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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 28 août 2026, n° 24/02856

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE :

L'immeuble dénommé résidence " LE PORTO FINO ", situé au 6/8 boulevard Paul Doumer à Le Cannet (06110), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été géré par la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) du 13 septembre 2022 (date de sa désignation en qualité de syndic), jusqu'à la démission de celle-ci par courrier du 24 avril 2023, avec date d'effet au 25 juin 2023.

Par assignation du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " a fait citer à comparaître par devant le tribunal judiciaire de GRASSE statuant au fond la société AIA, aux fins de voir, 

Vu l'Article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les Articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du Code Civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les nombreuses fautes commises par la société AIA dans le cadre de son mandat de syndic de l'immeuble " LE PORTO FINO ",
Vu le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des fautes de gestion commises par la société AIA,
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence " LE PORTO FINO " les sommes de :
- 32 270,43 € au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 6 246,36 € au titre du renouvellement des contrats d'assurance de la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 6 416,30 € au titre de la souscription du contrat d'assainissement trisannuel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 1 567,50 € au titre de la souscription du contrat de désinsectisation et de dératisation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 4 472,37 € au titre du renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 13 455,82 € au titre des dépenses diverses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 50 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et d'image subi par le syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 8 000 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
LA CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance, 
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
LA DÉBOUTER de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.


Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " a maintenu l'ensemble de ses prétentions.


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Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, la société AIA sollicite de voir :

Vu les articles 1240, 1242 du Code civil,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [X] PORTO FINO de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
A titre reconventionnel,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [J] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [J] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance
 

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l'appui de ces prétentions.

En vertu des articles 467 et suivants du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'affaire avec effet différé au 7 mai 2026 et a fixé les plaidoiries à la date du 11 juin 2026.

A l'audience de plaidoiries du 11 juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

En ce sens, Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'action du demandeur, alors que celle-ci n'est de fait pas contestée et qu'aucune fin de non-recevoir d'ordre public, que le tribunal se devrait de relever d'office n'est en jeu en l'espèce.


Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " 


Sur la demande au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 32 270,43 € au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :
-elle était liée depuis une quinzaine d'années par un contrat d'entretien de copropriété à la société AB NETTOYAGE qui, selon devis du 15 mars 2021, facturait mensuellement ses prestations 2551€ ;
-la gestionnaire du syndic AIA a, contre toute attente et sans la moindre autorisation de quiconque, pris l'initiative de résilier ce contrat par courrier en réalité envoyé le 25 janvier 2023 (pièce n°15), pour des motifs tirés notamment du fait que la société AB NETTOYAGE n'avait pas averti le syndicat des copropriétaires, qu'elle assimile à un consommateur, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat en application de l'article L215-1 du code de la consommation, alors qu'un syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de cette qualité de " consommateur ", que le délai dont bénéficiait légalement AB NETTOYAGE n'a pas été respecté, mais surtout que les copropriétaires n'ont jamais voté en faveur de l'éviction de cette société, n'ayant même pas été invités à le faire ;
-la gestionnaire du syndic AIA a, sans solliciter l'avis et a fortiori l'autorisation de personne, passé un contrat avec la société HYGIENAROME SERVICES (HAS) le 2 janvier 2023 pour un montant supérieur à celui de la société précédente, alors que l'assemblée des copropriétaires n'avait jamais voté en faveur d'un changement de prestataire et que le marché avec HAS aurait dû faire l'objet d'un vote en assemblée générale en raison du fait que son montant dépassait largement le seuil fixé par la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022 :
-ainsi, sans la moindre autorisation de l'assemblée générale, un employé de service d'HAS a été installé dans la copropriété sur une base de 39 heures par semaine, cet employé n'étant autre que le conjoint de la gestionnaire du syndic AIA ;
-la société AIA devra par conséquent être condamnée à lui payer la différence de coût entre AB NETTOYAGE et HAS, soit 32 270,43 €, compte tenu que le contrat conclu avec AB NETTOYAGE avant sa résiliation portait sur une somme de 2 551 € TTC par mois, soit 30 612 € TTC par an, que la somme facturée mensuellement par HAS entre le 1er janvier et le 30 juin 2023 (Pièces n°22 et 23) s'élève à 6 972 € TTC, et qu' à compter du mois de juillet 2023, l'entreprise a retiré de sa prestation la mise à disposition d'un employé, de sorte que la facturation appliquée a été de 4 211,99 € en juillet 2023, 3 348 € entre août et novembre 2023 et 3 446,44 € en décembre 2023, le total facturé par HAS en 2023 représentant donc une somme de (6 x 6 972 €) + 4.211,99 € + (3 348 x 4) + 3 446,44 € = 62 882,43; ce qui représente une somme de 62.882,43 € - 30 612 € = 32 270,43 €.


De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :
-le non renouvellement du contrat de prestation de nettoyage avec la société AB NETTOYAGE est régulier compte tenu que les dispositions de la loi CHATEL s'appliquent à tout non-professionnel, ce qu'est un syndicat de copropriétaires ;
-le syndicat des copropriétaires sombre dans le ridicule lorsqu'il prétend que l'ancienne gestionnaire aurait sollicité de la société AB NETTOYAGE la simulation d'un contrat pour son mari alors même que les pièces versées aux débats, notamment les courriels, ne révèlent aucun lien avec cette dernière ;
-le syndicat des copropriétaires indique que le nouveau contrat de nettoyage souscrit auprès de la société HAS serait d'un montant supérieur à celui pratiqué auparavant par la société AB NETTOYAGE, alors même que l'essentiel réside dans la différence quant à l'étendue et la qualité des prestations réalisées ;
-le syndicat des copropriétaires pêche par excès de zèle en évoquant la résolution n°21 de l'assemblée du 7 juillet 2022 ayant justement pour objet la signature du contrat HAS, la référence à cette résolution étant intéressante à plus d'un titre dès lors qu'on apprend : que " le conseil syndical informe l'assemblée générale qu'il a porté son choix sur l'entreprise Hygiénarome Service - HAS ", preuve ainsi que cette entreprise a bien été validée par le conseil syndical ; que le syndic a bien agi dans la plus grande transparence en informant tous les copropriétaires lors de cette assemblée, contrairement au syndicat des copropriétaires qui tente de faire croire à une gestion opaque et intéressée ; et que cette assemblée n'a jamais été contestée judiciairement ou même de manière formelle par de simples courriers de protestation ;
-le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement avoir entrepris une action contre la société HAS pour le remboursement de prestations qu'il estimerait indues, gage qu'il reconnaît que les prestations réalisées par cette dernière sont bien réelles et qu'elles justifient paiement ;
-le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter les remboursement de sommes correspondant à la différence entre le coût des précédents contrats des prestataires susvisés avec les factures des nouveaux intervenants dans la mesure où, outre le fait que celui-ci ne justifie pas avoir réglé ces sommes, il apparaît que ces demandes sont manifestement irrecevables puisque le syndicat des copropriétaires a bénéficié des prestations ainsi réalisées et qu'un tel remboursement constituerait un enrichissement sans cause.


Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Par ailleurs, aux termes de l'article 18.I de la loi du 10 juillet 1965, " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
-d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
-de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;
-d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;
-de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ". 

En outre, selon les dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de cette même loi, " l''assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. "

Il résulte de ces dispositions que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société AB NETTOYAGE qui intervenait depuis de nombreuses années pour l'entretien de l'immeuble sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société HAS, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixées respectivement aux seuils de 1000 euros et de 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'ensemble des arguments des parties, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal retient que :
-le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " avait une relation contractuelle de longue date avec la société AB NETTOYAGE sans difficultés relevées, et que celui-ci a d'ailleurs choisi de contractualiser à nouveau avec elle à compter du 1er janvier 2024,
-il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'entretien de la copropriété, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence de coût entre les prestations telles qu'elles étaient facturées par AB NETTOYAGE et celles qui ont été facturées par HAS pour l'année 2023, soit 32 270,43 euros, compte tenu que, au vu des pièces versées en procédure, le contrat conclu avec AB NETTOYAGE avant sa résiliation portait sur une somme de 2 551 euros par mois, soit 30 612 euros au total par an, et que le total facturé par HAS en 2023 représente la somme de 62 882,43 euros.
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 32 270,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS. 
 

