Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 27 août 2026, n° 25/06602

N° RG 25/06602 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2WVQ
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





70A

N° RG 25/06602 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2WVQ


AFFAIRE :


[X] [Y] [P] [J], [K] [F] [O] [P] épouse [P] [J], [Z] [S] [E] [A], [M] [I] épouse [A], [R] [G], [N] [D] [V] épouse [G], [H] [U], [C] [Q] épouse [U]

C/


[W] [T], [B] [T], [L] [T]

 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à 
Avocats : Me Frank LEDOUX
Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 27 Août 2026 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026 prorogé au 27 août 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Y] [P] [J]
né le 21 Juillet 1984 à [Localité 1] (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [K] [F] [O] [P] épouse [P] [J]
née le 02 Septembre 1986 à [Localité 3] (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [S] [E] [A]
né le 23 Août 1939 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]


N° RG 25/06602 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2WVQ


Madame [M] [I] épouse [A]
née le 28 Juin 1941 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [R] [G]
né le 03 Novembre 1982 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [N] [D] [V] épouse [G]
née le 29 Août 1981 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [H] [U]
né le 10 Mars 1955 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [C] [Q] épouse [U]
née le 10 Mai 1955 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentés par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Monsieur [W] [T]
Né le 25 septembre 1963 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]

Monsieur [B] [T]
Né le 4 mars 1965 à [Localité 9] 
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 2]


Monsieur [L] [T]
Né le 2 février 1958 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 2]

Représentés par Maître Frank LEDOUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE
Messieurs et Mesdames [P] [J], [A], [G] et [U] sont respectivement propriétaires de plusieurs unités foncières bâties et contiguës (cadastrées section AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2], AZ [Cadastre 3], AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 5]), situées sur le territoire de la commune de [Localité 10] et desservies par le [Adresse 8]. La parcelle AZ [Cadastre 6], aménagée en raquette de contournement de la voie d'accès en impasse, appartient en indivision aux époux [P] [J], [G] et [A].
Messieurs [L], [W] et [B] [T] sont individuellement propriétaires des Parcelles bâties limitrophes cadastrées section AZ [Cadastre 7], AZ [Cadastre 8] et AZ [Cadastre 9], tout en détenant ensemble la propriété indivise de la parcelle voisine cadastrée section AZ [Cadastre 10].
L'indivision [T] a entrepris de diviser la parcelle AZ [Cadastre 10] en quatre lots distincts :
-Solde 1 : destiné à être rattaché à la parcelle AZ [Cadastre 9] de M. [B] [T],
-Solde 2 : destiné à être rattaché à la parcelle AZ [Cadastre 8] de M. [W] [T],
-Solde 3 : conservant l'ancienne maison d'habitation familiale desservie par la [Adresse 9],
 -Lot A : Terrain à bâtir d'environ 1 013 m² destiné à être vendu à un tiers pour la construction d'une maison d'habitation.
Le 10 février 2025, l'indivision [T] a déposé en mairie de [Localité 8] une déclaration préalable de division foncière enregistrée sous le n° DP 033 262 25 00017, prévoyant une desserte du Lot A par une « voie d'accès existante de 4 mètres de large avec aire de retournement» empruntant l'emprise des fonds des demandeurs. 
Le 10 mars 2025, le Maire de [Localité 8] a rendu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable assorti d'une prescription formelle énonçant que « le terrain ne sera constructible que sous réserve de l'existence ou l'obtention d'une servitude de passage et de réseau sur le fonds voisin».
Le 29 avril 2025, les consorts [P] [J], [A], [G] et [U] ont formé un recours gracieux contre cet arrêté.
Le 5 juin 2025, le Maire de [Localité 8] a expressément rejeté ce recours gracieux au motif que la décision était délivrée sous réserve du droit des tiers et au vu de pièces transmises par le pétitionnaire tendant à faire valoir l'existence d'une servitude.
Contestant l’existence d’un droit de passage sur leurs propriétés dont se prévaut l’indivision [T], par exploit signifié le 12 août 2025, Monsieur [X] [Y] [P] [J], Madame [K] [F] [O] [P] épouse [P] [J], Monsieur [Z] [A] et Madame [M] [I] épouse [A], Monsieur [R] [G] et Madame [N] [D] [V] épouse [G] ainsi que Monsieur [H] [U] et Madame [C] [Q] épouse [U] ont assigné Messieurs [W], [L] et [B] [T] ( les consorts [T]) devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux aux fins de leur faire interdiction sous astreinte de pénétrer sur leurs propriétés respectives et d’exercer tout passage pour la desserte de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 10] vers [Adresse 10] [Adresse 8].
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, Madame [K] [F] [O] [P] épouse [P] [J], Monsieur [Z] [A] et Madame [M] [I] épouse [A], Monsieur [R] [G] et Madame [N] [D] [V] épouse [G] ainsi que Monsieur [H] [U] et Madame [C] [Q] épouse [U]  demandent au tribunal, au visa des articles 544 et 2278 du code civil, de :
FAIRE INTERDICTION à Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [T] et Monsieur [B] [T], ou toute autre personne de leur chef, d’avoir à pénétrer sur les propriétés respectives des défendeurs, et à exercer tout passage de quelque nature que ce soit pour la desserte de tout ou partie de la parcelle sise à [Localité 8] cadastrée section AZ [Cadastre 10] vers le [Adresse 8].

DIRE ET JUGER que le non-respect de cette interdiction sera sanctionné par une astreinte de 1.500 euros par infraction constatée.

CONDAMNER les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions.
PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2025, Messieurs [W], [B] et [L] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 544, 682,1240 et 2278 du code civil, de :

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ; 

Condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 1500 € à chacun des défendeurs sur le fondement de l’article 1240 du Code de procédure civile en réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive car dénuée de tout fondement qui a été diligentée en l’espèce ;
Condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 1800 € à chacun des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.

 ***

MOTIVATION

I/ SUR L’EXISTENCE D’UN DROIT RÉEL DE SERVITUDE AU PROFIT DE L’INDIVISION [T]
Madame [K] [F] [O] [P] épouse [P] [J], Monsieur [Z] [A] et Madame [M] [I] épouse [A], Monsieur [R] [G] et Madame [N] [D] [V] épouse [G] ainsi que Monsieur [H] [U] et Madame [C] [Q] épouse [U]  ( les consort [P] [J], [A], [G] et [U]) soutiennent que les défendeurs sont dénués de tout titre juridique régulièrement constitué et publié rendant opposable une quelconque servitude de passage sur leurs fonds respectifs, faisant valoir qu'en application des articles 690 et 691 du Code civil, une servitude discontinue et non apparente ne peut s'établir que par titre émanant du propriétaire du fonds servant ; ils rétorquent à cet égard que la simple mention d'un « ronteau de service » dans l'acte de donation-partage de 1935 concernant l'auteur des défendeurs ne revêt qu'un caractère purement descriptif délimitatif, de même que le procès-verbal de bornage du 10 avril 1979 et son croquis d'arpentage constatant un « chemin de service » ne sauraient valoir convention créatrice d'un droit réel immobilier opposable aux tiers et aux acquéreurs successifs. Ils rappellent, aux termes d’une jurisprudence constante qu’une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé que si elle a été publiée, son acte d’acquisition en fait mention ou s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ( Civ 1er 16 septembre 2009 n° 08-16.499). 
Ils concluent, dès lors, que les consorts [T] ne disposent d’aucun titre.
En outre, les requérants font valoir que la parcelle AZ [Cadastre 10] ne se trouve aucunement en état d'enclave au sens de l'article 682 du Code civil dès lors qu'elle bénéficie d'un accès direct et suffisant sur la voie publique au Nord par le [Adresse 11] ; ils ajoutent qu'à supposer même qu'une difficulté d'accès existe pour le Lot A, celle-ci résulterait exclusivement de la volonté délibérée des consorts [T] d'agrandir leurs propriétés personnelles (AZ [Cadastre 9] et AZ [Cadastre 8]) en se rattachant les Soldes 1 et 2 plutôt que d'y aménager l'accès au [Adresse 11], ce qui caractérise une enclave volontaire régie par l'article 684 du Code civil interdisant de réclamer un passage sur les fonds voisins. Ils concluent que la situation des lieux ne peut fonder les défendeurs à revendiquer un éventuel droit de passage sur leurs propriétés.
Les demandeurs affirment que l'intention manifestée par les consorts [T] d'imposer le passage des futurs acquéreurs du Lot A sur leur voie privée constitutive d'une impasse et d'une raquette d'indivision porte une atteinte illicite à leur droit de propriété garanti par l'article 544 du Code civil et génère un trouble possessoire devant être protégé au titre de l'article 2278 du même code par une interdiction sous astreinte de 1500 euros par infraction constatée.

