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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 24 août 2026, n° 24/01121

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 juillet 1999, reçu en l’étude de M. [Y], notaire à [Localité 3], Mme [X] a acquis, « Sur la commune de [Localité 4] (Gard), [Adresse 3], 1° une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec passage indivis avec d’autres ; figurant au cadastre de la manière suivante : section BA, lieudit [Localité 5], numéros savoir :
- [Cadastre 1] de 98 ca
- [Cadastre 2] de 44 ca
2° Et les droits non délimités dans une parcelle de terre à usage de passage portée au cadastre rénové de la commune de [Localité 4], section BA, numéro [Cadastre 3] d’une superficie totale de 38 ca, soit le lot numéro UN de 25 ca »
Mme [R] et M. [H] ont acheté, selon acte passé par devant M. [G], notaire à [Localité 1] en date du 31 juillet 2019, un ensemble immobilier bâti, sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Cet ensemble immobilier est composé de :
- Immeuble article 1 : une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec cour et remise à étage, cadastrée section BA n° [Cadastre 4], d’une surface de 2 a et 23 ca ;
- Immeuble article 2 : les 13 centiares (13 ca) à prendre dans un bien non délimité, cadastré section BA n° [Cadastre 3] d’une surface totale de 38 ca ;
- Immeuble article 3 : dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré BA n°[Cadastre 5], d’une surface de 81 ca, en copropriété, le lot n°2 composé d’une pièce située au 2ème étage à usage de salle de bain, à laquelle on accède uniquement par l’immeuble voisin situé au [Adresse 1], et les 98/1000èmes des parties communes générales.
S’agissant du bien non délimité, immeuble article 2, l’acte notarié précise, page n° 4 :
« Il est précisé que la parcelle ci-dessus identifiée au cadastre est un bien non délimité d’une contenance de trente-huit centiares.
L’extrait cadastral annexé porte la mention « BND ».
Concernant le bien non délimité, le vendeur informe l’acquéreur :
- Qu’une fenêtre située à l’étage donnant sur la cour de la parcelle n°[Cadastre 3] et profitant au bien vendu a été fermée par des carreaux de verre et les volets ont été enlevés, sans qu’il n’ait été donné d’autorisation par le vendeur et qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs ;
- Que sur le bien non délimité, une terrasse à l’étage en surplomb de la cour a été édifiée en bois et béton sans qu’il n’ait été donné d’autorisation par le vendeur et qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs ;
- Qu’il a adressé un courrier recommandé au cotitulaire du bien non délimité, savoir Madame [F] [X] en date du 29 mai 2019 ci-annexé, [Adresse 2] à [Localité 4], pour demander la remise en l’état initial, fenêtre et terrasse ».

Les consorts [R] - [H] et Mme [X] ne sont pas parvenus à un accord s’agissant du bien non délimité BA [Cadastre 3] pour le sortir de sa qualification juridique, cette dernière soutenant disposer d’une servitude perpétuelle. Ils déplorent à cet effet la création d'une terrasse illicite sans aucune autorisation d'urbanisme venant empiéter sur leur propriété BA [Cadastre 3], en obturant ainsi l'espace supérieur par une terrasse privative, là où auparavant ils disposaient d'un accès dégagé à l’air libre. Ils lui reprochent également l’implantation de poutrelles bois et hourdis dans le mur privatif de leur propriété 
Mme [X] a refusé de participer au rendez-vous fixé par la SELARL [A] géomètre, expert amiable mandaté par les consorts [R] - [H] et la médiation mise en place entre les parties s’est soldée par un bulletin de non-conciliation le 5 octobre 2020.
Les consorts [R] - [H] ont mandaté un commissaire de justice aux fins de constater la disposition et l’état des lieux, avant de mettre vainement en demeure Mme [X] par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2022 de les remettre en état. 
Par ordonnance du 25 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a fait droit à la demande d’expertise judiciaire des consorts [R] - [H].
Au cours des opérations d’expertise, Mme [X] a assigné en référé les consorts [R] - [H] afin de leur voir ordonner sous astreinte la cessation immédiate d'un trouble manifestement illicite constitué par le stationnement de véhicules sur l'assiette de la parcelle BA [Cadastre 3] et les voir condamner au paiement de 5 000 euros par provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral. Par ordonnance du 11 janvier 2023 la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [X].
L’expert judiciaire, M. [S], a rendu son rapport définitif le 20 février 2023.
Postérieurement à la remise de ce rapport, un autre géomètre-expert pris en la personne de M. [M] est intervenu ; il a été amené à faire appel au cabinet Gaultier pour dresser un historique des propriétés respectives. Sur la base des conclusions de ce cabinet et de ses propres constatations le géomètre expert a formulé diverses options dans un rapport daté du 20 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, Mme [R] et M. [H] ont assigné Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de la faire condamner sous astreinte à remettre les lieux en l’état de sorte qu’il ne soit plus porté atteinte à leur droit de propriété et d’obtenir indemnisation du préjudice subi. 
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, Mme [R] et M. [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 544, 545, 552 et suivants, ainsi que 1240 et suivants du code civil, de :
Débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes ;
La condamner à procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse construite sans autorisation d'urbanisme et surplombant la parcelle non délimitée BA [Cadastre 3] sise [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à procéder au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés illicitement dans le mur privatif propriété de Mme [R] et M. [H] cadastré BA [Cadastre 4] et BA [Cadastre 5] sise [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à remettre en état et à restaurer en son état initial le mur privatif de la propriété de Mme [R] et M. [H] cadastrée BA [Cadastre 4] et BA [Cadastre 5], endommagé par l'implantation illicite des poutrelles de soutènement de l'ouvrage de terrasse illicite édifiée par Mme [X], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à leur payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
La condamner à leur payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en référé et au fond ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, Mme [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 488 du code de procédure civile, 544 et 1240 du code civil, de :
Débouter les consorts [R] - [H] de l’ensemble de leurs demandes ;
Les condamner à l’enlèvement des tôles vissées illégalement dans sa terrasse en bois ;
Les condamner à la cessation immédiate du trouble manifestement illicite consistant au stationnement de leurs nombreux véhicules dans la parcelle servant de passage ;
Les condamner à laisser libre le passage sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;
Les condamner à lui payer 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Les condamner à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 2 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 30 décembre 1899. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 19 mai 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 7 août 2026.

Motifs

* * *
MOTIFS DE LA DECISION

I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
  
Sur les demandes de démolitions d’ouvrages et de remise en état du mur privatif
Les consorts [R] - [H] soutiennent que Mme [X] s’est illégitimement accaparée le dessus du bien non délimité en y érigeant une terrasse. Ils ajoutent que l’autorisation donnée par M. [E], ancien propriétaire de leur maison, à Mme [X] de s’appuyer sur le mur de sa propriété dans le cadre de l’aménagement de sa terrasse ne leur est pas opposable pour ne pas avoir été enregistrée ni publiée dans les formes imparties.
En réplique, Mme [X] fait valoir l’accord trouvé avec M. [E] en 2004, relevant que la lettre écrite par ce dernier a été annexée à l’acte de vente des consorts [R] - [H] ; qu’ainsi le bien immeuble était grevé d’un accessoire connu de tous les propriétaires successifs.
Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
L’article 545 du même code dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».
L’article 552 ajoute que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous.
Aux termes de leurs actes de propriété respectifs, les consorts [R] - [H] disposent de 13 ca sur les 38 ca de la parcelle cadastrée BA [Cadastre 3], Mme [X] disposant du reste soit 25 ca. La terrasse contestée a une superficie d’environ 20 m² selon le rapport d’intervention de M. [A], géomètre expert, soit inférieure aux 25 ca dont dispose Mme [X] sur le bien non délimité.
En conséquence, les consorts [R] - [H] n’ayant pas fait délimiter leur propriété sur la parcelle BA [Cadastre 3], ils ne peuvent prétendre que Mme [X] occuperait de manière illicite ou abusive une partie du bien qualifié non délimité aux termes des actes de vente de chaque partie. Il convient d’ailleurs de souligner qu’ils indiquent eux-mêmes dans leurs conclusions, s’agissant du stationnement de leurs véhicules qu’ils jouissent « de la pleine propriété de la parcelle BA [Cadastre 3]… comme Mme [X] d’ailleurs ».
Par ailleurs, en ce qui concerne le soutien de la terrasse par des poutres s’appuyant sur le mur de la propriété des consorts [R] - [H], cette situation est de nature à constituer une servitude de support.
Aux termes de l’article 637 du code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. », l’article 639 rappelant qu’ « Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».
L’article 690 du code civil dispose que « Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. ».
Selon l'article 28, 1, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la réforme de la publicité foncière, les actes constitutifs de servitude conventionnelle doivent être publiés, étant précisé qu’aux termes de l’article 710-1 du code civil (loi n° 2011-331 du 28 mars 2011) tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative, l’article 4 du décret du 4 janvier 1955 disposant également que tout acte sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit être dressé en la forme authentique. 
Cette formalité est une condition de son opposabilité aux tiers. L’article 30, 1, du décret du 4 janvier 1955 dispose en effet que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. 
Il est toutefois admis en jurisprudence qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.
En l’espèce, lors de la visite de la maison alors convoitée, avant son acquisition, les consorts [R] - [H] n’ont pu que constater la présence d’une terrasse dont les soutiens s’appuyaient sur leur mur privatif. 
Par ailleurs, quoique dans leur acte de vente le vendeur, alors la SCI Ornella, les informe « qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs » pour l’édification « sur le bien non délimité, (d’) une terrasse à l’étage en surplomb de la cour », est annexée à l’acte authentique « la réponse de Mme [X] à son courrier recommandé du 29 mai 2019 ». Or cette réponse contient justement une « copie du courrier de Monsieur [P] [E] en date du 4 septembre 2004 » valant autorisation pour la défenderesse d’ériger sa terrasse en s’appuyant sur le mur privatif. Un tel accord pour la construction d’un bien immeuble a vocation de pérennité. 
En conséquence, au-delà des déclarations de la SCI Ornella dans l’acte de vente, les consorts [R] - [H] étaient informés de l’autorisation de l’ancien propriétaire pour l’édification de cette terrasse en appui sur leur mur privatif.
Dès lors, et quoiqu’ils pussent en ignorer la qualification juridique, les consorts [R] - [H] connaissaient l’existence de cette servitude de support. Ils seront dès lors déboutés de leurs demandes de procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse, ainsi qu’au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés dans leur mur privatif et de condamnation à remettre en état et à restaurer en son état initial ce mur.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [R] - [H]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La mise en jeu de la responsabilité quasi-délictuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce il n’est établi aucune faute de Mme [X] qui obtient gain de cause dans l’édification de sa terrasse ; en conséquence les consorts [R] - [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [X] en enlévement des tôles vissées dans sa terrasse et de cessation de stationnement de véhicules 
Mme [X] soutient que la propriété du bien non délimité est commune et que les consorts [R] - [H] doivent en jouir en respectant ses droits ; que les tôles vissées par ses voisins sous sa terrasse en bois l’empêchent de l’entretenir ; que le bien en question a vocation de passage et que le stationnement des véhicules de ses voisins l’empêche d’accéder à la parcelle BA [Cadastre 3] avec sa propre voiture ; qu’elle ne peut la traverser qu’en se faufilant entre les véhicules stationnés ; qu’elle ne peut plus accéder normalement à une petite pièce dans laquelle elle stockait son bois ; que la situation est objectivement dangereuse en ce qu’elle ne permettrait pas aux véhicules de secours d’intervenir rapidement.
Les consorts [R] - [H] contestent que le bien délimité AB [Cadastre 3] constitue un passage.
Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
Comme le souligne Mme [X] elle-même, ainsi que les consorts [R] - [H] d’ailleurs, la propriété du bien délimité est commune à hauteur des droits que leur reconnaît leurs actes de vente. Il n’est pas démontré par la demanderesse reconventionnelle, ni même soulevé d’ailleurs, que ses voisins aient dépassé la surface dont ils disposent sur le bien.
En conséquence, comme déjà exposé pour la partie adverse, Mme [X] n’ayant pas fait délimiter sa propriété sur la parcelle BA [Cadastre 3], elle ne peut prétendre que les consorts [R] - [H] occuperaient de manière illicite ou abusive une partie du bien qualifié non délimité aux termes des actes de vente de chaque partie.
En ce qui concerne les difficultés de passage invoquées, elles ne reposent que sur le rapport d’expertise amiable du cabinet Gaultier qui n’est corroboré par aucune pièce. De surcroît, cet expert ne précise pas quel accès précisément serait rendu plus difficile par la présence de véhicule, et plus particulièrement s’il concerne des parties du fonds de Mme [X].
En conséquence, Mme [X] ne démontre pas que les consorts [R] - [H] ont empiété sur ses droits sur la parcelle non délimité AB [Cadastre 3] en y apposant des tôles et en y stationnant leurs véhicules. Elle n’établit pas davantage, à supposer que cette parcelle ait vocation de passage, que les véhicules de ses voisins gêneraient l’accès à son fonds. Elle sera dès lors déboutée de ses demandes en enlèvement des tôles vissées dans sa terrasse et de cessation de stationnement de véhicules sur la parcelle non délimitée AB [Cadastre 3].
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [X]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La mise en jeu de la responsabilité quasi-délictuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce il n’est établi aucune faute des consorts [R] - [H] qui obtiennent gain de cause dans la mise en place des tôles critiquée et le stationnement de leurs véhicules ; en conséquence Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.
Les consorts [R] - [H] qui succombent à l’instance qu’ils ont initiée en supporteront in solidum les dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé.
 Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les consorts [R] - [H] à payer à Mme [X] au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros. 
Les consorts [R] - [H] qui perdent le procès qu’ils ont initié seront déboutés de leur demande à ce titre.
 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de procéder au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés dans leur mur privatif ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de remettre en état et restaurer en son état initial le mur privatif de la propriété ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de dommages et intérêts ;
Déboute Mme [X] de sa demande d’enlèvement des tôles vissées dans sa terrasse en bois ;
Déboute Mme [X] de sa demande de cessation de stationnement des véhicules dans la parcelle ;
Déboute Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum Mme [R] et M. [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et de référé ;
Condamne in solidum Mme [R] et M. [H] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Jacqueline PETRANTONI, greffière, présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Texte intégral
Copie délivrée 
à 
l’AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES
SELARL CABINET GIUDICELLI


