Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 20 août 2026, n° 25/08426

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [B]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alexandra AUMONT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08426 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3ML

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 20 août 2026


DEMANDERESSE
Madame [F] [S] veuve [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra AUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : R26


DÉFENDEUR
Monsieur [E] [B]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026, délibéré prorogé au 20 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 20 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08426 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3ML

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2019, Madame [F] [S] veuve [A] a donné à bail à Monsieur [E] [B] et à Madame [U] [C] épouse [B] un appartement à usage d'habitation (bâtiment B, 11ème étage, porte 1, lot n° 442), incluant une cave (2ème sous-sol, n°109, lot n°461) et un parking (2ème sous-sol, n°35, lot n°515), situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 750 euros, outre une provision sur charges de 280 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 30 avril 2019 par l'agence immobilière mandatée par la bailleresse, en présence de Madame [U] [C] épouse [B].

À la suite du décès de son époux, Madame [F] [S] veuve [A] a fait donation de la nue-propriété du bien à ses deux enfants, en s'en réservant l'usufruit.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 novembre 2024, Monsieur [E] [B] et Madame [U] [C] épouse [B] ont donné congé du logement. Les clés ont été restituées le 27 décembre 2024 sans qu'un état des lieux de sortie amiable soit établi. Madame [F] [S] veuve [A] a fait établir le même jour un constat par commissaire de justice.

Se plaignant de ce que le logement lui avait été restitué en mauvais état, Madame [F] [S] veuve [A] a, par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

À l'audience du 20 mars 2026, Madame [F] [S] veuve [A], représentée par son conseil, a conclu au rejet des prétentions adverses et a sollicité la condamnation de Monsieur [E] [B] à lui payer les sommes de 12 309,79 euros au titre des réparations locatives, de 4 408 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, et de 225 euros au titre de la moitié du coût d'établissement du procès-verbal de constat, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2025, ainsi que la somme de 554,37 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er avril au 27 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2025, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [S] veuve [A] fait valoir, sur le fondement des articles 1728 et 1730 du code civil ainsi que des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [B] a restitué le logement dans un état très dégradé, excédant la vétusté et ne s'expliquant ni par l'usure ni par les infiltrations invoquées par le locataire, ce qui l'a contrainte à engager des travaux de remise en état dont le coût excède le montant du dépôt de garantie.

En réponse aux contestations soulevées par Monsieur [E] [B], elle estime que l'état des lieux d'entrée, faisant apparaître un logement en bon état général et signé uniquement par Madame [U] [C] épouse [B], cotitulaire du bail, est opposable au défendeur, lequel ne l'a d'ailleurs jamais contesté pendant la durée de la location.

Elle explique que Monsieur [E] [B] a refusé de participer à l'établissement d'un état des lieux de sortie amiable et qu'elle a ainsi dû faire appel à un commissaire de justice dont le procès-verbal constitue un mode de preuve soumis à la libre discussion des parties. Elle ajoute que le constat établi à l'initiative de Monsieur [E] [B] le 26 décembre 2024 ne saurait valoir état des lieux de sortie, tout en relevant que ses constatations convergent pour l'essentiel avec celles du commissaire de justice mandaté par elle.

Sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, elle soutient que l'indisponibilité du logement pendant les travaux de remise en état jusqu'au 17 février 2025 lui a causé un préjudice financier distinct ouvrant droit à indemnisation.

Elle fait également valoir, sur le fondement de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [B] doit supporter la moitié du coût du constat de commissaire de justice établi le 27 décembre 2024.

Enfin, elle ajoute que la régularisation des charges locatives demeure partiellement impayée.

Monsieur [E] [B], comparant en personne, a conclu à la nullité de l'assignation, subsidiairement au rejet des demandes et, à titre reconventionnel, à la condamnation de Madame [F] [S] veuve [A] à lui payer la somme de 607,71 euros au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie, assortie d'une majoration de 10 % du loyer mensuel à compter du 1er mars 2025 jusqu'à parfaite restitution, ainsi que la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de sa demande de nullité de l'assignation, Monsieur [E] [B] fait valoir que celle-ci ne lui a été délivrée ni à personne ni à son domicile, alors que la bailleresse disposait d'éléments lui permettant de le joindre à son adresse professionnelle.

Sur le fond, il soutient, en application de l'article 1204 du code civil, que l'état des lieux d'entrée, signé uniquement par son épouse, Madame [U] [C] épouse [B], ne lui est pas opposable dès lors qu'il ne l'a ni signé ni ratifié.

