Cour d'appel d'Orléans, Pôle civil- urgences, 26 août 2026, n° 25/00861

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 26 AOUT 2026



n° : N° RG 25/00861 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFX6



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BLOIS en date du 22 Janvier 2025



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265317769517571





Madame [I] [Z]

née le 27 Septembre 1945 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



comparante en personne, assistée de Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS





INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération



Madame [P] [X] épouse [S] 

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 452342025003162 du 23/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)





Monsieur [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 452342025003161 du 23/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)



représentés par Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS



' Déclaration d'appel en date du 26 Février 2025

' Ordonnance de clôture du 02 juin 2026











Lors des débats, à l'audience publique du 10 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :



Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller ,



Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



FAITS ET PROCEDURE :



Le 20 juillet 2020, Mme [Z] a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation aux consorts [S], situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 650 euros hors charges.



Suivant les courriers recommandés des 12 juillet 2023 et 15 janvier 2024, le loyer a été révisé à compter du 1er août 2023 à 693,16 euros, puis à la somme de 716,08 euros à compter du 1er août 2024.



Le 15 novembre 2023, par acte de commissaire de justice, Mme [I] [W] épouse [Z] a assigné M. [L] [S] et Mme [P] [S] devant Tribunal judiciaire de Blois en raison de différents manquements des locataires. Le même jour, l'acte a été dénoncé par voie dématérialisé au préfet de Loir et Cher.



DECISION DONT APPEL :



Par jugement du 22 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Blois a :


Déclaré « recevables irrecevables » :


Le courrier de Mme [I] [W] reçu le 3 décembre 2024,

La note et les pièces de M. [L] [S] et Mme [P] [S] reçus le 20 janvier 2025 ;


Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes en ce compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.




Par déclaration du 26 février 2025, Mme [I] [Z] a interjeté appel aux fins de contester cette décision en ce qu'elle a débouté Mme [Z] de ses demandes visant à :


Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires ; 

Expulser les occupants, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamner solidairement M. [L] [S] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 3 318,32 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés à la date de la résiliation du contrat, soit la date de l'assignation (soit à compter de l'échéance de novembre 2023) ; 

Condamner in solidum M. [L] [S] et Mme [P] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à libération complète des lieux ; 

Condamner in solidum M. [L] [S] et Mme [P] [S] au paiement d'une somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




PRETENTIONS DES PARTIES :



Suivant ses dernières conclusions du 19 mai 2026, Mme [Z] demande à la Cour de :


Déclarer Mme [Z] recevable et bien fondée en son appel partiel ;


Y faisant droit,


Infirmer partiellement le jugement rendu le 22 janvier 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Blois en ce que par cette décision il a :


Débouté Mme [Z] de ses demandes en ce compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que Mme [Z] conservera la charge de ses propres dépens,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;



Et, en conséquence, statuant à nouveau sur ces seules dispositions ;


Constater la résiliation amiable du contrat de bail à usage d'habitation du 20 juillet 2020 portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 3] ;

Ordonner en conséquence, l'expulsion de M. et Mme [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ordonner que faute pour M. et Mme [S] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force public et d'un serrurier si besoin est ;

Condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de la somme de 4 990,54 euros sauf à parfaire, correspondant aux loyers et charges impayés compte arrêté au mois de janvier 2026 ;

Condamner in solidum M. et Mme [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux,

Débouter M. et Mme [S] de toutes demandes plus amples ou contraires ;


Y ajoutant,


Condamner in solidum M. et Mme [S] à payer à Mme [Z] une somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamner in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus.




Aux termes de ses dernières conclusions du 15 mai 2026, les consorts [S] demandent à la Cour de :


Juger Mme [I] [Z] mal fondée en son appel ;


En conséquence,


Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Blois le 22 janvier 2025 en ce qu'il a débouté Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes ;


Y ajoutant,


Condamner Mme [I] [Z] à verser à Me [Q] [O] une somme de 4 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Débouter Mme [I] [Z] de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamner Mme [I] [Z] aux entiers dépens.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.



Par ordonnance du 2 juin 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.



MOTIFS



Sur la résiliation du contrat de bail :



Moyens des parties :



L'appelante fait valoir que l'arrêté de préfectoral d'insalubrité pris par le Préfet du Loir et Cher le 10 février 2026 a mis fin à la location du local dont bail à compter du 1er mars 2026, et a entraîné le relogement des locataires à compter de cette même date. A la suite de cet arrêté, les consorts [S] ont fait savoir par courrier du 11 février 2026 qu'ils ne restitueront pas les clés à cette date, « celles-ci étant restituées uniquement lors de la libération complète des lieux ». Depuis, les consorts n'ont toujours pas restitué les clés, et ainsi le logement.



Les intimés soutiennent que l'arrêté d'insalubrité est le résultat de l'ensemble des démarches qu'ils ont accomplies. La résiliation du bail d'habitation supposerait que chacune des parties ait exprimé une volonté certaine, parfaite et non équivoque de mettre fin au contrat. Or, les consorts [S] n'ont jamais exprimé une telle volonté. En outre, par mails des 16 février 2026 et 19 avril 2026, les consorts [S] ont signalé à Mme [Z] qu'ils n'entendaient pas procéder à la restitution des clés.



