Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 7 juillet 2026, n° 24/01431

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024 par lequel monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] ont fait assigner la SARL BS INVEST COTE D’AZUR et monsieur [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Ordonner la restitution par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000,00 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], 
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux intérêts de droit, au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 2 janvier 2024, la somme de 2.295,44 euros, 
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux dépens et à la somme de 6,000 euros au fondement de l'article 700, 
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit,

Vu les conclusions de procédure (rpva 01/10/2025)  aux termes desquelles monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] sollicitent de voir :
Vu l’article 803 ensemble l’article 16 du Code de procédure civile 
révoquer l’ordonnance de clôture du 20 février 2025 à effet du 10 septembre 2025 , 
renvoyer l’affaire à la mise en état pour les conclusions en réplique de Maître [N] [W] et SARL BS INVEST COTE D'AZUR ou à tout autre date leur permettant d’assurer leur réplique.

Vu les dernières conclusions (rpva 01/10/2025) aux termes desquelles monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] sollicitent de voir: 
Ordonner la restitution par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],
Subsidiairement 
Annuler la promesse de vente du 18 juillet 2023 en raison de l’impossibilité de la condition suspensive et ordonner la même restitution au fondement des restitutions,
Quoiqu’il en soit,
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux intérêts de droit, au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 12 février 2025 janvier 2024, la somme de 14.332,41 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
Condamner Maître [N] [W] à payer à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] la somme de 135,000 euros majorée des intérêts de droit au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 2 janvier 2024, la somme de 2.295,44 euros,
Condamner Maître [N] [W] à relever monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,
En toutes hypothèse,
Condamner in solidum BS INVEST COTE D'AZUR et Maître [N] [W] aux dépens et à la somme de 6.000 euros au fondement de l'article 700,
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et ne l’écarter qu’en cas de succombance de monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],

Vu les dernières conclusions notifiées par la SARL BS INVEST COTE D’AZUR (rpva 04/02/2026) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1103, 1104, 544, 1188, 1353, 1124, 1193, 1231-1 et suivants, 1304 et suivants du code civil,
Vu l’article 12 du code de procédure civile
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 135.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2023,
Ordonner le versement par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000 euros à la société BS INVEST COTE D’AZUR,
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Débouter monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Julien DUCLOUX, 

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [N] [W] (rpva 30/10/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1956 et 1960 du code civil,
Vu les articles 16 et 803 du code de procédure civile,
A titre liminaire,
Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 20 février 2025 à effet du 10 septembre 2025 et renvoyer l’affaire à la mise en état ou à toute autre date pour leur permettre de répliquer aux dernières conclusions transmises le 1er octobre 2025 par les demandeurs, monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],
A défaut,
Déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 1er octobre 2025, soit après la date de clôture, par monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] et écarter les 12 pièces versées au soutien de leurs demandes,
En tout état de cause,
Lui donner acte en ce qu’il détient en sa qualité de séquestre la somme de 135.000 euros,
Statuer ce que de droit quant au sort des fonds,
Lui donner acte de ce qu’il remettra les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif,
Juger que la remise des fonds portera décharge de sa mission,
Débouter monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] du surplus de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [N] [W] et notamment leur demande de condamnation à titre infiniment subsidiaire, parfaitement infondée,
CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [N] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distrait au profit de Maître Hélène BERLINER, Avocat aux offres de droit,




Vu l’ordonnance de clôture du 5 février 2026 fixant la clôture différée de la procédure au 10 mars 2026, 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens,

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique reçu le 18 juillet 2023 par maître [N] [W], la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, promettant, et monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], bénéficiaires, ont conclu une promesse de vente portant sur : 
- une maison avec cour et jardin située sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1]
- les lots n°263 et 264 au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5].

La promesse de vente était consentie aux bénéficiaires jusqu’au 29 septembre 2023 à 16 heures. 

L’acte stipule dans sa partie identification des biens, juste après la mention de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1], que « il est ici précisé que la présente vente porte également sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2]. 
Cette parcelle a été omise lors de l’acquisition par le promettant des biens objets des présentes. 
Le notaire soussigné devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. 
L’intégration de cette parcelle AI [Cadastre 2] étant une condition déterminante dans le consentement du bénéficiaire, il s’agit donc d’une condition suspensive ». 

Monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] font valoir qu’en l’absence de justification, dans le délai de la promesse, de la réalisation de la condition suspensive portant sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2], ils doivent se voir restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 135.000 euros qu’ils ont séquestré entre les mains du notaire désigné à savoir, maître [N] [W]. 

Ils expliquent que ce dernier leur a proposé lui-même de passer une nouvelle promesse en faisant exclusion de la parcelle AI [Cadastre 2], à défaut d'être en mesure de justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins 30 ans – ce qu’ils ont refusé. 

Ils ajoutent qu’en réalité, la parcelle AI [Cadastre 2] ne pouvait pas leur être cédée puisqu’elle n’a jamais appartenu à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, tel qu’il ressort des conclusions de maître [W] qui a déterminé qu’il s’agissait d’un trottoir. 

Ils estiment que la condition portant sur le sort de la parcelle AI [Cadastre 2] ne peut être dit sans objet puisque le notaire rédacteur a fait inscrire la clause en gras sur l’acte et a mis en avant son caractère déterminant de leur consentement. 

Ils considèrent qu’en s’engageant sur le principe de l’inclusion d’une parcelle et sur la justification de la régularisation foncière de la situation, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR ne peut se défaire de cette obligation. 

Ils estiment que si la clause devait être déclarée juridiquement impossible ab initio, c’est la totalité de l’acte qui serait frappé de nullité en application de l’article 1172 du code civil. 

Ils en déduisent qu’en tout état de cause, qu’il s’agisse d’une non-réalisation de la condition suspensive ou de la nullité de clause entraînant la nullité de la convention, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR doit leur restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Dans le cas contraire, ils sollicitent que la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, maître [N] [W] soit engagée au motif que les conseils qu’il leur a dispensés étaient erronés. 

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR fait conclure au rejet des demandes de monsieur [Y] [U] et de madame [I] [C] [Z] au motif qu’ils ont commis une défaillance fautive en refusant de réitérer l’acte. 

Elle estime que la totalité des conditions suspensives de l’acte ont été remplies puisque la clause portant sur le sort de la parcelle AI [Cadastre 2] est qualifiée à tort de condition suspensive. 

Elle soutient que la clause instituée doit être écartée puisque d’une part, elle porte sur un évènement impossible, à savoir la vente d’une parcelle constituant un trottoir de la commune suite à l’expropriation de ses anciens propriétaires et d’autre part, elle affirme que l’application de la clause doit être écartée puisqu’elle est purement potestative, en méconnaissance des dispositions de l’article 1304-2 du code civil. 

Elle affirme qu’en l’absence de difficulté sur la consistance de la chose vendue, les bénéficiaires ont commis une défaillance fautive en refusant de réitérer la promesse de vente en excluant la parcelle AI [Cadastre 2]. 

Reconventionnellement, elle sollicite donc l’octroi de la somme de 135.000 euros au titre de l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse. Elle fait remarquer qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale que le juge peut moduler en application de l’article 1231-5 du code civil. 

Elle sollicite également la condamnation de monsieur [Y] [U] et de madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle explique avoir finalement vendu le bien à un tiers, deux ans après, pour un prix moindre ce qui lui cause un préjudice de 173.000 euros, auquel elle ajoute avoir subi une perte financière causée par les frais de syndic, de notaire et financiers divers. 

Monsieur [N] [W] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture ou subsidiairement de voir déclarer irrecevables les dernières pièces et conclusions des demandeurs notifiées postérieurement à la clôture de la procédure. 


Principalement, il sollicite qu’il soit statuer ce que de droit sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Subsidiairement, si sa responsabilité devait être recherchée, il conteste avoir commis une quelconque faute, que ce soit dans la rédaction de la condition suspensive ou dans la restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Il fait remarquer que les bénéficiaires étaient assistés de leur propre notaire et que c’est à leur demande expresse que la clause litigieuse a été insérée dans l’acte, afin de régulariser la situation d’une parcelle précédemment omise, la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2], que la SARL BS INVEST COTE D’AZUR pensait initialement incluse dans son titre de propriété.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il ressort de la procédure que les débats ont été rouverts suite à l’audience de plaidoirie du 10 octobre 2025 afin de permettre aux parties de notifier de nouvelles conclusions ce qui a donné lieu à une seconde ordonnance de clôture du 5 février 2026 qui a fixé la clôture de la procédure au 10 mars 2026. 

