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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 24 août 2026, n° 25/02006

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux professionnels
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE:

La société MT [T] affirme que :
- elle exerce une activité de contractant général et d’ingénierie, et études techniques ;
- afin d’exercer son activité, la société [Z] [B] lui a consenti en date du 15 mai 2018 un bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] portant sur un local en rez de chaussée d’une surface de 163 m² et moyennant un loyer annuel de 4.200€ HT, payable par terme d’avance le 10 de chaque mois en cours, ce bail ayant été consenti à usage de dépôt pour l’activité de conseils pour les affaires et autres conseils de gestion ;
- suivant acte du 9 décembre 2022, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a acquis la propriété d’un ensemble de bâtiments au [Adresse 4] à [Localité 2] et s’est donc substituée au bailleur initial, la société [Z] [B] ;
- depuis qu’elle a acquis l’immeuble, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR aurait fait part verbalement à son dirigeant de son souhait de les voir quitter l’immeuble, afin de récupérer les locaux mais en l’état de la faible somme proposée, elle n' aurait pas accepté l’offre de son bailleur. 

Le 24 mars 2025, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société MT [T] lui reprochant: 
- d’exercer une activité autre que celle prévue au bail en raison de la présence de véhicules, 
- la présence de palettes vides, 
- la présence d’une enseigne non autorisée. 
 
Par acte du 22 avril 2025, la société MT [T] assignait la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. 

Dans ses dernières conclusions, la société MT [T] demande, au visa de L 145-41 du code de commerce, de :
I. A titre principal 
- JUGER recevable et bien fondée la présente opposition à commandement visant la clause résolutoire ; 
- JUGER le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 24 mars 2025 entachés d’irrégularités ; 
En conséquence, 
- DECLARER nul et de nul effet le commandement délivré le 24 mars 2025 à la société MT [T] ; 
- DEBOUTER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR de l’intégralité de ses demandes ; - ECARTER toute résiliation du bail et expulsion subséquente.
II. A titre subsidiaire 
- CONSTATER le règlement des causes du commandement si ce dernier devait être considéré comme valide, 
- SUSPENSDRE les effets de la clause résolutoire, y compris à titre rétroactif 
- lui ACCORDER des délais pour s’exécuter et préciser lesdites obligations de faire 
III. En tout état de cause 
- CONDAMNER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- DIRE qu’il n’y aura lieu à exécution provisoire si la société MT [T] devait être condamnée à quelque titre que ce soit 
- CONDAMNER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR demande, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1231-7 et 1343-5 du code civil, ainsi que 700 du code de procédure civile, de :
Concernant les prétentions de la société MT [T] : 
- JUGER que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide ; 
Par conséquent : 
- DEBOUTER la société MT [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre reconventionnel : 
- JUGER que la société MT [T] a commis plusieurs infractions aux clauses du bail du 15 mai 2018 ; 
- JUGER que la société MT [T] n’a pas remédié à ces infractions après l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de procédure civile malgré commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire ; 
Par conséquent : 
- CONSTATER l’acquisition de plein droit de clause résolutoire insérée à l’article 16 du bail commercial du 15 mai 2018 ; 
- REJETER la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société MT [T] ; 
- ORDONNER l’expulsion immédiate de la société MT [T], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], au besoin sous concours de la force publique ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 350€ (trois cent cinquante euros) à titre d’indemnité de résiliation ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 840€ (huit cent quarante euros) par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 25 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, emportant intérêts au taux légal à compter du prononcé de ce jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Motifs

MOTIFS, 
 
1- SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT 

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». 

En l'espèce, le commandement visant la clause résolutoire est stipulé comme suit :
« - que la requérante constate qu'à l'heure actuelle, huit véhicules stationnent devant les locaux que vous occupez dans le cadre de votre activité ;
- que vous avez confirmé à la requérante que ces véhicules vous appartenaient et que deux d'entre eux demeuraient à l'adresse des locaux loués pour un besoin lié à la forte activité de votre entreprise ;
- que la requérante a néanmoins constaté que trois de ces véhicules sont en vente sur la plate-forme Leboncoin ;
- que la requérante vous soupçonne ainsi que vous utilisez les locaux à des fins étrangères aux activités autorisées à l'article 3 du bail commercial, à savoir « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » ;
- Que par ailleurs, outre le stationnement des véhicules devant les locaux, la requérante a relevé la présence de palettes vides et d'une enseigne au nom de votre société avec des projecteurs, installée sans autorisation préalable,
- que ces éléments constituent une infraction à l'article cinq du bail commercial, qui interdit à la fois le dépôt d'objets à l'extérieur des locaux et l'installation d'une enseigne sans autorisation préalable. »


Il était ainsi fait sommation au preneur de procéder « à la dépose immédiate de l'enseigne d'un autorisée, ainsi qu'au retrait des palettes et véhicules stationnés devant les locaux ».

