Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile TGI, 28 août 2026, n° 24/01699

ARRÊT N°

VAG



R.G : N° RG 24/01699 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GIGC





[T] NEE [I] [D]

[T]



C/



[K]

[K]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 28 AOUT 2026



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 07 NOVEMBRE 2024 suivant déclaration d'appel en date du 23 DECEMBRE 2024 RG n° 24/00185





APPELANTES :



Madame [Y] [Q] [I] [D] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







INTIMÉS :



Madame [E] [K]

[Localité 3] [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 18 décembre 2025





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Avril 2026 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 Août 2026.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère



Qui en ont délibéré



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Août 2026. 





* * *



LA COUR : 





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 17 mai 2004, Mme [Y] [Q] [T] a donné à bail à Mme [E] [N] épouse [K] et M. [H] [K] (ci-après les époux [K]), une maison sise [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 2 240 euros, outre un dépôt de garantie du même montant.



L'état des lieux de sortie était effectué le 30 novembre 2021. 



Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, les époux [K] ont fait assigner Mme [Y] [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul.



Par jugement contradictoire du 7 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes :

" Déclare l'action recevable

Condamne Madame [T] [Y] [Q] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 6 895,98 (') à titre de restitution du solde du dépôt de garantie majoré,

Déboute Monsieur et Madame [K] du surplus de leurs demandes,

Déboute Madame [T] [Y] [Q] du surplus de ses demandes, 

Décide que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles,

Condamne Monsieur et Madame [K] et Madame [T] [Y] [Q] aux dépens pour moitié chacune. "



Par déclarations des 23 décembre 2024 et 8 janvier 2025, Mme [Y] [Q] [T] a interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il l'a condamnée à paiement et a rejeté ses demandes. 



Les ordonnances de clôture ont été prononcées le 18 décembre 2025. 





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 30 juillet 2025, Mme [Y] [Q] [T] demande à la cour de :



" I - Déclarer parfaitement recevables les appels formés par Madame [T] à l'encontre du jugement du 07/11/2024.

Ordonner la jonction des procédures RG 24/01699 et RG 25/00030



II - Vu les pièces produites aux débats, 

Vu la Loi du 06/07/1989, 

Réformer le jugement du 07 novembre 2024 en ce qu'il a condamné Madame [T] à payer la somme de 6895,98 € aux époux [K].

Réformer en outre le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la concluante sur le coût de remise en état des peintures et sur le coût d'un traitement anti - termites.



Statuant de nouveau sur ces points : 

Condamner les époux [K] au paiement des sommes de 2628,06 € et 5220 €

Ordonner la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie de 2240€

Condamner en conséquence les époux [K] au paiement de la somme de 5608,06 €.

Juger que Madame [T] n'était tenue à aucune restitution du dépôt de garantie.

Débouter en conséquence les époux [K] de leurs demandes.

Confirmer le jugement du 07 novembre 2024 pour le surplus.



III - Condamner les époux [K] au paiement de 3000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.



IV - Débouter M. et Mme [K] de leur appel incident infondé

Les débouter de l'ensemble de leurs demandes. " 





Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] [Q] [T] fait valoir pour l'essentiel :

- que les locataires se sont permis d'implanter des constructions en bois, sans accord préalable du bailleur, ce qui a attiré des termites ; que c'est bien l'implantation d'un cabanon en bois à même le sol de sa propriété qui a été le facteur déclenchant de l'infestation des termites ; qu'elle a dû payer un traitement anti-termite pour éradiquer les insectes " importés " sur sa propriété par la négligence des locataires ; 

- que les peintures intérieures ont été modifiées ; que des traces sur les murs sont le résultat du retrait de leurs climatiseurs.



***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 13 mai 2025, les époux [K] demandent à la cour de : 



" Vu l'article 22 de la Loi du 06 juillet 1989

Vu les dispositions de l'article l240 du Code Civil

DEBOUTER purement et simplement Madame [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DECLARER recevable et bien fondés Monsieur et Madame [K] en leur appel incident

REFORMER le jugement rendu le 07 novembre 2024 en ce qu'il a condamné les époux [K] à rembourser à Madame [T] la somme de 1 168,02 euros pour la facture de STOP INSECTE



Statuant à nouveau :

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de remboursement des factures STOP INSECTES de 1 168,02 euros mais aussi celle relative à la somme de 1 460,04 euros comme étant irrecevable puisque nouvelle et en tout état de cause infondée et injustifiée

CONDAMNER Madame [T] à restituer à Monsieur et Madame [K] la somme de 2 240 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de la signature du bail d'habitation.

