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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne, JCP, 31 juillet 2026, n° 26/01137

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, la SA LE FOYER REMOIS a donné à bail à Madame [X] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], étage 4, porte 70, moyennant un loyer mensuel de 342,58 euros, et 204,87 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la SA LE FOYER REMOIS a fait signifier à Madame [X] [E] une sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026 signifié à étude, la SA LE FOYER REMOIS a fait assigner Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
prononcer la résiliation du contrat de bail ;ordonner l'expulsion de Madame [X] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Madame [X] [E] au paiement des sommes suivantes:fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 26 mai 2026.

A l’audience du 26 mai 2026, la SA LE FOYER REMOIS représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [X] [E] a des retards dans le paiement de son loyer et qu’elle commet des troubles du voisinage.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1227 à 1230 du Code civil que la résolution peut être en tout état de cause demandée en justice, qu’elle met fin au contrat que dans le cadre de contrat à exécution successive, la résolution est qualifiée de résiliation, ce qui implique l’absence de restitution pour la période antérieure à la dernière prestation reçue en échange.

Le bail est un contrat à exécution successive pour lequel les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat. Dès lors, il convient de parler de résiliation.

Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

Cette obligation est également rappelée dans le bail signé par la locataire le 22 mai 2023 au sein du premier paragraphe du titre « IX. Conditions générales de la location ». Le FOYER REMOIS justifie également avoir remis à Madame [X] [E] une « charte de bon voisinage » que la locataire a signé le 22 mai 2023 et au sein de laquelle les règles de vivre ensemble au sein du logement sont rappelées.

La SA LE FOYER REMOIS soutient que Madame [X] [E] occasionne des troubles du voisinage. A l’appui de ses déclarations, elle produit un dépôt de plainte d’un voisin de la locataire, ainsi que de multiples attestations aux termes desquelles il ressort que Madame [X] [E] et sa famille crient, écoutent de la musique à un volume sonore élevé, insultent le voisinage, urinent dans les caves.

La bailleresse produit en outre cinq courriers pour la période du 16 février 2024 au 22 septembre 2025 mettant en demeure Madame [X] [E] de cesser les troubles du voisinage. En dépit de ces diverses mises en demeure, des attestations postérieures au courrier du 22 septembre 2025 témoignent de la persistance de nuisances sonores de la part de la locataire et de sa famille.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la SA LE FOYER REMOIS justifie que Madame [X] [E] ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement des lieux loués en occasionnant des troubles du voisinage, et ce sur une période de plus d’un an, sans que les diverses mises en demeure adressées par la bailleresse soient suivies d’effets.

Dans ces conditions, il est démontré que Madame [X] [E] a commis un manquement contractuel suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat de bail du 22 mai 2023 à compter du présent jugement.

En conséquence, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités précisées au sein du dispositif.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le présent jugement, soit le 31 juillet 2026, Madame [X] [E] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [X] [E] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que la bailleresse a tenté diverses démarches pour éviter la résiliation du bail et faire respecter l’obligation de jouir paisiblement du logement par sa locataire. En effet, elle justifie avoir adressé cinq courriers de mise en demeure dont un adressé par lettre recommandée, une sommation par commissaire de justice et a tenté une conciliation préalablement à la présente instance. Force est de constater qu’en dépit de ces diverses démarches, les troubles ont persisté ainsi qu’il ressort des termes des diverses attestations émanant du voisinage de la locataire. Par ailleurs, à l’audience, la bailleresse indique que les nuisances sont particulièrement importantes : bruits, saleté dans les communs. Ces déclarations sont corroborées par les attestations précédemment mentionnées. Dans ces conditions, la SA LE FOYER REMOIS justifie avoir subi un préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 250 euros.

En conséquence, Madame [X] [E] sera condamnée à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [X] [E], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [X] [E] sera également condamnée à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du contrat de bail conclu le 22 mai 2023 entre la SA LE FOYER REMOIS et Madame [X] [E] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4];

CONDAMNE Madame [X] [E] à quitter le lieu loué situé [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4], ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [X] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [E] à compter de la résiliation du bail, soit le présent jugement en date du 31 juillet 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SA LE FOYER REMOIS l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le présent jugement en date du 31 juillet 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 31 juillet 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Minute n° 
 
AFFAIRE N° RG 26/01137 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E6NU

S.A. FOYER REMOIS


C/

[X] [E]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 


DEMANDEUR

S.A. FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant


DEFENDEUR

Madame [X] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU


DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026 


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026 
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier




Copie exécutoire délivrée
le :
à


Copie délivrée
le :
à 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, la SA LE FOYER REMOIS a donné à bail à Madame [X] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], étage 4, porte 70, moyennant un loyer mensuel de 342,58 euros, et 204,87 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la SA LE FOYER REMOIS a fait signifier à Madame [X] [E] une sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026 signifié à étude, la SA LE FOYER REMOIS a fait assigner Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
prononcer la résiliation du contrat de bail ;ordonner l'expulsion de Madame [X] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Madame [X] [E] au paiement des sommes suivantes:fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 26 mai 2026.

A l’audience du 26 mai 2026, la SA LE FOYER REMOIS représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [X] [E] a des retards dans le paiement de son loyer et qu’elle commet des troubles du voisinage.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1227 à 1230 du Code civil que la résolution peut être en tout état de cause demandée en justice, qu’elle met fin au contrat que dans le cadre de contrat à exécution successive, la résolution est qualifiée de résiliation, ce qui implique l’absence de restitution pour la période antérieure à la dernière prestation reçue en échange.

Le bail est un contrat à exécution successive pour lequel les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat. Dès lors, il convient de parler de résiliation.

Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

Cette obligation est également rappelée dans le bail signé par la locataire le 22 mai 2023 au sein du premier paragraphe du titre « IX. Conditions générales de la location ». Le FOYER REMOIS justifie également avoir remis à Madame [X] [E] une « charte de bon voisinage » que la locataire a signé le 22 mai 2023 et au sein de laquelle les règles de vivre ensemble au sein du logement sont rappelées.

La SA LE FOYER REMOIS soutient que Madame [X] [E] occasionne des troubles du voisinage. A l’appui de ses déclarations, elle produit un dépôt de plainte d’un voisin de la locataire, ainsi que de multiples attestations aux termes desquelles il ressort que Madame [X] [E] et sa famille crient, écoutent de la musique à un volume sonore élevé, insultent le voisinage, urinent dans les caves.

La bailleresse produit en outre cinq courriers pour la période du 16 février 2024 au 22 septembre 2025 mettant en demeure Madame [X] [E] de cesser les troubles du voisinage. En dépit de ces diverses mises en demeure, des attestations postérieures au courrier du 22 septembre 2025 témoignent de la persistance de nuisances sonores de la part de la locataire et de sa famille.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la SA LE FOYER REMOIS justifie que Madame [X] [E] ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement des lieux loués en occasionnant des troubles du voisinage, et ce sur une période de plus d’un an, sans que les diverses mises en demeure adressées par la bailleresse soient suivies d’effets.

Dans ces conditions, il est démontré que Madame [X] [E] a commis un manquement contractuel suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat de bail du 22 mai 2023 à compter du présent jugement.

En conséquence, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités précisées au sein du dispositif.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le présent jugement, soit le 31 juillet 2026, Madame [X] [E] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [X] [E] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que la bailleresse a tenté diverses démarches pour éviter la résiliation du bail et faire respecter l’obligation de jouir paisiblement du logement par sa locataire. En effet, elle justifie avoir adressé cinq courriers de mise en demeure dont un adressé par lettre recommandée, une sommation par commissaire de justice et a tenté une conciliation préalablement à la présente instance. Force est de constater qu’en dépit de ces diverses démarches, les troubles ont persisté ainsi qu’il ressort des termes des diverses attestations émanant du voisinage de la locataire. Par ailleurs, à l’audience, la bailleresse indique que les nuisances sont particulièrement importantes : bruits, saleté dans les communs. Ces déclarations sont corroborées par les attestations précédemment mentionnées. Dans ces conditions, la SA LE FOYER REMOIS justifie avoir subi un préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 250 euros.

En conséquence, Madame [X] [E] sera condamnée à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [X] [E], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [X] [E] sera également condamnée à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du contrat de bail conclu le 22 mai 2023 entre la SA LE FOYER REMOIS et Madame [X] [E] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4];

CONDAMNE Madame [X] [E] à quitter le lieu loué situé [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4], ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [X] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [E] à compter de la résiliation du bail, soit le présent jugement en date du 31 juillet 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SA LE FOYER REMOIS l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le présent jugement en date du 31 juillet 2026, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 31 juillet 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-08-24T21:58:42.101Z.