Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 27 août 2026, n° 25/00542

CD/ND



Numéro 26/2306 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 27/08/2026 







Dossier : N° RG 25/00542 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JDJO 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à la vente







Affaire :



S.C.I. SAUVENDY



C/



S.C.I. ZELAIA [Localité 1] DDH























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 11 Mai 2026, devant :



Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,



assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.











































dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.C.I. SAUVENDY 

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 383 651 296

représentée par son A l'audience, les sociétés sont représentées par son gérant M. [P] [R], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistée de la SARL VELLE-LIMONAIRE & SECIS, avocat au barreau de Bayonne









INTIMEE :



S.C.I. ZELAIA [Localité 1] DDH

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 818 136 459

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Laurent MALO de la SELARL JEAN-PAUL GIBERT - LAURENT MALO, avocat au barreau de Bayonne











































sur appel de la décision 

en date du 10 FEVRIER 2025

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

RG : 24/523



EXPOSE DU LITIGE



Suivant permis de construire accordé le 11 janvier 2017, la SCI Zelaia [Localité 1] DDH (ci-après SCI Zelaia) a entrepris la construction d'un ensemble immobilier destiné à accueillir des logements, bureaux et commerces à Bayonne. 



Par acte authentique du 8 mars 2019, elle a vendu en l'état futur d'achèvement plusieurs lots à la SCI Sauvendy, dont le lot 37 désigné comme un local à usage professionnel/commercial au rez-de-chaussée du bâtiment.



Par acte authentique du 17 avril 2019, la SCI Sauvendy a consenti à la SARL Pharma Baiona un bail à usage commercial à effet du 1er septembre 2019 pour un loyer annuel HT de 47 619 € avec une franchise de quatre mois de loyer, bail résilié d'un commun accord le 6 décembre 2019. 



Le 19 juin 2019, la SCI Zelaia a déposé une demande de permis de construire modificatif en vue d'obtenir la modification de la destination du local bureau B07 (correspondant au lot 37) en commerce, permis qui sera d'abord refusé le 23 janvier 2020 puis accordé le 13 mai 2022.



Par lettre du 26 novembre 2019, la SCI Zelaia a convoqué la SCI Sauvendy pour prendre livraison du bien. 



Par lettre du 20 décembre 2019, le conseil de la SCI Zelaia a mis en demeure la SCI Sauvendy de prendre livraison du bien et de payer le solde dû, soit 38 628 €. 

 

Par lettre du 5 mai 2020, le conseil de la SCI Sauvendy a mis en demeure la SCI Zelaia de délivrer le local à usage commercial prévu dans l'acte authentique de vente et le règlement de copropriété. 



Par acte du 8 juin 2020, la SCI Zelaia a assigné la SCI Sauvendy devant le tribunal judiciaire de Bayonne en paiement à titre principal de la somme de 38 627 € avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2019.



La SCI Sauvendy a revendu le local au prix de 864 000 € TTC le 28 juin 2023 et s'est acquittée du solde du prix dû à la SCI Zelaia le 6 juillet 2023.



Par jugement du 10 février 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- condamné la SCI Sauvendy à payer à la SCI Zelaia la somme de 1 379,60 € correspondant aux intérêts de retard du paiement du solde de prix depuis le 26 novembre 2019 jusqu'au 6 juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 15 février 2024,

- débouté la SCI Sauvendy de ses demandes,

- condamné la SCI Sauvendy au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Le tribunal a retenu :

- que la mention dans l'acte authentique du 8 mars 2019 d'un local à usage professionnel/commercial n'est pas relative à la destination finale du local, commercial ou de bureau, mais destinée à rappeler qu'il ne pouvait être à usage d'habitation,

- que la partie de l'acte de vente relative à l'identification du bien précise que les locaux au rez-de-chaussée (ce qui concerne le lot 37) sont des locaux professionnels ou commerciaux, formulation dont il ressort que les locaux au rez-de-chaussée n'ont pas tous une destination commerciale,

- que le dossier du permis de construire valant autorisation au titre des [Localité 5], visé dans l'acte de vente (page 20)et annexé à l'acte de vente conformément aux dispositions de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation comporte la mention selon laquelle le local en question était à usage de bureau,

- que la SCI Sauvendy ne peut donc se prévaloir d'un manquement à l'obligation de délivrance pour s'opposer au paiement du solde du prix ni prétendre avoir subi divers préjudices résultant de l'impossibilité de louer son bien pour un commerce de pharmacie. 



Par déclaration du 26 février 2025, la SCI Sauvendy a relevé appel du jugement, critiquant la décision en toutes ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 avril 2026, la SCI Sauvendy demande à la cour de :



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau,

- juger qu'initialement Ia SCI Zelaia n'a pas satisfait à son obligation de délivrance puisqu'il est apparu que la chose vendue ne pouvait être affectée qu'à un usage de bureaux et non à celui de commerce, et cela jusqu'au 24 juin 2022, date à laquelle le gérant de la SCI Sauvendy a appris I'existence du permis de construire modi'catif du 13 mai 2022,

- condamner la société Zelaia au paiement de la somme de 142.857 € TTC de perte de loyer du 1er janvier 2020 au 24 juin 2022, majorée de l'intérêt au taux légal depuis le 31 décembre 2021, date de signification des précédentes écritures de la concluante sollicitant les condamnations susvisées, en réparation du préjudice subi,



En tout état de cause, 

- condamner la société Zelaia au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour tromperie sur la chose vendue et défaut de délivrance ainsi que pour procédure abusive, 
-condamner la société Zelaia au paiement d'une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel|,

- débouter la société Zelaia de ses demandes. 



Elle soutient en substance :

- que le lot 37 est décrit tant dans l'acte de vente que dans l'état descriptif de division du règlement de propriété comme étant à la fois à usage professionnel et commercial alors qu'il est apparu qu'il ne pouvait être affecté qu'à l'usage de bureau,

- que la SCI Zelaia a donc manqué à son obligation de délivrance conforme et ce jusqu'au 24 juin 2022, date à laquelle elle a appris que la destination du bien avait été modifié de bureau en commerce, 

- que la SCI Zelaia a commis un dol en dissimulant que le local ne pouvait avoir une destination commerciale ou du moins n'a rien fait pour la détromper sur ce point,

- que le premier juge a dénaturé la clause de l'acte de vente, 

- qu'aux termes de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur,

- que contrairement à ce qu'indique le premier juge, le permis de construire n'était pas annexé à l'acte de vente mais simplement visé dans la liste des pièces déposée au rang des minutes du notaire,

- que le dossier de permis de construire de plus 130 pages ne visait pas expressément le lot 37 mais un bureau 2 de 280 m2 de surface utile alors que le contrat de réservation indiquait une surface de 288,60 m2,

- que les manquements de la SCI Zelaia lui ont fait perdre les loyers commerciaux qu'elle aurait perçus du 1er janvier 2020 au 24 juin 2022, 

- qu'elle était fondée à refuser de payer le solde du prix tant que la SCI Zelaia n'avait pas respecté son obligation de délivrance conforme. 



*

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 avril 2026, la SCI Zelaia demande à la cour :



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- rejeter toutes les demandes de la société Sauvendy, 

- condamner la société Sauvendy au paiement de la somme de 6.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

- condamner la société Sauvendy aux entiers dépens de l'instance.



Elle soutient en substance :

- que les articles L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoient deux catégories d'usage : l'usage d'habitation et tout usage autre qu'habitation, 

- qu'en stipulant que l'acte est à usage professionnel/commercial, l'acte de vente informait l'acquéreur que le local ne constituait pas une habitation, 

- que l'acquéreur ne pouvait croire à une double destination commerciale et de bureau alors que l'acte de vente et les pièces annexes annonçaient que l'ensemble immobilier comprenait des commerces ou des bureaux, 

- que le dossier de permis de construire déposé au rang des minutes du notaire faisant partie du champ contractuel précisait que le local n°37 était à destination de bureau,

- qu'elle a donc satisfait à son obligation de délivrance conforme et informé l'acquéreur sur les caractéristiques du bien vendu,

- que la SCI Sauvendy est un professionnel de l'immobilier, 

- la SCI Sauvendy ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dès lors que l'acte de vente lui interdisait de consentir un bail avant de s'être entièrement libérée du prix d'acquisition sans l'accord écrit du vendeur, 

- que la SCI Sauvendy a revendu le bien immobilier avec une destination de commerce au prix de 864 000 € TTC le 28 juin 2023, réalisant ainsi une plus-value de 91 950 € TTC. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé au jugement entrepris et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.



MOTIFS



Sur la demande de la SCI Zelaia au titre des intérêts moratoires :



La SCI Zelaia sollicite la somme de 1 379,60 € au titre des intérêts de retard dus sur le solde du prix de vente.



La SCI Sauvendy s'oppose à cette demande au motif qu'elle était fondée à refuser de payer le solde du prix compte-tenu de l'inexécution par la SCI Zelaia de son obligation de délivrance conforme.



Elle soutient que la SCI Zelaia lui a vendu un local à usage mixte de bureau et de commerce alors qu'il est apparu que le local ne pouvait être affecté qu'à un usage de bureau. 



Elle se fonde sur la clause de l'acte de vente et sur l'état descriptif de division du règlement de copropriété qui définissent le lot 37, objet de la vente, comme un local à usage professionnel/commercial. 



Cependant, et comme le tribunal l'a justement relevé, l'acte de vente précise en page 3 au paragraphe relatif à l'identification du bien que le lot 37 fait partie d'un bâtiment comprenant au rez-de-chaussée 9 locaux professionnels ou commerciaux et au premier étage 8 locaux professionnels ou commerciaux. De même, l'acte de vente mentionne en page 20 au paragraphe intitulé projet immobilier global que les biens vendus dépendent d'un ensemble immobilier plus global comprenant au rez-de-chaussée 9 locaux professionnels ou commerciaux et au premier étage 8 locaux professionnels ou commerciaux. Il résulte clairement de ces clauses et de l'emploi de la conjonction « ou » que le lot litigieux était à usage soit de bureau soit de commerce et ne pouvait être indifféremment l'un ou l'autre au gré de l'acquéreur. 



Par ailleurs, l'acte de vente mentionne en page 21 que les caractéristiques techniques des fractions vendues, du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées :

- dans la notice descriptive ainsi que le plan de vente demeurés annexés aux présentes,

- dans les pièces déposées au rang des minutes du notaire le 6 octobre 2017. Il précise en page 23 que parmi les documents déposés aux minutes du notaire figurent la copie du dossier de demande de permis de construire avec toutes les pièces annexes ainsi que la notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1988.

Il n'est pas contesté ni contestable que les documents visés dans l'acte authentique de vente comme étant annexés à celui-ci (notice descriptive) ou déposés au rang des minutes du notaire (dossier de permis de construire et notice descriptive) ont valeur contractuelle et sont donc pleinement opposables à la SCI Sauvendy. 

 

Or, la notice architecturale, pièce 4 du dossier de permis de construire, indique clairement que le local en rez-de-chaussée de 280 m2 de surface utile, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit du lot 37 acquis par l'appelante, est un bureau, les autres locaux du rez-de-chaussée donnant directement sur le parvis étant désignés comme des commerces. 



De même, sur le plan de masse annexé à la demande de permis de construire (pièce 2 du dossier), le local acquis par la SCI Sauvendy est mentionné comme bureau alors que les autres locaux du rez-de-chaussée sont désignés comme commerces hormis un local à l'ouest mentionné comme bureau. 



Le dossier spécifique [Localité 5] sécurité indique également que le local 2 de 280 m2 situé à l'est, dont il n'est pas constable qu'il s'agit du lot 37 acquis par l'appelante, est un bureau tandis que les autres locaux sont désignés comme des bureaux ou des commerces. 



Ainsi, il ressort sans ambiguïté des documents précités faisant partie du champ contractuel que le local litigieux était à usage exclusif de bureau et non à usage mixte bureau commerce.



Interprétée à l'aune des autres clauses précités de l'acte de vente, la stipulation mentionnant que le lot 37 est un local à usage professionnel/commercial signifiait non pas que le lot litigieux avait une double destination professionnelle et commerciale, sauf à contredire directement les autres clauses du contrat, mais qu'il n'avait pas un usage d'habitation alors que l'immeuble en cours de construction devait comporter une vingtaine de logements en étage. Cette interprétation est confortée au demeurant par l'acte de vente qui précise en page 14 que pour satisfaire aux prescriptions de l'article L. 313-40 du code de la consommation, l'acquéreur déclare que le bien objet des présentes est destiné à une activité professionnelle sans faire aucune mention d'une activité commerciale. 



Dès lors, comme le premier juge l'a justement retenu, le manquement à l'obligation de délivrance conforme invoquée par la SCI Sauvendy n'est pas établi de sorte que celle-ci n'était pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement du solde du prix. 



L'acte de vente indique en page 12 que le solde du prix de vente est dû à la livraison du bien. 



Il précise en page 29 que le vendeur convoquera l'acquéreur par lettre afin de procéder à la signature d'un procès-verbal de livraison, qu'au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à cette première convocation, il serait à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et que même s'il n'est pas présent ou valablement représenté, il sera réputé avoir pris possession des lieux et le vendeur avoir rempli son obligation de délivrance et que les intérêts de retard seront décomptés à partir de la date de la première convocation.



