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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 25 août 2026, n° 24/01370

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

TI CASE DELICES

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [Y] est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 3] d’une superficie de 1.374 m2 sur lequel est édifié une maison de type F5 à étage.

Suivant acte authentique du 7 juillet 2022, M. [D] [Y] a consenti une promesse unilatérale de vente de son bien à la SCI TI CASE DÉLICES, valable jusqu’au 7 juin 2023.

Suivant exploit de justice du 26 avril 2024, M. [D] [Y] a assigné la SCI TI CASE DÉLICES en réalisation forcée de la vente.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 30 janvier 2026, M. [D] [Y] demande au tribunal de :
À titre principal,
-DÉCLARER parfaite la vente du bien immobilier entre M. [Y] et la SCI TI CASE DÉLICES pour le prix convenu dans la promesse de vente conclue le 7 juillet 2022, soit 900.000 euros ;
-INVITER, d’une part, en qualité d’acquéreur, la SCI TI CASE DÉLICES, et, d’autre part, en qualité de vendeur, M. [Y] à régulariser la vente portant sur le bien immobilier ;
-ORDONNER, en tant que de besoin, à la SCI TI CASE DÉLICES, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, de régulariser l’acte de vente du bien objet de la promesse du 7 juillet 2022 ;
-DIRE qu’à défaut de cette régularisation, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le jugement à intervenir vaudra vente au profit de la SCI TI CASE DÉLICES, sous réserve de la libération intégrale du prix de vente entre les mains de M. [Y], et devra faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ;
-DIRE qu’à défaut de libération intégrale du prix de vente entre les mains de M. [Y], la SCI TI CASE DÉLICES sera condamnée à lui payer la somme de 900.000 euros en réparation du préjudice tiré du manque à gagner subi, cette somme étant réglée à hauteur de 30.000 euros par versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de M. [Y], et par la SCI TI CASE DÉLICES pour le solde, le tout portant intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,
-ORDONNER le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30.000 euros, séquestrée à l’office notariale [J], [M], [C] et [O], au bénéfice de M. [Y] ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à payer à M. [Y] la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation postérieure au 7 juin 2023, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir ;
En tout état de cause, 
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer les sommes suivantes :
*1.519 euros au titre des frais de déménagement 
*160 euros au titre des frais de diagnostic 
*5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la taxe foncière à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra, représentant 13.131,67 euros à parfaire ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la cotisation d’assurance sur le bien à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra, représentant 1.809,99 euros à parfaire ;
-DÉBOUTER la SCI TI CASE DÉLICES de l’intégralité de ses demandes ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
-ÉCARTER l’exécution provisoire des condamnations, s’il venait à être fait droit en tout ou partie aux demandes reconventionnelles de la SCI TI CASE DÉLICES.

Au soutien de ses prétentions, il expose que toutes les conditions suspensives auraient été levées et soutient que la période de validité de la promesse aurait été tacitement reconduite au-delà du 7 juin 2023 en raison de la poursuite des pourparlers. Il ajoute qu’un rendez-vous de signature a été fixé au 31 août 2023, ce qui caractériserait la levée de l’option par la SCI TI CASE DÉLICES.

Ce faisant, il reproche à la SCI TI CASE DÉLICES d’avoir finalement opposé un refus unilatéral de signer l’acte de vente.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 février 2026, la SCI TI CASE DÉLICE demande au tribunal de :

À titre principal,
-JUGER caduque la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2022 ;
-JUGER qu'aucune vente parfaite n'existe entre les parties ;
-JUGER que la SCI TI CASE DÉLICES n'a commis aucune faute ;
-DÉBOUTER M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions, à titre principal ou subsidiaire ;
Subsidiairement, dans l’hypothèse d'une promesse valant vente parfaite,
-JUGER nulle et de nul effet cette vente, comme étant affectée d'un dol ou, à tout le moins, d'une erreur viciant le consentement de l’acquéreur ;
-DÉBOUTER M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En tout hypothèses, 
-CONDAMNER reconventionnellement M. [A] à payer :
*la somme de 30.000 € en remboursement de l’indemnité d'immobilisation, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification du jugement à intervenir, au besoin en faisant diligence auprès de son notaire qui détient ces fonds ;
*la somme de 29.759,69 € au titre des frais inutilement engagés ;
*la somme de 300.000 € au titre du préjudice matériel distinct résultant du temps consacré, d'une part, et de la perte de chance de percevoir les revenus locatifs et de bénéficier de l’augmentation de la valeur patrimoniale du bien, d'autre part ;
*la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des entiers dépens ;
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Bénéficiaire de la promesse de vente, la SCI TI CASE DÉLICES dément avoir levé l’option d’acquisition et soutient que l’ensemble des conditions suspensives n’auraient pas été remplies en présence d’une servitude grevant le bien ainsi que d’un empiétement sur le fonds voisin qui n’auraient pas été déclaré, de sorte qu’un désaccord sur la chose et le prix aurait subsisté. 

Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2026, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026 par mise à disposition du jugement au greffe, les parties en ayant été informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la promesse unilatérale de vente, la levée de l’option d’achat et l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’article 1124 du code civil que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1589 de ce code prévoit en outre que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Dès lors, la levée de l'option par le bénéficiaire forme en principe le contrat définitif et la vente devient parfaite.

La jurisprudence rappelle que, pour être efficace, la levée de l’option, qui s’entend d’une acceptation pure et simple des conditions essentielles de la vente, doit intervenir avant l’échéance du délai de son terme extinctif. À défaut de levée de l’option avant ce terme, la promesse est caduque (3e Civ., 16 juin 2016, pourvoi n° 15-19.134). La prorogation tacite de la promesse de vente est toutefois admise (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-16.103).


En l’espèce, l’acte authentique de promesse de vente du 7 juillet 2022 stipule en particulier :
« OBJET DU CONTRAT
PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Le PROMETTANT confère au BÉNÉFICIAIRE la faculté d'acquérir, le [Etablissement 1] ci-dessous identifié.
Le PROMETTANT prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés.
Le BÉNÉFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation.
(…)
PLAN DE DIVISIONS CADASTRALES
(…)
[Adresse 5]
(…)
Par ailleurs, le plan annexé sous l'annexe n°3 fait apparaitre un passage d'une largeur de 4,70 mètres le long de la limite Sud-Est du bien objet des présentes, sans toutefois que le titre de propriété du PROMETTANT ne fasse apparaitre l'existence de cette servitude.
Le notaire soussigné procédera à la vérification de l'existence ou pas de cette servitude sur le BIEN objet des présentes, ce dont le BÉNÉFICIAIRE fera son affaire à condition que l'éventuelle servitude existante n'aggrave pas la situation du BIEN objet des présentes.
Le PROMETTANT déclare n'avoir aucune information concernant cette servitude.
Un état hypothécaire sera demandé par le notaire soussigné afin de vérifier l'existence de cette servitude.
Le PROMETTANT déclare et garantit au BÉNÉFICIAIRE qu'il n'a jamais été inquiété à quelque titre que ce soit sur ce droit de passage (article 682 du Code Civil).
Il déclare en outre n'avoir jamais reçu ou versé d'indemnité pour ce droit de passage.
(…)
ACCÈS AU BIEN
Le PROMETTANT déclare que l’accès au BIEN vendu s’effectue par la « [Adresse 6] ».
Le BÉNÉFICIAIRE atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès.
DÉLAI
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 7 JUIN 2023, à seize heures sous réserve des prorogations prévues au présent acte.
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BÉNÉFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus fixé.
(…)
LEVÉE D'OPTION
Les parties conviennent expressément que la levée d'option puisse être tacite.

RÉALISATION
L'option sera levée en toute hypothèse par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
(…)
[K]
La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
(…)
Du fait du BÉNÉFICIAIRE
Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l'acquérir. Le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice.
(…)
INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION
Montant
En conséquence de la présente promesse de vente, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE EUROS (30.000,00 EUR) 
Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE verse dans un délai de 10 jours à compter de ce jour, la somme de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 EUR) sur le compte de l'office notarial du notaire soussigné représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
Les fonds ci-dessus versés ne constituent pas des arrhes. En conséquence, les parties renoncent à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil.
À défaut de versement dans ce délai, les présentes seront caduques.
Séquestre du versement
La somme sera expressément affectée en nantissement par le BÉNÉFICIAIRE pour sureté du paiement de l'indemnité d'immobilisation au profit du PROMETTANT.
Pour assurer l'effet de cette sûreté, la somme nantie sera versée à l'Office Notarial dénommé en tête des présentes, constitué séquestre de ladite somme dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, l'encaissement du versement valant acceptation de cette mission.
Sort de ce versement
- Le sort de ladite somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle sera versée au PROMETTANT devenu Vendeur et s'imputera purement et simplement et a due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ou, si la non réalisation de la vente est imputable au BÉNÉFICIAIRE.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu'avec l'accord des parties ou en vertu d'une décision judiciaire définitive devenue exécutoire (nonobstant toute exécution provisoire). Jusqu'à cette date ladite somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
La partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée envers l'autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice.
Le séquestre est dès à présent autorisé par les parties à consigner l'indemnité d'immobilisation à la caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés. Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions indiquées ci-dessus. Le séquestre susnommé déclare accepter la mission termes stipulés aux présentes.
(…)
RÉSERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES
(…)
Conditions suspensives de droit commun
Les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BÉNÉFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BÉNÉFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
(…)
CONDITIONS ET DÉCLARATIONS GÉNÉRALES
GARANTIE [Localité 4] LE RISQUE D'ÉVICTION
Le PROMETTANT garantira le BÉNÉFICIAIRE contre le risque d'éviction conformément aux dispositions de l'article 1626 du Code civil.
A ce sujet le PROMETTANT déclare :
(…)
· qu'à sa connaissance, il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin,
(…)
SERVITUDES
Le BÉNÉFICIAIRE profitera ou supportera les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s'il en existe. 
Le PROMETTANT déclare : 
 ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes, 
 qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l'acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l'urbanisme.
(…) »


En l’espèce, par courriel du 24 mai 2023, le gérant de la SCI TI CASE DÉLICES indiquait à M. [Y] et au notaire instrumentaire de la vente que le dossier prenait du retard en raison, d’une part, de difficultés à souscrire une assurance dommage-ouvrage et, d’autre part, en raison de retard dans l’obtention du prêt résultant d’un examen médical à effectuer pour l’assureur emprunteur. 

À cette occasion, la SCI TI CASE DÉLICES indiquait que, si ce retard devait entraîner un retard subséquent pour M. [Y] (qui prévoyait d’être hors département), elle ne demanderait pas de frais ni n’invoquerait cela pour annuler la vente.

Il n’est toutefois pas soutenu en demande que ce courriel constituerait une levée tacite de l’option.

Par suites de courriels échangés entre le 8 et le 10 août 2023, un rendez-vous pour la signature d’un acte authentique de vente était fixé au 31 août 2023, le gérant de la SCI TI CASE DÉLICES et M. [Y] ayant expressément donné leur accord.

Il en résulte que les parties ont entendu tacitement prolonger leurs pourparlers au-delà du 7 juin 2023, de sorte que la promesse de vente s’est trouvée prorogée.

Néanmoins, aucune levée explicite de l’option d’achat par le bénéficiaire n’est intervenue. En outre, l’acceptation d’un rendez-vous de réitération le 31 août 2023 par la SCI TI CASE DÉLICES ne saurait suffire, à elle-seule, à caractériser une levée tacite de l’option, alors que la promesse stipule, au contraire, que l’option est levée par la signature et le versement du prix de vente. 

Il apparaît d’ailleurs que les discussions sur la chose, notamment l’accès du bien à la voie publique ainsi que l’accès du voisin à la voie publique via la parcelle [Y], se sont poursuivies au-delà de cette date. 

Dès lors, M. [Y] sera débouté de ses demandes formées à titre principal.

Toutefois, pour justifier de l’échec de la vente, la SCI TI CASE DÉLICES invoque une incertitude sur l’existence d’une servitude de passage au bénéfice du fonds voisin [N] au Sud-Ouest, d’un empiètement sur le fonds voisin [Adresse 7] TUNG au Nord-Est ainsi que du maintien sur le lot promis d'une bande de 5 m pour permettre un éventuel élargissement de la RD 50 ([Adresse 6]).

Nonobstant, la lecture du plan de masse ayant conduit à l’octroi du permis de construire sollicité par la SCI TI CASE DÉLICES révèle un accès à la parcelle [N] intégré sur le fonds promis, un accès à ce dernier prévu directement sur la voie publique sans empiètement du fonds [Adresse 7] TUNG et, sur la bande de recul nécessaire à permettre un éventuel élargissement de la [Adresse 6], qui est mise en exergue, seule une végétalisation est prévue.

En outre, la promesse de vente stipule expressément que la SCI TI CASE DÉLICES fait son affaire de l’éventuelle servitude bénéficiant au fonds [N]. L’empiètement invoqué, quant à lui, relève des stipulations sur la garantie contre le risque d’éviction et non des conditions suspensives.

En conséquence, il y a lieu de considérer que les obstacles invoqués par la SCI TI CASE DÉLICES lui étaient connus et qu’elle les avait anticipés de longue date, de sorte que la non réalisation de la vente lui est imputable. L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à M. [Y].

En l’absence de toute prévision contractuelle ou légale, il ne saurait toutefois être satisfait à la demande de M. [Y] tendant à l’octroi d’une indemnité d’immobilisation supplémentaire égale au double de l’indemnité initiale pour la période postérieure au 7 juin 2023. M. [Y] sera donc débouté sur ce point.