Réponse de la Cour :



En application de l'article L.511-11, 3°, du code de la construction, le préfet, autorité compétente, peut prescrire par voie d'arrêté de traitement de l'insalubrité la cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation.



En vertu de l'article L.521-2, dernier alinéa, du code de la construction, un arrêté de traitement de l'insalubrité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L.521-3-2 du même code.

Ce dernier article, pris en son VII, dispose que « si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant ».



L'article L.521-3-2 I et III visent respectivement les cas où, d'une part, les prescriptions de l'arrêté ont été édictées en application de l'article L.184-1 et sont accompagnées d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter, ou que les travaux rendent temporairement le logement inhabitable et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants ; et d'autre part, lorsque l'arrêté vise un immeuble situé dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat ou dans une opération d'aménagement.



En l'espèce, l'arrêté pris par le préfet du Loire et Cher n'a pas été édicté en vertu des I et III de l'article 521-3-2 du code de la construction et de l'habitat, de sorte que l'arrêté susvisé emporte résiliation de plein droit du bail d'habitation signé entre les parties le 20 juillet 2020 sans qu'il soit soumis à la condition prévue à l'article L.521-2, VII, du même code. De surcroit, suivant courrier de la délégation départementale du Loir et Cher du 10 février 2026, puis confirmation des consorts [S], ces derniers ont été relogés à compter du 1er mars 2026.



Ainsi, il résulte de ce qui précède que le bail d'habitation signé entre Mme [Z] et les consorts [S] a été résilié de plein droit au 1er mars 2026.



Il est constant et non contesté que les clés du bien n'ont pas été restituées à Mme [Z]. Les consorts [S] seront donc déclarés occupants sans droit ni titre à compter du 1er mars 2026. A défaut pour eux de libérer les lieux par la restitution des clés à Mme [Z] dès la signification de l'arrêt, celle-ci pourra, deux mois à compter de sa signification, faire procéder à leur expulsion, avec au besoin, l'aide d'un serrurier et de la force publique.



Sur l'arriéré locatif :



Moyens des parties :



L'appelante fait valoir des carences répétées des locataires à leur obligation de paiement des loyers et accessoires aux termes convenus. Les courriers envoyés par Mme [Z] n'ont pas fait l'objet d'une réponse de leur part. L'arriéré locatif s'élevait à 4 990,54 euros suivant compte arrêté au mois de janvier 2026. Les consorts [S] ne justifient pas de l'extinction de leur obligation.



Les intimés soutiennent n'être débiteurs d'aucun arriéré locatif.



Réponse de la Cour :



En vertu de l'article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article L.521-2, I, du code de la construction et de l'habitation prévoit que le local visé par arrêté de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article 511-11 du même code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

En l'espèce, le 10 février 2026, le préfet a pris un arrêté de traitement de l'insalubrité, par application de l'article 511-11 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le loyer n'est plus dû à compter du 31 janvier 2026.



Il ressort de l'ensemble des éléments comptables produits à la Cour que la totalité des loyers s'élevant à la somme de 37 361,36 euros a été réglée par les consorts [S], déduction faite du dépôt de garantie de 1 300 euros.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande au titre d'un arriéré locatif sur la période de juillet 2020 à janvier 2026.



Sur l'indemnité d'occupation :



Moyens des parties :



L'appelante réclame la condamnation des intimés à lui verser une indemnité d'occupation à compter du mois de février 2026 et jusqu'à parfaite libération des lieux.



Les intimés s'opposent à la prétention de Mme [Z].



Réponse de la Cour :



L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Elle vise à indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Le montant de l'indemnité d'occupation s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, et ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

La libération de toute occupation des lieux s'entend par la restitution effective des clés du bien au propriétaire.

En l'espèce, le contrat de bail d'habitation a été résilié à compter du 1er mars 2026. Toutefois, les consorts [S] refusent de remettre les clés du bien à la bailleresse, laquelle ne peut alors user de son bien comme elle l'entend, et notamment y résider selon son souhait ou réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [S] à verser à Mme [Z] la somme mensuelle de 723,52 euros jusqu'à parfaite libération des lieux.



Sur les demandes annexes :



Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront déboutées de ce chef.













PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant publiquement et par décision contradictoire, 



INFIRME le jugement rendu le 22 juin 2025 par le Tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 juillet 2020 entre Mme [I] [Z] d'une part, et Mme [P] [S] et M. [L] [S] d'autre part, au 1er mars 2026 ;



ORDONNE en conséquence à Mme [P] [S] et M. [L] [S], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent arrêt ;



DIT qu'à défaut pour Mme [P] [S] et M. [L] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, Mme [I] [Z] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L.344-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



CONDAMNE solidairement Mme [P] [S] et M. [L] [S] à verser à Mme [I] la somme mensuelle de 723,52 euros jusqu'à parfaite libération des lieux au titre de l'indemnité d'occupation ;



DIT que chacune des parties supporte la charge de ses propres dépens ; 



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ;





Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,