Selon l' article 3 du bail, concernant la destination des lieux- Activités autorisées
« Les Locaux sont exclusivement destinés à usage de dépôt
Le Preneur pourra exercer dans Locaux les activités suivantes : conseils pour les affaires et autres conseils de gestion.
Le Preneur ne pourra, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, l'usage ci-dessus, ni changer la nature de l'activité exercée dans les Locaux sans l'accord exprès et écrit du Bailleur.
Les adjonctions d'activités connexes ou complémentaires ainsi que l'exercice dans les Locaux d'une ou plusieurs activités différentes de celles prévues ci-dessus ne seront possibles que dans les conditions fixées aux articles L 145-47 à L 145-55 du Code de commerce. »

Selon l' article 5. du bail, concernant l'occupation – Jouissance :
« Le Preneur devra jouir des Locaux en bon père de famille suivant leur usage et destination prévus ci dessus.
Il veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter un quelconque trouble de jouissance au voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées et, d'une façon générale, ne devra commettre aucun abus de jouissance.
(...)
Il ne devra rien déposer, ni faire aucun déballage ou emballage dans les parties communes ou voisines de l'immeuble.
Il ne pourra placer aucun objet, ni étalage fixe ou mobile à l'extérieur des Locaux.
Il ne pourra faire dans les Locaux aucune vente publique, même par autorité de justice.
Il ne fera supporter aux planchers aucune charge supérieure à leur résistance normale ; en cas de doute, il s'assurera du poids autorisé auprès de l'architecte de l'Immeuble.
Le Preneur ne pourra placer des enseignes, affiches ou publicités lumineuses sur les façades et fenêtres, sans l'autorisation expresse du Bailleur et de la copropriété et à la condition qu'elle soit placée de manière à ne provoquer aucune gêne. Cette enseigne être lumineuse.
Il appartiendra au Preneur de se soumettre aux prescriptions administratives qui réglementent la pose et l'usage de cette enseigne.
A l'occasion de la pose d'enseigne(s), il appartiendra au Preneur de régler les redevances de ville et de voiries qui en seront la conséquence.
Le Locataire ne pourra installer à l'extérieur des Locaux des dispositifs tels que des stores, auvents, marquises, tentes ou autres, sans l'accord express et écrit du Bailleur et de la copropriété, à charge de veiller à leur solidité et de les maintenir en bon état. 
L'installation d'enseigne et/ou de tout dispositif sera effectuée aux frais et aux risques et périls du Preneur. Il devra veiller à ce que ces installations soient solidement maintenues et devra l'entretenir constamment en parfait état.
Le Preneur sera seul responsable des enseignes et dispositifs qu'il aura installés et des accidents que ces installations pourraient occasionner.
(...)
Toutes les tolérances de la part du Bailleur quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne constitueront aucun droit acquis au profit du Locataire. »

1-1 sur la demande de nullité du commandement pour irrégularité formelle
 
Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce notamment que la nullité prévue par ce texte étant une nullité pour vice de forme, son prononcé suppose la démonstration d’un grief par celui qui l’invoque en application du second alinéa de l’article 114 du code de procédure civile (CA [Localité 4], 4 sept. 2024, n° 23/05609). 

En l'espèce, la société MT [T] affirme dans un premier temps que le commandement en date du 24 mars 2025 mentionnerait deux délais d’exécution différents, ne lui permettant pas « de savoir sous quel délai elle doit déférer au commandement et partant quand court la sanction visée ». 
 
Or, à ce titre, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR affirme à juste titre que :
- certes, le commandement faisait sommation à la société MT [T] d’avoir « immédiatement et sans délai » à respecter les stipulations du bail, à savoir les articles 3 et 5 mentionnés en première page de l’acte. 
- néanmoins, cette mention était suivie : non seulement, des termes « très important » écrits en capitales, gras, et police plus grande que le reste du texte, accompagnant la clause résolutoire du bail du 15 mai 2018, laquelle stipulait de manière expresse la résiliation de plein droit du bail « en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du Bail […] un mois après un commandement de payer resté sans effet ou une sommation délivrée par acte extrajudiciaire d’avoir à exécuter la clause en souffrance, demeurée infructueuse » mais aussi et surtout, de l’indication suivante, figurant en gras, comportant à deux reprises le délai d’un mois, dont une fois en lettres capitales : 
- la première page de l’acte de commissaire de justice visait expressément les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et que sa troisième page reproduisait intégralement ces dispositions, mentionnant le délai d’un mois en majuscules.
 

Par ailleurs, la société MT [T] affirme qu' il y aurait des irrégularités dans la double mention des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce.

Or la jurisprudence impose seulement que « les deux procédures distinctes soient identifiées sans confusion possible par le lecteur », et tel est le cas en l’espèce, le commandement du 24 mars 2025 comportant une partie bien distincte consacrée à la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce et reproduisant les dispositions de cet article.
 

Enfin, la société MT [T] demande également la nullité du commandement du 24 mars 2025 en relevant l’absence de mention du nombre de pages de l’acte, ainsi que la qualité à défendre de la société JDE du fait de l’indication d’une adresse qui serait inexistante. 

Or la société MT [T] ne démontre pas que de tels manquements seraient de nature à entraîner la nullité du commandement litigieux.


La demande de nullité du commandement litigieux pour irrégularité de forme sera donc rejetée.

1-2 sur la demande de nullité du bail pour cause de mauvaise foi du bailleur

En l'espèce, la société MT [T] affirme que la société JDE aurait délivré le commandement visant la clause résolutoire de mauvaise foi afin de récupérer les locaux loués. 

À ce titre, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR met en avant que :
- la circonstance que la société MT [T] ait procédé au retrait des palettes en novembre 2025, soit presque 8 mois après la délivrance du commandement, serait inopérante puisque la bonne ou mauvaise foi du bailleur ne saurait être appréciée à l’aune de faits postérieurs à la délivrance du commandement ;

- la circonstance que le bail prévoit que les aires de stationnement et parkings relèvent des charges incombant à la société MT [T] ne remettrait pas en cause l’utilisation des locaux à des fins étrangères aux activités autorisées à l’article 3. 

Quoi qu'il en soit, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- la société MT [T] ne démontre pas la mauvaise foi de la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR, alors qu'elle est demanderesse à l’action en nullité du commandement, et alors donc que lui incombe la charge de la preuve ; 
- il importe peu que la société MT [T] considère que les manquements qu'elle lui impute soient mineurs, dès lors que ces faits caractérisent des inexécutions contractuelles permettant le jeu de la clause résolutoire prévue au bail. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de nullité pour mauvaise foi.

1-3 sur la demande de nullité du bail pour manque de précision dans l’injonction 

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce ;

Il en résulte notamment que :
- un commandement de payer visant une clause résolutoire, irrégulière ou imprécise, qui ne permet pas au locataire de mesurer la nature et le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis, doit être annulé (Civ. 3e, 3 oct. 2007, n° 06-16.361) ;
- le locataire ne peut en effet être fautif de ne pas avoir déféré à une injonction si l'acte visant la clause résolutoire ne précise pas très exactement les faits reprochés, de manière que le preneur puisse remédier aux manquements qui lui sont imputés (Cass, civ 3, 28 oct. 2003, n° 02-16.115 , Cass, civ 3 , 6 mars 2013, n° 12-12.200).

En l'espèce, la société MT [T] affirme à ce titre que :
- le commandement délivré par la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR vise l’article 3 du bail relatif à la destination des locaux concernant la présence de véhicules stationnés sur l’aire, alors que :
- aucune disposition du bail n’interdit ni l’utilisation de cette aire ni le fait d’y stationner des véhicules,
- l’article 4.3-2 du bail met à la charge les frais liés à l’usage des aires de stationnement et parking, 
- les véhicules dont il s’agit auraient été acquis pour les besoins de son activité;
- concernant la demande de dépose de l’enseigne installée sans autorisation du bailleur, ce grief serait erroné, puisque la société [Z] [B] a donné son accord pour l’installation de cette enseigne, sachant qu'il conviendrait de relever que les locaux, désormais inoccupés jouxtant ceux donnés à bail, présentent des enseignes que le bailleur n’a pas retirées et qui avaient été validées par la société [Z] [B].

Pour sa part, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR affirme à ce titre que :
- les manquements contractuels reprochés à la société MT [T] ont été clairement et précisément énoncés, à savoir 
- le stationnement de huit véhicules, dont trois destinés à la vente,
- la présence de palettes vides,
- l’installation d’une enseigne sans autorisation préalable ;
- ils ont été mis en relation avec des obligations prévues au bail commercial, sanctionnées par la résiliation de plein droit de ce dernier conformément à son article 16, et reproduites au sein du commandement, à savoir : 
• l’interdiction d’exercer dans les locaux des activités autres que les « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » (article 3, « Destination des lieux – Activités autorisées ») ; 


• l’interdiction de placer « aucun objet, ni étalage fixe ou mobile à l’extérieur des locaux » et « enseignes, affiches ou publicités lumineuses sur les façades et fenêtres, sans l’autorisation expresse du Bailleur et de la copropriété » (article 5, « Occupation – Jouissance) ;
- il en résulterait que les diverses mentions de l’acte du 24 mars 2025, claires, précises et intelligibles, auraient permis à MT [T] de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce. 

En particulier, pour démontrer le bien-fondé du commandement, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR met en avant un procès-verbal de constatation du 14 février 2025, où un commissaire de justice a constaté : 
« Le 07.03.2025, je me suis rendu à [Localité 3], [Adresse 4]. 
Là étant, au niveau de la boîte aux lettres supportant le numéro « 302 », au nom de SAS MT [T] et de SCI MT INVEST, Je constate la présence de neuf (9) véhicules stationnés dans l’enceinte de l’immeuble, dont six (6) véhicules de couleur jaune semblable aux véhicules de La Poste. 
Je relève les six (6) véhicules jaunes : 
- Citroën Jumpy immatriculé [Immatriculation 1] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 2] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 3] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 4] 
- Fiat immatriculé [Immatriculation 5] 
- Fiat immatriculé [Immatriculation 6] 
Je relève les trois (3) autres véhicules : 
- Peugeot 508, avec remorque, immatriculé [Immatriculation 7] 
- Peugeot ou Citroën, petit utilitaire avec sérigraphie au nom de MT CREATION 
- Ford, de type fiesta 
Je constate que le bâtiment présente une enseigne au nom de MT [T]. 
Il existe trois projecteurs lumineux situés sous l’enseigne et dirigés en direction de ladite enseigne. 
Je constate que quatre (4) palettes sont entreposées devant le mur du bâtiment, outre divers effets entre les poubelles et le mur du bâtiment. 
(…)
Je note quatre (4) annonces, dont trois (3) annonces concernant des véhicules de couleur jaune, semblable à celle des véhicules La Poste. 
Sur ces trois (3) annonces, j’identifie des photos comme ayant été prises sur le site sis [Adresse 5] à [Localité 5]. »

La société JACOBS DOUWE EGBERTS FR en déduit que, l’ensemble de ces annonces étant postées depuis le compte « [X] [G] », et des recherches sur internet permettant de l’identifier comme étant [X] [L], associé de Monsieur [Y] [W] dans la société MT [T], la société MT [T] aurait méconnu deux clauses du bail, à savoir, en particulier, son article 3 du fait du stationnement de huit véhicules, dont trois destinés à la vente, cet article stipulant l’interdiction d’exercer dans les locaux des activités autres que les « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » (article 3, « Destination des lieux – Activités autorisées »). 

