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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Blois, REFERES, 31 juillet 2026, n° 26/00853

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2018, la SARL BLOIS J.EX.1210 a donné à bail commercial à la SARL SAVEURS NIPPONES, les locaux situés Bâtiments A et B - 28 Allée Robert Schuman - 41000 BLOIS, comprenant une surface commerciale complémentaire de 200m² en rez-de-chaussée, le tout avec sol carrelé (cellule A6) ainsi qu'une surface commerciale de 300m² en rez-de-chaussée (cellule A7), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes de 27 717,96 euros, payable trimestriellement et à terme à échoir. Le contrat de bail prévoit qu'un surloyer d'un montant annuel de 14 000,00 euros hors taxes sera appliqué à compter du 21 juin 2018 pour la surface complémentaire (cellule A6). 

Par acte d'avocat en date du 25 janvier 2023, la SELARL VILLA-FLOREK a cédé à la SARL VZ64 le fonds de commerce, moyennant un prix de 40 500,00 euros hors taxes. 

Les loyers étant impayés par la SARL VZ64, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail commercial, en date du 06 mai 2025, lui a été adressé lui sollicitant la somme de 50 525,15 euros. 

Un second commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire, en date du 05 janvier 2026, a été adressé à la SARL VZ64, lui sollicitant la somme de 54 559,91 euros au titre des loyers et charges au 16 décembre 2025 et lui faisant commandement d'avoir à retirer la terrasse construite sans autorisation du bailleur et en contravention du bail. 

En l'absence de règlements des loyers et charges et en l'absence de retrait de la terrasse, la SARL BLOIS J.EX. 1210 a, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, assigné la SARL VZ64 devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de : 

Vu l'article 1104 du code civil, 
Vu les articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le bail, 
Vu le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026,
-Déclarer la société Blois J.EX.1210 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de ne pas installer de terrasse sans autorisation du bailleur ;
-Constater que le commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026 à la société VZ64 est resté infructueux dans le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce ; 
-Prononcer la résiliation du bail commercial, liant la société BLOIS J.EX.1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivré à cette dernière, en date du 6 février 2026 ;

En conséquence, 
-Déclarer la société VZ64 occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] ;
-Ordonner l'expulsion de la société VZ64, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l'ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ;
-Ordonner le retrait de la terrasse construite sans autorisation, aux frais de la société VZ64, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue ; 
-Assortir l'obligation de retrait de la terrasse d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue et se réserver la compétence pour la liquider ; 
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, et se réserver compétence pour la liquider ;
-Fixer l'indemnité d'occupation due par la société VZ64 à la somme de 6 291,76 euros par mois, outre le montant des charges ; 

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 les sommes suivantes :
* 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 6 février 2026,
* 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard, somme à parfaire à la date de désintéressement total de la dette,
* 6 291,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 6 février 2026, outre les charges jusqu'à la libération effective des lieux par la société VZ64, chaque mois commencé étant dû ;

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la société VZ64 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 6 janvier 2026 et resté sans suite. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 juin 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de: 

Vu l'article 1104 du code civil, 
Vu les articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le bail, 
Vu le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026,
-Débouter la société VZ64 de l'ensemble de ses prétentions et demandes ;
-Déclarer la société BLOIS J.EX.1210 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges ; 
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de ne pas installer de terrasse sans autorisation du bailleur ; 
-Constater que le commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026 à la société VZ64 est resté infructueux dans le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce ; 
-Constater la résiliation du bail, liant la société BLOIS J.EX.1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivré à cette dernière, en date du 6 février 2026;
En conséquence, 
-Déclarer la société VZ64 occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] ;
-Ordonner l'expulsion de la société VZ64, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l'ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ; 
-Ordonner le retrait de la terrasse construite sans autorisation, aux frais de la société VZ64, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue ;
-Assortir l'obligation de retrait de la terrasse d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue et se réserver la compétence pour la liquider ; 
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, et se réserver compétence pour la liquider ; 
-Fixer l'indemnité d'occupation due par la société VZ64 à la somme de 6 291,76 par mois, outre le montant des charges ;
-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 les sommes suivantes :

* 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 6 février 2026,
* 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard, somme à parfaire à la date de désintéressement total de la dette,
* 6 291,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 6 février 2026, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux par la société VZ64, chaque mois commencé étant dû ;