Sur les demandes accessoires de M. [Y]

L’acte authentique de promesse de vente du 7 juillet 2022 stipule :
« IMPÔTS ET TAXES
Impôts locaux
(…)
Le BÉNÉFICIAIRE sera redevable à compter du jour de la signature de l'acte authentique des impôts et contributions.
(…) »

Par ailleurs, il résulte de l’article 1231-5 du code civil que, lorsque le contrat stipule que celui qui manque de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, sauf pouvoir pour le juge de modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est de jurisprudence constante que l'indemnité d'immobilisation versée au promettant par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, qui n’est pas destinée à assurer l'exécution de la convention en l’absence d’engagement d'acquérir, ne peut être qualifiée de clause pénale (3e Civ., 5 décembre 1984, pourvoi n° 83-11.788). Il en va toutefois autrement lorsque la stipulation, qualifiée d'indemnité d'immobilisation, a objet de sanctionner le refus d'acquérir du cocontractant alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées (3e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-24.105).


En l’espèce, M. [Y] sollicite le paiement de sommes au titre de la taxe foncière et de l’assurance du bien. Toutefois, en l’absence de perfection de la vente ou de signature de l’acte authentique, ces sommes restent à sa charge.

Par ailleurs, l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte authentique du 7 juillet 2022, en ce qu’elle est acquise au promettant dans tous les cas où la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire alors que les conditions suspensives seraient réalisées, doit s’analyser commune revêtant les caractères d’une clause pénale. 

Partant, l’acquisition de cette somme forfaitaire et non-réductible à M. [Y] du fait de la non-réalisation de la vente imputable à la SCI TI CASE DÉLICES, exclut l’octroi de sommes supplémentaires au promettant au titre des frais de déménagement, de diagnostic ou de réparation d’un préjudice moral qui ne sont pas distinct des préjudices résultant de la non-réalisation de la vente imputable au bénéficiaire.

M. [Y] sera donc débouté de ces chefs de demande.


Sur les demandes reconventionnelles de la SCI TI CASE DÉLICES

Eu égard aux développements qui précèdent, la SCI TI CASE DÉLICES sera déboutée de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Par ailleurs, vu l’article 768 du code de procédure civile, elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais engagés ainsi que d’un préjudice matériel distinct résultant du temps consacré et de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs et bénéficier d’une augmentation de la valeur patrimoniale du bien, qui ne font l’objet d’aucune discussion en droit.


Sur les mesures de fin de jugement

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI TI CASE DÉLICES aux entiers dépens ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de M. [Y]. 

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera rappelée. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de ses demandes principales visant à voir déclarer parfaite la vente de son bien immobilier à la SCI TI CASE DÉLICES, ordonner, sous astreinte, à l’acquéreur de régulariser l’acte de vente, dire qu’à défaut, le jugement à intervenir vaudra vente et qu’à défaut de libération intégrale du prix de vente, l’acquéreur sera condamné à lui payer la somme de 900.000 euros en réparation du préjudice ;

ORDONNE le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30.000 (trente mille) euros, séquestrée à l’office notariale [T] [J], [Z] [M], [E] [C] et [R] [O], au bénéfice de Monsieur [D] [S] [Y] ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES, sous astreinte, à lui payer la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation postérieure au 7 juin 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer les sommes de 1.519 euros au titre des frais de déménagement, 160 euros au titre des frais de diagnostic et 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la taxe foncière à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la cotisation d’assurance sur le bien à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra ;

DÉBOUTE la SCI TI CASE DÉLICES de ses demandes reconventionnelles visant à voir condamner Monsieur [D] [S] [Y] à lui payer des sommes en remboursement, sous astreinte, de l’indemnité d'immobilisation, au titre des frais engagés, au titre d’un préjudice matériel distinct résultant du temps consacré et de la perte de chance de percevoir les revenus locatifs et de bénéficier de l’augmentation de la valeur patrimoniale du bien ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE la SCI TI CASE DÉLICES aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI TI CASE DÉLICES à payer à Monsieur [D] [S] [Y] la somme de 5.000 (cinq mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par Madame LAGIÈRE, vice-présidente, 
et Madame MOLLY, greffière 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.
Texte intégral
/
REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01370 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVEX
NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL
 DU 25 AOUT 2026


DEMANDEUR

Monsieur [D] [S] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE

S.C.I. TI CASE DELICES (Société immatriculée au RCS sous le numéro 528 499 478, prise en la personne de son gérant en exercice)
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Me Amandine JAN
Me Yannick MARDENALOM




COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge, 
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
 
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Mai 2026. 




MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 25 Août 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier


*****

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [Y] est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 3] d’une superficie de 1.374 m2 sur lequel est édifié une maison de type F5 à étage.

Suivant acte authentique du 7 juillet 2022, M. [D] [Y] a consenti une promesse unilatérale de vente de son bien à la SCI TI CASE DÉLICES, valable jusqu’au 7 juin 2023.

Suivant exploit de justice du 26 avril 2024, M. [D] [Y] a assigné la SCI TI CASE DÉLICES en réalisation forcée de la vente.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 30 janvier 2026, M. [D] [Y] demande au tribunal de :
À titre principal,
-DÉCLARER parfaite la vente du bien immobilier entre M. [Y] et la SCI TI CASE DÉLICES pour le prix convenu dans la promesse de vente conclue le 7 juillet 2022, soit 900.000 euros ;
-INVITER, d’une part, en qualité d’acquéreur, la SCI TI CASE DÉLICES, et, d’autre part, en qualité de vendeur, M. [Y] à régulariser la vente portant sur le bien immobilier ;
-ORDONNER, en tant que de besoin, à la SCI TI CASE DÉLICES, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, de régulariser l’acte de vente du bien objet de la promesse du 7 juillet 2022 ;
-DIRE qu’à défaut de cette régularisation, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le jugement à intervenir vaudra vente au profit de la SCI TI CASE DÉLICES, sous réserve de la libération intégrale du prix de vente entre les mains de M. [Y], et devra faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ;
-DIRE qu’à défaut de libération intégrale du prix de vente entre les mains de M. [Y], la SCI TI CASE DÉLICES sera condamnée à lui payer la somme de 900.000 euros en réparation du préjudice tiré du manque à gagner subi, cette somme étant réglée à hauteur de 30.000 euros par versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de M. [Y], et par la SCI TI CASE DÉLICES pour le solde, le tout portant intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,
-ORDONNER le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30.000 euros, séquestrée à l’office notariale [J], [M], [C] et [O], au bénéfice de M. [Y] ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à payer à M. [Y] la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation postérieure au 7 juin 2023, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir ;
En tout état de cause, 
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer les sommes suivantes :
*1.519 euros au titre des frais de déménagement 
*160 euros au titre des frais de diagnostic 
*5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la taxe foncière à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra, représentant 13.131,67 euros à parfaire ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la cotisation d’assurance sur le bien à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra, représentant 1.809,99 euros à parfaire ;
-DÉBOUTER la SCI TI CASE DÉLICES de l’intégralité de ses demandes ;
-CONDAMNER la SCI TI CASE DÉLICES au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
-ÉCARTER l’exécution provisoire des condamnations, s’il venait à être fait droit en tout ou partie aux demandes reconventionnelles de la SCI TI CASE DÉLICES.

Au soutien de ses prétentions, il expose que toutes les conditions suspensives auraient été levées et soutient que la période de validité de la promesse aurait été tacitement reconduite au-delà du 7 juin 2023 en raison de la poursuite des pourparlers. Il ajoute qu’un rendez-vous de signature a été fixé au 31 août 2023, ce qui caractériserait la levée de l’option par la SCI TI CASE DÉLICES.

Ce faisant, il reproche à la SCI TI CASE DÉLICES d’avoir finalement opposé un refus unilatéral de signer l’acte de vente.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 février 2026, la SCI TI CASE DÉLICE demande au tribunal de :

À titre principal,
-JUGER caduque la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2022 ;
-JUGER qu'aucune vente parfaite n'existe entre les parties ;
-JUGER que la SCI TI CASE DÉLICES n'a commis aucune faute ;
-DÉBOUTER M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions, à titre principal ou subsidiaire ;
Subsidiairement, dans l’hypothèse d'une promesse valant vente parfaite,
-JUGER nulle et de nul effet cette vente, comme étant affectée d'un dol ou, à tout le moins, d'une erreur viciant le consentement de l’acquéreur ;
-DÉBOUTER M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En tout hypothèses, 
-CONDAMNER reconventionnellement M. [A] à payer :
*la somme de 30.000 € en remboursement de l’indemnité d'immobilisation, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification du jugement à intervenir, au besoin en faisant diligence auprès de son notaire qui détient ces fonds ;
*la somme de 29.759,69 € au titre des frais inutilement engagés ;
*la somme de 300.000 € au titre du préjudice matériel distinct résultant du temps consacré, d'une part, et de la perte de chance de percevoir les revenus locatifs et de bénéficier de l’augmentation de la valeur patrimoniale du bien, d'autre part ;
*la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des entiers dépens ;
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Bénéficiaire de la promesse de vente, la SCI TI CASE DÉLICES dément avoir levé l’option d’acquisition et soutient que l’ensemble des conditions suspensives n’auraient pas été remplies en présence d’une servitude grevant le bien ainsi que d’un empiétement sur le fonds voisin qui n’auraient pas été déclaré, de sorte qu’un désaccord sur la chose et le prix aurait subsisté. 

Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2026, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026 par mise à disposition du jugement au greffe, les parties en ayant été informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la promesse unilatérale de vente, la levée de l’option d’achat et l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’article 1124 du code civil que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1589 de ce code prévoit en outre que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Dès lors, la levée de l'option par le bénéficiaire forme en principe le contrat définitif et la vente devient parfaite.

La jurisprudence rappelle que, pour être efficace, la levée de l’option, qui s’entend d’une acceptation pure et simple des conditions essentielles de la vente, doit intervenir avant l’échéance du délai de son terme extinctif. À défaut de levée de l’option avant ce terme, la promesse est caduque (3e Civ., 16 juin 2016, pourvoi n° 15-19.134). La prorogation tacite de la promesse de vente est toutefois admise (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-16.103).


En l’espèce, l’acte authentique de promesse de vente du 7 juillet 2022 stipule en particulier :
« OBJET DU CONTRAT
PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Le PROMETTANT confère au BÉNÉFICIAIRE la faculté d'acquérir, le [Etablissement 1] ci-dessous identifié.
Le PROMETTANT prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés.
Le BÉNÉFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation.
(…)
PLAN DE DIVISIONS CADASTRALES
(…)
[Adresse 5]
(…)
Par ailleurs, le plan annexé sous l'annexe n°3 fait apparaitre un passage d'une largeur de 4,70 mètres le long de la limite Sud-Est du bien objet des présentes, sans toutefois que le titre de propriété du PROMETTANT ne fasse apparaitre l'existence de cette servitude.
Le notaire soussigné procédera à la vérification de l'existence ou pas de cette servitude sur le BIEN objet des présentes, ce dont le BÉNÉFICIAIRE fera son affaire à condition que l'éventuelle servitude existante n'aggrave pas la situation du BIEN objet des présentes.
Le PROMETTANT déclare n'avoir aucune information concernant cette servitude.
Un état hypothécaire sera demandé par le notaire soussigné afin de vérifier l'existence de cette servitude.
Le PROMETTANT déclare et garantit au BÉNÉFICIAIRE qu'il n'a jamais été inquiété à quelque titre que ce soit sur ce droit de passage (article 682 du Code Civil).
Il déclare en outre n'avoir jamais reçu ou versé d'indemnité pour ce droit de passage.
(…)
ACCÈS AU BIEN
Le PROMETTANT déclare que l’accès au BIEN vendu s’effectue par la « [Adresse 6] ».
Le BÉNÉFICIAIRE atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès.
DÉLAI
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 7 JUIN 2023, à seize heures sous réserve des prorogations prévues au présent acte.
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BÉNÉFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus fixé.
(…)
LEVÉE D'OPTION
Les parties conviennent expressément que la levée d'option puisse être tacite.

RÉALISATION
L'option sera levée en toute hypothèse par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
(…)
[K]
La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
(…)
Du fait du BÉNÉFICIAIRE
Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l'acquérir. Le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice.
(…)
INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION
Montant
En conséquence de la présente promesse de vente, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE EUROS (30.000,00 EUR) 
Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE verse dans un délai de 10 jours à compter de ce jour, la somme de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 EUR) sur le compte de l'office notarial du notaire soussigné représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
Les fonds ci-dessus versés ne constituent pas des arrhes. En conséquence, les parties renoncent à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil.
À défaut de versement dans ce délai, les présentes seront caduques.
Séquestre du versement
La somme sera expressément affectée en nantissement par le BÉNÉFICIAIRE pour sureté du paiement de l'indemnité d'immobilisation au profit du PROMETTANT.
Pour assurer l'effet de cette sûreté, la somme nantie sera versée à l'Office Notarial dénommé en tête des présentes, constitué séquestre de ladite somme dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, l'encaissement du versement valant acceptation de cette mission.
Sort de ce versement
- Le sort de ladite somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle sera versée au PROMETTANT devenu Vendeur et s'imputera purement et simplement et a due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ou, si la non réalisation de la vente est imputable au BÉNÉFICIAIRE.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu'avec l'accord des parties ou en vertu d'une décision judiciaire définitive devenue exécutoire (nonobstant toute exécution provisoire). Jusqu'à cette date ladite somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
La partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée envers l'autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice.
Le séquestre est dès à présent autorisé par les parties à consigner l'indemnité d'immobilisation à la caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés. Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions indiquées ci-dessus. Le séquestre susnommé déclare accepter la mission termes stipulés aux présentes.
(…)
RÉSERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES
(…)
Conditions suspensives de droit commun
Les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BÉNÉFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BÉNÉFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
(…)
CONDITIONS ET DÉCLARATIONS GÉNÉRALES
GARANTIE [Localité 4] LE RISQUE D'ÉVICTION
Le PROMETTANT garantira le BÉNÉFICIAIRE contre le risque d'éviction conformément aux dispositions de l'article 1626 du Code civil.
A ce sujet le PROMETTANT déclare :
(…)
· qu'à sa connaissance, il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin,
(…)
SERVITUDES
Le BÉNÉFICIAIRE profitera ou supportera les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s'il en existe. 
Le PROMETTANT déclare : 
 ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes, 
 qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l'acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l'urbanisme.
(…) »