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE NIMES
 **** Le 24 Août 2026
1ère Chambre Civile
 

N° RG 24/01121 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KLVT


JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

M. [Z] [H]
né le 27 Avril 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [D], [C] [R]
née le 16 Septembre 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentés par l’AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de NIMES

à :

Mme [F], [T], [N] [X]
née le 12 Janvier 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats plaidant au barreau d’AVIGNON

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Mai 2026 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Laura GUILLOT, greffière présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de la mise à dispsosition, et qu'il en a été délibéré.


Ledit jugement a été mis en délibéré au 7 Août 2026 et prorogé ce jour.












EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 juillet 1999, reçu en l’étude de M. [Y], notaire à [Localité 3], Mme [X] a acquis, « Sur la commune de [Localité 4] (Gard), [Adresse 3], 1° une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec passage indivis avec d’autres ; figurant au cadastre de la manière suivante : section BA, lieudit [Localité 5], numéros savoir :
- [Cadastre 1] de 98 ca
- [Cadastre 2] de 44 ca
2° Et les droits non délimités dans une parcelle de terre à usage de passage portée au cadastre rénové de la commune de [Localité 4], section BA, numéro [Cadastre 3] d’une superficie totale de 38 ca, soit le lot numéro UN de 25 ca »
Mme [R] et M. [H] ont acheté, selon acte passé par devant M. [G], notaire à [Localité 1] en date du 31 juillet 2019, un ensemble immobilier bâti, sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Cet ensemble immobilier est composé de :
- Immeuble article 1 : une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec cour et remise à étage, cadastrée section BA n° [Cadastre 4], d’une surface de 2 a et 23 ca ;
- Immeuble article 2 : les 13 centiares (13 ca) à prendre dans un bien non délimité, cadastré section BA n° [Cadastre 3] d’une surface totale de 38 ca ;
- Immeuble article 3 : dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré BA n°[Cadastre 5], d’une surface de 81 ca, en copropriété, le lot n°2 composé d’une pièce située au 2ème étage à usage de salle de bain, à laquelle on accède uniquement par l’immeuble voisin situé au [Adresse 1], et les 98/1000èmes des parties communes générales.
S’agissant du bien non délimité, immeuble article 2, l’acte notarié précise, page n° 4 :
« Il est précisé que la parcelle ci-dessus identifiée au cadastre est un bien non délimité d’une contenance de trente-huit centiares.
L’extrait cadastral annexé porte la mention « BND ».
Concernant le bien non délimité, le vendeur informe l’acquéreur :
- Qu’une fenêtre située à l’étage donnant sur la cour de la parcelle n°[Cadastre 3] et profitant au bien vendu a été fermée par des carreaux de verre et les volets ont été enlevés, sans qu’il n’ait été donné d’autorisation par le vendeur et qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs ;
- Que sur le bien non délimité, une terrasse à l’étage en surplomb de la cour a été édifiée en bois et béton sans qu’il n’ait été donné d’autorisation par le vendeur et qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs ;
- Qu’il a adressé un courrier recommandé au cotitulaire du bien non délimité, savoir Madame [F] [X] en date du 29 mai 2019 ci-annexé, [Adresse 2] à [Localité 4], pour demander la remise en l’état initial, fenêtre et terrasse ».

Les consorts [R] - [H] et Mme [X] ne sont pas parvenus à un accord s’agissant du bien non délimité BA [Cadastre 3] pour le sortir de sa qualification juridique, cette dernière soutenant disposer d’une servitude perpétuelle. Ils déplorent à cet effet la création d'une terrasse illicite sans aucune autorisation d'urbanisme venant empiéter sur leur propriété BA [Cadastre 3], en obturant ainsi l'espace supérieur par une terrasse privative, là où auparavant ils disposaient d'un accès dégagé à l’air libre. Ils lui reprochent également l’implantation de poutrelles bois et hourdis dans le mur privatif de leur propriété 
Mme [X] a refusé de participer au rendez-vous fixé par la SELARL [A] géomètre, expert amiable mandaté par les consorts [R] - [H] et la médiation mise en place entre les parties s’est soldée par un bulletin de non-conciliation le 5 octobre 2020.
Les consorts [R] - [H] ont mandaté un commissaire de justice aux fins de constater la disposition et l’état des lieux, avant de mettre vainement en demeure Mme [X] par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2022 de les remettre en état. 
Par ordonnance du 25 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a fait droit à la demande d’expertise judiciaire des consorts [R] - [H].
Au cours des opérations d’expertise, Mme [X] a assigné en référé les consorts [R] - [H] afin de leur voir ordonner sous astreinte la cessation immédiate d'un trouble manifestement illicite constitué par le stationnement de véhicules sur l'assiette de la parcelle BA [Cadastre 3] et les voir condamner au paiement de 5 000 euros par provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral. Par ordonnance du 11 janvier 2023 la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [X].
L’expert judiciaire, M. [S], a rendu son rapport définitif le 20 février 2023.
Postérieurement à la remise de ce rapport, un autre géomètre-expert pris en la personne de M. [M] est intervenu ; il a été amené à faire appel au cabinet Gaultier pour dresser un historique des propriétés respectives. Sur la base des conclusions de ce cabinet et de ses propres constatations le géomètre expert a formulé diverses options dans un rapport daté du 20 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, Mme [R] et M. [H] ont assigné Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de la faire condamner sous astreinte à remettre les lieux en l’état de sorte qu’il ne soit plus porté atteinte à leur droit de propriété et d’obtenir indemnisation du préjudice subi. 
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, Mme [R] et M. [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 544, 545, 552 et suivants, ainsi que 1240 et suivants du code civil, de :
Débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes ;
La condamner à procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse construite sans autorisation d'urbanisme et surplombant la parcelle non délimitée BA [Cadastre 3] sise [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à procéder au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés illicitement dans le mur privatif propriété de Mme [R] et M. [H] cadastré BA [Cadastre 4] et BA [Cadastre 5] sise [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à remettre en état et à restaurer en son état initial le mur privatif de la propriété de Mme [R] et M. [H] cadastrée BA [Cadastre 4] et BA [Cadastre 5], endommagé par l'implantation illicite des poutrelles de soutènement de l'ouvrage de terrasse illicite édifiée par Mme [X], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à leur payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
La condamner à leur payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en référé et au fond ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire.
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Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, Mme [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 488 du code de procédure civile, 544 et 1240 du code civil, de :
Débouter les consorts [R] - [H] de l’ensemble de leurs demandes ;
Les condamner à l’enlèvement des tôles vissées illégalement dans sa terrasse en bois ;
Les condamner à la cessation immédiate du trouble manifestement illicite consistant au stationnement de leurs nombreux véhicules dans la parcelle servant de passage ;
Les condamner à laisser libre le passage sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;
Les condamner à lui payer 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Les condamner à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 2 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 30 décembre 1899. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 19 mai 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 7 août 2026.

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MOTIFS DE LA DECISION

I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
  
Sur les demandes de démolitions d’ouvrages et de remise en état du mur privatif
Les consorts [R] - [H] soutiennent que Mme [X] s’est illégitimement accaparée le dessus du bien non délimité en y érigeant une terrasse. Ils ajoutent que l’autorisation donnée par M. [E], ancien propriétaire de leur maison, à Mme [X] de s’appuyer sur le mur de sa propriété dans le cadre de l’aménagement de sa terrasse ne leur est pas opposable pour ne pas avoir été enregistrée ni publiée dans les formes imparties.
En réplique, Mme [X] fait valoir l’accord trouvé avec M. [E] en 2004, relevant que la lettre écrite par ce dernier a été annexée à l’acte de vente des consorts [R] - [H] ; qu’ainsi le bien immeuble était grevé d’un accessoire connu de tous les propriétaires successifs.
Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
L’article 545 du même code dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».
L’article 552 ajoute que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous.
Aux termes de leurs actes de propriété respectifs, les consorts [R] - [H] disposent de 13 ca sur les 38 ca de la parcelle cadastrée BA [Cadastre 3], Mme [X] disposant du reste soit 25 ca. La terrasse contestée a une superficie d’environ 20 m² selon le rapport d’intervention de M. [A], géomètre expert, soit inférieure aux 25 ca dont dispose Mme [X] sur le bien non délimité.
En conséquence, les consorts [R] - [H] n’ayant pas fait délimiter leur propriété sur la parcelle BA [Cadastre 3], ils ne peuvent prétendre que Mme [X] occuperait de manière illicite ou abusive une partie du bien qualifié non délimité aux termes des actes de vente de chaque partie. Il convient d’ailleurs de souligner qu’ils indiquent eux-mêmes dans leurs conclusions, s’agissant du stationnement de leurs véhicules qu’ils jouissent « de la pleine propriété de la parcelle BA [Cadastre 3]… comme Mme [X] d’ailleurs ».
Par ailleurs, en ce qui concerne le soutien de la terrasse par des poutres s’appuyant sur le mur de la propriété des consorts [R] - [H], cette situation est de nature à constituer une servitude de support.
Aux termes de l’article 637 du code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. », l’article 639 rappelant qu’ « Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».
L’article 690 du code civil dispose que « Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. ».
Selon l'article 28, 1, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la réforme de la publicité foncière, les actes constitutifs de servitude conventionnelle doivent être publiés, étant précisé qu’aux termes de l’article 710-1 du code civil (loi n° 2011-331 du 28 mars 2011) tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative, l’article 4 du décret du 4 janvier 1955 disposant également que tout acte sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit être dressé en la forme authentique. 
Cette formalité est une condition de son opposabilité aux tiers. L’article 30, 1, du décret du 4 janvier 1955 dispose en effet que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. 
Il est toutefois admis en jurisprudence qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.
En l’espèce, lors de la visite de la maison alors convoitée, avant son acquisition, les consorts [R] - [H] n’ont pu que constater la présence d’une terrasse dont les soutiens s’appuyaient sur leur mur privatif. 
Par ailleurs, quoique dans leur acte de vente le vendeur, alors la SCI Ornella, les informe « qu’à sa connaissance aucune autorisation n’avait été donnée par les propriétaires antérieurs » pour l’édification « sur le bien non délimité, (d’) une terrasse à l’étage en surplomb de la cour », est annexée à l’acte authentique « la réponse de Mme [X] à son courrier recommandé du 29 mai 2019 ». Or cette réponse contient justement une « copie du courrier de Monsieur [P] [E] en date du 4 septembre 2004 » valant autorisation pour la défenderesse d’ériger sa terrasse en s’appuyant sur le mur privatif. Un tel accord pour la construction d’un bien immeuble a vocation de pérennité. 
En conséquence, au-delà des déclarations de la SCI Ornella dans l’acte de vente, les consorts [R] - [H] étaient informés de l’autorisation de l’ancien propriétaire pour l’édification de cette terrasse en appui sur leur mur privatif.
Dès lors, et quoiqu’ils pussent en ignorer la qualification juridique, les consorts [R] - [H] connaissaient l’existence de cette servitude de support. Ils seront dès lors déboutés de leurs demandes de procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse, ainsi qu’au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés dans leur mur privatif et de condamnation à remettre en état et à restaurer en son état initial ce mur.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [R] - [H]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La mise en jeu de la responsabilité quasi-délictuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce il n’est établi aucune faute de Mme [X] qui obtient gain de cause dans l’édification de sa terrasse ; en conséquence les consorts [R] - [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [X] en enlévement des tôles vissées dans sa terrasse et de cessation de stationnement de véhicules 
Mme [X] soutient que la propriété du bien non délimité est commune et que les consorts [R] - [H] doivent en jouir en respectant ses droits ; que les tôles vissées par ses voisins sous sa terrasse en bois l’empêchent de l’entretenir ; que le bien en question a vocation de passage et que le stationnement des véhicules de ses voisins l’empêche d’accéder à la parcelle BA [Cadastre 3] avec sa propre voiture ; qu’elle ne peut la traverser qu’en se faufilant entre les véhicules stationnés ; qu’elle ne peut plus accéder normalement à une petite pièce dans laquelle elle stockait son bois ; que la situation est objectivement dangereuse en ce qu’elle ne permettrait pas aux véhicules de secours d’intervenir rapidement.
Les consorts [R] - [H] contestent que le bien délimité AB [Cadastre 3] constitue un passage.
Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
Comme le souligne Mme [X] elle-même, ainsi que les consorts [R] - [H] d’ailleurs, la propriété du bien délimité est commune à hauteur des droits que leur reconnaît leurs actes de vente. Il n’est pas démontré par la demanderesse reconventionnelle, ni même soulevé d’ailleurs, que ses voisins aient dépassé la surface dont ils disposent sur le bien.
En conséquence, comme déjà exposé pour la partie adverse, Mme [X] n’ayant pas fait délimiter sa propriété sur la parcelle BA [Cadastre 3], elle ne peut prétendre que les consorts [R] - [H] occuperaient de manière illicite ou abusive une partie du bien qualifié non délimité aux termes des actes de vente de chaque partie.
En ce qui concerne les difficultés de passage invoquées, elles ne reposent que sur le rapport d’expertise amiable du cabinet Gaultier qui n’est corroboré par aucune pièce. De surcroît, cet expert ne précise pas quel accès précisément serait rendu plus difficile par la présence de véhicule, et plus particulièrement s’il concerne des parties du fonds de Mme [X].
En conséquence, Mme [X] ne démontre pas que les consorts [R] - [H] ont empiété sur ses droits sur la parcelle non délimité AB [Cadastre 3] en y apposant des tôles et en y stationnant leurs véhicules. Elle n’établit pas davantage, à supposer que cette parcelle ait vocation de passage, que les véhicules de ses voisins gêneraient l’accès à son fonds. Elle sera dès lors déboutée de ses demandes en enlèvement des tôles vissées dans sa terrasse et de cessation de stationnement de véhicules sur la parcelle non délimitée AB [Cadastre 3].
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [X]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La mise en jeu de la responsabilité quasi-délictuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce il n’est établi aucune faute des consorts [R] - [H] qui obtiennent gain de cause dans la mise en place des tôles critiquée et le stationnement de leurs véhicules ; en conséquence Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.
Les consorts [R] - [H] qui succombent à l’instance qu’ils ont initiée en supporteront in solidum les dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé.
 Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les consorts [R] - [H] à payer à Mme [X] au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros. 
Les consorts [R] - [H] qui perdent le procès qu’ils ont initié seront déboutés de leur demande à ce titre.
 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de procéder au démontage et à la destruction intégrale de la terrasse litigieuse ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de procéder au démontage de l'ensemble des poutrelles, hourdis, ouvrages, implantés dans leur mur privatif ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de remettre en état et restaurer en son état initial le mur privatif de la propriété ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande de dommages et intérêts ;
Déboute Mme [X] de sa demande d’enlèvement des tôles vissées dans sa terrasse en bois ;
Déboute Mme [X] de sa demande de cessation de stationnement des véhicules dans la parcelle ;
Déboute Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum Mme [R] et M. [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et de référé ;
Condamne in solidum Mme [R] et M. [H] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [R] et M. [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Jacqueline PETRANTONI, greffière, présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,










En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 488, code civil 545, code civil 637, code civil 710-1, code civil 690). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-25T21:10:08.319Z.