Sur la demande au titre du renouvellement des contrats d'assurance 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 6246,36 € au titre du renouvellement des contrats d'assurance de la copropriété, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :

-début janvier 2023, la gestionnaire du syndic AIA, sans en informer le conseil syndical ni les copropriétaires ni être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, a résilié le contrat multirisque habitation qui s'élevait à la somme annuelle de 11041,612 euros, et a souscrit 3 nouveaux contrats (une assurance multirisques [C] à hauteur de 14881,72 euros l'année et deux assurances protection juridique pour un montant total de 16102,72 euros) ; à cela devant s'ajouter l'assurance protection juridique antérieure, souscrite auprès de PROTEXIA, dont le montant s'est élevé en 2023 à 1185,25 euros et que la société AIA a omis de dénoncer ;

-si AIA verse aux débats le courrier de résiliation d'ALLIANZ en date du 14 octobre 2022, force est de constater cependant que ce courrier ne comprend aucun motif de résiliation et qu'il n'est pas démontré que cette résiliation était consécutive à la perte de l'immeuble par NEXITY, étant souligné que par courriel du 28 février 2023, le gestionnaire de VERSPIERREN, courtier d'ALLIANZ, avait indiqué à Monsieur [M], du conseil syndical, que la résiliation du contrat multirisques n'était pas consécutive à une sinistralité trop élevée ;

-en tout état de cause, à supposer la résiliation consécutive à la perte de l'immeuble par NEXITY, il appartenait au syndic d'organiser une mise en concurrence de plusieurs polices d'assurance, conformément à la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022 qui a fixé le seuil de 1000 euros à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire ;

-s'il est exact que le syndicat ne démontre pas que les nouveaux contrats présentent des garanties moindres, il convient également de relever que la société AIA est défaillante à rapporter la preuve de ce que les nouveaux contrats souscrits présentent des garanties supérieures à celles des précédents contrats ;

-rien, en outre, ne prouve ni ne laisse présumer que la copropriété avait besoin de garanties supérieures à celles qu'elle avait précédemment ;

-la société AIA ne peut reprocher au syndicat de ne pas avoir sollicité le remboursement des cotisations indues au titre du cumul d'assurances, compte tenu qu'il est de jurisprudence constante que la victime d'un préjudice n'est tenue en aucune manière de le minimiser pour en obtenir indemnisation ;

-ces résiliations et souscriptions intempestives à la diligence du seul syndic ont engendré pour l'année 2023 une dépense injustifiée de 6246,36 euros (17287,97 - 11041,61), somme au paiement de laquelle le syndic AIA devra être condamné. 


De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :

-la souscription d'un contrat d'assurance figure au nombre des obligations légales qui s'imposent à tout syndicat des copropriétaires, et, à ce titre, le syndic est doté de la capacité de choisir l'entreprise qui assurera l'immeuble en application de l'article L.112-1 du code des assurances mais également de l'article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 qui lui confère la mission d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation ;

-c'est la société ALLIANZ qui a notifié le 19 octobre 2022 un courrier de résiliation du contrat d'assurance du PORTO FINO avec effet au 31 décembre 2022, en raison du faut que lorsque NEXITY (précédent syndic) perd un immeuble, l'assurance de celui-ci est résiliée automatiquement et unilatéralement puisque cette copropriété sort du périmètre du contrat de groupe ;

-dans ces conditions, compte-tenu des délais impartis et de l'obligation d'assurance d'un immeuble collectif, la société AIA n'a commis aucune faute en régularisant les contrats d'assurance objets du litige ;
-l'apport de ces nouveaux contrats ne se mesure pas qu'à l'aune du seul montant de la cotisation mais avant tout au regard de l'étendue des garanties mobilisables ;
-le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces nouveaux contrats présentent des garanties moindres ;
-en outre, en cas de pluralité d'assurance, il revient à l'assuré de solliciter le remboursement de toutes cotisations indues au titre du cumul des assurances ; il appartient donc au syndicat des copropriétaires, pour justifier d'un hypothétique préjudice, qu'il a bien entrepris ces démarches et que celles-ci n'ont pu prospérer.

Sur ce, le tribunal retient que :
-le contrat multirisque habitation a été résilié à l'initiative de la société ALLIANZ et non du syndic AIA,
-la société AIA n'a pas commis de faute en concluant un nouveau contrat multirisque habitation alors que le courrier de résiliation de la société ALLIANZ datait du 14 octobre 2022 avec effet au 31 décembre 2022 et qu'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires à ce sujet pouvait difficilement intervenir dans les délais impartis,
-la société AIA a commis une faute en souscrivant deux contrats pour le même objet (protection juridique) tout en omettant, au surplus, de dénoncer l'assurance protection juridique antérieure souscrite auprès de PROTEXIA, étant relevé en outre que celle-ci ne justifie pas avoir respecté, à l'occasion de la souscription du contrat avec la société CFDP, l'obligation de consultation du conseil syndical fixée à partir de 1000 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précitées. 

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, il y a lieu de dire que la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à l'addition des coûts des deux nouvelles assurances protection juridique contractées sans raison au 1er janvier 2023 pour un an, soit la somme de 1121 euros, correspondant à 98€ (contrat multirisque habitation auprès de [C]) + 1023€ (contrat multirisque habitation auprès de CFDP)

Il convient donc débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO" de sa demande indemnitaire au titre du renouvellement du contrat d'assurance multirisque habitation et de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1121 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des deux assurances protection juridique souscrites auprès de [C] et de CFDP. 

Sur la demande au titre de la souscription du contrat d'assainissement trisannuel 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 6416,30 € au titre de la résiliation du contrat avec la société prestataire en place, la société SOTAME, et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société SNADEC, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :

-la copropriété était liée par un contrat d'assainissement avec la société SOTAME, signé le 1er décembre 2021, pour un montant de 1210 € TTC par an, conclu pour une durée de 3 années, 
-le cabinet AIA a, sans la moindre autorisation de quiconque, évincé de sa seule initiative le prestataire initialement en charge de l'assainissement de l'immeuble, par courrier RAR du 4 octobre 2022, reprenant les mêmes motifs que ceux qu'il avait évoqués à l'encontre de AB NETTOYAGE ;
-cette résiliation anticipée a donné lieu à l'application par la SOTAME d'une pénalité égale au montant dû du 1er juin 2023 jusqu'à l'expiration normale du contrat (le 1er décembre 2024), soit la somme de 1 686,30 € ;
-dans la foulée, il a souscrit le 26 octobre 2022, toujours sans autorisation ni du conseil syndical et encore moins de l'assemblée générale, un contrat avec la SNADEC, pour un montant global de 8 360 € TTC pour trois ans, soit 2.787 € par an, ce qui représente, pour la copropriété, une augmentation de + 130 % ;
-les conditions de résiliation de ce contrat, stipulées à l'article 14 du contrat, sont draconiennes et dissuadent ainsi le syndicat de toutes velléités de résiliation anticipée ; 
-le cabinet AIA prétend sans la moindre preuve que c'est la facturation par la SOTAME de prestations supplémentaires courantes non prévues par son contrat qui a conduit le conseil syndical à décider de son remplacement ; alors que les factures en question montrent bien qu'il s'agissait d'interventions bien évidemment non comprises dans un contrat d'entretien comme le débouchage de colonnes d'évacuation ;
-la société AIA ne démontre pas que le conseil syndical a sollicité le remplacement de la SOTAME ; et, l'aurait-il demandé, il appartenait au cabinet AIA de mettre en concurrence plusieurs contrats et d'inscrire le vote de ces contrats à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, conformément à la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022, ce dont il s'est totalement abstenu ;
-le cabinet AIA ne peut reprocher au syndicat de ne pas avoir résilié le contrat avec la SNADEC alors que le nouveau contrat triennal souscrit comprend des pénalités de fin de contrat anticipée le dissuadant de toutes velléités de résiliation anticipée ;
-ainsi, le syndicat est bien fondé à solliciter la condamnation du syndic AIA à lui verser la somme de 6 416,30 € (4 730 + 1 686,30), compte tenu que la société AIA a évincé la SOTAME qui était liée à la copropriété par un contrat à hauteur de 605 € TTC par semestre pour trois ans, soit un total sur trois ans de 3 630 €, et a souscrit un contrat d'assainissement trisannuel avec la SNADEC qui représente un coût de 8 360 € TTC pour trois ans ce qui aboutit à une différence de coût sur trois ans de 4730 € (8 360 € - 3 630 €), et que l'éviction de la SOTAME a en outre entraîné l'application de pénalités d'un montant de 1.686,30 €. 