En l’espèce, par courriel du 24 mai 2023, le gérant de la SCI TI CASE DÉLICES indiquait à M. [Y] et au notaire instrumentaire de la vente que le dossier prenait du retard en raison, d’une part, de difficultés à souscrire une assurance dommage-ouvrage et, d’autre part, en raison de retard dans l’obtention du prêt résultant d’un examen médical à effectuer pour l’assureur emprunteur. 

À cette occasion, la SCI TI CASE DÉLICES indiquait que, si ce retard devait entraîner un retard subséquent pour M. [Y] (qui prévoyait d’être hors département), elle ne demanderait pas de frais ni n’invoquerait cela pour annuler la vente.

Il n’est toutefois pas soutenu en demande que ce courriel constituerait une levée tacite de l’option.

Par suites de courriels échangés entre le 8 et le 10 août 2023, un rendez-vous pour la signature d’un acte authentique de vente était fixé au 31 août 2023, le gérant de la SCI TI CASE DÉLICES et M. [Y] ayant expressément donné leur accord.

Il en résulte que les parties ont entendu tacitement prolonger leurs pourparlers au-delà du 7 juin 2023, de sorte que la promesse de vente s’est trouvée prorogée.

Néanmoins, aucune levée explicite de l’option d’achat par le bénéficiaire n’est intervenue. En outre, l’acceptation d’un rendez-vous de réitération le 31 août 2023 par la SCI TI CASE DÉLICES ne saurait suffire, à elle-seule, à caractériser une levée tacite de l’option, alors que la promesse stipule, au contraire, que l’option est levée par la signature et le versement du prix de vente. 

Il apparaît d’ailleurs que les discussions sur la chose, notamment l’accès du bien à la voie publique ainsi que l’accès du voisin à la voie publique via la parcelle [Y], se sont poursuivies au-delà de cette date. 

Dès lors, M. [Y] sera débouté de ses demandes formées à titre principal.

Toutefois, pour justifier de l’échec de la vente, la SCI TI CASE DÉLICES invoque une incertitude sur l’existence d’une servitude de passage au bénéfice du fonds voisin [N] au Sud-Ouest, d’un empiètement sur le fonds voisin [Adresse 7] TUNG au Nord-Est ainsi que du maintien sur le lot promis d'une bande de 5 m pour permettre un éventuel élargissement de la RD 50 ([Adresse 6]).

Nonobstant, la lecture du plan de masse ayant conduit à l’octroi du permis de construire sollicité par la SCI TI CASE DÉLICES révèle un accès à la parcelle [N] intégré sur le fonds promis, un accès à ce dernier prévu directement sur la voie publique sans empiètement du fonds [Adresse 7] TUNG et, sur la bande de recul nécessaire à permettre un éventuel élargissement de la [Adresse 6], qui est mise en exergue, seule une végétalisation est prévue.

En outre, la promesse de vente stipule expressément que la SCI TI CASE DÉLICES fait son affaire de l’éventuelle servitude bénéficiant au fonds [N]. L’empiètement invoqué, quant à lui, relève des stipulations sur la garantie contre le risque d’éviction et non des conditions suspensives.

En conséquence, il y a lieu de considérer que les obstacles invoqués par la SCI TI CASE DÉLICES lui étaient connus et qu’elle les avait anticipés de longue date, de sorte que la non réalisation de la vente lui est imputable. L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à M. [Y].

En l’absence de toute prévision contractuelle ou légale, il ne saurait toutefois être satisfait à la demande de M. [Y] tendant à l’octroi d’une indemnité d’immobilisation supplémentaire égale au double de l’indemnité initiale pour la période postérieure au 7 juin 2023. M. [Y] sera donc débouté sur ce point.