DIRE que cette somme sera assortie d'une majoration de 10 % par mois de retard à compter du 30 décembre 2021.

DIRE que l'ensemble de ces sommes sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2022.

LA CONDAMNER au versement au profit de Monsieur et Madame [P] d'une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel. "



Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] font essentiellement valoir:

- que c'est l'ensemble du quartier qui a subi l'invasion de termites ; que la bailleresse a fait intervenir la société Stop Insectes dès novembre 2016 ; que le lieu de présence des termites en activité n'est pas le bâti et n'est pas davantage situé sur les installations et / ou extensions réalisées par les locataires ; que l'éradication des termites s'est réalisée sur une courte période, ce qui prouve que les installations autorisées ne sont aucunement å l'origine de cette invasion ; 

- que l'état des lieux de sortie ne fait état d'aucune dégradation, relevant au contraire que les murs ont été nettoyés et repeints ; qu'ils sont restés 17 ans dans ce logement et qu'il est donc tout à fait normal qu'une certaine vétusté soit présente s'agissant des peintures.



***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens. 





MOTIVATION 



Il convient d'ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG 24/1699 et 25/00030, s'agissant de la même affaire. 



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



Sur le traitement anti-termites



Mme [Y] [Q] [T] produit plusieurs factures et bons d'intervention de la société Stop Insectes de novembre 2016 à novembre 2019. Il en ressort que contrairement à ses affirmations, l'ensemble de la maison a été traitée, la présence de termites en activité n'étant pas circonscrite à l'époque au cabanon extérieur, comme indiqué sur le plan fourni par cette société, qui les mentionne également de l'autre côté de la maison où un boîtier hors sol a d'ailleurs été installé à ce titre. 



Aucun autre élément produit aux débats n'établit que la cause de cette infestation soit la construction du cabanon extérieur par les locataires, alors même qu'il ressort de l'arrêté du 11 avril 2001 du Préfet de la Réunion que l'ensemble des communes de l'île " sont des zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme ".

 

Enfin, l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2021 ne fait état d'aucun nuisible, étant souligné que la société Stop Insectes mentionnait dès le mois de juillet 2018 qu'aucune activité de termite n'était constatée.



La demande de remboursement du traitement anti-termites sera en conséquence rejetée, la responsabilité des locataires n'étant pas établie et ces dépenses incombant au bailleur conformément à l'article 6 de la loi précitée.





Sur les peintures



Il ressort expressément de l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2021 que les murs sont indiqués comme " propre + trous rebouchés ", " BE " ou " ME ". 

La production de photographies non datées ainsi que d'une attestation du 29 mai 2024, soit deux ans et demi plus tard, du peintre diligenté par Mme [Y] [Q] [T] ne remettent pas en cause cet état des lieux contradictoire. 



Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, les locataires étant restés 17 ans dans les lieux, les mentions précitées de l'état des lieux sont insuffisantes à établir une faute des locataires et justifier de leur imputer les travaux de peintures, inévitables du fait de leur vétusté.

 

La totalité du dépôt de garantie doit donc être restituée aux intimés. 



Sur les sommes dues 



La majoration prévue par l'article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal et ne produit intérêt qu'à compter du jugement la liquidant (3e Civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.986).



L'état des lieux de sortie n'étant pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie était de deux mois. 



Mme [Y] [Q] [T] sera donc condamnée à restituer aux époux [K] la somme de 2 240 euros correspondant au dépôt de garantie, avec majoration de 10% par mois entre le 31 janvier 2022 et le 27 mars 2024, date de l'assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris. 



Mme [Y] [Q] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux époux [K] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG 24/1699 et 25/00030,



Infirme le jugement du 7 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul en ses dispositions soumises à la cour, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne Mme [Y] [Q] [I] [D] épouse [T] à restituer à Mme [E] [N] épouse [K] et M. [H] [K] la somme de 2 240 euros correspondant au dépôt de garantie, avec majoration de 10% par mois entre le 31 janvier 2022 et le 27 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Condamne Mme [Y] [Q] [I] [D] épouse [T] à payer à Mme [E] [N] épouse [K] et M. [H] [K] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Y] [Q] [I] [D] épouse [T] aux dépens de première instance et d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, le Président étant empêché, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT