Tribunal judiciaire de Marseille, 0P12 Aud. civile prox 3, 10 août 2026, n° 25/03157

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, M. [A] [U] a donné à bail à M. [F] [S] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 80 euros de provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [A] [U] a fait assigner M. [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE.

A l'audience du 11 mai 2026 à laquelle l’affaire a été utilement retenue, le demandeur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance et fournit un décompte actualisé au 7 mai 2026 à la somme de 12034,63 euros. 

Cité à étude, M. [F] [S] a comparu. Par l’intermédiaire de son conseil, il indique que la préfecture a refusé le renouvellement de sa carte de séjour, l’empêchant dès lors de travailler et de solliciter un logement social, d’où l’augmentation de sa dette locative. Il précise également être atteint d’une pathologie hématologique, incompatible avec une existence sans domicile fixe. Dès lors, M. [F] [S] sollicite l’octroi des plus larges délais avant son expulsion, de même que le rejet des demandes formulées au titre de l’article 700 et des dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience, soulignant notamment l’absence de ressources de M. [F] [S] depuis janvier 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire 

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

En outre, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 1er octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 2046,08 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit. 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, le diagnostic social et financier souligne l’absence de ressources de M. [F] [S] depuis janvier 2024. Son conseil fait également valoir une situation d’extrême précarité financière, notamment du fait de ses difficultés pour régulariser sa situation administrative. De surcroît, il ressort du décompte versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. 

Par conséquent, les conditions légales précitées ne sont pas remplies et ne permettent pas d’accorder des délais. 
Dès lors, M. [F] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

M. [F] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit la somme de 529,28 euros selon le dernier décompte produit), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.

Sur la demande de délais pour quitter le logement

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, s’il est justifié d’une pathologie hématologique selon certificat médical joint au dossier, celle-ci apparaît en rémission chez un sujet jeune, bien que susceptible d’être réactivée par un état de stress. De surcroît, nonobstant les difficultés administratives rencontrées, et au regard de la date du commandement de payer délivré au mois de septembre 2024, soit presque deux ans avant le prononcé de la présente décision, la demande de délais de grâce sera rejetée. 

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement

En l’espèce, le bailleur communique un décompte actualisé de sa créance arrêté au 7 mai 2026, indiquant un solde débiteur de 12034,63 euros. 

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [S] à payer la somme de 12034,63 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation. 


Sur les demandes accessoires

M. [F] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En revanche, l’équité et le déséquilibre économique entre les parties commandent de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [F] [S] et de tous occupants de son chef des lieux susvisés, au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à M. [A] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, soit la somme actuelle totale de 529,28 euros selon le dernier décompte produit,

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à M. [A] [U] la somme de 12034,63 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DEBOUTE M. [F] [S] de sa demande reconventionnelle de délais de grâce avant expulsion,

CONDAMNE M. [F] [S] aux entiers dépens, 

DEBOUTE M. [A] [U] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.


LE GREFFIER LA JUGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 10 Août 2026
Président : Mme FUSINA,
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 10 Août 2026
 à Me Caroline LA ROSA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 10 Août 2026
 à Me Clara MERIENNE
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/03157 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6PZM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [U], domicilié chez [Adresse 1], représenté par son mandataire la SAS A.L IMMOBILIER, sont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Caroline LA ROSA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [F] [S]
né le 20 Mai 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, M. [A] [U] a donné à bail à M. [F] [S] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 80 euros de provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [A] [U] a fait assigner M. [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE.

A l'audience du 11 mai 2026 à laquelle l’affaire a été utilement retenue, le demandeur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance et fournit un décompte actualisé au 7 mai 2026 à la somme de 12034,63 euros. 

Cité à étude, M. [F] [S] a comparu. Par l’intermédiaire de son conseil, il indique que la préfecture a refusé le renouvellement de sa carte de séjour, l’empêchant dès lors de travailler et de solliciter un logement social, d’où l’augmentation de sa dette locative. Il précise également être atteint d’une pathologie hématologique, incompatible avec une existence sans domicile fixe. Dès lors, M. [F] [S] sollicite l’octroi des plus larges délais avant son expulsion, de même que le rejet des demandes formulées au titre de l’article 700 et des dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience, soulignant notamment l’absence de ressources de M. [F] [S] depuis janvier 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 10 août 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire 

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

En outre, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 1er octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 2046,08 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit. 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, le diagnostic social et financier souligne l’absence de ressources de M. [F] [S] depuis janvier 2024. Son conseil fait également valoir une situation d’extrême précarité financière, notamment du fait de ses difficultés pour régulariser sa situation administrative. De surcroît, il ressort du décompte versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. 

Par conséquent, les conditions légales précitées ne sont pas remplies et ne permettent pas d’accorder des délais. 
Dès lors, M. [F] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

M. [F] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit la somme de 529,28 euros selon le dernier décompte produit), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.

Sur la demande de délais pour quitter le logement

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, s’il est justifié d’une pathologie hématologique selon certificat médical joint au dossier, celle-ci apparaît en rémission chez un sujet jeune, bien que susceptible d’être réactivée par un état de stress. De surcroît, nonobstant les difficultés administratives rencontrées, et au regard de la date du commandement de payer délivré au mois de septembre 2024, soit presque deux ans avant le prononcé de la présente décision, la demande de délais de grâce sera rejetée. 

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement

En l’espèce, le bailleur communique un décompte actualisé de sa créance arrêté au 7 mai 2026, indiquant un solde débiteur de 12034,63 euros. 

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [S] à payer la somme de 12034,63 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation. 


Sur les demandes accessoires

M. [F] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En revanche, l’équité et le déséquilibre économique entre les parties commandent de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [F] [S] et de tous occupants de son chef des lieux susvisés, au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à M. [A] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, soit la somme actuelle totale de 529,28 euros selon le dernier décompte produit,

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à M. [A] [U] la somme de 12034,63 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DEBOUTE M. [F] [S] de sa demande reconventionnelle de délais de grâce avant expulsion,

CONDAMNE M. [F] [S] aux entiers dépens, 

DEBOUTE M. [A] [U] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.


LE GREFFIER LA JUGE

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• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01294

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Mise à jour de la source le 2026-08-14T18:39:49.082Z.