Cour d'appel d'Angers, Chambre A - Civile, 18 août 2026, n° 24/02129

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE







MP/CG

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 24/02129 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FNBK



jugement du 22 novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

n° d'inscription au RG de première instance 1123000299





ARRET DU 18 AOUT 2026



APPELANTS :



Monsieur [Z] [S] [I] [Q]

né le 20 mai 1981 à [Localité 2] (49)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [W] [U]

né le 23 décembre 1958 à [Localité 4] (VIETNAM)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C490072025000604 du 06/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 1])



Tous deux représentés par Me Marie-Céline T'KINT DE ROODENBEKE, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier [Q]





INTIMES :



Madame [J] [L]

née le 27 septembre 1974 à [Localité 2] (49)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD - GUILLOU SELARL, avocat au barreau d'ANGERS





OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT (OPH) de l'Agglomération du Choletais, SEVRE [Localité 5] HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Julie RIPOCHE, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 23.00113



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 16 mars 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère 

Madame PHAM, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 18 août 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] dit 'Sèvre [Localité 5] Habitat' a donné à bail à M. [Z] [Q] et à M. [W] [U] un pavillon de type 3 avec jardin, en rez-de-chaussée, situé [Adresse 4] à [Localité 2].



Par lettre du 7 juillet 2022, Sèvre [Localité 5] Habitat a dénoncé auprès de M. [W] [U] un certain nombre de désordres dont des désagréments liés à la présence d'animaux (chiens, cochon nain, grenouilles). [U] bailleur indiquait qu'il avait reçu des plaintes de voisins et annonçait une visite de contrôle prévue le 18 juillet 2022.



Par courriel du 18 juillet 2022, Mme [L], dont le logement est situé au-dessus de celui de M. [Q] et M. [U], a dénoncé au bailleur des nuisances olfactives et sonores.



[U] 1er août 2022, quatre voisins résidant [Adresse 5] (Mme [M], Mme [L], Mme [A], Mme [R]) ont adressé un courrier commun à l'hôtel de ville de [Localité 2] afin de se plaindre de nuisances provenant du logement n° 4 de la [Adresse 5] dont des nuisances sonores (claquement de portes, aboiement de quatre à cinq chiens, glapissements de chiots, croassement de grenouilles, bruits nocturnes divers, déchargement de véhicule en milieu de la nuit), des odeurs olfactives (déjections d'un porc, déjections canines, présence de piscines verdâtres avec des poissons, brûlots réguliers), des nuisances visuelles (détritus, déjections dans le jardin, os pour chiens, fils de barbelés en hauteur). Ils précisaient que des poules ont également été installées dans ce jardinet et que la situation tend à s'aggraver. Les voisins rapportaient vivre un cauchemar, des troubles du sommeil, une impossibilité d'ouvrir les fenêtres et de profiter de leur terrasse ou de leur jardinet. Ils exprimaient leur crainte quant au risque sanitaire (présence de rats à proximité, recrudescence d'insectes).



Par courriels des 17 août et 22 août 2022, Mme [L] a fait état auprès du bailleur de nombreuses nuisances et des troubles du sommeil qu'elle subissait. 



[U] 3 septembre 2022, Mme [L] a déposé une main-courante pour des faits de tapages.



Un procès verbal de constat a été dressé à la demande de Sèvre [Localité 5] Habitat le 9 septembre 2022. 



Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2022, le bailleur a signifié aux locataires une sommation de respecter le règlement intérieur et de cesser les troubles de voisinage, en particulier 'en enlevant tous les animaux de ferme (poules, coq, pintades, cochon), faire cesser les couinements des chiens, ne plus claquer les portes et ne plus bouger le mobilier la nuit, entretenir et ranger le jardin, ne plus faire de feu dans le jardin'. Cette sommation rappelle les articles 11 et 12 du règlement intérieur.



Par lettre du 9 novembre 2022, Mme [L] a envoyé au bailleur son attestation ainsi que celles de voisins détaillant les nuisances (attestations de Mme [M], Mme [A], M. [O], de M. et Mme [H]).



Un deuxième procès-verbal de constat a été établi à la demande de Mme [L], le 27 janvier 2023.



[U] 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une deuxième sommation de faire cesser les troubles.



Suivant lettre recommandée du 31 mai 2023, le conseil de Mme [L] a mis en demeure M. [U] et M. [Q] de mettre un terme à l'ensemble des nuisances et a déploré que la réunion organisée à la demande de la société Groupama, assureur de Mme [L], n'ait pas permis de faire cesser les troubles. 



Par acte du 25 juillet 2023, Sèvre [Localité 5] Habitat a fait assigner Messieurs [Q] et [U] aux fins de résiliation/expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.







Par acte du 9 octobre 2023 Mme [L] a également assigné Messieurs [Q] et [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cholet aux fins de :



- enjoindre à Messieurs [Q] et [U] de mettre fin aux nuisances litigieuses en remettant le jardin dans son état antérieur à leur arrivée sur les lieux, en évacuant tous les objets déchets et animaux du jardin, en cessant toute occupation et utilisation des lieux qu'ils louent dans des conditions contraires à leurs obligations de locataires et au règlement sanitaire départemental du Maine et [Localité 5] ;

- assortir cette injonction d'une astreinte provisoire de 500 euros par infractions constatée pendant une durée minimale de 6 mois à compter du mois de la signification de la décision à intervenir ;

- enjoindre à [Localité 8] de prendre toutes mesures utiles pour mettre fin définitivement aux nuisances en question, et ce sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée pendant une durée minimale de 6 mois à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- condamner in solidum [Localité 8] et Messieurs [Q] et [U] à lui payer 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



Par lettre du 23 avril 2024, le bailleur, alerté par de nouvelles plaintes de voisins, a demandé aux locataires de faire cesser les nuisances (divagations des chiens dans les parcelles voisines, nuisances sonores et olfactives occasionnées par les volailles).



Par lettre du 28 juin 2024, le bailleur a rappelé à M. [U] les constatations effectuées sur place le 4 juin 2024 (présence de volailles, récipients avec eaux stagnantes favorisant les moustiques tigres, récipients avec des restes alimentaires) ainsi que l'article 122 du règlement sanitaire départementale de Maine-et-[Localité 5]. M. [T] a été mis en demeure de prendre toutes les dispositions nécessaires pour faire cesser ces troubles.



Par jugement contradictoire du 22 novembre 2024, le tribunal de proximité de Cholet a, entre autres dispositions :



- ordonné la jonction des deux instances ;

- prononcé la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage et ordonné l'expulsion de Messieurs [Q] et [U] ;

- mis à la charge de ces derniers une indemnité d'occupation ;

- les a condamnés en outre à payer 200 euros de dommages et intérêts à [Localité 8] et 800 euros à Mme [L] ;

- a débouté Mme [L] de ses demandes formées contre [Localité 8] ;

- a débouté Messieurs [Q] et [U] de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 800 euros à [Localité 8] et une somme du même montant à Mme [L].





[U] 20 décembre 2024, Messieurs [Q] et [U] ont interjeté appel de ce jugement, par voie électronique, intimant [Localité 9] Habitat et Mme [L].



Un commandement de quitter les lieux habités a été délivré à Messieurs [Q] et [U] le 12 mars 2025.



M. [Q] et M. [U] ont saisi le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Cholet afin de solliciter le sursis à exécution du jugement du 22 novembre 2024 et l'octroi de délais d'une année.



Par jugement rendu le 9 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Cholet a, entre autres dispositions, suspendu pendant un délai de six mois la procédure d'expulsion. 



Sèvre [Localité 5] Habitat a interjeté appel de ladite décision rendue par le juge de l'exécution.



[U] 21 janvier 2026, un troisième procès-verbal de constat a été dressé à la demande de Mme [L]. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2026, pour l'audience du 16 mars 2026.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



Aux termes de dernières conclusions d'appelant du 4 mars 2023, M. [Q] et M. [U] demandent à la cour de :



- les recevoir en leurs demandes et en leur appel et les déclarer bien fondés, 

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle : 

- a prononcé à compter du jugement la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage ;

- a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin ;

- a dit que faute de libérer les lieux, [Localité 8] pourra faire procéder à leur expulsion, de leurs personnes et de leurs biens et de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique ;

- a fixé une indemnité d'occupation mensuelle à leur charge d'un montant égal aux loyer et charges avec indexation à compter de la décision et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et les a condamnés solidairement à la payer ; 

- les a condamnés solidairement à payer à [Localité 9] Habitat la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

- les a condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- les a déboutés de leurs demandes ; 

- les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance ; 

- les a condamnés in solidum à payer à [Localité 8] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- les a condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- a rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile ; 

- les a déboutés de toute demande plus ample ou contraire. 



Statuant à nouveau de ces chefs : 

- rejeter la demande de résiliation du bail litigieux ; 

- débouter le bailleur et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ; 

- condamner conjointement et solidairement [Localité 8] et Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 

- débouter [Localité 8] et Mme [L] de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée du 3 mars 2026, [Localité 8] demande à la cour de : 



- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ; 

- déclarer les appelants mal fondés en leur appel et les en débouter ; 

- confirmer le jugement prononcé le 22 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Cholet en toutes ses dispositions et notamment, en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage et ordonné l'expulsion de Messieurs [Q] et [U] ;

- Autorisé [Localité 8] à faire procéder à leur expulsion, de leurs personnes et de leurs biens et de toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire en faisant s'il y a lieu procéder à l'ouverture des portes avec éventuellement l'assistance de la force publique ; 

- mis à leur charge une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges avec indexation, à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux et les a condamnés au paiement de cette indemnité ;

- les a condamnés à payer 200 euros de dommages et intérêts à [Localité 8], outre 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; 

- a débouté Messieurs [Q] et [U] de toutes leurs demandes ; 

- a débouté Mme [L] de ses demandes formées à son encontre ;

- condamner solidairement Messieurs [Q] et [U] à lui payer une indemnité de 1.800,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

- débouter Messieurs [Q] et [U] de l'ensemble de leurs demandes contraires aux présentes ; 

- débouter Mme [L] de toutes demandes formées à son encontre ; 

- condamner in solidum Messieurs [Q] et [U] aux entiers dépens d'appel. 



Par conclusions d'intimé du 5 février 2026, Mme [J] [L] demande à la juridiction d'appel de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- débouter in solidum Sèvre [Localité 5] Habitat, M. [U], M. [Q] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum [Localité 9] Habitat, M. [U], M. [Q] au paiement des entiers dépens ;

- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit. 



Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera préalablement observé que Mme [L] développe des moyens afin d'établir la responsabilité du bailleur du fait des locataires ainsi que la responsabilité des locataires à l'égard des tiers tels que les voisins. Toutefois, elle ne sollicite aucune condamnation du bailleur à lui verser une indemnité. Cette demande a été rejetée en première instance et elle sollicite la confirmation du jugement. Il n'y a donc pas lieu de répondre à ces moyens. 



Sur la résiliation du bail aux torts des locataires pour troubles anormaux de voisinage



Sur les moyens des parties :



M. [Q] et M. [U] soutiennent que les troubles invoqués ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage. Ils indiquent que les troubles doivent être persistants le jour où la juridiction statue et que ne n'est pas le cas en l'espèce. Ils contestent le caractère probants des pièces produites par les intimés. 



Ils considèrent que Mme [L] critique surtout leur mode de vie et qu'elle est intolérante. Ils avancent la thèse selon laquelle il existe une coalition entre Mme [L] et d'autres voisins pour les obliger à quitter les lieux.



Ils observent que le logement ne se situe pas dans le centre ville mais dans la périphérie de [Localité 2]. 



Ils se prévalent des attestations qu'ils produisent. 



Ils expliquent que l'origine des aboiements de chiens dans le quartier est indéterminée et que la présence de rats ne leur est pas imputable mais qu'elle résulte de dépôt sauvage d'ordures dans le quartier. 



Ils relèvent que dans le dernier constat d'huissier aucune mauvaise odeur n'est constatée. Ils ajoutent que la présence de boue en hiver après des épisodes de pluie n'a rien d'anormal.



Ils font valoir qu'il n'a pas été constaté de nuisances sonores excédant la réglementation applicable en matière d'émissions sonores prévues aux articles R. 1336-5 et suivants du code de la santé publique. 



Ils indiquent qu'ils se sont séparés de leur cochon nain, qui est un animal domestique, ainsi que du poulailler, ne conservant que trois chiens dont un chien mâle stérilisé, un chat, et des carpes Koi. Ils ajoutent que la compagnie d'animaux constitue une zoothérapie pour le fils de M. [Q] présentant des troubles psychotiques.



Ils contestent pratiquer du tannage des peaux d'animaux dans leur jardin.