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société VZ64 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 6 janvier 2026 et resté sans suite. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2026, la SARL VZ64 demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de :
 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Vu les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l'ensemble des pièces versées au débat,
A titre liminaire,
-Constater la demande de la société BLOIS J.EX.1210 faite au juge des référés de : 
"Constater la résiliation du bail, liant la société Blois J.EX. 1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivrée à cette dernière en date du 6 février 2026" ;
-Dire et juger, que le juge des référés ainsi saisi ne dispose pas du pouvoir juridictionnel requis pour statuer sur les demandes formulées par la société BLOIS J.EX.1210 ;
-Déclarer irrecevable et mal-fondées l'intégralité des demandes de la société BLOIS J.EX.1210 ;
-Renvoyer l'affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Blois ; 
A titre principal,
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur la validité des commandements de payer délivrés par la société BLOIS J.EX. 1210 en date des 6 mai 2025 et 5 janvier 2026 font obstacles à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;
-Dire et juger n'y avoir lieu à référé ;
En conséquence,
-Débouter la société BLOIS J.EX. 1210 de toutes ses demandes fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire,
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur le montant de la créance de loyers et charges poursuivie par la société BLOIS J.EX.1210, manifestement surévaluée, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur les circonstances de l'installation de la " terrasse " font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et à la recevabilité des demandes dont elle a saisi le juge des référés ;
-Dire et juger n'y avoir lieu à référé ; 
En conséquence, 
-Débouter la société BLOIS J.EX.1210 de toutes ses demandes fins et conclusions ; 
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement,
-Ordonner l'octroi de délais de paiement et étaler le paiement des sommes qui seraient mises à la charge de la société VZ64, sur une période de 24 mois ; 
-Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail pendant ce délai et dire qu'elle ne pourra produire effet que si la défenderesse vient à manquer aux échéances fixées ; 
En tout état de cause, 
-Condamner la société BLOIS J.EX.1210 au paiement en faveur de la société VZ64 de la somme de 10 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Après renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des prétentions de la SARL BLOIS J.EX.1210

L'article 4 du code civil prévoit que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 

L'article 65 du code civil dispose que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. 

Aux termes de l'article 70 du code civil, les demandes reconventionnelles et additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 

En l'espèce, par assignation en date du 11 mars 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 a sollicité de constater que les commandements de payer et de retrait de la terrasse construite sans autorisation sont restés infructueux, de prononcer la résiliation du bail liant les parties ainsi que de condamner la SARL VZ64 à lui payer la somme de 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus et au retrait de la terrasse. 

Il est constant que par le biais de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juin 2026 ainsi qu'au cours de l'audience, la SARL BLOIS J.EX.1210 a sollicité, en lieu et place de sa demande de prononcer la résiliation du bail, la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Elle se fonde notamment pour ce faire sur le manquement de la SARL VZ64 à son obligation de paiement ainsi que sur son absence de retrait de la terrasse.

Dès lors, il apparaît que la demande additionnelle en constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ne consiste qu'à tirer les conséquences de la demande de la SARL BLOIS J.EX.1210 visant à constater que le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire sont restés infructueux. Elle présente donc un lien de connexité suffisant la rattachant aux prétentions originaires de la SARL BLOIS J.EX.1210. 

En conséquence, la demande visant à constater la résiliation du bail liant les parties sera déclarée recevable. 

Sur la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

La SARL BLOIS J.EX.1210 déclare que la SARL VZ64 n'a pas réglé l'intégralité des loyers et charges dus, de telle sorte qu'elle demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire. 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 1728 du code civil, l'une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d'une clause résolutoire dans les conditions prévues de l'article 1224 et suivants du code civil. 

Selon l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité. 

En l'espèce, selon le commandement de payer du 05 janvier 2026, la SARL VZ64 est redevable de la somme de 54 559,91 euros. 

La SARL BLOIS J.EX.1210 argue qu'à ce jour, la SARL VZ64 est redevable des loyers et charges impayés à hauteur de 50 783,47 euros jusqu'au 06 février 2026, d'une indemnité d'occupation à hauteur de 6 291,76 euros à compter du 06 février 2026 ainsi que des intérêts de retard à hauteur de 5 078,34 euros, de telle sorte qu'au regard de ces éléments, la SARL VZ64 ne respecte pas son obligation de verser le prix du bail. 

Au sein du contrat de bail commercial en date du 21 mars 2018, une clause résolutoire est insérée, dont il est fait mention dans le commandement de payer, qui stipule que : 

" A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ". 

La SARL VZ64 indique qu'une irrégularité manifeste affecte la validité du commandement de payer en ce que celui-ci vise des montants de loyers et charges qui ne correspondent pas au loyer contractuel. 

Le contrat de bail prévoit un loyer annuel hors taxes de 27 717,96 euros payable trimestriellement et à terme à échoir. Un surloyer d'un montant annuel de 14 000,00 euros hors taxes est appliqué à partir du 21 juin 2018. Le contrat de bail prévoit que ce loyer sera majoré de la TVA au taux en vigueur à la date d'exigibilité du loyer. Il stipule également que : " Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile. En conséquence, le loyer sera ajusté automatiquement le 21/03 de chaque année en fonction de la variation de l'indice national de l'ILC publiés par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques ". " L'indice de référence sera le dernier indice paru au jour de la prise d'effet du bail, soit celui du 3ème trimestre 2017 ". 

