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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Colmar, Première Chambre, 4 août 2026, n° 22/02052

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrats d'intermédiaire
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE : 

La [...] exploitait une agence immobilière sous l'enseigne CENTURY 21 à [Localité 1].

Après avoir été embauchée en qualité de négociateur immobilier V.R.P. selon contrat de travail du 3 janvier 2022 modifié par avenant du 1er février 2022, Madame [U] [H] a conclu avec la [...] un contrat d'agent commercial pour une durée indéterminée à compter du 6 avril 2022.

Le 24 septembre 2022, Madame [U] [H] sollicitait notamment le paiement de sa facture d'agent commercial du 28 juillet 2022 pour la vente "THI… - DRU…/HAX… - TEM… correspondant à une commission de 40% des honoraires HT versés à l'agence. 

Par courrier du 30 septembre 2022, le conseil de Madame [U] [H] faisait sommation à la [...] de s'acquitter de la somme de 3 153,60 euros au titre de ladite facture et conformément au contrat d'agent commercial de sa cliente.

Le conseil de Madame [U] [H] écrivait de nouveau à la [...] le 6 octobre 2022, pour exiger, d'une part, le paiement de deux factures de commissions supplémentaires et, d'autre part, la restitution de l'intégralité de ses moyens d'exercice dénonçant le fait pour Madame [U] [H] d'avoir été " supprimée " du groupe WhatsApp, " éjectée " des serveurs et de l'intranet de la société et privée d'un " prospect " dépendant de sa zone de chalandise.

Par réponse du 14 octobre 2022, la [...] s'estimait redevable au titre des trois factures de la seule somme de 8 989,86 euros, conformément aux stipulations du contrat de travail s'agissant de la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… " et à celles du contrat d'agent commercial s'agissant des ventes " STR…/SCH…-GAR…" et " OBE… - LE NEI…/HER… " en rappelant que la base de calcul de la commission est constituée des honoraires versés à l'agence après déduction des redevances dues à des tiers.

Elle contestait par ailleurs que Madame [U] [H] ne disposât pas des éléments pour exercer ses fonctions.



Selon lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 19 octobre 2022 et distribuée le 4 novembre suivant, Madame [U] [H] a notifié à la [...] sa " renonciation " au contrat d'agent commercial motif pris de la dégradation de ses conditions de travail. De ce fait, elle a indiqué que la rupture du contrat serait immédiate et suivie d'une assignation pour obtenir la réparation de son préjudice.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, Madame [U] [H] a ainsi fait assigner la [...] aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes.

Selon jugement du 31 octobre 2023, la chambre commerciale du Tribunal judiciaire de COLMAR a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX.

Suivant ordonnance du 14 février 2024, le Juge de la mise en état près le Tribunal de céans a constaté l'interruption de l'instance jusqu'à la mise en cause des organes de la procédure et dit que l'instance pourra être reprise de plein droit après justification de la déclaration de créance, le représentant des créanciers et, le cas échéant, l'administrateur dûment appelés dans la procédure. 

Madame [U] [H] a déclaré sa créance par courrier du 15 janvier 2024 puis a fait assigner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, en intervention forcée. Cette procédure, enregistrée sous la référence RG 24/00578, a fait l'objet d'une jonction à la présente instance selon ordonnance du 11 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, Madame [U] [H] sollicite du Tribunal de :
- Fixer le montant de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX aux sommes suivantes :
o 56 689,98 euros au titre de l'indemnité de rupture ; 
o 9 948,33 euros au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ; 
o 13 101,93 euros TTC au titre des commissions impayées pour les factures n°C21-0001/07-2022/0001 du 28 juillet 2022, n°C21-0003/10-2022/0002 du 5 octobre 2022 et n° C21-0002/10-2022/0001 du 5 octobre 2022 et ce, avec intérêt égal à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur à compter du 6 octobre 2022 et jusqu'à la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ; 
o 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ; 
o 5 000 euros au titre de la résistance abusive ; 
- Débouter la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX de sa demande reconventionnelle ;
- Condamner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, prise en la personne de Maitre [Z] [C], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, prise en la personne de Maitre [Z] [C], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX aux dépens.

Au soutien de sa demande en paiement des commissions, Madame [U] [H] invoque l'article 1103 du Code civil ainsi que l'article 8 du contrat d'agent commercial. En réponse aux observations de la défenderesse sur la base de calcul des commissions s'agissant des factures n° C21-0002/10-2022/0001 " STR…/SCH…-GAR… " et n°C21-0003/10-2022/0002 " OBE… - LE NEI…/HER… ", la demanderesse oppose que le terme de redevance ne figure pas expressément au contrat et qu'elle ignorait le montant de cette redevance dont les taux sont variables. Madame [U] [H] ajoute que les redevances dues par l'agence immobilière à son franchiseur ne sont devenues exigibles qu'après l'établissement des factures de l'agent commercial de sorte qu'elles n'ont pas à être prises en compte pour diminuer le montant de la commission dû à l'agent.

Quant à la facture n°C21-0001/07-2022/0001 " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ", elle sollicite de donner acte à la défenderesse, qui estime que les stipulations contractuelles applicables sont celles du contrat de travail modifiées par avenant, qu'elle reconnait être redevable de la somme de 987,37 euros. 

La demanderesse sollicite que la somme totale de 13 101,93 euros soit assortie d'intérêts de retard égaux à trois fois le taux d'intérêt légal conformément à l'article L. 441-6 du Code de commerce, ce à compter du 6 octobre 2022, date d'envoi des factures litigieuses.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros, Madame [U] [H] fait valoir l'exécution déloyale du contrat d'agent commercial et invoque les articles 1104 du Code civil et L. 134-4, R. 134-1 et R. 134-2 du Code de commerce. Elle estime avoir été privée des moyens nécessaires à l'exercice de ses fonctions, la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX l'ayant " éjectée " des serveurs et de l'intranet - et notamment du site Centurynet donnant accès aux informations sur les " prospects ", aux documents officiels et aux bases de données - et " virée " du groupe WhatsApp. Elle prétend également que les appels entrants relatifs à des annonces de biens dont elle était titulaire ont été répartis entre ses collègues.

Au soutien de ses demandes d'indemnités de fin de contrat, Madame [U] [H] invoque les articles L. 134-11, L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce ainsi que la jurisprudence afférente. Elle fait valoir que la rupture du contrat qu'elle a notifiée par courrier réceptionné le 4 novembre 2022 est imputable aux manquements de la défenderesse, à savoir le refus injustifié du paiement des commissions et le retrait des moyens mis à sa disposition pour exercer ses fonctions. La demanderesse chiffre son indemnité compensatrice du préjudice subi à six mois de commissions, par référence aux deux ventes effectuées pendant le mois d'octobre 2022 qui témoignaient selon elle d'un bel avenir au sein de l'agence. Elle prend également les ventes effectuées en octobre 2022 comme base pour évaluer son indemnité compensatrice de préavis.


Par ailleurs, Madame [U] [H] évoque le droit de suite prévu par l'article 10 du contrat d'agent commercial. Elle prend acte que les mandats des dossiers " DUR… " et " SCI M… " ont été résiliés et se prévaut de la vente "KIEF…/VER… ", qui se serait concrétisée au mois de mars 2023 et dont il appartient à la défenderesse de produire l'acte. 

Au soutien de sa demande au titre de la résistance abusive, Madame [U] [H] évoque le refus obstiné de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX de payer les sommes dont elle est indubitablement débitrice.

Sur la demande reconventionnelle au titre d'un préjudice moral, Madame [U] [H] estime que les avis des clients qu'elle produit démentent la mauvaise notation qui ressortirait du moteur de recherche " Google " dont se prévaut la défenderesse, laquelle ne justifie en rien avoir subi un préjudice. 

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 20 janvier 2026, la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, demande au Tribunal de céans de :

- Débouter Madame [U] [H] ;
- Subsidiairement, fixer sa créance en indemnité de rupture à de plus justes proportions ;
- A titre reconventionnel, condamner Madame [U] [H] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX prise en la personne de la S.E.L.A.R.L. MJ EST la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- Condamner Madame [U] [H] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX prise en la personne de la S.E.L.A.R.L. MJ EST la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] [H] aux dépens.

Au soutien de sa demande de rejet des demandes d'indemnités au titre de la rupture du contrat, la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités, invoque les articles L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce et souligne que la résiliation résulte de l'initiative de Madame [U] [H] et n'est pas justifiée par des circonstances imputables à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX. Elle maintient en premier lieu, s'agissant du non-paiement des commissions, que les factures litigieuses sont erronées. La défenderesse indique, s'agissant des factures relatives aux ventes " STR…/SCH…-GAR… " et " OBE… - LE NEI…/HER… ", que le mode de calcul des commissions figure à l'article 8 du contrat d'agent commercial, qui prévoit que la commission hors taxes et nette de toute rétrocession encaissée par l'agence doit servir de base. Elle estime qu'elle justifie des redevances et frais qui s'imputent sur sa commission d'agence et que Madame [U] [H] ne peut feindre d'ignorer l'existence d'une redevance auprès du fonds national de publicité, qui figurait sur la facture qu'elle a elle-même établie pour la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ". 



La mandataire judiciaire affirme qu'il découle du principe même d'une rémunération variable une incertitude sur le taux de la redevance, ce pourquoi la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX avait invité la demanderesse à rectifier ses factures. La défenderesse considère qu'aucun paiement n'a pu intervenir puisque Madame [U] [H] a refusé cette rectification. Elle estime par ailleurs que la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… " est soumise aux stipulations du contrat de travail au titre du droit de suite puisque le mandat de vente date du 1er mars 2022 et la promesse de vente a été signée par plusieurs parties le 5 avril suivant. Elle conclut qu'un commissionnement de 30% et une réduction de 8% au titre de la redevance devaient s'appliquer et indique que la régularisation de 987,37 euros net due à Madame [U] [H] après prise en compte des avances sur commissions a été payée le 29 septembre 2022.

En second lieu, sur l'exécution déloyale du contrat, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités rétorque que l'accès à l'intranet du groupe dont a bénéficié Madame [U] [H] n'était qu'un héritage de son contrat de travail, le contrat d'agent commercial ne prévoyant quant à lui aucune mise à disposition de quelconques moyens d'exercice. Elle ajoute que s'il est exact que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX a retiré à Madame [U] [H] au mois de septembre 2022 ses accès à l'intranet et à la conversation WhatsApp compte tenu des difficultés créées par celle-ci, la demanderesse était toujours parfaitement en mesure d'exercer sa mission et a bien continué à travailler sur cette période. Elle fait valoir que les accès avaient finalement été rétablis pour faire retomber la pression entre les parties, ce dont Madame [U] [H] avait été informée par courriels des 28 et 31 octobre 2022. Elle conteste enfin l'interdiction faite à un collègue d'un autre secteur de lui diriger un " prospect " et souligne que Madame [U] [H] ne disposait aux termes de son contrat d'agent commercial d'aucune zone de chalandise attitrée. La mandataire judiciaire affirme, au regard de la chronologie des faits, que la résiliation du contrat est uniquement imputable à Madame [U] [H], de sorte que celle-ci ne peut prétendre à l'indemnité de rupture.

Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction du montant de l'indemnité de rupture, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités estime qu'un mois de commission suffirait à indemniser Madame [U] [H], faisant valoir que les deux ventes réalisées sur un mois prises en référence ne reflètent pas l'activité de Madame [U] [H], que le contrat d'agent commercial n'a perduré que pendant sept mois et que la demanderesse n'apporte aucun élément sur sa situation professionnelle actuelle.

Au visa de l'article L. 134-11 du Code de commerce, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sollicite principalement le rejet de l'indemnité compensatrice de préavis puisque Madame [U] [H] n'a pas entendu respecter le préavis d'un mois de sa propre initiative et demande subsidiairement de ramener la somme sollicitée à 2 487,08 euros.

Sur le rappel des commissions impayées, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités souligne que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX s'était engagée, sous réserve d'obtention des factures rectifiées, de payer la somme totale de 8 989,86 euros, engagement qui n'a pu être maintenu du fait du placement en liquidation de la société.
Sur les dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et pour résistance abusive, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités estime que le rejet des demandes s'impose au regard de ce qui précède.

Sur le versement des commissions au titre du droit de suite, la mandataire judiciaire, après rappel des dispositions de l'article L. 134-6 du Code de commerce et des stipulations contractuelles, explique que les mandats de vente ont été résiliés dans les dossiers " DUR… " et " SCI M… ". S'agissant du dossier " KIEF…/VER… ", elle indique que la vente a été conclue en mars 2023.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités invoque les articles 1231-1 et 2007 du Code civil et considère que le préjudice moral de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX est caractérisé par les conditions de la résiliation du contrat et le caractère abusif de la procédure. 

