Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 24 août 2026, n° 23/00633

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [R] et Mme [K] [L] divorcée [R] ont consenti à M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] (les époux [A]) une promesse unilatérale de vente des lots de copropriété n°5, 10 et 12 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5], [Adresse 5], formant le lot n°42 du lotissement [Adresse 6], aux termes d’un acte de Maître [C] [H], notaire au sein de la société BODIN [U] NOTAIRES, en date du 20 mai 2022 avec la participation de Maître [I] [M], notaire assistant les bénéficiaires.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 420.000 euros. 

La promesse a été conclue pour une durée expirant le 29 juillet 2022 à 16 heures. 

L’acte stipule une indemnité d’immobilisation d’un montant de 42.000 euros dont la moitié à verser par les époux [A] en la comptabilité de l’office notarial de Maître [B] [U] dans un délai maximum de 15 jours suivant la signature de la promesse, et fait état de conditions suspensives de droit commun. 

Aucune vente n'a été conclue dans le délai imparti.

Par courriel du 9 septembre 2022, les époux [A] ont indiqué à Maître [I] [M] qu’ils n’entendaient pas donner suite à cette acquisition. 

Aux termes de deux courriers recommandés adressés aux consorts [R] [L] le 26 septembre 2022, les époux [A] ont reproché aux promettants un dol par réticence au motif qu’ils n’ont pas été informés de l’imminence d’une procédure judiciaire concernant le lot n°10, tel que cela résulte du procès verbal d’assemblée générale du 23 juin 2021, et réclamé à ceux-ci la restitution de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisée versée, soit la somme de 21.000 euros. 

Par acte déposé à Etude le 8 novembre 2022, les bénéficiaires ont sommé M. [R] de leur restituer ladite somme. 

Par acte signifié le 21 novembre 2022 et 13 janvier 2023, M. [S] [A] Mme. [T] [W] épouse [A] ont assigné M. [D] [R], Mme [K] [L] et la société BODIN CELAM NOTAIRE devant le tribunal de ce siège en annulation de la promesse de vente du 20 mai 2022, restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 21.000 euros entre les mains de Maître [H], notaire, sous astreinte, et indemnisation de leur préjudice. 

Par ordonnance en date du 18 mars 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 18 avril 2026 et renvoyé l’affaire à l’audience du tribunal se tenant le 18 mai suivant pour plaidoiries. 

Par conclusions d’incident notifiées le 1er avril 2026, les époux [A] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L].

Par ordonnance en date du 2 avril 2026, le juge de la mise en état a décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement et a prononcé une nouvelle clôture de la procédure au 11 mai 2026. 
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 mai 2026 et signifiées le 30 avril 2026, aux parties défaillantes, les époux [A] demandent au tribunal de :
A titre principal :
- Dire et juger que l’exercice, le 9 septembre 2022, par les époux [A], de leur droit de rétractation a entraîné l’anéantissement de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente, conclu avec M. [R] et Mme. [L] ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ; 
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre subsidiaire :
- Prononcer la nullité de l’acte en date du 20 mai 2022, contenant promesse de vente, conclu entre M. [R], Mme. [L], M. [A] et Mme [A] ;
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ;
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre très subsidiaire : 
- Prononcer la résolution de l’acte en date du 20 mai 2022, contenant promesse de vente, conclu entre . [R], Mme. [L], M. [A] et Mme [A] ;
 - Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ; 
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre plus subsidiaire :
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ;
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre infiniment subsidiaire :
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
Ne pas assortir le jugement de l’exécution provisoire dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à leur encontre; 
En tout état de cause : 
- Déclarer irrecevable Madame [K] [L] en ses demandes, fins et prétentions tendant à voir : 
• « ORDONNER le versement au profit de Madame [L] [K], par Maître [C] [H], Notaire, de la somme de 21.000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation » ; 
• « CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [A] et son épouse Madame [T] [W] à payer à Madame [L] [K] la somme de 21.000 € représentant le reliquat de l’indemnité d’immobilisation conventionnellement fixée dans la promesse de vente du 20 mai 2022 » ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en application de l’article 699 du même code. 

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 mai 2026, Mme [K] [L] demande au Tribunal de : 
-débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
Reconventionnellement, 
-ordonner le versement à son profit, par Maître [C] [H], Notaire, de la somme de 21 000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, 
-condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, 
-condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

M. [D] [R], régulièrement cité à domicile, puis à Etude, n’a pas constitué avocat. Il s’est présenté en personne le jour de l’audience afin de communiquer son adresse et signaler qu’il n’avait donné aucun mandat de représentation au Conseil de Mme [L] contrairement aux mentions portées sur les premières conclusions adressées par ce dernier. 

La société BODIN CELAM NOTAIRE, régulièrement citée à personne, n’a pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exercice du droit de rétractation par les bénéficiaires de la promesse

Les époux [A] soutiennent que le délai de rétractation prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas couru à leur égard dans la mesure où ni la fiche synthétique de la copropriété, ni le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne leur a été remis le jour de la promesse ; que ces documents ne figuraient pas en annexe de l’acte ; qu’ils ont dès lors pu valablement exercer leur droit de rétractation le 9 septembre 2022, ce qui a entrainé l’anéantissement du contrat du 20 mai 2022 ; que l’indemnité d’immobilisation versée doit donc leur être restituée. Ils ajoutent que c’est à tort que la promesse stipule qu’ils ne peuvent bénéficier du droit de rétractation (page 36) et que de défaut d’information n’a pu faire courir le délai dont ils bénéficient à ce titre. 

Mme [P] soutient que la promesse de vente et les pièces annexes ont été notifiées par le Notaire aux deux acquéreurs par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mai 2022, tel que cela résulte des accusés de réception produits ainsi que de la lecture de l’annexe elle-même. Elle met en exergue que les pièces prétendument non communiquées ont pu être versées en procédure par les demandeurs, à savoir le pré-état daté regroupant l’ensemble des documents et informations visées à l’article L721-2 et les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; que le délai de rétractation a donc valablement couru à compter de leur notification et qu’aucun bénéfice ne peut être retiré de la rétractation tardive du 9 septembre 2022. 

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article L721-2 II du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, en cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
[...]
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main. 

En l’espèce, en tant que non-professionnel, les époux [A] bénéficient des dispositions de l’article L271-1 du CCH dès lors que le bâtiment objet de la promesse est à usage d'habitation. 

C’est donc à bon droit que la mention erronée d’une “Absence de droit de rétractation”, énoncée en page 36 de la promesse, a donné lieu à rectification par acte notarié du même jour, selon les modalités qui seront précisées infra. 

La promesse mentionne, en page 26, que “aucune fiche synthétique de la copropriété n’a été établie [...] son défaut d’établissement est à la fois un motif de révocation du syndic et d’une pénalité financière automatique à sa charge”. Les époux [A] étaient donc informés que ladite fiche ne pourraient leur être remise et ont accepté cette situation en souscrivant à la promesse. 

En page 37 de l’acte, s’agissant du formalisme lié aux annexes, il est indiqué qu’elles “font partie intégrante de la minute” et que “si l’acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes”. 

Or, la promesse a été établie sous cette forme et il est versé aux débats un acte intitulé “Acte de promesse de vente par Madame [L] et Messieurs [R] au profit de M. et MME [A] en date du vingt mai deux mil vingt-deux”, portant la signature électronique de Maître [H], faisant état d’une mention non comprise dans l’acte de promesse de vente devant donner lieu à rectification. Ainsi, au lieu du paragraphe détaillant l’“Absence de droit de rétractation”, il est indiqué qu’il y a lieu d’insérer lire un paragraphe exposant les modalités de la “Faculté de rétractation”. Cet acte fait par ailleurs état de l’accord du bénéficiaire de la promesse pour une notification par envoi électronique, ainsi que de la remise des pièces suivantes pour répondre aux exigences des dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation : 
“-Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés.
-Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
-Les informations financières suivantes :
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.
Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.
L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.
La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot.
Ces pièces sont annexées et seront notifiées au BENEFICIAIRE, ce qu'il accepte, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique à l'adresse indiquée dans l'acte, et ce conformément aux dispositions de l'article 1126 du Code civil.”
In fine de l’acte, les adresses électroniques des époux [A] sont indiquées afin de procéder à l’envoi des documents par lettre recommandée électronique. 

Mme. [L] produit le courrier recommandé avec accusé électronique adressé par le notaire, daté du 20 mai 2022, pour la mise en oeuvre du délai de rétractation, auquel est joint la copie de l’avant contrat et de ses annexes (pièce n°5). Les preuves de dépôt et d’envoi, de réception ou non réclamation sont produites à l’égard de chacun des époux [A]. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [A] ont eu communication des documents prévus par l’article L721-2 II du Code de la construction et de l'habitation dès le 20 mai 2022 ainsi que des modalités d’exercice de leur droit de rétractation. 

Par conséquent, le délai de rétractation a commencé à courir à compter du 21 mai 2022 et a expiré le 30 mai suivant. 
C’est donc de manière tardive que les époux [A] ont entendu exercer leur droit de rétractation par courriel du 9 septembre 2022 adressé à leur notaire, lequel est dépourvu d’effet et n’a pu anéantir le contrat les liant aux consorts [R] et Mme [K] [L]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur un tel anéantissement ne pourra donc prospérer, ni la demande corrélative de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Sur le vice de consentement et le devoir d’information

Les époux [A] estiment que l’absence d’information quant à la mise en demeure qui avait été faite aux vendeurs par l’assemblée générale du 23 juin 2021 (résolution n°2) de régulariser la construction édifiée sans autorisation au plus tard le 1er septembre 2021, sauf à risquer une action judiciaire, constitue une réticence dolosive au sens de l’article 1130 du code civil qui a vicié leur consentement. Ils concluent que la promesse encourt l’annulation. 

Mme [P] réplique que le procès-verbal figure parmi les annexes de la promesse et qu’il nullement fait état de poursuites allant être exercées ; que toutes actions concernant la construction litigieuse sont prescrites ; qu’une régularisation est intervenue de sorte que le procès verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2021 a entériné la nouvelle répartition et abandonné la résolution invoquée par les demandeurs ; que les notaires rédacteurs de l’acte ont pris le soin, à trois reprises, d’attirer l’attention des bénéficiaires sur la nature du cabanon, sa date de construction et sur le fait qu’aucun recours n’était possible ; qu’aucun élément nouveau n’a été porté à la connaissance des époux [A] ensuite ; qu’il n’existe pas de vice de leur consentement. 

L’article 1112-1 du code civil énonce que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 

Aux termes des dispositions de l’article 1130 dudit code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 suivant dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 

En l’espèce, le procès verbal du 23 juin 2021 a été communiqué par voie électronique aux époux [A] le 20 mai 2022 dans les conditions précédemment établies d’un acte signé par Maître [H] portant “mention non comprise dans l’acte de promesse de vente”. 

Au demeurant, la promesse unilatérale de vente expose elle-même, à plusieurs reprises, la situation de la construction irrégulièrement édifiée sur le lot n°10 et mentionne également l’absence d’incidence d’une remise en état des lieux qui serait votée en assemblée générale dès lors que les travaux ont été effectués il y a plus de trente ans. Le risque d’action judiciaire est parfaitement signalé par la mention figurant en page 12 ainsi libellée : 
“le BIEN n'a pas fait de sa part l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires et les services de l’urbanisme, à l'exception de la construction du cabanon à usage d'habitation de 35m² il y a plus de 30 ans sur le jardin. 
Précision étant ici faite que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de l'ensemble des copropriétaires en assemblée générale et n'a pas non plus fait l'objet d'une régularisation postérieure.
Le BENEFICIAIRE reconnait avoir été informé par les notaires soussignés que le syndicat des copropriétaires pouvait exiger par un vote en assemblée générale, la remise en l'état des lieux, cependant, cette action se prescrit par dix ans à compter de la date des travaux entrepris irrégulièrement. Les travaux ayant été effectué il y a plus de trente ans, plus aucune action n'est possible de la part du syndicat des copropriétaires.” 

Elle vient compléter l’information donnée à ce sujet, en page 5, concernant la désignation du bien. 

Les bénéficiaires de la promesse ont donc reçu, par le contenu même de la promesse, une information complète et non équivoque sur la situation juridique du bien pouvant donner lieu à action du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, l’information prétendument omise concernant la résolution n°2 votée par l’assemblée du 23 juin 2021 ne peut dans ces conditions avoir qu’un caractère résiduel et non déterminant. 

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une dissimulation intentionnelle par les vendeurs, ni même d’un manquement à leur devoir d’information. 
La promesse n’encourt pas l’annulation pour vice du consentement des époux [A]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur une telle nullité ne pourra donc prospérer, ni celle fondée sur le manquement à l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil. La demande de dommages-intérêts corrélative pour résistance abusive ne pourra davantage prospérer. 

Sur la garantie des vices cachés

Les époux [A] sollicitent la résolution de l’acte du 20 mai 2022 contenant promesse de vente pour vice caché tenant à la dissimulation d’une action judiciaire envisagée par la copropriété afin de remise en état des lieux. Ils font valoir qu’ils n’auraient pas signé la promesse s’ils avaient eu connaissance d’un tel vice caché. 

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aucune vente n’étant intervenue entre les parties, le moyen invoqué d’un tel chef est inopérant. Les consorts [R] [L] ne sont pas redevables de la garantie des vices cachés envers les époux [A]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur un tel vice ne pourra donc prospérer, ni la demande corrélative de dommages-intérêts pour résistance abusive d’un tel chef. 

De façon surabondante, l’information n’a pas été dissimulée pour avoir été portée à la connaissance des bénéficiaires de la promesse dans le cadre de la communication des documents prévus par l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation ; il ne saurait il y avoir vice caché. 

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [A] estiment qu’ils ne sont pas tenus de payer une indemnité d’immobilisation dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai de la promesse, soit au 29 juillet 2022. Ils font valoir que figuraient parmi les conditions suspensives la communication par les promettants de l’état hypothécaire, lequel n’avait toujours pas été remis le 11 août 2022, tel que cela résulte du courriel de leur notaire. Ils sollicitent dès lors la restitution, sous astreinte, de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 21.000 euros. En réplique à la demande reconventionnelle adverse tendant au versement de ladite somme au profit de Mme [L], les époux [A] opposent qu’une telle demande est irrecevable pour être présentée par un seul des indivisaires, pour son seul compte. Ils font valoir que l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation relative à un bien indivis n’est pas une action nécessaire à la conservation du bien et qu’elle devait être exercée par l’ensemble des co-indivisaires pour le compte de l’indivision. 

Mme [L] réclame quant à elle le versement de la quote-part d’indemnité d’immobilisation détenue par Maître [X], notaire, à son bénéfice, soit la somme de 21.000 euros en exécution de la promesse. 

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits en vertu de l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, il est stipulé, en page 6 de la promesse que “la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 29 juillet 2022, à 16 heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours”. 

La promesse énonce que le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme forfaitaire de 42.000 euros, sur laquelle somme les époux [A] s’obligent à verser celle de 21.000 euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, en la comptabilité du notaire (page 10). 

Le sort de ladite indemnité est réglé par la promesse en ces termes : 
“a)Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b)Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c)Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.” (Page 10)

Les conditions suspensives sont détaillées en page 12, il est notamment indiqué que “l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”. 

Selon courriel de Maître [J] du 11 août 2022, celle-ci n’avait pas été rendue destinataire de l’état hypothécaire. 

Aucun des défendeurs ne vient justifier de la transmission de l’état hypothécaire. 

S’il est constant que les époux [A] n’ont pas réalisé l'acquisition ni levé l'option dans les délais, les promettants échouent à démontrer que les conditions suspensives étaient réalisées. 

En l’état de la défaillance de l’une des conditions suspensives énoncées, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée aux bénéficiaires de la promesse, les époux [A]. 

Il sera fait droit à la demande des époux [A] de ce chef, sans qu’il soit utile d’examiner la fin de non recevoir opposée à la demande du même chef présentée par Mme [L]. 

En revanche, l’indemnité d’immobilisation n’yant pas été versée entre les mains des consorts [R] [L], ils ne peuvent être tenus de restituer ladite somme sous astreinte. 

C’est à la SARL BODIN [U] NOTAIRES, constituée séquestre de la somme de 21.000 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation versée par les époux [A] en exécution de la promesse de vente du 20 mai 2022, qu’il incombe désormais de libérer les fonds au profit de ces derniers. Le prononcé d’une astreinte à son égard n’est pas justifié alors que les parties s’étaient accordées pour se pourvoir en justice en cas de difficulté sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. 

Sur les demandes indemnitaires

A l'aune de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.
Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bienfondé de cette prétention.

-Sur la résistance abusive des promettants

Les époux [A] sollicitent la condamnation in solidum des consorts [R] [L] au paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive opposée par ceux-ci. Ils invoquent la mauvaise foi des promettants et exposent qu’ils n’ont pu avoir restitution de l’indemnité d’immobilisation versée en dépit des mises en demeure et sommation adressées à leurs cocontractants ; qu’ils ont été contraints d’agir en justice. 

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d'un plaideur, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré qu'elle ne peut, à l'évidence, croire au succès de son argumentation.

En l'espèce, si les promettants succombent dans la présente instance en ce qu’ils ne peuvent prétendre au bénéfice de l'indemnité d'immobilisation, force est de constater qu’il n’a pas été fait droit à la demande des époux [A] sur le fondement qu’ils invoquaient dans leurs mises en demeure et sommation par huissier. 

Le refus opposé, qui s’appuyait sur une argumentation juridique étayée en droit et en fait, ne peut être considéré abusif dans de telles circonstances, même s'il était in fine injustifié.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

-Sur le préjudice moral de Mme [L]

Mme [L] sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé par l’affirmation selon laquelle elle serait à l’origine d’un dol par réticence. 

S’il a été retenu le caractère infondé du dol qui lui était reproché, pour autant, il n’est pas démontré au travers des circonstances du litige l’existence d’un retentissement particulier causé par une telle accusation qui s’inscrit dans le cadre de l’exercice, sans abus, du droit d’ester en justice des demandeurs.

La demande de dommages-intérêts formée à ce titre par Mme [L] sera ainsi rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L'instance a été nécessaire pour départager les parties, en conséquence chaque partie gardera la charge des frais qu'elle a engagés, sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une d’elles. 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et les circonstances du litige ne justifient pas d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
 
Dit que M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] ont exercé tardivement leur droit de rétractation, 

Déboute M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de leur demande d’annulation de la promesse de vente du 20 mai 2022, 

Dit que M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] ne sont pas redevables de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 20 mai 2022, 

Ordonne la restitution à M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de la somme de 21.000 euros qu’ils ont versée en la comptabilité de la SARL BODIN [U] NOTAIRES, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, en exécution de la promesse de vente du 20 mai 2022 reçue par devant Maître [C] [H], notaire, 

Déboute M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

Déboute Mme [K] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, 

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties, 

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/00633 - N° Portalis DB3E-W-B7H-L333

En date du : 24 août 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 août 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEURS :

Monsieur [S] [V] [N] [A], né le 22 Septembre 1950 à [Localité 1] (75), de nationalité Française, Gérant de société, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [T] [O] [W] épouse [A], née le 26 Décembre 1959 à [Localité 2] (MAROC)), de nationalité Française, Secrétaire, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON
 

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Y] [R], né le 20 Septembre 1942 à [Localité 3] (ALGÉRIE), de nationalité Française, Retraité, demeurant Résidence [Adresse 2]
Et
Madame [K] [Z] [L], née le 01 Janvier 1942 à [Localité 4] (13), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Stéphane DORN, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. BODIN [U] NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
défaillante



Grosses délivrées le : 
à : 
Me Stéphane DORN - 1029
Me Grégory PILLIARD - 1016



EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [R] et Mme [K] [L] divorcée [R] ont consenti à M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] (les époux [A]) une promesse unilatérale de vente des lots de copropriété n°5, 10 et 12 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5], [Adresse 5], formant le lot n°42 du lotissement [Adresse 6], aux termes d’un acte de Maître [C] [H], notaire au sein de la société BODIN [U] NOTAIRES, en date du 20 mai 2022 avec la participation de Maître [I] [M], notaire assistant les bénéficiaires.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 420.000 euros. 

La promesse a été conclue pour une durée expirant le 29 juillet 2022 à 16 heures. 

L’acte stipule une indemnité d’immobilisation d’un montant de 42.000 euros dont la moitié à verser par les époux [A] en la comptabilité de l’office notarial de Maître [B] [U] dans un délai maximum de 15 jours suivant la signature de la promesse, et fait état de conditions suspensives de droit commun. 

Aucune vente n'a été conclue dans le délai imparti.

Par courriel du 9 septembre 2022, les époux [A] ont indiqué à Maître [I] [M] qu’ils n’entendaient pas donner suite à cette acquisition. 

Aux termes de deux courriers recommandés adressés aux consorts [R] [L] le 26 septembre 2022, les époux [A] ont reproché aux promettants un dol par réticence au motif qu’ils n’ont pas été informés de l’imminence d’une procédure judiciaire concernant le lot n°10, tel que cela résulte du procès verbal d’assemblée générale du 23 juin 2021, et réclamé à ceux-ci la restitution de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisée versée, soit la somme de 21.000 euros. 

Par acte déposé à Etude le 8 novembre 2022, les bénéficiaires ont sommé M. [R] de leur restituer ladite somme. 

Par acte signifié le 21 novembre 2022 et 13 janvier 2023, M. [S] [A] Mme. [T] [W] épouse [A] ont assigné M. [D] [R], Mme [K] [L] et la société BODIN CELAM NOTAIRE devant le tribunal de ce siège en annulation de la promesse de vente du 20 mai 2022, restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 21.000 euros entre les mains de Maître [H], notaire, sous astreinte, et indemnisation de leur préjudice. 

Par ordonnance en date du 18 mars 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 18 avril 2026 et renvoyé l’affaire à l’audience du tribunal se tenant le 18 mai suivant pour plaidoiries. 

Par conclusions d’incident notifiées le 1er avril 2026, les époux [A] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L].

Par ordonnance en date du 2 avril 2026, le juge de la mise en état a décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement et a prononcé une nouvelle clôture de la procédure au 11 mai 2026. 
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 mai 2026 et signifiées le 30 avril 2026, aux parties défaillantes, les époux [A] demandent au tribunal de :
A titre principal :
- Dire et juger que l’exercice, le 9 septembre 2022, par les époux [A], de leur droit de rétractation a entraîné l’anéantissement de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente, conclu avec M. [R] et Mme. [L] ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ; 
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre subsidiaire :
- Prononcer la nullité de l’acte en date du 20 mai 2022, contenant promesse de vente, conclu entre M. [R], Mme. [L], M. [A] et Mme [A] ;
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ;
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre très subsidiaire : 
- Prononcer la résolution de l’acte en date du 20 mai 2022, contenant promesse de vente, conclu entre . [R], Mme. [L], M. [A] et Mme [A] ;
 - Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ; 
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre plus subsidiaire :
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur restituer, sous l’astreinte de 1.000 € par jour passé le délai de huit jours courant de la signification du présent jugement, la somme de 21.000 €, qu’ils ont versé à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte en date du 20 mai 2022 contenant promesse de vente ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ;
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à leur encontre ; 
A titre infiniment subsidiaire :
- Débouter M. [R] et Mme. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
Ne pas assortir le jugement de l’exécution provisoire dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à leur encontre; 
En tout état de cause : 
- Déclarer irrecevable Madame [K] [L] en ses demandes, fins et prétentions tendant à voir : 
• « ORDONNER le versement au profit de Madame [L] [K], par Maître [C] [H], Notaire, de la somme de 21.000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation » ; 
• « CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [A] et son épouse Madame [T] [W] à payer à Madame [L] [K] la somme de 21.000 € représentant le reliquat de l’indemnité d’immobilisation conventionnellement fixée dans la promesse de vente du 20 mai 2022 » ; 
- Condamner in solidum M. [R] et Mme. [L] à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en application de l’article 699 du même code. 

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 mai 2026, Mme [K] [L] demande au Tribunal de : 
-débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
Reconventionnellement, 
-ordonner le versement à son profit, par Maître [C] [H], Notaire, de la somme de 21 000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, 
-condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, 
-condamner solidairement les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

M. [D] [R], régulièrement cité à domicile, puis à Etude, n’a pas constitué avocat. Il s’est présenté en personne le jour de l’audience afin de communiquer son adresse et signaler qu’il n’avait donné aucun mandat de représentation au Conseil de Mme [L] contrairement aux mentions portées sur les premières conclusions adressées par ce dernier. 

La société BODIN CELAM NOTAIRE, régulièrement citée à personne, n’a pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exercice du droit de rétractation par les bénéficiaires de la promesse

Les époux [A] soutiennent que le délai de rétractation prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas couru à leur égard dans la mesure où ni la fiche synthétique de la copropriété, ni le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne leur a été remis le jour de la promesse ; que ces documents ne figuraient pas en annexe de l’acte ; qu’ils ont dès lors pu valablement exercer leur droit de rétractation le 9 septembre 2022, ce qui a entrainé l’anéantissement du contrat du 20 mai 2022 ; que l’indemnité d’immobilisation versée doit donc leur être restituée. Ils ajoutent que c’est à tort que la promesse stipule qu’ils ne peuvent bénéficier du droit de rétractation (page 36) et que de défaut d’information n’a pu faire courir le délai dont ils bénéficient à ce titre. 

Mme [P] soutient que la promesse de vente et les pièces annexes ont été notifiées par le Notaire aux deux acquéreurs par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mai 2022, tel que cela résulte des accusés de réception produits ainsi que de la lecture de l’annexe elle-même. Elle met en exergue que les pièces prétendument non communiquées ont pu être versées en procédure par les demandeurs, à savoir le pré-état daté regroupant l’ensemble des documents et informations visées à l’article L721-2 et les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; que le délai de rétractation a donc valablement couru à compter de leur notification et qu’aucun bénéfice ne peut être retiré de la rétractation tardive du 9 septembre 2022. 

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article L721-2 II du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, en cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
[...]
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main. 

En l’espèce, en tant que non-professionnel, les époux [A] bénéficient des dispositions de l’article L271-1 du CCH dès lors que le bâtiment objet de la promesse est à usage d'habitation. 

C’est donc à bon droit que la mention erronée d’une “Absence de droit de rétractation”, énoncée en page 36 de la promesse, a donné lieu à rectification par acte notarié du même jour, selon les modalités qui seront précisées infra. 

La promesse mentionne, en page 26, que “aucune fiche synthétique de la copropriété n’a été établie [...] son défaut d’établissement est à la fois un motif de révocation du syndic et d’une pénalité financière automatique à sa charge”. Les époux [A] étaient donc informés que ladite fiche ne pourraient leur être remise et ont accepté cette situation en souscrivant à la promesse. 

En page 37 de l’acte, s’agissant du formalisme lié aux annexes, il est indiqué qu’elles “font partie intégrante de la minute” et que “si l’acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes”. 

Or, la promesse a été établie sous cette forme et il est versé aux débats un acte intitulé “Acte de promesse de vente par Madame [L] et Messieurs [R] au profit de M. et MME [A] en date du vingt mai deux mil vingt-deux”, portant la signature électronique de Maître [H], faisant état d’une mention non comprise dans l’acte de promesse de vente devant donner lieu à rectification. Ainsi, au lieu du paragraphe détaillant l’“Absence de droit de rétractation”, il est indiqué qu’il y a lieu d’insérer lire un paragraphe exposant les modalités de la “Faculté de rétractation”. Cet acte fait par ailleurs état de l’accord du bénéficiaire de la promesse pour une notification par envoi électronique, ainsi que de la remise des pièces suivantes pour répondre aux exigences des dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation : 
“-Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés.
-Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
-Les informations financières suivantes :
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.
Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.
L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.
La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot.
Ces pièces sont annexées et seront notifiées au BENEFICIAIRE, ce qu'il accepte, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique à l'adresse indiquée dans l'acte, et ce conformément aux dispositions de l'article 1126 du Code civil.”
In fine de l’acte, les adresses électroniques des époux [A] sont indiquées afin de procéder à l’envoi des documents par lettre recommandée électronique. 

Mme. [L] produit le courrier recommandé avec accusé électronique adressé par le notaire, daté du 20 mai 2022, pour la mise en oeuvre du délai de rétractation, auquel est joint la copie de l’avant contrat et de ses annexes (pièce n°5). Les preuves de dépôt et d’envoi, de réception ou non réclamation sont produites à l’égard de chacun des époux [A]. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [A] ont eu communication des documents prévus par l’article L721-2 II du Code de la construction et de l'habitation dès le 20 mai 2022 ainsi que des modalités d’exercice de leur droit de rétractation. 

Par conséquent, le délai de rétractation a commencé à courir à compter du 21 mai 2022 et a expiré le 30 mai suivant. 
C’est donc de manière tardive que les époux [A] ont entendu exercer leur droit de rétractation par courriel du 9 septembre 2022 adressé à leur notaire, lequel est dépourvu d’effet et n’a pu anéantir le contrat les liant aux consorts [R] et Mme [K] [L]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur un tel anéantissement ne pourra donc prospérer, ni la demande corrélative de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Sur le vice de consentement et le devoir d’information

Les époux [A] estiment que l’absence d’information quant à la mise en demeure qui avait été faite aux vendeurs par l’assemblée générale du 23 juin 2021 (résolution n°2) de régulariser la construction édifiée sans autorisation au plus tard le 1er septembre 2021, sauf à risquer une action judiciaire, constitue une réticence dolosive au sens de l’article 1130 du code civil qui a vicié leur consentement. Ils concluent que la promesse encourt l’annulation. 

Mme [P] réplique que le procès-verbal figure parmi les annexes de la promesse et qu’il nullement fait état de poursuites allant être exercées ; que toutes actions concernant la construction litigieuse sont prescrites ; qu’une régularisation est intervenue de sorte que le procès verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2021 a entériné la nouvelle répartition et abandonné la résolution invoquée par les demandeurs ; que les notaires rédacteurs de l’acte ont pris le soin, à trois reprises, d’attirer l’attention des bénéficiaires sur la nature du cabanon, sa date de construction et sur le fait qu’aucun recours n’était possible ; qu’aucun élément nouveau n’a été porté à la connaissance des époux [A] ensuite ; qu’il n’existe pas de vice de leur consentement. 

L’article 1112-1 du code civil énonce que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 

Aux termes des dispositions de l’article 1130 dudit code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 suivant dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 

En l’espèce, le procès verbal du 23 juin 2021 a été communiqué par voie électronique aux époux [A] le 20 mai 2022 dans les conditions précédemment établies d’un acte signé par Maître [H] portant “mention non comprise dans l’acte de promesse de vente”. 

Au demeurant, la promesse unilatérale de vente expose elle-même, à plusieurs reprises, la situation de la construction irrégulièrement édifiée sur le lot n°10 et mentionne également l’absence d’incidence d’une remise en état des lieux qui serait votée en assemblée générale dès lors que les travaux ont été effectués il y a plus de trente ans. Le risque d’action judiciaire est parfaitement signalé par la mention figurant en page 12 ainsi libellée : 
“le BIEN n'a pas fait de sa part l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires et les services de l’urbanisme, à l'exception de la construction du cabanon à usage d'habitation de 35m² il y a plus de 30 ans sur le jardin. 
Précision étant ici faite que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de l'ensemble des copropriétaires en assemblée générale et n'a pas non plus fait l'objet d'une régularisation postérieure.
Le BENEFICIAIRE reconnait avoir été informé par les notaires soussignés que le syndicat des copropriétaires pouvait exiger par un vote en assemblée générale, la remise en l'état des lieux, cependant, cette action se prescrit par dix ans à compter de la date des travaux entrepris irrégulièrement. Les travaux ayant été effectué il y a plus de trente ans, plus aucune action n'est possible de la part du syndicat des copropriétaires.” 

Elle vient compléter l’information donnée à ce sujet, en page 5, concernant la désignation du bien. 

Les bénéficiaires de la promesse ont donc reçu, par le contenu même de la promesse, une information complète et non équivoque sur la situation juridique du bien pouvant donner lieu à action du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, l’information prétendument omise concernant la résolution n°2 votée par l’assemblée du 23 juin 2021 ne peut dans ces conditions avoir qu’un caractère résiduel et non déterminant. 

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une dissimulation intentionnelle par les vendeurs, ni même d’un manquement à leur devoir d’information. 
La promesse n’encourt pas l’annulation pour vice du consentement des époux [A]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur une telle nullité ne pourra donc prospérer, ni celle fondée sur le manquement à l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil. La demande de dommages-intérêts corrélative pour résistance abusive ne pourra davantage prospérer. 

Sur la garantie des vices cachés

Les époux [A] sollicitent la résolution de l’acte du 20 mai 2022 contenant promesse de vente pour vice caché tenant à la dissimulation d’une action judiciaire envisagée par la copropriété afin de remise en état des lieux. Ils font valoir qu’ils n’auraient pas signé la promesse s’ils avaient eu connaissance d’un tel vice caché. 

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aucune vente n’étant intervenue entre les parties, le moyen invoqué d’un tel chef est inopérant. Les consorts [R] [L] ne sont pas redevables de la garantie des vices cachés envers les époux [A]. 

La demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation fondée sur un tel vice ne pourra donc prospérer, ni la demande corrélative de dommages-intérêts pour résistance abusive d’un tel chef. 

De façon surabondante, l’information n’a pas été dissimulée pour avoir été portée à la connaissance des bénéficiaires de la promesse dans le cadre de la communication des documents prévus par l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation ; il ne saurait il y avoir vice caché. 

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [A] estiment qu’ils ne sont pas tenus de payer une indemnité d’immobilisation dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai de la promesse, soit au 29 juillet 2022. Ils font valoir que figuraient parmi les conditions suspensives la communication par les promettants de l’état hypothécaire, lequel n’avait toujours pas été remis le 11 août 2022, tel que cela résulte du courriel de leur notaire. Ils sollicitent dès lors la restitution, sous astreinte, de l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 21.000 euros. En réplique à la demande reconventionnelle adverse tendant au versement de ladite somme au profit de Mme [L], les époux [A] opposent qu’une telle demande est irrecevable pour être présentée par un seul des indivisaires, pour son seul compte. Ils font valoir que l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation relative à un bien indivis n’est pas une action nécessaire à la conservation du bien et qu’elle devait être exercée par l’ensemble des co-indivisaires pour le compte de l’indivision. 

Mme [L] réclame quant à elle le versement de la quote-part d’indemnité d’immobilisation détenue par Maître [X], notaire, à son bénéfice, soit la somme de 21.000 euros en exécution de la promesse. 

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits en vertu de l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, il est stipulé, en page 6 de la promesse que “la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 29 juillet 2022, à 16 heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours”. 

La promesse énonce que le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme forfaitaire de 42.000 euros, sur laquelle somme les époux [A] s’obligent à verser celle de 21.000 euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, en la comptabilité du notaire (page 10). 

Le sort de ladite indemnité est réglé par la promesse en ces termes : 
“a)Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b)Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c)Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.” (Page 10)

Les conditions suspensives sont détaillées en page 12, il est notamment indiqué que “l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”. 

Selon courriel de Maître [J] du 11 août 2022, celle-ci n’avait pas été rendue destinataire de l’état hypothécaire. 

Aucun des défendeurs ne vient justifier de la transmission de l’état hypothécaire. 

S’il est constant que les époux [A] n’ont pas réalisé l'acquisition ni levé l'option dans les délais, les promettants échouent à démontrer que les conditions suspensives étaient réalisées. 

En l’état de la défaillance de l’une des conditions suspensives énoncées, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée aux bénéficiaires de la promesse, les époux [A]. 

Il sera fait droit à la demande des époux [A] de ce chef, sans qu’il soit utile d’examiner la fin de non recevoir opposée à la demande du même chef présentée par Mme [L]. 

En revanche, l’indemnité d’immobilisation n’yant pas été versée entre les mains des consorts [R] [L], ils ne peuvent être tenus de restituer ladite somme sous astreinte. 

C’est à la SARL BODIN [U] NOTAIRES, constituée séquestre de la somme de 21.000 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation versée par les époux [A] en exécution de la promesse de vente du 20 mai 2022, qu’il incombe désormais de libérer les fonds au profit de ces derniers. Le prononcé d’une astreinte à son égard n’est pas justifié alors que les parties s’étaient accordées pour se pourvoir en justice en cas de difficulté sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. 

Sur les demandes indemnitaires

A l'aune de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.
Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bienfondé de cette prétention.

-Sur la résistance abusive des promettants

Les époux [A] sollicitent la condamnation in solidum des consorts [R] [L] au paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive opposée par ceux-ci. Ils invoquent la mauvaise foi des promettants et exposent qu’ils n’ont pu avoir restitution de l’indemnité d’immobilisation versée en dépit des mises en demeure et sommation adressées à leurs cocontractants ; qu’ils ont été contraints d’agir en justice. 

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d'un plaideur, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré qu'elle ne peut, à l'évidence, croire au succès de son argumentation.

En l'espèce, si les promettants succombent dans la présente instance en ce qu’ils ne peuvent prétendre au bénéfice de l'indemnité d'immobilisation, force est de constater qu’il n’a pas été fait droit à la demande des époux [A] sur le fondement qu’ils invoquaient dans leurs mises en demeure et sommation par huissier. 

Le refus opposé, qui s’appuyait sur une argumentation juridique étayée en droit et en fait, ne peut être considéré abusif dans de telles circonstances, même s'il était in fine injustifié.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

-Sur le préjudice moral de Mme [L]

Mme [L] sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé par l’affirmation selon laquelle elle serait à l’origine d’un dol par réticence. 

S’il a été retenu le caractère infondé du dol qui lui était reproché, pour autant, il n’est pas démontré au travers des circonstances du litige l’existence d’un retentissement particulier causé par une telle accusation qui s’inscrit dans le cadre de l’exercice, sans abus, du droit d’ester en justice des demandeurs.

La demande de dommages-intérêts formée à ce titre par Mme [L] sera ainsi rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L'instance a été nécessaire pour départager les parties, en conséquence chaque partie gardera la charge des frais qu'elle a engagés, sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une d’elles. 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et les circonstances du litige ne justifient pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
 
Dit que M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] ont exercé tardivement leur droit de rétractation, 

Déboute M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de leur demande d’annulation de la promesse de vente du 20 mai 2022, 

Dit que M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] ne sont pas redevables de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 20 mai 2022, 

Ordonne la restitution à M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de la somme de 21.000 euros qu’ils ont versée en la comptabilité de la SARL BODIN [U] NOTAIRES, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, en exécution de la promesse de vente du 20 mai 2022 reçue par devant Maître [C] [H], notaire, 

Déboute M. [S] [A] et Mme. [T] [W] épouse [A] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

Déboute Mme [K] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, 

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties, 

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:40:28.863Z.