Tribunal judiciaire de Fort-de-France, Chambre Civile Section 1, 12 mai 2026, n° 23/01365

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS 

Monsieur [U] [C] [K] exerçant sous l’enseigne « Assurance An'Nou », a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du Tribunal Mixte de Commerce de POINTE-À-PITRE du 17 novembre 2011, converti en liquidation judiciaire par jugement du 26 janvier 2012. Maître [J] [P] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire pour cette procédure collective. 
 
Par ordonnance sur requête de Maître [J] [P], es-qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [U] [C] [K], en date du 25 novembre 2013, le juge commissaire du Tribunal Mixte de Commerce de POINTE-À-PITRE a ordonné la vente par adjudication des biens immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire. En raison de carence d’enchères, deux autres ordonnances ont été rendues aux mêmes fins le 31 août 2015, puis le 07 mars 2016. 
 
Selon jugement du tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE du 15 décembre 2016, la SCI [1] a été déclarée adjudicataire du terrain cadastré AX [Cadastre 1], situé [Adresse 5], pour le prix de 60.000 euros, ainsi que du terrain mitoyen avec une maison, cadastré AX [Cadastre 2], pour le prix de 95.000 euros. 
 
Selon un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 5] du 30 janvier 2018, le bien cadastré AX [Cadastre 1] a fait l’objet d’une mesure de confiscation pénale, publiée au service de la publicité foncière le 25 juillet 2018, à la suite d’une mesure de saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 publiée au service de la publicité foncière le 15 mai 2015.

L’avocat de la SCI [1] a sollicité le 21 septembre 2018 la publication du jugement d’adjudication du 15 décembre 2016 au service de la publicité foncière. Cette demande a été rejetée le 18 novembre 2019 au motif de l’existence de la confiscation pénale. 

Par courrier du 10 janvier 2019, remis par huissier de justice le 30 janvier 2019, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) a informé la SCI [3] [Cadastre 3] que la parcelle AX [Cadastre 1] appartenait désormais à l’Etat à la suite de cette décision de confiscation pénale, et qu’elle n’avait par conséquent aucun droit ni titre sur celle-ci. 
 
Le jugement de clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs a été publié au BODAAC le 14 août 2020.

Par courrier du 22 septembre 2021, le conseil de la SCI [1] a mis en demeure Maître [J] [P], mandataire judiciaire, de lui restituer la somme de 60.000 euros correspondant au prix d’adjudication de la parcelle objet de la confiscation pénale. 
 
Par la suite l’AGRASC a accepté de céder la parcelle AX [Cadastre 1] à la SCI [3] [Cadastre 3]. Selon acte authentique du 12 avril 2023, la SCI [1] a acquis, à nouveau, le terrain cadastré AX [Cadastre 1] moyennant le prix de 50.000 euros. 
 
Dans ces conditions, par acte de Commissaire de Justice du 5 juillet 2023 la SCI [4] a assigné Maître [J] [P] mandataire judiciaire et la SCP MORTON & ASSOCIES avocat au Barreau de la Martinique devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE en responsabilité pour les voir condamnés in solidum au paiement de la somme de 69.156,07 euros à titre de dommages et intérêts. 
 
Maître [P] a signifié des conclusions d’incident devant le juge de la mise en état le 15 février 2024 aux fins de voir rejeter comme prescrites et partant irrecevables les demandes de la SCI [1], subsidiairement délivrer injonction à la SCI [3] de produire son acte de vente du 12 avril 2023 entre l’AGRASC et la SCI [1], et condamner SCI [1] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile.
 
Par conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 24 avril 2024, Maître [F] s’est associée à l’incident soutenu par Maître [P], et a sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
La SCI [1] a conclu en réponse sur incident les 20 juin et 22 août 2024.

Par simple mention au dossier du 08 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’incident au fond.
 
Les parties ont conclu successivement au fond, au cours de l’instruction de l’affaire, et en dernier lieu comme suit :

Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées par RPVA le 09 février 2026, la SCI [1] prie le tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code civil, 
- Débouter Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] de leurs demandes,
- Juger sans objet la demande de communication de l’acte d’acquisition du 12 avril 2023, 
- Juger que Maître [J] [P] et la SCP [2] ont commis une faute dans l’exécution de leurs missions, directement à l’origine du préjudice subi par la SCI [1], 
- Condamner in solidum Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] à payer à la SCI [1] au paiement de la somme de 69.156,07 euros au titre du préjudice financier correspondant aux frais engagés pour l’adjudication de la parcelle AX [Cadastre 1], 
- Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner in solidum Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] à payer à la SCI [1], la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

La SCI [1] indique avoir communiqué l’acte de vente du 12 avril 2023.

Elle conteste toute prescription de la demande. Elle rappelle que le délai de traitement de la publication par le service de la publicité foncière n’a pas été de 8 mois mais de 14 mois comme en atteste l’état hypothécaire versé aux débats. Elle indique au visa de l’article R. 322-63 du code des procédures civiles d’exécution, que la loi ne prescrit aucun délai pour procéder à la publication, et qu’en tout état de cause l’envoi du titre à la publication suppose que l’avocat de l’adjudicataire en ait préalablement reçu transmission par le greffe du juge de l’exécution. Elle précise être fréquent que les services du greffe très chargés, ne délivrent le titre que de nombreux mois après l’audience d’adjudication. Elle observe que son avocat n’en a eu transmission que le 09 mai 2018 et qu’en retenant un délai de traitement par le SPF de 14 mois, la date de rejet théorique de la formalité est le 09 juillet 2019. Elle soutient que cette date constitue le point de départ du délai de prescription quinquennale, expirant le 09 juillet 2024 soit postérieurement à la date de délivrance de l’assignation. 

En réponse au moyen selon lequel le titre devait être publié dans les deux mois du jugement d’adjudication, elle remarque que Maître [P] confond le jugement d’adjudication et le titre de vente et que si le jugement d’adjudication est en général remis rapidement aux parties après l’audience, il ne s’agit pas du document publié au SPF qui est le titre de vente consistant dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication et annexés les justificatifs du paiement des frais. Elle explique que les délais d’obtention du titre de vente sont beaucoup plus longs, puisqu’il nécessite un travail important par le greffe de collationnement des documents le constituant. Elle conclut en conséquence au rejet de la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action en responsabilité. 

Subsidairement sur la prescription si la date du 09 juillet 2019 n’était pas retenue comme point de départ du délai de prescription, elle rappelle que le litige s’inscrit dans un contexte de procédure pénale pratiquée contre un débiteur en liquidation judiciaire et qu’il y a lieu de distinguer la saisie pénale de la confiscation pénale qui est la conséquence de la mesure initiale. Elle observe sur le fondement des articles 706-143, 706-145 du code de procédure pénale et 131-21 du code pénal, que la saisie pénale est une mesure entraînant l’indisponibilité temporaire d’un bien, tandis que la confiscation a pour effet une dépossession définitive du bien et un transfert de propriété au profit de l’Etat. Elle remarque que l’Etat n’est devenu publiquement propriétaire de la parcelle litigieuse qu’à la date de publication de l’arrêt prononçant la confiscation, soit le 25 juillet 2018. Elle indique que la parcelle AX [Cadastre 1] a continué à dépendre de la liquidation judiciaire entre la date de la saisie pénale ( 18 mai 2015 ) et le 25 juillet 2018. Elle soutient en conséquence que même si elle avait eu connaissance de l’existence de la procédure pénale avant le courrier de l’AGRASC du 15 janvier 2019, elle n’aurait pas pu soutenir être dans l’impossibilité de jouir de son droit de propriété, ni exercer une action en justice avant le 25 juillet 2018 du fait de l’incertitude subsistant jusqu’à cette date quant au sort de la parcelle en cause. Elle demande donc à titre subsidaire de considérer cette date comme point de départ du délai de prescription, et s’oppose de plus fort à la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond, la SCI [1] rappelle les dispositions des articles 706-145, 706-147, 706-151du code de procédure pénale régissant la saisie pénale, celles des articles R.643-3, R. 643-4, R. 643-6, R. 643-8 du code de commerce relatifs à la procédure de saisie immobilière au cours d’une procédure de liquidation judiciaire. Elle indique rechercher la responsabilité extra-contractuelle de l’avocat sur le fondement des articles 1240 du code civil, 411 et 412 du code de procédure civile. Elle précise rechercher également celle du mandataire judiciaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Elle reproche à Maître [P] et à la SCP [F] & ASSOCIES de ne pas avoir sollicité un état hypothécaire récent au cours de la période ayant abouti aux différentes ordonnances sur requête rendues par le juge commissaire entre 2013 et 2016. Elle observe qu’un état hypothécaire récent aurait permis de découvrir l’existence de la saisie pénale et l’indisponibilité de l’immeuble à la vente par voie de saisie immobilière. Elle déplore l’absence de levée par le mandataire judiciaire et son avocat d’un état récent durant toute la durée de la procédure de saisie immobilière soit plus de trois ans. Elle rappelle qu’il appartenait au mandataire judiciaire ainsi qu’à l’avocat mandaté par lui, de s’assurer de la régularité de la procédure de saisie engagée en vue de réaliser les actifs de la liquidation judiciaire et soutient qu’ils ont failli à leurs missions. Elle ajoute qu’en raison de leurs négligences fautives respectives, elle a été déclarée adjudicataire d’un bien insaisissable. Elle relève également que le mandataire judiciaire a déposé l’état des créances au greffe, mais n’a pas jugé nécessaire avant de procéder à la répartition du prix de vente, de lever un état hypothécaire des biens dépendant de la liquidation alors même que les dispositions des articles R. 643-8 et R. 643-4 lui en font l’obligation. 

Enfin elle détaille son préjudice financier composé par le prix d’adjudication majoré des frais, droits et émoluments de vente, et les honoraires de l’avocat enchérisseur. Elle rappelle avoir acquis en pure perte la parcelle litigieuse sur la foi des éléments contenus dans le cahier des charges et insiste sur le lien de causalité certain existant entre cette acquisition et les manquements reprochés aux défendeurs. Enfin elle précise s’en rapporter sur la demande de garantie formée par Maître [P] contre la SCP [F] & [6]. 

Par conclusions au fond n°5 responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, Maître [J] [P], mandataire judiciaire demande au tribunal de :
Vu les articles 122 du Code de Procédure Civile et 2224 du Code Civil, 1240 et suivants du Code Civil, 706-151 du Code de Procédure Pénale, 131-21 alinéa 10 du Code Pénal,
- Rejeter comme prescrites et partant irrecevables l’ensemble des demandes, de la SCI [7],
Subsidiairement, 
- Débouter la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes, à défaut de rapporter la preuve d’une faute imputable à Maître [P] en lien causal direct avec un préjudice certain,
Très subsidiairement,
- Condamner la SCP [F] & ASSOCIES à relever et garantir intégralement Maître [P] à titre personnel de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
- Condamner la partie succombant à verser à Maître [P] personnellement une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens,
Encore plus subsidiairement, et sans aucune reconnaissance de responsabilité, 
- Ecarter l’exécution provisoire ou la subordonner à la constitution par la SCI [1] d’une garantie personnelle ou réelle permettant toutes restitution et/ou réparation. 

En premier lieu, Maître [P] soutient au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 2224 du code civil la prescription de l’action. Elle rappelle que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle ajoute que le point de départ du délai ne saurait être confondu avec la matérialisation du préjudice et que la connaissance du fait ne s’entend pas du préjudice dont le caractère certain a été consacré par une décision de justice, mais du dommage qui a été porté à la connaissance de la victime dans des conditions telles qu’elle ne pouvait pas ignorer qu’il avait été porté atteinte à ses droits. 

Elle explique qu’en l’espèce il appartenait à l’adjudicataire de faire publier le jugement d’adjudication du 15 décembre 2016 dans les deux mois de sa date, soit au plus tard le 15 février 2017, que pourtant il n’a déposé sa demande de publication que le 21 septembre 2018 et a été avisé du rejet de cette demande le 23 mai 2019. Elle souligne que si la SCI adjudicataire n’avait pas été négligente et avait déposé sa demande de publication dans les deux mois du jugement d’adjudication, elle aurait été avisée fin octobre 2017 de la saisie pénale publiée le 18 mai 2015 et aurait pu agir dès fin octobre 2017, de sorte que l’action exercée le 05 juillet 2023 est nécessairement prescrite. Elle objecte au demandeur que l’ordonnance du juge commissaire du 07 mars 20216 obligeait l’adjudicataire à publier le jugement dans les deux mois. Elle lui reproche d’avoir tardé à entreprendre cette démarche. Elle fait valoir que par sa propre négligence la SCI [1] a reporté artificiellement le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité. Elle relève que les frais de la vente et les émoluments ont été réglés dès le début de l’année 2017 de sorte que l’adjudicataire était bien en mesure d’entreprendre les démarches pour faire publier le jugement de vente et prendre ainsi connaissance de la publication de la saisie pénale opérée en 2015. Elle relève que le jugement d’adjudication a été remis lorsque son conseil en a fait la demande tardive, le 09 mai 2018. Elle ajoute que même à considérer comme le soutient le demandeur que le délai pour obtenir du SPF (Service de la Publicité Foncière) une réponse à une demande de publication de jugement d’adjudication est de 14 mois, elle aurait été dans cette hypothèse informée de l’existence de la saisie pénale au plus tard le 15 avril 2018 soit plus de cinq ans avant l’introduction de la présente instance. Elle relève encore que le délai de prescription ne peut pas davantage courir à compter de l’arrêt de la Cour d’appel du 30 janvier 2018 ordonnant la confiscation et entrainant la dépossession du bien par transfert de propriété à l’Etat. Maître [P] expose à cet égard que la faute qui lui est imputée en lien causal avec le préjudice allégué consiste dans l’organisation de la vente par adjudication malgré la saisie pénale du 12 mai 2015 rendant le bien indisponible et non dans la confiscation de ce bien opérée par cet arrêt. Elle maintient que la faute invoquée et le préjudice allégué en résultant pouvaient et auraient dus être connus par l’adjudicataire dès le début de l’année 2017.

En second lieu et subsidairement, Maître [P] fait valoir sur le fond, que la responsabilité quasi-délictuelle du liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour les actes accomplis dans l’exercice de sa mission, nécessite que soit rapportée la triple preuve d’une faute, d’un préjudice certain, et d’un lien causal entre ces deux éléments. Elle ajoute que l’auxiliaire de justice n’est tenu dans l’exercice de sa mission que d’une obligation de moyen et non d’une obligation de résultat.

Maître [P] conteste tout d’abord avoir commis la moindre faute. Elle explique qu’il appartenait à la SCP MORTON & ASSOCIES, avocat poursuivant, en vertu de l’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente le 07 mars 2016 de solliciter un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier auprès de la conservation des hypothèques et qu’elle n’est ni garante ni caution du manquement à cette obligation incombant à l’avocat. Elle dénie également avoir commis une faute en sa qualité de mandataire judiciaire dans la distribution des actifs. Elle rappelle que la [8], créancier hypothécaire inscrit depuis 2009 avec une hypothèque judiciaire définitive se substituant à une hypothèque provisoire avec date d’effet jusqu’au 17 juin 2019, disposait d’une inscription sur l’immeuble antérieure à celle publiée au titre de la saisie pénale en 2015 puis celle publiée au titre de la confiscation pénale en 2018. Elle indique au visa des dispositions de l’article 706-51 du code de procédure pénale et de l’article 131-20 alinéa 10 du code pénal que le droit que s’est constitué la [8] sous la forme d’une hypothèque judiciaire définitive sur le bien saisi pénalement, est licite et antérieur tant à la saisie qu’à la confiscation. Elle explique avoir donc régulièrement procédé à la distribution du prix des deux lots adjugés à la barre du tribunal courant septembre 2017 au titre de la quote part de la [8], créancier de premier rang admis au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [K]. 

Maître [P] conteste ensuite l’existence d’un préjudice subi par le demandeur et celle d’un lien causal avec la faute reprochée. Elle relève qu’au regard de l’hypothèque de premier rang de la [8], l’AGRASC n’avait aucun droit sur le prix d’adjudication totalement absorbé par la créance de cette banque. Elle rappelle que la SCI [1] doit assumer son choix de transiger avec l’AGRASC en passant un nouvel acte de vente le 12 avril 2023. Elle maintient que la SCI est à l’origine du préjudice qu’il déplore, faute pour elle d’avoir fait publier le jugement d’adjudication dans le délai de deux mois de son prononcé. Elle relève que si elle avait fait publier plus tôt et rapidement, elle aurait pu référer au liquidateur de l’existence de la saisie pénale sur le bien adjugé. Elle relève aussi que la SCI [1] s’est abstenue d’exercer la moindre action contre la liquidation judiciaire de Monsieur [K] aux fins de nullité de la vente ou à tout le moins de réfaction du prix. Elle observe que la demanderesse se plaint d’un préjudice résultant d’une information incomplète ou erronée affectant le cahier des charges des conditions de vente, de sorte que son préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas se porter adjudicataire. Elle remarque que même informée de l’existence de la saisie pénale, la SCI demanderesse aurait accepté le risque d’acquisition et que par conséquent la perte de chance est nulle. Elle fait encore valoir que le préjudice réclamé n’est pas justifié et ne saurait étre égal au prix d’adjudication augmenté des frais puisque l’adjudication n’a pas été annulée et qu’il ne pourrait tout au plus être déterminé qu’au regard de la somme versée à l’AGRASC (50.000 euros ).

Enfin, Maître [P] sollicite subsidairement la garantie de la SCP [F] [5] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, au motif que l’avocat poursuivant aurait du lever un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier litigieux. Elle souligne que par sa négligence la SCP [F] [9] est à l’origine exclusive du préjudice allégué.

Par conclusions au fond notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, la SCP [F] ET [6], sollicite de :
- Débouter la SCI [3] de l’intégralité de ses demandes, 
- Condamner la SCI [3] à payer à la SCP [F] [10] la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 
- Débouter Maître [P] de sa demande en garantie à l’encontre de la SCP [F] ET [6]. 

La SCP [F] & ASSOCIES rappelle le déroulement de la présente instance. Elle précise que Maître [F], avocat au barreau de la Guadeloupe a été mandaté par Maître [P] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [K] aux fins de vendre deux biens immobiliers lui appartenant. Elle ajoute que ces biens ont été adjugés à la SCI [1] par jugement du 15 décembre 2016 mais que l’un des biens a été confisqué par arrêt de la Cour d’appel de BASSE TERRE du 30 janvier 2018. Elle souligne que l’AGRASC a consenti à céder la parcelle confisquée à la SCI demanderesse. 

Pour conclure au rejet de toutes les prétentions adverses, la SCP [F] & ASSOCIES fait valoir que les conditions cumulatives requises pour mettre en cause la responsabilité d’un avocat, à savoir la preuve d’un manquement ou d’une faute caractérisée et l’existence d’un préjudice évalué et justifié et le lien entre ces deux conditions, ne sont pas réunis en l’espèce. Elle ajoute que l’appel en garantie formé par Maître [P] est donc non fondé et de surcroît injustifié.

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du même code, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
 
L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le13 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience civile collégiale du 10 mars 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que l’acte de vente du 12 avril 2023 sollicité par Maître [P] dans ses premières conclusions d’incident a bien été versé aux débats le 20 juin 2024.

1. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI [11]

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce le fait dommageable est l’indisponibilité à toute vente de la parcelle AX [Cadastre 1] adjugée sur saisie immobilière à la SCI demanderesse, résultant de la saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 publiée le 18 mai 2015 et consacrée par la confiscation pénale ordonnée par l’arrêt du 30 janvier 2018, et publiée le 25 juillet 2018 au SPF.

Il convient de déterminer tout d’abord à quelle date la SCI [3] a connu l’existence de la saisie pénale suivie d’une confiscation pénale emportant dépossession définitive de la propriété de la parcelle. 

Selon l’article 706-145 alinéa 2 du code de procédure pénale : A compter de la date à laquelle elle devient opposable et jusqu'à sa mainlevée ou la confiscation du bien saisi, la saisie pénale suspend ou interdit toute procédure civile d'exécution sur le bien objet de la saisie pénale. 
 
Il résulte de l’article 131-21 alinéa 2 du code pénal, que la chose confisquée est, sauf disposition particulière prévoyant sa destruction ou son attribution, dévolue à l'Etat, mais elle demeure grevée, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers. 

Force est de constater que le cahier des conditions de vente sur la base duquel la SCI a acquis la parcelle objet de la saisie pénale est taisant sur ce point. De manière certaine au vu des pièces du dossier, la SCI adjudicataire n’a été informée de l’existence de la perte de son droit de propriété qu’avec le courrier de l’AGRASC daté du 09 janvier 2019 et remis par huissier de justice le 30 janvier 2019. Par suite, du point de vue de la connaissance des faits permettant d’exercer son action, soit le 30 janvier 2019, l’assignation ayant été délivrée par actes séparés du 05 juillet 2023, l’action n’est pas prescrite.

Concernant la date à laquelle la SCI [3] aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, les parties s’opposent radicalement. Il est soutenu en défense que le jugement d’adjudication devait être publié dans les deux mois de son prononcé et que par conséquent en tenant compte du délai écoulé en l’espèce entre la date de demande de publication du jugement d’adjudication ( 21 septembre 2018) et la décision de rejet du SPF (23 mai 2019) soit 8 mois, le point de départ de la prescription quinquennale devrait être fixé à fin octobre 2017.

Selon l’article R322-61 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication.

L’article R322-62 de ce code dispose que le titre de vente est délivré par le greffier à l'adjudicataire. Il l'est également, à sa demande, au créancier poursuivant pour procéder aux formalités de publicité du titre à défaut de diligence à cet effet par l'adjudicataire.
Si la vente forcée comprend plusieurs lots, il est délivré une expédition par acquéreur.
La quittance du paiement des frais est annexée au titre de vente.

Aux termes de l’article R322-63 du même code, le titre de vente est publié au fichier immobilier selon les règles prévues pour les ventes judiciaires, à la requête de l'acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution.

De plus l'article L 322-14 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur, à compter de la publication du titre de vente.

Aucune des dispositions susmentionnées ne prévoit de délai légal impératif pour publier le jugement d’adjudication. Au demeurant, ainsi que le fait valoir à bon droit la société demanderesse, l’article R 322-63 du code des procédures civiles d'exécution renvoie à la publication du titre de vente. Or celui-ci est composé en vertu de l’article R 322-61 de l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication et annexé la quittance du paiement des frais.

Ainsi pour pouvoir publier le titre de vente il faut attendre d’avoir le retour par le greffe du juge de l’exécution du cahier des conditions de vente, du jugement annexé et du justificatif du paiement des frais de vente. 

En l’espèce, il est justifié que ce document a été transmis à Maître [H], avocat, le 09 mai 2018, date de sa demande écrite en ce sens. Il s’est certes écoulé un délai certain entre la date du jugement d’adjudication et la date d’obtention du titre de vente. Cependant rien au dossier ne permet de déterminer les circonstances ayant présidé à ce délai, ni a fortiori de l’imputer à faute à la SCI [1] ou à son conseil. La demanderesse insiste sur les délais de délivrance des titres de vente par les greffes surchargés, sans que cela puisse non plus être retenu comme l’explication certaine d’un tel délai. 

Pour autant et en toute hypothèse, la SCI est un adjudicataire profane en matière de vente sur adjudication d’un immeuble dépendant de l’actif d’une liquidation judiciaire. Une telle procédure de haute complexité juridique, relève des dispositions combinées du code de commerce et du code des procédures civiles d’exécution. La SCI ne saurait être tenue comptable de ce délai n’étant pas maître de la publication du titre de vente confiée à un auxiliaire de justice, lui même tributaire le cas échéant de délais de greffe et de délais de publicité foncière. Il ne saurait raisonnablement lui être fait grief de n’avoir pas fait publier le seul jugement d’adjudication du 16 décembre 2016 au mépris des dispositions de l’ordonnance sur requête du juge commissaire du 07 mars 2016. Cette décision a ordonné la vente par voie de saisie immobilière notamment du terrain cadastré AX [Cadastre 1], et dit notamment que “l’adjudicataire devra faire publier au Bureau des Hypothèques, le jugement d’adjudication, dans les deux mois de sa date, sous peine de réitération des enchères à la diligence du liquidateur qui devra recevoir les justificatifs de l’accomplissement de cette formalité”. En effet d’une part l’article R642-27 du code de commerce prévoit que la vente par voie d'adjudication judiciaire est soumise aux dispositions des titres Ier et II du livre III du code des procédures civiles d'exécution et dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les dispositions du présent livre. D’autre part les articles R 642-27 à R642-29-2 de ce code régissant les dispositions particulières à la vente par voie d'adjudication judiciaire, ne prescrivent nullement un tel délai de deux mois. 

Si l’article 716 de l’ancien code de procédure civile dans sa version en vigueur du 08 janvier 1959 au 01 janvier 2007 prévoyait que : “ L'expédition ou le titre délivré à l'adjudicataire n'est signifié qu'à la partie saisie et par extrait comprenant seulement la désignation des biens, les noms, prénoms dans l'ordre de l'état civil, date et lieu de naissance, professions et domiciles du saisissant, de la partie saisie et de l'adjudicataire, le jugement d'adjudication avec copie de la formule exécutoire.
L'adjudicataire est tenu de faire publier son titre au bureau des hypothèques dans les deux mois de sa date, à peine de revente sur folle enchère.
Mention de cette publication est faite d'office par le conservateur, en marge de la copie du commandement publié”, cet article a été abrogé par l’ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006 en vigueur le 1er janvier 2007. 

De plus si l’article R. 643-3 du code de commerce dispose que l'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération des enchères à la diligence du liquidateur (...) ce texte a uniquement trait à la vente poursuivie par un créancier en application de l'article L. 643-2 prévoyant le droit de reprise des poursuites par un créancier, et non pas à celle réalisée à la requête du mandataire liquidateur, comme en l’espèce. 

Enfin l’article R643-1 dispose que lorsque la vente est poursuivie par un créancier en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est fixée par le juge-commissaire en accord avec le créancier poursuivant. L’article R. 643-3 ne peut donc recevoir application en l’espèce.

Par suite, Maître [P], qui n’indique pas au tribunal sur quel fondement légal ou réglementaire l’adjudicataire serait tenu de publier le seul jugement d’adjudication avant de faire publier le titre de vente complet au sens de l’article R 322-62 du code des procédures civiles d’exécution, apparaît bien mal fondé à soutenir que la date à retenir pour déterminer le point de départ du délai pour agir en responsabilité est le 17 février 2015. Il est pareillement mal fondé à faire valoir qu’en retenant un délai de 8 mois pour obtenir la publication au SPF, le délai de prescription quinquennale doit courir à compter de fin octobre 2017. 

Il est établi au vu de l’état hypothécaire versé aux débats, que la demande de publication du titre de vente au service de la publicité foncière déposée le 21 septembre 2018 ( n° d’ordre 27) a fait l’objet d’un rejet définitif le 18 novembre 2019 ( n° d’ordre 29). 

Même à suivre Maître [P] en son argumentation et en retenant un délai moyen de 8 mois pour la publication du titre de vente par le SPF, la SCI [3] n’aurait pu agir en justice au mieux qu’à compter du 09 janvier 2019. Par suite l’action exercée le 05 juillet 2023, soit dans le délai de cinq années à partir de cette date n’est pas prescrite. 

Au bénéfice de ces observations la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes sera rejetée. La SCI [1] sera déclarée recevable en ses demandes.
 
2. Sur l’action en responsabilité exercée contre Maître [P] et la SCP [F] & [6]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
 
Les organes de la procédure collective engagent leur responsabilité à l'égard de quiconque subit un préjudice, à la condition que ce préjudice soit la conséquence d'une faute. 
 
Les erreurs du mandataire judiciaire dans la réalisation des actifs du débiteur peuvent ainsi justifier l'engagement de sa responsabilité. 
 
Il est jugé que la responsabilité de l'administrateur judiciaire peut être engagée en cas d'erreur sur la teneur des actifs à céder. 

L’article 411 du code de procédure civile précise que “Le mandat de représentation en justice emporte pouvoir et devoir d’accomplir au nom du mandant les actes de la procédure”.

Aux termes de l’article 412 du Code de procédure civile : “La mission d’assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l’obliger”.

L’article 413 du Code de procédure civile : “Le mandat de représentation emporte mission d’assistance, sauf disposition ou convention contraire”.

La mission d'assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l'obliger. 
 
L’avocat est personnellement responsable des négligences et fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions. Toute faute, quelle que soit sa gravité, est susceptible d'engager la responsabilité de l'avocat. Cette faute, qu'elle ressorte du manquement à une obligation de moyens, d'un délit ou quasi-délit civil, s'apprécie par rapport au critère du bon professionnel, c'est-à-dire d’un avocat normalement diligent. 

Par principe, l’avocat est tenu à une obligation de moyens. Mais, par exception, son obligation est de résultat, notamment s’agissant de l’accomplissement des actes de procédure et la rédaction d’actes. La responsabilité de l’avocat est engagée par sa faute, même légère.

Au regard de son devoir de diligence, l’avocat doit effectuer les missions qui lui incombent dans l’assistance et la représentation. Il ne peut être passif, et doit recueillir de sa propre initiative auprès de son client, et le cas échéant des tiers, les informations et documents lui permettant d’assurer au mieux la défense de ses intérêts. L'avocat doit ainsi veiller à la défense des intérêts de son client en mettant en oeuvre les moyens adéquats. 

De manière générale, il incombe à l'avocat de prendre toutes les initiatives qu'il juge conformes à l'intérêt de son client dans le cadre de son mandat. Il doit effectuer avec diligence les formalités qui lui incombent dans ce cadre, même si son client ne l'alerte pas sur une urgence particulière. 

Pour apprécier si l’avocat a commis une faute, il y a lieu de déterminer s’il a normalement accompli avec les diligences suffisantes les devoirs de sa charge, à la condition que son client l’ait mis en mesure de le faire.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité d’un auxiliaire de justice, mandaté par un client, peut être recherchée sous réserve de voir établir sa défaillance dans l’exécution de ses obligations. Elle peut donner lieu à réparation du ou des préjudices qu’elle a causés au demandeur par l’allocation de dommages et intérêts.

Le tiers peut invoquer la faute commise par l'avocat dans l'exécution du mandat. De même le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 
 
Il résulte de l’article 706-145 du code de procédure pénale que nul ne peut valablement disposer des biens saisis dans le cadre d'une procédure pénale hors les cas prévus aux articles 41-5 et 99-2 et au présent chapitre I et qu’à compter de la date à laquelle elle devient opposable et jusqu'à sa mainlevée ou la confiscation du bien saisi, la saisie pénale suspend ou interdit toute procédure civile d'exécution sur le bien objet de la saisie pénale. Selon l’article 706-147 de ce code, les mesures ordonnées en application du présent titre sont applicables y compris lorsqu'elles sont ordonnées après la date de cessation des paiements et nonobstant les dispositions de l'article L. 632-1 du code de commerce. 

Il est constant que Maître [P], mandataire judiciaire, a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [K] par jugement du tribunal mixte de commerce de POINTE-A-PITRE du 26 janvier 2012. Il apparaît qu’elle a entrepris les opérations de réalisation des actifs immobiliers dépendant de la liquidation à compter de 2013 et qu’une ordonnance a été rendue le 25 novembre 2013 par le juge commissaire sur sa requête ordonnant la vente des actifs immobiliers dont la parcelle objet du litige, par voie de saisie immobilière à la barre du tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE. Un jugement de carence et de radiation a été rendu le 27 novembre 2024. Une nouvelle ordonnance sur requête a été rendue par le juge commissaire le 31 août 2025 baissant les mises à prix. Enfin une troisième et dernière ordonnance est intervenue le 07 mars 2016 aux mêmes fins. Deux de ces trois ordonnances intervenues sur une période de près de trois années décident expressément que la SCP [2] aura pour mission d’accomplir toutes les formalités nécessaires à la vente par voie de saisie immobilière conformément aux dispositions des articles R. 642-22 et suivants du code de commerce, et devra solliciter un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier auprès de la Conservation des Hypothèques. Les défendeurs ne justifient pas avoir sollicité le moindre état des inscriptions sur les immeubles dont la vente par voie de saisie immobilière a été ordonnée. 

La SCP [F] [5] n’a pas exécuté convenablement sa mission alors qu’elle devrait mener à bien la procédure d’adjudication par voie de saisie immobilière, n’ayant pas vérifié l’état des inscriptions sur les immeubles concernés en particulier la parcelle AX [Cadastre 1]. Trois ordonnances ont pourtant été rendues et à chaque fois la SCP [F] [9] n’a pas accompli cette formalité pourtant essentielle à la régularité de la procédure. En l’occurrence en ne requérant à aucun moment au cours des trois années durant lesquelles les opérations de réalisations des actifs ont été accomplies, cet état des inscriptions auprès du SPF, la SCP [F] [5] a par son abstention empêché de connaître l’existence da la saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 et publiée au SPF le 18 mai 2015. 

Cette saisie pénale a pourtant rendu le bien indisponible ; elle a suspendu et interdisait toute procédure civile d’exécution en vertu de l’article 706-145 du code de procédure pénale. A compter de la publication de l’ordonnance de saisie pénale, la parcelle objet de la saisie ne pouvait par conséquent juridiquement pas être mise aux enchères à la barre du tribunal. Cependant la vente sur adjudication a quand même été organisée et réalisée au mépris de cette interdiction faute d’avoir levé l’état des inscriptions sur l’immeuble. 

De son côté le liquidateur n’a pas davantage vérifié qu’un état récent des inscriptions avait été levé avant l’établissement du cahier des conditions de vente et la mise aux enchères publiques de l’immeuble. Il lui incombait pourtant en sa qualité de liquidateur représentant l’ensemble des créanciers, de s’assurer que la procédure aux fins de réaliser les actifs de la liquidation judiciaire était régulière. Il est bien évident que le liquidateur doit effectuer toutes diligences et vérifications pour s’assurer de la teneur des actifs dépendant de la liquidation et qu’il lui appartient de faire procéder à leur réalisation. Il engage sa responsabilité en cas d’erreur sur la teneur des actifs. Par sa négligence fautive, Maître [P] a également contribué à ce qu’une vente par voie de saisie immobilière intervienne au mépris des dispositions impératives du code des procédures civiles d’exécution en présence d’une mesure frappant l’immeuble d’indisponibilité totale.

Si l’état des inscriptions avait était requis ensuite de l’ordonnance du juge commissaire du 07 mars 2016 comme d’ailleurs elle le prescrivait expressément, la parcelle saisie pénalement n’aurait jamais été mise en vente à la barre du tribunal et la SCI [3] ne l’aurait pas acquise. 

Par leurs fautes conjuguées, le mandataire judiciaire et l’avocat de ce dernier sont à l’origine directe et certaine de l’acquisition en pure perte de l’immeuble par la suite confisqué. Il est certain que si l’état des inscriptions avait été levé, la saisie pénale aurait été portée à la connaissance du mandataire judiciaire et celui-ci n’aurait pas requis du juge commissaire l’autorisation de vendre par voie de saisie immobilière. 

Le préjudice subi est donc réel et certain. Il correspond à l’acquisition par le demandeur en pure perte sur la base d’un cahier des conditions de vente en réalité erroné s’agissant de la disponibilité de l’immeuble mis aux enchères publiques, ainsi qu’aux frais payés supportés dans le cadre de la procédure de vente forcée. 

Il ne s’agit pas d’une perte de chance contrairement à ce que fait soutenir Maître [P]. La SCI [3] a en effet payé en pure perte le prix d’adjudication et les frais inhérents pour un bien qui était frappé d’indisponibilité et dont la loi interdisait qu’il soit mis en vente jusqu'à mainlevée de la saisie ou confiscation. Il est également certain que la confiscation a été prononcée, ce qui démontre de plus fort qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance mais d’un préjudice financier certain résultant directement des fautes conjuguées des défendeurs et devant être par conséquent intégralement réparé. 

Le préjudice financier de la SCI [1] s’établit comme suit au vu de facture de la SCP [F] du 30 décembre 2016 et de la facture de Maître [H] du 05 janvier 2017 :
- Prix d’adjudication : 60.000 euros 
- Emoluments taxés par la SCP [F] & [6] : 189,49 euros 
- Emoluments proportionnels du lots n° 1 : 1.574,13 euros 
- TVA d’un montant de 8,5 % sur émoluments : 149,91 euros 
- Débours lot n° 1 : 1887,54 euros 
- Honoraires de Maître [H] (avocat enchérisseur) : 2.278,50 euros (60.000 euros x 3,5 % + TVA 8,50%)
 
Soit une somme totale de 66.079,57 euros.
 
Il n’est en revanche pas justifié par la demanderesse des droits d’enregistrement à hauteur de la somme réclamée pour la parcelle AX [Cadastre 1] de 3.054 euros. La demande de ce chef sera rejetée.
 
Il y a donc lieu de déclarer la SCP [2] et Maître [P], entièrement responsables du préjudice financier subi par la SCI [1] et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 66.079,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à le réparer intégralement, dès lors que chacune de ces fautes a concouru à le causer tout entier, sauf le recours entre eux pour déterminer leurs contributions définitives à la dette. 

Les fautes commises en l’espèce par chacun des défendeur ont concouru chacune pleinement à la réalisation de l’entier dommage de la SCI [11] et chacun doit ainsi réparer l’intégralité. 

Maître [P] n’apparaît dès lors pas fondé en sa demande de garantie formée contre la SCP [2] et en sera purement et simplement débouté.
 
3. Sur les autres demandes

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCP [F] & ASSOCIES et Maître [P], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article700 du code de procédure civile “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...) ”

La demanderesse a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour exercer la présente procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient de condamner in solidum la SCP [F] [5] et Maître [P] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront dès lors déboutés de leurs demandes d’indemnités pour frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il n’y a pas lieu d’écarter en l’espèce l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] entièrement responsables du préjudice financier subi par la SCI [3] suite à l’acquisition par voie d’adjudication de la parcelle cadastrée section AX [Cadastre 1] située [Adresse 6] à BAIE-MAHAULT (Guadeloupe) indisponible à la vente aux enchères publiques, selon jugement du tribunal de grand instance de POINTE-A-PITRE en date du 15 décembre 2016 ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] à verser à la SCI [1] la somme de 66.079,57 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Maître [J] [P] de sa demande de garantie dirigée contre la SCP [F] [5] ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] à verser à la SCI [1] une indemnité de 4.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SCP [F] & [6] et Maître [J] [P] de leurs demandes d’indemnités pour frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de plein droit le présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 6], le 12 mai 2026.

Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, Greffière.