Par conséquent, les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture seront dites sans objet.

Sur la demande principale en restitution de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, le sort de l’indemnité d’immobilisation est fixé par l’acte du 18 juillet 2023 qui stipule que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de cent trente-cinq mille euros (135.000 euros).
(…)
De convention expresse entre les parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant. 
Le sort de cette somme en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : 
a) elle s’imputera purement et simplement et, à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. 
b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans les cas où la non réalisation de la vente ou la non-levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». 

Il n’est pas contesté que monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] n’ont pas levé l’option dans le délai prévu par l’acte qui a expiré au 29 septembre 2023 à 16 heures. 

L’acquisition de l’indemnité par le promettant est ainsi subordonnée à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives stipulées. Au contraire, la défaillance de l’une d’elles emporte la restitution de l’indemnité au bénéficiaire. 

Sur la qualification et la validité de la stipulation relative à la parcelle AI [Cadastre 2]

Il ressort de la promesse de vente conclue le 18 juillet 2023 qu’une clause a été insérée dans l’identification des biens faisant l’objet de la convention en ces termes : 
« Il est ici précisé que la présente vente porte également sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2]. 
Cette parcelle a été omise lors de l’acquisition par le promettant des biens objets des présentes. 
Le notaire soussigné devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. 
L’intégration de cette parcelle AI [Cadastre 2] étant une condition déterminante dans le consentement du bénéficiaire, il s’agit donc d’une condition suspensive ». 

En droit, l’article 1192 du code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR estime que cette clause doit être interprétée à la lumière d’un échange de mail du 2 octobre 2023, entre les notaires ayant participé à l’acte authentique, dans lequel il est indiqué : « Il était question de régulariser la situation, si seulement il s’agissait d’une erreur dans le titre de propriété de ma cliente ». 

Pour autant, les termes de la clause insérée dans la partie « identification des biens » est rédigée de façon univoque et affirmative quant à la nécessité d’accomplir des démarches pour inclure la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2] dans l’assiette de la promesse de vente consentie à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z]. 

Interpréter les termes univoques d’une clause insérée dans un acte notarié valant promesse de vente, daté du 18 juillet 2023, et devant être réitéré avant le 29 septembre 2023, à l’aune d’un mail du notaire du promettant émis le 2 octobre 2023, viendrait à dénaturer la volonté des parties. 

En outre, la SARL BS INVEST estime que la clause ne doit pas être considérée comme une condition suspensive dans la mesure où elle ne figure pas avec les autres conditions suspensives de l’acte. Elle explique que cette formalité, que les notaires pensaient nécessaires, s’est avérée inutile. 

Si le positionnement d’une clause au sein de l’acte peut constituer un élément d’appréciation de la commune intention des parties, il ne saurait prévaloir sur des termes exprès et univoques, ni conduire à les interpréter à peine de dénaturation. 

Par conséquent, le moyen tiré de l’interprétation de la clause des parties sera rejeté. 

L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR estime que cette clause est nulle puisqu’elle a été contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur et qu’en tout état de cause, il s’agit d’une condition impossible puisque les recherches du notaire ont mis en évidence que la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2] était un trottoir. 

Le caractère potestatif de la clause invoquée repose donc sur la volonté de la SARL BS INVEST COTE D’AZUR d’acquérir ou de faire rectifier son titre de propriété pour inclure la parcelle AI [Cadastre 2] dans son patrimoine et ensuite l’insérer dans l’assiette des biens faisant l’objet de la promesse de vente consentie à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z]. 

Pour autant, les termes de la promesse sont clairs et univoques en ce qu’ils mettent la charge de l’obligation entre les mains du « notaire soussigné [qui] devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. »

Il ressort des termes de la clause que l’obligation ne repose pas sur la seule volonté de son débiteur mais également sur les démarches entreprises par le notaire. 


Par conséquent, le moyen de nullité de la clause tiré de son caractère potestatif sera écarté. 

En outre l’ordonnance du 10 février 2016 a supprimé dans le code civil, toute mention à l’obligation impossible qui était auparavant prévue par les dispositions de l’article 1172 qui disposait que toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi, est nulle et rend nulle la convention qui en dépend. 