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :

-la copropriété pouvait légitimement se prévaloir des dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation pour mettre fin au contrat d'assainissement avec la société SOTAME, comme cela a été le cas pour le contrat avec AB NETTOYAGE ;

-si le syndicat des copropriétaires a accepté de régler à la société SOTAME une indemnité de résiliation qui n'était pas due, la société AIA ne saurait être responsable de cette erreur ;

-le syndicat des copropriétaires ne peut se contenter d'évoquer la seule différence de tarif entre l'ancien prestataire et la nouvelle entreprise sans démontrer que les prestations sont identiques, alors que c'est justement cette différence de prestations qui est à l'origine de la décision de résiliation qui a été discutée et décidée par le conseil syndical précisément en raison de la facturation supplémentaire faite par la société SOTAME en marge de son contrat de prestations ce qu'attestent les nombreuses factures adressées par le prestataire pour des prestations courantes non prévues au contrat.
-au regard du coût général de l'intervention de la société SOTAME, combinant abonnement mensuel et facturations complémentaires, il n'est ainsi pas justifié du moindre préjudice ;
-le syndicat des copropriétaires n'indique pas, en outre, avoir mis un terme à ce contrat qui lui déplait tant ou encore avoir réinstallé la société SOTAME qui lui manque tout autant.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société SOTAME sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société SNADEC, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixées respectivement aux seuils de 1000 euros et 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'ensemble des arguments des parties, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que le contrat avec la SNADEC (pièce du demandeur n°36) n'apparaît pas offrir des prestations notablement supérieures à celui conclu avec la SOTAME (pièce du demandeur n°33) pouvant justifier l'augmentation du prix de plus du double,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'assainissement de ses réseaux d'eau, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la SNADEC sur trois ans et le coût des prestations de la SOTAME sur la même durée, soit la somme de 4730 euros correspondant à (2787 € x 3) - (1210 € x 3), étant précisé que la prise en compte de cette durée de trois années est justifiée par le fait que la résiliation du contrat avec la SNADEC induirait le paiement de pénalités trop lourdes.
A cela doit s'ajouter la somme de 1686,30 euros que le syndicat des copropriétaires a été contraint de payer à titre de pénalité pour résiliation anticipée, étant rappelé que cette résiliation est constitutive d'une faute commise par la société AIA. 
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 6416,30 euros (4730 + 1686,30) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat d'assainissement avec la SOTAME et de la souscription du contrat d'assainissement avec la SNADEC. 
 
Sur la demande au titre de la souscription du contrat de désinsectisation et de dératisation 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 1567,50 € au titre de la résiliation du contrat avec la société prestataire en place, la société SARP Hygiène Bâtiment, et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que le cabinet AIA a, sans la moindre autorisation de quiconque, résilié de sa seule initiative le contrat en cours avec la société SARP Hygiène Bâtiment et a signé, toujours sans autorisation du conseil syndical ou de l'assemblée générale, deux nouveaux contrats avec la SNADEC, pour un coût annuel représentant une augmentation de plus de 70% par rapport au contrat précédent ; 

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :
-le montant annuel pour chacun des deux contrats avec la SNADEC est inférieur au seuil de mise en concurrence ;
-il n'est pas démontré un différentiel de tarif à prestations identiques ;

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société SARP Hygiène Bâtiment sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a souscrit deux nouveaux contrats avec la société SNADEC, sans qu'il soit également justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant. 

Dès lors, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que les deux contrats avec la SNADEC (pièces du demandeur n°38 et n°39), l'un pour la désinsectisation et l'autre pour la dératisation, n'apparaissent pas offrir des prestations supérieures à celui conclu avec la SARP Hygiène Bâtiment (pièce du demandeur n°37) pouvant justifier la conséquente augmentation du prix,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de la désinsectisation et la dératisation, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la SNADEC sur un an et le coût des prestations de la SARP Hygiène Bâtiment sur la même durée, étant précisé que la prise en compte de cette durée d'une année est justifiée par le fait que le syndicat des copropriétaires disposait de la faculté de mettre fin au contrat sans paiement de pénalités.
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 522,50 euros (1243 + 720,50) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la résiliation du contrat de désinsectisation et dératisation avec la société prestataire en place, la société SARP Hygiène Bâtiment, et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC.

Sur la demande au titre du renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 4472,37 € au titre du non renouvellement du contrat avec la société qui intervenait jusqu'alors, la société MORO PRATO, et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que, sans la moindre autorisation de quiconque, le cabinet AIA n'a pas renouvelé le contrat avec la société MORO PRATO et a conclu, toujours sans mettre quiconque au courant ni demander une quelconque autorisation, un nouveau contrat avec la société IDEX, pour une augmentation de coût de 77% par rapport au contrat précédent.

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, se référant aux moyens de défense exposés précédemment pour les autres contrats.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", n'a pas reconduit le contrat avec la société MORO PRATO sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société IDEX, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés respectivement à 1000 euros et 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que le contrat avec la société IDEX (pièce du demandeur n°42), n'apparaît pas offrir des prestations supérieures à celui conclu avec la société MORO PRATO (pièce du demandeur n°40) pouvant justifier la conséquente augmentation du prix,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'entretien de la chaufferie, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la société IDEX sur un an et le coût des prestations de la société MORO PRATO sur la même durée, étant précisé que la prise en compte de cette durée d'une année est justifiée par le fait que le syndicat des copropriétaires disposait de la faculté de mettre fin au contrat sans paiement de pénalités (article 13 du contrat conclu avec la société IDEX).
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1490,79 euros (3420 - 1929,21) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre du non renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie avec la société MORO PRATO et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX.

Sur la demande au titre des dépenses diverses 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme totale de 13455,82 € au titre de diverses dépenses engagées selon elle sans respect des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil, s'agissant des dépenses suivantes :

-5 577 € au titre de l'installation de dispositifs anti pigeons, 
-5214 € au titre du remplacement de 6 grilles en fonte dans le parking, 
-562,10 € au titre du contrat SOTAME au 1er semestre 2023,
-173,24 € au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022,
-1 530,25 € au titre des frais d'affranchissement pour l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 23 juin 2023 et 130 € au titre de la location de la salle de réunion pour la même assemblée, 
-269,23 € au titre de ses honoraires entre le 24 et le 30 juin 2023, alors qu'il n'était plus syndic à compter du 24 (pièce n°8).
Concernant la somme demandée au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022, le syndicat des copropriétaires précise que le fait pour le cabinet AIA de communiquer le relevé de son affranchisseuse est sans le moindre emport dès lors qu'il est impossible de savoir à quel immeuble se rapportent ces affranchissements.

Au sujet des sommes demandées relativement à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il est bien fondé à les réclamer, compte tenu de la démission d'AIA par courrier du 24 avril 2023, et que l'assemblée du 7 avril 2023 n'a pu se tenir du fait de l'obstruction caractérisée de la gérante du syndic AIA, démontrée notamment par un mail d'une copropriétaire de la résidence adressé au cabinet AIA.

De son côté, la société AIA réplique que :

-il n'est pas démontré le paiement de ces frais ou encore que le syndicat des copropriétaires a agi à l'encontre de ces prestataires pour obtenir le remboursement de toute somme acquittée ;
-s'agissant de la somme de 173,24 € au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022, il est produit aux débats les factures de timbres selon le relevé de la machine à affranchir de la concluante, étant précisé que cette machine à affranchir identifie chaque copropriété par un numéro et qu'à ce titre l'immeuble PORTO FINO portait le numéro 542 ;
-s'agissant des frais liés à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2023, cette demande ne saurait prospérer dès lors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, puisque, de son propre aveu, le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures que l'assemblée précédente du 24 avril 2023 a été interrompue du fait de la seule décision du Président de séance ; ainsi, la société AIA n'est pas responsable de la tenue de cette nouvelle assemblée du 23 juin 2023 qui n'est que la seule conséquence du diktat imposée par le Président de séance.
-la démission du cabinet AIA est intervenue à la suite de cette assemblée ; c'est donc le comportement de Monsieur [M] qui est la conséquence de la tenue de cette nouvelle assemblée du 23 juin 2023, et la demande de remboursement de frais et d'honoraires doit donc être rejetée.
Sur les frais au titre de l'installation de dispositifs anti pigeons et au titre du remplacement de 6 grilles en fonte

Les demandes du syndicat des copropriétaires à ce titre seront rejetées en ce que celui-ci ne les motive pas en fait, ne caractérisant notamment pas le préjudice qui aurait résulté pour lui de l'engagement financier auprès des sociétés MCS 3D et SNADEC pour respectivement l'installation de dispositifs anti-pigeons et le remplacement de 6 grilles en fonte.