Sur les demandes accessoires de M. [Y]

L’acte authentique de promesse de vente du 7 juillet 2022 stipule :
« IMPÔTS ET TAXES
Impôts locaux
(…)
Le BÉNÉFICIAIRE sera redevable à compter du jour de la signature de l'acte authentique des impôts et contributions.
(…) »

Par ailleurs, il résulte de l’article 1231-5 du code civil que, lorsque le contrat stipule que celui qui manque de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, sauf pouvoir pour le juge de modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est de jurisprudence constante que l'indemnité d'immobilisation versée au promettant par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, qui n’est pas destinée à assurer l'exécution de la convention en l’absence d’engagement d'acquérir, ne peut être qualifiée de clause pénale (3e Civ., 5 décembre 1984, pourvoi n° 83-11.788). Il en va toutefois autrement lorsque la stipulation, qualifiée d'indemnité d'immobilisation, a objet de sanctionner le refus d'acquérir du cocontractant alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées (3e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-24.105).


En l’espèce, M. [Y] sollicite le paiement de sommes au titre de la taxe foncière et de l’assurance du bien. Toutefois, en l’absence de perfection de la vente ou de signature de l’acte authentique, ces sommes restent à sa charge.

Par ailleurs, l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte authentique du 7 juillet 2022, en ce qu’elle est acquise au promettant dans tous les cas où la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire alors que les conditions suspensives seraient réalisées, doit s’analyser commune revêtant les caractères d’une clause pénale. 

Partant, l’acquisition de cette somme forfaitaire et non-réductible à M. [Y] du fait de la non-réalisation de la vente imputable à la SCI TI CASE DÉLICES, exclut l’octroi de sommes supplémentaires au promettant au titre des frais de déménagement, de diagnostic ou de réparation d’un préjudice moral qui ne sont pas distinct des préjudices résultant de la non-réalisation de la vente imputable au bénéficiaire.

M. [Y] sera donc débouté de ces chefs de demande.


Sur les demandes reconventionnelles de la SCI TI CASE DÉLICES

Eu égard aux développements qui précèdent, la SCI TI CASE DÉLICES sera déboutée de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Par ailleurs, vu l’article 768 du code de procédure civile, elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais engagés ainsi que d’un préjudice matériel distinct résultant du temps consacré et de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs et bénéficier d’une augmentation de la valeur patrimoniale du bien, qui ne font l’objet d’aucune discussion en droit.


Sur les mesures de fin de jugement

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI TI CASE DÉLICES aux entiers dépens ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de M. [Y]. 

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera rappelée. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de ses demandes principales visant à voir déclarer parfaite la vente de son bien immobilier à la SCI TI CASE DÉLICES, ordonner, sous astreinte, à l’acquéreur de régulariser l’acte de vente, dire qu’à défaut, le jugement à intervenir vaudra vente et qu’à défaut de libération intégrale du prix de vente, l’acquéreur sera condamné à lui payer la somme de 900.000 euros en réparation du préjudice ;

ORDONNE le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30.000 (trente mille) euros, séquestrée à l’office notariale [T] [J], [Z] [M], [E] [C] et [R] [O], au bénéfice de Monsieur [D] [S] [Y] ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES, sous astreinte, à lui payer la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation postérieure au 7 juin 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer les sommes de 1.519 euros au titre des frais de déménagement, 160 euros au titre des frais de diagnostic et 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la taxe foncière à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] [Y] de sa demande visant à voir condamner la SCI TI CASE DÉLICES à lui payer le montant de la cotisation d’assurance sur le bien à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au jour où la vente définitive interviendra ;

DÉBOUTE la SCI TI CASE DÉLICES de ses demandes reconventionnelles visant à voir condamner Monsieur [D] [S] [Y] à lui payer des sommes en remboursement, sous astreinte, de l’indemnité d'immobilisation, au titre des frais engagés, au titre d’un préjudice matériel distinct résultant du temps consacré et de la perte de chance de percevoir les revenus locatifs et de bénéficier de l’augmentation de la valeur patrimoniale du bien ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE la SCI TI CASE DÉLICES aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI TI CASE DÉLICES à payer à Monsieur [D] [S] [Y] la somme de 5.000 (cinq mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par Madame LAGIÈRE, vice-présidente, 
et Madame MOLLY, greffière 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 



















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1590, code civil 682, code civil 1956, code civil 1589, code civil 1626, code civil 1960, code civil 1124). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T16:44:26.448Z.