Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 21 août 2026, n° 24/14182

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juillet 2023, M. [N] [F] a consenti à M. [W] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et un garage (lots de copropriété numéros 1 et 2) au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], pour un prix de 1 410 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 22 avril 2024 à dix-huit heures.

La promesse de vente a été consentie sous diverses conditions suspensives.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 141 000 euros, dont la somme de 30 000 euros a été versée par M. [F] entre les mains de Maître [J] [S], notaire, désigné séquestre.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de dix jours après l’expiration de la promesse.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, M. [Q] a fait assigner M. [F], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la libération des sommes séquestrées au titre de l’indemnité d’immobilisation.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, M. [Q] demande au tribunal de :

juger que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est nulle,juger que la promesse est caduque,ordonner la libération de la somme de 30 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation et sa restitution par le notaire au profit de M. [Q], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à la charge de M. [F],condamner M. [F] au paiement de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il soutient que toutes les conditions suspensives de la promesse de vente n’ayant pas été réalisées dans les délais, le promettant ne justifiant pas de la convocation d’une assemblée générale au plus tard le 29 septembre 2023 aux fins de nomination d’un syndic puis de l’inscription d’une résolution en vue de la ratification de travaux réalisés en 2015, la promesse est caduque et les sommes séquestrées doivent être restituées à M. [Q], bénéficiaire. 
 
En réponse à l’argumentation adverse, il estime que les stipulations de la promesse constituent la loi des parties, dont les termes, clairs, relatifs aux conditions suspensives doivent être strictement appliqués et relève que la seule mention « bon pour accord » sur un courrier de l’avocat de M. [F] ne suffit pas à prouver l’accord sur la réalisation des travaux de surélévation par celui-ci. A ce titre, il indique que l’auteur de la signature n’est pas identifié, ni la composition de la copropriété démontrée, et que la preuve de l’accord des deux copropriétaires, suffisant pour une petite copropriété selon l’analyse du notaire, suppose de disposer préalablement du projet de modificatif au règlement de copropriété. Il indique également que l’autorisation par l’assemblée générale de cession du lot privatif issu des parties communes ne résulte pas du « bon pour accord ». 

Il soutient par ailleurs que la condition suspensive d’obtention du permis de construire pour la construction d’une surface de 112 m² était matériellement impossible à réaliser, ce qui ressort d’une étude de faisabilité du 31 août 2023, et donc, nulle, conformément à l’article 1172 du code civil. Il souligne que les échanges entre les parties montrent la volonté de poursuivre la promesse malgré la défaillance de la condition suspensive liée au permis de construire et que M. [F] a eu un rôle actif dans la défaillance de cette condition, le dissuadant de déposer une demande de permis de construire.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il indique que M. [F] a remis en vente le bien alors que celui-ci était encore sous promesse, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 18 janvier 2024, qu’aucun justificatif du montant du préjudice n’est fourni et que le bénéficiaire de la promesse n’a pas vocation à indemniser un promettant en cas de caducité d’une promesse.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2025, M. [F] demande au tribunal de :

dire et juger que la condition suspensive litigieuse d’obtention du permis de construire n’est pas nulle,condamner M. [W] [Q] au versement des sommes suivantes :141 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,70 000 euros à titre de dommages et intérêts,10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Il soutient que la condition suspensive litigieuse d’obtention du permis de construire n’est pas nulle, mais valable. Il indique que M. [Q] est un professionnel de l’immobilier et a caché avoir soumis son projet à des experts, avant conclusion de la promesse de vente, qui ont conclu à un avis défavorable. Il estime qu’il n’avait donc pas l’intention de réaliser le projet tel que mentionné dans la promesse de vente et qu’il a ensuite, par des manœuvres frauduleuses, tenté d’échapper à ses obligations.
 
Il ajoute qu’il a, de son côté, obtenu l’accord de la copropriété sur les travaux de surévaluation réalisés en 2015 et sur le principe de la scission de la copropriété, ce qui est confirmé par M [B], l’autre copropriétaire, et que l’autorisation de l’assemblée générale ne pouvait se concevoir qu’après communication du projet de travaux de M. [Q] et du projet de rectificatif au règlement de copropriété, qui n’ont jamais été adressés. Il estime ainsi que cette condition est présumée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Il soutient, en conséquence, qu’il doit obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation de 141 000 euros sous astreinte, et le paiement de dommages et intérêts évalués à 70 000 euros en raison de la baisse du prix de l’immobilier dans le [Localité 5] de 4,9%.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 mai 2026.

À l'audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur les demandes principales 

Sur la nullité de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire

Aux termes de l’article 1304-1 du code civil, la condition doit être licite. À défaut, l'obligation est nulle.

En l’espèce, M. [Q] invoque l’article 1172 du code civil au soutien de la demande de nullité de la condition suspensive, qu’il qualifie d’impossible. 

Toutefois, ce texte a été abrogé selon ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016. L’article 1172 ancien du code civil n’est donc pas applicable à la promesse de vente du 21 juillet 2023.

Or, l’article 1304-1 du code civil, applicable au contrat, ne vise plus les conditions d'une chose impossible qui rendaient nuls le contrat. Aucun autre texte n’évoque la condition impossible.

Dès lors, s’agissant des contrats conclus à partir du 1er octobre 2016, une condition suspensive qui serait considérée comme impossible ne peut être entachée de nullité.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité de la condition suspensive relative au permis de construire.

Sur la demande principale de restitution de l’indemnité d’immobilisation
 
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et  1187  du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 21 juillet 2023, M. [F], promettant, a conféré à, M. [Q] bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, lequel s’est réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 22 avril 2024 à dix-huit heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive « d’autorisation délivrée par l’assemblée générale » consistant à l’obtention par le promettant d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires visant à ratifier les travaux de surélévations réalisés par lui sans autorisation au cours de l’année 2015. L’acte prévoit qu’il appartient au promettant d’une part, de convoquer « dans un délai de dix semaines » les copropriétaires en vue de la réunion d’une assemblée générale afin de nommer un syndic, puis dans les quatre semaines de sa nomination, de lui adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution visant à ratifier les travaux , et d’autre part, d’obtenir une autorisation de réalisation des travaux de surélévation projetés par le bénéficiaire.

L’acte comprend également une « condition suspensive d’obtention du permis de construire » stipulant que le bénéficiaire devra obtenir au plus tard le 22 janvier 2024 un permis de construire pour la réalisation de travaux de surélévation de deux étages, avec création de deux niveaux et d’une surface de plancher de 112 mètres carrés, celui-ci s’engageant à déposer la demande permis de construire au plus tard le 15 novembre 2023.

En premier lieu, il est constant que M. [Q] n’a pas levé l’option dans le délai prévu.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente du 21 juillet 2023 est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend de la réalisation ou non des conditions suspensives, et est fixé par la clause « indemnité d’immobilisation », « sort du versement », qui prévoit sa restitution au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, et à l’inverse, sa conservation par le promettant, en cas de non-réalisation de la vente si toutes les conditions suspensives sont réalisées. 

De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si le bénéficiaire refuse à régulariser la vente alors que toutes les conditions sont réalisées. 

Il ressort des pièces communiquées qu’aucune des deux conditions suspensives ne s’est réalisée.

En effet, d’une part, M. [Q], bénéficiaire, ne justifie ni du dépôt d’une demande de permis de construire, ni de l’obtention du permis de construire dans les délais prévus par la promesse. 

Or l’acte prévoit que le non-respect de ces délais « sera considéré, si le promettant le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive », le promettant ne pouvant exercer cette faculté qu’après une mise en demeure infructueuse, et qu’en l’absence de délivrance ou en cas de refus du permis, la condition suspensive serait considérée comme ne pas être réalisée.

M. [F] n’ayant nullement invoqué la renonciation au bénéfice de la condition par le bénéficiaire, cette condition est donc non réalisée.

D’autre part, il n’est pas justifié de l’obtention par M. [F] de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la ratification des travaux déjà effectués en 2015, ni pour les travaux projetés par le bénéficiaire. S’il évoque le formalisme allégé des décisions et autorisations applicable aux petites copropriétés, il ne justifie pas non plus de son applicabilité à la copropriété, ni de son application effective selon les modalités définies aux articles 41-8 et suivants et 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. 

Cette condition n’est donc pas non plus réalisée.

En conséquence, compte tenu de la défaillance de deux conditions suspensives, la somme de 30 000 euros doit être restituée à M. [Q].

Par ailleurs la clause séquestre prévoit que le séquestre « ne pourra opérer versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire » et qu’en cas de difficultés entre les parties, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles, de « se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Dès lors, compte tenu de la solution donnée au litige relatif au sort du versement de 30 000 euros effectué en exécution de la promesse de vente, il convient d’autoriser le notaire séquestre à libérer cette somme entre les mains de M. [Q]. 

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte à la charge de M. [F], le notaire devant, en exécution de sa mission de séquestre, remettre les fonds en vertu de la présente décision de justice, sans que cette remise ne dépende de la volonté de M. [F].

Sur la demande reconventionnelle de M. [F] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte des développements qui précèdent que le versement de 30 000 euros correspondant à partie de l’indemnité d’immobilisation doit être restitué à M. [Q].

En second lieu, la clause « indemnité d’immobilisation » stipule que le solde de l’indemnité d’immobilisation doit être payé au promettant si le bénéficiaire refuse de régulariser la vente alors que toutes les conditions sont réalisées. 

Or, les conditions suspensives prévues à la promesse de vente n’étant pas réalisées, cette somme ne doit pas être versée au promettant.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de versement de la somme de 141 000 euros, sous astreinte.
 
Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1231-4 du même code, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, compte tenu de la nature du contrat de promesse unilatérale de vente conclu entre les parties et de l’aléa qui en découle quant à la levée ou non de l’option, l’absence de levée de l’option et donc, de réalisation de la vente ne constitue, en soi, ni une faute du bénéficiaire, ni un préjudice pour le promettant. 
 
Ainsi, en l’absence de fait générateur de responsabilité de M. [Q] à l’origine de l’absence de réalisation de la vente, sa responsabilité ne peut être engagée.

Par ailleurs, ni l’existence, ni le montant du préjudice allégué ne sont démontrés, la seule variation du prix de l’immobilier, qui n’est pas étayée, étant insuffisante à établir la perte de chance de percevoir un prix moindre de 70 000 euros à l’occasion de la vente du bien. 

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de juger nulle la condition suspensive d’obtention du permis de construire 

CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 21 juillet 2023,

Décision du 21 Août 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/14182 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6B37

AUTORISE Maître [J] [S], notaire, à libérer entre les mains de M. [W] [Q] la somme de 30 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 21 juillet 2023,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de M. [N] [F] aux fins de condamner M. [W] [Q] au versement de la somme de 141 000 euros sous astreinte,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] [F],

CONDAMNE M. [N] [F] à payer à M. [W] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [F] aux dépens de l'instance, 

REJETTE la demande de M. [N] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Août 2026


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 24/14182 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6B37

N° MINUTE : 


Assignation du :
20 Novembre 2024 






JUGEMENT 
rendu le 21 Août 2026 



DEMANDEUR

Monsieur [W] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Romain RATTAZ de l’AARPI SQUAIR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R041






DÉFENDEUR

Monsieur [N] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Marjorie BACONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1840









Décision du 21 Août 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/14182 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6B37


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 août 2026. 



JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire, en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juillet 2023, M. [N] [F] a consenti à M. [W] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et un garage (lots de copropriété numéros 1 et 2) au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], pour un prix de 1 410 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 22 avril 2024 à dix-huit heures.

La promesse de vente a été consentie sous diverses conditions suspensives.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 141 000 euros, dont la somme de 30 000 euros a été versée par M. [F] entre les mains de Maître [J] [S], notaire, désigné séquestre.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de dix jours après l’expiration de la promesse.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, M. [Q] a fait assigner M. [F], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la libération des sommes séquestrées au titre de l’indemnité d’immobilisation.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, M. [Q] demande au tribunal de :

juger que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est nulle,juger que la promesse est caduque,ordonner la libération de la somme de 30 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation et sa restitution par le notaire au profit de M. [Q], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à la charge de M. [F],condamner M. [F] au paiement de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il soutient que toutes les conditions suspensives de la promesse de vente n’ayant pas été réalisées dans les délais, le promettant ne justifiant pas de la convocation d’une assemblée générale au plus tard le 29 septembre 2023 aux fins de nomination d’un syndic puis de l’inscription d’une résolution en vue de la ratification de travaux réalisés en 2015, la promesse est caduque et les sommes séquestrées doivent être restituées à M. [Q], bénéficiaire. 
 
En réponse à l’argumentation adverse, il estime que les stipulations de la promesse constituent la loi des parties, dont les termes, clairs, relatifs aux conditions suspensives doivent être strictement appliqués et relève que la seule mention « bon pour accord » sur un courrier de l’avocat de M. [F] ne suffit pas à prouver l’accord sur la réalisation des travaux de surélévation par celui-ci. A ce titre, il indique que l’auteur de la signature n’est pas identifié, ni la composition de la copropriété démontrée, et que la preuve de l’accord des deux copropriétaires, suffisant pour une petite copropriété selon l’analyse du notaire, suppose de disposer préalablement du projet de modificatif au règlement de copropriété. Il indique également que l’autorisation par l’assemblée générale de cession du lot privatif issu des parties communes ne résulte pas du « bon pour accord ». 

Il soutient par ailleurs que la condition suspensive d’obtention du permis de construire pour la construction d’une surface de 112 m² était matériellement impossible à réaliser, ce qui ressort d’une étude de faisabilité du 31 août 2023, et donc, nulle, conformément à l’article 1172 du code civil. Il souligne que les échanges entre les parties montrent la volonté de poursuivre la promesse malgré la défaillance de la condition suspensive liée au permis de construire et que M. [F] a eu un rôle actif dans la défaillance de cette condition, le dissuadant de déposer une demande de permis de construire.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il indique que M. [F] a remis en vente le bien alors que celui-ci était encore sous promesse, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 18 janvier 2024, qu’aucun justificatif du montant du préjudice n’est fourni et que le bénéficiaire de la promesse n’a pas vocation à indemniser un promettant en cas de caducité d’une promesse.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2025, M. [F] demande au tribunal de :

dire et juger que la condition suspensive litigieuse d’obtention du permis de construire n’est pas nulle,condamner M. [W] [Q] au versement des sommes suivantes :141 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,70 000 euros à titre de dommages et intérêts,10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Il soutient que la condition suspensive litigieuse d’obtention du permis de construire n’est pas nulle, mais valable. Il indique que M. [Q] est un professionnel de l’immobilier et a caché avoir soumis son projet à des experts, avant conclusion de la promesse de vente, qui ont conclu à un avis défavorable. Il estime qu’il n’avait donc pas l’intention de réaliser le projet tel que mentionné dans la promesse de vente et qu’il a ensuite, par des manœuvres frauduleuses, tenté d’échapper à ses obligations.
 
Il ajoute qu’il a, de son côté, obtenu l’accord de la copropriété sur les travaux de surévaluation réalisés en 2015 et sur le principe de la scission de la copropriété, ce qui est confirmé par M [B], l’autre copropriétaire, et que l’autorisation de l’assemblée générale ne pouvait se concevoir qu’après communication du projet de travaux de M. [Q] et du projet de rectificatif au règlement de copropriété, qui n’ont jamais été adressés. Il estime ainsi que cette condition est présumée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Il soutient, en conséquence, qu’il doit obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation de 141 000 euros sous astreinte, et le paiement de dommages et intérêts évalués à 70 000 euros en raison de la baisse du prix de l’immobilier dans le [Localité 5] de 4,9%.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 mai 2026.

À l'audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur les demandes principales 

Sur la nullité de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire

Aux termes de l’article 1304-1 du code civil, la condition doit être licite. À défaut, l'obligation est nulle.

En l’espèce, M. [Q] invoque l’article 1172 du code civil au soutien de la demande de nullité de la condition suspensive, qu’il qualifie d’impossible. 

Toutefois, ce texte a été abrogé selon ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016. L’article 1172 ancien du code civil n’est donc pas applicable à la promesse de vente du 21 juillet 2023.

Or, l’article 1304-1 du code civil, applicable au contrat, ne vise plus les conditions d'une chose impossible qui rendaient nuls le contrat. Aucun autre texte n’évoque la condition impossible.

Dès lors, s’agissant des contrats conclus à partir du 1er octobre 2016, une condition suspensive qui serait considérée comme impossible ne peut être entachée de nullité.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité de la condition suspensive relative au permis de construire.

Sur la demande principale de restitution de l’indemnité d’immobilisation
 
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et  1187  du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 21 juillet 2023, M. [F], promettant, a conféré à, M. [Q] bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, lequel s’est réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 22 avril 2024 à dix-huit heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive « d’autorisation délivrée par l’assemblée générale » consistant à l’obtention par le promettant d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires visant à ratifier les travaux de surélévations réalisés par lui sans autorisation au cours de l’année 2015. L’acte prévoit qu’il appartient au promettant d’une part, de convoquer « dans un délai de dix semaines » les copropriétaires en vue de la réunion d’une assemblée générale afin de nommer un syndic, puis dans les quatre semaines de sa nomination, de lui adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution visant à ratifier les travaux , et d’autre part, d’obtenir une autorisation de réalisation des travaux de surélévation projetés par le bénéficiaire.

L’acte comprend également une « condition suspensive d’obtention du permis de construire » stipulant que le bénéficiaire devra obtenir au plus tard le 22 janvier 2024 un permis de construire pour la réalisation de travaux de surélévation de deux étages, avec création de deux niveaux et d’une surface de plancher de 112 mètres carrés, celui-ci s’engageant à déposer la demande permis de construire au plus tard le 15 novembre 2023.

En premier lieu, il est constant que M. [Q] n’a pas levé l’option dans le délai prévu.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente du 21 juillet 2023 est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend de la réalisation ou non des conditions suspensives, et est fixé par la clause « indemnité d’immobilisation », « sort du versement », qui prévoit sa restitution au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, et à l’inverse, sa conservation par le promettant, en cas de non-réalisation de la vente si toutes les conditions suspensives sont réalisées. 

De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si le bénéficiaire refuse à régulariser la vente alors que toutes les conditions sont réalisées. 

Il ressort des pièces communiquées qu’aucune des deux conditions suspensives ne s’est réalisée.

En effet, d’une part, M. [Q], bénéficiaire, ne justifie ni du dépôt d’une demande de permis de construire, ni de l’obtention du permis de construire dans les délais prévus par la promesse. 

Or l’acte prévoit que le non-respect de ces délais « sera considéré, si le promettant le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive », le promettant ne pouvant exercer cette faculté qu’après une mise en demeure infructueuse, et qu’en l’absence de délivrance ou en cas de refus du permis, la condition suspensive serait considérée comme ne pas être réalisée.

M. [F] n’ayant nullement invoqué la renonciation au bénéfice de la condition par le bénéficiaire, cette condition est donc non réalisée.

D’autre part, il n’est pas justifié de l’obtention par M. [F] de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la ratification des travaux déjà effectués en 2015, ni pour les travaux projetés par le bénéficiaire. S’il évoque le formalisme allégé des décisions et autorisations applicable aux petites copropriétés, il ne justifie pas non plus de son applicabilité à la copropriété, ni de son application effective selon les modalités définies aux articles 41-8 et suivants et 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. 

Cette condition n’est donc pas non plus réalisée.

En conséquence, compte tenu de la défaillance de deux conditions suspensives, la somme de 30 000 euros doit être restituée à M. [Q].

Par ailleurs la clause séquestre prévoit que le séquestre « ne pourra opérer versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire » et qu’en cas de difficultés entre les parties, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles, de « se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Dès lors, compte tenu de la solution donnée au litige relatif au sort du versement de 30 000 euros effectué en exécution de la promesse de vente, il convient d’autoriser le notaire séquestre à libérer cette somme entre les mains de M. [Q]. 

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte à la charge de M. [F], le notaire devant, en exécution de sa mission de séquestre, remettre les fonds en vertu de la présente décision de justice, sans que cette remise ne dépende de la volonté de M. [F].

Sur la demande reconventionnelle de M. [F] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte des développements qui précèdent que le versement de 30 000 euros correspondant à partie de l’indemnité d’immobilisation doit être restitué à M. [Q].

En second lieu, la clause « indemnité d’immobilisation » stipule que le solde de l’indemnité d’immobilisation doit être payé au promettant si le bénéficiaire refuse de régulariser la vente alors que toutes les conditions sont réalisées. 

Or, les conditions suspensives prévues à la promesse de vente n’étant pas réalisées, cette somme ne doit pas être versée au promettant.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de versement de la somme de 141 000 euros, sous astreinte.
 
Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1231-4 du même code, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, compte tenu de la nature du contrat de promesse unilatérale de vente conclu entre les parties et de l’aléa qui en découle quant à la levée ou non de l’option, l’absence de levée de l’option et donc, de réalisation de la vente ne constitue, en soi, ni une faute du bénéficiaire, ni un préjudice pour le promettant. 
 
Ainsi, en l’absence de fait générateur de responsabilité de M. [Q] à l’origine de l’absence de réalisation de la vente, sa responsabilité ne peut être engagée.

Par ailleurs, ni l’existence, ni le montant du préjudice allégué ne sont démontrés, la seule variation du prix de l’immobilier, qui n’est pas étayée, étant insuffisante à établir la perte de chance de percevoir un prix moindre de 70 000 euros à l’occasion de la vente du bien. 

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de juger nulle la condition suspensive d’obtention du permis de construire 

CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 21 juillet 2023,

Décision du 21 Août 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/14182 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6B37

AUTORISE Maître [J] [S], notaire, à libérer entre les mains de M. [W] [Q] la somme de 30 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 21 juillet 2023,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de M. [N] [F] aux fins de condamner M. [W] [Q] au versement de la somme de 141 000 euros sous astreinte,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] [F],

CONDAMNE M. [N] [F] à payer à M. [W] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [F] aux dépens de l'instance, 

REJETTE la demande de M. [N] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Août 2026


La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304-1, code civil 1186, code civil 1124, code civil 1231-4, code civil 1172, code civil 1304-3, code civil 1187). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01431

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1124, code civil 1172

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01531

  en commun : code civil 1186, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1187

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08312

  en commun : code civil 1186, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1187

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/07807

  en commun : code civil 1186, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1187

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/05025

  en commun : code civil 1304-1, code civil 1186, code civil 1187

• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00809

  en commun : code civil 1124, code civil 1172, code civil 1187

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08647

  en commun : code civil 1124, code civil 1231-4, code civil 1304-3

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/01927

  en commun : code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1187

Mise à jour de la source le 2026-08-21T18:26:28.154Z.