Sur les frais au titre du contrat de la SOTAME au 1er septembre 2023
 
La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que la facture de la SOTAME du 15 décembre 2022 (pièce du demandeur n°45), qui mentionne le versement semestriel du contrat d'entretien des collecteurs horizontaux d'eaux usées, apparaît liée au contrat d'assainissement traité dans une partie précédente du présent jugement.
Le tribunal observe, au surplus, que le montant engagé (562,10 €) se situe en-dessous des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022.

Sur les frais au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que celui-ci ne la motive ni en droit ni en fait, ne caractérisant notamment pas la faute qu'aurait commise la société AIA ni le préjudice qui en aurait résulté pour lui, étant souligné que le montant engagé (173,24 €) se situe en-dessous des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022.
Sur les frais au titre de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023
 
La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que la réunion de cette assemblée générale était nécessaire compte tenu notamment de la démission du syndic en place et de la nécessité d'en désigner un nouveau, le tribunal n'ayant pas à se prononcer sur les responsabilités des uns ou des autres quant aux raisons ayant entraîné l'interruption de l'assemblée générale des copropriétaires précédente du 24 avril 2023, fait apparaissant relever des vicissitudes de la vie d'une copropriété.

Sur les frais au titre des honoraires du syndic AIA entre le 24 et le 30 juin 2023
 
Il y a lieu de faire droit à cette demande à hauteur de la somme demandée de 269,23 euros, la société AIA ayant terminé son mandat de syndic le 24 juin 2023 et non le 30 juin 2023, et étant observé que cette dernière ne fait valoir aucun moyen s'y opposant.


Sur la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral.
Au soutien de sa demande, il fait notamment valoir :

-que les très nombreuses fautes de gestion commises par la préposée du syndic ou par le syndic lui-même ont été la cause d'une augmentation considérable des charges de copropriété et d'un dépassement particulièrement important du budget prévisionnel ;
-les copropriétaires ont, lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2023, refusé d'approuver les comptes 2022 et de donner quitus au syndic pour sa gestion au titre de l'exercice 2022, compte tenu des fautes de gestion commises par la société AIA ;
-la gestion de la société AIA a été la cause d'un préjudice moral particulièrement important pour le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas réparé par les intérêts légaux dont il est sollicité qu'ils assortissent les condamnations, compte tenu tout d'abord que le comportement du cabinet AIA a mis le syndicat des copropriétaires dans une situation particulièrement délicate vis-à-vis de la société AB NETTOYAGE, prestataire de services historique de la copropriété, qui y officiait depuis environ 15 ans, et qui a été remerciée du jour au lendemain pour des motifs particulièrement fallacieux, alors qu'elle donnait parfaite satisfaction, pour des tarifs maîtrisés, cette éviction brutale ayant fragilisé la relation de confiance établie entre AB NETTOYAGE et le syndicat des copropriétaires et porté atteinte à l'honneur et à la considération de ce dernier ; et enfin, en tout état de cause, qu'on ne saurait admettre qu'un syndic, mandataire d'un syndicat des copropriétaires et professionnel de l'immobilier, puisse outrepasser autant ses fonctions et violer avec une telle impunité le droit le plus élémentaire de la copropriété, à savoir que seule l'assemblée générale (et éventuellement le conseil syndical, sous certaines conditions) a le pouvoir de résilier et de conclure des contrats, sauf urgence.

De son côté, la société AIA réplique :
-qu'il apparaît difficile d'identifier en quoi pourrait consister le préjudice moral d'une copropriété, de même qu'une éventuelle atteinte à son image compte tenu que les faits dont elle estime avoir souffert n'intéressent que la gestion interne de la copropriété et n'ont eu aucune résonnance en dehors de celle-ci ;

-que le cabinet AIA a été syndic de cette copropriété pour une durée de 7 mois pour une rémunération annuelle prévue de 14.000€ TTC ; qu'ainsi, la réclamation indemnitaire du syndicat des copropriétaire, outre le fait qu'elle est infondée, est manifestement disproportionnée ;
-que toute indemnisation au titre d'un prétendu accroissement des charges serait constitutive d'une double indemnisation avec les réclamations précédentes du syndicat 

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du syndic au paiement de la somme de 50 000 euros en réparation d'un préjudice moral qu'il rattache notamment aux conséquences liées à un dépassement particulièrement important du budget prévisionnel de la copropriété, à la fragilisation de ses relations de confiance avec ses anciens prestataires, à une atteinte à son honneur et à la considération dont il ferait l'objet ainsi qu'au caractère particulièrement inadmissible des lourds manquements de la société AIA.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et peut, à ce titre, solliciter la réparation d'un préjudice présentant un caractère collectif.
Si un syndicat des copropriétaires est susceptible d'obtenir réparation d'un préjudice moral, encore faut-il que celui-ci soit établi dans son principe, qu'il présente un caractère collectif et qu'il soit distinct des préjudices patrimoniaux résultant des fautes commises par le syndic.
En l'espèce, si les fautes de gestion retenues à l'encontre du syndic ont pu affecter les relations contractuelles de la copropriété avec certains prestataires et ont entraîné les conséquences financières précédemment examinées, le syndicat ne justifie pas, par les pièces versées aux débats, d'une atteinte autonome à sa réputation, à son honneur ou à sa considération auprès de tiers.
Il n'est notamment produit aucun élément établissant que les anciens prestataires auraient rompu leurs relations avec la copropriété, refusé de contracter avec elle ou modifié leurs conditions contractuelles en raison d'une atteinte à son image ou à sa considération résultant des agissements du syndic.
De même, la seule circonstance que les manquements du syndic aient pu altérer les relations de confiance entretenues avec certains prestataires ne suffit pas à caractériser un préjudice moral collectif subi par le syndicat.
Le syndicat ne justifie ainsi ni de l'existence d'un préjudice moral distinct des préjudices financiers déjà réparés, ni de son caractère collectif, ni de son quantum.
Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de la société AIA

A titre reconventionnel, la société AIA demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Eu égard à l'issue du litige, il y a lieu de rejeter cette demande.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société AIA succombant principalement à la présente instance sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il conviendra de condamner la société AIA à verser la somme de 4000€ au syndicat des copropriétaires " LE PORTO FINO " au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il y a lieu de débouter la société AIA de ses mêmes demandes formulées au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 32 270,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS ; 
CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1121 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des deux assurances protection juridique souscrites auprès de [C] et de CFDP ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 6416,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat d'assainissement avec la SOTAME et de la souscription du contrat d'assainissement avec la SNADEC ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 522,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la résiliation du contrat de désinsectisation et dératisation avec la société SARP Hygiène Bâtiment et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1490,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre du non renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie avec la société MORO PRATO et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 269,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des honoraires du syndic AIA entre le 24 et le 30 juin 2023 ;

CONDAMNE la société AIA aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société AIA à verser la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me CORNE
1 EXP Me JACQUEMIN 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026 


DÉCISION N° 2026/273

N° RG 24/02856 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PXZC 

DEMANDERESSE : 

S.D.C. [J]
C/o son Cabinet BOUMANN IMMOBILIER
1 avenue Saint Jean
06400 CANNES

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par Me LAUTIER
 
DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA)
”Le Versailles” 35, Boulevard Foch
06600 ANTIBES

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par Me WAOUAJRA
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.
 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 07 mai 2026 ;
 
A l’audience publique du 11 Juin 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026. 


*****









EXPOSE DU LITIGE :

L'immeuble dénommé résidence " LE PORTO FINO ", situé au 6/8 boulevard Paul Doumer à Le Cannet (06110), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été géré par la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) du 13 septembre 2022 (date de sa désignation en qualité de syndic), jusqu'à la démission de celle-ci par courrier du 24 avril 2023, avec date d'effet au 25 juin 2023.

Par assignation du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " a fait citer à comparaître par devant le tribunal judiciaire de GRASSE statuant au fond la société AIA, aux fins de voir, 

Vu l'Article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les Articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du Code Civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les nombreuses fautes commises par la société AIA dans le cadre de son mandat de syndic de l'immeuble " LE PORTO FINO ",
Vu le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des fautes de gestion commises par la société AIA,
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence " LE PORTO FINO " les sommes de :
- 32 270,43 € au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 6 246,36 € au titre du renouvellement des contrats d'assurance de la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 6 416,30 € au titre de la souscription du contrat d'assainissement trisannuel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 1 567,50 € au titre de la souscription du contrat de désinsectisation et de dératisation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 4 472,37 € au titre du renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 13 455,82 € au titre des dépenses diverses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 50 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et d'image subi par le syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,
- 8 000 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
LA CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance, 
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
LA DÉBOUTER de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.


Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " a maintenu l'ensemble de ses prétentions.


**** 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, la société AIA sollicite de voir :

Vu les articles 1240, 1242 du Code civil,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [X] PORTO FINO de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
A titre reconventionnel,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [J] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [J] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance
 

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l'appui de ces prétentions.

En vertu des articles 467 et suivants du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'affaire avec effet différé au 7 mai 2026 et a fixé les plaidoiries à la date du 11 juin 2026.

A l'audience de plaidoiries du 11 juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

En ce sens, Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'action du demandeur, alors que celle-ci n'est de fait pas contestée et qu'aucune fin de non-recevoir d'ordre public, que le tribunal se devrait de relever d'office n'est en jeu en l'espèce.


Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " 


Sur la demande au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 32 270,43 € au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :
-elle était liée depuis une quinzaine d'années par un contrat d'entretien de copropriété à la société AB NETTOYAGE qui, selon devis du 15 mars 2021, facturait mensuellement ses prestations 2551€ ;
-la gestionnaire du syndic AIA a, contre toute attente et sans la moindre autorisation de quiconque, pris l'initiative de résilier ce contrat par courrier en réalité envoyé le 25 janvier 2023 (pièce n°15), pour des motifs tirés notamment du fait que la société AB NETTOYAGE n'avait pas averti le syndicat des copropriétaires, qu'elle assimile à un consommateur, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat en application de l'article L215-1 du code de la consommation, alors qu'un syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de cette qualité de " consommateur ", que le délai dont bénéficiait légalement AB NETTOYAGE n'a pas été respecté, mais surtout que les copropriétaires n'ont jamais voté en faveur de l'éviction de cette société, n'ayant même pas été invités à le faire ;
-la gestionnaire du syndic AIA a, sans solliciter l'avis et a fortiori l'autorisation de personne, passé un contrat avec la société HYGIENAROME SERVICES (HAS) le 2 janvier 2023 pour un montant supérieur à celui de la société précédente, alors que l'assemblée des copropriétaires n'avait jamais voté en faveur d'un changement de prestataire et que le marché avec HAS aurait dû faire l'objet d'un vote en assemblée générale en raison du fait que son montant dépassait largement le seuil fixé par la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022 :
-ainsi, sans la moindre autorisation de l'assemblée générale, un employé de service d'HAS a été installé dans la copropriété sur une base de 39 heures par semaine, cet employé n'étant autre que le conjoint de la gestionnaire du syndic AIA ;
-la société AIA devra par conséquent être condamnée à lui payer la différence de coût entre AB NETTOYAGE et HAS, soit 32 270,43 €, compte tenu que le contrat conclu avec AB NETTOYAGE avant sa résiliation portait sur une somme de 2 551 € TTC par mois, soit 30 612 € TTC par an, que la somme facturée mensuellement par HAS entre le 1er janvier et le 30 juin 2023 (Pièces n°22 et 23) s'élève à 6 972 € TTC, et qu' à compter du mois de juillet 2023, l'entreprise a retiré de sa prestation la mise à disposition d'un employé, de sorte que la facturation appliquée a été de 4 211,99 € en juillet 2023, 3 348 € entre août et novembre 2023 et 3 446,44 € en décembre 2023, le total facturé par HAS en 2023 représentant donc une somme de (6 x 6 972 €) + 4.211,99 € + (3 348 x 4) + 3 446,44 € = 62 882,43; ce qui représente une somme de 62.882,43 € - 30 612 € = 32 270,43 €.


De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :
-le non renouvellement du contrat de prestation de nettoyage avec la société AB NETTOYAGE est régulier compte tenu que les dispositions de la loi CHATEL s'appliquent à tout non-professionnel, ce qu'est un syndicat de copropriétaires ;
-le syndicat des copropriétaires sombre dans le ridicule lorsqu'il prétend que l'ancienne gestionnaire aurait sollicité de la société AB NETTOYAGE la simulation d'un contrat pour son mari alors même que les pièces versées aux débats, notamment les courriels, ne révèlent aucun lien avec cette dernière ;
-le syndicat des copropriétaires indique que le nouveau contrat de nettoyage souscrit auprès de la société HAS serait d'un montant supérieur à celui pratiqué auparavant par la société AB NETTOYAGE, alors même que l'essentiel réside dans la différence quant à l'étendue et la qualité des prestations réalisées ;
-le syndicat des copropriétaires pêche par excès de zèle en évoquant la résolution n°21 de l'assemblée du 7 juillet 2022 ayant justement pour objet la signature du contrat HAS, la référence à cette résolution étant intéressante à plus d'un titre dès lors qu'on apprend : que " le conseil syndical informe l'assemblée générale qu'il a porté son choix sur l'entreprise Hygiénarome Service - HAS ", preuve ainsi que cette entreprise a bien été validée par le conseil syndical ; que le syndic a bien agi dans la plus grande transparence en informant tous les copropriétaires lors de cette assemblée, contrairement au syndicat des copropriétaires qui tente de faire croire à une gestion opaque et intéressée ; et que cette assemblée n'a jamais été contestée judiciairement ou même de manière formelle par de simples courriers de protestation ;
-le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement avoir entrepris une action contre la société HAS pour le remboursement de prestations qu'il estimerait indues, gage qu'il reconnaît que les prestations réalisées par cette dernière sont bien réelles et qu'elles justifient paiement ;
-le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter les remboursement de sommes correspondant à la différence entre le coût des précédents contrats des prestataires susvisés avec les factures des nouveaux intervenants dans la mesure où, outre le fait que celui-ci ne justifie pas avoir réglé ces sommes, il apparaît que ces demandes sont manifestement irrecevables puisque le syndicat des copropriétaires a bénéficié des prestations ainsi réalisées et qu'un tel remboursement constituerait un enrichissement sans cause.


Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Par ailleurs, aux termes de l'article 18.I de la loi du 10 juillet 1965, " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
-d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
-de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;
-d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;
-de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ". 

En outre, selon les dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de cette même loi, " l''assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. "

Il résulte de ces dispositions que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société AB NETTOYAGE qui intervenait depuis de nombreuses années pour l'entretien de l'immeuble sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société HAS, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixées respectivement aux seuils de 1000 euros et de 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'ensemble des arguments des parties, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal retient que :
-le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " avait une relation contractuelle de longue date avec la société AB NETTOYAGE sans difficultés relevées, et que celui-ci a d'ailleurs choisi de contractualiser à nouveau avec elle à compter du 1er janvier 2024,
-il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'entretien de la copropriété, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence de coût entre les prestations telles qu'elles étaient facturées par AB NETTOYAGE et celles qui ont été facturées par HAS pour l'année 2023, soit 32 270,43 euros, compte tenu que, au vu des pièces versées en procédure, le contrat conclu avec AB NETTOYAGE avant sa résiliation portait sur une somme de 2 551 euros par mois, soit 30 612 euros au total par an, et que le total facturé par HAS en 2023 représente la somme de 62 882,43 euros.
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 32 270,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS. 
 

Sur la demande au titre du renouvellement des contrats d'assurance 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 6246,36 € au titre du renouvellement des contrats d'assurance de la copropriété, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :

-début janvier 2023, la gestionnaire du syndic AIA, sans en informer le conseil syndical ni les copropriétaires ni être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, a résilié le contrat multirisque habitation qui s'élevait à la somme annuelle de 11041,612 euros, et a souscrit 3 nouveaux contrats (une assurance multirisques [C] à hauteur de 14881,72 euros l'année et deux assurances protection juridique pour un montant total de 16102,72 euros) ; à cela devant s'ajouter l'assurance protection juridique antérieure, souscrite auprès de PROTEXIA, dont le montant s'est élevé en 2023 à 1185,25 euros et que la société AIA a omis de dénoncer ;

-si AIA verse aux débats le courrier de résiliation d'ALLIANZ en date du 14 octobre 2022, force est de constater cependant que ce courrier ne comprend aucun motif de résiliation et qu'il n'est pas démontré que cette résiliation était consécutive à la perte de l'immeuble par NEXITY, étant souligné que par courriel du 28 février 2023, le gestionnaire de VERSPIERREN, courtier d'ALLIANZ, avait indiqué à Monsieur [M], du conseil syndical, que la résiliation du contrat multirisques n'était pas consécutive à une sinistralité trop élevée ;

-en tout état de cause, à supposer la résiliation consécutive à la perte de l'immeuble par NEXITY, il appartenait au syndic d'organiser une mise en concurrence de plusieurs polices d'assurance, conformément à la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022 qui a fixé le seuil de 1000 euros à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire ;

-s'il est exact que le syndicat ne démontre pas que les nouveaux contrats présentent des garanties moindres, il convient également de relever que la société AIA est défaillante à rapporter la preuve de ce que les nouveaux contrats souscrits présentent des garanties supérieures à celles des précédents contrats ;

-rien, en outre, ne prouve ni ne laisse présumer que la copropriété avait besoin de garanties supérieures à celles qu'elle avait précédemment ;

-la société AIA ne peut reprocher au syndicat de ne pas avoir sollicité le remboursement des cotisations indues au titre du cumul d'assurances, compte tenu qu'il est de jurisprudence constante que la victime d'un préjudice n'est tenue en aucune manière de le minimiser pour en obtenir indemnisation ;

-ces résiliations et souscriptions intempestives à la diligence du seul syndic ont engendré pour l'année 2023 une dépense injustifiée de 6246,36 euros (17287,97 - 11041,61), somme au paiement de laquelle le syndic AIA devra être condamné. 


De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :

-la souscription d'un contrat d'assurance figure au nombre des obligations légales qui s'imposent à tout syndicat des copropriétaires, et, à ce titre, le syndic est doté de la capacité de choisir l'entreprise qui assurera l'immeuble en application de l'article L.112-1 du code des assurances mais également de l'article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 qui lui confère la mission d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation ;

-c'est la société ALLIANZ qui a notifié le 19 octobre 2022 un courrier de résiliation du contrat d'assurance du PORTO FINO avec effet au 31 décembre 2022, en raison du faut que lorsque NEXITY (précédent syndic) perd un immeuble, l'assurance de celui-ci est résiliée automatiquement et unilatéralement puisque cette copropriété sort du périmètre du contrat de groupe ;

-dans ces conditions, compte-tenu des délais impartis et de l'obligation d'assurance d'un immeuble collectif, la société AIA n'a commis aucune faute en régularisant les contrats d'assurance objets du litige ;
-l'apport de ces nouveaux contrats ne se mesure pas qu'à l'aune du seul montant de la cotisation mais avant tout au regard de l'étendue des garanties mobilisables ;
-le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces nouveaux contrats présentent des garanties moindres ;
-en outre, en cas de pluralité d'assurance, il revient à l'assuré de solliciter le remboursement de toutes cotisations indues au titre du cumul des assurances ; il appartient donc au syndicat des copropriétaires, pour justifier d'un hypothétique préjudice, qu'il a bien entrepris ces démarches et que celles-ci n'ont pu prospérer.

Sur ce, le tribunal retient que :
-le contrat multirisque habitation a été résilié à l'initiative de la société ALLIANZ et non du syndic AIA,
-la société AIA n'a pas commis de faute en concluant un nouveau contrat multirisque habitation alors que le courrier de résiliation de la société ALLIANZ datait du 14 octobre 2022 avec effet au 31 décembre 2022 et qu'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires à ce sujet pouvait difficilement intervenir dans les délais impartis,
-la société AIA a commis une faute en souscrivant deux contrats pour le même objet (protection juridique) tout en omettant, au surplus, de dénoncer l'assurance protection juridique antérieure souscrite auprès de PROTEXIA, étant relevé en outre que celle-ci ne justifie pas avoir respecté, à l'occasion de la souscription du contrat avec la société CFDP, l'obligation de consultation du conseil syndical fixée à partir de 1000 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précitées. 

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, il y a lieu de dire que la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à l'addition des coûts des deux nouvelles assurances protection juridique contractées sans raison au 1er janvier 2023 pour un an, soit la somme de 1121 euros, correspondant à 98€ (contrat multirisque habitation auprès de [C]) + 1023€ (contrat multirisque habitation auprès de CFDP)

Il convient donc débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO" de sa demande indemnitaire au titre du renouvellement du contrat d'assurance multirisque habitation et de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1121 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des deux assurances protection juridique souscrites auprès de [C] et de CFDP. 

Sur la demande au titre de la souscription du contrat d'assainissement trisannuel 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 6416,30 € au titre de la résiliation du contrat avec la société prestataire en place, la société SOTAME, et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société SNADEC, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que :

-la copropriété était liée par un contrat d'assainissement avec la société SOTAME, signé le 1er décembre 2021, pour un montant de 1210 € TTC par an, conclu pour une durée de 3 années, 
-le cabinet AIA a, sans la moindre autorisation de quiconque, évincé de sa seule initiative le prestataire initialement en charge de l'assainissement de l'immeuble, par courrier RAR du 4 octobre 2022, reprenant les mêmes motifs que ceux qu'il avait évoqués à l'encontre de AB NETTOYAGE ;
-cette résiliation anticipée a donné lieu à l'application par la SOTAME d'une pénalité égale au montant dû du 1er juin 2023 jusqu'à l'expiration normale du contrat (le 1er décembre 2024), soit la somme de 1 686,30 € ;
-dans la foulée, il a souscrit le 26 octobre 2022, toujours sans autorisation ni du conseil syndical et encore moins de l'assemblée générale, un contrat avec la SNADEC, pour un montant global de 8 360 € TTC pour trois ans, soit 2.787 € par an, ce qui représente, pour la copropriété, une augmentation de + 130 % ;
-les conditions de résiliation de ce contrat, stipulées à l'article 14 du contrat, sont draconiennes et dissuadent ainsi le syndicat de toutes velléités de résiliation anticipée ; 
-le cabinet AIA prétend sans la moindre preuve que c'est la facturation par la SOTAME de prestations supplémentaires courantes non prévues par son contrat qui a conduit le conseil syndical à décider de son remplacement ; alors que les factures en question montrent bien qu'il s'agissait d'interventions bien évidemment non comprises dans un contrat d'entretien comme le débouchage de colonnes d'évacuation ;
-la société AIA ne démontre pas que le conseil syndical a sollicité le remplacement de la SOTAME ; et, l'aurait-il demandé, il appartenait au cabinet AIA de mettre en concurrence plusieurs contrats et d'inscrire le vote de ces contrats à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, conformément à la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 septembre 2022, ce dont il s'est totalement abstenu ;
-le cabinet AIA ne peut reprocher au syndicat de ne pas avoir résilié le contrat avec la SNADEC alors que le nouveau contrat triennal souscrit comprend des pénalités de fin de contrat anticipée le dissuadant de toutes velléités de résiliation anticipée ;
-ainsi, le syndicat est bien fondé à solliciter la condamnation du syndic AIA à lui verser la somme de 6 416,30 € (4 730 + 1 686,30), compte tenu que la société AIA a évincé la SOTAME qui était liée à la copropriété par un contrat à hauteur de 605 € TTC par semestre pour trois ans, soit un total sur trois ans de 3 630 €, et a souscrit un contrat d'assainissement trisannuel avec la SNADEC qui représente un coût de 8 360 € TTC pour trois ans ce qui aboutit à une différence de coût sur trois ans de 4730 € (8 360 € - 3 630 €), et que l'éviction de la SOTAME a en outre entraîné l'application de pénalités d'un montant de 1.686,30 €. 

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :

-la copropriété pouvait légitimement se prévaloir des dispositions de l'article L 215-1 du code de la consommation pour mettre fin au contrat d'assainissement avec la société SOTAME, comme cela a été le cas pour le contrat avec AB NETTOYAGE ;

-si le syndicat des copropriétaires a accepté de régler à la société SOTAME une indemnité de résiliation qui n'était pas due, la société AIA ne saurait être responsable de cette erreur ;

-le syndicat des copropriétaires ne peut se contenter d'évoquer la seule différence de tarif entre l'ancien prestataire et la nouvelle entreprise sans démontrer que les prestations sont identiques, alors que c'est justement cette différence de prestations qui est à l'origine de la décision de résiliation qui a été discutée et décidée par le conseil syndical précisément en raison de la facturation supplémentaire faite par la société SOTAME en marge de son contrat de prestations ce qu'attestent les nombreuses factures adressées par le prestataire pour des prestations courantes non prévues au contrat.
-au regard du coût général de l'intervention de la société SOTAME, combinant abonnement mensuel et facturations complémentaires, il n'est ainsi pas justifié du moindre préjudice ;
-le syndicat des copropriétaires n'indique pas, en outre, avoir mis un terme à ce contrat qui lui déplait tant ou encore avoir réinstallé la société SOTAME qui lui manque tout autant.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société SOTAME sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société SNADEC, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixées respectivement aux seuils de 1000 euros et 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'ensemble des arguments des parties, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que le contrat avec la SNADEC (pièce du demandeur n°36) n'apparaît pas offrir des prestations notablement supérieures à celui conclu avec la SOTAME (pièce du demandeur n°33) pouvant justifier l'augmentation du prix de plus du double,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'assainissement de ses réseaux d'eau, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la SNADEC sur trois ans et le coût des prestations de la SOTAME sur la même durée, soit la somme de 4730 euros correspondant à (2787 € x 3) - (1210 € x 3), étant précisé que la prise en compte de cette durée de trois années est justifiée par le fait que la résiliation du contrat avec la SNADEC induirait le paiement de pénalités trop lourdes.
A cela doit s'ajouter la somme de 1686,30 euros que le syndicat des copropriétaires a été contraint de payer à titre de pénalité pour résiliation anticipée, étant rappelé que cette résiliation est constitutive d'une faute commise par la société AIA. 
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 6416,30 euros (4730 + 1686,30) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat d'assainissement avec la SOTAME et de la souscription du contrat d'assainissement avec la SNADEC. 
 
Sur la demande au titre de la souscription du contrat de désinsectisation et de dératisation 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 1567,50 € au titre de la résiliation du contrat avec la société prestataire en place, la société SARP Hygiène Bâtiment, et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que le cabinet AIA a, sans la moindre autorisation de quiconque, résilié de sa seule initiative le contrat en cours avec la société SARP Hygiène Bâtiment et a signé, toujours sans autorisation du conseil syndical ou de l'assemblée générale, deux nouveaux contrats avec la SNADEC, pour un coût annuel représentant une augmentation de plus de 70% par rapport au contrat précédent ; 

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, en ce que :
-le montant annuel pour chacun des deux contrats avec la SNADEC est inférieur au seuil de mise en concurrence ;
-il n'est pas démontré un différentiel de tarif à prestations identiques ;

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a mis fin au contrat de la société SARP Hygiène Bâtiment sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a souscrit deux nouveaux contrats avec la société SNADEC, sans qu'il soit également justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant. 

Dès lors, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que les deux contrats avec la SNADEC (pièces du demandeur n°38 et n°39), l'un pour la désinsectisation et l'autre pour la dératisation, n'apparaissent pas offrir des prestations supérieures à celui conclu avec la SARP Hygiène Bâtiment (pièce du demandeur n°37) pouvant justifier la conséquente augmentation du prix,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de la désinsectisation et la dératisation, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la SNADEC sur un an et le coût des prestations de la SARP Hygiène Bâtiment sur la même durée, étant précisé que la prise en compte de cette durée d'une année est justifiée par le fait que le syndicat des copropriétaires disposait de la faculté de mettre fin au contrat sans paiement de pénalités.
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 522,50 euros (1243 + 720,50) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la résiliation du contrat de désinsectisation et dératisation avec la société prestataire en place, la société SARP Hygiène Bâtiment, et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC.

Sur la demande au titre du renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 4472,37 € au titre du non renouvellement du contrat avec la société qui intervenait jusqu'alors, la société MORO PRATO, et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil.

Dans ce cadre, elle fait valoir que, sans la moindre autorisation de quiconque, le cabinet AIA n'a pas renouvelé le contrat avec la société MORO PRATO et a conclu, toujours sans mettre quiconque au courant ni demander une quelconque autorisation, un nouveau contrat avec la société IDEX, pour une augmentation de coût de 77% par rapport au contrat précédent.

De son côté, la société AIA soutient qu'il n'est pas démontré, pour retenir sa responsabilité, qu'elle a commis une faute constitutive d'un préjudice direct, se référant aux moyens de défense exposés précédemment pour les autres contrats.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l'articles 18.I de la loi du 10 juillet 1965, rappelées ci-dessus, que le syndic est un mandataire du syndicat des copropriétaires dont la mission est essentiellement une mission d'exécution et non de décision. Il ne dispose de pouvoirs propres que dans des cas restreints prévus par les textes, notamment en matière de travaux urgents.

Ainsi, la résiliation ou la non reconduction d'un contrat de prestation conduisant à un changement de prestataire relève d'un choix de gestion de la copropriété appartenant à l'assemblée des copropriétaires.

Or, le tribunal relève que :
-la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", n'a pas reconduit le contrat avec la société MORO PRATO sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant ;
-la société AIA, toujours en la même qualité, a, de plus, souscrit un nouveau contrat avec la société IDEX, sans qu'il soit justifié d'aucune résolution de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant et sans respecter les obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés respectivement à 1000 euros et 1500 euros par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 rappelées ci-dessus. 

Dès lors, il en résulte que la société AIA, en qualité de syndic de la résidence " LE PORTO FINO ", a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Sur le préjudice du demandeur en lien avec le manquement évoqué, le tribunal observe :
-que le contrat avec la société IDEX (pièce du demandeur n°42), n'apparaît pas offrir des prestations supérieures à celui conclu avec la société MORO PRATO (pièce du demandeur n°40) pouvant justifier la conséquente augmentation du prix,
-qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié que la copropriété de la résidence " LE PORTO FINO " avait besoin, au titre de l'entretien de la chaufferie, de prestations supplémentaires, induisant par là des charges plus lourdes pour elle.

Dès lors, la réparation du dommage subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " sera égale à la différence entre le coût des prestations de la société IDEX sur un an et le coût des prestations de la société MORO PRATO sur la même durée, étant précisé que la prise en compte de cette durée d'une année est justifiée par le fait que le syndicat des copropriétaires disposait de la faculté de mettre fin au contrat sans paiement de pénalités (article 13 du contrat conclu avec la société IDEX).
Il convient donc de condamner la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1490,79 euros (3420 - 1929,21) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre du non renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie avec la société MORO PRATO et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX.

Sur la demande au titre des dépenses diverses 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme totale de 13455,82 € au titre de diverses dépenses engagées selon elle sans respect des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence, considérant que la responsabilité de la société AIA, es qualité de syndic, est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1242, 1991 et 1992 du code civil, s'agissant des dépenses suivantes :

-5 577 € au titre de l'installation de dispositifs anti pigeons, 
-5214 € au titre du remplacement de 6 grilles en fonte dans le parking, 
-562,10 € au titre du contrat SOTAME au 1er semestre 2023,
-173,24 € au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022,
-1 530,25 € au titre des frais d'affranchissement pour l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 23 juin 2023 et 130 € au titre de la location de la salle de réunion pour la même assemblée, 
-269,23 € au titre de ses honoraires entre le 24 et le 30 juin 2023, alors qu'il n'était plus syndic à compter du 24 (pièce n°8).
Concernant la somme demandée au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022, le syndicat des copropriétaires précise que le fait pour le cabinet AIA de communiquer le relevé de son affranchisseuse est sans le moindre emport dès lors qu'il est impossible de savoir à quel immeuble se rapportent ces affranchissements.

Au sujet des sommes demandées relativement à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il est bien fondé à les réclamer, compte tenu de la démission d'AIA par courrier du 24 avril 2023, et que l'assemblée du 7 avril 2023 n'a pu se tenir du fait de l'obstruction caractérisée de la gérante du syndic AIA, démontrée notamment par un mail d'une copropriétaire de la résidence adressé au cabinet AIA.

De son côté, la société AIA réplique que :

-il n'est pas démontré le paiement de ces frais ou encore que le syndicat des copropriétaires a agi à l'encontre de ces prestataires pour obtenir le remboursement de toute somme acquittée ;
-s'agissant de la somme de 173,24 € au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022, il est produit aux débats les factures de timbres selon le relevé de la machine à affranchir de la concluante, étant précisé que cette machine à affranchir identifie chaque copropriété par un numéro et qu'à ce titre l'immeuble PORTO FINO portait le numéro 542 ;
-s'agissant des frais liés à la tenue de l'assemblée générale du 23 juin 2023, cette demande ne saurait prospérer dès lors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, puisque, de son propre aveu, le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures que l'assemblée précédente du 24 avril 2023 a été interrompue du fait de la seule décision du Président de séance ; ainsi, la société AIA n'est pas responsable de la tenue de cette nouvelle assemblée du 23 juin 2023 qui n'est que la seule conséquence du diktat imposée par le Président de séance.
-la démission du cabinet AIA est intervenue à la suite de cette assemblée ; c'est donc le comportement de Monsieur [M] qui est la conséquence de la tenue de cette nouvelle assemblée du 23 juin 2023, et la demande de remboursement de frais et d'honoraires doit donc être rejetée.
Sur les frais au titre de l'installation de dispositifs anti pigeons et au titre du remplacement de 6 grilles en fonte

Les demandes du syndicat des copropriétaires à ce titre seront rejetées en ce que celui-ci ne les motive pas en fait, ne caractérisant notamment pas le préjudice qui aurait résulté pour lui de l'engagement financier auprès des sociétés MCS 3D et SNADEC pour respectivement l'installation de dispositifs anti-pigeons et le remplacement de 6 grilles en fonte.

Sur les frais au titre du contrat de la SOTAME au 1er septembre 2023
 
La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que la facture de la SOTAME du 15 décembre 2022 (pièce du demandeur n°45), qui mentionne le versement semestriel du contrat d'entretien des collecteurs horizontaux d'eaux usées, apparaît liée au contrat d'assainissement traité dans une partie précédente du présent jugement.
Le tribunal observe, au surplus, que le montant engagé (562,10 €) se situe en-dessous des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022.

Sur les frais au titre d'une provision à valoir sur les affranchissements réalisés par AIA au 4ème trimestre 2022

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que celui-ci ne la motive ni en droit ni en fait, ne caractérisant notamment pas la faute qu'aurait commise la société AIA ni le préjudice qui en aurait résulté pour lui, étant souligné que le montant engagé (173,24 €) se situe en-dessous des seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés par résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022.
Sur les frais au titre de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023
 
La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en ce que la réunion de cette assemblée générale était nécessaire compte tenu notamment de la démission du syndic en place et de la nécessité d'en désigner un nouveau, le tribunal n'ayant pas à se prononcer sur les responsabilités des uns ou des autres quant aux raisons ayant entraîné l'interruption de l'assemblée générale des copropriétaires précédente du 24 avril 2023, fait apparaissant relever des vicissitudes de la vie d'une copropriété.

Sur les frais au titre des honoraires du syndic AIA entre le 24 et le 30 juin 2023
 
Il y a lieu de faire droit à cette demande à hauteur de la somme demandée de 269,23 euros, la société AIA ayant terminé son mandat de syndic le 24 juin 2023 et non le 30 juin 2023, et étant observé que cette dernière ne fait valoir aucun moyen s'y opposant.


Sur la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société AIA à lui payer la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral.
Au soutien de sa demande, il fait notamment valoir :

-que les très nombreuses fautes de gestion commises par la préposée du syndic ou par le syndic lui-même ont été la cause d'une augmentation considérable des charges de copropriété et d'un dépassement particulièrement important du budget prévisionnel ;
-les copropriétaires ont, lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2023, refusé d'approuver les comptes 2022 et de donner quitus au syndic pour sa gestion au titre de l'exercice 2022, compte tenu des fautes de gestion commises par la société AIA ;
-la gestion de la société AIA a été la cause d'un préjudice moral particulièrement important pour le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas réparé par les intérêts légaux dont il est sollicité qu'ils assortissent les condamnations, compte tenu tout d'abord que le comportement du cabinet AIA a mis le syndicat des copropriétaires dans une situation particulièrement délicate vis-à-vis de la société AB NETTOYAGE, prestataire de services historique de la copropriété, qui y officiait depuis environ 15 ans, et qui a été remerciée du jour au lendemain pour des motifs particulièrement fallacieux, alors qu'elle donnait parfaite satisfaction, pour des tarifs maîtrisés, cette éviction brutale ayant fragilisé la relation de confiance établie entre AB NETTOYAGE et le syndicat des copropriétaires et porté atteinte à l'honneur et à la considération de ce dernier ; et enfin, en tout état de cause, qu'on ne saurait admettre qu'un syndic, mandataire d'un syndicat des copropriétaires et professionnel de l'immobilier, puisse outrepasser autant ses fonctions et violer avec une telle impunité le droit le plus élémentaire de la copropriété, à savoir que seule l'assemblée générale (et éventuellement le conseil syndical, sous certaines conditions) a le pouvoir de résilier et de conclure des contrats, sauf urgence.

De son côté, la société AIA réplique :
-qu'il apparaît difficile d'identifier en quoi pourrait consister le préjudice moral d'une copropriété, de même qu'une éventuelle atteinte à son image compte tenu que les faits dont elle estime avoir souffert n'intéressent que la gestion interne de la copropriété et n'ont eu aucune résonnance en dehors de celle-ci ;

-que le cabinet AIA a été syndic de cette copropriété pour une durée de 7 mois pour une rémunération annuelle prévue de 14.000€ TTC ; qu'ainsi, la réclamation indemnitaire du syndicat des copropriétaire, outre le fait qu'elle est infondée, est manifestement disproportionnée ;
-que toute indemnisation au titre d'un prétendu accroissement des charges serait constitutive d'une double indemnisation avec les réclamations précédentes du syndicat 

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du syndic au paiement de la somme de 50 000 euros en réparation d'un préjudice moral qu'il rattache notamment aux conséquences liées à un dépassement particulièrement important du budget prévisionnel de la copropriété, à la fragilisation de ses relations de confiance avec ses anciens prestataires, à une atteinte à son honneur et à la considération dont il ferait l'objet ainsi qu'au caractère particulièrement inadmissible des lourds manquements de la société AIA.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et peut, à ce titre, solliciter la réparation d'un préjudice présentant un caractère collectif.
Si un syndicat des copropriétaires est susceptible d'obtenir réparation d'un préjudice moral, encore faut-il que celui-ci soit établi dans son principe, qu'il présente un caractère collectif et qu'il soit distinct des préjudices patrimoniaux résultant des fautes commises par le syndic.
En l'espèce, si les fautes de gestion retenues à l'encontre du syndic ont pu affecter les relations contractuelles de la copropriété avec certains prestataires et ont entraîné les conséquences financières précédemment examinées, le syndicat ne justifie pas, par les pièces versées aux débats, d'une atteinte autonome à sa réputation, à son honneur ou à sa considération auprès de tiers.
Il n'est notamment produit aucun élément établissant que les anciens prestataires auraient rompu leurs relations avec la copropriété, refusé de contracter avec elle ou modifié leurs conditions contractuelles en raison d'une atteinte à son image ou à sa considération résultant des agissements du syndic.
De même, la seule circonstance que les manquements du syndic aient pu altérer les relations de confiance entretenues avec certains prestataires ne suffit pas à caractériser un préjudice moral collectif subi par le syndicat.
Le syndicat ne justifie ainsi ni de l'existence d'un préjudice moral distinct des préjudices financiers déjà réparés, ni de son caractère collectif, ni de son quantum.
Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de la société AIA

A titre reconventionnel, la société AIA demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Eu égard à l'issue du litige, il y a lieu de rejeter cette demande.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société AIA succombant principalement à la présente instance sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il conviendra de condamner la société AIA à verser la somme de 4000€ au syndicat des copropriétaires " LE PORTO FINO " au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il y a lieu de débouter la société AIA de ses mêmes demandes formulées au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 32 270,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat AB NETTOYAGE et de la souscription du contrat HAS ; 
CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1121 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des deux assurances protection juridique souscrites auprès de [C] et de CFDP ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 6416,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la révocation du contrat d'assainissement avec la SOTAME et de la souscription du contrat d'assainissement avec la SNADEC ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 522,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre de la résiliation du contrat de désinsectisation et dératisation avec la société SARP Hygiène Bâtiment et de la souscription de deux nouveaux contrats avec la société SNADEC ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 1490,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre du non renouvellement du contrat d'entretien de la chaufferie avec la société MORO PRATO et de la souscription d'un nouveau contrat avec la société IDEX ;

CONDAMNE la société AIA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " la somme de 269,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, en réparation de son préjudice au titre des honoraires du syndic AIA entre le 24 et le 30 juin 2023 ;

CONDAMNE la société AIA aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société AIA à verser la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE PORTO FINO " au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1992, code civil 1991, code de la construction et de l'habitation L711-6, code de la construction et de l'habitation L711-1, code des assurances L112-1, code de la consommation L215-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T21:08:07.415Z.