Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab23 TPBR, 28 janvier 2026, n° 24/03074

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’une convention intitulée « convention d’occupation précaire » conclue par acte sous seing privé en date du 25 juin 2022, la SCI LE FOLLET a loué à Mme [X] [Z] une fraction d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], destiné à l’exercice d’une activité de centre équestre, moyennant un loyer mensuel de 2 700,00 € HT, pour une durée d’une année à compter du 1er juillet 2022. 
Mme [X] [Z] a procédé au versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 5 400,00 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, Mme [X] [Z] a fait assigner la SCI LE FOLLET devant le tribunal judiciaire de MELUN en paiement des sommes suivantes :
 5 400,00 € à titre de restitution du dépôt de garantie ; 800,00 € en réparation de son préjudice moral ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Par jugement en date du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux.
A l’issue de l’audience de conciliation du 7 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a rendu un procès-verbal de non conciliation. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025. 
A cette audience, Mme [X] [Z], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience. Elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. 
Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle n’a jamais pu utiliser les lieux loués en raison des agissements d’une autre locataire, Mme [Q] [R], qui lui bloquait volontairement l’accès aux écuries. Elle ajoute qu’entre le 13 juillet et le 10 août 2022, elle a demandé à plusieurs reprises de l’aide à la bailleresse par écrit mais relate que malgré les démarches entreprises par la SCI LE FOLLET (constat d’huissier, dépôt de plainte), elle n’a jamais pu accéder au box et donner des cours d’équitation. Elle a donc fait connaitre par courrier du 10 août 2022 au bailleur son intention de mettre fin au bail eu égard à l’impossibilité d’exploiter. Elle précise que cette résiliation a été acceptée par courrier par la SCI LE FOLLET, laquelle l’a informée de son intention de conserver le dépôt de garantie afin de rembourser les frais administratifs engagés pour mettre fin aux agissements de Mme [R]. Mme [Z] conteste l’absence de restitution du dépôt de garantie dans la mesure où la conservation de celui-ci n’est justifié par aucun manquement contractuel de sa part. Par ailleurs, elle rappelle que le bailleur a l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués et que le manquement de la SCI LE FOLLET lui a causé un préjudice moral.


La SCI LE FOLLET, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience. Elle sollicite que Mme [Z] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, sa condamnation à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LE FOLLET soutient que la convention signée entre les parties est une convention d’occupation précaire et non un bail rural au motif que la demanderesse n’exerce pas une activité agricole. En tout état de cause, même si le contrat devait être requalifié en bail rural, il convient de constater que la résiliation du bail est intervenue selon un accord entre les parties, sous réserve de la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.
Il estime que Mme [Z] tente aujourd‘hui de revenir sur cet accord alors que ce dédommagement est justifié eu égard aux frais administratifs engagés par la défenderesse pour faire cesser le comportement de Mme [Q] [R] et permettre à Mme [Z] de jouir paisiblement des lieux loués. Enfin, elle estime que la demande en dommages et intérêts est injustifiée dans la mesure où aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée. Elle rappelle ainsi que l’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance. 
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Motifs

DISCUSSION
En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « constater » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas. 
Sur la demande principale en paiement de la somme de 5400 euros Sur la qualification du bailAux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du même code est régie par les dispositions du « Titre Ier : Statut du fermage et du métayage », sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 du même code. Cette disposition est d'ordre public.
En application de l’article L. 311-1 du même code, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.
A l’inverse, en vertu de l’article L. 411-2 du même code les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions d'occupation précaire tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée. 
Du reste, la qualification d’un bail s’apprécie à la date de sa conclusion et la charge de la preuve d’un tel bail incombe à celui qui s'en prévaut. Dès lors, si la convention conclue entre les parties est relative à un immeuble agricole remplissant les conditions de l'article L. 411-1, disposition d'ordre public auquel il n'est possible de déroger que dans l'une des situations prévues par l'article L. 411-2, et que les parties ne se trouvent dans aucune des hypothèses permettant de recourir à une convention d'occupation précaire elle doit être requalifiée en bail rural et se trouve régie par le statut du fermage.
En l’espèce, la fraction de l’ensemble immobilier donné à bail appartient à la catégorie agricole et l’activité de centre équestre constitue bien une activité agricole au sens des dispositions précitées. Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’objet du bail est une mise à disposition à titre onéreux. Enfin, la SCI LE FOLLET ne démontre nullement que les conditions de recours à la convention d’occupation précaire sont remplies. Précisément, la convention conclue tend à l’exploitation, certes temporaire, d’un bien dont l’utilisation principale est agricole sans qu’il ne soit démontré non plus que cette destination agricole devait changer. En effet, il n’était pas prévu que Mme [Z] mette fin à son activité équestre.
Dans ce cadre, la seule mention par les parties que le bail n'est pas soumis au statut du fermage est insuffisante à exclure la qualification de bail rural dès lors que la SCI LE FOLLET ne démontre pas que la convention litigieuse répond aux dispositions de l'article L. 411-2 susmentionné permettant d'écarter l'application dustatut du fermage et la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux dans les cas limitativement énumérés. 
Ainsi, en application de ces dispositions, doit être requalifiée de bail rural la convention relevant, quelle que soit la qualification retenue par les parties, du statut des baux ruraux, auquel il n’est pas possible de renoncer.




 Sur la résiliation amiable et la restitution du dépôt de garantie Sur la résiliation amiable Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
Si les cas de résiliation du bail rural sont principalement inscrits dans les articles L 411-31 du code rural et de la pêche maritime et 1766 du code civil, les parties peuvent cependant s'accorder au cours du bail pour mettre fin à ce dernier sous réserve cependant que cette résiliation amiable atteste du consentement réciproque et non-équivoque des parties pour renoncer à leurs prérogatives légales. (Cass 3ème civ- 26 mars 2020 n° 19-12.811)
En l’espèce, il ressort des échanges de courriers versés au débat que le 10 août 2022, M. [Z] a envoyé un courrier à la SCI LE FOLLET, au terme duquel elle annonçait sa volonté de mettre fin au contrat de manière anticipée. Elle écrivait « je vous demande de prendre en considération ma demande de rupture de contrat qui nous lie. » Le 18 août 2022, la société défenderesse lui répondait « nous avons pris note de votre demande de résiliation » « nous acceptons votre décision et nous sommes disposées à procéder à cette résiliation immédiatement et vous remercions de bien vouloir matérialiser votre départ au plus tard le 25 août. ». 
Il y a donc lieu de constater la validité de la résiliation du bail intervenue de manière anticipée selon un accord amiable entre les parties.
 Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsquedes investissements sont imposés au bailleur parunepersonnemoralededroit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. Toutefois, cette disposition n’interdit pas aux parties de prévoir un dépôt de garantie, qui ne saurait être assimilé à une redevance ou à un service. 
L’article L. 411-72du mêmecodestipuleques'ilapparaît unedégradation dubien loué, lebailleur a droit, à l'expiration du bail, à uneindemnitéégaleau montant du préjudice subi. 
Par ailleurs, l’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime que le bail rural est soumis aux dispositions du présent titre et pour le surplus aux règles du code civil. 
En l’espèce, l’article 10 du contrat dispose que « L’occupant s’oblige à verser au propriétaire à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie qui sera encaissé correspondant à trois mois de loyer hors taxes ». 

En l’absence de précision contractuelle quant à l’utilisation de cette somme d’argent, le dépôt de garantie a pour finalité de compenser des dégradations imputables au locataires ou de rembourser des loyers impayés.
Pour justifier la conservation du dépôt de garantie, la société défenderesse invoque tout d’abord un accord convenu entre les parties, selon lequel la résiliation amiable est intervenue de manière anticipée à la condition qu’une indemnisation de 5400 euros soit accordée à la SCI LE FOLLET au regard des frais administratifs engagés pour permettre à la locataire de jouir des lieux loués. 
Or il ressort du courrier daté du 18 août 2022 émanant de la SCI LE FOLLET que celleci informe la locataire de son intention de conserver le dépôt de garantie. Toutefois, l’examen des pièces soumises aux débats ne permet pas d’en conclure qu’un accord est intervenu à ce sujet entre les parties. Au contraire, Mme [Z] exprime sans équivoque sa volonté et son besoin de récupérer son dépôt de garantie, tant dans le courrier du 10 août 2022 « jereste à votre dispositionpour le remboursement du chèque de caution que je devais rembourser à la banque en septembre 2022 », que dans un mail du 11 août 2022 « je suis très embêtée du fait que vous gardiez la caution, je ne pourrai pas honorer cette somme, comme je vous le disais, je ne travaille plus depuis juin ! ». Aucun écrit postérieur ne permet de constater que Mme [Z] a par la suite changé d’avis et convenu avec la bailleresse que celle-ci conserve le dépôt de garantie.
Par ailleurs, la bailleresse n’invoque aucune dégradation, aucun impayé ou autre manquement imputable à la locataire pour justifier la conservation du dépôt de garantie. En l’absence d’état des lieux de sortie, aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire. Mme [G] [L], représentante de la SCI LE FOLLET écrivait en outre le 24 août 2022 à Mme [Z], soit trois jours après son départ « j’ai fait un tour des lieux lundi et tout me semble très bien ». 
Les frais exposés par la bailleresse pour faire cesser le comportement fautif de Mme [Q] [R] s’imposaient à la SCI LE FOLLET qui a comme obligation d’assurer la jouissance des lieux loués, et ne peuvent donc pas être mis à la charge de Mme [Z]. 
Par conséquence, la SCI LE FOLLET sera condamnée à restituer à la locataire la somme de 5 400,00 €.
 Sur la demande indemnitaire à titre de préjudice moralSelon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application du 3° de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Cette obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure. 

Aux termes de l’article 1725 du même code cependant, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Les colocataires n’ont pas la qualité de tiers. Le trouble prétendument apporté par l’un des locataires à la jouissance de l’autre donne à celui-ci une action contre le bailleur commun. 
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Mme [Q] [R], qui loue une autre partie de l’ensemble immobilier dont la SCI LE FOLLET est propriétaire, empêchait Mme [Z] de jouir paisiblement de sa location. En effet, il ressort de l’examen du procès-verbal d’un commissaire de justice du 12 juillet 2022 qu’un engin est installé en limite des locaux pour entraver la circulation des véhicules de Mme [Z], laquelle est dans l’incapacité de faire parvenir au sein de son local la paille et le matériel nécessaire à son exploitation. Par ailleurs, Mme [Z] relate dans son courrier du 10 août 2022 qu’elle n’a pas du tout pu exploiter les locaux loués depuis le 1er juillet 2022. Partant, bien que plusieurs démarches aient été entreprises par la société défenderesse pour mettre fin aux blocages de Mme [R] (l’intervention d’un commissaire de justice, dépôt de plainte et courriers adressés à Mme [R]), force est de constater que celles-ci ont été insuffisantes et n’ont pas permis à la demanderesse d’utiliser les écuries alors que Mme [Z] a payé le loyer du mois de juillet 2022. 
Pour démontrer le préjudice moral résultant de ce manquement, Mme [Z] produit un certificat médical du 6 août 2022 du docteur [D] [K], médecin généraliste, indiquant que celle-ci présente un état dépressif important en rapport e ses dires avec un harcèlement dans le cadre de son activité professionnelle depuis plusieurs semaines. Ainsi, il est établi que les troubles de jouissances dont Mme [R] est à l’origine, auxquels il n’a pas été mis fin par la SCI LE FOLLET, a occasionné un préjudice moral à la demanderesse, qui sera justement réparé à hauteur de 400 euros.
 Sur les demandes accessoires Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI LE FOLLET succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.
 Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI LE FOLLET qui est condamné aux dépens sera condamné à payer à Mme [X] [Z] la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE la SCI LE FOLLET à payer à Mme [X] [Z] la somme de 5 400,00 € à titre de restitution du dépôt de garantie ; 
CONDAME la SCI LE FOLLET à la somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DÉBOUTE la SCI LE FOLLET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LE FOLLET à verser à Mme [X] [Z] la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAME la SCI LE FOLLET aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

TRIBUNAL PARITAIRE 
DES BAUX RURAUX
DE [Localité 1]

[Adresse 1] 
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 24/03074 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HWFT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 
08 DECEMBRE 2025




Madame [X] [Z] gérante de centre équestre

C/

S.C.I. LE FOLLET
















Notification des parties par L.R.A.R (voir mention) :
- Mme [X] [Z] 
- S.C.I. LE FOLLET

Expédition délivrée aux conseils le (voir mention) :
- Maître Guillaume FALLOURD
- SELARL GDR AVOCAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 28 JANVIER 2026

A l'audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 08 Décembre 2025

PRESIDENT: Emma VIDALINC
GREFFIER: Magali SOULIE

Nom des assesseurs devant qui l'affaire a été débattue et qui ont délibéré:

ASSESSEURS BAILLEURS : 
- Monsieur [J] [C]
- Monsieur [V] [B]
ASSESSEURS PRENEURS : 
- Monsieur [T] [I]
- Madame [M] [A]

La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l'Organisation Judiciaire).

