Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 31 août 2026, n° 25/00848

31 Août 2026

AFFAIRE :
S.C.I. [G] [R]

C/
S.C.I. LE CASTEL 


N° RG 25/00848 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H4Z3

Assignation :23 Avril 2025

Ordonnance de Clôture : 12 Mai 2026





Demande relative à un droit de passage


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.C.I. [G] [R], immatriculée au RCS D’[Localité 1] sous le n° 799 017 751, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Avocate au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LE CASTEL, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 448 897 116, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, Avocat au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 Mai 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Camille ALLAIN, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Aurore TIPHAIGNE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Août 2026,

JUGEMENT du 31 Août 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Camille ALLAIN, Juge,
contradictoire
signé par Camille ALLAIN, Juge, et par Aurore TIPHAIGNE, Greffière.








EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2013, la SCI LE CASTEL a donné à bail à la SCI [G] [R] une maison d’habitation située [Adresse 3] à BRISSAC-QUINCE et cadastrée section AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2].

Par acte authentique en date du 07 février 2014, la SCI LE CASTEL a vendu à la SCI [G] [R] un hôtel mitoyen à la maison d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à BRISSAC-QUINCE (49320), comprenant les parcelles cadastrées AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] ainsi que l’ensemble immobilier situé lieu-dit « [Adresse 5] » cadastré AE [Cadastre 6]. 

Par un courrier en date du 08 juin 2024, la SCI LE CASTEL a informé la SCI [G] [R] de la vente de la maison d’habitation mitoyenne à l’hôtel et de son droit de préemption. 

La SCI [G] [R] a déclaré ne pas vouloir acquérir le bien immobilier et a sollicité auprès de la SCI LE CASTEL la reconnaissance d’une servitude de passage au profit de son fonds, en vain. 

L’échec de la conciliation de justice a été constatée par acte du conciliateur de justice en date du 2 avril 2024.
 
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, la SCI [G] [R] a assigné la SCI LE CASTEL devant le tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir constater l’existence d’une servitude de passage entre les deux fonds. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
Le dossier a été retenu à l’audience du 26 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026. 

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2026, la SCI [G] [R] demande au tribunal de :
A titre principal,
Constater l’existence d’une servitude de passage légale à la charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5] du fait de l’enclavement de cette dernière ;A titre subsidiaire,
Constater l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille à charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] ;



En toute hypothèse,
Ordonner la publication du jugement à intervenir ;Débouter la SCI LE CASTEL de ses demandes ;Condamner la SCI LE CASTEL aux dépens ;Condamner la SCI LE CASTEL au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre principal, au soutien de sa demande aux fins de constater l’existence d’une servitude de passage légale, la SCI [G] [L] se fonde sur les articles 682 et 684 du code civil. Elle indique que depuis l’acte de vente du 7 février 2014 qui a divisé l’ancienne parcelle AE [Cadastre 7] en deux parcelles, AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 5], cette dernière est enclavée puisque l’accès au sous-sol de l’établissement se fait par la parcelle voisine, depuis l’entrée de la maison mitoyenne située sur la parcelle AE [Cadastre 1]. En réponse à la SCI LE CASTEL, la SCI [G] [L] souligne que bien qu’il existe un accès au sous-sol de l’hôtel, cet accès est trop étroit pour y faire passer de la marchandise volumineuse tandis que l’accès par la maison mitoyenne est plus large. Dès lors, elle considère qu’elle dispose d’une issue insuffisante sur la voie publique pour l’exploitation commerciale de sa propriété.
A titre subsidiaire, au soutien de sa demande aux fins de constater l’existence d’une servitude par destination du père de famille, la SCI [G] [R] se fonde sur les articles 688, 992 et 693 du code civil. Elle soutient que la SCI LE CASTEL a érigé une maison mitoyenne à l’hôtel dont elle était auparavant propriétaire obstruant l’accès au sous-sol de celui-ci. Ainsi, elle déclare que la vente de la parcelle sur laquelle est érigée l’hôtel a eu pour effet de créer une servitude de passage sur la parcelle sur laquelle se trouve le bien mitoyen. De plus, elle explique que les locaux en location avaient vocation à être occupés par les propriétaires de l’hôtel mitoyen de sorte qu’un accès au sous-sol de celui-ci était prévu directement depuis le rez-de-chaussée de l’immeuble. Enfin, elle précise que l’acte de vente et de division de la parcelle AE [Cadastre 7] ne contient aucune stipulation contraire à l’existence d’une servitude. 
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 avril 2026, la SCI LE CASTEL demande au tribunal de :
Débouter la SCI [G] [R] de ses demandes ;Condamner la SCI [G] [R] aux dépens ;Condamner la SCI [G] [R] à la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire.Pour s’opposer à la demande de la SCI [G] [L], concernant la constatation d’une servitude de passage légale, la SCI LE CASTEL soutient que la parcelle AE [Cadastre 5] n’est pas totalement enclavée car il existe une possibilité de descendre au sous-sol de l’immeuble par l’accès principal de l’hôtel. De plus, elle précise que le passage par la maison mitoyenne n’est pas plus large. Elle souligne également qu’au moment de la vente de la parcelle AE [Cadastre 5], la séparation des deux fonds a été réalisée par un géomètre expert, et que lors de la signature de l’acte, ce plan a été présenté par le notaire et que la SCI [G] [R] n’a pas invoqué une servitude de passage. 



Pour s’opposer à la demande de la SCI [G] [R] concernant l’existence d’une servitude par destination du père de famille, la SCI LE CASTEL déclare que l’accès au sous-sol de l’hôtel est réalisable, notamment pour les livraisons, par l’entrée principale de celui-ci, ce qui se faisait lorsque l’hôtel était exploité par elle. Enfin, la SCI LE CASTEL précise que dans l’acte de vente et de division de la parcelle AE [Cadastre 7], aucune stipulation ne mentionne l’existence de la servitude. 

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’existence d’une servitude légale du fait de l’enclave
Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante , soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Il est de jurisprudence constante que le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou encore une issue insuffisante pour une exploitation normale de son fonds, est bien fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer sa desserte, étant entendu qu'une exploitation normale d'un fonds s'entend d'une utilisation normale de celui-ci, quelle que soit sa destination et ne se limite pas à l'existence d'une exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou à la réalisation d'opérations de construction.
L’article 684 du code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de toute autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable ».
* * *
En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 7 février 2014 reçu par Maître [A] [B] avec la participation de Maître [D] [Q] que l’hôtel situé [Adresse 3] dans la commune de BRISSAC-QUINCE a été vendu à la SCI [G] [R] par la SCI LE CASTEL. Dans cet acte notarié et suivant le cadastre annexé à l’acte, il est précisé que la parcelle cadastrée AE [Cadastre 7] a été divisée en deux parcelles, AE [Cadastre 5] appartenant à la SCI [G] [R] et AE [Cadastre 1] appartenant à la SCI LE CASTEL et sur laquelle a été édifiée la maison mitoyenne à l’hôtel. Il ne résulte pas du plan de division des deux fonds, effectué au moment de la vente par le géomètre expert Monsieur [K] [F], qu’une servitude de passage existait entre les deux parcelles.
De plus, il ressort du plan des accès de l’hôtel, des photographies et du plan de division cadastral que la parcelle AE [Cadastre 5] a deux accès sur la voie publique indépendants de la maison mitoyenne. Il existe, comme le démontrent les photographies, une issue sur la voie publique depuis l’entrée principale de l’hôtel ainsi qu’un accès au sous-sol de l’établissement depuis un escalier de service. Dès lors, force est de constater que le fonds a deux issues sur la voie publique et que l’accès au sous-sol de la parcelle AE [Cadastre 5] à partir de la maison mitoyenne appartenant à la SCI LE CASTEL ne constitue pas la seule issue depuis la voie publique.

Par ailleurs, s’agissant de l’insuffisance des issues sur la voie publique pour répondre aux besoins de l’exploitation de l’hôtel, la SCI [G] [R] produit des photographies et un plan de l’escalier de service afin de démontrer que le passage depuis l’entrée de la maison mitoyenne est adéquat pour faire livrer et transporter la marchandise contrairement à l’accès au sous-sol de l’hôtel par l’escalier de service, puisque la porte mesure 70 centimètres de large et que des escaliers sont présents. 
Toutefois, la SCI [G] [R] ne démontre pas dans quelle mesure cet accès au sous-sol de l’hôtel et indépendant de la maison mitoyenne est insuffisant pour répondre aux besoins d’exploitation de l’hôtel puisqu’il existe également une autre issue sur la voie publique depuis l’entrée principale de l’hôtel. De plus, malgré le fait que l’accès au sous-sol de l’hôtel depuis la maison mitoyenne ne soit pas pourvu d’un escalier, il n’est pas démontré que sa largeur est plus importante que l’accès indépendant au sous-sol de l’établissement. Dès lors, force est de constater que l’utilisation du passage depuis la maison mitoyenne faisait l’objet d’une simple commodité d’accès puisque la société SCI [G] [L] loue ce bien immobilier.
Par conséquent, la parcelle AE [Cadastre 5] n’est pas enclavée et il y a lieu de débouter la société SCI [G] [R] de sa demande aux fins de constater l’existence d’une servitude de passage légale à la charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5] du fait de l’enclavement de cette dernière.