Désormais, seul l’article 1304-1 du code civil dispose que la condition doit être licite. A défaut, l'obligation est nulle.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR affirme que la clause doit être nulle puisqu’il est acquis qu’elle ne pouvait pas se réaliser ab initio puisque la parcelle correspondait au trottoir, qui ressort du domaine public. 

Elle estime également que la force probante du cadastre s’efface au regard de ses titres de propriété qui ne créent aucune incertitude quant à la consistance de la chose vendue. 

Pour autant, le seul élément produit en ce sens est un mail émis par maître [W], notaire du promettant, à destination de maître [O], notaire des bénéficiaires. 

A défaut de rapporter la preuve de l’illicéité de la clause, le moyen de nullité de la clause sera écarté. 

Il résulte de ce qui précède que la stipulation relative à la parcelle AI [Cadastre 2] constitue une condition suspensive valable de la promesse de vente. 

Sur la défaillance de la condition suspensive 

Il est acquis et non contesté par les parties que la régularisation prévue par la clause, par acte rectificatif ou de notoriété acquisitive, n’a pas été accomplie avant l’expiration de la promesse, le 29 septembre 2023. 

La condition suspensive relative à l’intégration de la parcelle AI [Cadastre 2] n’étant pas réalisée, l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente n’est pas accompli et le montant de l’indemnité d’immobilisation sera restitué aux bénéficiaires, monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], conformément aux stipulations contractuelles de l’acte du 18 juillet 2023. 

Également, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR fait valoir que les bénéficiaires ont refusé de signer une nouvelle promesse de vente ou de réitérer l’acte authentique sans inclure la parcelle AI [Cadastre 2]. 

Toutefois, l’intégration de cette parcelle faisait partie de l’assiette de vente convenue et constituait, aux termes de l’acte une condition déterminante du consentement des bénéficiaires. Ces derniers étaient dès lors fondés à refuser la signature de l’acte et ce, d’autant plus que l’option leur a été offerte postérieurement à l’expiration du délai de la promesse de vente. 

Ce refus des bénéficiaires ne peut caractériser une défaillance fautive caractérisée par un refus de réitérer la promesse de vente. 

Par conséquent, la société BS INVEST est redevable de la somme de 135.000 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Le notaire séquestre, maître [N] [W], devra remettre à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], la somme de 135.000 euros ,séquestrée en son étude sur présenttation de la présente décision. 

 
Eu égard à la solution du litige, la société BS INVEST COTE D’AZUR sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

 
Sur les frais de procédure

Partie perdante à l’instance, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR sera condamnée aux dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile . 

La SARL BS INVEST sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] et la somme de 1.500 euros à monsieur [N] [W], en sa qualité de notaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT sans objet les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture, 

ORDONNE la restitution de la somme de 135.000 euros ( cent trente cinq mille euros) séquestrée en l’étude de Maître [N] [W] à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],

ORDONNE à Maître [N] [W] de remettre à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], la somme de 135.000 euros séquestrée en son étude, sur présentation de la présente décision, 

DIT que la remise des fonds par le notaire séquestre emportera décharge de sa mission,
 
DEBOUTE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR de l’intégralité de ses demandes, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à verser la somme de 1.500 euros ( mille cinq cent euros) à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à verser la somme de 1.500 euros ( mille cinq cent euros) à monsieur [N] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter. 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

MINUTE N° 2026/410

JUGEMENT : [Y], [J] [U], [I] [C] [Z] c/ [N] [W], S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR 

Du 07 Juillet 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/01431 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POM5 
 









Grosse délivrée à 

Me Hélène BERLINER - 103
Me Julien DUCLOUX - 310
Me Jérôme LACROUTS - 1


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 10 Avril 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2026 , signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 





DEMANDEURS: 

Monsieur [Y] [U]
[Adresse 1] (AUSTRALIE)
représenté par Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Monsieur [I] [C] [Z]
[Adresse 2] (AUSTRALIE)
représenté par Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat postulant



DÉFENDEURS:

Maître [N] [W]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

























EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024 par lequel monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] ont fait assigner la SARL BS INVEST COTE D’AZUR et monsieur [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Ordonner la restitution par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000,00 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], 
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux intérêts de droit, au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 2 janvier 2024, la somme de 2.295,44 euros, 
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux dépens et à la somme de 6,000 euros au fondement de l'article 700, 
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit,

Vu les conclusions de procédure (rpva 01/10/2025)  aux termes desquelles monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] sollicitent de voir :
Vu l’article 803 ensemble l’article 16 du Code de procédure civile 
révoquer l’ordonnance de clôture du 20 février 2025 à effet du 10 septembre 2025 , 
renvoyer l’affaire à la mise en état pour les conclusions en réplique de Maître [N] [W] et SARL BS INVEST COTE D'AZUR ou à tout autre date leur permettant d’assurer leur réplique.

Vu les dernières conclusions (rpva 01/10/2025) aux termes desquelles monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] sollicitent de voir: 
Ordonner la restitution par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],
Subsidiairement 
Annuler la promesse de vente du 18 juillet 2023 en raison de l’impossibilité de la condition suspensive et ordonner la même restitution au fondement des restitutions,
Quoiqu’il en soit,
Condamner BS INVEST COTE D'AZUR aux intérêts de droit, au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 12 février 2025 janvier 2024, la somme de 14.332,41 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
Condamner Maître [N] [W] à payer à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] la somme de 135,000 euros majorée des intérêts de droit au taux légal des particuliers, portés par la mise en demeure du 4 octobre 2023 et subsidiairement celle réceptionnée le 10 novembre 2023, soit liquidés au 2 janvier 2024, la somme de 2.295,44 euros,
Condamner Maître [N] [W] à relever monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,
En toutes hypothèse,
Condamner in solidum BS INVEST COTE D'AZUR et Maître [N] [W] aux dépens et à la somme de 6.000 euros au fondement de l'article 700,
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et ne l’écarter qu’en cas de succombance de monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],

Vu les dernières conclusions notifiées par la SARL BS INVEST COTE D’AZUR (rpva 04/02/2026) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1103, 1104, 544, 1188, 1353, 1124, 1193, 1231-1 et suivants, 1304 et suivants du code civil,
Vu l’article 12 du code de procédure civile
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 135.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2023,
Ordonner le versement par Maître [N] [W] en tant que séquestre de la somme de 135.000 euros à la société BS INVEST COTE D’AZUR,
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Débouter monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Julien DUCLOUX, 

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [N] [W] (rpva 30/10/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1956 et 1960 du code civil,
Vu les articles 16 et 803 du code de procédure civile,
A titre liminaire,
Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 20 février 2025 à effet du 10 septembre 2025 et renvoyer l’affaire à la mise en état ou à toute autre date pour leur permettre de répliquer aux dernières conclusions transmises le 1er octobre 2025 par les demandeurs, monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],
A défaut,
Déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 1er octobre 2025, soit après la date de clôture, par monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] et écarter les 12 pièces versées au soutien de leurs demandes,
En tout état de cause,
Lui donner acte en ce qu’il détient en sa qualité de séquestre la somme de 135.000 euros,
Statuer ce que de droit quant au sort des fonds,
Lui donner acte de ce qu’il remettra les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif,
Juger que la remise des fonds portera décharge de sa mission,
Débouter monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] du surplus de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [N] [W] et notamment leur demande de condamnation à titre infiniment subsidiaire, parfaitement infondée,
CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [N] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distrait au profit de Maître Hélène BERLINER, Avocat aux offres de droit,




Vu l’ordonnance de clôture du 5 février 2026 fixant la clôture différée de la procédure au 10 mars 2026, 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens,

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique reçu le 18 juillet 2023 par maître [N] [W], la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, promettant, et monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], bénéficiaires, ont conclu une promesse de vente portant sur : 
- une maison avec cour et jardin située sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1]
- les lots n°263 et 264 au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5].

La promesse de vente était consentie aux bénéficiaires jusqu’au 29 septembre 2023 à 16 heures. 

L’acte stipule dans sa partie identification des biens, juste après la mention de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1], que « il est ici précisé que la présente vente porte également sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2]. 
Cette parcelle a été omise lors de l’acquisition par le promettant des biens objets des présentes. 
Le notaire soussigné devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. 
L’intégration de cette parcelle AI [Cadastre 2] étant une condition déterminante dans le consentement du bénéficiaire, il s’agit donc d’une condition suspensive ». 

Monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] font valoir qu’en l’absence de justification, dans le délai de la promesse, de la réalisation de la condition suspensive portant sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2], ils doivent se voir restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 135.000 euros qu’ils ont séquestré entre les mains du notaire désigné à savoir, maître [N] [W]. 

Ils expliquent que ce dernier leur a proposé lui-même de passer une nouvelle promesse en faisant exclusion de la parcelle AI [Cadastre 2], à défaut d'être en mesure de justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins 30 ans – ce qu’ils ont refusé. 

Ils ajoutent qu’en réalité, la parcelle AI [Cadastre 2] ne pouvait pas leur être cédée puisqu’elle n’a jamais appartenu à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, tel qu’il ressort des conclusions de maître [W] qui a déterminé qu’il s’agissait d’un trottoir. 

Ils estiment que la condition portant sur le sort de la parcelle AI [Cadastre 2] ne peut être dit sans objet puisque le notaire rédacteur a fait inscrire la clause en gras sur l’acte et a mis en avant son caractère déterminant de leur consentement. 

Ils considèrent qu’en s’engageant sur le principe de l’inclusion d’une parcelle et sur la justification de la régularisation foncière de la situation, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR ne peut se défaire de cette obligation. 

Ils estiment que si la clause devait être déclarée juridiquement impossible ab initio, c’est la totalité de l’acte qui serait frappé de nullité en application de l’article 1172 du code civil. 

Ils en déduisent qu’en tout état de cause, qu’il s’agisse d’une non-réalisation de la condition suspensive ou de la nullité de clause entraînant la nullité de la convention, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR doit leur restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Dans le cas contraire, ils sollicitent que la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, maître [N] [W] soit engagée au motif que les conseils qu’il leur a dispensés étaient erronés. 

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR fait conclure au rejet des demandes de monsieur [Y] [U] et de madame [I] [C] [Z] au motif qu’ils ont commis une défaillance fautive en refusant de réitérer l’acte. 

Elle estime que la totalité des conditions suspensives de l’acte ont été remplies puisque la clause portant sur le sort de la parcelle AI [Cadastre 2] est qualifiée à tort de condition suspensive. 

Elle soutient que la clause instituée doit être écartée puisque d’une part, elle porte sur un évènement impossible, à savoir la vente d’une parcelle constituant un trottoir de la commune suite à l’expropriation de ses anciens propriétaires et d’autre part, elle affirme que l’application de la clause doit être écartée puisqu’elle est purement potestative, en méconnaissance des dispositions de l’article 1304-2 du code civil. 

Elle affirme qu’en l’absence de difficulté sur la consistance de la chose vendue, les bénéficiaires ont commis une défaillance fautive en refusant de réitérer la promesse de vente en excluant la parcelle AI [Cadastre 2]. 

Reconventionnellement, elle sollicite donc l’octroi de la somme de 135.000 euros au titre de l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse. Elle fait remarquer qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale que le juge peut moduler en application de l’article 1231-5 du code civil. 

Elle sollicite également la condamnation de monsieur [Y] [U] et de madame [I] [C] [Z] à lui payer la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle explique avoir finalement vendu le bien à un tiers, deux ans après, pour un prix moindre ce qui lui cause un préjudice de 173.000 euros, auquel elle ajoute avoir subi une perte financière causée par les frais de syndic, de notaire et financiers divers. 

Monsieur [N] [W] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture ou subsidiairement de voir déclarer irrecevables les dernières pièces et conclusions des demandeurs notifiées postérieurement à la clôture de la procédure. 


Principalement, il sollicite qu’il soit statuer ce que de droit sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Subsidiairement, si sa responsabilité devait être recherchée, il conteste avoir commis une quelconque faute, que ce soit dans la rédaction de la condition suspensive ou dans la restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

Il fait remarquer que les bénéficiaires étaient assistés de leur propre notaire et que c’est à leur demande expresse que la clause litigieuse a été insérée dans l’acte, afin de régulariser la situation d’une parcelle précédemment omise, la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2], que la SARL BS INVEST COTE D’AZUR pensait initialement incluse dans son titre de propriété.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il ressort de la procédure que les débats ont été rouverts suite à l’audience de plaidoirie du 10 octobre 2025 afin de permettre aux parties de notifier de nouvelles conclusions ce qui a donné lieu à une seconde ordonnance de clôture du 5 février 2026 qui a fixé la clôture de la procédure au 10 mars 2026. 

Par conséquent, les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture seront dites sans objet.

Sur la demande principale en restitution de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, le sort de l’indemnité d’immobilisation est fixé par l’acte du 18 juillet 2023 qui stipule que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de cent trente-cinq mille euros (135.000 euros).
(…)
De convention expresse entre les parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant. 
Le sort de cette somme en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : 
a) elle s’imputera purement et simplement et, à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. 
b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans les cas où la non réalisation de la vente ou la non-levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». 

Il n’est pas contesté que monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] n’ont pas levé l’option dans le délai prévu par l’acte qui a expiré au 29 septembre 2023 à 16 heures. 

L’acquisition de l’indemnité par le promettant est ainsi subordonnée à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives stipulées. Au contraire, la défaillance de l’une d’elles emporte la restitution de l’indemnité au bénéficiaire. 

Sur la qualification et la validité de la stipulation relative à la parcelle AI [Cadastre 2]

Il ressort de la promesse de vente conclue le 18 juillet 2023 qu’une clause a été insérée dans l’identification des biens faisant l’objet de la convention en ces termes : 
« Il est ici précisé que la présente vente porte également sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2]. 
Cette parcelle a été omise lors de l’acquisition par le promettant des biens objets des présentes. 
Le notaire soussigné devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. 
L’intégration de cette parcelle AI [Cadastre 2] étant une condition déterminante dans le consentement du bénéficiaire, il s’agit donc d’une condition suspensive ». 

En droit, l’article 1192 du code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR estime que cette clause doit être interprétée à la lumière d’un échange de mail du 2 octobre 2023, entre les notaires ayant participé à l’acte authentique, dans lequel il est indiqué : « Il était question de régulariser la situation, si seulement il s’agissait d’une erreur dans le titre de propriété de ma cliente ». 

Pour autant, les termes de la clause insérée dans la partie « identification des biens » est rédigée de façon univoque et affirmative quant à la nécessité d’accomplir des démarches pour inclure la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2] dans l’assiette de la promesse de vente consentie à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z]. 

Interpréter les termes univoques d’une clause insérée dans un acte notarié valant promesse de vente, daté du 18 juillet 2023, et devant être réitéré avant le 29 septembre 2023, à l’aune d’un mail du notaire du promettant émis le 2 octobre 2023, viendrait à dénaturer la volonté des parties. 

En outre, la SARL BS INVEST estime que la clause ne doit pas être considérée comme une condition suspensive dans la mesure où elle ne figure pas avec les autres conditions suspensives de l’acte. Elle explique que cette formalité, que les notaires pensaient nécessaires, s’est avérée inutile. 

Si le positionnement d’une clause au sein de l’acte peut constituer un élément d’appréciation de la commune intention des parties, il ne saurait prévaloir sur des termes exprès et univoques, ni conduire à les interpréter à peine de dénaturation. 

Par conséquent, le moyen tiré de l’interprétation de la clause des parties sera rejeté. 

L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR estime que cette clause est nulle puisqu’elle a été contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur et qu’en tout état de cause, il s’agit d’une condition impossible puisque les recherches du notaire ont mis en évidence que la parcelle cadastrée AI [Cadastre 2] était un trottoir. 

Le caractère potestatif de la clause invoquée repose donc sur la volonté de la SARL BS INVEST COTE D’AZUR d’acquérir ou de faire rectifier son titre de propriété pour inclure la parcelle AI [Cadastre 2] dans son patrimoine et ensuite l’insérer dans l’assiette des biens faisant l’objet de la promesse de vente consentie à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z]. 

Pour autant, les termes de la promesse sont clairs et univoques en ce qu’ils mettent la charge de l’obligation entre les mains du « notaire soussigné [qui] devra avoir régularisé la situation avant la réitération des présentes par acte authentique de vente, soit au moyen d’un acte rectificatif, soit d’un acte de notoriété acquisitive, le tout aux frais exclusifs du promettant. »

Il ressort des termes de la clause que l’obligation ne repose pas sur la seule volonté de son débiteur mais également sur les démarches entreprises par le notaire. 


Par conséquent, le moyen de nullité de la clause tiré de son caractère potestatif sera écarté. 

En outre l’ordonnance du 10 février 2016 a supprimé dans le code civil, toute mention à l’obligation impossible qui était auparavant prévue par les dispositions de l’article 1172 qui disposait que toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi, est nulle et rend nulle la convention qui en dépend. 

Désormais, seul l’article 1304-1 du code civil dispose que la condition doit être licite. A défaut, l'obligation est nulle.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR affirme que la clause doit être nulle puisqu’il est acquis qu’elle ne pouvait pas se réaliser ab initio puisque la parcelle correspondait au trottoir, qui ressort du domaine public. 

Elle estime également que la force probante du cadastre s’efface au regard de ses titres de propriété qui ne créent aucune incertitude quant à la consistance de la chose vendue. 

Pour autant, le seul élément produit en ce sens est un mail émis par maître [W], notaire du promettant, à destination de maître [O], notaire des bénéficiaires. 

A défaut de rapporter la preuve de l’illicéité de la clause, le moyen de nullité de la clause sera écarté. 

Il résulte de ce qui précède que la stipulation relative à la parcelle AI [Cadastre 2] constitue une condition suspensive valable de la promesse de vente. 

Sur la défaillance de la condition suspensive 

Il est acquis et non contesté par les parties que la régularisation prévue par la clause, par acte rectificatif ou de notoriété acquisitive, n’a pas été accomplie avant l’expiration de la promesse, le 29 septembre 2023. 

La condition suspensive relative à l’intégration de la parcelle AI [Cadastre 2] n’étant pas réalisée, l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente n’est pas accompli et le montant de l’indemnité d’immobilisation sera restitué aux bénéficiaires, monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], conformément aux stipulations contractuelles de l’acte du 18 juillet 2023. 

Également, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR fait valoir que les bénéficiaires ont refusé de signer une nouvelle promesse de vente ou de réitérer l’acte authentique sans inclure la parcelle AI [Cadastre 2]. 

Toutefois, l’intégration de cette parcelle faisait partie de l’assiette de vente convenue et constituait, aux termes de l’acte une condition déterminante du consentement des bénéficiaires. Ces derniers étaient dès lors fondés à refuser la signature de l’acte et ce, d’autant plus que l’option leur a été offerte postérieurement à l’expiration du délai de la promesse de vente. 

Ce refus des bénéficiaires ne peut caractériser une défaillance fautive caractérisée par un refus de réitérer la promesse de vente. 

Par conséquent, la société BS INVEST est redevable de la somme de 135.000 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Le notaire séquestre, maître [N] [W], devra remettre à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], la somme de 135.000 euros ,séquestrée en son étude sur présenttation de la présente décision. 

 
Eu égard à la solution du litige, la société BS INVEST COTE D’AZUR sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

 
Sur les frais de procédure

Partie perdante à l’instance, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR sera condamnée aux dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile . 

La SARL BS INVEST sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] et la somme de 1.500 euros à monsieur [N] [W], en sa qualité de notaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BS INVEST COTE D’AZUR sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT sans objet les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture, 

ORDONNE la restitution de la somme de 135.000 euros ( cent trente cinq mille euros) séquestrée en l’étude de Maître [N] [W] à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z],

ORDONNE à Maître [N] [W] de remettre à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z], la somme de 135.000 euros séquestrée en son étude, sur présentation de la présente décision, 

DIT que la remise des fonds par le notaire séquestre emportera décharge de sa mission,
 
DEBOUTE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR de l’intégralité de ses demandes, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à verser la somme de 1.500 euros ( mille cinq cent euros) à monsieur [Y] [U] et madame [I] [C] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à verser la somme de 1.500 euros ( mille cinq cent euros) à monsieur [N] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SARL BS INVEST COTE D’AZUR aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter. 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304-1, code civil 1192, code civil 1304-2, code civil 1124, code civil 1172, code de procedure civile 816, code civil 1960, code civil 1304, code civil 1188, code civil 1956). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07447

  en commun : code civil 1124, code civil 1960, code civil 1188, code civil 1956

• 9 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04124

  en commun : code civil 1960, code civil 1304, code civil 1188, code civil 1956

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/04287

  en commun : code civil 1192, code civil 1304-2, code civil 1124, code civil 1188

• 21 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/14182

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1124, code civil 1172

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05873

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1304-2, code civil 1124

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04888

  en commun : code civil 1192, code civil 1960, code civil 1304, code civil 1188

• 3 juillet 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/08880

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1304, code civil 1956

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04310

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1304-2, code civil 1304

Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:36:55.356Z.