Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 10, 23 juin 2022, n° 19/18705

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 10



ARRÊT DU 23 JUIN 2022



(n° , 7 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18705 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYFP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/12146





APPELANTE

 

SOCIÉTÉ ALPHA SAINT PAUL 

SARL, immatriculée au R.C.S. sous le numéro 481 648 004

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0123







INTIMES 



Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



et



Monsieur [Y] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés et assistés à l'audience par Me Johanna TAHAR de LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 12 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, ont procédé par dépôt devant Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, et Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte de l'affaire dans le délibéré de la cour composée de :

 

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller

Monsieur Frédéric ARBELLOT, Conseiller



qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.









Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, faisant fonction de Présidente d'audience et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



Suivant acte sous-seing privé du 16 février 2017, M. [H] [X] et M. [Y] [X] (ci-après les consorts [X]) ont consenti un mandat de recherche d'acquéreur à la SARL Alpha Saint-Paul exerçant sous l'enseigne Century 21 (ci-après la SARL Alpha), valable pour une période irrévocable de trois mois et prorogée pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires, portant sur un appartement situé [Adresse 3] au prix de 605 000 euros net vendeur. La rémunération de l'intermédiaire fixée à 6% TTC du prix de vente a été mise à la charge du vendeur.



Suivant avenant du 7 avril 2017 établi au nom de ' M. [H] [X] et de M. [Y] [X], représenté par M. [H] [X]' et signé uniquement par M. [X] fils, le prix de vente a été fixé à la somme de 565 000 euros net vendeur.



Le 14 avril 2017, M. [D] [W] a fait une proposition d'achat, sur courrier type pré-imprimé à l'en-tête de l'agence immobilière, au prix de 590 000 euros frais d'agence inclus.



Après avoir été informé par courriel par l'intermédiaire, M. [H] [X] a répondu par courriel le 14 avril 2017 en ces termes : « Je vous remercie de votre mail et vous renvoie un bon pour acceptation de l'offre à 590 000 FAI soit 556 600 net vendeur. ''



Le 3 juin 2017, M. [K] et M. [V] ont fait une proposition d'achat, sur courrier type pré-imprimé à l'en-tête de l'agence immobilière, au prix de 620 000 euros, frais d'agence inclus. Par courriel du même jour, l'agence a informé les consorts [X] de ladite offre et leur a précisé que le prix net vendeur était de 605 000 euros.

Finalement le bien a été vendu à la SCI Altai le 29 août 2017.



Suivant exploits d'huissier des 27 juillet et 2 août 2017, la SARL Alpha Saint-Paul a fait assigner les consorts [X] aux fins de condamnation à des dommages et intérêts.



Par jugement du 25 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris :

- Rejette la demande de condamnation de M. [H] [X] au paiement de la somme de 33 400 euros,

- Rejette la demande de condamnation de MM. [X] au paiement de la somme de 15 000 euros, 

- Rejette la demande de condamnation de la SARL Alpha au paiement de la somme de 15 000 euros,

- Condamne la SARL Alpha à payer à M. [H] [X] la somme 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamne la SARL Alpha à payer à M. [Y] [X] la somme 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamne la SARL Alpha aux dépens, 

- Rejette la demande d'exécution provisoire de la décision.





Par déclaration du 8 octobre 2019, la SARL Alpha Saint Paul a interjeté appel de cette décision. 



Par ses dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 29 avril 2021, la SARL Alpha Saint Paul, appelante, demande à la cour d'appel de Paris de :



- Infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, 

- Déclarer inopérants et/ou mal fondés les moyens et arguments invoqués en défense par 

les Intimés. 

- Déclarer recevable et bien fondée la Sté Alpha Saint Paul en ses demandes et, y 

faisant droit, 

Vu le mandat de vente exclusif du 16/02/2017, et en particulier l'Article 4, b et c sous le Titre « obligations du mandant » dans les « Conditions générales du mandat ». 

Vu l'avenant au mandat du 07/04/2017 et les autres pièces produites. 