La SARL BLOIS J.EX. 1210 produit les factures attestant du montant du loyer, du surloyer, des provisions sur charges et de la provision trimestrielle au titre de la taxe foncière ainsi que des indices appliqués. Il ressort également des pièces versées aux débats que le commandement de payer en date du 05 janvier 2026 reprend les montants des factures et est accompagné d'un décompte reprenant les sommes dues. Au surplus, le bailleur n'a pas à prévenir le preneur de la révision du loyer dès lors que celle-ci est contractuellement prévue et que la révision s'applique automatiquement. Aussi, le détail des sommes dues est précisé sur les différentes factures indiquant notamment l'indice appliqué ainsi que le montant du loyer réactualisé. La première facture de loyers suite à la cession du fonds de commerce reprend le montant du loyer réactualisé au 21 mars 2022 et du surloyer mensuel réactualisé au 21 mars 2022 correspondant aux montants du loyer mensuel réactualisé et du surloyer mensuel réactualisé inscrits dans le contrat de cession du fonds de commerce. Ainsi, aucune contestation sérieuse n'est caractérisée sur ce point permettant de remettre en cause la validité du commandement de payer du 05 janvier 2026. 

La SARL VZ64 argue également de l'existence de contestations sérieuses affectant le chiffrage de la créance par la SARL BLOIS J.EX.1210. Elle indique qu'il ressort des grands-livres des comptes fournisseurs établis par elle qu'elle a réglé la somme totale de 171 600,69 euros depuis son entrée dans les lieux et que les sommes dues depuis son entrée dans les lieux jusqu'au mois de février 2026 s'élevaient au montant de 182 982,94 euros. Or, il apparaît que le montant de 182 982,94 euros correspond aux loyers et charges de 2023 et 2024 demeurés impayés et reportés dans le décompte de l'année 2025, augmentés des loyers et charges dus en 2025. Ainsi, ce montant de 182 982,94 euros ne correspond pas à l'intégralité des sommes qui ont été dues ou qui sont dues au mois de février 2026. Par conséquent, le fait de retrancher les sommes réglées par la SARL VZ64 depuis son entrée dans les lieux des sommes correspondant aux loyers et charges de 2023 et 2024 demeurés impayés et reportés sur l'année 2025 et les loyers et charges dus pour l'année 2025 ne permet pas de déterminer le montant total restant dû par la preneuse, de telle sorte que cet élément ne saurait constituer une contestation sérieuse. 

La SARL VZ64 ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil) du paiement dans le délai d'un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 06 février 2026 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail. 

Sur la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour installation d'une terrasse sans autorisation

La SARL BLOIS J.EX.1210 déclare que la SARL VZ64 n'a pas procédé au retrait de la terrasse dans un délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation, de telle sorte qu'elle demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef également. 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l'existence d'un différend. 

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". 

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 a fait commandement à la SARL VZ64 d'avoir à retirer la terrasse construite sans autorisation. 

La SARL BLOIS J.EX.1210 argue qu'à ce jour la terrasse n'a pas été retirée. 

La clause résolutoire insérée à l'article 23 du contrat de bail stipule que : " A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ". 

En l'espèce, le manquement reproché à la SARL VZ64 est fondé sur l'article 7.2 du contrat de bail, stipulant que : " Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, de poutres ou de planchers devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du Bailleur. Il en sera de même de toute installation nouvelle de stores, bannes, marquises, vérandas ou autres en saillie " " Le Preneur ne pourra poser ni plaque, ni enseigne, ni store ou volet ou réaliser une installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du Bailleur ". 

La SARL BLOIS J.EX.1210 soutient que l'installation de la terrasse aurait dû faire l'objet d'une autorisation de sa part. 

La SARL VZ64 indique que l'installation litigieuse ne constitue pas une terrasse mais un sas d'entrée aux locaux et que celle-ci est située sur le domaine public attenant aux locaux loués et est constituée d'éléments amovibles. Elle explique avoir fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public régulièrement délivrée par la Ville de Blois et produit ce document. Ce dernier, émanant de la Ville de Blois, indique que la nature du projet est la " création d'une terrasse ". Ce courrier constitue un certificat de non opposition tacite à une déclaration préalable. La demande a été effectuée le 10 mai 2023.

La SARL VZ64 argue que l'installation ne saurait être qualifiée d'installation en saillie au sens de l'article 7.2 du contrat de bail, ni d'installation modifiant durablement l'aspect extérieur de l'immeuble objet du bail, dès lors qu'elle est à la fois située hors emprise contractuelle puisqu'elle est installée sur le domaine public en vertu d'une autorisation administrative, qu'elle est constituée d'éléments amovibles et légitimée par une autorisation administrative spécifique. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le contrat de bail stipule clairement que le preneur ne peut pas réaliser une installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du bailleur. Ainsi, peu importe la nature de l'installation, le preneur ne démontrant pas avoir sollicité et recueilli l'accord préalable du bailleur alors même qu'il ressort clairement des photographies insérées sur le site en ligne de la SARL VZ64 qu'une structure en bois est installée à l'extérieur de l'immeuble et accolée à la façade de celui-ci. La présence d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public n'évince pas l'obligation contractuelle prévue au bail commercial. 

La SARL VZ64 ne justifie pas avoir, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de faire, procéder à des démarches afin de se conformer aux obligations contractuelles qui sont les siennes en procédant à la dépose de l'installation en bois apposée devant son entrée. 

Par conséquent, et de ce chef également, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial le 06 février 2026. 

Sur le retrait de la terrasse

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l'espèce, la SARL VZ64 ne démontre pas avoir sollicité l'autorisation de la bailleresse pour apposer une installation en bois devant l'entrée de l'immeuble, en contradiction avec les termes du bail commercial, caractérisant un trouble manifestement illicite. 

Il convient donc d'ordonner à la SARL VZ64 de procéder au retrait de la terrasse, à ses frais, ce sous astreinte, selon les modalités déclinées au dispositif. 

Le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte. 

Sur la demande d'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. 

Conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si la SARL VZ64 n'a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l'assistance de la force publique. 

Faute de preuve au jour de l'audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, le bailleur est fondé à voir ordonner son expulsion selon les modalités de la présente ordonnance. 

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail stipule que : " Si le Preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100€ par jour de retard ". 

La SARL BLOIS J.EX.1210 sollicite l'expulsion de la SARL VZ64 sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard. 

La clause du bail relative à l'application d'une astreinte consécutive à l'expulsion du preneur s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 

Aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas saisi du principal et n'a pas à se prononcer sur une question de fond. Statuant sur des demandes provisionnelles et dans le cadre d'une décision qui n'a pas autorité de la chose jugée, il n'a pas vocation à statuer sur l'application de pénalités contractuelles. 

Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur la demande d'astreinte. 

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés, n'est pas saisi du principal et n'a pas à se prononcer sur une question de fond. Il peut toutefois, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier, sans condition d'urgence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 

Le montant de la provision allouée en référée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, la SARL BLOIS J.EX.1210 demande la condamnation de la SARL VZ64 à lui verser la somme de 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 06 février 2026. 

Elle sollicite également le versement d'une somme de 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard ainsi que la somme mensuelle de 6 291,76 euros à titre d'indemnité d'occupation. 

Or, il ne s'agit pas de demandes de condamnation formées à titre provisionnel, de sorte qu'elles excèdent les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité. 

En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement et par conséquent sur les demandes subséquentes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL VZ64, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l'instance, outre le coût du commandement de payer en date du 05 janvier 2026, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l'instance. 

La SARL VZ64 sera condamnée à payer à la SARL BLOIS J.EX.1210 la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL VZ64 sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision, 

DECLARONS recevable la demande de la SARL BLOIS J.EX.1210 visant à constater la résiliation du bail liant les parties ; 

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 21 mars 2018, portant sur les locaux situés Bâtiments A et B - 28 Allée Robert Schuman - 41000 BLOIS, comprenant une surface commerciale complémentaire de 200m² en rez-de-chaussée, le tout avec sol carrelé (cellule A6) ainsi qu'une surface commerciale de 300m² en rez-de-chaussée (cellule A7), et ce à la date du 06 février 2026 ;

Dispositif

ORDONNONS la libération immédiate des lieux ; 

DISONS qu'à défaut pour la SARL VZ64 d'avoir libéré les locaux commerciaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux ; 

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution ; 

DEBOUTONS la SARL BLOIS J.EX.1210 de sa demande d'astreinte consécutive à l'expulsion de la SARL VZ64 ;

ENJOIGNONS la SARL VZ64 à retirer, à ses frais, l'installation en bois apposée devant l'entrée des locaux, sous astreinte de 75,00 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 4 mois; 

DISONS que le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte ; 

DEBOUTONS la SARL BLOIS J.EX.1210 de ses demandes en paiement au titre des arriérés de loyers et charges ; des intérêts de retard et d'indemnité d'occupation ; 

DEBOUTONS la SARL VZ64 de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNONS la SARL VZ64 aux dépens de l'instance, outre le coût du commandement de payer en date du 05 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la SARL VZ64 à payer à la SARL BLOIS J.EX.1210 la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS la SARL VZ64 de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE BLOIS


Affaire : S.A.R.L. BLOIS J. EX. 1210/S.A.R.L. VZ64

Ordonnance du : 31 Juillet 2026
N° RG 26/00853 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAM2
Minute N° 26/00178

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


Rendue le trente et un Juillet deux mil vingt six
Par Alexis MIHMAN, Président, 
Assistée de Johan SURGET, Greffier à l’audience et signée par Maiwenn LE BIHAN, Greffière

ENTRE

DEMANDERESSE 

S.A.R.L. BLOIS J. EX. 1210
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Pierre-alban BERNARDIN (avocat au barreau de TOURS), substitué par Me Tara FARASAT (avocat au barreau de TOURS)