Sur l’existence d’une servitude par destination du père de famille

Aux termes de l'article 688 du code civil, les servitudes sont ou continues ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. 
L'article 692 du code civil dispose que « la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. »

En application de l'article 693 du code civil, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Selon l'article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude , elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Il est de jurisprudence constante que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division d'un fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Par ailleurs, il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue d'en établir les éléments constitutifs. Les conditions d'existence d'une servitude par destination du père de famille doivent s'apprécier au jour de la dernière division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l'objet d'une nouvelle division.

* * *

En l'espèce, la SCI [G] [R] invoque l'existence d'une servitude de passage entre l’hôtel situé sur la section cadastrée AE [Cadastre 5] et la maison mitoyenne située sur la section cadastrée AE [Cadastre 1], laquelle constitue une servitude discontinue. 

S’agissant de la condition relative à l’appartenance des fonds par le même propriétaire, il ressort de l’acte de vente notarié du 7 février 2014 que la SCI LE CASTEL était propriétaire des deux parcelles qui étaient réunies sous le numéro de cadastre AE [Cadastre 7], cet acte stipulant que « la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 5] provient de la division de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 7] pour une contenance de 03a et 55ca en deux nouvelles parcelles : la parcelle cadastrée même section numéro [Cadastre 5], faisant l’objet de la présente vente, et la parcelle cadastrée même section numéro [Cadastre 1], d’une contenance de 01a 09ca, restant la propriété du vendeur ». La société défenderesse était donc propriétaire des deux parcelles avant la vente de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5].

En outre, s’agissant de la condition selon laquelle le propriétaire des deux fonds doit avoir été l’auteur des aménagements servant de support à la servitude, la SCI LE CASTEL verse aux débats l'acte modificatif de permis de construire de l’architecte Monsieur [E] [M], concernant la construction de la maison mitoyenne à l’hôtel. Cet acte, daté du 30 mai 2005, est donc antérieur à la division des deux parcelles et à la vente de l’hôtel à la SCI [G] [R] en date du 7 février 2014. Il ressort de cette pièce que le projet de la SCI LE CASTEL était de construire une « extension d’un hôtel » sous la forme d’une maison mitoyenne. Les plans de l’architecte permettent d’observer la présence d’un passage reliant les deux bâtiments et permettant d’accéder au sous-sol de l’hôtel à partir de la maison mitoyenne. Dès lors, l’aménagement effectué par la SCI LE CASTEL est antérieur à la division de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 7] et est apparent puisqu’il est présent sur le plan d’extension de l’hôtel.

S’agissant de la condition selon laquelle, lors de la division d'un fonds, il doit exister des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne doit pas contenir de stipulation contraire à son maintien, il ressort du plan de division dressé par le géomètre expert, Monsieur [K] [F] et de l’acte de vente notarié qu’aucune stipulation ne remet en cause l’existence et le maintien du passage présent entre les deux immeubles et aménagé à cet effet. Par ailleurs, dans le contrat de location de la maison mitoyenne conclu entre la société SCI LE CASTEL, bailleur et la SCI [G] [R], il est indiqué, que les locaux loués sont « un immeuble à usage d’appartement de gardiennage » et qu’ils « sont destinés à l’activité de gardiennage pour l’Hôtel [Adresse 6] ». 

Enfin, concernant la durée du bail, il a été consenti et accepté « pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir du 13 décembre 2013 ». Ainsi, force est de constater que la vente de l’hôtel le 07 février 2014 n’a pas remis en cause l’existence du passage entre les deux immeubles puisque celui-ci était présent pour assurer l’activité de gardiennage de l’hôtel. 

Par conséquent, il y a lieu de constater l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille à la charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5]. 

Il sera ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :• Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI LE CASTEL, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens. 
• Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI LE CASTEL, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [G] [R], une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
De plus, la SCI LE CASTEL, partie perdante, sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire :
En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.



PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI [G] [R] de sa demande aux fins de constater l’existence d’une servitude de passage légale à la charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5], situées [Adresse 7] à BRISSAC-QUINCE (49320) du fait de son enclavement ;

CONSTATE l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille à la charge de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5], situées [Adresse 7] à [Localité 4], afin d’accéder au sous-sol de l’immeuble situé sur la parcelle AE [Cadastre 5] par la porte donnant directement sur la parcelle AE [Cadastre 1]; 

ORDONNE la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente ;

CONDAMNE la SCI LE CASTEL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LE CASTEL à payer 1 500 euros à la SCI [G] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LE CASTEL de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Aurore TIPHAIGNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT