. Ils réfutent la qualification de sous-location, rappelant être propriétaires. 

En tout état de cause, ils sollicitent les délais de l’article 1244-1 (désormais 1343-5) du code civil afin que le règlement soit échelonné sur deux années. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par les parties. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il ressort de la combinaison de cet article avec l’article 4 du même code que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il sera cependant rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui ne sont pas des prétentions à la reconnaissance d'un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement. De même, les mentions dans le dispositif des conclusions qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties et ne donneront lieu à aucune mention dans le dispositif de cette décision.


Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription 

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. 

En l’espèce, il est patent que les époux [U] n’ont pas saisi le juge de la mise en état pendant l’instruction du dossier dans le cadre de la mise en état éléctronique. Dès lors, le tribunal ne saurait statuer sur cette demande qui sera déclarée irrecevable. 


Sur la demande principale 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que de l’article 1353 du Code civil mettent donc à la charge de la SCI [S] BALMES qui prétend à la bonne éxécution de son contrat, la démonstration des faits qu’elle allègue au soutien de ses prétentions.


A- Sur les demandes à titre principal


Sur la demande au titre du paiement du solde du prix

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
L’article 1601-4 du même code dispose que la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Aux termes de l’article L261-12 du code de la construction et de l’habitation, dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.
L’article R261-14 du même code dispose que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

Aux termes de l’article R237-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026:
I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
. 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie;
. 25 % à l'achèvement des fondations ;
. 40 % à l'achèvement des murs ;
. 60 % à la mise hors d'eau ;
. 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
. 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Il ressort de l'article 1102 et suivants du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. Aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les cause que la loi autorise. 

Aux termes des articles 1304 et suivants du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
L’article 1304-1 du même code dispose que la condition est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces versées au débat que selon acte du 20 juillet 2017, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ont acquis dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] , en l’état futur d’achèvement, une maison individuelle de 90.22 m², ainsi que deux parkings pour un montant de 266.332 euros TTC et ont versé un acompte d’un montant de 26 633 euros au moment de la signature du contrat. L’acte prévoit que le reliquat du prix de vente des Biens serait payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction des Biens de la façon suivante: 
“ Conformément aux dispositions de l'article R 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation. L’échelonnement de paiement ci-dessus stipulé en première partie des présentes, du prix de la présente vente a été calculé de telle sorte que selon les prévisions d’avancement des travaux les versements ne puissent excéder au total:
- 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- 70% du prix à la mise hors d’eau.
- 95% du prix a l’achévement de l’immeuble.
- 100% lors de la levée contradictoire des réserves”.

Il est patent qu’en application de l’article R261-14 du code suvisé, en présence de réserve, il eut été possible, par principe, entre les parties d’organiser la consignation à l’aune de cet article par la séquestration de la somme en dépit de réserves. 

Or, en l’espèce, et en dépit de la mention visant l’article R261-14 du code de la construction dans le contrat de vente, si aux termes de l’acte, le prix est dû à la livraison donnant droit au vendeur au paiement intégral du prix d’achat, il est également expressément stipulé dans le contrat signé entre les parties que la totalité du prix ne sera payé qu’à la levée des réserves. La SCI [S] BALMES étant un professionnel et n’ayant pas imposé cette possibilité de consignation dans le contrat, le contrat lie les parties et doit recevoir application en l’état de sorte que la SCI ne saurait imposer une consignation non prévue au contrat sauf à en modifier les termes. 

Ainsi, pour que les conditions d’exigibilité soient acquises dans la présente espèce, il faut que les réserves soient levées. En l’espèce, elles ne le sont pas. Il n’a pas été demandé d’expertise par l’une ou l’autre des parties et il est principalement argué de la mauvaise foi du maitre d’ouvrage. Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent précisément être éxécutés de bonne foi. En l’espèce, le prix était exigible si les conditions étaient levées, la condition relevant du régime de l’article 1304-3 du code civil cité précédemment. 

Il n’est pas contesté que le 19 octobre 2018, les époux [T] ont confirmé leurs 14 réserves. Dans ce courrier, il est demandé à la SCI de prendre contact avec les locataires avec renseignement de leur numéro. Il est cependant relevé que la situation a évolué au cours des années suivantes. Il n’est en effet pas contesté que selon courrier du 25 mars 2021, le conseil des consorts [T] indiquait que sur les 14 réserves listées le 21 septembre 2018, subsistaient 5 réserves. Il est cependant justifié par la demanderesse que selon courrier officiel du 19 avril 2021, la SCI [Adresse 1] a fait le point sur les réserves, indiqué que subsistaient 2 réserves ( suite visite des parties sur place en date du 30 mars) qu’elle se proposait de lever, courrier auquel il est justifié qu’elle n’a jamais eu de réponse. S’il est vrai que dans son courrier officiel du 19 avril 2021 puis dans son courrier non daté (manifestement en date du 4 novembre 2021) par recommandé avec accusé de réception N°1A1874374119 7 où elle met ses cocontractants en demeure de lui permettre d’intervenir au plus tard le 10 décembre 2021 afin de procéder à la levée de ces réserves, la SCI [Adresse 1] conditionne l’exécution des travaux à la mise sous séquestre du solde du prix de vente, de sorte que cette proposition pouvait valablement et légitimement être refusée par les époux [U], il n’en demeure pas moins que par courrier du 9 décembre 2021, la SCI [Adresse 1] a bien sollicité de ses clients que les disponibilités pour intervenir lui soient données dans les 7 jours, en précisant juste qu’à la levée contradictoire des réserves, une somme de 13 316,60 € serait à payer, ce qui, dans son principe, n’était autre que le rappel des termes mêmes du contrat puisque cette demande ne soumettait cette intervention à aucune condition. En effet, les termes du courrier sont les suivants:
“ La présente vaut mise en demeure de me communiquer sous huitaine vos disponibilités afin que mes artisans puissent venir réparer ces menus désordres. 
A l’issue de cette intervention, un procès-verbal de levée des réserves sera signé entre nous et vous devrez alors vous acquitter sans délai de la somme de 13 316,60 euros restant à payer sur le solde du contrat.
A défaut de retour de votre part dans les délas sis indiqués, je prendrai acte de votre refus de me laisser accéder à votre logement pour lever ces réserves. (...)”. 

Il appartenait donc aux acheteurs, au titre des leurs obligations contractuelles, de répondre à ce courrier circonstancié et en tous cas de proposer des dates d’intervention. Or, les époux [U] ne justifient d’aucune réponse à aucun des trois courriers de l’année 2021 et notamment ni au courrier du 4 novembre 2021, ni au dernier courrier du 9 décembre 2021 dont il n’est pas contesté qu’ils en ont été destinataires. 
Par ailleurs, il est vain de prétendre, comme le soulèvent les défendeurs pour pouvoir justifier leur carence, que la lettre du 9 décembre faisait référence au courrier du 4 novembre qui lui-même subordonnait l’intervention de la venderesse à la consignation du solde du prix. En effet, si la SCI fait bien mention de son dernier courrier du 4 novembre 2021, la référence à ce courrier est uniquement relative au temps sur place, que nécessitera l’intervention pour la levée des réserves. En effet, le courrier du 9 décembre indique: “comme indiqué dans notre courrier du 4 novembre 2017, l’intervention de lever ces réserves nécessitera 4 heures de temps”. Bien au contraire, les termes de ce courrier ne laissent pas de place à l’interprétation.

Il n’est ainsi pas démontré par les acheteurs qu’ils ont permis à la SCI d’exécuter ses propres obligations. Dès lors, il est démontré au cintraire, qu’ils ont empêché, par leur résistance, que la condition prévue au contrat de vente ne se réalise. Dès lors, celle-ci sera considérée comme ayant été accomplie. 

A titre surabondant, concernant les doléances sur les garages, les défendeurs n’apparaissent pas avoir apporté de réponse aux courriers de la SCI [Adresse 1] qui, dès le 19 avril 2021, a pu leur rappeler qu’ils avaient acquis deux places de parking ouvertes, que les places avaient été transformées en garage fermé et soudées par une seule porte sur leur demande en cours de travaux, de sorte que si la largeur du garage s’en était trouvée diminuée de 25 cm pour des raisons techniques au regard de la nécessité d’apporter une structure porteuse, (largeur de 505 cm au lieu de 531), la longueur du double garage en avait été très largement augmentée puisque le premier a une longueur de 5,87 m et le second de 7,40 mètres au lieu des 5 mètres prévus initialement sur les plans. Au delà du fait qu’ils ne contestent pas en avoir été à l’initiative, ils ne justifient donc d’aucun grief. Par ailleurs, s’ils ont initialement fait état de 14 réserves, ils ne justifient pas davantage avoir répondu au courrier du 19 avril 2021 qui apportait déjà un grand nombre de réponses et ne listait que 2 réserves subsistantes que la SCI [Adresse 1] n’a cessé de vouloir faire disparaitre. 

Il n’est enfin pas contesté par Monsieur et Madame [U] que le solde 13 316,60 euros TTC correspond au solde du prix de vente. Dès lors, ils seront condamnés à payer cette somme à la SCI [Adresse 1] outre intérêts au taux légal à compter non pas du 18 septembre 2018 (qui n’était d’ailleurs pas la date de livraison), mais de la mise en demeure effective du 9 décembre 2021. 


Sur la demande au titre du remboursement des frais engagés par les autres procédures

Il ne peut qu’être rappelé que la SCI [S] [Adresse 8] s’est vue déboutée de ses demandes devant le juge des référés et qu’elle a succombé devant le juge de l’éxécution. Nul ne saurait ignorer la loi. Il lui appartenait d’une part, de ne pas s’engager dans la voie du référé qui ne pouvait, eu égard au positionnement des défendeurs et l’absence de levée des réserves, en dépit du bien fondé de la demande au fond, que soulever une contestation sérieuse, et d’autre part d’obtenir un tître éxécutoire avant d’engager des mesures d’éxécution, par la saisine préalable du juge du fond. 

La demande de la SCI [Adresse 1] sera rejetée à ce titre. 


Sur la demande au titre de la résistance abusive 

La SCI [Adresse 9] qui a elle-même conditionné longtemps la levée des réserves à une consignation du prix, en violation des stipulations contractuelles qu’elle avait elle-même édictées, ne justifie pas d’un préjudice distinct des intérêts légaux de retard dans le paiement de la dette principale à compter de sa mise en demeure effective. 

Sa demande à ce titre sera rejetée. 


Sur le remboursement des loyers indus 

Il ne peut qu’être rappelé que dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’[Localité 6], l’acquéreur se voit attribuer la propriété du bien au fur et à mesure de ses tranches de règlement. Il est d’ailleurs rappelé que le contrat lui-même, page 6, stipule dans le paragraphe “Propriété-Jouissance”, que “l’acquéreur est propriétaire de la quote-part de la propriété du sol attachée aux lots vendus et des constructions existantes à compter du jour (de la signature)”. Il est stipulé encore “qu’il deviendra propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur éxécution et de leur édification, par voie d’accession. Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession quay le vendeur lui aura notifié qu eces derniers sont mis à sa disposition, l’entrée den jouissance ne pouvant en tout état de cause intervenir avant que le bien soit achevé au sens défini ci-dessous.
L’acquéreur ne pourra prendre possession des biens qu’après avoir préalablement payé au vendeur toute somme dont il pourrait être débiteur envers lui jusqu’à l’échéance livraison (incluse), en vertu de la vente et de tous travaux ou aménagements modificatifs supplémentaires qu’il aurait éventuellement demandés. (...)”. Par ailleurs, il est rappelé que la demande de résolution par la venderesse n’est formalisée dans le dispositif, qu’à titre subsidiaire alors qu’à ce stade de la décision, les consorts [T] sont condamnés au paiement du solde du prix de vente. 

Cependant, il est également stipulé in fine: 
“L’ACQUEREUR s’interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s’être entièrement libéré de son prix d’acquisition, un droit quelconque ou la promesse d’un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sans l’accord écrit et préalable du VENDEUR”. 

Il est patent qu’en consentant, avant de s’être acquitté de la totalité du prix, un droit de bail à un tiers, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ont commis une faute contractuelle et sont susceptibles d’avoir engagé leur responsabilité à l’égard du vendeur. 

Or, il est relevé que la SCI [Adresse 1] ne demande pas la condamnation des acheteurs à lui payer des dommages et intérêts mais à lui rembourser des loyers. Cette demande qui ne repose sur aucun fondement légal, n’apparait de surcroit pas fondée pour la double raison que la venderesse elle-même qui n’ignorait pas que le bien était loué pour avoir sollicité les numéros de locataires, ne justifie pas s’y être opposée ni avoir rappelé à ses cocontractants que son accord préalable était nécessaire pour une mise en location et qu’elle ne démontre non plus aucun préjudice tiré de cette constatation. 

La demande de la SCI [Adresse 1] à ce titre sera dès lors rejetée. 


B- Sur la demande subsidiaire de résolution 

Il est juridiquement incompatible de condamner au paiement du solde du prix et de prononcer la résolution du contrat. Cette demande apparait donc fondamentalement incompatible avec le fait de faire droit à la première demande à titre principal. Il n’y a ainsi pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de résolution qui, en opportunité, serait en outre manifestement disproportionnée par rapport au solde restant dû. 

La SCI [Adresse 1] sera déboutée de sa demande subsidiaire à ce titre.


Sur la demande reconventionnelle des défendeurs aux fins d’octrois de délais de paiements 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Cette demande n’est ni justifiée ni expliquée par le moindre élément alors que Monsieur et Madame [U], dont la bonne foi pose question au regard de la genèse des faits, leurs moyens de défense n’apparaissant pas sérieux, ont déjà bénéficié de très larges délais de paiement. Il n’y a donc pas lieux à accorder des délais de paiement. 

Monsieur [U] et Madame [V] [K] épouse [U] seront déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Partie perdante, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U], seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

La SCI [Adresse 10] a été contrainte d’engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droitsqu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 
 
Parties tenues aux dépens, Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] seront condamnés in solidum à payer à La SCI [Adresse 1], au titre des frais irrépétibles, une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros. Succombant dans leurs prétentions, leur demande reconventionnelle à ce titre sera rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit en l'absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription de Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] ,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 13 316,60 euros au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande au titre des loyers indus perçus, 

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de résolution judiciaire de l’acte notarié, 

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] de leur demande aux fins d’octroi de délais de paiement, 

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer les dépens de l’instance, 

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [V] [K] épouse [U] de leur prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,


RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE






















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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Mise à jour de la source le 2026-08-12T18:18:46.008Z.