La Greffière La Présidente

N° Minute : 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]

AUDIENCE PUBLIQUE

N° RG 23/01365 - N° Portalis DB3X-W-B7H-TH3NX



JUGEMENT RENDU LE 12 MAI 2026
AFFAIRE


S.C.I. [1]

C/

[J] [P]
, S.C.P. [2]



DEMANDERESSE :

S.C.I. [1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par : Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - Me Mélissa MAVILLE, avocat au barreau de MARTINIQUE,



DEFENDERESSES:

Me Marie-Agnès DUMOULIN
[Adresse 2] 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par : Maître Yves-Marie LE CORFF de la SCP FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - Me Cyrille-Emmanuelle TUROLLA, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 68

S.C.P. [F] & ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représentée par Maître Hugues JOACHIM de la SELARL JFM (JOACHIM-FISCHER-MERLIER), avocats au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH - Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 42





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Catherine BARRAT
Assesseur : Flora PELTANCHE
Assesseur : Louis BOURDEAU
Greffier : Olivia REINE DIT REINETTE

DEBATS :

Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 février 2026 ayant fixé l'audience de plaidoiries au 10 Mars 2026 où l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mai 2026

A l’audience du 10 Mars 2026, le Magistrat chargé du rapport, par application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, a entendu les conseils des parties ceux-ci ne s’y étant pas opposés, il a rendu compte au Tribunal dans son délibéré ;

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026,


*****

EXPOSÉ DES FAITS 

Monsieur [U] [C] [K] exerçant sous l’enseigne « Assurance An'Nou », a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du Tribunal Mixte de Commerce de POINTE-À-PITRE du 17 novembre 2011, converti en liquidation judiciaire par jugement du 26 janvier 2012. Maître [J] [P] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire pour cette procédure collective. 
 
Par ordonnance sur requête de Maître [J] [P], es-qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [U] [C] [K], en date du 25 novembre 2013, le juge commissaire du Tribunal Mixte de Commerce de POINTE-À-PITRE a ordonné la vente par adjudication des biens immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire. En raison de carence d’enchères, deux autres ordonnances ont été rendues aux mêmes fins le 31 août 2015, puis le 07 mars 2016. 
 
Selon jugement du tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE du 15 décembre 2016, la SCI [1] a été déclarée adjudicataire du terrain cadastré AX [Cadastre 1], situé [Adresse 5], pour le prix de 60.000 euros, ainsi que du terrain mitoyen avec une maison, cadastré AX [Cadastre 2], pour le prix de 95.000 euros. 
 
Selon un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 5] du 30 janvier 2018, le bien cadastré AX [Cadastre 1] a fait l’objet d’une mesure de confiscation pénale, publiée au service de la publicité foncière le 25 juillet 2018, à la suite d’une mesure de saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 publiée au service de la publicité foncière le 15 mai 2015.

L’avocat de la SCI [1] a sollicité le 21 septembre 2018 la publication du jugement d’adjudication du 15 décembre 2016 au service de la publicité foncière. Cette demande a été rejetée le 18 novembre 2019 au motif de l’existence de la confiscation pénale. 

Par courrier du 10 janvier 2019, remis par huissier de justice le 30 janvier 2019, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) a informé la SCI [3] [Cadastre 3] que la parcelle AX [Cadastre 1] appartenait désormais à l’Etat à la suite de cette décision de confiscation pénale, et qu’elle n’avait par conséquent aucun droit ni titre sur celle-ci. 
 
Le jugement de clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs a été publié au BODAAC le 14 août 2020.

Par courrier du 22 septembre 2021, le conseil de la SCI [1] a mis en demeure Maître [J] [P], mandataire judiciaire, de lui restituer la somme de 60.000 euros correspondant au prix d’adjudication de la parcelle objet de la confiscation pénale. 
 
Par la suite l’AGRASC a accepté de céder la parcelle AX [Cadastre 1] à la SCI [3] [Cadastre 3]. Selon acte authentique du 12 avril 2023, la SCI [1] a acquis, à nouveau, le terrain cadastré AX [Cadastre 1] moyennant le prix de 50.000 euros. 
 
Dans ces conditions, par acte de Commissaire de Justice du 5 juillet 2023 la SCI [4] a assigné Maître [J] [P] mandataire judiciaire et la SCP MORTON & ASSOCIES avocat au Barreau de la Martinique devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE en responsabilité pour les voir condamnés in solidum au paiement de la somme de 69.156,07 euros à titre de dommages et intérêts. 
 
Maître [P] a signifié des conclusions d’incident devant le juge de la mise en état le 15 février 2024 aux fins de voir rejeter comme prescrites et partant irrecevables les demandes de la SCI [1], subsidiairement délivrer injonction à la SCI [3] de produire son acte de vente du 12 avril 2023 entre l’AGRASC et la SCI [1], et condamner SCI [1] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile.
 
Par conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 24 avril 2024, Maître [F] s’est associée à l’incident soutenu par Maître [P], et a sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
La SCI [1] a conclu en réponse sur incident les 20 juin et 22 août 2024.

Par simple mention au dossier du 08 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’incident au fond.
 
Les parties ont conclu successivement au fond, au cours de l’instruction de l’affaire, et en dernier lieu comme suit :

Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées par RPVA le 09 février 2026, la SCI [1] prie le tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code civil, 
- Débouter Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] de leurs demandes,
- Juger sans objet la demande de communication de l’acte d’acquisition du 12 avril 2023, 
- Juger que Maître [J] [P] et la SCP [2] ont commis une faute dans l’exécution de leurs missions, directement à l’origine du préjudice subi par la SCI [1], 
- Condamner in solidum Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] à payer à la SCI [1] au paiement de la somme de 69.156,07 euros au titre du préjudice financier correspondant aux frais engagés pour l’adjudication de la parcelle AX [Cadastre 1], 
- Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner in solidum Maître [J] [P] et la SCP [F] [5] à payer à la SCI [1], la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

La SCI [1] indique avoir communiqué l’acte de vente du 12 avril 2023.

Elle conteste toute prescription de la demande. Elle rappelle que le délai de traitement de la publication par le service de la publicité foncière n’a pas été de 8 mois mais de 14 mois comme en atteste l’état hypothécaire versé aux débats. Elle indique au visa de l’article R. 322-63 du code des procédures civiles d’exécution, que la loi ne prescrit aucun délai pour procéder à la publication, et qu’en tout état de cause l’envoi du titre à la publication suppose que l’avocat de l’adjudicataire en ait préalablement reçu transmission par le greffe du juge de l’exécution. Elle précise être fréquent que les services du greffe très chargés, ne délivrent le titre que de nombreux mois après l’audience d’adjudication. Elle observe que son avocat n’en a eu transmission que le 09 mai 2018 et qu’en retenant un délai de traitement par le SPF de 14 mois, la date de rejet théorique de la formalité est le 09 juillet 2019. Elle soutient que cette date constitue le point de départ du délai de prescription quinquennale, expirant le 09 juillet 2024 soit postérieurement à la date de délivrance de l’assignation. 

En réponse au moyen selon lequel le titre devait être publié dans les deux mois du jugement d’adjudication, elle remarque que Maître [P] confond le jugement d’adjudication et le titre de vente et que si le jugement d’adjudication est en général remis rapidement aux parties après l’audience, il ne s’agit pas du document publié au SPF qui est le titre de vente consistant dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication et annexés les justificatifs du paiement des frais. Elle explique que les délais d’obtention du titre de vente sont beaucoup plus longs, puisqu’il nécessite un travail important par le greffe de collationnement des documents le constituant. Elle conclut en conséquence au rejet de la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action en responsabilité. 

Subsidairement sur la prescription si la date du 09 juillet 2019 n’était pas retenue comme point de départ du délai de prescription, elle rappelle que le litige s’inscrit dans un contexte de procédure pénale pratiquée contre un débiteur en liquidation judiciaire et qu’il y a lieu de distinguer la saisie pénale de la confiscation pénale qui est la conséquence de la mesure initiale. Elle observe sur le fondement des articles 706-143, 706-145 du code de procédure pénale et 131-21 du code pénal, que la saisie pénale est une mesure entraînant l’indisponibilité temporaire d’un bien, tandis que la confiscation a pour effet une dépossession définitive du bien et un transfert de propriété au profit de l’Etat. Elle remarque que l’Etat n’est devenu publiquement propriétaire de la parcelle litigieuse qu’à la date de publication de l’arrêt prononçant la confiscation, soit le 25 juillet 2018. Elle indique que la parcelle AX [Cadastre 1] a continué à dépendre de la liquidation judiciaire entre la date de la saisie pénale ( 18 mai 2015 ) et le 25 juillet 2018. Elle soutient en conséquence que même si elle avait eu connaissance de l’existence de la procédure pénale avant le courrier de l’AGRASC du 15 janvier 2019, elle n’aurait pas pu soutenir être dans l’impossibilité de jouir de son droit de propriété, ni exercer une action en justice avant le 25 juillet 2018 du fait de l’incertitude subsistant jusqu’à cette date quant au sort de la parcelle en cause. Elle demande donc à titre subsidaire de considérer cette date comme point de départ du délai de prescription, et s’oppose de plus fort à la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond, la SCI [1] rappelle les dispositions des articles 706-145, 706-147, 706-151du code de procédure pénale régissant la saisie pénale, celles des articles R.643-3, R. 643-4, R. 643-6, R. 643-8 du code de commerce relatifs à la procédure de saisie immobilière au cours d’une procédure de liquidation judiciaire. Elle indique rechercher la responsabilité extra-contractuelle de l’avocat sur le fondement des articles 1240 du code civil, 411 et 412 du code de procédure civile. Elle précise rechercher également celle du mandataire judiciaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Elle reproche à Maître [P] et à la SCP [F] & ASSOCIES de ne pas avoir sollicité un état hypothécaire récent au cours de la période ayant abouti aux différentes ordonnances sur requête rendues par le juge commissaire entre 2013 et 2016. Elle observe qu’un état hypothécaire récent aurait permis de découvrir l’existence de la saisie pénale et l’indisponibilité de l’immeuble à la vente par voie de saisie immobilière. Elle déplore l’absence de levée par le mandataire judiciaire et son avocat d’un état récent durant toute la durée de la procédure de saisie immobilière soit plus de trois ans. Elle rappelle qu’il appartenait au mandataire judiciaire ainsi qu’à l’avocat mandaté par lui, de s’assurer de la régularité de la procédure de saisie engagée en vue de réaliser les actifs de la liquidation judiciaire et soutient qu’ils ont failli à leurs missions. Elle ajoute qu’en raison de leurs négligences fautives respectives, elle a été déclarée adjudicataire d’un bien insaisissable. Elle relève également que le mandataire judiciaire a déposé l’état des créances au greffe, mais n’a pas jugé nécessaire avant de procéder à la répartition du prix de vente, de lever un état hypothécaire des biens dépendant de la liquidation alors même que les dispositions des articles R. 643-8 et R. 643-4 lui en font l’obligation. 

Enfin elle détaille son préjudice financier composé par le prix d’adjudication majoré des frais, droits et émoluments de vente, et les honoraires de l’avocat enchérisseur. Elle rappelle avoir acquis en pure perte la parcelle litigieuse sur la foi des éléments contenus dans le cahier des charges et insiste sur le lien de causalité certain existant entre cette acquisition et les manquements reprochés aux défendeurs. Enfin elle précise s’en rapporter sur la demande de garantie formée par Maître [P] contre la SCP [F] & [6]. 

Par conclusions au fond n°5 responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, Maître [J] [P], mandataire judiciaire demande au tribunal de :
Vu les articles 122 du Code de Procédure Civile et 2224 du Code Civil, 1240 et suivants du Code Civil, 706-151 du Code de Procédure Pénale, 131-21 alinéa 10 du Code Pénal,
- Rejeter comme prescrites et partant irrecevables l’ensemble des demandes, de la SCI [7],
Subsidiairement, 
- Débouter la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes, à défaut de rapporter la preuve d’une faute imputable à Maître [P] en lien causal direct avec un préjudice certain,
Très subsidiairement,
- Condamner la SCP [F] & ASSOCIES à relever et garantir intégralement Maître [P] à titre personnel de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
- Condamner la partie succombant à verser à Maître [P] personnellement une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens,
Encore plus subsidiairement, et sans aucune reconnaissance de responsabilité, 
- Ecarter l’exécution provisoire ou la subordonner à la constitution par la SCI [1] d’une garantie personnelle ou réelle permettant toutes restitution et/ou réparation. 

En premier lieu, Maître [P] soutient au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 2224 du code civil la prescription de l’action. Elle rappelle que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle ajoute que le point de départ du délai ne saurait être confondu avec la matérialisation du préjudice et que la connaissance du fait ne s’entend pas du préjudice dont le caractère certain a été consacré par une décision de justice, mais du dommage qui a été porté à la connaissance de la victime dans des conditions telles qu’elle ne pouvait pas ignorer qu’il avait été porté atteinte à ses droits. 

Elle explique qu’en l’espèce il appartenait à l’adjudicataire de faire publier le jugement d’adjudication du 15 décembre 2016 dans les deux mois de sa date, soit au plus tard le 15 février 2017, que pourtant il n’a déposé sa demande de publication que le 21 septembre 2018 et a été avisé du rejet de cette demande le 23 mai 2019. Elle souligne que si la SCI adjudicataire n’avait pas été négligente et avait déposé sa demande de publication dans les deux mois du jugement d’adjudication, elle aurait été avisée fin octobre 2017 de la saisie pénale publiée le 18 mai 2015 et aurait pu agir dès fin octobre 2017, de sorte que l’action exercée le 05 juillet 2023 est nécessairement prescrite. Elle objecte au demandeur que l’ordonnance du juge commissaire du 07 mars 20216 obligeait l’adjudicataire à publier le jugement dans les deux mois. Elle lui reproche d’avoir tardé à entreprendre cette démarche. Elle fait valoir que par sa propre négligence la SCI [1] a reporté artificiellement le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité. Elle relève que les frais de la vente et les émoluments ont été réglés dès le début de l’année 2017 de sorte que l’adjudicataire était bien en mesure d’entreprendre les démarches pour faire publier le jugement de vente et prendre ainsi connaissance de la publication de la saisie pénale opérée en 2015. Elle relève que le jugement d’adjudication a été remis lorsque son conseil en a fait la demande tardive, le 09 mai 2018. Elle ajoute que même à considérer comme le soutient le demandeur que le délai pour obtenir du SPF (Service de la Publicité Foncière) une réponse à une demande de publication de jugement d’adjudication est de 14 mois, elle aurait été dans cette hypothèse informée de l’existence de la saisie pénale au plus tard le 15 avril 2018 soit plus de cinq ans avant l’introduction de la présente instance. Elle relève encore que le délai de prescription ne peut pas davantage courir à compter de l’arrêt de la Cour d’appel du 30 janvier 2018 ordonnant la confiscation et entrainant la dépossession du bien par transfert de propriété à l’Etat. Maître [P] expose à cet égard que la faute qui lui est imputée en lien causal avec le préjudice allégué consiste dans l’organisation de la vente par adjudication malgré la saisie pénale du 12 mai 2015 rendant le bien indisponible et non dans la confiscation de ce bien opérée par cet arrêt. Elle maintient que la faute invoquée et le préjudice allégué en résultant pouvaient et auraient dus être connus par l’adjudicataire dès le début de l’année 2017.

En second lieu et subsidairement, Maître [P] fait valoir sur le fond, que la responsabilité quasi-délictuelle du liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour les actes accomplis dans l’exercice de sa mission, nécessite que soit rapportée la triple preuve d’une faute, d’un préjudice certain, et d’un lien causal entre ces deux éléments. Elle ajoute que l’auxiliaire de justice n’est tenu dans l’exercice de sa mission que d’une obligation de moyen et non d’une obligation de résultat.

Maître [P] conteste tout d’abord avoir commis la moindre faute. Elle explique qu’il appartenait à la SCP MORTON & ASSOCIES, avocat poursuivant, en vertu de l’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente le 07 mars 2016 de solliciter un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier auprès de la conservation des hypothèques et qu’elle n’est ni garante ni caution du manquement à cette obligation incombant à l’avocat. Elle dénie également avoir commis une faute en sa qualité de mandataire judiciaire dans la distribution des actifs. Elle rappelle que la [8], créancier hypothécaire inscrit depuis 2009 avec une hypothèque judiciaire définitive se substituant à une hypothèque provisoire avec date d’effet jusqu’au 17 juin 2019, disposait d’une inscription sur l’immeuble antérieure à celle publiée au titre de la saisie pénale en 2015 puis celle publiée au titre de la confiscation pénale en 2018. Elle indique au visa des dispositions de l’article 706-51 du code de procédure pénale et de l’article 131-20 alinéa 10 du code pénal que le droit que s’est constitué la [8] sous la forme d’une hypothèque judiciaire définitive sur le bien saisi pénalement, est licite et antérieur tant à la saisie qu’à la confiscation. Elle explique avoir donc régulièrement procédé à la distribution du prix des deux lots adjugés à la barre du tribunal courant septembre 2017 au titre de la quote part de la [8], créancier de premier rang admis au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [K]. 

Maître [P] conteste ensuite l’existence d’un préjudice subi par le demandeur et celle d’un lien causal avec la faute reprochée. Elle relève qu’au regard de l’hypothèque de premier rang de la [8], l’AGRASC n’avait aucun droit sur le prix d’adjudication totalement absorbé par la créance de cette banque. Elle rappelle que la SCI [1] doit assumer son choix de transiger avec l’AGRASC en passant un nouvel acte de vente le 12 avril 2023. Elle maintient que la SCI est à l’origine du préjudice qu’il déplore, faute pour elle d’avoir fait publier le jugement d’adjudication dans le délai de deux mois de son prononcé. Elle relève que si elle avait fait publier plus tôt et rapidement, elle aurait pu référer au liquidateur de l’existence de la saisie pénale sur le bien adjugé. Elle relève aussi que la SCI [1] s’est abstenue d’exercer la moindre action contre la liquidation judiciaire de Monsieur [K] aux fins de nullité de la vente ou à tout le moins de réfaction du prix. Elle observe que la demanderesse se plaint d’un préjudice résultant d’une information incomplète ou erronée affectant le cahier des charges des conditions de vente, de sorte que son préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas se porter adjudicataire. Elle remarque que même informée de l’existence de la saisie pénale, la SCI demanderesse aurait accepté le risque d’acquisition et que par conséquent la perte de chance est nulle. Elle fait encore valoir que le préjudice réclamé n’est pas justifié et ne saurait étre égal au prix d’adjudication augmenté des frais puisque l’adjudication n’a pas été annulée et qu’il ne pourrait tout au plus être déterminé qu’au regard de la somme versée à l’AGRASC (50.000 euros ).

Enfin, Maître [P] sollicite subsidairement la garantie de la SCP [F] [5] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, au motif que l’avocat poursuivant aurait du lever un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier litigieux. Elle souligne que par sa négligence la SCP [F] [9] est à l’origine exclusive du préjudice allégué.

Par conclusions au fond notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, la SCP [F] ET [6], sollicite de :
- Débouter la SCI [3] de l’intégralité de ses demandes, 
- Condamner la SCI [3] à payer à la SCP [F] [10] la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 
- Débouter Maître [P] de sa demande en garantie à l’encontre de la SCP [F] ET [6]. 

La SCP [F] & ASSOCIES rappelle le déroulement de la présente instance. Elle précise que Maître [F], avocat au barreau de la Guadeloupe a été mandaté par Maître [P] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [K] aux fins de vendre deux biens immobiliers lui appartenant. Elle ajoute que ces biens ont été adjugés à la SCI [1] par jugement du 15 décembre 2016 mais que l’un des biens a été confisqué par arrêt de la Cour d’appel de BASSE TERRE du 30 janvier 2018. Elle souligne que l’AGRASC a consenti à céder la parcelle confisquée à la SCI demanderesse. 

Pour conclure au rejet de toutes les prétentions adverses, la SCP [F] & ASSOCIES fait valoir que les conditions cumulatives requises pour mettre en cause la responsabilité d’un avocat, à savoir la preuve d’un manquement ou d’une faute caractérisée et l’existence d’un préjudice évalué et justifié et le lien entre ces deux conditions, ne sont pas réunis en l’espèce. Elle ajoute que l’appel en garantie formé par Maître [P] est donc non fondé et de surcroît injustifié.

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du même code, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
 
L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le13 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience civile collégiale du 10 mars 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que l’acte de vente du 12 avril 2023 sollicité par Maître [P] dans ses premières conclusions d’incident a bien été versé aux débats le 20 juin 2024.

1. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI [11]

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce le fait dommageable est l’indisponibilité à toute vente de la parcelle AX [Cadastre 1] adjugée sur saisie immobilière à la SCI demanderesse, résultant de la saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 publiée le 18 mai 2015 et consacrée par la confiscation pénale ordonnée par l’arrêt du 30 janvier 2018, et publiée le 25 juillet 2018 au SPF.

Il convient de déterminer tout d’abord à quelle date la SCI [3] a connu l’existence de la saisie pénale suivie d’une confiscation pénale emportant dépossession définitive de la propriété de la parcelle. 

Selon l’article 706-145 alinéa 2 du code de procédure pénale : A compter de la date à laquelle elle devient opposable et jusqu'à sa mainlevée ou la confiscation du bien saisi, la saisie pénale suspend ou interdit toute procédure civile d'exécution sur le bien objet de la saisie pénale. 
 
Il résulte de l’article 131-21 alinéa 2 du code pénal, que la chose confisquée est, sauf disposition particulière prévoyant sa destruction ou son attribution, dévolue à l'Etat, mais elle demeure grevée, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers. 

Force est de constater que le cahier des conditions de vente sur la base duquel la SCI a acquis la parcelle objet de la saisie pénale est taisant sur ce point. De manière certaine au vu des pièces du dossier, la SCI adjudicataire n’a été informée de l’existence de la perte de son droit de propriété qu’avec le courrier de l’AGRASC daté du 09 janvier 2019 et remis par huissier de justice le 30 janvier 2019. Par suite, du point de vue de la connaissance des faits permettant d’exercer son action, soit le 30 janvier 2019, l’assignation ayant été délivrée par actes séparés du 05 juillet 2023, l’action n’est pas prescrite.

Concernant la date à laquelle la SCI [3] aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, les parties s’opposent radicalement. Il est soutenu en défense que le jugement d’adjudication devait être publié dans les deux mois de son prononcé et que par conséquent en tenant compte du délai écoulé en l’espèce entre la date de demande de publication du jugement d’adjudication ( 21 septembre 2018) et la décision de rejet du SPF (23 mai 2019) soit 8 mois, le point de départ de la prescription quinquennale devrait être fixé à fin octobre 2017.

Selon l’article R322-61 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication.

L’article R322-62 de ce code dispose que le titre de vente est délivré par le greffier à l'adjudicataire. Il l'est également, à sa demande, au créancier poursuivant pour procéder aux formalités de publicité du titre à défaut de diligence à cet effet par l'adjudicataire.
Si la vente forcée comprend plusieurs lots, il est délivré une expédition par acquéreur.
La quittance du paiement des frais est annexée au titre de vente.

Aux termes de l’article R322-63 du même code, le titre de vente est publié au fichier immobilier selon les règles prévues pour les ventes judiciaires, à la requête de l'acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution.

De plus l'article L 322-14 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur, à compter de la publication du titre de vente.

Aucune des dispositions susmentionnées ne prévoit de délai légal impératif pour publier le jugement d’adjudication. Au demeurant, ainsi que le fait valoir à bon droit la société demanderesse, l’article R 322-63 du code des procédures civiles d'exécution renvoie à la publication du titre de vente. Or celui-ci est composé en vertu de l’article R 322-61 de l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication et annexé la quittance du paiement des frais.

Ainsi pour pouvoir publier le titre de vente il faut attendre d’avoir le retour par le greffe du juge de l’exécution du cahier des conditions de vente, du jugement annexé et du justificatif du paiement des frais de vente. 

En l’espèce, il est justifié que ce document a été transmis à Maître [H], avocat, le 09 mai 2018, date de sa demande écrite en ce sens. Il s’est certes écoulé un délai certain entre la date du jugement d’adjudication et la date d’obtention du titre de vente. Cependant rien au dossier ne permet de déterminer les circonstances ayant présidé à ce délai, ni a fortiori de l’imputer à faute à la SCI [1] ou à son conseil. La demanderesse insiste sur les délais de délivrance des titres de vente par les greffes surchargés, sans que cela puisse non plus être retenu comme l’explication certaine d’un tel délai. 

Pour autant et en toute hypothèse, la SCI est un adjudicataire profane en matière de vente sur adjudication d’un immeuble dépendant de l’actif d’une liquidation judiciaire. Une telle procédure de haute complexité juridique, relève des dispositions combinées du code de commerce et du code des procédures civiles d’exécution. La SCI ne saurait être tenue comptable de ce délai n’étant pas maître de la publication du titre de vente confiée à un auxiliaire de justice, lui même tributaire le cas échéant de délais de greffe et de délais de publicité foncière. Il ne saurait raisonnablement lui être fait grief de n’avoir pas fait publier le seul jugement d’adjudication du 16 décembre 2016 au mépris des dispositions de l’ordonnance sur requête du juge commissaire du 07 mars 2016. Cette décision a ordonné la vente par voie de saisie immobilière notamment du terrain cadastré AX [Cadastre 1], et dit notamment que “l’adjudicataire devra faire publier au Bureau des Hypothèques, le jugement d’adjudication, dans les deux mois de sa date, sous peine de réitération des enchères à la diligence du liquidateur qui devra recevoir les justificatifs de l’accomplissement de cette formalité”. En effet d’une part l’article R642-27 du code de commerce prévoit que la vente par voie d'adjudication judiciaire est soumise aux dispositions des titres Ier et II du livre III du code des procédures civiles d'exécution et dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les dispositions du présent livre. D’autre part les articles R 642-27 à R642-29-2 de ce code régissant les dispositions particulières à la vente par voie d'adjudication judiciaire, ne prescrivent nullement un tel délai de deux mois. 

Si l’article 716 de l’ancien code de procédure civile dans sa version en vigueur du 08 janvier 1959 au 01 janvier 2007 prévoyait que : “ L'expédition ou le titre délivré à l'adjudicataire n'est signifié qu'à la partie saisie et par extrait comprenant seulement la désignation des biens, les noms, prénoms dans l'ordre de l'état civil, date et lieu de naissance, professions et domiciles du saisissant, de la partie saisie et de l'adjudicataire, le jugement d'adjudication avec copie de la formule exécutoire.
L'adjudicataire est tenu de faire publier son titre au bureau des hypothèques dans les deux mois de sa date, à peine de revente sur folle enchère.
Mention de cette publication est faite d'office par le conservateur, en marge de la copie du commandement publié”, cet article a été abrogé par l’ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006 en vigueur le 1er janvier 2007. 

De plus si l’article R. 643-3 du code de commerce dispose que l'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération des enchères à la diligence du liquidateur (...) ce texte a uniquement trait à la vente poursuivie par un créancier en application de l'article L. 643-2 prévoyant le droit de reprise des poursuites par un créancier, et non pas à celle réalisée à la requête du mandataire liquidateur, comme en l’espèce. 

Enfin l’article R643-1 dispose que lorsque la vente est poursuivie par un créancier en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est fixée par le juge-commissaire en accord avec le créancier poursuivant. L’article R. 643-3 ne peut donc recevoir application en l’espèce.

Par suite, Maître [P], qui n’indique pas au tribunal sur quel fondement légal ou réglementaire l’adjudicataire serait tenu de publier le seul jugement d’adjudication avant de faire publier le titre de vente complet au sens de l’article R 322-62 du code des procédures civiles d’exécution, apparaît bien mal fondé à soutenir que la date à retenir pour déterminer le point de départ du délai pour agir en responsabilité est le 17 février 2015. Il est pareillement mal fondé à faire valoir qu’en retenant un délai de 8 mois pour obtenir la publication au SPF, le délai de prescription quinquennale doit courir à compter de fin octobre 2017. 

Il est établi au vu de l’état hypothécaire versé aux débats, que la demande de publication du titre de vente au service de la publicité foncière déposée le 21 septembre 2018 ( n° d’ordre 27) a fait l’objet d’un rejet définitif le 18 novembre 2019 ( n° d’ordre 29). 

Même à suivre Maître [P] en son argumentation et en retenant un délai moyen de 8 mois pour la publication du titre de vente par le SPF, la SCI [3] n’aurait pu agir en justice au mieux qu’à compter du 09 janvier 2019. Par suite l’action exercée le 05 juillet 2023, soit dans le délai de cinq années à partir de cette date n’est pas prescrite. 

Au bénéfice de ces observations la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes sera rejetée. La SCI [1] sera déclarée recevable en ses demandes.
 
2. Sur l’action en responsabilité exercée contre Maître [P] et la SCP [F] & [6]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
 
Les organes de la procédure collective engagent leur responsabilité à l'égard de quiconque subit un préjudice, à la condition que ce préjudice soit la conséquence d'une faute. 
 
Les erreurs du mandataire judiciaire dans la réalisation des actifs du débiteur peuvent ainsi justifier l'engagement de sa responsabilité. 
 
Il est jugé que la responsabilité de l'administrateur judiciaire peut être engagée en cas d'erreur sur la teneur des actifs à céder. 

L’article 411 du code de procédure civile précise que “Le mandat de représentation en justice emporte pouvoir et devoir d’accomplir au nom du mandant les actes de la procédure”.

Aux termes de l’article 412 du Code de procédure civile : “La mission d’assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l’obliger”.

L’article 413 du Code de procédure civile : “Le mandat de représentation emporte mission d’assistance, sauf disposition ou convention contraire”.

La mission d'assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l'obliger. 
 
L’avocat est personnellement responsable des négligences et fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions. Toute faute, quelle que soit sa gravité, est susceptible d'engager la responsabilité de l'avocat. Cette faute, qu'elle ressorte du manquement à une obligation de moyens, d'un délit ou quasi-délit civil, s'apprécie par rapport au critère du bon professionnel, c'est-à-dire d’un avocat normalement diligent. 

Par principe, l’avocat est tenu à une obligation de moyens. Mais, par exception, son obligation est de résultat, notamment s’agissant de l’accomplissement des actes de procédure et la rédaction d’actes. La responsabilité de l’avocat est engagée par sa faute, même légère.

Au regard de son devoir de diligence, l’avocat doit effectuer les missions qui lui incombent dans l’assistance et la représentation. Il ne peut être passif, et doit recueillir de sa propre initiative auprès de son client, et le cas échéant des tiers, les informations et documents lui permettant d’assurer au mieux la défense de ses intérêts. L'avocat doit ainsi veiller à la défense des intérêts de son client en mettant en oeuvre les moyens adéquats. 

De manière générale, il incombe à l'avocat de prendre toutes les initiatives qu'il juge conformes à l'intérêt de son client dans le cadre de son mandat. Il doit effectuer avec diligence les formalités qui lui incombent dans ce cadre, même si son client ne l'alerte pas sur une urgence particulière. 

Pour apprécier si l’avocat a commis une faute, il y a lieu de déterminer s’il a normalement accompli avec les diligences suffisantes les devoirs de sa charge, à la condition que son client l’ait mis en mesure de le faire.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité d’un auxiliaire de justice, mandaté par un client, peut être recherchée sous réserve de voir établir sa défaillance dans l’exécution de ses obligations. Elle peut donner lieu à réparation du ou des préjudices qu’elle a causés au demandeur par l’allocation de dommages et intérêts.

Le tiers peut invoquer la faute commise par l'avocat dans l'exécution du mandat. De même le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 
 
Il résulte de l’article 706-145 du code de procédure pénale que nul ne peut valablement disposer des biens saisis dans le cadre d'une procédure pénale hors les cas prévus aux articles 41-5 et 99-2 et au présent chapitre I et qu’à compter de la date à laquelle elle devient opposable et jusqu'à sa mainlevée ou la confiscation du bien saisi, la saisie pénale suspend ou interdit toute procédure civile d'exécution sur le bien objet de la saisie pénale. Selon l’article 706-147 de ce code, les mesures ordonnées en application du présent titre sont applicables y compris lorsqu'elles sont ordonnées après la date de cessation des paiements et nonobstant les dispositions de l'article L. 632-1 du code de commerce. 

Il est constant que Maître [P], mandataire judiciaire, a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [K] par jugement du tribunal mixte de commerce de POINTE-A-PITRE du 26 janvier 2012. Il apparaît qu’elle a entrepris les opérations de réalisation des actifs immobiliers dépendant de la liquidation à compter de 2013 et qu’une ordonnance a été rendue le 25 novembre 2013 par le juge commissaire sur sa requête ordonnant la vente des actifs immobiliers dont la parcelle objet du litige, par voie de saisie immobilière à la barre du tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE. Un jugement de carence et de radiation a été rendu le 27 novembre 2024. Une nouvelle ordonnance sur requête a été rendue par le juge commissaire le 31 août 2025 baissant les mises à prix. Enfin une troisième et dernière ordonnance est intervenue le 07 mars 2016 aux mêmes fins. Deux de ces trois ordonnances intervenues sur une période de près de trois années décident expressément que la SCP [2] aura pour mission d’accomplir toutes les formalités nécessaires à la vente par voie de saisie immobilière conformément aux dispositions des articles R. 642-22 et suivants du code de commerce, et devra solliciter un état récent des inscriptions grevant le bien immobilier auprès de la Conservation des Hypothèques. Les défendeurs ne justifient pas avoir sollicité le moindre état des inscriptions sur les immeubles dont la vente par voie de saisie immobilière a été ordonnée. 

La SCP [F] [5] n’a pas exécuté convenablement sa mission alors qu’elle devrait mener à bien la procédure d’adjudication par voie de saisie immobilière, n’ayant pas vérifié l’état des inscriptions sur les immeubles concernés en particulier la parcelle AX [Cadastre 1]. Trois ordonnances ont pourtant été rendues et à chaque fois la SCP [F] [9] n’a pas accompli cette formalité pourtant essentielle à la régularité de la procédure. En l’occurrence en ne requérant à aucun moment au cours des trois années durant lesquelles les opérations de réalisations des actifs ont été accomplies, cet état des inscriptions auprès du SPF, la SCP [F] [5] a par son abstention empêché de connaître l’existence da la saisie pénale pratiquée le 12 mai 2015 et publiée au SPF le 18 mai 2015. 

Cette saisie pénale a pourtant rendu le bien indisponible ; elle a suspendu et interdisait toute procédure civile d’exécution en vertu de l’article 706-145 du code de procédure pénale. A compter de la publication de l’ordonnance de saisie pénale, la parcelle objet de la saisie ne pouvait par conséquent juridiquement pas être mise aux enchères à la barre du tribunal. Cependant la vente sur adjudication a quand même été organisée et réalisée au mépris de cette interdiction faute d’avoir levé l’état des inscriptions sur l’immeuble. 

De son côté le liquidateur n’a pas davantage vérifié qu’un état récent des inscriptions avait été levé avant l’établissement du cahier des conditions de vente et la mise aux enchères publiques de l’immeuble. Il lui incombait pourtant en sa qualité de liquidateur représentant l’ensemble des créanciers, de s’assurer que la procédure aux fins de réaliser les actifs de la liquidation judiciaire était régulière. Il est bien évident que le liquidateur doit effectuer toutes diligences et vérifications pour s’assurer de la teneur des actifs dépendant de la liquidation et qu’il lui appartient de faire procéder à leur réalisation. Il engage sa responsabilité en cas d’erreur sur la teneur des actifs. Par sa négligence fautive, Maître [P] a également contribué à ce qu’une vente par voie de saisie immobilière intervienne au mépris des dispositions impératives du code des procédures civiles d’exécution en présence d’une mesure frappant l’immeuble d’indisponibilité totale.

Si l’état des inscriptions avait était requis ensuite de l’ordonnance du juge commissaire du 07 mars 2016 comme d’ailleurs elle le prescrivait expressément, la parcelle saisie pénalement n’aurait jamais été mise en vente à la barre du tribunal et la SCI [3] ne l’aurait pas acquise. 

Par leurs fautes conjuguées, le mandataire judiciaire et l’avocat de ce dernier sont à l’origine directe et certaine de l’acquisition en pure perte de l’immeuble par la suite confisqué. Il est certain que si l’état des inscriptions avait été levé, la saisie pénale aurait été portée à la connaissance du mandataire judiciaire et celui-ci n’aurait pas requis du juge commissaire l’autorisation de vendre par voie de saisie immobilière. 

Le préjudice subi est donc réel et certain. Il correspond à l’acquisition par le demandeur en pure perte sur la base d’un cahier des conditions de vente en réalité erroné s’agissant de la disponibilité de l’immeuble mis aux enchères publiques, ainsi qu’aux frais payés supportés dans le cadre de la procédure de vente forcée. 

Il ne s’agit pas d’une perte de chance contrairement à ce que fait soutenir Maître [P]. La SCI [3] a en effet payé en pure perte le prix d’adjudication et les frais inhérents pour un bien qui était frappé d’indisponibilité et dont la loi interdisait qu’il soit mis en vente jusqu'à mainlevée de la saisie ou confiscation. Il est également certain que la confiscation a été prononcée, ce qui démontre de plus fort qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance mais d’un préjudice financier certain résultant directement des fautes conjuguées des défendeurs et devant être par conséquent intégralement réparé. 

Le préjudice financier de la SCI [1] s’établit comme suit au vu de facture de la SCP [F] du 30 décembre 2016 et de la facture de Maître [H] du 05 janvier 2017 :
- Prix d’adjudication : 60.000 euros 
- Emoluments taxés par la SCP [F] & [6] : 189,49 euros 
- Emoluments proportionnels du lots n° 1 : 1.574,13 euros 
- TVA d’un montant de 8,5 % sur émoluments : 149,91 euros 
- Débours lot n° 1 : 1887,54 euros 
- Honoraires de Maître [H] (avocat enchérisseur) : 2.278,50 euros (60.000 euros x 3,5 % + TVA 8,50%)
 
Soit une somme totale de 66.079,57 euros.
 
Il n’est en revanche pas justifié par la demanderesse des droits d’enregistrement à hauteur de la somme réclamée pour la parcelle AX [Cadastre 1] de 3.054 euros. La demande de ce chef sera rejetée.
 
Il y a donc lieu de déclarer la SCP [2] et Maître [P], entièrement responsables du préjudice financier subi par la SCI [1] et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 66.079,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à le réparer intégralement, dès lors que chacune de ces fautes a concouru à le causer tout entier, sauf le recours entre eux pour déterminer leurs contributions définitives à la dette. 

Les fautes commises en l’espèce par chacun des défendeur ont concouru chacune pleinement à la réalisation de l’entier dommage de la SCI [11] et chacun doit ainsi réparer l’intégralité. 

Maître [P] n’apparaît dès lors pas fondé en sa demande de garantie formée contre la SCP [2] et en sera purement et simplement débouté.
 
3. Sur les autres demandes

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCP [F] & ASSOCIES et Maître [P], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article700 du code de procédure civile “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...) ”

La demanderesse a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour exercer la présente procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient de condamner in solidum la SCP [F] [5] et Maître [P] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront dès lors déboutés de leurs demandes d’indemnités pour frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il n’y a pas lieu d’écarter en l’espèce l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] entièrement responsables du préjudice financier subi par la SCI [3] suite à l’acquisition par voie d’adjudication de la parcelle cadastrée section AX [Cadastre 1] située [Adresse 6] à BAIE-MAHAULT (Guadeloupe) indisponible à la vente aux enchères publiques, selon jugement du tribunal de grand instance de POINTE-A-PITRE en date du 15 décembre 2016 ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] à verser à la SCI [1] la somme de 66.079,57 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Maître [J] [P] de sa demande de garantie dirigée contre la SCP [F] [5] ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] à verser à la SCI [1] une indemnité de 4.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SCP [F] & [6] et Maître [J] [P] de leurs demandes d’indemnités pour frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SCP [F] [5] et Maître [J] [P] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de plein droit le présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 6], le 12 mai 2026.

Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, Greffière.

La Greffière La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T23:00:14.692Z.