Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 20 août 2026, n° 24/00744

N° RG 24/00744 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWCV
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





72A

N° RG 24/00744 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWCV





AFFAIRE :


S.D.C. DE LA RESIDENCE [I]

C/


[H] [W], [C] [W]




 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à 
Avocats : Me Eric FOREST
la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Août 2026 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CABINET BEDIN [Adresse 3] 

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [W]
né le 20 Décembre 1971 
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [C] [W]
née le 10 Mai 1971 à [Localité 2] (TURQUIE)
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentés par Maître Eric FOREST, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


N° RG 24/00744 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWCV



EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [W] et Mme [C] [W] sont propriétaires des lots n° 13 et 34 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 5] sur la commune de [Localité 3] (33).

Au motif que M.et Mme [W] sont défaillants dans le paiement des charges de copropriété leur incombant, malgré les mises en demeure qui leur sont adressées, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] représenté par son syndic la société CABINET BEDIN a, par acte d’huissier en date du 25 janvier 2024 assigné les époux [W] devant la présente juridiction afin de les voir solidairement condamnés au paiement de l’arriéré des charges outres des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 octobre 2025 , le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] demande au tribunal sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil de :
-condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 27.177,12 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023,
-ordonner la capitalisation des intérêts à compter du mois de septembre 2023,
-condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
-débouter les défendeurs de leurs demandes,
-condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution,
-dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES expose que l’assemblée générale de copropriété du 13 décembre 2022 qui a voté les travaux de rénovation énergétiques , n’a pas été contestée par les époux [W] lesquels n’ont pas plus usé de la faculté qui leur était offerte par l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 de solliciter le paiement par annuité de leur quote part dans ces travaux dans le délais de 2 mois suivant la signification du procès-verbal d’assemblée sous peine de forclusion.Il soutient qu’il n’existe aucune obligation d’informer les copropriétaires du dispositif prévu par l’article 33, de sorte que d’une part, les défendeurs ne peuvent remettre en cause la forclusion prévue à cet article au motif de l’absence de notification dudit dispositif et d’autre part, qu’aucune manquement ne saurait être reproché au syndicat à ce titre. Le requérant ajoute que l’emprunt collectif souscrit par la copropriété et invoqué par les défendeurs et le dispositif de paiement différé prévu à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 sont deux mécanismes distincts. Il ajoute que seule la banque est responsable du refus de financement sollicité par les époux [W] dans le cadre de l’emprunt collectif, refus manifestement donné en considération de leur situation financière, outre le fait que le bénéfice de l’emprunt collectif imposait au copropriétaire d’être à jour du paiement de ses charges ce qui n’était pas le cas des époux [W].

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE s’oppose aux délais de paiement sollicités par les défendeurs au motif que ceux-ci n’ont versé depuis le 1er février 2024 qu’une somme mensuelle de 144 euros insuffisante à couvrir l’impayé, qu’ils n’ont pas respecté l’échéancier qu’ils avaient proposé et qu’ils ne justifient pas des difficultés financières invoquées. Le requérant considère par ailleurs parfaitement fondée la créance qu’il invoque à l’encontre ds époux [W] précisant qu’elle prend bien en compte l’obtention des aides et subventions pour la réalisation des travaux de performance énergétiques votés.
Le SYNDICAT DE COPROPRIETE indique que la défaillance des époux [W] dans le paiement des charges leur incombant prive la copropriété de la trésorerie nécessaire pour faire face aux travaux engagés d’un montant très important ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
Il s’oppose enfin à la créance invoquée par les défendeurs et à leur demande de compensation de créance réitérant l’absence d’obligation pour le syndic de notifier aux copropriétaires la possibilité d’un paiement échelonné sur 10 ans conformément à l’article 33 de la loi du 10 juillet  1965 et qu’au demeurant les époux [W] n’ont a aucun moment fait connaître leur volonté de bénéficier d’un tel délai de paiement.

Par conclusions signifiées par RPVA le 5 juin 2025 M.[H] [W] et Mme [C] [W] sollicitent quant à eux du tribunal :
- la possibilité de payer les sommes dues en 120 mensualités égales conformément à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965,
- subsidiairement :
-condamner le requérant à leur payer une somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la compensation des créances entre les parties,
-débouter le requérant de ses demandes en paiement plus amples
-juger que chaque partie conservera la charge des frais irréptibles et dépens qu’elle aura exposés.

Les défendeurs font valoir qu’ils n’ont pas les moyens financiers de s’acquitter des charges de copropriété afférentes aux travaux importants votés en assemblée générale. Ils invoquent leurs faibles ressources et le fait que leur demande de prêt a été rejetée. Ils indiquent s’être rapidement rapprochés du syndic pour obtenir des délais de paiement qui leur ont été refusés. Ils émettent des réserves sur le montant de l’arriéré de charges de copropriété réclamé, jugeant surprenant le faible montant des aides et subventions dont aurait bénéficié la copropriété pour lesdits travaux. Les époux [W] reprochent au syndicat représenté par son syndic de ne pas les avoir informé de ce qu’ils avaient la possibilité de solliciter un paiement échelonné sur 10 ans des charges afférentes aux travaux en vertu de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 , faculté qu’ils ignoraient. Ils indiquent que ce droit ne leur a pas été notifié y compris par le syndic lorsqu’ils l’ont appelé aux lendemains de l’assemblée pour lui exposer leur impossibilité de payer leur part dans ces travaux. Ils font valoir qu’en ne les informant pas de cette faculté, le syndic de copropriété professionnel de l’immobilier et par ricochet le syndicat de copropriété a manqué à son obligation de conseil et d’information lui faisant perdre une chance de pouvoir bénéficier d’un paiement échelonné sur 10 ans justifiant de leur allouer des délais de paiement en 120 mensualités.
A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la faute commise et la compensation des créances des parties.



Les époux [W] concluent par ailleurs au rejet des dommages et intérêts sollicités par le requérant déniant la résistance abusive et mauvaise foi qui leur sont reprochés.

L’ordonnance de clôture a été établie le 19 mars 2026.


MOTIVATION : 

 1-SUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES ET FRAIS 

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge .

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance envers M.et Mme [W] le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1]” verse au débat :
-le contrat de syndic,
-les lettres de mises en demeure et relance du 29/09/2023 et 2/11/2023,
-le décompte de la créance arrêtée au 6 novembre 2023,
-les appels de fonds travaux et opérations exceptionnelles du 16/03/2023, 15/06/2023, 11/08/2023 et 13/09/2023,
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 13 décembre 2022 et du 27 mars 2023 et les convocations adressées en vue de ces assemblées,
-le décompte de la créance au 13 décembre 2024,
-les appels de fonds du 15/2/2023 au 19/08/2024,
-le contrat de syndic,
-le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2025,
-le décompte actualisé de la créance au 1er octobre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que :
-les appels de fonds adressés aux époux [W] sont conformes aux dépenses et notamment aux travaux de performance énergétiques votés en assemblées générales, qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation, 
-ont bien été déduits des sommes réclamées, d’une part les différentes mensualités versées par les époux [W] et d’autre part, les subventions obtenues par la copropriété de [Localité 4] Métropole et de la Région Nouvelle Aquitaine pour les travaux de performance énergétique sous forme de reversement au fur et mesure de leur obtention aux copropriétaires au prorata de leur part de co-propriété.

Au vu des éléments communiqués, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l’encontre des époux [W] au titre des charges , frais et travaux de copropriété dus selon décomppte arrêté au 1er octobre 2025 est parfaitement fondée à hauteur de la somme de 27.177,12 euros somme au paiement de laquelle seront solidairement condamnés M. et Mme [W] propriétaire indivis des lots de copropriété concernés par ces charges et ce avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date de la mise en demeure de payer.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts.

2- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT 

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner , dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La faute alléguée du syndic/syndicat de copropriété quant à son devoir d’information et de conseil, au demeurant contestée par la partie adverse, ne saurait ouvrir droit à des délais de paiement, lesquels nécessitent uniquement justifié par le demandeur à ces délais d’une situation personnelle et financière difficile ne lui permettant pas d’éteindre sa dette en un seul paiement et explicité que la situation du créancier n’est pas menacée par l’échelonnement des paiements sollicités.