Ils exposent leur problème de santé, leur situation financière, et toutes leurs démarches restées vaines pour trouver un autre logement. Ils soulignent qu'une expulsion aurait des conséquences graves au vu de leurs difficultés et de la santé mentale de M. [Q] ainsi que de son fils souffrant de troubles psychotiques.



Sèvre [Localité 5] Habitat sollicite la résiliation du bail sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur l'article 1728 du code civil. Il invoque également les articles 11 et 12 du règlement intérieur. 



Il reprend les constatations effectuées par les commissaires de justice et il considère que les photographies produites par les appelants ne sont pas probantes. Il indique que les troubles de voisinage persistent. 



Il observe que la situation personnelle des locataires est sans incidence sur la caractérisation des troubles de voisinage. 



Mme [L] fait état de nuisances multiples : odeurs pestilentielles liées à des déjections animales, la présence d'eaux stagnantes favorisant la prolifération de nuisibles (insectes, rats), et des nuisances sonores (vie nocturne bruyante et nuisances diurnes liées à la volaille).



Elle rapporte également des nuisances en lien avec la présence de nombreux détritus.



Elle soutient qu'il s'agit de troubles anormaux de voisinage. 



Elle se prévaut des articles 23 et 23-1 du règlement sanitaire départementale du Maine-et-[Localité 5] relatif à l'entretien des jardins et plantations.



Elle estime que les photographies qu'elle a prises quotidiennement démontrent la réalité des nuisances sonores visuelles, et olfactives, soulignant la présence d'immondices jonchant le sol, de l'eau verdâtre dans la piscine, de carcasses de volailles, de peaux tendues en voie d'être tannées, de trous causés par des rongeurs. 



Elle fait valoir que cette situation a impacté sa santé mentale et physique. 



Elle dénonce l'absence de mesure adéquate prise par le bailleur pour mettre fin aux nuisances. Elle critique l'argumentation des appelants faisant allusion à sa vie personnelle.



Réponse de la cour :



Il est acquis aux débats que M. [U] et M. [Q] sont titulaires d'un bail d'habitation suivant contrat signé le 17 mars 2022. [U] bailleur produit également les conditions générales et le règlement intérieur signés par les locataires.



L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. 



Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement le bailleur peut faire résilier le bail en application de l'article 1729 du code civil.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. [U] bailleur quant à lui se doit, au regard des articles 6 et 6-1 de cette même loi d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.



En application des articles 1217, 1227 et 1228 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander la résolution du contrat en justice. [U] juge peut, selon les circonstances, prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 



L'article 11 du règlement intérieur stipule que le locataire doit s'abstenir en toutes circonstances de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou du groupe de sa bonne tenue :

- ivrognerie, violence, tapage, etc,

- projection de papiers, détritus, et objets divers par les fenêtres, portes, balcons, 

- production de fumées: l'utilisation de barbecues est formellement interdite dans les immeubles collectifs. Dans les logements individuels, elle ne devra pas perturber le voisinage...



L'article 12 du règlement intérieur mentionne que la présence d'animaux domestiques dans les logements est tolérée aux conditions suivantes :

- la divagation des animaux est interdite, le port du collier avec plaque est obligatoire. [U] propriétaire de l'animal doit être en possession de l'assurance et du carnet de vaccination.

- leur présence dans les logements ne doit entraîner aucune atteinte à la sécurité et à la salubrité des habitants ;

- l'élevage pour la reproduction ou la vente est interdit ;

- tout propriétaire d'animal sera tenu responsable des dégradations, salissures ou accidents causés par ce dernier...

- La détention d'animaux non domestiques est strictement interdite.

 

Au vu des textes susvisés, Il convient donc d'apprécier si les manquements contractuels reprochés aux locataires sont établis et s'ils revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.



[U] procès-verbal de constat du 9 septembre 2022, relève la présence d'une dinde dans le jardin, divers objets au sol (palettes en bois, planches en bois, morceaux de grillage, fabrication d'un barbecue avec un bidon en acier, présence de seaux et bassines, bouts de ferrailles). [U] commissaire de justice indique qu'il constate une odeur de basse-cour à partir du balcon de la cuisine du logement de Mme [L]. Il constate également une odeur de fientes de basse-cour dans le jardin de Mme [M] (logement rez-de-chaussée n°2). Il ne constate pas d'odeurs particulières au moment où il est sur le balcon de la cuisine. 



En 2022, Mme [L] et Mme [A] ont adressé des attestations aux bailleurs rapportant des nuisances, en particulier des odeurs et la présence de détritus ainsi que des bruits. Mme [M] et les époux [H] se plaignent de la présence de rats. Il sera noté que l'attestation de Mme [L] a été établie avant qu'elle introduise elle-même une instance et qu'en qualité de voisine ce document justifie à tout le moins qu'elle avait dénoncé au bailleur les nuisances litigieuses.



[U] procès-verbal de constat du 27 janvier 2023 met en exergue une persistance des nuisances visuelles liées à la présence d'objets et détritus, de déchets alimentaires, et de fientes d'animaux un peu partout dans le jardin. [U] commissaire de justice a constaté la présence de deux grands coqs, quatre poules, et un gros dindonneau circulant librement dans le jardin. Une odeur de basse-cour est à nouveau relevée. Des récipients non couverts avec de l'eau stagnante apparaissent également sur les photographies jointes au procès-verbal. Les clichés révèlent un désordre important et un défaut d'entretien manifeste. Des bouts de bâches en plastique déchirées, de nombreux déchets jonchant le sol, une piscine en plastique avec de l'eau verdâtre, et un bric-à-brac de planches et de cageots constituent un ensemble visuel particulièrement inesthétique pour les voisins.



Des photographies produites par Mme [L], qui n'ont pas date certaine même si elles sont horodatées, illustrent l'état du jardin pendant l'occupation des locataires. Elles sont cohérentes avec les constatations effectuées par les commissaires de justice puisque les mêmes éléments apparaissent sur les clichés. Sur certaines photographies, il apparaît des cadavres de volailles soit sur le sol soit étalés sur une 'grille'.



En 2024, des voisins se sont à nouveau plaints des nuisances olfactives et sonores et le 23 avril 2024 le bailleur a adressé une lettre aux locataires afin de les mettre en demeure de remédier à cette situation. Une lettre du 28 juin 2024 a réitéré cette mise en demeure. 



Dans une attestation du 15 avril 2024, Mme [M] évoque des odeurs insupportables ainsi que les bruits de coqs et de poules. Mme [A] atteste également, le 15 avril 2024, de la persistance de nuisances olfactives et sonores le jour et la nuit. Elle déclare c'est 'insupportable, fatiguant, et stressant'. Dans une attestation du 16 avril 2024, Mme [V] rapporte la présence de rats, la présence de chiens dans son jardin ainsi que des excréments de chiens. Elle indique qu'elle ne peut pas profiter de son jardin à cause des odeurs.



Les appelants produisent le témoignage de M. [G], voisin entre août 2019 et août 2023. Il explique qu'il logeait dans un logement de la caserne de la gendarmerie qui n'est pas situé dans la même rue mais que la façade de son habitation donnait sur l'arrière de la caserne et que la clôture était mitoyenne avec le logement de M. [U] et M. [Q]. Il rapporte qu'il n'a pas subi ne nuisances sonores. Il indique néanmoins qu'il entendait un coq mais que cela ne le gênait pas particulièrement. Il ajoute qu'il entendait des aboiements de chien dans le quartier mais sans opérer de lien précis avec des aboiements provenant du logement de M. [U] et M. [Q]. M. [N], facteur, rapporte qu'il n'entend pas d'aboiements de chiens lorsqu'il distribue le courrier. M. [X], demeurant [Adresse 6] à [Localité 2] déclare dans son attestation qu'il n'a pas constaté de nuisance sonore ou olfactive. Mme [E] atteste le 27 mars 2025 qu'elle habite [Localité 2] depuis deux mois, que son jardin est éloigné de celui des appelants, et qu'elle ne subit aucune nuisance liée aux chiens. [U] témoignage de M. [D] évoque des aboiements de chiens dont il ne peut pas déterminer la provenance. M. [P] relate qu'il s'est présenté au domicile de M. [Q] et qu'il n'a observé aucune nuisance olfactive, étant précisé qu'il ne réside pas à [Localité 2]. M. [F], ancien occupant avec ses parents du logement actuellement loué par les appelants, relate que Mme [L] s'était également plainte de diverses nuisances lorsqu'il habitait le pavillon. Il décrit M. [Q] comme une personne généreuse pour l'avoir hébergé en période de grand froid. Il précise qu'il n'a jamais entendu le chien de M. [Q] aboyer. 



Ces attestations ne sont pas de nature à contredire de façon significative les constatations effectuées par les commissaires de justice puisque les aboiements de chiens ne sont pas des nuisances relevées par les huissiers. 



Il sera noté que M. [X] n'habite pas dans la même rue et Mme [E] demeure au [Adresse 7] alors que les appelants habitent au n°4.



La configuration des lieux et la proximité des logements, avec notamment une vue plongeante de Mme [L] dans le jardin des appelants, peuvent expliquer les différences quant aux nuisances subies par les voisins et la perception de la provenance précise de ces troubles.



[U] bailleur fournit quatre attestations de voisins, plus récentes et datant de février 2026. Mme [Y] rapporte avoir vu un rat dans la gueule d'un chat et M. [D] relate également avoir vu un rat dans son jardin. Si la présence de rats dans le quartier peut avoir d'autres causes que le défaut d'entretien du jardin des locataires, il demeure que la présence d'aliments pourrissant dans le jardin et de cadavres de volailles constituent un facteur aggravant. Mme [A] indique simplement renouveler son témoignage. [U] 6 février 2026, Mme [C] indique que les odeurs sont moins fortes mais qu'elles existent toujours. Elle rapporte que M. [U] fait du feu dans son jardin au milieu de la nuit et que les fumées dégagent une odeur qui prend à la gorge et qui ne correspond pas à une odeur de barbecue. Elle dénonce en outre un défaut de taille de la haie. 



Mme [L] produit un procès-verbal de constat du 21 janvier 2026. [U] commissaire de justice relève que la haie et les végétaux ne sont pas entretenus. Si les photographies ne permettent pas de déterminer avec exactitude si la haie non entretenue est implantée dans le jardin des locataires ou d'un autre voisin, il demeure que le commissaire de justice a également constaté que des branches provenant de végétaux situés dans le jardin, non taillées, atteignaient la terrasse de Mme [L]. Il est également relevé la présence d'objets hétéroclites jonchant le sol et la présence d'une cage à rat avec du grain pour les appâter. Cette cage est très visible et elle n'est pas positionnée dans un endroit discret. Des éléments sont en état de putréfaction. Des carcasses d'oiseaux en décomposition apparaissent dans un arbre. Les photographies révèlent qu'il ne s'agit pas de petits oiseaux et l'un des cadavres d'oiseau est attaché avec une ficelle. Les locataires ne fournissent aucune explication sur ce constat. [U] commissaire de justice ajoute 'je constate la présence d'une piscine en plastique souple vétuste, entourée d'un ensemble constituant un capharnaüm sur tout le terrain'.



Si la présence de boue peut effectivement s'expliquer par la date à laquelle le constat a été réalisé, en particulier en hiver, ainsi que par des pluies récentes, les autres constatations de l'huissier mettent en évidence un manque d'entretien du jardin. Lors du dernier constat, il n'est plus relevé la présence d'animaux de ferme, les locataires s'étant séparés de ceux-ci. Il apparaît ainsi une amélioration de l'état général du jardin et l'huissier ne mentionne plus de nuisances olfactives. Pour autant, la présence de détritus, de cadavres d'animaux dans l'arbre, et un défaut d'entretien du jardin au-dessus duquel Mme [L] a une vue plongeante, constituent des nuisances persistantes.



Il convient d'observer la multiplication des mises en demeure et la nature des troubles subis par le voisinage. Ces nuisances ont continué dans des proportions importantes, malgré les diverses interpellations, et pendant une longue période. Ces circonstances traduisent une difficulté majeure des locataires à prendre en considération des impératifs d'hygiène et la qualité des conditions de vie des voisins ainsi que leur tranquillité. Il était évident que le jardinet ne pouvait pas accueillir des animaux de basse-cour, avec des voisins à proximité immédiate, et avec des installations de fortune. La présence de coq juste en dessous du logement de Mme [L] a nécessairement généré des nuisances sonores.

C'est de façon pertinente que le premier juge a souligné la gravité, et la réitération des nuisances et le caractère anormal de ces troubles dans une zone urbaine. 



Il ne s'agit nullement de nuisances ponctuelles mais de troubles anormaux de voisinage graves et persistants. Si une amélioration est visible dans le dernier procès-verbal de constat, celle-ci est néanmoins insuffisante. 



[U] bailleur et Mme [L] démontrent la réalité, la gravité, ainsi que la persistance des nuisances, dépassant les inconvénients normaux du voisinage, et ce même si ces troubles apparaissent dans une moindre mesure ou si les nuisances olfactives ont disparu. La présence de détritus divers et d'éléments en état de putréfaction témoigne de la persistance de nuisances. Les carcasses de volailles, en état de décomposition, suspendues en hauteur dans un arbre génèrent une vision incommodante pour le voisinage, en particulier pour Mme [L] qui a une vue plongeante dans le jardin. La présence durable de cadavres d'oiseaux représente au surplus un risque sanitaire potentiel négligé par les locataires. Les manquements graves et réitérés des locataires à leur obligation de jouir paisiblement des lieux sont établis et justifient la résiliation du bail. 



Les difficultés personnelles et médicales, attestées par de nombreuses pièces produites par les locataires, ne sauraient exonérer ces derniers de leurs obligations contractuelles. Les efforts entrepris en vain pour tenter de retrouver un autre logement et la pénurie de logements sociaux répondant à leurs besoins, aussi regrettables soient-ils, sont sans incidence sur l'appréciation de la réalité des troubles de voisinage.



Au vu de l'ensemble de ces énonciations et constats, le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail. Les mesures subséquentes relatives à l'expulsion seront également confirmées.





Sur l'indemnité d'occupation



Il résulte des développements qui précèdent que le bail est résilié aux torts des locataires.



[U] bailleur est donc fondé à demander une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges avec indexation à compter de la décision jusqu'à la libération des lieux. En effet, à partir de la résiliation du bail, M. [U] et M. [Q] deviennent occupants sans droit ni titre et [Localité 8] subi un préjudice découlant de la non libération du logement. [U] jugement sera donc également confirmé de ce chef.





Sur la demande indemnitaire du bailleur



[Localité 9] Habitat sollicite la confirmation de l'octroi d'une indemnité d'un montant de 200 euros. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, le bailleur a été contraint de multiplier les démarches en raison du comportement des locataires. [U] bailleur a notamment effectué des visites sur site, envoyé des mises en demeure, et diligenté un commissaire de justice. 



Les tracas et le temps passé à l'accomplissement de ces démarches justifient une indemnité de 200 euros à titre de dommages et intérêts. [U] jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





Sur la demande indemnitaire de Mme [L]



Mme [L] sollicite la confirmation de toutes les dispositions du jugement, ce qui inclut l'octroi d'une indemnité de 800 euros au titre du préjudice subi pour les nuisances. Mme [L] qui sollicitait initialement une indemnité de 15 000 euros en première instance ne réclame pas une augmentation du montant alloué par le jugement déféré. Les appelants sollicitent l'infirmation de cette condamnation.



Au vu des éléments sus-exposés et des constatations des commissaires de justice, il est établi que Mme [L] a subi des nuisances et désagréments en raison de l'état dégradé du jardin de ses voisins sur lequel elle a une vue plongeante et de la présence d'animaux de ferme (ex : mauvaises odeurs). 



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné M. [Q] et M. [U] à verser à Mme [L] une indemnité de 800 euros. [U] jugement est confirmé de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



M. [U] et M. [Q], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles prononcées en première instance seront infirmées. 



Les appelants indiquent bénéficier de l'aide juridictionnelle totale.



Ils produisent de nombreuses pièces démontrant la précarité de leur situation, en particulier une perte d'emploi de M. [Q] en raison d'un accident de travail et des difficultés liées à une santé mentale fragile de ce dernier ainsi que de troubles psychiatriques dont souffre son fils vivant au domicile. M. [U], âgé de 67 ans, est retraité et perçoit de faibles revenus (792,01 euros).



Au vu de considérations tirées de l'équité et de la situation économique des parties, [Localité 9] Habitat sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

M. [Q] et M.[U] seront condamnés in solidum à verser à Mme [L] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et 700 euros pour les frais irrépétibles en appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, dans la limite de sa saisine,



CONFIRME le jugement du 22 novembre 2024, sauf s'agissant de la condamnation in solidum de M. [U] et M. [Q] au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



REJETTE les demandes de Sèvre [Localité 5] Habitat au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE in solidum M. [U] et M. [Q] à verser à Mme [L] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en première instance ;



CONDAMNE in solidum M. [U] et M. [Q] à verser à Mme [L] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



CONDAMNE in solidum M. [U] et M. [Q] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.





[U] GREFFIER, LA PRESIDENTE,