En l'espèce, il est constant que la SCI Sauvendy a été convoquée par lettre du 26 novembre 2019 pour prendre livraison du bien et que le solde du prix de vente, soit la somme de 38 627 €, n'a été réglé que le 6 juillet 2023 à l'occasion de la revente du bien. 



La SCI Zelaia est donc fondée à solliciter paiement des intérêts de retard sur la somme de 38 627 € sur la période du 26 novembre 2019 au 6 juillet 2023, soit la somme non contestée de 1 379,60 €.



Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.



Sur la demande reconventionnelle à hauteur de la somme de 142 857 € :



Pour solliciter la condamnation de la SCI Zelaia au paiement de la somme de 142 857 € à titre de dommages et intérêts, la SCI Sauvendy soutient que l'intimée a manqué à son obligation de délivrance conforme et l'a trompée sur la chose vendue, que ces fautes lui ont fait perdre les loyers qu'elle aurait perçus en exécution du bail commercial conclu le 17 avril 2019. 



Cependant, comme il vient d'être exposé, la preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est pas rapportée. 



La SCI Sauvendy n'est pas plus fondée à soutenir que la SCI Zelaia aurait commis un dol en lui faisant croire que le local aurait un double usage de commerce et de bureau et en lui dissimulant le fait qu'il ne pouvait être affecté qu'à un usage de bureau alors d'une part que l'acte de vente l'informait à plusieurs reprises que le lot 37 faisait partie d'un bâtiment comportant des commerces ou des bureaux, l'emploi de la conjonction « ou » impliquant nécessairement que le lot acquis était soit un bureau, soit un commerce, d'autre part que l'acte indique en page 14 que selon les propres déclarations de l'acquéreur, le local acquis est destiné à une activité professionnelle sans faire mention d'une activité commerciale, enfin que le dossier de permis de construire déposé au rang des minutes du notaire, auquel l'acte de vente renvoyait expressément, l'informait sans ambigüité que le local acquis était un bureau et non un commerce, étant de surcroît observé que la SCI Sauvendy, professionnel de l'immobilier, était assistée de son propre notaire lors de la passation de l'acte litigieux.

 

L'argumentation selon laquelle la SCI Zelaia n'aurait rien fait pour la détromper sur l'affectation réelle du local est inopérante au regard des clauses non équivoques susvisées. 



En tout état de cause, l'acte de vente stipule en page 10 que « l'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être entièrement libéré de son prix d'acquisition, un droit quelconque ou la promesse d'un droit quelconque de jouissance notamment sous forme de bail, sans l'accord écrit du vendeur. » 



En l'espèce, il est constant que la SCI Sauvendy a consenti un bail à usage commercial à la société Pharma Baiona par acte authentique du 17 avril 2019, soit avant de solder le prix de vente le 6 juillet 2023.



Or, la SCI Sauvendy ne justifie ni même n'allègue avoir obtenir l'accord écrit de la SCI Zelaia avant de conclure le bail comme elle s'y était engagée.



Elle ne peut donc invoquer une perte de loyers à titre de préjudice en application de l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Sauvendy de sa demande. 



Sur la demande reconventionnelle à hauteur de 15 000 € :



La SCI Sauvendy sollicite une somme supplémentaire de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme, tromperie sur la chose vendue et procédure abusive. 



Cependant, il résulte de ce qui précède que les deux premiers griefs imputés à la SCI Zelaia ne sont pas fondés. 



Par ailleurs, la procédure engagée par la SCI Zelaia ne présente aucun caractère abusif, sa demande principale étant au contraire accueillie.



Le jugement sera confirmé sur ce point. 



 Sur les demandes accessoires :



Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Sauvendy aux dépens. Il sera infirmé sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation à ce titre étant excessive. 



La SCI Sauvendy sera condamnée à payer à la SCI Zelaia la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure exposés en première instance.



Elle supportera également les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la SCI Zelaia la somme de 3 000 € pour l'indemniser des frais de procédure exposés en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. 











PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris sauf sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau, 



Condamne la SCI Sauvendy à payer à la SCI Zelaia [Localité 1] DDH la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure de première instance,



Y ajoutant, 



Condamne la SCI Sauvendy aux dépens d'appel,



Condamne la SCI Sauvendy à payer à la SCI Zelaia [Localité 1] DDH la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en appel.





Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. 



La Greffière, La Présidente,