Or en l’espèce, les époux [W] ne versent au débat aucune pièce justifiant de leur situation personnelle comme financière au soutien de leur demande de délais de paiement.

Il apparaît par ailleurs que les sommes dues sont très importantes, anciennes et de nature à mettre à mal la trésorerie de la copropriété et que les époux [W] n’ont pas respecté l’engagement pris le 1er février 2024 de payer une somme de 4000 euros suivie du paiement le 15 de chaque mois et jusqu’à expiration de la dette d’une somme mensuelle de 350 euros en plus des charges courantes.

Pour l’ensemble de ces motifs leur demande de délais de paiement sera rejetée.




3-SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

A- la demande formulée par les époux [W] 

Il convient de relever à titre liminaire que les époux [W] ne précisent pas le fondement juridique de leur action en responsabilité dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, invoquant un manquement fautif du syndic et par ricochet du syndicat. 

Aux termes des dispositions de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Le syndicat des copropriétaires, mandant, est donc responsable envers les copropriétaires, des fautes commises par le syndic , son mandataire, dans le cadre de son mandat sur le fondement de cet article, étant souligné qu'un copropriétaire est en droit d'agir contre le syndicat du fait de manquements du syndic sans mettre en cause personnellement le syndic .

Il lui incombe néanmoins de rapporter la preuve que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat tel que défini par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispsoe que : La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Il n’est justifié d’aucune obligation du syndic de notifier ces dispositions aux copropriétaires après le vote des travaux lors d’une assemblée générale la seule obligation entrant dans son mandat étant de notifier le procès-verbal d’assemblée générale qui fait courir le délai de forclusion.

Il n’est pas plus justifié par les époux [W], qui n’ont produit aucune pièce dans le cadre du présent litige, de ce qu’ils auraient contacté le syndic rapidement après l’assemblée générale du 13 décembre 2022 qui a voté les travaux de performance énergétique litigieux, pour lui faire part de leurs difficultés pour s’acquitter de ces travaux et qui aurait pu amener le syndic à leur conseiller de solliciter les délais de paiement visés à l’article 33 précité.

La forclusion de la demande de délai de paiement des époux [W] sur le fondement de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 , ne saurait donc être imputée à une faute du syndic dans l’exercice de son mandat et partant ne saurait ête reprochée au syndicat de copropriété, de sorte que sa responsabilité ne pouvant être engagée, l’action indemnitaire formulée à son encontre sera rejetée et subséquement la demande en compensation de créance.




B- la demande formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, invoqué par le requérant, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il convient de rappeler en l’espèce que les époux [W] se sont engagés par courrier du 1er février 2024 à payer leur dette selon un échéancier qu’ils n’étaient manifestement pas en mesure de respecter, que malgré tout, ils ont sollicité de la présente juridiction de nouveaux délais de paiement sans produire le moindre justificatif de leur situation financière, qu’ils se sont prévalus d’une créance à l’encontre du SYNDICAT DE COPROPRIETE d’un montant largement supérieure à leur dette et non fondée. L’ensemble de ces éléments remet en cause la réelle bonne volonté des défendeurs de s’acquitter des charges de copropriété leur incombant.

Or, les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes .

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile les défendeurs qui ont succombé dans leurs prétentions supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation .

L’équité justifie par ailleurs de condamner solidairement M. et Mme [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 6]” la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal

-CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [C] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence “[Adresse 7]” la somme de 27.177,12 euros au titre des charges et travaux de copropriété leur incombant selon décompte arrêté au 1er octobre 2025  et ce avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2023,

-DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts,


DEBOUTE M. [H] [W] et Mme [C] [W] de leur demande de délais de paiement ,

-DEBOUTE M. [H] [W] et Mme [C] [W] de leur demande de dommages et intérêts et de compensation de créances,

-CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [C] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence “[Adresse 7]” la somme de 1000 euros de dommages et intérêts,

-CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [C] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence “[Adresse 7]” la somme 
de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [C] [W] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation du 25 janvier 2024,

-DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.