Vu les Articles 1103 et 1104 du code civil, 

Vu l'Article 1217 du code civil, 

Vu les Articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 du code civil, 

Vu l'Article 1218 du code civil sur la définition de la force majeure, 

Vu les Articles 1998 et 1999 § 2 du code civil sur la responsabilité du mandant, 

Vu l'Article 1204 (anciennement 1120) du code civil, sur le porte-fort, 

Vu les trois Sommations de communiquer, non suivies d'effet. 



- Principalement, si l'engagement de porte-fort de M. [H] [X] pour son père M. [Y] [X] figurant dans l'Avenant au Mandat de Vente du 07/04/2017 est jugé valable, Condamner dans ce cas M. [H] [X] payer à la Sté Alpha Saint Paul la somme de 33 400 euros à titre « d'indemnité compensatrice » en application de la clause précitée du mandat et des dispositions précitées du code civil, ou à défaut à titre de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter de l'arrêt à intervenir. 

- Subsidiairement, si la cour d'appel de céans juge qu'il n'y a pas de la part de M. [H] [X] engagement de porte-fort pour son père, dire et juger dans ce cas que M. [H] [X] et M. [Y] [X] ont commis une faute contractuelle et, partant, ont causé un préjudice à la Sté Alpha Saint Paul en refusant de donner suite à la vente au profit de MM. [K] et [V] qui ont proposé d'acheter le bien immobilier à 620.000 euros, avec 15.000 euros d'honoraires pour l'Agence Alpha Saint Paul, soit un prix net vendeur de 605.000 euros, prix prévu dans le mandat exclusif, et condamner dans ce cas in solidum M. [H] [X] et M. [Y] [X] à payer à la Sté Alpha Saint Paul la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ou d'indemnité compensatrice forfaitaire, outre les intérêts légaux à compter de l'arrêt à intervenir. 

- Condamner in solidum M. [H] [X] et M. [Y] [X] à payer à la Sté Alpha Saint Paul la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile,

- Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens de première instance et d'appel, 

avec distraction. 



Elle fait valoir qu'il existe deux actes distincts, un mandat exclusif de vente en date du 16 février 2017 et un avenant audit mandat, en date du 7 avril 2017 ; qu'un premier acquéreur a été trouvé le 14 avril 2017 en la personne de M. [W] ; que M. [H] [X] s'est porté fort pour son père ; qu'il a engagé sa responsabilité puisque lui comme son père ont refusé de signer les actes. 



Elle conteste le fait que l'engagement de porte-fort serait exclu en matière immobilière ou en matière d'indivision et relève que la Cour de cassation admet qu'une agence immobilière puisse réclamer une indemnité pour privation de son droit à commission, surtout si le bien a été vendu, comme en l'espèce. 



Elle souligne que les consorts [X] n'ont pas davantage donné suite à la proposition des autres acquéreurs. 



Elle précise que son action est fondée sur la responsabilité contractuelle résultant d'une part des clauses du mandat, et d'autre part des textes de lois. 











Elle allègue que la lettre recommandée invoquée par les intimés comme correspondant à la résiliation n'est pas produite ; que le second acquéreur a été trouvé avant la date d'effet de la dénonciation du mandat ; que c'est en outre, bien avant le 29 août 2017 et donc en cours d'exclusivité que les consorts [X] ont trouvé un acquéreur par l'intermédiaire 



d'une autre agence « derrière son dos » ; que si l'engagement de porte-fort est jugé valide, seul M. [H] [X] peut être condamné ; que s'il ne l'est pas, les consorts [X] doivent être condamnés in solidum. 



Elle soutient que l'acte du 7 avril 2017 n'est qu'un avenant puisqu'il ne porte que sur la modification du prix à la baisse et non un mandat de vente, et donc non soumis aux règles de forme du mandat. 



Elle allègue qu'il est inexact de dire qu'elle n'aurait pas accepté de diminuer ses honoraires puisqu'elle l'a fait et ce, à deux reprises, pour le premier acquéreur et les seconds acquéreurs trouvés ; qu'il n'est nul besoin d'imposer un nouveau mandat de vente pour ce faire. 