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDERESSE :

Madame [X] [Z] gérante de centre équestre
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de Maître Guillaume FALLOURD, Avocat au Barreau de CHARTRES

ET :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LE FOLLET
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Gautier DERAMOND DE ROUCY de la SELARL GDR AVOCAT, Avocats au Barreau de PARIS

Après débats à l'audience du 08 Décembre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’une convention intitulée « convention d’occupation précaire » conclue par acte sous seing privé en date du 25 juin 2022, la SCI LE FOLLET a loué à Mme [X] [Z] une fraction d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], destiné à l’exercice d’une activité de centre équestre, moyennant un loyer mensuel de 2 700,00 € HT, pour une durée d’une année à compter du 1er juillet 2022. 
Mme [X] [Z] a procédé au versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 5 400,00 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, Mme [X] [Z] a fait assigner la SCI LE FOLLET devant le tribunal judiciaire de MELUN en paiement des sommes suivantes :
 5 400,00 € à titre de restitution du dépôt de garantie ; 800,00 € en réparation de son préjudice moral ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Par jugement en date du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux.
A l’issue de l’audience de conciliation du 7 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a rendu un procès-verbal de non conciliation. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025. 
A cette audience, Mme [X] [Z], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience. Elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. 
Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle n’a jamais pu utiliser les lieux loués en raison des agissements d’une autre locataire, Mme [Q] [R], qui lui bloquait volontairement l’accès aux écuries. Elle ajoute qu’entre le 13 juillet et le 10 août 2022, elle a demandé à plusieurs reprises de l’aide à la bailleresse par écrit mais relate que malgré les démarches entreprises par la SCI LE FOLLET (constat d’huissier, dépôt de plainte), elle n’a jamais pu accéder au box et donner des cours d’équitation. Elle a donc fait connaitre par courrier du 10 août 2022 au bailleur son intention de mettre fin au bail eu égard à l’impossibilité d’exploiter. Elle précise que cette résiliation a été acceptée par courrier par la SCI LE FOLLET, laquelle l’a informée de son intention de conserver le dépôt de garantie afin de rembourser les frais administratifs engagés pour mettre fin aux agissements de Mme [R]. Mme [Z] conteste l’absence de restitution du dépôt de garantie dans la mesure où la conservation de celui-ci n’est justifié par aucun manquement contractuel de sa part. Par ailleurs, elle rappelle que le bailleur a l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués et que le manquement de la SCI LE FOLLET lui a causé un préjudice moral.


La SCI LE FOLLET, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience. Elle sollicite que Mme [Z] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, sa condamnation à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LE FOLLET soutient que la convention signée entre les parties est une convention d’occupation précaire et non un bail rural au motif que la demanderesse n’exerce pas une activité agricole. En tout état de cause, même si le contrat devait être requalifié en bail rural, il convient de constater que la résiliation du bail est intervenue selon un accord entre les parties, sous réserve de la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.
Il estime que Mme [Z] tente aujourd‘hui de revenir sur cet accord alors que ce dédommagement est justifié eu égard aux frais administratifs engagés par la défenderesse pour faire cesser le comportement de Mme [Q] [R] et permettre à Mme [Z] de jouir paisiblement des lieux loués. Enfin, elle estime que la demande en dommages et intérêts est injustifiée dans la mesure où aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée. Elle rappelle ainsi que l’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance. 
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026. 
DISCUSSION
En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « constater » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas. 
Sur la demande principale en paiement de la somme de 5400 euros Sur la qualification du bailAux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du même code est régie par les dispositions du « Titre Ier : Statut du fermage et du métayage », sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 du même code. Cette disposition est d'ordre public.
En application de l’article L. 311-1 du même code, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.
A l’inverse, en vertu de l’article L. 411-2 du même code les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions d'occupation précaire tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée. 
Du reste, la qualification d’un bail s’apprécie à la date de sa conclusion et la charge de la preuve d’un tel bail incombe à celui qui s'en prévaut. Dès lors, si la convention conclue entre les parties est relative à un immeuble agricole remplissant les conditions de l'article L. 411-1, disposition d'ordre public auquel il n'est possible de déroger que dans l'une des situations prévues par l'article L. 411-2, et que les parties ne se trouvent dans aucune des hypothèses permettant de recourir à une convention d'occupation précaire elle doit être requalifiée en bail rural et se trouve régie par le statut du fermage.
En l’espèce, la fraction de l’ensemble immobilier donné à bail appartient à la catégorie agricole et l’activité de centre équestre constitue bien une activité agricole au sens des dispositions précitées. Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’objet du bail est une mise à disposition à titre onéreux. Enfin, la SCI LE FOLLET ne démontre nullement que les conditions de recours à la convention d’occupation précaire sont remplies. Précisément, la convention conclue tend à l’exploitation, certes temporaire, d’un bien dont l’utilisation principale est agricole sans qu’il ne soit démontré non plus que cette destination agricole devait changer. En effet, il n’était pas prévu que Mme [Z] mette fin à son activité équestre.
Dans ce cadre, la seule mention par les parties que le bail n'est pas soumis au statut du fermage est insuffisante à exclure la qualification de bail rural dès lors que la SCI LE FOLLET ne démontre pas que la convention litigieuse répond aux dispositions de l'article L. 411-2 susmentionné permettant d'écarter l'application dustatut du fermage et la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux dans les cas limitativement énumérés. 
Ainsi, en application de ces dispositions, doit être requalifiée de bail rural la convention relevant, quelle que soit la qualification retenue par les parties, du statut des baux ruraux, auquel il n’est pas possible de renoncer.




 Sur la résiliation amiable et la restitution du dépôt de garantie Sur la résiliation amiable Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
Si les cas de résiliation du bail rural sont principalement inscrits dans les articles L 411-31 du code rural et de la pêche maritime et 1766 du code civil, les parties peuvent cependant s'accorder au cours du bail pour mettre fin à ce dernier sous réserve cependant que cette résiliation amiable atteste du consentement réciproque et non-équivoque des parties pour renoncer à leurs prérogatives légales. (Cass 3ème civ- 26 mars 2020 n° 19-12.811)
En l’espèce, il ressort des échanges de courriers versés au débat que le 10 août 2022, M. [Z] a envoyé un courrier à la SCI LE FOLLET, au terme duquel elle annonçait sa volonté de mettre fin au contrat de manière anticipée. Elle écrivait « je vous demande de prendre en considération ma demande de rupture de contrat qui nous lie. » Le 18 août 2022, la société défenderesse lui répondait « nous avons pris note de votre demande de résiliation » « nous acceptons votre décision et nous sommes disposées à procéder à cette résiliation immédiatement et vous remercions de bien vouloir matérialiser votre départ au plus tard le 25 août. ». 
Il y a donc lieu de constater la validité de la résiliation du bail intervenue de manière anticipée selon un accord amiable entre les parties.
 Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsquedes investissements sont imposés au bailleur parunepersonnemoralededroit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. Toutefois, cette disposition n’interdit pas aux parties de prévoir un dépôt de garantie, qui ne saurait être assimilé à une redevance ou à un service. 
L’article L. 411-72du mêmecodestipuleques'ilapparaît unedégradation dubien loué, lebailleur a droit, à l'expiration du bail, à uneindemnitéégaleau montant du préjudice subi. 
Par ailleurs, l’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime que le bail rural est soumis aux dispositions du présent titre et pour le surplus aux règles du code civil. 
En l’espèce, l’article 10 du contrat dispose que « L’occupant s’oblige à verser au propriétaire à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie qui sera encaissé correspondant à trois mois de loyer hors taxes ». 

En l’absence de précision contractuelle quant à l’utilisation de cette somme d’argent, le dépôt de garantie a pour finalité de compenser des dégradations imputables au locataires ou de rembourser des loyers impayés.
Pour justifier la conservation du dépôt de garantie, la société défenderesse invoque tout d’abord un accord convenu entre les parties, selon lequel la résiliation amiable est intervenue de manière anticipée à la condition qu’une indemnisation de 5400 euros soit accordée à la SCI LE FOLLET au regard des frais administratifs engagés pour permettre à la locataire de jouir des lieux loués. 
Or il ressort du courrier daté du 18 août 2022 émanant de la SCI LE FOLLET que celleci informe la locataire de son intention de conserver le dépôt de garantie. Toutefois, l’examen des pièces soumises aux débats ne permet pas d’en conclure qu’un accord est intervenu à ce sujet entre les parties. Au contraire, Mme [Z] exprime sans équivoque sa volonté et son besoin de récupérer son dépôt de garantie, tant dans le courrier du 10 août 2022 « jereste à votre dispositionpour le remboursement du chèque de caution que je devais rembourser à la banque en septembre 2022 », que dans un mail du 11 août 2022 « je suis très embêtée du fait que vous gardiez la caution, je ne pourrai pas honorer cette somme, comme je vous le disais, je ne travaille plus depuis juin ! ». Aucun écrit postérieur ne permet de constater que Mme [Z] a par la suite changé d’avis et convenu avec la bailleresse que celle-ci conserve le dépôt de garantie.
Par ailleurs, la bailleresse n’invoque aucune dégradation, aucun impayé ou autre manquement imputable à la locataire pour justifier la conservation du dépôt de garantie. En l’absence d’état des lieux de sortie, aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire. Mme [G] [L], représentante de la SCI LE FOLLET écrivait en outre le 24 août 2022 à Mme [Z], soit trois jours après son départ « j’ai fait un tour des lieux lundi et tout me semble très bien ». 
Les frais exposés par la bailleresse pour faire cesser le comportement fautif de Mme [Q] [R] s’imposaient à la SCI LE FOLLET qui a comme obligation d’assurer la jouissance des lieux loués, et ne peuvent donc pas être mis à la charge de Mme [Z]. 
Par conséquence, la SCI LE FOLLET sera condamnée à restituer à la locataire la somme de 5 400,00 €.
 Sur la demande indemnitaire à titre de préjudice moralSelon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application du 3° de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Cette obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure. 

Aux termes de l’article 1725 du même code cependant, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Les colocataires n’ont pas la qualité de tiers. Le trouble prétendument apporté par l’un des locataires à la jouissance de l’autre donne à celui-ci une action contre le bailleur commun. 
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Mme [Q] [R], qui loue une autre partie de l’ensemble immobilier dont la SCI LE FOLLET est propriétaire, empêchait Mme [Z] de jouir paisiblement de sa location. En effet, il ressort de l’examen du procès-verbal d’un commissaire de justice du 12 juillet 2022 qu’un engin est installé en limite des locaux pour entraver la circulation des véhicules de Mme [Z], laquelle est dans l’incapacité de faire parvenir au sein de son local la paille et le matériel nécessaire à son exploitation. Par ailleurs, Mme [Z] relate dans son courrier du 10 août 2022 qu’elle n’a pas du tout pu exploiter les locaux loués depuis le 1er juillet 2022. Partant, bien que plusieurs démarches aient été entreprises par la société défenderesse pour mettre fin aux blocages de Mme [R] (l’intervention d’un commissaire de justice, dépôt de plainte et courriers adressés à Mme [R]), force est de constater que celles-ci ont été insuffisantes et n’ont pas permis à la demanderesse d’utiliser les écuries alors que Mme [Z] a payé le loyer du mois de juillet 2022. 
Pour démontrer le préjudice moral résultant de ce manquement, Mme [Z] produit un certificat médical du 6 août 2022 du docteur [D] [K], médecin généraliste, indiquant que celle-ci présente un état dépressif important en rapport e ses dires avec un harcèlement dans le cadre de son activité professionnelle depuis plusieurs semaines. Ainsi, il est établi que les troubles de jouissances dont Mme [R] est à l’origine, auxquels il n’a pas été mis fin par la SCI LE FOLLET, a occasionné un préjudice moral à la demanderesse, qui sera justement réparé à hauteur de 400 euros.
 Sur les demandes accessoires Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI LE FOLLET succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.
 Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI LE FOLLET qui est condamné aux dépens sera condamné à payer à Mme [X] [Z] la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE la SCI LE FOLLET à payer à Mme [X] [Z] la somme de 5 400,00 € à titre de restitution du dépôt de garantie ; 
CONDAME la SCI LE FOLLET à la somme de 400,00 € à titre de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DÉBOUTE la SCI LE FOLLET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LE FOLLET à verser à Mme [X] [Z] la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAME la SCI LE FOLLET aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

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Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:46:20.209Z.