Quoi qu'il en soit, concernant la demande de retrait des véhicules, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- il est demandé aux termes du commandement le retrait des véhicules stationnés devant les locaux sans identification précise des véhicules concernés ou de leur nombre alors même que l'aire de stationnement est commune ;


- le procès-verbal de constat de commissaire de justice n'était pas annexé au commandement de payer, de sorte que le lien entre la demande de retrait des véhicules et les dispositions contractuelles de l'article 3 relatif à la destination des locaux n'était pas suffisamment compréhensible par le preneur pour faire l'objet d'un commandement ;
- dans ces conditions, le commandement de payer visant une clause résolutoire était imprécis, et ne permettait pas au locataire de mesurer la nature et le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis.

Concernant la présence de palettes, la constatation ponctuelle faite par le constat de commissaire de justice produit est insuffisante pour caractériser la violation de l'article 5 du bail commercial prohibant « la dépose, le déballage ou l'emballage » ou le fait de placer un objet à l'extérieur des locaux ».

Par contre, le fait de ne pas déposer l'enseigne lumineuse non autorisée constitue une violation du bail pouvant être sanctionné par la résiliation de celui-ci, sachant que la société MT [T] ne saurait se prévaloir d’un « accord oral » conclu avec son ancien bailleur, la société [Z] [B], dès lors que le bail du 15 mai 2018 prévoit, en son article 5, dernier alinéa, que « toutes les tolérances de la part du Bailleur quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne constitueront aucun droit acquis au profit du Locataire ».

Par ailleurs, il est établi que, à ce titre notamment, la société MT [T] ne s'est pas conformée aux stipulations contractuelles, dans le délai d’un mois prescrit à l’article L. 145-41 du code de commerce puisque la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a fait constater par commissaire de justice la persistance, le 30 avril 2025, de la méconnaissance de cette stipulation du bail commercial, MT [T] n’ayant pas procédé à la dépose de ladite enseigne non autorisée.

Dans ces conditions, il convient de juger que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide concernant l'injonction de dépose de l'enseigne non autorisée.

2- SUR LA DEMANDE À TITRE RECONVENTIONNEL DE LA RÉSILIATION DU BAIL 

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoyant que la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Il en résulte que :
- il appartient au bailleur d’établir « la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure » (Cass. Civ., 3ème, 13 nov. 1997, n° 95-16.419 ; dans le même sens, Cass. Civ., 3ème, 20 mai 2021, n° 20-12.533) ; 
- une fois cette persistance établie, « le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail […] est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel » (Cass. Civ., 3ème, 5 oct. 2017, n° 15-25.018). 
 
En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- l'infraction au bail commises par MT [T] concernant l'enseigne non autorisée est établie et sanctionnée par la clause résolutoire ;
- en particulier, la société MT [T] a méconnu l'article 5, du fait de l’installation et de la non dépose d’une enseigne sans autorisation préalable, sachant que le bail commercial prévoit en son article 16 la sanction de la résiliation de plein droit « en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du Bail […] un mois après un commandement de payer resté sans effet, ou une sommation délivrée par acte extrajudiciaire d’avoir à exécuter la clause en souffrance, demeurée infructueuse ». 
 

Par ailleurs, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR démontre que MT [T] a persisté dans la commission des infractions au bail commercial après l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce et expressément rappelé dans le commandement du 24 mars 2025. 
 
En effet, le 30 avril 2025, un commissaire de justice a pu constater que MT [T] n’avait toujours pas procédé à la dépose de l’enseigne non autorisée en méconnaissance de l’article 5 « Occupation – Jouissance » du bail. 
 
Dans ces conditions, il convient de constater que la résiliation du bail en date du 15 mai 2018 est, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, acquise de plein droit. 

3- SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE FORMÉE PAR LA SOCIÉTÉ MT [T] 
 
Le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce énonce que : 
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 

Il en résulte notamment que 
-la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ;
- ce texte ne trouve pas à s'appliquer qu'au seul cas de résiliation du bail pour non paiement des loyers aux charges mais s'applique aussi concernant les autres obligations du contrat de bail.

En l'espèce, la société MT [T] demande, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Or elle justifie du respect des clauses du bail commercial par la production, en cours d’instance, d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice, qui fait notamment état de la dépose de l'enseigne litigieuse. 
 
Dans ces conditions, il convient de :
- accorder à la société MT [T] des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 
- constater que la société MT [T] a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;
- réputer non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
 
4- SUR LES AUTRES DEMANDES 

Il n'est pas équitable en l'espèce de condamner quiconque sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

JUGE que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide concernant l'injonction de dépose de l'enseigne non autorisée ; 
 
CONSTATE l’acquisition de plein droit de clause résolutoire insérée à l’article 16 du bail commercial du 15 mai 2018 ; 

ACCORDE à la société MT [T] des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que la société MT [T] a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

RÉPUTE non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE la société MT [T] aux dépens.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS










Copie exécutoire à:
Me Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT
Me Charlène SOLLALLIER

Le
Texte intégral
N° RG 25/02006 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXG6

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026
 



ENTRE:

S.A.S. MT [T] 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 825 037 088
pris en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Xavier VAHRAMIAN de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) 




ET:

S.N.C. JACOBS DOUWE EGBERTS FR
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 383 885 746
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charlène SOLLALLIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(avocat postulant), Maître Nathalie FINKELSTEIN de la SELAS HMN & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 


DÉBATS: à l'audience publique du 16 Juin 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 24 Août 2026.


DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE:

La société MT [T] affirme que :
- elle exerce une activité de contractant général et d’ingénierie, et études techniques ;
- afin d’exercer son activité, la société [Z] [B] lui a consenti en date du 15 mai 2018 un bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] portant sur un local en rez de chaussée d’une surface de 163 m² et moyennant un loyer annuel de 4.200€ HT, payable par terme d’avance le 10 de chaque mois en cours, ce bail ayant été consenti à usage de dépôt pour l’activité de conseils pour les affaires et autres conseils de gestion ;
- suivant acte du 9 décembre 2022, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a acquis la propriété d’un ensemble de bâtiments au [Adresse 4] à [Localité 2] et s’est donc substituée au bailleur initial, la société [Z] [B] ;
- depuis qu’elle a acquis l’immeuble, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR aurait fait part verbalement à son dirigeant de son souhait de les voir quitter l’immeuble, afin de récupérer les locaux mais en l’état de la faible somme proposée, elle n' aurait pas accepté l’offre de son bailleur. 

Le 24 mars 2025, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société MT [T] lui reprochant: 
- d’exercer une activité autre que celle prévue au bail en raison de la présence de véhicules, 
- la présence de palettes vides, 
- la présence d’une enseigne non autorisée. 
 
Par acte du 22 avril 2025, la société MT [T] assignait la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. 

Dans ses dernières conclusions, la société MT [T] demande, au visa de L 145-41 du code de commerce, de :
I. A titre principal 
- JUGER recevable et bien fondée la présente opposition à commandement visant la clause résolutoire ; 
- JUGER le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 24 mars 2025 entachés d’irrégularités ; 
En conséquence, 
- DECLARER nul et de nul effet le commandement délivré le 24 mars 2025 à la société MT [T] ; 
- DEBOUTER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR de l’intégralité de ses demandes ; - ECARTER toute résiliation du bail et expulsion subséquente.
II. A titre subsidiaire 
- CONSTATER le règlement des causes du commandement si ce dernier devait être considéré comme valide, 
- SUSPENSDRE les effets de la clause résolutoire, y compris à titre rétroactif 
- lui ACCORDER des délais pour s’exécuter et préciser lesdites obligations de faire 
III. En tout état de cause 
- CONDAMNER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- DIRE qu’il n’y aura lieu à exécution provisoire si la société MT [T] devait être condamnée à quelque titre que ce soit 
- CONDAMNER la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR demande, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1231-7 et 1343-5 du code civil, ainsi que 700 du code de procédure civile, de :
Concernant les prétentions de la société MT [T] : 
- JUGER que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide ; 
Par conséquent : 
- DEBOUTER la société MT [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre reconventionnel : 
- JUGER que la société MT [T] a commis plusieurs infractions aux clauses du bail du 15 mai 2018 ; 
- JUGER que la société MT [T] n’a pas remédié à ces infractions après l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de procédure civile malgré commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire ; 
Par conséquent : 
- CONSTATER l’acquisition de plein droit de clause résolutoire insérée à l’article 16 du bail commercial du 15 mai 2018 ; 
- REJETER la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société MT [T] ; 
- ORDONNER l’expulsion immédiate de la société MT [T], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], au besoin sous concours de la force publique ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 350€ (trois cent cinquante euros) à titre d’indemnité de résiliation ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 840€ (huit cent quarante euros) par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 25 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, emportant intérêts au taux légal à compter du prononcé de ce jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ; 
- CONDAMNER la société MT [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
MOTIFS, 
 
1- SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT 

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». 

En l'espèce, le commandement visant la clause résolutoire est stipulé comme suit :
« - que la requérante constate qu'à l'heure actuelle, huit véhicules stationnent devant les locaux que vous occupez dans le cadre de votre activité ;
- que vous avez confirmé à la requérante que ces véhicules vous appartenaient et que deux d'entre eux demeuraient à l'adresse des locaux loués pour un besoin lié à la forte activité de votre entreprise ;
- que la requérante a néanmoins constaté que trois de ces véhicules sont en vente sur la plate-forme Leboncoin ;
- que la requérante vous soupçonne ainsi que vous utilisez les locaux à des fins étrangères aux activités autorisées à l'article 3 du bail commercial, à savoir « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » ;
- Que par ailleurs, outre le stationnement des véhicules devant les locaux, la requérante a relevé la présence de palettes vides et d'une enseigne au nom de votre société avec des projecteurs, installée sans autorisation préalable,
- que ces éléments constituent une infraction à l'article cinq du bail commercial, qui interdit à la fois le dépôt d'objets à l'extérieur des locaux et l'installation d'une enseigne sans autorisation préalable. »


Il était ainsi fait sommation au preneur de procéder « à la dépose immédiate de l'enseigne d'un autorisée, ainsi qu'au retrait des palettes et véhicules stationnés devant les locaux ».