Il conteste la portée du constat de commissaire de justice produit par Madame [F] [S] veuve [A], faisant valoir que les constatations qui y sont contenues diffèrent sensiblement de celles figurant dans le constat de commissaire de justice qu'il a lui-même fait établir la veille de la restitution des lieux.

Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 4 du décret du 30 mars 2016, il estime que l'essentiel des désordres invoqués relève de la vétusté, de l'usure normale ou d'infiltrations survenues en cours de bail. Il reconnaît cependant être redevable de certains postes tenant au remplacement d'une télécommande de volet roulant, à la fourniture et à la pose de deux portes de cuisine, au remplacement du plan de travail, d'une vitre et à un ménage insuffisant.

Il considère que les réparations lui incombant étaient limitées et n'empêchaient pas la remise en location du logement. Il refuse de prendre à sa charge la moitié du coût du procès-verbal de constat établi à l'initiative de la bailleresse, au motif que cette dernière est seule responsable de l'échec de l'établissement d'un état des lieux de sortie amiable.

Il ne discute pas le montant réclamé au titre de la régularisation des charges locatives.

Enfin, il fait valoir que le reliquat du dépôt de garantie aurait dû lui être restitué au plus tard le 27 février 2025 et sollicite, en conséquence, l'application de la majoration de 10 % du loyer mensuel prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et aux notes d'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026, puis prorogée à ce jour.


MOTIFS

Sur la demande de nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. Selon l'article 655 du même code, lorsque la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré à domicile ou à résidence.

L'article 659 prévoit que lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de recherches infructueuses relatant avec précision les diligences accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.

Enfin, aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, et à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

En l'espèce, Monsieur [E] [B] soutient oralement à l'audience que l'assignation serait nulle dès lors qu'elle a été délivrée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile alors que son adresse professionnelle était connue.

Il sera observé que ce moyen n'avait pas été développé dans ses écritures.

Il résulte du procès-verbal de recherches infructueuses que le commissaire de justice s'est présenté à l'adresse des lieux loués, où il lui a été indiqué que Monsieur [E] [B] avait quitté les lieux depuis environ un an. Le procès-verbal mentionne également que deux tentatives ont été effectuées sur le lieu de travail de l'intéressé et qu'un entretien téléphonique est intervenu avec celui-ci. Lors de cet échange, Monsieur [E] [B] a confirmé l'adresse de son cabinet professionnel sans toutefois communiquer d'adresse personnelle permettant sa localisation.

Il ressort en outre des pièces produites qu'à la suite de son départ des lieux, Monsieur [E] [B] n'a communiqué à la bailleresse aucune nouvelle adresse personnelle. Les différents courriers adressés postérieurement à son départ ont ainsi continué à être envoyés soit à l'adresse des lieux loués, soit à l'adresse de son cabinet professionnel.

Dans ces conditions, alors que Monsieur [E] [B] avait quitté les lieux loués depuis plusieurs mois sans laisser d'adresse personnelle permettant sa localisation, les diligences accomplies apparaissent suffisantes pour justifier le recours à la procédure prévue à l'article 659 du code de procédure civile.

Au surplus, Monsieur [E] [B] a pu faire valoir l'ensemble de ses moyens de défense, conclure au fond, produire ses pièces et comparaître à l'audience. Il ne justifie ainsi d'aucun grief résultant des conditions de délivrance de l'assignation.

La demande de nullité de l'assignation sera en conséquence rejetée.


Sur les demandes en paiement

Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 1730 du code civil, lorsqu'un état des lieux a été établi, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l'article 7, c) et d), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il prend également à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées notamment par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction.

Constituent des réparations locatives, au sens de l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables à ces réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Pour l'application de ces dispositions, la vétusté s'entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement, conformément à l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Il appartient ainsi au bailleur d'établir, par la comparaison de l'état du logement lors de l'entrée et de sa restitution, l'existence de dégradations survenues pendant la location. Le locataire ne peut toutefois être tenu des désordres résultant de la vétusté, de l'usage normal des lieux ou d'une cause qui ne lui est pas imputable.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 avril 2019 et signé par Madame [U] [C] épouse [B], cotitulaire du bail, laquelle a indiqué « se porter fort pour tous les autres titulaires du bail ». Monsieur [E] [B] a ensuite exécuté le contrat de location pendant près de six années sans jamais contester cet état des lieux. Dans ces conditions, il ne peut utilement soutenir que celui-ci lui serait inopposable au seul motif qu'il ne l'a pas personnellement signé.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est dressé par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toutefois, un constat qui n'a pas été établi selon ces modalités peut être retenu comme élément de preuve dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

En l'espèce, aucun état des lieux de sortie amiable et contradictoire n'a été établi lors de la restitution des clés le 27 décembre 2024. Monsieur [E] [B] a fait dresser un constat le 26 décembre 2024 par Maître [T] [K], commissaire de justice, tandis que Madame [F] [S] veuve [A] a fait établir un second constat le lendemain par Maître [J] [R], commissaire de justice. Ces deux procès-verbaux ont été régulièrement versés aux débats et discutés par les parties. Ils constituent ainsi des éléments de preuve dont il appartient au juge d'apprécier la valeur probante au regard de l'ensemble des pièces produites.

Il ressort par ailleurs que, malgré quelques divergences ponctuelles d'appréciation, ces deux constats font état pour l'essentiel des mêmes dégradations, ce qui renforce leur valeur probante.

Madame [F] [S] veuve [A] produit une facture de la société EDA [Localité 2] RENOVATION du 16 février 2025 d'un montant total de 19 720,77 euros TTC et sollicite la condamnation de Monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 12 309,79 euros correspondant, après déduction du dépôt de garantie, au coût des travaux qu'elle estime devoir être pris en charge par l'ancien locataire.

Il convient d'examiner successivement les différents postes dont le remboursement est sollicité.



- S'agissant des peintures

L'état des lieux d'entrée décrit des peintures neuves dans l'ensemble du logement à l'exception de la salle de bains dont les peintures étaient en bon état et du dressing attenant à la troisième chambre dont les peintures n'avaient pas été refaites et étaient déjà écaillées.

Les constats établis les 26 et 27 décembre 2024 relèvent dans plusieurs pièces des peintures défraîchies ou en état d'usage ainsi que des traces de moisissures ou d'infiltrations dont l'imputabilité aux locataires n'est pas établie. Ils font cependant également apparaître des salissures, traces de frottement, adhésifs et trous de chevilles excédant les conséquences de l'usage normal des lieux.

La facture de la société EDA [Localité 2] RENOVATION comprend un poste de remise en peinture générale du logement d'un montant de 5 115,55 euros TTC, sans ventilation par pièce ni distinction entre les reprises rendues nécessaires par les dégradations locatives et celles résultant de la vétusté ou des désordres d'humidité.

Compte tenu de la durée d'occupation de près de cinq ans et huit mois, de l'état initial des peintures et des seules dégradations imputables aux locataires, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme de 1 600 euros au titre de ce poste.

- S'agissant des sols

L'état des lieux d'entrée décrit les parquets de l'entrée, du salon et du séjour comme étant en état d'usage et ceux des chambres comme étant en bon état.

Les deux constats établis lors de la restitution des lieux font apparaître un encrassement important, des traces noires, des rayures, des griffures ainsi que, sur le parquet du salon-séjour, des traces rouges, des traces blanches de peinture et des traces de graisse. Ils ne mettent toutefois en évidence aucune lame cassée ou manquante, aucun soulèvement, aucune brûlure ni aucun impact important.

La facture produite comprend la dépose des parquets des chambres et du couloir, leur remplacement par un revêtement PVC et la pose d'une sous-couche ainsi que le ponçage et la vitrification complète du parquet mosaïque de l'entrée, du salon et du séjour pour un montant de 1 925,65 euros TTC.

La dépose des parquets des chambres et du couloir et leur remplacement par un revêtement PVC ne sont pas justifiés par une dégradation locative objectivement constatée et correspondent à une réfection générale des sols. Les frais correspondants ainsi que ceux de la sous-couche seront en conséquence écartés. La ligne de dépose, qui comprend indistinctement de nombreux autres travaux, ne permet pas davantage d'identifier le coût éventuellement imputable aux sols.

Si l'encaustiquage et l'entretien courant de la vitrification ainsi que la remise en état des parquets notamment en cas de taches relèvent des réparations locatives en application du décret du 26 août 1987, l'état constaté caractérise un défaut d'entretien de la surface des parquets. Toutefois, leur ponçage et leur vitrification complète leur procurent une remise à neuf dont le coût ne peut être intégralement supporté par Monsieur [E] [B] compte tenu de leur ancienneté, de leur état initial et de la vétusté expressément relevée dans le constat produit par la bailleresse.

Au regard des seules dégradations imputables aux locataires, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme de 600 euros au titre de ce poste.

- S'agissant de la cuisine

L'état des lieux d'entrée décrit les placards et les équipements comme étant neufs. Les deux constats établis lors de la restitution des lieux font apparaître de nombreuses traces sur le plan de travail et les portes des placards. Le constat produit par Monsieur [E] [B] relève notamment de multiples traces noirâtres sur le plan de travail autour de la plaque de cuisson, tandis que celui produit par la bailleresse décrit ce plan de travail comme totalement vétuste et mentionne des traces d'usure, de frottement et de décoloration ainsi que des taches et coulures sur les portes des placards.

La facture comprend la fourniture et la pose d'un nouveau plan de travail et de deux portes de meubles de cuisine. Monsieur [E] [B] reconnaît que l'état de ces éléments excède les conséquences de l'usage normal des lieux et accepte de prendre en charge, après application d'un abattement pour vétusté, la moitié de leur coût, soit la somme de 413,94 euros.

Compte tenu des constatations concordantes des deux commissaires de justice et de la vétusté relevée par celui intervenu à la demande de la bailleresse, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme de 413,94 euros au titre de ce poste.

- S'agissant de la salle de bains

L'état des lieux d'entrée la décrit en état d'usage. Le lavabo et le bidet étaient vétustes, la robinetterie était en état moyen et l'émail de la baignoire était déjà abîmé.

Les deux constats établis lors de la restitution des lieux relèvent principalement des traces de frottement ou de graisse sur le sol, un encrassement de la baignoire ainsi que le noircissement et la présence de moisissures sur ses joints périphériques. Ils ne font toutefois apparaître aucune détérioration de la baignoire ou du carrelage, la faïence murale et le tablier de la baignoire étant notamment décrits comme étant en bon état.

Si le nettoyage de la baignoire et la réfection de ses joints relèvent de l'entretien locatif, la facture ne permet pas d'en identifier le coût. Elle prévoit au contraire la dépose des équipements et des revêtements ainsi que la pose d'un nouveau sol et d'une nouvelle baignoire, travaux qui correspondent à une réfection générale de la salle de bains et ne sont pas justifiés par les dégradations constatées.

Aucune somme ne sera dès lors retenue à la charge de Monsieur [E] [B] au titre de ce poste.

Décision du 20 août 2026
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- S'agissant des toilettes

L'état des lieux d'entrée décrit la cuvette et l'abattant comme étant en état d'usage et relève que la cuvette était déjà entartrée.

Les deux constats établis lors de la restitution des lieux font apparaître un encrassement important de la cuvette. Il ressort en outre du constat établi à la demande de la bailleresse que l'abattant est cassé et que le bouton de la chasse d'eau est manquant. Si ces dégradations justifient le remplacement de ces deux éléments et un nettoyage approfondi, elles n'établissent pas la nécessité de remplacer intégralement le WC, déjà vétuste.

La facture ne permettant pas d'individualiser le coût de ces seules réparations, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme de 150 euros au titre de ce poste.

- S'agissant des menuiseries

Il ressort du constat établi à la demande de la bailleresse que la télécommande du volet roulant électrique ne fonctionne pas. Les deux constats font par ailleurs apparaître que la vitre de la porte du salon-séjour est fissurée alors que cette dégradation n'était pas mentionnée lors de l'entrée dans les lieux. Monsieur [E] [B] reconnaît devoir prendre en charge le remplacement de ces deux éléments. Il sera retenu à ce titre les sommes facturées de 59,14 euros TTC pour la télécommande et de 132,24 euros TTC pour la vitre.

En revanche, aucune mention ne figure dans les deux procès-verbaux de constat quant à la dégradation d'un cache de volet, de charnières de fenêtre ou de joints en silicone. La somme facturée de 350,11 euros hors taxes au titre de leur remise en état ne sera donc pas retenue.

Il sera ainsi retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme totale de 191,38 euros au titre des menuiseries.

- S'agissant de l'électricité

Il ressort du constat établi à la demande de la bailleresse que deux prises situées respectivement dans l'entrée et dans la chambre 2 sont descellées alors qu'elles étaient décrites comme étant en bon état lors de l'entrée dans les lieux. Le remplacement des prises de courant relevant des réparations locatives en application du décret du 26 août 1987, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme facturée de 143,12 euros TTC.

- S'agissant du balcon

Les photographies annexées à l'état des lieux d'entrée montrent que les dalles en bois étaient déjà présentes et visiblement anciennes. Les deux constats établis lors de la restitution des lieux font apparaître qu'elles sont dégradées, celui produit par la bailleresse décrivant le balcon comme étant totalement vétuste et les caillebotis comme étant très anciens et en mauvais état général. Après près de cinq ans et huit mois d'exposition aux intempéries, leur détérioration correspond au vieillissement d'un élément extérieur en bois sans qu'un défaut d'entretien imputable aux locataires soit identifié comme étant à l'origine de leur pourrissement.
Décision du 20 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08426 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3ML

Si le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux sur les terrasses, il ne lui impose pas le remplacement de dalles en bois devenues vétustes. Au surplus, le coût de leur dépose et de leur mise en déchetterie n'est pas individualisé au sein de la ligne globale de 1 100 euros hors taxes qui comprend de nombreuses autres opérations. Aucune somme ne sera donc retenue au titre de ce poste.

- Enfin, s'agissant du poste « protection et ménage »

Celui-ci se rapporte tant aux travaux imputables aux locataires qu'aux travaux de rénovation laissés à la charge de la bailleresse. Il sera en conséquence retenu pour moitié, soit la somme de 137,50 euros TTC.

Au total, il sera retenu à la charge de Monsieur [E] [B] la somme de 3 235,94 euros au titre des réparations locatives.

Sur l'arriéré de charges locatives

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Lorsqu'elles donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et tenir les pièces justificatives à sa disposition. Il lui appartient, lorsqu'il en demande le paiement, de justifier de la nature et du montant des charges récupérables après déduction des provisions versées.

En l'espèce, Madame [F] [S] veuve [A] sollicite le paiement de la somme de 554,37 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour la période du 1er avril au 27 décembre 2024. Elle produit le décompte détaillé établi par le syndic, le relevé de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi qu'un récapitulatif tenant compte des provisions versées. Monsieur [E] [B] ne conteste pas cette somme et reconnaît expressément la devoir.

La somme de 554,37 euros sera en conséquence retenue au titre de l'arriéré de charges locatives.

Sur le préjudice financier lié à la vacance locative

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation, sauf s'il justifie que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier comprennent la perte qu'il a faite et le gain dont il a été privé.

Décision du 20 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08426 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3ML

Il appartient dès lors au bailleur qui sollicite l'indemnisation d'une perte de loyers consécutive à des dégradations locatives d'établir que celles-ci ont effectivement retardé la remise en location du logement ainsi que la durée nécessaire à l'exécution des seuls travaux imputables au locataire.

En l'espèce, il ressort de l'attestation du gérant de la société EDA [Localité 2] RENOVATION que les travaux ont été réalisés du 13 janvier au 17 février 2025. Ce document ne permet toutefois pas de déterminer la durée qu'auraient exigé les seuls travaux imputables à Monsieur [E] [B], une part importante des prestations réalisées correspondant à la vétusté du logement ou à sa rénovation générale.

Les réparations retenues à sa charge ont néanmoins nécessairement retardé la remise en location effective du logement. Compte tenu de leur nature et de leur étendue, la durée pendant laquelle elles ont fait obstacle à l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire sera évaluée à quinze jours.

Le nouveau bail ayant été conclu moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 834 euros, le préjudice subi par Madame [F] [S] veuve [A] sera fixé à la somme de 917 euros. Les provisions sur charges, qui correspondent à des dépenses liées à l'occupation du logement et non à un revenu locatif, n'ont pas à être intégrées dans cette évaluation.

Sur le coût du procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortie

Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Les parties doivent alors en être avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, si la tentative d'établissement amiable et contradictoire d'un état des lieux de sortie a échoué le 27 décembre 2024, le commissaire de justice mandaté par Madame [F] [S] veuve [A] est intervenu le même jour, quelques heures après la restitution des clés, sans que Monsieur [E] [B] ait été avisé de ces opérations dans les formes et le délai prévus par ce texte.

Les conditions du partage des frais n'étant pas réunies, Madame [F] [S] veuve [A] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 225 euros.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : Monsieur [E] [B] est débiteur de la somme totale de 4 707,31 euros (3 235,94 euros + 554,37 euros + 917 euros) et la bailleresse est débitrice de la restitution du dépôt de garantie de 1 750 euros.

En conséquence, Monsieur [E] [B] sera débouté de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration de celui-ci et condamné à payer à Madame [F] [S] veuve [A] la somme de 2 957,31 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 402,94 euros à compter du 24 février 2025, date de réception de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter du 28 août 2025, date de réception de la seconde mise en demeure, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté.


Sur les mesures accessoires

Monsieur [E] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [S] veuve [A] l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés. Monsieur [E] [B] sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée sur le même fondement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [B] tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Madame [F] [S] veuve [A] la somme de 2 957,31 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 402,94 euros à compter du 24 février 2025 et sur le surplus à compter du 28 août 2025,

DÉBOUTE Monsieur [E] [B] de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration de celui-ci,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Madame [F] [S] veuve [A] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [E] [B] de sa demande formée sur le même fondement,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection