Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 1, 18 août 2026, n° 24/03187

MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 18 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/03187 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JJSD
AFFAIRE : Monsieur [H] [K] C/ Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTELLES, S.A.S. SERGIC [V]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
 GREFFIER lors des débats : Monsieur PIERRON William,
GREFFIER lors du prononcé : Madame Neila BACO,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [K]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Alexandre GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

DEFENDERESSES

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTELLES immatriculée au RCS du Mans sous le n° 755 652 126 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

S.A.S. SERGIC [V] inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 442 506 564 prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 20 janvier 2026
Débats tenus à l'audience du : 07 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 16 juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le
Copie exécutoire : Me GASSE
Copie certifiée conforme +retour dossier : Me GASSE + Me SCHAF-CODOGNET
 


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 février 2010, Monsieur [H] [K], propriétaire d’une maison sise au [Adresse 4], a conclu un contrat d’assurance multirisque habitation propriétaire non occupant auprès de la Caisse meusienne d’assurances mutuelles (CMAM).

Le 18 juin 2010, M. [K] a conclu un mandat de gérance concernant ce bien, destiné à la location, avec la société à responsabilité limitée [I] [V], devenue la société par actions simplifiée CERGIC [V], elle-même assurée auprès de la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Le 6 juin 2017, la SAS CERGIC [V], en tant que mandataire de M. [K], a conclu un bail à usage professionnel avec l’association GIPEBLOR pour l’occupation du bien.

Durant l’année 2019, l’immeuble a subi un sinistre résultant d’une catastrophe naturelle reconnue, ayant entraîné l’apparition de fissures et la désolidarisation d’une extension.

Le 20 janvier 2020, la CMAM a informé M. [K] du fait que le bâtiment était à usage professionnel alors que le contrat d’assurance faisait mention de locaux à usage exclusif d’occupation, de sorte qu’une règle proportionnelle, des investigations complémentaires étant nécessaires aux fins d’évaluer les travaux nécessaires à la reconstruction de l’extension. Le 26 août 2021, la CMAM a confirmé à M. [K] qu’elle entendait appliquer une réduction proportionnelle du montant sollicité dans la prise en charge du dommage. Le 30 août 2021, M. [K] a souscrit un contrat multirisque professionnel auprès de la CMAM.

Le 06 décembre 2021, M. [K] a adressé à la SAS CERGIC [V] un courrier aux fins de mettre en cause sa responsabilité professionnelle au titre d’un manquement à son devoir de conseil. 

Le 16 novembre 2023, suite à une négociation avec M. [K] par l’intermédiaire d’un courtier, la CMAM a émis une proposition d’indemnisation à hauteur de 25 000 euros, acceptée par l’assuré le 14 décembre 2023.

Des pourparlers ont eu lieu entre les parties, à l’issue desquels, par actes de commissaire de justice délivrés le 21 novembre 2024 et le 4 décembre 2024, Monsieur [H] [K] a fait assigner la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ès qualité d’assureur, aux fins de solliciter l’indemnisation de son préjudice financier et de son préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, Monsieur [H] [K] demande au Tribunal de :

– Condamner in solidum la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 18 502,50 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel ;

– Condamner in solidum la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;

– Condamner in solidum la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens ;

– Condamner in solidum la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice matériel, se fondant sur les articles 1103 et suivants du Code civil, Monsieur [H] [K] fait valoir que la SAS CERGIC [V] a commis une faute contractuelle en ce qu’elle n’a pas fait modifier la police d’assurance, ou fait souscrire un nouveau contrat d’assurance habitation concernant le bien mis en location, aux fins de le mettre en conformité avec le caractère professionnel du bail qu’elle avait conclu. Il argue que, du fait de cette faute et de l’absence de communication à l’assureur de la modification du risque, alors que cela était une obligation du défendeur au titre du mandat de gérance, la CMAM a refusé d’indemniser pleinement le dommage subi mais a appliqué une réduction proportionnelle. Au titre de l’évaluation de son préjudice, le demandeur soutient qu’après négociation avec la CMAM, par l’intermédiaire d’un courtier, l’indemnisation a été portée à 25 000 euros, de sorte que son propre reste à payer s’élève à 18 502,50 euros, somme dont il sollicite le paiement par la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Au soutien de l’existence d’une faute dans l’exécution du mandat, M. [K] soutient que l’association GIPEBLOR ne se livre certes pas à une activité lucrative, mais néanmoins à une activité professionnelle, comme en atteste la qualification du bail qu’elle a signée, de sorte que le contrat d’assurance devait nécessairement être modifié à la demande de la SAS CERGIC [V]. Par ailleurs, au soutien de l’opposabilité de la négociation effectuée avec la CMAM aux défendeurs, Monsieur [H] [K] observe d’une part que celle-ci a été entreprise dans son intérêt propre comme dans celui du mandataire, et d’autre part que des copies des courriers adressés à la CMAM ont systématiquement été émises à destination de la SAS CERGIC [V].

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de la SAS CERGIC [V] et de la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES visant à réduire le montant sollicité à de plus justes proportions, M. [K] fait valoir que le raisonnement de la perte de chance, sur lequel les défendeurs s’appuient, ne peut pas s’appliquer au préjudice d’espèce, puisque si l’obligation contractuelle de la SAS CERGIC [V] avait été remplie, l’indemnisation de son préjudice par son assureur aurait été totale.

Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice moral, Monsieur [H] [K] fait valoir la résistance abusive de l’assureur face à ses demandes, ainsi que les nombreuses démarches qu’il a dû effectuer pour solutionner la situation, notamment l’avance, à ses frais, des travaux dont il demande le remboursement, ainsi que la gestion du retard pris dans l’exécution de ces travaux et les diligences entreprises vis-à-vis de son locataire.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au Tribunal de :

à titre principal,
– Débouter Monsieur [H] [K] de l’ensemble de ses prétentions ;

à titre subsidiaire,
– Réduire le montant des demandes indemnitaires sollicitées ;

en tout état de cause,
– Condamner Monsieur [H] [K] aux entiers dépens ;

– Condamner Monsieur [H] [K] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale visant à débouter Monsieur [H] [K] de ses prétentions indemnitaires en réparation de son préjudice matériel, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES se fondent sur l’article 57 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour faire valoir l’absence de faute contractuelle dans l’exécution du mandat de gérance. Ils soutiennent à ce titre que le bail consenti à une association n’est pas un bail professionnel car l’association n’exerce pas une profession au sens de la loi, mais une activité non lucrative. Ils soulignent que la conclusion d’un bail professionnel par l’association GIPEBLOR n’impliquait pas les mêmes risques que pour une activité professionnelle, et ne nécessitait donc pas la modification du contrat d’assurance habitation conclu avec la CMAM. Ils avancent que cette dernière conseille de recourir aux contrats d’assurance multirisques professionnels pour les professions commerciales, ce qui ne correspond pas à l’activité du locataire. Les défendeurs soutiennent que le nouveau contrat conclu par M. [K] avec la CMAM le 30 août 2021 est mal fondé au vu de l’activité exercée par l’association, et que la couverture est de ce fait disproportionnée.

Se fondant sur l’article L.113-9, alinéa 3, du Code des assurances, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES contestent le montant sollicité au titre de l’indemnisation du préjudice matériel et soulignent une erreur dans le montant des cotisations retenu. Pour contester le lien de causalité entre leur hypothétique faute et le préjudice de M. [K], ils soutiennent que la réduction proportionnelle adoptée par la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n’est pas uniquement due au fait que la police d’assurance ne correspondait pas à la qualification du bail consenti au locataire. Ils avancent au contraire que l’origine du préjudice du demandeur est la transaction qu’il a effectuée avec la CMAM, et que celui-ci s’est retourné contre son mandataire, à défaut de pouvoir engager la responsabilité de son assureur. S’appuyant sur l’article 9 du code de procédure civile, ils font valoir que M. [K] ne prouve pas en quoi il n’aurait pas pu obtenir une meilleure indemnisation de son préjudice, ni en quoi il n’aurait pas pu intenter une action contre son assureur.

Au soutien de leur demande principale visant à refuser l’indemnisation du préjudice moral de M. [K], la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir que ce que le demandeur qualifie de résistance abusive consise en réalité en une tentative de résolution amiable, sans manœuvre dilatoire de la part de l’assureur du mandataire. Ils soutiennent que la proposition d’indemnisation de la CMAM était tardive corrélativement à la survenance du dommage, de sorte que l’allongement du délai relève de sa responsabilité plutôt que de celle des défendeurs. Enfin, ils avancent que la réalité du préjudice moral n’est pas suffisamment démontrée.

Au soutien de leur demande subsidiaire en limitation du montant de l’indemnisation sollicitée par le demandeur en réparation de son préjudice matériel, les défendeurs arguent que ce préjudice s’entend en réalité d’une perte de chance d’avoir pu changer la nature du contrat d’assurance, ou modifier la police d’assurance pour le mettre en adéquation avec le bail conclu par l’association GIPEBLOR. 

Le 20 janvier 2026, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de NANCY a rendu une ordonnance de clôture et a fixé l’examen du dossier à l’audience du Pôle civil Juge Unique section 1 du 07 avril 2026. 

A l’audience du 07 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026, délibéré prorogé au 18 août 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la demande de Monsieur [H] [K] en réparation de son préjudice matériel

A. Sur la faute de la SAS CERGIC [V]

Aux termes des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le mandat de gérance conclu entre Monsieur [H] [K] et la SAS CERGIC [V] le 18 juin 2010 mentionne, au titre des obligations du mandataire, en pages 1 et 2 : « En conséquence du présent mandat, le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration notamment : [...] - souscrire, signer ou résilier tout contrat, notamment d’assurance ». Le contrat ne précise pas que le mandant ait à donner son accord préalable pour l’accomplissement de cette mission, ni qu’il doive émettre une demande spécifique au mandataire pour que les contrats d’assurance relatifs au bien géré soient souscrits, signés ou résiliés. En page 2, le mandat précise : « Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat ». La responsabilité de changer de police d’assurance ou de souscrire un nouveau contrat d’assurance pour l’immeuble géré incombait donc au mandataire, la SAS CERGIC [V].

Il ressort du contrat de bail conclu entre la SAS CERGIC [V], pour le compte de Monsieur [H] [K], et l’association GIPEBLOR le 6 juin 2017, que celui-ci est un bail à caractère professionnel, comme il en ressort de la nomenclature « Bail à usage exclusif professionnel » ainsi qu’aux clauses qui y sont contenues, notamment en page 2 : « Les biens loués sont destinés exclusivement à usage professionnel pour l’activité de : [X]. Le LOCATAIRE reconnaît avoir la capacité d’exercer l’activité précitée et avoir obtenu les autorisations nécessaires. ». En page 7, sous la partie ASSURANCE : « Le LOCATAIRE devra assurer et maintenir assurés, auprès d’une compagnie notoirement solvable, les biens loués, les aménagements, les objets mobiliers, matériels contre tous les risques locatifs et professionnels couvrant, notamment, la responsabilité civile, le vol, les détériorations immobilières, incendie, dégât des eaux, refoulement, recherche de fuites, explosions, bris de glace, recours des voisins et des tiers, dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques ». Par conséquent, alors que la SAS CERGIC [V] soutient que l’activité exercée par l’association GIPEBLOR n’est pas nécessairement « professionnelle » au sens de la loi, elle a néanmoins conclu avec cette association un contrat mentionnant ce caractère professionnel du fait de l’obligation pour le locataire de souscrire à une assurance professionnelle. Dès lors, le caractère professionnel de l’activité exercée par le locataire doit être retenu.

Or, il n’est pas d’obligation légale pour le propriétaire d’un bien mis à bail au profit d’un locataire professionnel de souscrire à un contrat d’assurance à caractère professionnel, dans la mesure où le propriétaire met son bien à bail à titre personnel, et non en exerçant lui-même une activité professionnelle. La seule obligation qui lui incombe au titre du droit des assurances est de s’enquérir de la couverture effective de son bien par la conclusion d’un contrat d’assurance professionnel par le locataire.

Toutefois, il ressort du contrat d’assurance personnel non occupant (PNO) du 9 février 2010 conclu par Monsieur [H] [K] pour assurer son bien, en page 1 : « Que les locaux assurés ou contenant les objets assurés : […] sont à usage d’habitation et ne sont ni classés ni inscrits monuments historiques […] ne comportent aucune activité professionnelle et ne communiquent pas à des risques aggravants (ateliers, commerces...) ».

Dès lors, la conclusion d’un contrat de bail à usage exclusif professionnel entrait en contradiction avec les stipulations contractuelles du contrat d’assurance souscrit par le mandant auprès de la CMAM. Il était nécessaire de souscrire un contrat de bail à usage d’habitation, ou de modifier la police d’assurance ou le contrat d’assurance aux fins de mettre les deux contrats en conformité. Cette obligation était à la charge du mandataire aux termes des stipulations du mandat de gérance.

Par ailleurs, quand bien même la SAS CERGIC [V] n’était pas encore investie de sa mission de mandataire au jour de la conclusion du contrat d’assurance multirisque habitation le 9 février 2010, il lui incombait, en tant que professionnel de la gestion locative, de se faire communiquer le contrat d’assurance du bien dont elle assurait la gestion.

M. [K] était donc en droit d’attendre du mandataire qu’il modifie la police d’assurance ou qu’il souscrive un nouveau contrat d’assurance, en conformité avec le caractère professionnel du nouveau bail souscrit le 6 juin 2017, de sorte qu’en n’agissant pas ainsi, la SAS CERGIC [V] a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

B. Sur le préjudice subi par Monsieur [H] [K] et le lien de causalité avec la faute de la SAS CERGIC [V]

Le préjudice allégué par Monsieur [H] [K] se constitue du reste à payer lui incombant au titre des travaux de réparation de son bien suite au dommage résultant de la catastrophe naturelle reconnue, déduction faite de l’indemnité qu’il a perçue de la CMAM à cette fin, mais ne couvrant pas la totalité du dommage. Ce préjudice est personnel en ce qu’il affecte le patrimoine de M. [K], il est certain en ce qu’il existe de manière réelle et non hypothétique, et direct en ce qu’il découle directement du fait dommageable, à savoir l’endommagement de l’immeuble.

Le lien de causalité entre la faute de la SAS CERGIC [V] et le préjudice financier de M. [K] est débattu par les parties, et il convient à ce titre, d’une part de déterminer si l’application de la règle proportionnelle par la CMAM était directement et uniquement conditionnée par la non-conformité du contrat d’assurance du contrat de bail et la mauvaise déclaration du risque en découlant, d’autre part si la cause du préjudice ne se trouve pas ailleurs, comme le soutiennent les défendeurs.

Dans son courrier du 20 janvier 2020 adressé à Monsieur [H] [K], la CMAM indique intervenir au soutien du dommage causé sur l’immeuble du demandeur, et précise : « NOTA : Il s’avère que le bâtiment est à usage « PROFESSIONNEL » alors que le contrat d’assurance fait mention de locaux à usage exclusif d’habitation. Une règle proportionnelle devrait donc s’appliquer. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour la régularisation du contrat. ». De même dans son courrier du 26 août 2021 : « il est important de rappeler qu’une réduction de l’indemnité devra s’appliquer sur le montant total du préjudice tel que nous l’avions annoncé dans notre courrier du 20/01/2020. Cette sanction prévue par les articles L.113-8 et L.113-9 du Code des assurances, et reprise dans vos conditions générales, est calculée en rapport aux cotisations qui auraient été dues si le risque avait été correctement déclaré. », de sorte que la seule condition justifiant pour l’assureur l’absence d’indemnisation intégrale du préjudice matériel subi réside dans la mauvaise déclaration du risque par l’assuré. Cette conditionnalité unique de l’application de la décote proportionnelle se trouve à nouveau justifiée dans le courrier du 17 octobre 2023, aux termes duquel la CMAM effectue un calcul de décote d’indemnité uniquement fondé sur l’absence de déclaration de l’activité professionnelle de l’occupant, l’association GIPEBLOR.

Il ressort de ces trois courriers que si le risque avait été correctement déclaré à l’assureur, celui-ci aurait indemnisé Monsieur [H] [K] à hauteur de l’intégralité des travaux réalisés. Or, la mauvaise déclaration du risque découle de la non-conformité entre le contrat d’assurance du 9 février 2010 et le contrat de bail à usage professionnel souscrit par le mandataire le 6 juin 2017. Il existe donc un lien de causalité direct entre la faute contractuelle de la SAS CERGIC [V] et le préjudice subi par Monsieur [H] [K].

Par ailleurs, les défendeurs arguent d’une cause différente du préjudice subi par Monsieur [H] [K], à savoir le fait qu’il a négocié une indemnité avec son assureur à hauteur de 25 000 euros. Au soutien de cette argumentation, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir que le demandeur aurait pu obtenir une meilleure indemnité s’il avait mieux négocié avec la CMAM.

Toutefois, il n’existe pas de preuve tendant à considérer que la négociation à hausse de l’indemnité perçue par le demandeur, entraînant une baisse du préjudice financier subi par lui, constituerait une cause de ce préjudice. La lettre d’acceptation d’indemnité émise par la CMAM le 16 novembre 2023 et signée par M. [K] le 14 décembre 2023 ne mentionne pas de cause différente dans le défaut d’indemnisation intégrale que celle mentionnée dans les courriers précédents. De surcroît, la négociation effectuée par l’assuré, par l’intermédiaire d’un courtier, a permis une indemnisation de son préjudice financier supérieur à celle originellement proposée par l’assureur, de sorte que la décote d’indemnité due à la faute de la SAS CERGIC [V] en a été réduite.

Le lien de causalité entre la faute du défendeur et le préjudice matériel du demandeur est par conséquent établi de manière directe et exclusive de toute autre cause. Au regard de l’établissement de ce lien de causalité, il ne saurait être fait droit à l’interprétation juridique des défendeurs tendant à considérer le préjudice subi par Monsieur [H] [K] comme une perte de chance d’avoir conclu une assurance professionnelle. Par conséquent, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront déboutées de leur demande subsidiaire fondée sur ce raisonnement.

C. Sur l’évaluation du préjudice

Le montant sollicité par le demandeur en réparation de son préjudice financier est de 18 502,50 euros, correspondant à son reste à payer après perception de l’indemnité de l’assurance. Ce montant est partiellement contesté par les défendeurs, pour ce qui a trait à l’économie réalisée par Monsieur [H] [K] sur les cotisations versées à la CMAM.

Le devis du 31 mai 2022 de l’entreprise [N] [Q] établit un montant total des travaux à réaliser de 41 103,70 euros. D’après les déclarations du demandeur, corroborées par le courrier de la CMAM du 17 octobre 2023, l’ensemble des factures payées par Monsieur [H] [K] en sus de ce montant s’élève à 4 152,50 euros. Le cumul de ces deux sommes résulte donc en un dommage total de 45 256,20 euros.

La lettre d’acceptation émise par la CMAM le 16 novembre 2023 et signée par Monsieur [H] [K] le 14 décembre 2023 conclut à une indemnité totale de 25 000 euros, comprenant l’acompte de 2 632,50 euros préalablement versé par l’assureur, ainsi que la franchise de 1 520,00 euros. Une fois l’indemnité versée, le préjudice en résultant pour l’assuré est donc de 20 256,20 euros.

À ce montant il convient de soustraire l’économie réalisée par le demandeur sur les cotisations à l’assurance, soit le différentiel de cotisations entre le contrat multirisque habitation et le contrat d’assurance professionnel, sur la période s’étendant de la conclusion du contrat de bail à usage professionnel à la souscription du nouveau contrat d’assurance par Monsieur [H] [K].

Le montant à retenir pour les cotisations qu’aurait payées le demandeur s’il avait souscrit un contrat d’assurance professionnel sont celles figurant sur le nouveau contrat d’assurance du 30 août 2021, soit un montant annuel de 649 euros. S’agissant des cotisations payées par le demandeur dans l’exécution de son contrat du 9 février 2010, il y a lieu de suivre le raisonnement des défendeurs qui effectuent la moyenne des cotisations payées sur les cinq années dont justifie le demandeur, entre 2016 et 2020, soit 242,70 euros. Ainsi, le différentiel annuel moyen entre les cotisations qu’aurait payées le demandeur et celles qu’il a effectivement payées s’élève à 406,30 euros, soit 33,86 euros par mois en moyenne.

La période à retenir pour calculer l’économie réalisée s’étend de la prise d’effet du contrat de bail du 6 juin 2017, soit le 1er août 2017 d’une part, et l’entrée en vigueur du nouveau contrat d’assurance souscrit par Monsieur [H] [K] le 30 août 2021, soit le 1er septembre 2021 d’autre part. Les économies ont donc été réalisées sur une période de 49 mois, et s’élèvent au montant suivant : 33,86 x 49 = 1 659,14 euros.

Le montant total des dommages et intérêts auxquels le demandeur peut donc prétendre au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel est de : 20 256,20 – 1 659,14 = 18 597,06 euros. La demande de Monsieur [H] [K] étant de 18 502,50 euros, soit inférieure au montant calculé, il convient d’y faire droit dans son intégralité.

Dès lors, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la première, seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 18 502,50 euros en indemnisation de son préjudice matériel.


II. Sur la demande de Monsieur [H] [K] en réparation de son préjudice moral

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, en cas d’inexécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment solliciter l’octroi de dommages et intérêts, en sus des sanctions légales prévues par ailleurs.

En l’espèce, la faute de la SAS CERGIC [V] dans l’exécution de ses obligations contractuelles au titre du mandat de gérance du 18 juin 2010 a été caractérisée, de sorte que Monsieur [H] [K] peut prétendre à des dommages et intérêts en indemnisation des préjudices dont il allègue.

Le préjudice moral allégué par Monsieur [H] [K], à savoir les démarches entreprises pour solutionner le litige, aux fins d’obtenir une indemnité de l’assurance plus avantageuse, et celles effectuées pour gérer les travaux et les retards notamment dans les relations contractuelles avec son locataire, revêt un caractère personnel en ce que ces événements le concernent personnellement, direct en ce qu’il résulte directement de la situation dommageable, à savoir le sinistre survenu sur l’immeuble, et certain dans la mesure où le demandeur justifie des démarches qu’il a accomplies ou faites accomplir relativement aux travaux et à la négociation avec la CMAM.

Le lien de causalité avec la faute de l’assureur est également établi dans la mesure où les démarches effectuées par le demandeur n’auraient pas eu lieu d’être si la CMAM avait accepté d’indemniser l’entier préjudice matériel par lui subi. Or, il a été démontré précédemment que le refus d’indemnisation intégrale était directement lié à la faute contractuelle de la SAS CERGIC [V].

Toutefois, tous les moyens soulevés par le demandeur pour faire droit à sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ne sont pas fondés en fait. D’abord, comme le relèvent les défendeurs, ce que Monsieur [H] [K] identifie comme une résistance abusive de l’assureur de la SAS CERGIC [V] constitue en réalité une tentative de résolution amiable de la situation par une succession d’offres transactionnelles. Elles ne s’analysent donc pas en des manœuvres dilatoires. De surcroît, il est établi que la proposition d’indemnisation et la négociation avec la CMAM ont nécessité un temps certain, entre le premier courrier du 20 janvier 2020 et la signature de l’accord indemnitaire le 14 décembre 2023. Il est établi que ce délai n’est pas imputable aux défendeurs. Enfin, il y a lieu de considérer que, quand bien même la SAS CERGIC [V] n’aurait pas commis de faute, les diligences entreprises par le propriétaire relatives aux travaux de réparation du bien et à la gestion du retard de ces travaux dans les relations avec le locataire auraient nécessairement existé, puisque le dommage matériel affectant l’immeuble résulte d’une cause exogène à la faute de la SAS CERGIC [V], à savoir une catastrophe naturelle. Pour l’ensemble de ces éléments, il n’existe pas de lien de causalité entre la faute contractuelle du défendeur et le préjudice moral de Monsieur [H] [K].

Par conséquent, ne peuvent être retenues au soutien de l’indemnisation du préjudice moral du demandeur que les démarches effectuées par celui-ci auprès de son assureur pour augmenter le montant de l’indemnité qui lui était proposée. Monsieur [H] [K] justifie de ces démarches par la production de trois offres de la CMAM, les deux premières n’étant pas signées par l’assuré. Eu égard aux moyens de fait soulevés par le demandeur, il y a lieu de faire partiellement droit à sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Dès lors, la SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la première, seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.


III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS CERGIC [V] et la mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, condamnées aux dépens, devront payer au titre des frais exposés par Monsieur [H] [K] et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros, et seront déboutées de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,



CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CERGIC [V] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 18 502,50 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée CERGIC [V] et de la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en limitation du montant de la demande indemnitaire de Monsieur [H] [K] ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CERGIC [V] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CERGIC [V] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CERGIC [V] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée CERGIC [V] et de la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.


Le greffier Le président