Messieurs [L], [W] et [B] [T] ( les consorts [T]) répliquent que l'existence du chemin de service desservant historiquement la parcelle AZ [Cadastre 10] depuis le [Adresse 8] est parfaitement établie et reconnue de longue date, s'appuyant sur l'acte de donation du 24 août 1935 qui mentionnait la desserte d'un ancien chai agricole par un « ronteau de service », ainsi que sur le procès-verbal de bornage dressé le 10 avril 1979 auquel leur auteur M. [BO] [T] était partie et qui consacrait expressément les droits des ayants droit à emprunter cette assiette de 4 mètres de large ; que cette voie d’accès apparait sur tous les plans de masse.
Ils versent en outre aux débats une facture de travaux de réfection de la chaussée acquittée par eux auprès de l'entreprise MALET en juin 2011 pour démontrer la continuité de l'exercice et de l'entretien de ce passage.
Ils font également valoir qu'un accès par le [Adresse 11] est techniquement et juridiquement impossible en raison de la présence d'un fossé infranchissable longeant la parcelle, ainsi que l'a constaté le commissaire de justice [EK] [CF] par procès-verbal du 19 août 2025 ( pièce n°8), de sorte que leur terrain ne dispose d'aucune issue carrossable suffisante au sens de l'article 682 du Code civil, rendant l'utilisation du passage par le [Adresse 8] indispensable.
Ils concluent que l’ensemble de ces éléments caractérisent l’existence du chemin de service vers le [Adresse 8] permettant l’accessibilité à la parcelle AZ [Cadastre 10] est parfaitement établie ; que l’action possessoire des demandeurs est ainsi dénuée de toute pertinence. 

Réponse du tribunal 
Sur l’existence de titre constitutif d’une servitude 
En vertu des articles 639, 690 et 691 du Code civil, les servitudes discontinues et non apparentes — au nombre desquelles figure la servitude de passage — ne peuvent s'établir que par titre.
La preuve de l'existence d'une servitude du fait de l'homme exige la production d'un acte constitutif émanant du propriétaire du fonds servant ou la mention expresse de cette charge dans le titre de propriété du fonds grevé ou de ses auteurs.
Pour être opposable aux acquéreurs successifs d'un immeuble, une servitude doit avoir été régulièrement publiée au fichier immobilier, figurer explicitement dans leur propre acte d'acquisition, ou faire l'objet de la preuve qu'ils en connaissaient l'existence au moment de leur acquisition.
En l'espèce, les consorts [T] se prévalent en premier lieu d'un acte de donation-partage dressé le 24 août 1935 ( pièce n°7), aux termes duquel leur auteur, Monsieur [BO] [T], est devenu propriétaire de la parcelle.
Toutefois, la seule mention figurant dans cet acte notarié indiquant que le bâtiment jouxte « du Nord à un ronteau de service » revêt une valeur purement descriptive des confins du lot et ne saurait caractériser la volonté expresse des propriétaires des fonds voisins de grever leurs biens d'une charge réelle de passage.
Les défendeurs invoquent en deuxième lieu un procès-verbal de bornage établi le 10 avril 1979 à l'occasion de la délimitation de la propriété [TT], lequel mentionne l'existence d'un « chemin de service » de 4 mètres de large et comporte un tableau des ayants droit.
Or, un procès-verbal de bornage a pour objet exclusif la fixation matérielle des limites séparatives entre propriétés contiguës et ne saurait valoir titre constitutif de servitude de passage au sens de l'article 690 du Code civil.
De surcroît, la notion de « chemin de service » désigne une appellation d'usage traditionnel pour la desserte et l'exploitation agricole des terres, laquelle s'analyse comme une simple tolérance de passage ou un arrangement personnel n'engendrant aucun droit réel transmissible aux acquéreurs successifs à défaut de titre authentique publié.
Les consorts [T] ne sauraient non plus tirer argument de la facture acquittée le 15 juin 2011 auprès de l'entreprise MALET pour des travaux de réfection de la chaussée ; la participation aux frais d'entretien d'un chemin relève d'une modalité d'usage toléré et ne saurait suppléer l'exigence légale d'un titre écrit, le droit de passage étant insusceptible de s'acquérir par la prescription trentenaire.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les défendeurs ne rapportent la preuve d'aucun titre constitutif de servitude de passage opposable aux demandeurs sur leurs parcelles respectives (AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2], AZ [Cadastre 3], AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]).

Sur l’état d’enclave 
L'article 682 du Code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation de sa propriété, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant.
L'état d'enclave s'apprécie à l'échelle de l'unité foncière dans son ensemble et ne peut être retenu lorsque le terrain bénéficie d'un accès direct à une voie publique ouverte à la circulation.
En l'espèce, il est constant que la parcelle cadastrée section AZ [Cadastre 10] jouxte directement dans sa partie Nord le [Adresse 11], voie publique carrossable.
La présence d'un fossé séparatif en bordure du [Adresse 11], relevée par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 19 août 2025, constitue un aménagement matériel ordinaire dont le franchissement par busage ne présente aucune difficulté technique insurmontable.
Par conséquent, la parcelle AZ [Cadastre 10] prise dans sa globalité ne se trouve nullement en état d'enclave légale au sens de l'article 682 du Code civil.
S'agissant du « Lot A » créé dans le cadre de la déclaration préalable n° DP 033 262 25 00017 du 10 février 2025, l'article 684 du Code civil édicte que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
En l'occurrence, la division projetée par l'indivision [T] prévoit d'attribuer les parcelles « Solde 1 » et « Solde 2 » aux propriétés personnelles de Monsieur [B] [T] (AZ [Cadastre 9]) et de Monsieur [W] [T] (AZ 14), ce qui a pour effet de couper sciemment le « Lot A » de son issue naturelle sur le [Adresse 11] au Nord.
L'isolement du Lot A résulte donc exclusivement de la volonté des consorts [T] d'agrandir leurs fonds personnels tout en reportant la charge d'accès du lot à bâtir sur les propriétés privées des voisins.
Cette enclave présentant un caractère purement volontaire, les défendeurs ne sont pas fondés à revendiquer le bénéfice d'une servitude légale de passage sur les fonds des demandeurs en application de l'article 684 du Code civil.

L'article 544 du Code civil consacre le caractère absolu du droit de propriété, tandis que l'article 2278 du même code assure la protection de la possession contre tout trouble qui l'affecte ou la menace.
Constitue un trouble possessoire et une atteinte illicite au droit de propriété le fait pour un voisin de se prévaloir d'un droit de passage non fondé, d'obtenir une autorisation d'urbanisme mentionnant un accès de 4 mètres de large sur le terrain d'autrui sans son consentement, et d'exprimer l'intention d'y faire circuler les acquéreurs d'un lot à bâtir.
En déposant une déclaration préalable prévoyant l'accès du Lot A par l'impasse et la raquette de retournement des demandeurs, puis en soutenant devant l'autorité municipale l'existence d'une servitude de passage, les consorts [T] ont causé une menace directe et un trouble manifeste à la possession paisible des demandeurs.
Dès lors que les défendeurs ne disposent ni de titre conventionnel opposable, ni de droit légal au désenclavement, l'action des demandeurs tendant à faire interdire tout passage est pleinement justifiée.
Il convient donc de faire interdiction à Messieurs [L] [T], [W] [T] et [B] [T], ainsi qu'à toute personne de leur chef, d'emprunter ou d'utiliser les parcelles des demandeurs (AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2], AZ [Cadastre 3], AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]) pour la desserte de la parcelle AZ [Cadastre 10] ou du Lot A vers le [Adresse 8].
Afin d'assurer le respect de cette interdiction, celle-ci sera assortie d'une astreinte de 1 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice.

II/ SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE 
Les consorts [T] soutiennent que la contestation des demandeurs ne repose sur aucun fondement juridique légitime et factuel et n'a d'autre dessein que de faire obstacle par de simples convenances personnelles à la réalisation d'un projet d'aménagement ; ils considèrent cette action comme abusive et sollicitent en conséquence la condamnation solidaire des demandeurs à leur verser la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre 1 800 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les consort [P] [J], [A], [G] et [U] répliquent que le préjudice invoqué n’est aucunement établi et sollicitent le débouté de cette demande.

Réponse du tribunal
L'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive fondé sur l'article 1240 du Code civil exige la preuve d'une faute caractérisée dans l'exercice du droit d'agir en justice.
En l'espèce, les demandeurs se sont bornés à défendre légitimement l'exclusivité de leur droit de propriété face aux prétentions non étayées des consorts [T]. Au demeurant, ces derniers ne rapportent aucun élément de preuve quant à la matérialisation d’une faute commise par les demandeurs. 
Aucune faute ne pouvant leur être imputée, la demande reconventionnelle indemnitaire des défendeurs à hauteur de 1 500 euros chacun sera rejetée.

III/ SUR LES DEMANDES ANNEXES 
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Messieurs [L], [W] et [B] [T], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.
En vertu de l'article 700 du même code, il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager ; les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser la somme globale de 6 000 euros à ce titre.
Enfin, l'exécution provisoire, de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile, sera rappelée.

 PAR CES MOTIFS,
Le tribunal
FAIT INTERDICTION à Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [T] et Monsieur [B] [T], ainsi qu'à tout ayant droit ou personne de leur chef, d'entrer ou de pénétrer sur les propriétés respectives des demandeurs (parcelles cadastrées section AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2], AZ [Cadastre 3], AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]) et d'y exercer tout passage de quelque nature que ce soit pour la desserte de tout ou partie de la parcelle sise à [Localité 8] cadastrée section AZ [Cadastre 10] vers le [Adresse 8] ;
DIT que toute infraction à cette interdiction dûment constatée par commissaire de justice sera sanctionnée par une astreinte de 1 500 euros par infraction ;
DÉBOUTE Messieurs [L] [T], [W] [T] et [B] [T] de l'ensemble de leur demande reconventionnelle ;
CONDAMNE in solidum Messieurs [L] [T], [W] [T] et [B] [T] à payer aux demandeurs pris ensemble la somme globale de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Messieurs [L] [T], [W] [T] et [B] [T] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier. 

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.