Selon l' article 3 du bail, concernant la destination des lieux- Activités autorisées
« Les Locaux sont exclusivement destinés à usage de dépôt
Le Preneur pourra exercer dans Locaux les activités suivantes : conseils pour les affaires et autres conseils de gestion.
Le Preneur ne pourra, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, l'usage ci-dessus, ni changer la nature de l'activité exercée dans les Locaux sans l'accord exprès et écrit du Bailleur.
Les adjonctions d'activités connexes ou complémentaires ainsi que l'exercice dans les Locaux d'une ou plusieurs activités différentes de celles prévues ci-dessus ne seront possibles que dans les conditions fixées aux articles L 145-47 à L 145-55 du Code de commerce. »

Selon l' article 5. du bail, concernant l'occupation – Jouissance :
« Le Preneur devra jouir des Locaux en bon père de famille suivant leur usage et destination prévus ci dessus.
Il veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter un quelconque trouble de jouissance au voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées et, d'une façon générale, ne devra commettre aucun abus de jouissance.
(...)
Il ne devra rien déposer, ni faire aucun déballage ou emballage dans les parties communes ou voisines de l'immeuble.
Il ne pourra placer aucun objet, ni étalage fixe ou mobile à l'extérieur des Locaux.
Il ne pourra faire dans les Locaux aucune vente publique, même par autorité de justice.
Il ne fera supporter aux planchers aucune charge supérieure à leur résistance normale ; en cas de doute, il s'assurera du poids autorisé auprès de l'architecte de l'Immeuble.
Le Preneur ne pourra placer des enseignes, affiches ou publicités lumineuses sur les façades et fenêtres, sans l'autorisation expresse du Bailleur et de la copropriété et à la condition qu'elle soit placée de manière à ne provoquer aucune gêne. Cette enseigne être lumineuse.
Il appartiendra au Preneur de se soumettre aux prescriptions administratives qui réglementent la pose et l'usage de cette enseigne.
A l'occasion de la pose d'enseigne(s), il appartiendra au Preneur de régler les redevances de ville et de voiries qui en seront la conséquence.
Le Locataire ne pourra installer à l'extérieur des Locaux des dispositifs tels que des stores, auvents, marquises, tentes ou autres, sans l'accord express et écrit du Bailleur et de la copropriété, à charge de veiller à leur solidité et de les maintenir en bon état. 
L'installation d'enseigne et/ou de tout dispositif sera effectuée aux frais et aux risques et périls du Preneur. Il devra veiller à ce que ces installations soient solidement maintenues et devra l'entretenir constamment en parfait état.
Le Preneur sera seul responsable des enseignes et dispositifs qu'il aura installés et des accidents que ces installations pourraient occasionner.
(...)
Toutes les tolérances de la part du Bailleur quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne constitueront aucun droit acquis au profit du Locataire. »

1-1 sur la demande de nullité du commandement pour irrégularité formelle
 
Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce notamment que la nullité prévue par ce texte étant une nullité pour vice de forme, son prononcé suppose la démonstration d’un grief par celui qui l’invoque en application du second alinéa de l’article 114 du code de procédure civile (CA [Localité 4], 4 sept. 2024, n° 23/05609). 

En l'espèce, la société MT [T] affirme dans un premier temps que le commandement en date du 24 mars 2025 mentionnerait deux délais d’exécution différents, ne lui permettant pas « de savoir sous quel délai elle doit déférer au commandement et partant quand court la sanction visée ». 
 
Or, à ce titre, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR affirme à juste titre que :
- certes, le commandement faisait sommation à la société MT [T] d’avoir « immédiatement et sans délai » à respecter les stipulations du bail, à savoir les articles 3 et 5 mentionnés en première page de l’acte. 
- néanmoins, cette mention était suivie : non seulement, des termes « très important » écrits en capitales, gras, et police plus grande que le reste du texte, accompagnant la clause résolutoire du bail du 15 mai 2018, laquelle stipulait de manière expresse la résiliation de plein droit du bail « en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du Bail […] un mois après un commandement de payer resté sans effet ou une sommation délivrée par acte extrajudiciaire d’avoir à exécuter la clause en souffrance, demeurée infructueuse » mais aussi et surtout, de l’indication suivante, figurant en gras, comportant à deux reprises le délai d’un mois, dont une fois en lettres capitales : 
- la première page de l’acte de commissaire de justice visait expressément les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et que sa troisième page reproduisait intégralement ces dispositions, mentionnant le délai d’un mois en majuscules.
 

Par ailleurs, la société MT [T] affirme qu' il y aurait des irrégularités dans la double mention des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce.

Or la jurisprudence impose seulement que « les deux procédures distinctes soient identifiées sans confusion possible par le lecteur », et tel est le cas en l’espèce, le commandement du 24 mars 2025 comportant une partie bien distincte consacrée à la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce et reproduisant les dispositions de cet article.
 

Enfin, la société MT [T] demande également la nullité du commandement du 24 mars 2025 en relevant l’absence de mention du nombre de pages de l’acte, ainsi que la qualité à défendre de la société JDE du fait de l’indication d’une adresse qui serait inexistante. 

Or la société MT [T] ne démontre pas que de tels manquements seraient de nature à entraîner la nullité du commandement litigieux.


La demande de nullité du commandement litigieux pour irrégularité de forme sera donc rejetée.

1-2 sur la demande de nullité du bail pour cause de mauvaise foi du bailleur

En l'espèce, la société MT [T] affirme que la société JDE aurait délivré le commandement visant la clause résolutoire de mauvaise foi afin de récupérer les locaux loués. 

À ce titre, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR met en avant que :
- la circonstance que la société MT [T] ait procédé au retrait des palettes en novembre 2025, soit presque 8 mois après la délivrance du commandement, serait inopérante puisque la bonne ou mauvaise foi du bailleur ne saurait être appréciée à l’aune de faits postérieurs à la délivrance du commandement ;

- la circonstance que le bail prévoit que les aires de stationnement et parkings relèvent des charges incombant à la société MT [T] ne remettrait pas en cause l’utilisation des locaux à des fins étrangères aux activités autorisées à l’article 3. 

Quoi qu'il en soit, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- la société MT [T] ne démontre pas la mauvaise foi de la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR, alors qu'elle est demanderesse à l’action en nullité du commandement, et alors donc que lui incombe la charge de la preuve ; 
- il importe peu que la société MT [T] considère que les manquements qu'elle lui impute soient mineurs, dès lors que ces faits caractérisent des inexécutions contractuelles permettant le jeu de la clause résolutoire prévue au bail. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de nullité pour mauvaise foi.

1-3 sur la demande de nullité du bail pour manque de précision dans l’injonction 

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce ;

Il en résulte notamment que :
- un commandement de payer visant une clause résolutoire, irrégulière ou imprécise, qui ne permet pas au locataire de mesurer la nature et le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis, doit être annulé (Civ. 3e, 3 oct. 2007, n° 06-16.361) ;
- le locataire ne peut en effet être fautif de ne pas avoir déféré à une injonction si l'acte visant la clause résolutoire ne précise pas très exactement les faits reprochés, de manière que le preneur puisse remédier aux manquements qui lui sont imputés (Cass, civ 3, 28 oct. 2003, n° 02-16.115 , Cass, civ 3 , 6 mars 2013, n° 12-12.200).

En l'espèce, la société MT [T] affirme à ce titre que :
- le commandement délivré par la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR vise l’article 3 du bail relatif à la destination des locaux concernant la présence de véhicules stationnés sur l’aire, alors que :
- aucune disposition du bail n’interdit ni l’utilisation de cette aire ni le fait d’y stationner des véhicules,
- l’article 4.3-2 du bail met à la charge les frais liés à l’usage des aires de stationnement et parking, 
- les véhicules dont il s’agit auraient été acquis pour les besoins de son activité;
- concernant la demande de dépose de l’enseigne installée sans autorisation du bailleur, ce grief serait erroné, puisque la société [Z] [B] a donné son accord pour l’installation de cette enseigne, sachant qu'il conviendrait de relever que les locaux, désormais inoccupés jouxtant ceux donnés à bail, présentent des enseignes que le bailleur n’a pas retirées et qui avaient été validées par la société [Z] [B].

Pour sa part, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR affirme à ce titre que :
- les manquements contractuels reprochés à la société MT [T] ont été clairement et précisément énoncés, à savoir 
- le stationnement de huit véhicules, dont trois destinés à la vente,
- la présence de palettes vides,
- l’installation d’une enseigne sans autorisation préalable ;
- ils ont été mis en relation avec des obligations prévues au bail commercial, sanctionnées par la résiliation de plein droit de ce dernier conformément à son article 16, et reproduites au sein du commandement, à savoir : 
• l’interdiction d’exercer dans les locaux des activités autres que les « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » (article 3, « Destination des lieux – Activités autorisées ») ; 


• l’interdiction de placer « aucun objet, ni étalage fixe ou mobile à l’extérieur des locaux » et « enseignes, affiches ou publicités lumineuses sur les façades et fenêtres, sans l’autorisation expresse du Bailleur et de la copropriété » (article 5, « Occupation – Jouissance) ;
- il en résulterait que les diverses mentions de l’acte du 24 mars 2025, claires, précises et intelligibles, auraient permis à MT [T] de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce. 

En particulier, pour démontrer le bien-fondé du commandement, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR met en avant un procès-verbal de constatation du 14 février 2025, où un commissaire de justice a constaté : 
« Le 07.03.2025, je me suis rendu à [Localité 3], [Adresse 4]. 
Là étant, au niveau de la boîte aux lettres supportant le numéro « 302 », au nom de SAS MT [T] et de SCI MT INVEST, Je constate la présence de neuf (9) véhicules stationnés dans l’enceinte de l’immeuble, dont six (6) véhicules de couleur jaune semblable aux véhicules de La Poste. 
Je relève les six (6) véhicules jaunes : 
- Citroën Jumpy immatriculé [Immatriculation 1] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 2] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 3] 
- Renault Kangoo Tech immatriculé [Immatriculation 4] 
- Fiat immatriculé [Immatriculation 5] 
- Fiat immatriculé [Immatriculation 6] 
Je relève les trois (3) autres véhicules : 
- Peugeot 508, avec remorque, immatriculé [Immatriculation 7] 
- Peugeot ou Citroën, petit utilitaire avec sérigraphie au nom de MT CREATION 
- Ford, de type fiesta 
Je constate que le bâtiment présente une enseigne au nom de MT [T]. 
Il existe trois projecteurs lumineux situés sous l’enseigne et dirigés en direction de ladite enseigne. 
Je constate que quatre (4) palettes sont entreposées devant le mur du bâtiment, outre divers effets entre les poubelles et le mur du bâtiment. 
(…)
Je note quatre (4) annonces, dont trois (3) annonces concernant des véhicules de couleur jaune, semblable à celle des véhicules La Poste. 
Sur ces trois (3) annonces, j’identifie des photos comme ayant été prises sur le site sis [Adresse 5] à [Localité 5]. »

La société JACOBS DOUWE EGBERTS FR en déduit que, l’ensemble de ces annonces étant postées depuis le compte « [X] [G] », et des recherches sur internet permettant de l’identifier comme étant [X] [L], associé de Monsieur [Y] [W] dans la société MT [T], la société MT [T] aurait méconnu deux clauses du bail, à savoir, en particulier, son article 3 du fait du stationnement de huit véhicules, dont trois destinés à la vente, cet article stipulant l’interdiction d’exercer dans les locaux des activités autres que les « conseils pour les affaires et autres conseils de gestion » (article 3, « Destination des lieux – Activités autorisées »). 

Quoi qu'il en soit, concernant la demande de retrait des véhicules, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- il est demandé aux termes du commandement le retrait des véhicules stationnés devant les locaux sans identification précise des véhicules concernés ou de leur nombre alors même que l'aire de stationnement est commune ;


- le procès-verbal de constat de commissaire de justice n'était pas annexé au commandement de payer, de sorte que le lien entre la demande de retrait des véhicules et les dispositions contractuelles de l'article 3 relatif à la destination des locaux n'était pas suffisamment compréhensible par le preneur pour faire l'objet d'un commandement ;
- dans ces conditions, le commandement de payer visant une clause résolutoire était imprécis, et ne permettait pas au locataire de mesurer la nature et le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis.

Concernant la présence de palettes, la constatation ponctuelle faite par le constat de commissaire de justice produit est insuffisante pour caractériser la violation de l'article 5 du bail commercial prohibant « la dépose, le déballage ou l'emballage » ou le fait de placer un objet à l'extérieur des locaux ».

Par contre, le fait de ne pas déposer l'enseigne lumineuse non autorisée constitue une violation du bail pouvant être sanctionné par la résiliation de celui-ci, sachant que la société MT [T] ne saurait se prévaloir d’un « accord oral » conclu avec son ancien bailleur, la société [Z] [B], dès lors que le bail du 15 mai 2018 prévoit, en son article 5, dernier alinéa, que « toutes les tolérances de la part du Bailleur quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne constitueront aucun droit acquis au profit du Locataire ».

Par ailleurs, il est établi que, à ce titre notamment, la société MT [T] ne s'est pas conformée aux stipulations contractuelles, dans le délai d’un mois prescrit à l’article L. 145-41 du code de commerce puisque la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR a fait constater par commissaire de justice la persistance, le 30 avril 2025, de la méconnaissance de cette stipulation du bail commercial, MT [T] n’ayant pas procédé à la dépose de ladite enseigne non autorisée.

Dans ces conditions, il convient de juger que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide concernant l'injonction de dépose de l'enseigne non autorisée.

2- SUR LA DEMANDE À TITRE RECONVENTIONNEL DE LA RÉSILIATION DU BAIL 

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoyant que la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Il en résulte que :
- il appartient au bailleur d’établir « la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure » (Cass. Civ., 3ème, 13 nov. 1997, n° 95-16.419 ; dans le même sens, Cass. Civ., 3ème, 20 mai 2021, n° 20-12.533) ; 
- une fois cette persistance établie, « le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail […] est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel » (Cass. Civ., 3ème, 5 oct. 2017, n° 15-25.018). 
 
En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- l'infraction au bail commises par MT [T] concernant l'enseigne non autorisée est établie et sanctionnée par la clause résolutoire ;
- en particulier, la société MT [T] a méconnu l'article 5, du fait de l’installation et de la non dépose d’une enseigne sans autorisation préalable, sachant que le bail commercial prévoit en son article 16 la sanction de la résiliation de plein droit « en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du Bail […] un mois après un commandement de payer resté sans effet, ou une sommation délivrée par acte extrajudiciaire d’avoir à exécuter la clause en souffrance, demeurée infructueuse ». 
 

Par ailleurs, la société JACOBS DOUWE EGBERTS FR démontre que MT [T] a persisté dans la commission des infractions au bail commercial après l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce et expressément rappelé dans le commandement du 24 mars 2025. 
 
En effet, le 30 avril 2025, un commissaire de justice a pu constater que MT [T] n’avait toujours pas procédé à la dépose de l’enseigne non autorisée en méconnaissance de l’article 5 « Occupation – Jouissance » du bail. 
 
Dans ces conditions, il convient de constater que la résiliation du bail en date du 15 mai 2018 est, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, acquise de plein droit. 

3- SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE FORMÉE PAR LA SOCIÉTÉ MT [T] 
 
Le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce énonce que : 
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 

Il en résulte notamment que 
-la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ;
- ce texte ne trouve pas à s'appliquer qu'au seul cas de résiliation du bail pour non paiement des loyers aux charges mais s'applique aussi concernant les autres obligations du contrat de bail.

En l'espèce, la société MT [T] demande, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Or elle justifie du respect des clauses du bail commercial par la production, en cours d’instance, d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice, qui fait notamment état de la dépose de l'enseigne litigieuse. 
 
Dans ces conditions, il convient de :
- accorder à la société MT [T] des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 
- constater que la société MT [T] a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;
- réputer non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
 
4- SUR LES AUTRES DEMANDES 

Il n'est pas équitable en l'espèce de condamner quiconque sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

JUGE que le commandement d’avoir à respecter le bail visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2025 est valide concernant l'injonction de dépose de l'enseigne non autorisée ; 
 
CONSTATE l’acquisition de plein droit de clause résolutoire insérée à l’article 16 du bail commercial du 15 mai 2018 ; 

ACCORDE à la société MT [T] des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que la société MT [T] a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

RÉPUTE non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE la société MT [T] aux dépens.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS










Copie exécutoire à:
Me Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT
Me Charlène SOLLALLIER

Le

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Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:02:25.000Z.