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l'article 455 du Code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée le 12 février 2026 par ordonnance du même jour.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 avril 2026 et le jugement mis en délibéré au 4 août suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION : 

I- Sur la demande en paiement de commissions

Attendu qu'il n'est pas contesté que les ventes " STR…/SCH…-GAR… " et " OBE… - LE NEI/HER… " ont été conclues grâce à l'intervention de Madame [U] [H] au cours de l'exécution du contrat d'agent commercial ;

Attendu qu'aux termes de l'article 8 de ce contrat, l'assiette de la commission due à Madame [U] [H] est constituée de la commission perçue par l'agence " hors taxes et nette de toute remise, rétrocession, commission, droit, éventuellement dus à des tiers " ;

Qu'en application de cette stipulation, Madame [U] [H] ne pouvait appliquer le taux de sa commission sur les honoraires bruts perçus par l'agence avant déduction du paiement des redevances constituées des royalties dues au franchiseur et de la cotisation due au fonds national de publicité ; que Madame [H] plaide vainement la méconnaissance de ce mécanisme, alors qu'elle produit elle-même une facture du 28 juillet 2022 mentionnant une " taxe de redevance " (mais limitée à 6 % des honoraires bruts perçus par l'agence) et que la mandante lui avait communiqué les éléments d'information sur le taux applicable notamment par courrier du 14 octobre 2022 pour qu'elle rectifie ses factures ;


Que les redevances, dont le versement est justifié, doivent ainsi être imputées sur les honoraires bruts perçus par l'agence avant application du taux de commission de 40% de l'agent commercial ;

Qu'ainsi, la commission due au titre de la vente " STR…/SCH…-GAR… " se calcule comme suit : 

40/100 x [16 500 - 16 500 x 8/100] ;
Soit un total de 6 072 euros ;

Que la commission due au titre de la vente " OBE… - LE NEI…/HER.. " se calcule comme suit, après déduction des 376,25 euros HT réglés par l'agence au titre des frais de diagnostic :

40/100 x [8 370,83 - 8 370,83 x 8/100 - 376,25] ;
Soit un total de 2 929,96 euros ;

Attendu qu'il y aura donc lieu de fixer la créance de Madame [U] [H] au passif de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à hauteur des montants précités et de débouter la demanderesse du surplus de sa demande ; que les factures émises par la demanderesse étant erronées, cette dernière ne saurait prétendre aux pénalités prévues à l'article L. 441-6 du Code de commerce devenu l'article L. 441-10 ; que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date de l'assignation ;

Attendu que s'agissant du dossier " THI…- DRU…/HAX… - TEM… ", il est établi que le mandat de vente a été confié par les propriétaires à l'agence immobilière le 1er mars 2022 et que la promesse de vente a été signée les 5 et 6 avril 2022, étant rappelé que le contrat d'agent commercial conclu entre Madame [U] [H] et la [...] n'a pris effet que le 6 avril 2022 ; que le Tribunal relève également qu'au titre de ses diligences accomplies dans ce dossier, Madame [H] a perçu des acomptes en janvier, février, mars et avril 2022 (cf. facture du 28 juillet 2022) ; qu'il s'en infère que l'essentiel des démarches pour aboutir à cette vente ont été accomplies alors que Madame [H] était salariée de la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX de sorte que la vente s'inscrit dans le cadre du droit de suite du contrat de travail qui liait précédemment les parties ;

Qu'aux termes de l'avenant au contrat de travail du 1er février 2022, l'assiette de la commission due à Madame [U] [H] est également constituée de la commission perçue par l'agence " hors taxes et nette de toute remise, rétrocession, commission, droit, éventuellement dus à des tiers " et un taux de 30% s'applique;

Que la commission due au titre de cette troisième vente se calcule donc comme suit :

30/100 x [17 000 - 17 000 x 8/100] ;
Soit un total de 4 692 euros ;



Qu'il n'est pas contesté que Madame [U] [H] avait perçu entre janvier et avril 2022 des avances sur commissions d'un montant total de 3 419,35 euros ;
Que la défenderesse produit par ailleurs une fiche de paie de septembre 2022 portant paiement de la somme de 1 272,65 euros brut (4692 - 3419,35), soit 987,37 euros net ;

Attendu que dans ces conditions, Madame [U] [H] a été remplie de ses droits au titre du droit de suite s'agissant du dossier " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ", de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande afférente ;

II- Sur les commissions résultant du droit de suite du contrat d'agent commercial

Attendu qu'aux termes de l'article L. 134-7 du Code de commerce, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l'article L. 134-6, l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence ;

Attendu qu'en l'espèce, Madame [U] [H] ne discute pas que les dossiers " DUR…" et " SCI M…" n'ont pas abouti ; que si la défenderesse indique que la vente " KIEF.../VER… " s'est concrétisée en mars 2023, force est de constater que Madame [U] [H] ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions ; qu'il y a donc lieu de constater que le Tribunal n'est pas saisi d'une demande en paiement d'une commission résultant du droit de suite;

III- Sur la demande au titre de l'indemnité compensatrice de préavis

Attendu que l'article L. 134-12 du Code de commerce dispose qu'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ;

Que l'article L. 134-13 du même code précise que cette réparation n'est pas due si la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ;

Qu'aux termes de l'article L. 134-4, les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties ; que les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information ; que l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel et le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat ;

Attendu qu'en l'espèce, il est constant que Madame [U] [H] a pris l'initiative de la cessation du contrat par courrier du 19 octobre 2022 ; 




N° RG 22/02052 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVPL


Que dans son courrier et ses écritures, Madame [U] [H] invoque deux manquements de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, le premier tenant à l'absence de versement de ses commissions facturées les 29 juillet et 5 octobre 2022 et au retrait des moyens mis à sa disposition pour exercer ses fonctions ;

Attendu en premier lieu qu'il ressort des courriers échangés que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX n'a jamais contesté le principe de la dette telle que retenue plus haut mais a exigé la rectification des factures, erronées quant à la base de calcul des commissions ; que dans ces conditions, Madame [U] [H] ne démontre pas que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX a commis une faute sur ce point ;

Attendu, en revanche, qu'il n'est pas contesté que Madame [U] [H] s'est vu priver à compter du 03 octobre 2022 de ses accès aux serveur et site intranet du groupe CENTURY 21, qui n'ont été rétablis à sa demande expresse et insistante par la directrice d'agence qu'en date du 31 octobre 2022, c'est-à-dire après la prise d'acte par la demanderesse de la rupture du contrat d'agent commercial ; 

Que si la défenderesse vient prétendre qu'elle n'était nullement tenue, sur le plan contractuel, de mettre à disposition de Madame [U] [H] de quelques moyens d'exercice, force est de constater que cette assertion ne correspond pas à la réalité puisque l'agence s'engageait, au titre de l'article 3 du contrat, à mettre au moins à sa disposition un bureau dans ses locaux afin de permettre à l'agent de domicilier ses annonces publicitaires, sa correspondance et de recevoir la clientèle;

Que le Tribunal relève par ailleurs que Madame [U] [H] disposait d'un accès au logiciel CenturyNet depuis le début du contrat d'agent commercial, logiciel dont il n'est pas contesté qu'il est déterminant pour la prospection des clients et la conclusion des mandats de vente ; que si la défenderesse souligne que cet accès ne constituait qu'une survivance de son contrat de travail en tant que VRP, force est de constater que cet accès a été maintenu pendant six mois après la cessation de son contrat de travail et que sa suppression est concomitante des contestations élevées par Madame [H] sur les conditions de sa rémunération dans le dossier " THI…- DRU…/HAX… - TEM… " ; que le seul désaccord entre les parties sur la rémunération due à l'agent commercial ne justifiait nullement la suppression brutale de son accès à un logiciel de travail, qui, dans ce contexte, apparaît comme une mesure de représailles de nature infantilisante et vexatoire ; 

Que si la SAS IMMOBILIER LES CHATEAUX tente de justifier la suppression de cet accès en indiquant qu'elle est intervenue en raison du comportement de Madame [H] qui ne rendait plus compte de son activité depuis le mois de septembre, le Tribunal relève que les échanges électroniques entre les parties sur ce point remontent au mois d'octobre 2022 et non au mois de septembre 2022 ; que la directrice d'agence a adressé un courriel à Madame [H] le 26 octobre 2022 afin de lui demander des explications sur le suivi de la vente d'une maison située à [Localité 2], en l'absence de réponse à deux précédents courriels ; que dans sa réponse datée du même jour, Madame [U] [H] retraçait les dernières diligences accomplies tout en insistant sur le rétablissement de ses accès au logiciel CenturyNet afin de pouvoir accomplir sa mission, demande réitérée par courriel du 28 octobre 2022 et à laquelle il a enfin été satisfait le 31 octobre 2022 ; que dans ce même courriel du 28 octobre 2022, l'agent commercial informait son mandant qu'une visite du bien de [Localité 2] était programmée le 02 novembre suivant ; 

Qu'il n'est donc pas conforme à la réalité des pièces du dossier de prétendre que Madame [U] [H] aurait agi comme une sorte d'électron libre sans rendre compte à l'agence immobilière de ses démarches ; 

Qu'enfin, l'appréciation négative laissée par un client, dont la défenderesse entend se prévaloir, ne fait référence à aucun prénom ou nom d'agent commercial et se trouve en toute état de cause contrebalancée par les avis positifs internet produits en demande ; 

Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations, que le mandant est à l'initiative d'une mesure déloyale à l'égard de son agent commercial, mesure qui ne trouve aucune justification dans le comportement de l'agent, et qui permet de considérer que la rupture du contrat lui est imputable ; que Madame [U] [H] est donc créancière d'une indemnité compensatrice de rupture ; 

Attendu qu'en ce qui concerne le montant de cette indemnité, celui-ci doit nécessairement être pondéré par la brièveté du mandat (7mois) ainsi que le nombre de ventes réalisées par l'agent pendant sa durée, à savoir 3 : STR…/SCH…-GAR… ; OBE… - LE NEI/HER… et KIEF…/VER… ; qu'ainsi, l'indemnité compensatrice de préavis sera limitée à trois mois de la moyenne des rémunérations dues à Madame [U] [H] grâce aux ventes réalisées par son intermédiaire pendant la durée du mandat ; qu'au titre des deux premières ventes, l'intéressée doit percevoir les sommes de 6 072 et 2 929,96 euros ainsi qu'il a été vu supra ; que selon le mandat et le compromis de vente versés aux débats, la vente KIEF…/VER…est intervenue au prix de 45 000 euros et la commission due à l'agence IMMOBILIERE LES CHATEAUX était de 4 000 euros TTC, soit 3 333 euros HT ; que sur cette somme, Madame [U] [H] peut prétendre à une rémunération de 40/100 x [3 333 - 3 333 x 8/100] = 1 226,54 euros ; 

Qu'en sept mois, les trois ventes apportées par Madame [U] [H] lui ouvrent droit à une rémunération de : 6 072 + 2 929,66 + 1 226,54 = 10 228,20 euros, soit une moyenne mensuelle de 1 461,17 euros ; que l'indemnité compensatrice de préavis sera par conséquent fixée à : 1461,17 x 3 = 4 383,51 euros ; 

Attendu que Madame [U] [H] sera en revanche déboutée de sa demande supplémentaire en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, l'indemnité compensatrice ayant déjà pour vocation à réparer le préjudice né de la rupture du mandat ; 

IV- Sur la demande au titre de l'indemnité de préavis 

Attendu qu'il résulte de l'article L.134-11, que la durée minimale du préavis en cas de rupture d'un contrat d'agence est d'un mois pour la première année du contrat;
 
Attendu qu'en l'espèce, la rupture du contrat étant imputable à la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX et en l'absence de faute grave imputable à Madame [U] [H] ou de cas de force majeure, il lui est dû une indemnité de préavis équivalente à un mois au regard de la durée du contrat de mandat ; 
Attendu que la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX sera ainsi condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 226,54 euros ; 

V- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Attendu que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; 

Attendu qu'en l'espèce, le Tribunal relève que la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX ne s'est pas opposée au paiement des commissions dues à Madame [U] [H] au titre des ventes STR…/SCH…-GAR… ; OBE… - LE NEI/HER… et THI… - DRU…/HAX… - TEM… exigeant seulement, à juste titre, que l'agent commercial rectifie ses factures selon les stipulations contractuelles ; 

Attendu que dans ces conditions, Madame [U] [H], qui, au surplus, ne caractérise nullement son préjudice, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 

VI- Sur la demande reconventionnelle au titre d'un préjudice moral

Attendu que l'article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ;

Attendu qu'en l'espèce, la rupture du contrat d'agent commercial étant imputable à la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX et les demandes de Madame [U] [H] étant en partie fondées, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sera déboutée de sa demande en paiement ;

VII- Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile 

Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX, qui succombe principalement à la cause, sera condamnée aux dépens de l'instance ; 

Que supportant les dépens, une créance de 2 000 euros au profit de Madame [U] [H] sera fixée au passif de sa liquidation judiciaire, tandis que la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sera déboutée de sa propre demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; 


VIII- Sur l'exécution provisoire

Attendu qu'il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l'article 514 du Code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

➢ FIXE le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre des commissions au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à la somme de 9 001,96 euros outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 ;

➢ DEBOUTE Madame [U] [H] du surplus de ses demandes de rappel de commissions ;

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre de l'indemnité compensatrice de rupture du contrat d'agent commercial à la somme de 4 383,51 euros ; 

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre de l'indemnité de préavis à la somme de 1 226,54 euros ; 

➢ DEBOUTE Madame [U] [H] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

➢ DEBOUTE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ;

➢ CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, aux dépens de l'instance; 

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros ; 

➢ DEBOUTE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;









➢ RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 





La Greffière, Le Président,

Dispositif

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »
Texte intégral
N° RG 22/02052 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVPL

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR



[Adresse 1]
[Adresse 1]



Service Civil
Sous-Section 1



 N° RG 22/02052 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVPL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 AOUT 2026

* Copies délivrées à



Me RAKIC


 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me PERNET

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par 

– DEMANDERESSE –

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier PERNET, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 06

À l’encontre de : 

– DÉFENDERESSES –

S.E.L.A.R.L. MJ EST es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX, désigné par Jugement du 31 octobre 2023, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 185, Me Angélique RAKIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 29
 
S.A.S. IMMOBILIÈRE LES CHÂTEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 185, Me Angélique RAKIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 29


CONCERNE : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 27 avril 2026
Charles JEAUGEY, au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées, 
Signé par Charles JEAUGEY, et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.