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VZ64
28 ALLEE ROBERT SCHUMAN
41000 BLOIS

représentée par Me Denys ROBILIARD (avocat au barreau de BLOIS), substitué par Me SABRI LEBARON (avocat plaidant)


COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 16 Juin 2026.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2018, la SARL BLOIS J.EX.1210 a donné à bail commercial à la SARL SAVEURS NIPPONES, les locaux situés Bâtiments A et B - 28 Allée Robert Schuman - 41000 BLOIS, comprenant une surface commerciale complémentaire de 200m² en rez-de-chaussée, le tout avec sol carrelé (cellule A6) ainsi qu'une surface commerciale de 300m² en rez-de-chaussée (cellule A7), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes de 27 717,96 euros, payable trimestriellement et à terme à échoir. Le contrat de bail prévoit qu'un surloyer d'un montant annuel de 14 000,00 euros hors taxes sera appliqué à compter du 21 juin 2018 pour la surface complémentaire (cellule A6). 

Par acte d'avocat en date du 25 janvier 2023, la SELARL VILLA-FLOREK a cédé à la SARL VZ64 le fonds de commerce, moyennant un prix de 40 500,00 euros hors taxes. 

Les loyers étant impayés par la SARL VZ64, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail commercial, en date du 06 mai 2025, lui a été adressé lui sollicitant la somme de 50 525,15 euros. 

Un second commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire, en date du 05 janvier 2026, a été adressé à la SARL VZ64, lui sollicitant la somme de 54 559,91 euros au titre des loyers et charges au 16 décembre 2025 et lui faisant commandement d'avoir à retirer la terrasse construite sans autorisation du bailleur et en contravention du bail. 

En l'absence de règlements des loyers et charges et en l'absence de retrait de la terrasse, la SARL BLOIS J.EX. 1210 a, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, assigné la SARL VZ64 devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de : 

Vu l'article 1104 du code civil, 
Vu les articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le bail, 
Vu le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026,
-Déclarer la société Blois J.EX.1210 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de ne pas installer de terrasse sans autorisation du bailleur ;
-Constater que le commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026 à la société VZ64 est resté infructueux dans le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce ; 
-Prononcer la résiliation du bail commercial, liant la société BLOIS J.EX.1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivré à cette dernière, en date du 6 février 2026 ;

En conséquence, 
-Déclarer la société VZ64 occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] ;
-Ordonner l'expulsion de la société VZ64, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l'ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ;
-Ordonner le retrait de la terrasse construite sans autorisation, aux frais de la société VZ64, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue ; 
-Assortir l'obligation de retrait de la terrasse d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue et se réserver la compétence pour la liquider ; 
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, et se réserver compétence pour la liquider ;
-Fixer l'indemnité d'occupation due par la société VZ64 à la somme de 6 291,76 euros par mois, outre le montant des charges ; 

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 les sommes suivantes :
* 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 6 février 2026,
* 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard, somme à parfaire à la date de désintéressement total de la dette,
* 6 291,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 6 février 2026, outre les charges jusqu'à la libération effective des lieux par la société VZ64, chaque mois commencé étant dû ;

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner la société VZ64 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 6 janvier 2026 et resté sans suite. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 juin 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de: 

Vu l'article 1104 du code civil, 
Vu les articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le bail, 
Vu le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026,
-Débouter la société VZ64 de l'ensemble de ses prétentions et demandes ;
-Déclarer la société BLOIS J.EX.1210 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges ; 
-Constater que la société VZ64 a manqué à son obligation contractuelle de ne pas installer de terrasse sans autorisation du bailleur ; 
-Constater que le commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire délivré en date du 5 janvier 2026 à la société VZ64 est resté infructueux dans le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce ; 
-Constater la résiliation du bail, liant la société BLOIS J.EX.1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivré à cette dernière, en date du 6 février 2026;
En conséquence, 
-Déclarer la société VZ64 occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] ;
-Ordonner l'expulsion de la société VZ64, de même que tous occupants de son chef, par toutes voies de moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de l'ordonnance à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ; 
-Ordonner le retrait de la terrasse construite sans autorisation, aux frais de la société VZ64, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue ;
-Assortir l'obligation de retrait de la terrasse d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir qui sera rendue et se réserver la compétence pour la liquider ; 
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, et se réserver compétence pour la liquider ; 
-Fixer l'indemnité d'occupation due par la société VZ64 à la somme de 6 291,76 par mois, outre le montant des charges ;
-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 les sommes suivantes :

* 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 6 février 2026,
* 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard, somme à parfaire à la date de désintéressement total de la dette,
* 6 291,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 6 février 2026, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux par la société VZ64, chaque mois commencé étant dû ;

-Condamner la société VZ64 à verser à la société BLOIS J.EX.1210 la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société VZ64 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré en date du 6 janvier 2026 et resté sans suite. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2026, la SARL VZ64 demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, de :
 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Vu les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l'ensemble des pièces versées au débat,
A titre liminaire,
-Constater la demande de la société BLOIS J.EX.1210 faite au juge des référés de : 
"Constater la résiliation du bail, liant la société Blois J.EX. 1210 et la société VZ64 par suite des effets du commandement de payer et commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation qui a été délivrée à cette dernière en date du 6 février 2026" ;
-Dire et juger, que le juge des référés ainsi saisi ne dispose pas du pouvoir juridictionnel requis pour statuer sur les demandes formulées par la société BLOIS J.EX.1210 ;
-Déclarer irrecevable et mal-fondées l'intégralité des demandes de la société BLOIS J.EX.1210 ;
-Renvoyer l'affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Blois ; 
A titre principal,
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur la validité des commandements de payer délivrés par la société BLOIS J.EX. 1210 en date des 6 mai 2025 et 5 janvier 2026 font obstacles à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;
-Dire et juger n'y avoir lieu à référé ;
En conséquence,
-Débouter la société BLOIS J.EX. 1210 de toutes ses demandes fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire,
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur le montant de la créance de loyers et charges poursuivie par la société BLOIS J.EX.1210, manifestement surévaluée, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;
-Dire et juger que des contestations sérieuses portant sur les circonstances de l'installation de la " terrasse " font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et à la recevabilité des demandes dont elle a saisi le juge des référés ;
-Dire et juger n'y avoir lieu à référé ; 
En conséquence, 
-Débouter la société BLOIS J.EX.1210 de toutes ses demandes fins et conclusions ; 
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement,
-Ordonner l'octroi de délais de paiement et étaler le paiement des sommes qui seraient mises à la charge de la société VZ64, sur une période de 24 mois ; 
-Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail pendant ce délai et dire qu'elle ne pourra produire effet que si la défenderesse vient à manquer aux échéances fixées ; 
En tout état de cause, 
-Condamner la société BLOIS J.EX.1210 au paiement en faveur de la société VZ64 de la somme de 10 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Après renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des prétentions de la SARL BLOIS J.EX.1210

L'article 4 du code civil prévoit que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 

L'article 65 du code civil dispose que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. 

Aux termes de l'article 70 du code civil, les demandes reconventionnelles et additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 

En l'espèce, par assignation en date du 11 mars 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 a sollicité de constater que les commandements de payer et de retrait de la terrasse construite sans autorisation sont restés infructueux, de prononcer la résiliation du bail liant les parties ainsi que de condamner la SARL VZ64 à lui payer la somme de 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus et au retrait de la terrasse. 

Il est constant que par le biais de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juin 2026 ainsi qu'au cours de l'audience, la SARL BLOIS J.EX.1210 a sollicité, en lieu et place de sa demande de prononcer la résiliation du bail, la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Elle se fonde notamment pour ce faire sur le manquement de la SARL VZ64 à son obligation de paiement ainsi que sur son absence de retrait de la terrasse.

Dès lors, il apparaît que la demande additionnelle en constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ne consiste qu'à tirer les conséquences de la demande de la SARL BLOIS J.EX.1210 visant à constater que le commandement de payer et le commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation visant la clause résolutoire sont restés infructueux. Elle présente donc un lien de connexité suffisant la rattachant aux prétentions originaires de la SARL BLOIS J.EX.1210. 

En conséquence, la demande visant à constater la résiliation du bail liant les parties sera déclarée recevable. 

Sur la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

La SARL BLOIS J.EX.1210 déclare que la SARL VZ64 n'a pas réglé l'intégralité des loyers et charges dus, de telle sorte qu'elle demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire. 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 1728 du code civil, l'une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d'une clause résolutoire dans les conditions prévues de l'article 1224 et suivants du code civil. 

Selon l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité. 

En l'espèce, selon le commandement de payer du 05 janvier 2026, la SARL VZ64 est redevable de la somme de 54 559,91 euros. 

La SARL BLOIS J.EX.1210 argue qu'à ce jour, la SARL VZ64 est redevable des loyers et charges impayés à hauteur de 50 783,47 euros jusqu'au 06 février 2026, d'une indemnité d'occupation à hauteur de 6 291,76 euros à compter du 06 février 2026 ainsi que des intérêts de retard à hauteur de 5 078,34 euros, de telle sorte qu'au regard de ces éléments, la SARL VZ64 ne respecte pas son obligation de verser le prix du bail. 

Au sein du contrat de bail commercial en date du 21 mars 2018, une clause résolutoire est insérée, dont il est fait mention dans le commandement de payer, qui stipule que : 

" A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ". 

La SARL VZ64 indique qu'une irrégularité manifeste affecte la validité du commandement de payer en ce que celui-ci vise des montants de loyers et charges qui ne correspondent pas au loyer contractuel. 

Le contrat de bail prévoit un loyer annuel hors taxes de 27 717,96 euros payable trimestriellement et à terme à échoir. Un surloyer d'un montant annuel de 14 000,00 euros hors taxes est appliqué à partir du 21 juin 2018. Le contrat de bail prévoit que ce loyer sera majoré de la TVA au taux en vigueur à la date d'exigibilité du loyer. Il stipule également que : " Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile. En conséquence, le loyer sera ajusté automatiquement le 21/03 de chaque année en fonction de la variation de l'indice national de l'ILC publiés par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques ". " L'indice de référence sera le dernier indice paru au jour de la prise d'effet du bail, soit celui du 3ème trimestre 2017 ". 

La SARL BLOIS J.EX. 1210 produit les factures attestant du montant du loyer, du surloyer, des provisions sur charges et de la provision trimestrielle au titre de la taxe foncière ainsi que des indices appliqués. Il ressort également des pièces versées aux débats que le commandement de payer en date du 05 janvier 2026 reprend les montants des factures et est accompagné d'un décompte reprenant les sommes dues. Au surplus, le bailleur n'a pas à prévenir le preneur de la révision du loyer dès lors que celle-ci est contractuellement prévue et que la révision s'applique automatiquement. Aussi, le détail des sommes dues est précisé sur les différentes factures indiquant notamment l'indice appliqué ainsi que le montant du loyer réactualisé. La première facture de loyers suite à la cession du fonds de commerce reprend le montant du loyer réactualisé au 21 mars 2022 et du surloyer mensuel réactualisé au 21 mars 2022 correspondant aux montants du loyer mensuel réactualisé et du surloyer mensuel réactualisé inscrits dans le contrat de cession du fonds de commerce. Ainsi, aucune contestation sérieuse n'est caractérisée sur ce point permettant de remettre en cause la validité du commandement de payer du 05 janvier 2026. 

La SARL VZ64 argue également de l'existence de contestations sérieuses affectant le chiffrage de la créance par la SARL BLOIS J.EX.1210. Elle indique qu'il ressort des grands-livres des comptes fournisseurs établis par elle qu'elle a réglé la somme totale de 171 600,69 euros depuis son entrée dans les lieux et que les sommes dues depuis son entrée dans les lieux jusqu'au mois de février 2026 s'élevaient au montant de 182 982,94 euros. Or, il apparaît que le montant de 182 982,94 euros correspond aux loyers et charges de 2023 et 2024 demeurés impayés et reportés dans le décompte de l'année 2025, augmentés des loyers et charges dus en 2025. Ainsi, ce montant de 182 982,94 euros ne correspond pas à l'intégralité des sommes qui ont été dues ou qui sont dues au mois de février 2026. Par conséquent, le fait de retrancher les sommes réglées par la SARL VZ64 depuis son entrée dans les lieux des sommes correspondant aux loyers et charges de 2023 et 2024 demeurés impayés et reportés sur l'année 2025 et les loyers et charges dus pour l'année 2025 ne permet pas de déterminer le montant total restant dû par la preneuse, de telle sorte que cet élément ne saurait constituer une contestation sérieuse. 

La SARL VZ64 ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil) du paiement dans le délai d'un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 06 février 2026 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail. 

Sur la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour installation d'une terrasse sans autorisation

La SARL BLOIS J.EX.1210 déclare que la SARL VZ64 n'a pas procédé au retrait de la terrasse dans un délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de retrait de la terrasse construite sans autorisation, de telle sorte qu'elle demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef également. 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l'existence d'un différend. 

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". 

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2026, la SARL BLOIS J.EX.1210 a fait commandement à la SARL VZ64 d'avoir à retirer la terrasse construite sans autorisation. 

La SARL BLOIS J.EX.1210 argue qu'à ce jour la terrasse n'a pas été retirée. 

La clause résolutoire insérée à l'article 23 du contrat de bail stipule que : " A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ". 

En l'espèce, le manquement reproché à la SARL VZ64 est fondé sur l'article 7.2 du contrat de bail, stipulant que : " Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, de poutres ou de planchers devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du Bailleur. Il en sera de même de toute installation nouvelle de stores, bannes, marquises, vérandas ou autres en saillie " " Le Preneur ne pourra poser ni plaque, ni enseigne, ni store ou volet ou réaliser une installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du Bailleur ". 

La SARL BLOIS J.EX.1210 soutient que l'installation de la terrasse aurait dû faire l'objet d'une autorisation de sa part. 

La SARL VZ64 indique que l'installation litigieuse ne constitue pas une terrasse mais un sas d'entrée aux locaux et que celle-ci est située sur le domaine public attenant aux locaux loués et est constituée d'éléments amovibles. Elle explique avoir fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public régulièrement délivrée par la Ville de Blois et produit ce document. Ce dernier, émanant de la Ville de Blois, indique que la nature du projet est la " création d'une terrasse ". Ce courrier constitue un certificat de non opposition tacite à une déclaration préalable. La demande a été effectuée le 10 mai 2023.

La SARL VZ64 argue que l'installation ne saurait être qualifiée d'installation en saillie au sens de l'article 7.2 du contrat de bail, ni d'installation modifiant durablement l'aspect extérieur de l'immeuble objet du bail, dès lors qu'elle est à la fois située hors emprise contractuelle puisqu'elle est installée sur le domaine public en vertu d'une autorisation administrative, qu'elle est constituée d'éléments amovibles et légitimée par une autorisation administrative spécifique. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le contrat de bail stipule clairement que le preneur ne peut pas réaliser une installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du bailleur. Ainsi, peu importe la nature de l'installation, le preneur ne démontrant pas avoir sollicité et recueilli l'accord préalable du bailleur alors même qu'il ressort clairement des photographies insérées sur le site en ligne de la SARL VZ64 qu'une structure en bois est installée à l'extérieur de l'immeuble et accolée à la façade de celui-ci. La présence d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public n'évince pas l'obligation contractuelle prévue au bail commercial. 

La SARL VZ64 ne justifie pas avoir, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de faire, procéder à des démarches afin de se conformer aux obligations contractuelles qui sont les siennes en procédant à la dépose de l'installation en bois apposée devant son entrée. 

Par conséquent, et de ce chef également, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial le 06 février 2026. 

Sur le retrait de la terrasse

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l'espèce, la SARL VZ64 ne démontre pas avoir sollicité l'autorisation de la bailleresse pour apposer une installation en bois devant l'entrée de l'immeuble, en contradiction avec les termes du bail commercial, caractérisant un trouble manifestement illicite. 

Il convient donc d'ordonner à la SARL VZ64 de procéder au retrait de la terrasse, à ses frais, ce sous astreinte, selon les modalités déclinées au dispositif. 

Le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte. 

Sur la demande d'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. 

Conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si la SARL VZ64 n'a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l'assistance de la force publique. 

Faute de preuve au jour de l'audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, le bailleur est fondé à voir ordonner son expulsion selon les modalités de la présente ordonnance. 

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail stipule que : " Si le Preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100€ par jour de retard ". 

La SARL BLOIS J.EX.1210 sollicite l'expulsion de la SARL VZ64 sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard. 

La clause du bail relative à l'application d'une astreinte consécutive à l'expulsion du preneur s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 

Aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas saisi du principal et n'a pas à se prononcer sur une question de fond. Statuant sur des demandes provisionnelles et dans le cadre d'une décision qui n'a pas autorité de la chose jugée, il n'a pas vocation à statuer sur l'application de pénalités contractuelles. 

Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur la demande d'astreinte. 

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l'article 484 du code de procédure civile, le juge des référés, n'est pas saisi du principal et n'a pas à se prononcer sur une question de fond. Il peut toutefois, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier, sans condition d'urgence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 

Le montant de la provision allouée en référée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, la SARL BLOIS J.EX.1210 demande la condamnation de la SARL VZ64 à lui verser la somme de 50 783,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 06 février 2026. 

Elle sollicite également le versement d'une somme de 5 078,34 euros au titre des intérêts de retard ainsi que la somme mensuelle de 6 291,76 euros à titre d'indemnité d'occupation. 

Or, il ne s'agit pas de demandes de condamnation formées à titre provisionnel, de sorte qu'elles excèdent les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité. 

En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement et par conséquent sur les demandes subséquentes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL VZ64, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l'instance, outre le coût du commandement de payer en date du 05 janvier 2026, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l'instance. 

La SARL VZ64 sera condamnée à payer à la SARL BLOIS J.EX.1210 la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL VZ64 sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision, 

DECLARONS recevable la demande de la SARL BLOIS J.EX.1210 visant à constater la résiliation du bail liant les parties ; 

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 21 mars 2018, portant sur les locaux situés Bâtiments A et B - 28 Allée Robert Schuman - 41000 BLOIS, comprenant une surface commerciale complémentaire de 200m² en rez-de-chaussée, le tout avec sol carrelé (cellule A6) ainsi qu'une surface commerciale de 300m² en rez-de-chaussée (cellule A7), et ce à la date du 06 février 2026 ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux ; 

DISONS qu'à défaut pour la SARL VZ64 d'avoir libéré les locaux commerciaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux ; 

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution ; 

DEBOUTONS la SARL BLOIS J.EX.1210 de sa demande d'astreinte consécutive à l'expulsion de la SARL VZ64 ;

ENJOIGNONS la SARL VZ64 à retirer, à ses frais, l'installation en bois apposée devant l'entrée des locaux, sous astreinte de 75,00 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 4 mois; 

DISONS que le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte ; 

DEBOUTONS la SARL BLOIS J.EX.1210 de ses demandes en paiement au titre des arriérés de loyers et charges ; des intérêts de retard et d'indemnité d'occupation ; 

DEBOUTONS la SARL VZ64 de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNONS la SARL VZ64 aux dépens de l'instance, outre le coût du commandement de payer en date du 05 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la SARL VZ64 à payer à la SARL BLOIS J.EX.1210 la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS la SARL VZ64 de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-08-14T14:28:08.600Z.