Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 26 mars 2026, n° 23/05873

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 26 MARS 2026
 
N° RG 23/05873 - N° Portalis DB22-W-B7H-RS4B.

 
DEMANDEUR :

Monsieur [I] [W], né le 22 Février 1993 à [Localité 1], de nationalité française, dirigeant de société, domicilié [Adresse 1] à [Localité 2]
représenté par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDERESSES :

SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES Société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le N° 350 344 040, dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.,
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

La Société LES [E], Société civile, dont le siège est au [Adresse 3],, identifiée au SIREN sous le numéro 441331048 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES 
représentée par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Mohamed OMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


ACTE INITIAL du 17 Octobre 2023 reçu au greffe le 25 Octobre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 janvier 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, prorogé au 26 mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 21 novembre 2022 reçu par Maître [Z] [Q], notaire associée au sein de la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES, la SCI LES [E] a consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [W] [I] portant sur un immeuble à usage artisanal et commercial lui appartenant situé aux [Adresse 4] à Rambouillet (78) pour un prix total de 1.425.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 1er juin 2023 à seize heures.

Les parties ont convenu de la fixation d'une indemnité d'immobilisation d'un montant forfaitaire de 142.500 euros sur laquelle une somme de 71.250 euros a été versée et séquestrée entre les mains du notaire.

La promesse de vente a été conclue sous diverses conditions suspensives au bénéfice de Monsieur [W] [I].

Le promettant s’engageait à justifier du fonctionnement de l’installation intérieure d’électricité préalablement à la réalisation de la vente, à libérer les lieux de l’occupant sans droit ni titre avant le transfert du bien immobilier au bénéficiaire si la vente venait à se concrétiser et à obtenir un état de l’installation intérieure d’électricité pour la partie habitation du bien.

La promesse de vente contenait également une condition suspensive d’obtention de prêt.

Le 31 mars 2023, la SCI LES [E] a mis en demeure Monsieur [W] [I] invoquant la caducité de la promesse suite à la défaillance de la condition suspensive relative au financement et en lui demandant de procéder au règlement de l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juin 2023, Monsieur [W] [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, réclamé la libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire considérant que la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022 était entachée de nullité et, subsidiairement, caduque du seul fait de la SCI LES [E] comme n’ayant pas été réitérée le 1er juin 2023.

C’est dans ce contexte que Monsieur [W] [I] a fait assigner la SCI LES [E] et la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES, par actes d'huissier de justice en date des 17 et 18 octobre 2923, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins pour obtenir la restitution de la somme de 71.250 euros séquestrée en l’étude notariale.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2025, Monsieur [W] [I] demande au tribunal de :
Vu l’article 1304-1 du Code civil,
Vu la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022,
DEBOUTER la Société civile LES [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. A titre principal,
CONSTATER la nullité de la promesse unilatérale de vente du 21novembre 2022.
Par voie de conséquent,
ORDONNER la restitution de la somme de 71.250 € actuellement séquestrée auprès de la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES, notaires à [Localité 4] à Monsieur [W] [I].
A titre subsidiaire,
CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022.
Par voie de conséquent,
ORDONNER la restitution de la somme de 71.250 € actuellement séquestrée auprès de la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES, notaires à [Localité 4] à Monsieur [W] [I].
En tout état de cause,
CONDAMNER la Société civile LES [E] à payer à Monsieur [W] [I] les intérêts dus sur la somme actuellement séquestrée à compter du 19 juin 2023 et jusqu’à restitution complète, avec capitalisation des intérêts.
CONDAMNER la Société civile LES [E] à payer à Monsieur [W] [I] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la Société civile LES [E] aux entiers dépens.
DIRE que le Jugement à intervenir est opposable à la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES, notaires à [Localité 4]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, la SCI LES [E] demande au tribunal de :
VU le Code civil et notamment son article 1304-2,
VU le Code de procédure civile,
VU la jurisprudence et les pièces produites,
Vu la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022,
- CONSTATER la validité de la promesse de vente conclue le 21 novembre 2022 entre Monsieur [W] [I] et la SCI LES [E],
- CONSTATER la caducité de la promesse de vente conclue le 21 novembre 2022 du seul fait de Monsieur [W] [I] à la date du 25 février 2023,
EN CONSEQUENCE
- ORDONNER à la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES Société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 350 344 040, dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège de libérer l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude à la SCI LES [E]
-CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer à la SCI LES [E] le solde restant dû sur l’indemnité d’immobilisation, à savoir un montant de 71 250 euros sous astreinte de 500 euros/jour de retard,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
-DEBOUTER Monsieur [W] [I] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,
-CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer à la Société civile LES [E] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER Monsieur [W] [I] aux entiers dépens.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024, la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES demande au tribunal de :
Vu la promesse de vente du 21 Novembre 2022,
Vu les articles 1955 et suivants du Code de Procédure Civil,
DECLARER que la SAS [O] [K] [J] [D] ET ASSOCIES, Notaires, s’en rapporte à justice sur l’attribution des fonds et le bénéficiaire qui sera désigné par le Tribunal et qu’elle ne s’exécutera qu’au vu d’une décision de justice devenue définitive. CONDAMNER la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER la même aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Isabelle DELORME MUNIGLIA, membre de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, selon les dispositions de l’article 699 du CPC

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 Septembre 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 6 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 20 mars 2026, prorogé au 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

 Sur la nullité de la promesse

Monsieur [W] [I] considère que la promesse de vente est nulle au motif qu’elle contiendrait plusieurs conditions suspensives à caractère potestatif.

Il fait valoir que la réalisation de la promesse de vente dépendait de la seule volonté de la SCI LES [E], compte-tenu de la rédaction des conditions suspensives particulières insérées en page 11 de l’acte :
- La justification du fonctionnement de l’installation intérieure d’électricité préalablement à la réalisation de la vente, la production du justificatif relevant de la seule volonté de la SCI LES [E] d’autant que la défenderesse lui apprend qu’elle était subordonnée à la réalisation de travaux par elle,
- La justification du départ du précédent preneur à bail, le terme « faire ses meilleurs efforts » démontrant que cette condition est soumise à la seule volonté de la SCI LES [E], la notion de meilleurs efforts n’étant pas objectivable,




- L’obtention d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la partie habitation du bien, la SCI LES [E] ne pouvant se retrancher derrière l’article L134-7 du code de la construction et de l’habitation qui rendrait cette production obligatoire dès lors que le bien était à usage commercial et artisanal et la SCI LES [E] ayant admis que cette condition dépendait du débiteur, ce qui constitue un aveu judiciaire de son caractère potestatif.

La SCI LES [E] fait valoir que :
- L’obtention d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la partie habitation du bien dépendait du débiteur mais s’agissant d’une obligation prescrite par l’article L134-7 du code de la construction et de l’habitation, elle ne peut pas être considérée comme une condition potestative.
- La justification du fonctionnement de l’installation intérieure d’électricité dépendant de la réalisation de travaux par le vendeur lesquels ne pouvaient être entrepris qu’à la libération des lieux par l’occupant du bien, cette condition étant fonction du départ d’une tierce personne ne dépendait pas de la seule volonté du promettant.
- La justification du départ du précédent preneur à bail est une condition mixte et non pas potestative puisque si cette condition fait intervenir la volonté du promettant qui s’engage à « faire ses meilleurs efforts », elle dépendait également de la survenance d’un tiers ou d’un évènement extérieur.
La défenderesse ajoute que la nullité de la promesse de vente peut d’autant moins être invoquée sur ce fondement que le bénéficiaire a déclaré faire son affaire personnelle de cette situation.

La SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES précise que compte tenu de la situation locative du bien, et la procédure d’expulsion, le vendeur n’était pas en mesure d’effectuer les travaux avant le 2ème trimestre 2023 et que les parties ont cependant souhaité signer cette promesse « longue », les délais ayant été fixés par elle en pleine connaissance de la situation.

L’office notarial ajoute que la réalisation des travaux par le vendeur était conditionnée à la libération des lieux par son occupant et donc pas par sa seule volonté mais en fonction du départ d’une tierce personne.
L’office notarial indique s’en rapporter sur l’appréciation que le tribunal fera sur la demande de nullité.


 ***

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.
Il est de jurisprudence constante que la condition est potestative si sa réalisation dépend non de la seule volonté du débiteur mais de facteurs extérieurs et objectifs permettant un contrôle judiciaire.

La promesse unilatérale de vente comporte une clause « conditions suspensives particulières » stipulant notamment les mentions suivantes :

«Installation intérieure d’électricité
Justification du fonctionnement de l’installation intérieure d’électricité préalablement à la réalisation de la vente.
(...)
 Justificatif du départ du précédent preneur à bail
1/ Les présentes sont conclues sous la condition suspensive que soit justifié les modalités de départ du précédent preneur, savoir :
Il résulte du titre de propriété du PROMETTANT, “Effet relatif” aux présentes, ce qui suit retranscrit par extrait :
“Situation locative
Le VENDEUR déclare que le local se trouvant sur la parcelle BL n°[Cadastre 1] et une partie du local de la parcelle BL n°[Cadastre 2] fait l’objet d’un bail reçu par Maître [T] notaire à [Localité 5] le 05 avril 2000 d’une durée de neuf ans commençant à courir le 1er avril 2000 pour se terminer le 31 mars 2009, moyennant un loyer annule hors taxes de 66.000 Frs …”
Le PROMETTANT déclare que le locataire est parti avant la fin de son bail et qu’il n’est pas en mesure de remettre le justificatif du départ du locataire. Le BENEFICIAIRE déclare faire son affaire personnelle de cette situation.

2/ Le dernier locataire commercial du BIEN objet des présentes était la société DMK. Le PROMETTANT s’engage à faire ses meilleurs efforts à l’effet de justifier de son départ. »

Libération des lieux par l’occupant sans droit ni titre
Les présentes sont conclues sous la condition suspensive que le bien soit libre de toute location ou occupation quelconque au jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente. En conséquence, le PROMETTANT s’engage à obtenir ladite libération, à ses frais exclusifs.
A défaut d’une telle résiliation, les présentes seront caduques.

Obtention d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la partie habitation du BIEN
Les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la production par le PROMETTANT d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la partie habitation du BIEN En conséquence, le PROMETTANT s’engage à obtenir ladite préalablement à la réalisation des présentes.
A défaut d’une telle résiliation, les présentes seront caduques sauf à ce que le BENEFICIAIRE renonce à ladite condition. »

Il ressort de la promesse de vente que, suite à l’inexécution des conventions d’occupation précaire dont le bien faisait l’objet, le promettant indiquait avoir engagé une procédure d’expulsion, d’où la condition suspensive de libération des lieux par tout occupant prévue à l’acte.

Il s’ensuit que les conditions suspensives relatives au fonctionnement et à l’état de l’installation intérieure électrique n’avaient vocation à être mises en œuvre qu’une fois réalisée cette première condition.

Ainsi la libération des lieux par l’occupant ne peut-elle être considérée comme un fait extérieur permettant un contrôle judiciaire de la réalisation de la condition suspensive tenant en particulier à la justification par la SCI LES [E] du fonctionnement de l’installation électrique.



Une fois les lieux libérés, c’est-à-dire une fois la première condition suspensive levée, il n’appartenait en effet qu’à la seule volonté de la SCI LES [E] de justifier du bon fonctionnement de cette installation et donc de réaliser ou non la condition suspensive, a fortiori s’il lui fallait entreprendre des travaux préalables.

Une telle condition, qui dépend de la seule bonne ou mauvaise volonté de la SCI LES [E], est une condition potestative.

La promesse de vente conclue sous cette condition potestative doit être déclarée nulle, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres conditions soumises à discussion.

La nullité de la promesse de vente emportant la restitution des prestations exécutées conformément à l’article 1178 du code civil, il convient d’ordonner la restitution à Monsieur [W] [I] par la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES de la somme de 71.250 euros que ce dernier a versée entre les mains du notaire constitué séquestre en exécution de la promesse de vente.

La SCI LES [E] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes et en particulier de celle de condamnation Monsieur [W] [I] au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente dès lors qu’il en a été prononcé l’annulation.


Sur la résistance abusive invoquée par Monsieur [I]

Monsieur [W] [I] se plaint de la résistance abusive qui lui a été opposée par la SCI LES [E] et qui lui a causé préjudice et réclame, à titre de compensation, les intérêts dus sur la somme séquestrée à compter du 10 juin 2023, date de la mise en demeure qu’il a envoyée, ainsi que la capitalisation de ces intérêts.

Il dénonce la mauvaise foi dont la SCI LES [E] a fait preuve en ce qu’elle l’a volontairement trompé sur l’occupation du bien, aucune procédure n’ayant été engagée au jour de la signature de la promesse de vente, et la promesse n’ayant pu être réalisée à la date convenue du fait de son inaction.

La SCI LES [E] n’a pas conclu sur cette prétention.

***

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.





En l'espèce, l’exécution fautive de la promesse de vente que Monsieur [I] reproche à la SCI LES [E] est impropre à caractériser la résistance abusive que le demandeur dit lui avoir été opposé.

A cet égard, outre le fait que la mauvaise foi de la SCI [E] dans ses arguments de défense n'est pas démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts équivalent aux intérêts de retard à compter de sa mise en demeure avec capitalisation de ces intérêts, Monsieur [W] [I] doit être débouté de ce chef de prétentions.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI LES [E] succombant à l'instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maitre Isabelle DELORME-MUNIGLIA pour ceux exposés par SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES conformément à l’article 699 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES [E] sera également condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [W] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle en sera déboutée.


Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE nulle la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022,

ORDONNE la restitution à Monsieur [W] [I] par la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES de la somme de 71.250 euros séquestrée entre ses mains,

DEBOUTE la SCI LES [E] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [W] [I] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI LES [E] aux dépens, dont distraction au profit de Maitre Isabelle DELORME-MUNIGLIA pour ceux exposés par SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES,

CONDAMNE la SCI LES [E] à payer les sommes de 3.000 euros à Monsieur [W] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS [O] [K] [D] [J] ET ASSOCIES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,


Prononcé le 26 MARS 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, en application de l'article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.