FAITS ET PROCEDURE : 

La [...] exploitait une agence immobilière sous l'enseigne CENTURY 21 à [Localité 1].

Après avoir été embauchée en qualité de négociateur immobilier V.R.P. selon contrat de travail du 3 janvier 2022 modifié par avenant du 1er février 2022, Madame [U] [H] a conclu avec la [...] un contrat d'agent commercial pour une durée indéterminée à compter du 6 avril 2022.

Le 24 septembre 2022, Madame [U] [H] sollicitait notamment le paiement de sa facture d'agent commercial du 28 juillet 2022 pour la vente "THI… - DRU…/HAX… - TEM… correspondant à une commission de 40% des honoraires HT versés à l'agence. 

Par courrier du 30 septembre 2022, le conseil de Madame [U] [H] faisait sommation à la [...] de s'acquitter de la somme de 3 153,60 euros au titre de ladite facture et conformément au contrat d'agent commercial de sa cliente.

Le conseil de Madame [U] [H] écrivait de nouveau à la [...] le 6 octobre 2022, pour exiger, d'une part, le paiement de deux factures de commissions supplémentaires et, d'autre part, la restitution de l'intégralité de ses moyens d'exercice dénonçant le fait pour Madame [U] [H] d'avoir été " supprimée " du groupe WhatsApp, " éjectée " des serveurs et de l'intranet de la société et privée d'un " prospect " dépendant de sa zone de chalandise.

Par réponse du 14 octobre 2022, la [...] s'estimait redevable au titre des trois factures de la seule somme de 8 989,86 euros, conformément aux stipulations du contrat de travail s'agissant de la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… " et à celles du contrat d'agent commercial s'agissant des ventes " STR…/SCH…-GAR…" et " OBE… - LE NEI…/HER… " en rappelant que la base de calcul de la commission est constituée des honoraires versés à l'agence après déduction des redevances dues à des tiers.

Elle contestait par ailleurs que Madame [U] [H] ne disposât pas des éléments pour exercer ses fonctions.



Selon lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 19 octobre 2022 et distribuée le 4 novembre suivant, Madame [U] [H] a notifié à la [...] sa " renonciation " au contrat d'agent commercial motif pris de la dégradation de ses conditions de travail. De ce fait, elle a indiqué que la rupture du contrat serait immédiate et suivie d'une assignation pour obtenir la réparation de son préjudice.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, Madame [U] [H] a ainsi fait assigner la [...] aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes.

Selon jugement du 31 octobre 2023, la chambre commerciale du Tribunal judiciaire de COLMAR a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX.

Suivant ordonnance du 14 février 2024, le Juge de la mise en état près le Tribunal de céans a constaté l'interruption de l'instance jusqu'à la mise en cause des organes de la procédure et dit que l'instance pourra être reprise de plein droit après justification de la déclaration de créance, le représentant des créanciers et, le cas échéant, l'administrateur dûment appelés dans la procédure. 

Madame [U] [H] a déclaré sa créance par courrier du 15 janvier 2024 puis a fait assigner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, en intervention forcée. Cette procédure, enregistrée sous la référence RG 24/00578, a fait l'objet d'une jonction à la présente instance selon ordonnance du 11 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, Madame [U] [H] sollicite du Tribunal de :
- Fixer le montant de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX aux sommes suivantes :
o 56 689,98 euros au titre de l'indemnité de rupture ; 
o 9 948,33 euros au titre de l'indemnité compensatrice de préavis ; 
o 13 101,93 euros TTC au titre des commissions impayées pour les factures n°C21-0001/07-2022/0001 du 28 juillet 2022, n°C21-0003/10-2022/0002 du 5 octobre 2022 et n° C21-0002/10-2022/0001 du 5 octobre 2022 et ce, avec intérêt égal à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur à compter du 6 octobre 2022 et jusqu'à la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ; 
o 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ; 
o 5 000 euros au titre de la résistance abusive ; 
- Débouter la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX de sa demande reconventionnelle ;
- Condamner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, prise en la personne de Maitre [Z] [C], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamner la S.E.L.A.R.L. MJ EST, prise en la personne de Maitre [Z] [C], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX aux dépens.

Au soutien de sa demande en paiement des commissions, Madame [U] [H] invoque l'article 1103 du Code civil ainsi que l'article 8 du contrat d'agent commercial. En réponse aux observations de la défenderesse sur la base de calcul des commissions s'agissant des factures n° C21-0002/10-2022/0001 " STR…/SCH…-GAR… " et n°C21-0003/10-2022/0002 " OBE… - LE NEI…/HER… ", la demanderesse oppose que le terme de redevance ne figure pas expressément au contrat et qu'elle ignorait le montant de cette redevance dont les taux sont variables. Madame [U] [H] ajoute que les redevances dues par l'agence immobilière à son franchiseur ne sont devenues exigibles qu'après l'établissement des factures de l'agent commercial de sorte qu'elles n'ont pas à être prises en compte pour diminuer le montant de la commission dû à l'agent.

Quant à la facture n°C21-0001/07-2022/0001 " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ", elle sollicite de donner acte à la défenderesse, qui estime que les stipulations contractuelles applicables sont celles du contrat de travail modifiées par avenant, qu'elle reconnait être redevable de la somme de 987,37 euros. 

La demanderesse sollicite que la somme totale de 13 101,93 euros soit assortie d'intérêts de retard égaux à trois fois le taux d'intérêt légal conformément à l'article L. 441-6 du Code de commerce, ce à compter du 6 octobre 2022, date d'envoi des factures litigieuses.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros, Madame [U] [H] fait valoir l'exécution déloyale du contrat d'agent commercial et invoque les articles 1104 du Code civil et L. 134-4, R. 134-1 et R. 134-2 du Code de commerce. Elle estime avoir été privée des moyens nécessaires à l'exercice de ses fonctions, la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX l'ayant " éjectée " des serveurs et de l'intranet - et notamment du site Centurynet donnant accès aux informations sur les " prospects ", aux documents officiels et aux bases de données - et " virée " du groupe WhatsApp. Elle prétend également que les appels entrants relatifs à des annonces de biens dont elle était titulaire ont été répartis entre ses collègues.

Au soutien de ses demandes d'indemnités de fin de contrat, Madame [U] [H] invoque les articles L. 134-11, L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce ainsi que la jurisprudence afférente. Elle fait valoir que la rupture du contrat qu'elle a notifiée par courrier réceptionné le 4 novembre 2022 est imputable aux manquements de la défenderesse, à savoir le refus injustifié du paiement des commissions et le retrait des moyens mis à sa disposition pour exercer ses fonctions. La demanderesse chiffre son indemnité compensatrice du préjudice subi à six mois de commissions, par référence aux deux ventes effectuées pendant le mois d'octobre 2022 qui témoignaient selon elle d'un bel avenir au sein de l'agence. Elle prend également les ventes effectuées en octobre 2022 comme base pour évaluer son indemnité compensatrice de préavis.


Par ailleurs, Madame [U] [H] évoque le droit de suite prévu par l'article 10 du contrat d'agent commercial. Elle prend acte que les mandats des dossiers " DUR… " et " SCI M… " ont été résiliés et se prévaut de la vente "KIEF…/VER… ", qui se serait concrétisée au mois de mars 2023 et dont il appartient à la défenderesse de produire l'acte. 

Au soutien de sa demande au titre de la résistance abusive, Madame [U] [H] évoque le refus obstiné de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX de payer les sommes dont elle est indubitablement débitrice.

Sur la demande reconventionnelle au titre d'un préjudice moral, Madame [U] [H] estime que les avis des clients qu'elle produit démentent la mauvaise notation qui ressortirait du moteur de recherche " Google " dont se prévaut la défenderesse, laquelle ne justifie en rien avoir subi un préjudice. 

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 20 janvier 2026, la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, demande au Tribunal de céans de :

- Débouter Madame [U] [H] ;
- Subsidiairement, fixer sa créance en indemnité de rupture à de plus justes proportions ;
- A titre reconventionnel, condamner Madame [U] [H] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX prise en la personne de la S.E.L.A.R.L. MJ EST la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- Condamner Madame [U] [H] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX prise en la personne de la S.E.L.A.R.L. MJ EST la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] [H] aux dépens.

Au soutien de sa demande de rejet des demandes d'indemnités au titre de la rupture du contrat, la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités, invoque les articles L. 134-12 et L. 134-13 du Code de commerce et souligne que la résiliation résulte de l'initiative de Madame [U] [H] et n'est pas justifiée par des circonstances imputables à la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX. Elle maintient en premier lieu, s'agissant du non-paiement des commissions, que les factures litigieuses sont erronées. La défenderesse indique, s'agissant des factures relatives aux ventes " STR…/SCH…-GAR… " et " OBE… - LE NEI…/HER… ", que le mode de calcul des commissions figure à l'article 8 du contrat d'agent commercial, qui prévoit que la commission hors taxes et nette de toute rétrocession encaissée par l'agence doit servir de base. Elle estime qu'elle justifie des redevances et frais qui s'imputent sur sa commission d'agence et que Madame [U] [H] ne peut feindre d'ignorer l'existence d'une redevance auprès du fonds national de publicité, qui figurait sur la facture qu'elle a elle-même établie pour la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ". 



La mandataire judiciaire affirme qu'il découle du principe même d'une rémunération variable une incertitude sur le taux de la redevance, ce pourquoi la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX avait invité la demanderesse à rectifier ses factures. La défenderesse considère qu'aucun paiement n'a pu intervenir puisque Madame [U] [H] a refusé cette rectification. Elle estime par ailleurs que la vente " THI… - DRU…/HAX… - TEM… " est soumise aux stipulations du contrat de travail au titre du droit de suite puisque le mandat de vente date du 1er mars 2022 et la promesse de vente a été signée par plusieurs parties le 5 avril suivant. Elle conclut qu'un commissionnement de 30% et une réduction de 8% au titre de la redevance devaient s'appliquer et indique que la régularisation de 987,37 euros net due à Madame [U] [H] après prise en compte des avances sur commissions a été payée le 29 septembre 2022.

En second lieu, sur l'exécution déloyale du contrat, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités rétorque que l'accès à l'intranet du groupe dont a bénéficié Madame [U] [H] n'était qu'un héritage de son contrat de travail, le contrat d'agent commercial ne prévoyant quant à lui aucune mise à disposition de quelconques moyens d'exercice. Elle ajoute que s'il est exact que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX a retiré à Madame [U] [H] au mois de septembre 2022 ses accès à l'intranet et à la conversation WhatsApp compte tenu des difficultés créées par celle-ci, la demanderesse était toujours parfaitement en mesure d'exercer sa mission et a bien continué à travailler sur cette période. Elle fait valoir que les accès avaient finalement été rétablis pour faire retomber la pression entre les parties, ce dont Madame [U] [H] avait été informée par courriels des 28 et 31 octobre 2022. Elle conteste enfin l'interdiction faite à un collègue d'un autre secteur de lui diriger un " prospect " et souligne que Madame [U] [H] ne disposait aux termes de son contrat d'agent commercial d'aucune zone de chalandise attitrée. La mandataire judiciaire affirme, au regard de la chronologie des faits, que la résiliation du contrat est uniquement imputable à Madame [U] [H], de sorte que celle-ci ne peut prétendre à l'indemnité de rupture.

Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction du montant de l'indemnité de rupture, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités estime qu'un mois de commission suffirait à indemniser Madame [U] [H], faisant valoir que les deux ventes réalisées sur un mois prises en référence ne reflètent pas l'activité de Madame [U] [H], que le contrat d'agent commercial n'a perduré que pendant sept mois et que la demanderesse n'apporte aucun élément sur sa situation professionnelle actuelle.

Au visa de l'article L. 134-11 du Code de commerce, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sollicite principalement le rejet de l'indemnité compensatrice de préavis puisque Madame [U] [H] n'a pas entendu respecter le préavis d'un mois de sa propre initiative et demande subsidiairement de ramener la somme sollicitée à 2 487,08 euros.

Sur le rappel des commissions impayées, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités souligne que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX s'était engagée, sous réserve d'obtention des factures rectifiées, de payer la somme totale de 8 989,86 euros, engagement qui n'a pu être maintenu du fait du placement en liquidation de la société.
Sur les dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et pour résistance abusive, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités estime que le rejet des demandes s'impose au regard de ce qui précède.

Sur le versement des commissions au titre du droit de suite, la mandataire judiciaire, après rappel des dispositions de l'article L. 134-6 du Code de commerce et des stipulations contractuelles, explique que les mandats de vente ont été résiliés dans les dossiers " DUR… " et " SCI M… ". S'agissant du dossier " KIEF…/VER… ", elle indique que la vente a été conclue en mars 2023.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités invoque les articles 1231-1 et 2007 du Code civil et considère que le préjudice moral de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX est caractérisé par les conditions de la résiliation du contrat et le caractère abusif de la procédure. 

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l'article 455 du Code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée le 12 février 2026 par ordonnance du même jour.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 avril 2026 et le jugement mis en délibéré au 4 août suivant.

MOTIFS DE LA DECISION : 

I- Sur la demande en paiement de commissions

Attendu qu'il n'est pas contesté que les ventes " STR…/SCH…-GAR… " et " OBE… - LE NEI/HER… " ont été conclues grâce à l'intervention de Madame [U] [H] au cours de l'exécution du contrat d'agent commercial ;

Attendu qu'aux termes de l'article 8 de ce contrat, l'assiette de la commission due à Madame [U] [H] est constituée de la commission perçue par l'agence " hors taxes et nette de toute remise, rétrocession, commission, droit, éventuellement dus à des tiers " ;

Qu'en application de cette stipulation, Madame [U] [H] ne pouvait appliquer le taux de sa commission sur les honoraires bruts perçus par l'agence avant déduction du paiement des redevances constituées des royalties dues au franchiseur et de la cotisation due au fonds national de publicité ; que Madame [H] plaide vainement la méconnaissance de ce mécanisme, alors qu'elle produit elle-même une facture du 28 juillet 2022 mentionnant une " taxe de redevance " (mais limitée à 6 % des honoraires bruts perçus par l'agence) et que la mandante lui avait communiqué les éléments d'information sur le taux applicable notamment par courrier du 14 octobre 2022 pour qu'elle rectifie ses factures ;


Que les redevances, dont le versement est justifié, doivent ainsi être imputées sur les honoraires bruts perçus par l'agence avant application du taux de commission de 40% de l'agent commercial ;

Qu'ainsi, la commission due au titre de la vente " STR…/SCH…-GAR… " se calcule comme suit : 

40/100 x [16 500 - 16 500 x 8/100] ;
Soit un total de 6 072 euros ;

Que la commission due au titre de la vente " OBE… - LE NEI…/HER.. " se calcule comme suit, après déduction des 376,25 euros HT réglés par l'agence au titre des frais de diagnostic :

40/100 x [8 370,83 - 8 370,83 x 8/100 - 376,25] ;
Soit un total de 2 929,96 euros ;

Attendu qu'il y aura donc lieu de fixer la créance de Madame [U] [H] au passif de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à hauteur des montants précités et de débouter la demanderesse du surplus de sa demande ; que les factures émises par la demanderesse étant erronées, cette dernière ne saurait prétendre aux pénalités prévues à l'article L. 441-6 du Code de commerce devenu l'article L. 441-10 ; que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date de l'assignation ;

Attendu que s'agissant du dossier " THI…- DRU…/HAX… - TEM… ", il est établi que le mandat de vente a été confié par les propriétaires à l'agence immobilière le 1er mars 2022 et que la promesse de vente a été signée les 5 et 6 avril 2022, étant rappelé que le contrat d'agent commercial conclu entre Madame [U] [H] et la [...] n'a pris effet que le 6 avril 2022 ; que le Tribunal relève également qu'au titre de ses diligences accomplies dans ce dossier, Madame [H] a perçu des acomptes en janvier, février, mars et avril 2022 (cf. facture du 28 juillet 2022) ; qu'il s'en infère que l'essentiel des démarches pour aboutir à cette vente ont été accomplies alors que Madame [H] était salariée de la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX de sorte que la vente s'inscrit dans le cadre du droit de suite du contrat de travail qui liait précédemment les parties ;

Qu'aux termes de l'avenant au contrat de travail du 1er février 2022, l'assiette de la commission due à Madame [U] [H] est également constituée de la commission perçue par l'agence " hors taxes et nette de toute remise, rétrocession, commission, droit, éventuellement dus à des tiers " et un taux de 30% s'applique;

Que la commission due au titre de cette troisième vente se calcule donc comme suit :

30/100 x [17 000 - 17 000 x 8/100] ;
Soit un total de 4 692 euros ;



Qu'il n'est pas contesté que Madame [U] [H] avait perçu entre janvier et avril 2022 des avances sur commissions d'un montant total de 3 419,35 euros ;
Que la défenderesse produit par ailleurs une fiche de paie de septembre 2022 portant paiement de la somme de 1 272,65 euros brut (4692 - 3419,35), soit 987,37 euros net ;

Attendu que dans ces conditions, Madame [U] [H] a été remplie de ses droits au titre du droit de suite s'agissant du dossier " THI… - DRU…/HAX… - TEM… ", de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande afférente ;

II- Sur les commissions résultant du droit de suite du contrat d'agent commercial

Attendu qu'aux termes de l'article L. 134-7 du Code de commerce, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l'article L. 134-6, l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence ;

Attendu qu'en l'espèce, Madame [U] [H] ne discute pas que les dossiers " DUR…" et " SCI M…" n'ont pas abouti ; que si la défenderesse indique que la vente " KIEF.../VER… " s'est concrétisée en mars 2023, force est de constater que Madame [U] [H] ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions ; qu'il y a donc lieu de constater que le Tribunal n'est pas saisi d'une demande en paiement d'une commission résultant du droit de suite;

III- Sur la demande au titre de l'indemnité compensatrice de préavis

Attendu que l'article L. 134-12 du Code de commerce dispose qu'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ;

Que l'article L. 134-13 du même code précise que cette réparation n'est pas due si la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ;

Qu'aux termes de l'article L. 134-4, les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties ; que les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information ; que l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel et le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat ;

Attendu qu'en l'espèce, il est constant que Madame [U] [H] a pris l'initiative de la cessation du contrat par courrier du 19 octobre 2022 ; 




N° RG 22/02052 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVPL


Que dans son courrier et ses écritures, Madame [U] [H] invoque deux manquements de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, le premier tenant à l'absence de versement de ses commissions facturées les 29 juillet et 5 octobre 2022 et au retrait des moyens mis à sa disposition pour exercer ses fonctions ;

Attendu en premier lieu qu'il ressort des courriers échangés que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX n'a jamais contesté le principe de la dette telle que retenue plus haut mais a exigé la rectification des factures, erronées quant à la base de calcul des commissions ; que dans ces conditions, Madame [U] [H] ne démontre pas que la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX a commis une faute sur ce point ;

Attendu, en revanche, qu'il n'est pas contesté que Madame [U] [H] s'est vu priver à compter du 03 octobre 2022 de ses accès aux serveur et site intranet du groupe CENTURY 21, qui n'ont été rétablis à sa demande expresse et insistante par la directrice d'agence qu'en date du 31 octobre 2022, c'est-à-dire après la prise d'acte par la demanderesse de la rupture du contrat d'agent commercial ; 

Que si la défenderesse vient prétendre qu'elle n'était nullement tenue, sur le plan contractuel, de mettre à disposition de Madame [U] [H] de quelques moyens d'exercice, force est de constater que cette assertion ne correspond pas à la réalité puisque l'agence s'engageait, au titre de l'article 3 du contrat, à mettre au moins à sa disposition un bureau dans ses locaux afin de permettre à l'agent de domicilier ses annonces publicitaires, sa correspondance et de recevoir la clientèle;

Que le Tribunal relève par ailleurs que Madame [U] [H] disposait d'un accès au logiciel CenturyNet depuis le début du contrat d'agent commercial, logiciel dont il n'est pas contesté qu'il est déterminant pour la prospection des clients et la conclusion des mandats de vente ; que si la défenderesse souligne que cet accès ne constituait qu'une survivance de son contrat de travail en tant que VRP, force est de constater que cet accès a été maintenu pendant six mois après la cessation de son contrat de travail et que sa suppression est concomitante des contestations élevées par Madame [H] sur les conditions de sa rémunération dans le dossier " THI…- DRU…/HAX… - TEM… " ; que le seul désaccord entre les parties sur la rémunération due à l'agent commercial ne justifiait nullement la suppression brutale de son accès à un logiciel de travail, qui, dans ce contexte, apparaît comme une mesure de représailles de nature infantilisante et vexatoire ; 

Que si la SAS IMMOBILIER LES CHATEAUX tente de justifier la suppression de cet accès en indiquant qu'elle est intervenue en raison du comportement de Madame [H] qui ne rendait plus compte de son activité depuis le mois de septembre, le Tribunal relève que les échanges électroniques entre les parties sur ce point remontent au mois d'octobre 2022 et non au mois de septembre 2022 ; que la directrice d'agence a adressé un courriel à Madame [H] le 26 octobre 2022 afin de lui demander des explications sur le suivi de la vente d'une maison située à [Localité 2], en l'absence de réponse à deux précédents courriels ; que dans sa réponse datée du même jour, Madame [U] [H] retraçait les dernières diligences accomplies tout en insistant sur le rétablissement de ses accès au logiciel CenturyNet afin de pouvoir accomplir sa mission, demande réitérée par courriel du 28 octobre 2022 et à laquelle il a enfin été satisfait le 31 octobre 2022 ; que dans ce même courriel du 28 octobre 2022, l'agent commercial informait son mandant qu'une visite du bien de [Localité 2] était programmée le 02 novembre suivant ; 

Qu'il n'est donc pas conforme à la réalité des pièces du dossier de prétendre que Madame [U] [H] aurait agi comme une sorte d'électron libre sans rendre compte à l'agence immobilière de ses démarches ; 

Qu'enfin, l'appréciation négative laissée par un client, dont la défenderesse entend se prévaloir, ne fait référence à aucun prénom ou nom d'agent commercial et se trouve en toute état de cause contrebalancée par les avis positifs internet produits en demande ; 

Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations, que le mandant est à l'initiative d'une mesure déloyale à l'égard de son agent commercial, mesure qui ne trouve aucune justification dans le comportement de l'agent, et qui permet de considérer que la rupture du contrat lui est imputable ; que Madame [U] [H] est donc créancière d'une indemnité compensatrice de rupture ; 

Attendu qu'en ce qui concerne le montant de cette indemnité, celui-ci doit nécessairement être pondéré par la brièveté du mandat (7mois) ainsi que le nombre de ventes réalisées par l'agent pendant sa durée, à savoir 3 : STR…/SCH…-GAR… ; OBE… - LE NEI/HER… et KIEF…/VER… ; qu'ainsi, l'indemnité compensatrice de préavis sera limitée à trois mois de la moyenne des rémunérations dues à Madame [U] [H] grâce aux ventes réalisées par son intermédiaire pendant la durée du mandat ; qu'au titre des deux premières ventes, l'intéressée doit percevoir les sommes de 6 072 et 2 929,96 euros ainsi qu'il a été vu supra ; que selon le mandat et le compromis de vente versés aux débats, la vente KIEF…/VER…est intervenue au prix de 45 000 euros et la commission due à l'agence IMMOBILIERE LES CHATEAUX était de 4 000 euros TTC, soit 3 333 euros HT ; que sur cette somme, Madame [U] [H] peut prétendre à une rémunération de 40/100 x [3 333 - 3 333 x 8/100] = 1 226,54 euros ; 

Qu'en sept mois, les trois ventes apportées par Madame [U] [H] lui ouvrent droit à une rémunération de : 6 072 + 2 929,66 + 1 226,54 = 10 228,20 euros, soit une moyenne mensuelle de 1 461,17 euros ; que l'indemnité compensatrice de préavis sera par conséquent fixée à : 1461,17 x 3 = 4 383,51 euros ; 

Attendu que Madame [U] [H] sera en revanche déboutée de sa demande supplémentaire en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, l'indemnité compensatrice ayant déjà pour vocation à réparer le préjudice né de la rupture du mandat ; 

IV- Sur la demande au titre de l'indemnité de préavis 

Attendu qu'il résulte de l'article L.134-11, que la durée minimale du préavis en cas de rupture d'un contrat d'agence est d'un mois pour la première année du contrat;
 
Attendu qu'en l'espèce, la rupture du contrat étant imputable à la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX et en l'absence de faute grave imputable à Madame [U] [H] ou de cas de force majeure, il lui est dû une indemnité de préavis équivalente à un mois au regard de la durée du contrat de mandat ; 
Attendu que la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX sera ainsi condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 226,54 euros ; 

V- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Attendu que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; 

Attendu qu'en l'espèce, le Tribunal relève que la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX ne s'est pas opposée au paiement des commissions dues à Madame [U] [H] au titre des ventes STR…/SCH…-GAR… ; OBE… - LE NEI/HER… et THI… - DRU…/HAX… - TEM… exigeant seulement, à juste titre, que l'agent commercial rectifie ses factures selon les stipulations contractuelles ; 

Attendu que dans ces conditions, Madame [U] [H], qui, au surplus, ne caractérise nullement son préjudice, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 

VI- Sur la demande reconventionnelle au titre d'un préjudice moral

Attendu que l'article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ;

Attendu qu'en l'espèce, la rupture du contrat d'agent commercial étant imputable à la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX et les demandes de Madame [U] [H] étant en partie fondées, la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sera déboutée de sa demande en paiement ;

VII- Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile 

Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, la SAS IMMOBILIERE LES CHATEAUX, qui succombe principalement à la cause, sera condamnée aux dépens de l'instance ; 

Que supportant les dépens, une créance de 2 000 euros au profit de Madame [U] [H] sera fixée au passif de sa liquidation judiciaire, tandis que la S.E.L.A.R.L. MJ EST ès qualités sera déboutée de sa propre demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; 


VIII- Sur l'exécution provisoire

Attendu qu'il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l'article 514 du Code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

➢ FIXE le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre des commissions au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX à la somme de 9 001,96 euros outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 ;

➢ DEBOUTE Madame [U] [H] du surplus de ses demandes de rappel de commissions ;

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre de l'indemnité compensatrice de rupture du contrat d'agent commercial à la somme de 4 383,51 euros ; 

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre de l'indemnité de préavis à la somme de 1 226,54 euros ; 

➢ DEBOUTE Madame [U] [H] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

➢ DEBOUTE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE DES CHÂTEAUX, de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ;

➢ CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, aux dépens de l'instance; 

➢ FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX le montant de la créance de Madame [U] [H] au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros ; 

➢ DEBOUTE la S.E.L.A.R.L. MJ EST, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. IMMOBILIERE LES CHÂTEAUX, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;









➢ RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 





La Greffière, Le Président, 






« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L134-12, code de commerce R134-2, code de commerce L134-7, code de commerce L134-6, code de commerce L134-13, code civil 2007, code de commerce L134-4, code de commerce R134-1, code de commerce L441-6, code de commerce L134-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T20:12:43.032Z.