Elle conteste toute mauvaise gestion du dossier, mauvaise foi ou man'uvre quelconque dans la signature du mandat et de l'avenant. Elle estime que la question de la surface est étrangère au litige. 



Elle allègue que les premiers juges ont fait une erreur en qualifiant l'avenant de second mandat ; que la seconde offre est de 605 000 euros et non de 620 000 euros puisqu'elle a accepté de ramener sa commission à 15 000 euros (mail du 3 juin 2017) ; que la vente a finalement été conclue avec un tiers, de sorte qu'il y a bien eu vente, contrairement à ce que retient le tribunal ; qu'en outre, il est inexact de dire qu'elle n'aurait pas droit à indemnité ou dommages et intérêts ; que l'arrêt de la Cour de cassation très restrictif du 16 novembre 2016 imposant une condition supplémentaire ne s'applique pas en l'espèce, car le bien a été vendu à un tiers. 



Elle fait valoir qu'elle justifie d'un travail important au titre du préjudice qu'elle estime avoir subi. 

 

Par leurs dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique (RPVA), le 27 avril 2020, les consorts [X], intimés, demandent à la cour de :

Vu les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 

Vu l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 

Vu l'article 815-3 du code civil 

- Confirmer le jugement du 25 septembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts. 

Et, statuant à nouveau : 

- Condamner la société Alpha Saint Paul à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 15.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi du fait de l'action judiciaire abusive 

- Condamner la société Alpha Saint Paul à verser à Monsieur [H] [X] et à Monsieur [Y] [X] la somme de 2.500 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Ils font valoir que seul le mandat ratifié le 17 février 2017 par les deux co-indivisaires leur est opposable ; que le prix de vente est un élément essentiel du mandat de vente : qu'en matière d'indivision, aucun consentement tacite ne saurait exister ; qu'en aucun cas, un avenant à un mandat de vente ne saurait déroger ou contourner les règles établies pour le mandant de vente ; que dès lors, l'avenant signé de la seule main de M. [H] [X] ne peut être opposable à l'indivision. 



Ils se prévalent des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de l'existence d'un seul contrat - celui du 17 février 2017. 





Ils contestent le fait qu'un porte-fort puisse être invoqué et relèvent que le premier juge a considéré que la promesse invoquée n'était pas valable. 



Ils soutiennent que la société ALPHA SAINT-PAUL a tenté d'extorquer le consentement de M. [H] [X] par des man'uvres frauduleuses pour faire accepter un prix inférieur au mandat signé le 17 février 2017 ; qu'elle a fait état d'une prétendue erreur d'évaluation dans la surface du bien ; que la surface annoncée par un diagnostiqueur mandaté par l'agence s'est révélée totalement inexacte. 



Ils soutiennent que le prix proposé dans la seconde offre était inférieur au prix fixé par le mandat, compte tenu de la commission de 6 % ; que rien ne démontre que les parties se seraient accordées sur une réduction de la rémunération de l'agence ; qu'en outre, la rémunération de l'agent immobilier fait partie des clauses impératives du contrat de mandat de vente immobilière. 



Ils considèrent que le mandat du 17 février 2017 a pris fin le 6 juin 2017, dans le parfait respect du préavis de 15 jours. 



Ils allèguent que la proposition des consorts [K] et [V] n'est confirmée par aucune pièce ; qu'elle pouvait faire l'objet d'une rétractation ; que l'apport n'était que de 3 % là où les banques exigent 10 %. 



Ils soutiennent que la vente est intervenue le 29 août 2017, soit près de 3 mois après la résiliation ; que l'accusé de réception mentionne de manière incontestable l'objet du courrier ; qu'ils étaient donc libres de tout engagement de sorte que cette vente ne saurait fonder une quelconque demande. 



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance du 23 mars 2022. 





MOTIFS DE L'ARRÊT 



Sur la demande principale au titre de l'indemnité compensatrice (33 400 euros)



L'article 1204 du code civil dispose qu'on peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers.



Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts.



Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d'un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit. 



Les règles impératives résultant des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 imposent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, la rédaction d'une convention par écrit. 



Ce mandat doit ainsi comporter certaines clauses telles que la durée du mandat, la rémunération de l'agent, l'étendue des pouvoirs de l'agent immobilier, ou encore le numéro d'inscription au registre.



Le mandat de vente consenti par un seul indivisaire à un agent immobilier n'est pas nul mais il est inopposable aux autres indivisaires. 



Sont produits en l'espèce : 

- un mandat exclusif de vente en date du 16 février 2017 portant sur un appartement sis [Adresse 3], pour un prix de 650 000 euros, rémunération du mandataire non comprise. Il est prévu que la rémunération du mandataire sera de 6 % à la charge du vendeur. Cet acte comporte la signature des deux intimés, en leur qualité de co-indivisaires. 









- un acte intitulé « avenant au mandat de vente » et daté du 7 avril 2017. Il comporte deux modifications : la superficie du bien (à la baisse) est indiquée comme étant de 60,5 m² certifiés Loi Carrez et le prix est fixé à la somme de 565 000 euros, le reste - notamment la rémunération du mandataire - restant inchangée. Ce second acte n'est signé que d'un des indivisaires : M. [H] [X]. 



En outre, la promesse de porte-fort dont se prévaut la société ALPHA SAINT PAUL est en réalité inexistante dans la mesure où il n'est fait nulle mention de la promesse du fait d'un tiers, au sens de l'article 1204 du code civil.



En effet, pour être valable, le second acte, comportant une modification du prix et de la surface, devait nécessairement être signé des deux co-indivisaires. 



L'appelante se prévaut d'une proposition d'achat de MM [K] et [V] en date du 3 juin 2017 et pour un prix de 620 000 euros. Il est précisé que ce prix comprend, le cas échéant, la rémunération de l'agent. Cette rémunération avait été fixée à 6 % dans l'acte du 16 février 2017, ce qu'aucun autre acte ne vient démentir.



Il en résulte qu'aux termes de cette proposition, le prix net vendeur est de 582 800 euros, alors que le mandat de vente valable prévoit un prix de vente de 605 000 euros, rémunération du mandataire non comprise. 



La société ALPHA SAINT PAUL soutient que les parties avaient convenu d'une réduction de la commission de l'agence. Elle ne justifie d'aucun écrit à ce titre signé par les deux intimés, l'avenant dont elle se prévaut ne le mentionne nullement. En outre, le mail du 3 juin 2017 dans lequel elle fait état d'un montant de « 605 000 euros » net vendeur - et donc de manière implicite - n'apparaît pas conforme à la proposition des consorts [K] et [V] qui font un état d'un prix de 620 000 euros comprenant le cas échéant la rémunération de l'agent immobilier. 



En tout état de cause, il a été relevé que la rémunération du mandataire est une des clauses impératives du mandat de vente immobilière, de sorte que toute modification imposait un écrit à cette fin qui lui appartenait, en sa qualité de professionnelle, de requérir. 



Dès lors, cette proposition n'engageait nullement les intimés et ils ont pu la décliner sans commettre de faute. 



Les intimés produisent l'accusé de réception de leur lettre de résiliation : il est indiqué que la lettre a été présentée le 23 mai 2017. L'intitulé est explicite : « Résiliation exclu Century 21 ». Compte tenu du préavis du 15 jours, le mandat de vente prenait fin le 6 juin 2017. Ils justifient donc suffisamment de l'envoi de ce courrier. C'est donc également de manière non fautive qu'ils ont pu vendre le bien, près de 3 mois plus tard, le 29 août 2017. 



Le jugement déféré sera confirmé. 



Sur les demandes accessoires 



Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d'appel, la société ALPHA SAINT PAUL sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 



PAR CES MOTIFS 





La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe 



Confirme la décision déférée ;







y ajoutant, 



Condamne la société ALPHA SAINT PAUL à payer à M. [H] [X] et M. [Y] [X] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société ALPHA SAINT PAUL aux dépens de l'instance d'appel ; 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;





 LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE