Tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, 13 août 2026, n° 23/01614

Copie délivrée
à 
la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE
Me Patricia GARCIA



TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 13 Août 2026
Troisième Chambre Civile
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N° RG 23/01614 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J4FH 
 
 
JUGEMENT


Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 


 
S.C.I. [1] immatriculée au RCS DE NIMES sous le n° [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

 
à :


Mme [W] [R] veuve [J]
née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] - AUTRICHE

représentée par Me Patricia GARCIA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,





Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Juin 2026 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge, statuant comme juges rapporteurs, ayant rapporté à Margaret BOUTHIER-PERRIER, Magistrat à titre temporaire, assistées de Nathalie LABADIE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.










N° RG 23/01614 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J4FH 

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure
Par acte authentique en date du 27 mars 2003, la SCI [1] a acquis de Madame [W] [R] veuve [J] (ci-après « Madame [W] [J] ») une propriété immobilière comprenant une maison d'habitation avec terrain attenant et la moitié d'un mas indivis, située à [Localité 1], lieudit [Adresse 3], cadastrée section D n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Cette vente a été consentie moyennant le prix de 457 347,05 euros, payé comptant à hauteur de 185 000 euros, le solde étant converti en une rente viagère annuelle d'un montant de 20 000 euros, payable en douze termes mensuels égaux. L’acte prévoit une clause d’indexation de la rente en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, la révision devant intervenir en cas de variation de 5 % au moins, selon les modalités stipulées au contrat.

Au moment de la vente, deux procédures étaient en cours entre Madame [W] [J] et Madame [X] [G], voisine de la propriété acquise par la SCI [1] et propriétaire de l'autre moitié indivise du [Adresse 4] cadastré D [Cadastre 8].

Un arrêt rendu le 6 janvier 2005 a confirmé les limites fixées par jugement du 7 décembre 2000. Le différend relatif à ces limites a néanmoins persisté et a donné lieu à plusieurs procédures, notamment deux ordonnances de référé des 29 septembre 2010 et 12 septembre 2012, un arrêt rendu le 10 décembre 2015, dont le pourvoi a été rejeté le 16 mars 2017, puis un arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes le 15 avril 2021 confirmant un jugement du 15 octobre 2018.

A l'issue de ce contentieux, la SCI [1] a envisagé une solution transactionnelle impliquant la modification conventionnelle des droits de propriété afin de relier la propriété bâtie de Madame [X] [G] à sa propriété non bâtie.

La proposition transactionnelle n'ayant pas pu être régularisée, la SCI [1] a, par acte du 17 mars 2023, assigné Madame [W] [J] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins notamment d'obtenir la réduction de l'inscription, la mainlevée partielle de cette inscription sur plusieurs parcelles, ainsi que l'indemnisation du préjudice qu'elle estimait avoir subi.

Par conclusions d'incident signifiées le 09 janvier 2023, Madame [W] [J] a sollicité la condamnation provisionnelle de la SCI [1] au paiement de la rente viagère révisée ainsi que le paiement de cette rente au premier jour de chaque mois sous astreinte.

Par ordonnance du 8 février 2024, rectifiée le 14 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté Madame [W] [J] de sa demande de provision et s'est déclaré incompétent pour ordonner à la SCI [1] de payer la rente le premier jour de chaque mois.

Par jugement du 22 août 2024, rectifié le 15 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes a jugé notamment que la rente prévue au contrat ne devait être indexée que lorsque la variation de l'indice du coût de la construction était supérieure à 5 % par rapport à sa variation de l'année précédente, et a ordonné, avant dire droit une consultation confiée à Monsieur [F] [Z], expert comptable, avec mission de procéder au calcul des sommes éventuellement trop versées par la SCI [1] à Madame [W] [J] depuis le 1er avril 2019, en prenant en considération cette règle d'indexation, et de procéder au calcul du montant actualisé de la rente.

Monsieur [F] [Z] a déposé son rapport le 30 avril 2025.

Par ordonnance du 5 mai 2026, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 18 mai 2026.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2026, la SCI [1] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :Ecarter les méthodes n°1 et n°3 proposées par le rapport de consultation ;Fixer le montant de la rente viagère mensuelle à la somme de 2 463,70 euros au 1er avril 2023 et à la somme de 2 661,03 euros au 1er avril 2024 ;Condamner Madame [W] [J] à lui verser 14 721 euros au titre du trop-payé de rente viagère pour la période du 1er avril 2019 au 31 juillet 2025;A titre subsidiaireCondamner Madame [W] [J] à lui verser la somme de 4 386,64 euros au titre du trop-payé de rente viagère pour la période du 1er avril 2019 au 31 juillet 2025 ;Ordonner la compensation entre cette créance et les termes à échoir de la rente viagère ;En tout état de cause,Ordonner la mainlevée partielle de l'inscription et sa radiation sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 1], lieudit [Adresse 3], AO n°[Cadastre 9] de 242 m² ;Condamner Madame [W] [J] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Débouter Madame [W] [J] de sa demande de dommages-intérêts ;Débouter Madame [W] [J] de sa demande tendant à assortir le paiement de la rente au premier jour de chaque mois d'une astreinte de 100 euros par jour de retard; Condamner Madame [W] [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [W] [J] aux dépens ;
Sur la méthode d’indexation de la rente, la SCI [1] se prévaut de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 22 août 2024, rectifié le 15 octobre 2024, qu’elle indique être définitif au regard d’un certificat de non-appel délivré le 21 janvier 2025. Elle soutient que ce jugement a déjà fixé la règle applicable en retenant que la rente ne devait être indexée que lorsque la variation de l’indice du coût de la construction était supérieure à 5 % par rapport à sa variation de l’année précédente. Elle en déduit que seule la méthode n°2 proposée par le consultant est conforme à ce chef de dispositif, les méthodes n°1 et n°3 revenant à rouvrir une contestation déjà tranchée.
Sur le montant actualisé de la rente, la SCI [1] invoque l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier. Elle soutient que le consultant a commis une erreur en appliquant à la rente exigible avant révision l’indice en vigueur lors de la dernière revalorisation effective, au lieu de l’indice de l’année précédente. Elle fait valoir que cette méthode conduit à retenir une rente de 2 817,43 euros au 1er avril 2023 puis de 3 042,42 euros au 1er avril 2024, alors que, selon elle, la rente devrait être fixée à 2 463,70 euros au 1er avril 2023 puis à 2 661,03 euros au 1er avril 2024.
Sur les comptes entre les parties, la SCI [1] soutient, à titre principal, que l’application de ses propres calculs fait apparaître un trop-payé de 14 313 euros au 30 novembre 2024, puis de 14 721 euros au 31 juillet 2025, compte tenu des paiements postérieurs qu’elle indique justifier. À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les montants calculés par le consultant selon la méthode n°2 seraient retenus, elle demande que sa créance soit fixée à 4 386,64 euros, après actualisation du trop-payé au 31 juillet 2025 et prise en compte des paiements effectués depuis le 1er décembre 2024.

Sur la compensation, la SCI [1] invoque l’article 1348-1 du code civil. Elle fait valoir que sa créance de restitution du trop-payé et la créance de rente viagère de Madame [W] [J] procèdent du même contrat de vente du 27 mars 2003 et présentent donc un lien de connexité justifiant leur compensation avec les termes à échoir de la rente.
Sur la demande de mainlevée partielle portant sur la parcelle AO n°[Cadastre 9], la SCI [1] se fonde sur l’article 2439 du code civil. Elle expose que le réseau d’assainissement actuel de la maison principale et du mazet n’est plus conforme, qu’un système indépendant doit être créé pour la parcelle AO n°[Cadastre 10] et que la parcelle AO n°[Cadastre 9], d’une superficie de 242 m², est destinée à recevoir une fosse septique et un lit de dispersion, conformément aux préconisations de [2] et aux plans de division produits. Elle soutient que cette nouvelle mainlevée ne porte pas atteinte à la garantie de Madame [W] [J], dès lors que l’inscription continuera à grever des biens dont la valeur serait largement supérieure au montant de la créance garantie.
Sur sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, la SCI [1] ne vise pas de fondement textuel spécifique, mais invoque une faute et un abus de droit de Madame [W] [J]. Elle soutient que le refus de celle-ci de consentir amiablement à la mainlevée partielle de l’inscription l’a empêchée de régulariser la transaction envisagée avec Madame [X] [G], de vendre une parcelle et de dégager de la trésorerie. Elle se prévaut notamment de correspondances avec l’étude de Maître [U] [T], d’une lettre officielle du 24 juillet 2023, d’une offre d’achat du 22 août 2023 et de pièces relatives à sa situation de trésorerie.
En réponse à la demande de Madame [W] [J] tendant au paiement de la rente le premier jour de chaque mois sous astreinte, la SCI [1] soutient que la mention d’un premier paiement au 1er janvier 2003 résulte d’une erreur, l’acte de vente ayant été reçu le 27 mars 2003. Elle estime que cette mention ne peut fonder une échéance impérative assortie d’une astreinte et ajoute que la rente est réglée régulièrement autour du 10 du mois, après perception de ses loyers.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, Madame [W] [J] demande au tribunal de :
Débouter la SCI [1] de l'ensemble de ses demandes ;Juger que la demande de la SCI [1] est prescrite jusqu'au 1er avril 2019 ;Juger que la clause de révision de la rente viagère doit s'interpréter en faveur du crédirentier, en tant que créance alimentaire ;Retenir la méthode n°1 proposée par le rapport d’expertise ;Condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 1 035,64 euros au titre de l'insuffisance de paiement entre le 1er avril 2019 et le 30 novembre 2024 ;Juger que la rente viagère mensuelle s'élève à la somme de 3 042,42 euros à compter du 25 septembre 2024 ;Condamner la SCI [1] à lui payer la différence entre le montant qu'elle a payé au titre de la rente depuis le 25 septembre 2024 et le montant réellement dû jusqu'à la date du jugement ;Condamner la SCI [1] à lui payer la rente au premier jour de chaque mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard à chaque fois que le retard sera constaté ;Condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;Condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [1] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Patricia GARCIA ;Sur la prescription, Madame [W] [J] soutient que la demande de restitution formée par la SCI [1] ne saurait porter sur des sommes antérieures au 1er avril 2019.
Sur la méthode d’indexation, elle soutient que la clause de révision doit être interprétée en faveur du crédirentier, compte tenu de la nature alimentaire de la rente viagère. Elle fait valoir que la rédaction de la clause est imparfaite, que le rapport de consultation met en évidence plusieurs interprétations possibles et que la méthode n°1 serait la plus conforme à la pratique suivie par les parties depuis 2003.
Sur le montant actualisé de la rente, Madame [W] [J] invoque l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Elle soutient que les rentes viagères constituées entre particuliers doivent être regardées comme des dettes d’aliments et que les règles relatives à l’interdiction de certaines clauses d’indexation ne peuvent être appliquées de manière à priver le crédirentier du bénéfice de l’indexation contractuellement prévue.
Sur les comptes entre les parties, Madame [W] [J] se fonde sur la méthode n°1 du rapport de consultation, qui ferait apparaître une insuffisance de paiement de 1 035,64 euros entre le 1er avril 2019 et le 30 novembre 2024. Elle sollicite également la fixation de la rente mensuelle à la somme de 3 042,42 euros à compter du 25 septembre 2024, ainsi que le paiement de la différence entre les sommes réglées depuis cette date et les sommes réellement dues.
Sur le paiement mensuel de la rente, Madame [W] [J] se prévaut de la clause de l’acte de vente prévoyant que la rente est payable mensuellement en douze termes égaux, puis tous les premiers de chaque mois. Elle soutient que cette obligation contractuelle doit être exécutée à date fixe et sollicite qu’elle soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.
Sur sa demande de dommages-intérêts, Madame [W] [J] ne vise pas de fondement textuel spécifique, mais invoque une exécution fautive et déloyale du contrat de vente en viager. Elle soutient que la SCI [1] aurait profité de son âge, de son domicile à l’étranger, de ses faibles ressources et de sa perte de maîtrise de la langue française. Elle invoque également des retards répétés de paiement, une saisie-attribution pratiquée en janvier 2024, des frais de commissaire de justice, des frais bancaires et des courriers qu’elle estime peu clairs ou insuffisamment explicatifs.
En réponse à la demande de dommages-intérêts formée par la SCI [1], Madame [W] [J] soutient qu’elle n’a jamais reçu de procuration ou de courrier de notaire lui demandant de réaliser l’opération de mainlevée et que la SCI ne produit qu’un simple projet d’acte, sans établir une intention malveillante de sa part.
Sur la nouvelle demande de mainlevée partielle de l’inscription, Madame [W] [J] indique s’en rapporter.
L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 18 juin 2026, a été mise en délibéré au 13 août 2026.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription La demande de la SCI [1] tend à voir reconnaître l’existence d’un trop-payé de rente viagère pour la période courant à compter du 1er avril 2019.
L’assignation ayant été délivrée le 17 mars 2023, la prescription quinquennale ne pourrait atteindre que des sommes dont la restitution serait sollicitée pour une période antérieure au 17 mars 2018. Or la SCI [1] ne forme aucune demande de restitution pour une période antérieure au 1er avril 2019.
Il en résulte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription est sans incidence sur les demandes soumises au présent jugement.
Elle sera donc déclarée sans objet.
Sur la méthode de calcul de la clause d’indexation de la rente viagèreAux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.
Par jugement du 22 août 2024, rectifié le 15 octobre 2024, le tribunal a jugé que la rente prévue au contrat ne devait être indexée que lorsque la variation de l’indice du coût de la construction était supérieure à 5 % par rapport à sa variation de l’année précédente.
Ce même jugement a confié à Monsieur [F] [Z] une consultation ayant pour objet de calculer les sommes éventuellement trop versées par la SCI [1] depuis le 1er avril 2019, en prenant en considération cette règle d’indexation, ainsi que de calculer le montant actualisé de la rente.
Il en résulte que la présente décision n’a pas pour objet de procéder à une nouvelle interprétation générale de la clause d’indexation, mais de liquider les conséquences de la règle déjà retenue.
Le rapport de consultation expose trois méthodes de calcul.
La méthode n°1 déclenche l’indexation lorsque la variation de l’indice par rapport au dernier indice ayant donné lieu à réévaluation est supérieure à 5 %. Elle prend ainsi pour référence le dernier indice de revalorisation effective, et non l’indice de l’année précédente.
La méthode n°2 déclenche l’indexation lorsque la variation de l’indice par rapport au même indice de l’année précédente est supérieure à 5 %. Elle correspond donc directement à la formulation retenue par le jugement du 22 août 2024.
La méthode n°3 déclenche l’indexation lorsque la variation de la variation de l’indice entre une année N et une année N-1 est supérieure à 5 %. Ce mode de calcul ne correspond pas à la règle fixée par le précédent jugement et aboutirait à une revalorisation quasi systématique, contraire au mécanisme de seuil retenu.
La méthode n°2 est donc la seule qui applique directement le chef du dispositif du jugement du 22 août 2024.
Il convient donc de retenir la méthode n°2 et d’écarter les méthodes n°1 et n°3.

Sur le montant actualisé de la renteAux termes de l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Aux termes de l’article L.112-2 du même code, les dispositions relatives à l’interdiction de certaines clauses d’indexation ne s’appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d’aliments, les rentes viagères constituées entre particuliers devant être regardées comme telles.
Le point soumis au tribunal ne porte pas sur le seuil de déclenchement de l’indexation mais sur la formule arithmétique permettant de déterminer le nouveau montant de la rente une fois ce seuil franchi.
Le consultant a retenu, selon la méthode n°2, que l’indexation devait être déclenchée lorsque la variation de l’indice du coût de la construction par rapport au même indice de l’année précédente était supérieure à 5 %. Il a ensuite calculé le montant actualisé de la rente en prenant pour base l’indice ayant servi à la dernière revalorisation effective.

La SCI [1] soutient que ce calcul méconnaîtrait l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, au motif qu’il prendrait en compte une période de variation supérieure à la durée séparant deux révisions.
Cette analyse ne peut être retenue.
La clause d’indexation litigieuse ne prévoit pas une révision automatique annuelle de la rente, mais une indexation subordonnée au franchissement d’un seuil de 5 %. Il convient donc de distinguer la périodicité d’examen de l’indice, qui est annuelle, de la révision effective de la rente, qui n’intervient que lorsque le seuil contractuel est atteint.
Dès lors que la rente n’est pas revalorisée chaque année, le calcul opéré par le consultant, qui prend pour base l’indice ayant servi à la dernière revalorisation effective, ne revient pas à prendre en compte une période supérieure à celle séparant deux révisions effectives. Il permet seulement de calculer le nouveau montant de la rente à compter de la révision effectivement déclenchée.
Le calcul proposé par la SCI [1] conduirait, au contraire, à ne prendre en considération que la variation de l’indice sur la seule année de déclenchement, alors même que la rente n’a pas été revalorisée pendant plusieurs années faute de franchissement du seuil contractuel. Ce mode de calcul n’est pas expressément prévu par le contrat et ne ressort pas davantage du jugement du 22 août 2024.
Le rapport de consultation, établi à partir des pièces, décomptes, paiements et dires transmis par les parties, constitue donc l’élément technique le plus fiable pour déterminer le montant actualisé de la rente selon la méthode n°2.
Il convient en conséquence de débouter la SCI [1] de sa demande tendant à voir fixer la rente viagère mensuelle à la somme de 2 463,70 euros au 1er avril 2023 et à la somme de 2 661,03 euros au 1er avril 2024.
Il ressort du rapport de consultation que la rente viagère mensuelle, calculée selon la méthode n°2, s’élève à la somme de 3 042,42 euros.
Il y a donc lieu de dire que la rente viagère mensuelle due par la SCI [1] à Madame [W] [J] s’élève à la somme de 3 042,42 euros à compter du 25 septembre 2024.

Sur les demandes relatives au trop-payé et à l’insuffisance de paiementAux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Aux termes de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.
La demande principale de la SCI [1], à hauteur de 14 721 euros, repose sur les montants de rente qu’elle demande de substituer à ceux retenus par le consultant, soit 2 463,70 euros au 1er avril 2023 et 2 661,03 euros au 1er avril 2024.
Ces montants ayant été écartés, la demande principale au titre du trop-payé ne peut être accueillie.
Il convient donc d’examiner le montant du trop-payé au regard du calcul effectué par le consultant selon la méthode n°2.
Le rapport de consultation a été établi contradictoirement à partir des éléments transmis par les parties, notamment les indices applicables, les décomptes produits, les règlements effectués par la SCI [1] et les dires adressés au consultant.
Selon la méthode n°2, retenue par le présent jugement, le rapport fait apparaître que la SCI [1] a versé, du 1er avril 2019 au 30 novembre 2024, des sommes supérieures à celles qui étaient théoriquement dues au titre de la rente viagère, pour un trop-payé total de 7 029,26 euros, arrondi à 7 030 euros, au 30 novembre 2024.
La SCI [1] fonde sa demande subsidiaire sur ce montant arrondi de 7 030 euros et actualise sa créance jusqu’au 31 juillet 2025. Elle justifie avoir réglé la somme de 21 696 euros entre le 1er décembre 2024 et le 31 juillet 2025, soit huit mensualités de 2 712 euros.
Sur la même période, en retenant le montant mensuel de rente de 3 042,42 euros issu du rapport de consultation selon la méthode n°2, la rente théoriquement due s’élève à 24 339,36 euros.
Il en résulte que, pour la période postérieure au rapport, la SCI [1] a réglé 2 643,36 euros de moins que le montant théoriquement dû selon la rente actualisée retenue par le présent jugement.
Cette somme doit donc venir en déduction du trop-payé constaté au 30 novembre 2024.
La créance de la SCI [1] à l’égard de Madame [W] [J] s’établit ainsi à la somme de 4 386,64 euros, correspondant au trop-payé arrondi de 7 030 euros arrêté au 30 novembre 2024, diminué de la somme de 2 643,36 euros correspondant à l’insuffisance de paiement constatée entre le 1er décembre 2024 et le 31 juillet 2025.
La demande formée par Madame [W] [J] au titre d’une insuffisance de paiement de 1 035,64 euros entre le 1er avril 2019 et le 30 novembre 2024 repose exclusivement sur l’application de la méthode n°1 proposée par le consultant.
Cette méthode ayant été écartée, cette demande sera rejetée.
La demande de Madame [W] [J] tendant à obtenir la différence entre les sommes versées depuis le 25 septembre 2024 et le montant réellement dû jusqu’à la date du jugement doit également être rejetée, dès lors que la période postérieure au 30 novembre 2024 a déjà été prise en compte pour réduire la créance de trop-payé retenue au profit de la SCI [1].

Sur la demande de compensationAux termes de l’article 1348-1 du code civil, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
La créance de restitution du trop-payé reconnue au profit de la SCI [1] résulte des paiements effectués en exécution du contrat de vente viagère du 27 mars 2003.
La créance de rente viagère de Madame [W] [J] résulte du même contrat.
Ces créances procèdent donc du même rapport contractuel et présentent un lien de connexité.
La nature viagère de la rente ne fait pas obstacle, en elle-même, à la compensation judiciaire de dettes connexes, dès lors que celle-ci est strictement limitée au montant du trop-payé effectivement retenu.
Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre la créance de 4 386,64 euros reconnue au profit de la SCI [1] et les termes à échoir de la rente viagère due à Madame [W] [J], jusqu’à due concurrence.


Sur la demande de réduction et de mainlevée partielle de l’inscription portant sur la parcelle AO n°[Cadastre 9]Aux termes de l’article 2439 du code civil, lorsque les inscriptions prises en vertu d’une hypothèque légale générale sont excessives, le débiteur peut demander leur réduction. Sont notamment réputées excessives les inscriptions qui grèvent plusieurs immeubles lorsque la valeur d’un seul ou de quelques-uns d’entre eux excède une somme égale au double du montant des créances en capital et accessoires légaux, augmenté du tiers de ce montant.
Le jugement du 22 août 2024 a déjà dit que la SCI [1] était recevable à demander la réduction de l’inscription et a déjà ordonné une mainlevée partielle sur les parcelles AO n°[Cadastre 11], AO n°[Cadastre 12], AO n°[Cadastre 13], AO n°[Cadastre 14] et AO n°[Cadastre 10].
Il n’y a donc pas lieu de statuer à nouveau sur ces parcelles.
La demande actuelle porte uniquement sur la parcelle AO n°[Cadastre 9] de 242 m².
Il ressort des pièces produites que cette parcelle a été créée dans le cadre d’un projet de division destiné à permettre l’installation d’un système d’assainissement indépendant au profit de la parcelle AO n°[Cadastre 10].
La SCI [1] produit à ce titre un plan de division, des éléments relatifs à l’implantation des ouvrages d’assainissement existants et des dispositifs recommandés, ainsi qu’un document d’arpentage. Ces pièces établissent l’utilité de la mainlevée sollicitée pour la régularisation des opérations foncières envisagées.
L’inscription conserve en outre une assiette suffisante après la mainlevée sollicitée.
En effet, l’inscription continuera à grever la villa principale composée de deux bâtiments avec terrain, évaluée entre 1 080 000 euros et 1 100 000 euros, ainsi que la moitié indivise du [Adresse 4] avec terrain, évaluée à environ 250 800 euros. Ces valeurs demeurent très supérieures au montant de la créance garantie, l’inscription ayant été prise pour 272 347 euros, outre 54 469,40 euros au titre des accessoires.
Madame [W] [J] s’en rapporte sur cette demande et ne produit aucun élément établissant que la radiation sollicitée porterait atteinte à l’efficacité de sa garantie.
Il convient donc d’ordonner la mainlevée partielle de l’inscription et sa radiation sur la parcelle AO n°[Cadastre 9] de 242 m².

Sur la demande de paiement de la rente le premier jour de chaque mois sous astreinteAux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Il ressort de l’acte de vente que la rente est payable mensuellement en douze termes égaux, le premier paiement étant stipulé au 1er janvier 2003, puis tous les premiers de chaque mois.
La date du 1er janvier 2003 ne peut correspondre au premier paiement exigible, dès lors qu’elle est antérieure à l’acte de vente reçu le 27 mars 2003.
Cette erreur matérielle affectant la date du premier paiement n’a toutefois pas pour effet de priver de portée la stipulation prévoyant que les paiements mensuels suivants doivent intervenir le premier jour de chaque mois.
Il convient donc de dire que la rente viagère doit être réglée le premier jour de chaque mois.
Il n’y a toutefois pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.
En effet, l’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution effective d’une décision de justice. Elle n’a pas pour objet de sanctionner des difficultés passées de paiement, mais de prévenir un risque actuel et suffisamment caractérisé d’inexécution.
En l’espèce, Madame [W] [J] invoque des retards de paiement. Les pièces produites établissent l’existence de difficultés ponctuelles dans le paiement de la rente, notamment dans le contexte particulier de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19. Elles ne démontrent pas l’existence de retards répétés, durables ou systématiques justifiant, à ce stade, le prononcé d’une astreinte.
La saisie-attribution pratiquée en janvier 2024 s’inscrivait dans le contexte du désaccord opposant les parties sur le montant exact de la rente viagère et sur ses modalités d’indexation. Elle ne suffit donc pas, à elle seule, à caractériser un risque actuel de non-exécution de l’obligation de paiement mensuel à la date fixée par le contrat.
La demande d’astreinte formée par Madame [W] [J] sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusiveAux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’exercice d’un droit ne dégénère en abus que s’il est caractérisé par une faute, notamment une mauvaise foi, une intention de nuire, une légèreté blâmable ou un exercice manifestement excessif de ce droit.
La SCI [1] reproche à Madame [W] [J] d’avoir refusé, sans motif légitime, de consentir amiablement à la mainlevée partielle de l’inscription garantissant le paiement de la rente viagère.
Les pièces produites par la SCI [1], notamment les échanges avec l’étude de Maître [U] [T], une lettre officielle du 24 juillet 2023, une offre d’achat du 22 août 2023 et les pièces relatives à la situation de trésorerie invoquée, établissent l’existence d’un projet foncier et de difficultés pratiques liées à l’absence de mainlevée amiable.
Elles ne suffisent toutefois pas à caractériser une faute de Madame [W] [J].
L’inscription litigieuse garantissait le paiement d’une rente viagère. Elle présentait donc une utilité légitime pour la crédirentière, en lui conférant une sûreté réelle destinée à assurer le paiement du prix converti en rente.
Le fait que le tribunal ait ultérieurement accueilli une demande de réduction de l’inscription ne suffit pas à rendre fautif le refus amiable antérieur de Madame [W] [J].
Il n’est pas démontré qu’elle aurait agi avec mauvaise foi, intention de nuire ou légèreté blâmable.
Il n’est pas davantage établi que les difficultés invoquées par la SCI [1] seraient la conséquence directe d’un abus commis par Madame [W] [J], distinct de l’exercice de son droit de préserver la garantie attachée au paiement de la rente.
La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.



N° RG 23/01614 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J4FH 

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [W] [R] veuve [J]Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Les griefs invoqués par Madame [W] [J] se rattachent à l’exécution du contrat de vente en viager du 27 mars 2003, et plus particulièrement aux modalités de paiement de la rente, aux échanges intervenus entre les parties et à l’étendue de la garantie attachée à cette rente.
Il lui appartient donc d’établir une inexécution contractuelle ou une exécution déloyale du contrat, un préjudice certain et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué.
Madame [W] [J] produit des courriers échangés entre les parties, des extraits de compte, ainsi que le procès-verbal et le décompte de saisie-attribution pratiquée en janvier 2024.
Ces pièces établissent l’existence de tensions entre les parties et de difficultés ponctuelles relatives au paiement de la rente, ayant conduit Madame [W] [J] à faire pratiquer une mesure d’exécution.
Elles ne suffisent toutefois pas à caractériser une faute contractuelle de la SCI [1] justifiant l’allocation de dommages-intérêts.
Le litige opposant les parties portait en effet sur le calcul même de la rente viagère. Il résulte du présent jugement que la contestation élevée par la SCI [1] sur la méthode d’indexation n’était pas abusive, dès lors que la méthode n°2 est retenue et qu’un trop-payé demeure caractérisé à son profit, même après actualisation au 31 juillet 2025.
La saisie-attribution pratiquée en janvier 2024 établit l’existence de difficultés ponctuelles de paiement, mais elle ne suffit pas, au regard du désaccord sérieux existant entre les parties sur le montant de la rente, à caractériser une faute contractuelle distincte ouvrant droit à une indemnisation de 20 000 euros.
Il n’est pas davantage démontré que la SCI [1] aurait profité fautivement de l’âge, du domicile à l’étranger, des faibles ressources ou de la perte de maîtrise de la langue française de Madame [W] [J].
Les courriers produits traduisent l’existence d’un débat contractuel et judiciaire entre les parties sur le montant de la rente et sur l’étendue de la garantie. Ils ne permettent pas d’établir l’existence de pressions fautives, de manœuvres abusives ou d’une exécution déloyale du contrat.
Enfin, les frais de commissaire de justice et les frais bancaires allégués ne sont pas suffisamment rattachés à une faute contractuelle caractérisée de la SCI [1], distincte du litige relatif au calcul de la rente et aux modalités de paiement.
La demande de dommages-intérêts formée par Madame [W] [J] sera donc rejetée.

IX. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [W] [J], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [1] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros. 
Madame [W] [J] sera par ailleurs déboutée de ses propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce il sera rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare sans objet la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [W] [J] ;

Déclare que la méthode n°2 doit être retenue pour le calcul de la rente viagère prévue au contrat du 27 mars 2003 ;

Déboute la SCI [1] de sa demande tendant à voir fixer la rente viagère mensuelle à la somme de 2 463,70 euros au 1er avril 2023 et à la somme de 2 661,03 euros au 1er avril 2024 ;

Déclare que la rente viagère mensuelle due par la SCI [1] à Madame [W] [J] s'élève à la somme de 3 042,42 euros à compter du 25 septembre 2024, sous réserve des indexations ultérieures devant intervenir conformément à la méthode n°2 retenue par le présent jugement ;

Déboute la SCI [1] de sa demande principale tendant à voir fixer sa créance de trop-payé à la somme de 14 721 euros ;

Déboute Madame [W] [J] de sa demande tendant à voir condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 1 035,64 euros au titre d'une insuffisance de paiement entre le 1er avril 2019 et le 30 novembre 2024 ;

Déboute Madame [W] [J] de sa demande tendant à voir condamner la SCI [1] à lui payer la différence entre les sommes versées depuis le 25 septembre 2024 et le montant réellement dû jusqu'à la date du jugement ;

Dit que la SCI [1] est créancière de Madame [W] [J] à hauteur de 4 386,64 euros au titre de la restitution du trop-payé de rente viagère arrêté au 31 juillet 2025 ;

Ordonne la compensation entre la créance de 4 386,64 euros reconnue au profit de la SCI [1] et les termes à échoir de la rente viagère due à Madame [W] [J], jusqu'à due concurrence ;

Ordonne la mainlevée partielle de l'inscription prise au titre du privilège de prêteur de deniers le 22 mai 2003, volume 2003V n°1834, renouvelée le 20 mars 2013, volume 2013V n°799, et sa radiation sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 1], lieudit [Adresse 3], AO n°[Cadastre 9] de 242 m² ;

Dit que la rente viagère doit être payée le premier jour de chaque mois ;

Déboute Madame [W] [J] de sa demande d'astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute la SCI [1] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Madame [W] [J] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute Madame [W] [J] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [J] à payer à la SCI [1] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [W] [J] aux dépens, en ce compris les frais de consultation de Monsieur [F] [Z], conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La Greffière, La Présidente,
















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.