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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, Ctx Gen JCP, 12 août 2026, n° 25/05922

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
L'Association ONLE-FAC HABITAT, ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes, en prenant en location des logements auprès des organismes public d’habitation à loyers modérés, aux fins de sous-location, a donné à bail le 11 août 2022 à Monsieur [I] [Y] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 394,31 euros, comprenant 101,08 euros de forfait de charges. Ledit contrat a été conclu pour une durée d’un an renouvelable.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l'Association ONLE - FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.218,61 en principal, au titre des loyers et charges impayés. 
Par notification électronique du 22 mai 2025 l'Association ONLE - FAC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2025, l'association ONLE - FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
A titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail consenti par l’association, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée pour impayés des loyers,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l’association pour manquement du locataire à son obligation contractuelle sur le fondement de l’article 1728 du code civil, compte tenu du défaut de paiement des loyers et des charges,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux,condamner Monsieur [I] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.179,25 euros hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.218,61 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et la dénonciation CCAPEX,ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 10 décembre 2025.
A l'audience du 20 mai 2026, l'Association ONLE - FAC HABITAT représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.104,55 euros, échéance du mois d’avril 2026 comprise. 
Elle souligne que le contrat de bail conclu avec Monsieur [I] [Y] est expressément exclu du champ d’application de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989, sauf selon l’article L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions prévues au I et III de l’article 40 de cette même loi.
Elle soutient, sur le fondement des articles L 442-8-1 et L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, et de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 11 août 2022, que Monsieur [I] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application des stipulations contractuelles. 
Elle indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant, et s’acquitte d’une somme supplémentaire pour apurer la dette. Elle dit s’accorder sur des délais de paiement au profit du locataire.
Monsieur [I] [Y], représenté, sollicite des délais de paiement pour rembourser la dette, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite le débouté de la demanderesse de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :
En l'espèce, Monsieur [I] [Y] assigné à l’étude du commissaire de justice était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur le droit applicable
A l’examen du contrat de bail conclu entre l'association ONLE - FAC HABITAT et Monsieur [I] [Y] le 11 août 2022, il apparaît que les parties ont souhaité expressément soumettre ledit contrat aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la convention Etat-bailleur.
En conséquence, il sera fait application au présent litige des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III.
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, l'Association ONLE - FAC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'Association ONLE - FAC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2022, du commandement de payer délivré le 19 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 mai 2025 que l'Association ONLE - FAC HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE - FAC HABITAT la somme de 2.104,55 euros, au titre des sommes dues au 18 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 11 août 2022, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mai 2025. 
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2022 à compter du 22 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, et il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, l'Association ONLE FAC HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [I] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion : 

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. 
Il convient de débouter l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [Y] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.



En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juillet 2025, Monsieur [I] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [Y] à son paiement à compter de 22 juillet 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [Y] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mai 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'Association ONLE FAC HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
DECLARE recevable la demande de l'Association ONLE - FAC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 août 2022 entre l'Association ONLE - FAC HABITAT d'une part, et Monsieur [I] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 juillet 2025, 
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE FAC HABITAT la somme de 2.104,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 18 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à s’acquitter de la dette en 21 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE FAC HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 juillet 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE
Texte intégral
Min N° 26/00744
N° RG 25/05922 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHII

Association FAC HABITAT

C/
M. [I] [Y]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026




DEMANDERESSE :

Association FAC HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Me Pierre-jean TOTY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie FAURE



Copie délivrée
le :
à : Me Pierre-jean TOTY



EXPOSE DU LITIGE
L'Association ONLE-FAC HABITAT, ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes, en prenant en location des logements auprès des organismes public d’habitation à loyers modérés, aux fins de sous-location, a donné à bail le 11 août 2022 à Monsieur [I] [Y] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 394,31 euros, comprenant 101,08 euros de forfait de charges. Ledit contrat a été conclu pour une durée d’un an renouvelable.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l'Association ONLE - FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.218,61 en principal, au titre des loyers et charges impayés. 
Par notification électronique du 22 mai 2025 l'Association ONLE - FAC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2025, l'association ONLE - FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
A titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail consenti par l’association, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée pour impayés des loyers,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l’association pour manquement du locataire à son obligation contractuelle sur le fondement de l’article 1728 du code civil, compte tenu du défaut de paiement des loyers et des charges,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux,condamner Monsieur [I] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.179,25 euros hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.218,61 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et la dénonciation CCAPEX,ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 10 décembre 2025.
A l'audience du 20 mai 2026, l'Association ONLE - FAC HABITAT représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.104,55 euros, échéance du mois d’avril 2026 comprise. 
Elle souligne que le contrat de bail conclu avec Monsieur [I] [Y] est expressément exclu du champ d’application de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989, sauf selon l’article L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions prévues au I et III de l’article 40 de cette même loi.
Elle soutient, sur le fondement des articles L 442-8-1 et L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, et de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 11 août 2022, que Monsieur [I] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application des stipulations contractuelles. 
Elle indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant, et s’acquitte d’une somme supplémentaire pour apurer la dette. Elle dit s’accorder sur des délais de paiement au profit du locataire.
Monsieur [I] [Y], représenté, sollicite des délais de paiement pour rembourser la dette, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite le débouté de la demanderesse de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :
En l'espèce, Monsieur [I] [Y] assigné à l’étude du commissaire de justice était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur le droit applicable
A l’examen du contrat de bail conclu entre l'association ONLE - FAC HABITAT et Monsieur [I] [Y] le 11 août 2022, il apparaît que les parties ont souhaité expressément soumettre ledit contrat aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la convention Etat-bailleur.
En conséquence, il sera fait application au présent litige des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III.
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, l'Association ONLE - FAC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'Association ONLE - FAC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2022, du commandement de payer délivré le 19 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 mai 2025 que l'Association ONLE - FAC HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE - FAC HABITAT la somme de 2.104,55 euros, au titre des sommes dues au 18 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 11 août 2022, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mai 2025. 
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2022 à compter du 22 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, et il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, l'Association ONLE FAC HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [I] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion : 

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. 
Il convient de débouter l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [Y] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.



En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juillet 2025, Monsieur [I] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [Y] à son paiement à compter de 22 juillet 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [Y] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mai 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'Association ONLE FAC HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
DECLARE recevable la demande de l'Association ONLE - FAC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 août 2022 entre l'Association ONLE - FAC HABITAT d'une part, et Monsieur [I] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 juillet 2025, 
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE FAC HABITAT la somme de 2.104,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 18 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à s’acquitter de la dette en 21 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l'Association ONLE FAC HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 juillet 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l'Association ONLE FAC HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-8-2, code de la construction et de l'habitation L442-8-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-21T19:24:36.760Z.