Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 31 août 2026, n° 25/05086

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Z] est propriétaire du local commercial, constituant le lot n°2, situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75007), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], a fait assigner la SCI [Z] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4 573,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025, et capitalisation des intérêts ;1 334,38 euros au titre des frais nécessaires ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Après renvoi à la demande du défendeur, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience de plaidoirie du 2 juin 2026. Au cours de celle-ci, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son conseil, soutient oralement ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de : 
débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes ; déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes ; condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 3 462,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 28 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025, et capitalisation des intérêts ;condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 2 360,55 euros au titre des frais nécessaires ;condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que des dommages et intérêts devaient lui être accordés dans la mesure où la dette est ancienne et que la défaillance de la SCI [Z] a conduit à un appel de fonds exceptionnel, imposant ainsi aux autres copropriétaires l'avance des fonds pour la copropriété. En réponse aux prétentions adverses, il soutient que la SCI [Z], n'occupant pas les lieux, ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance, et que les désordres invoqués n'étaient pas justifiés. 

La SCI [Z], représentée par son conseil, demande au tribunal de : 
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
reconnaître les manquements du syndicats des copropriétaires dans la mise en œuvre de la résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires ; condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de dommages et intérêts ; allouer à la SCI [Z] des délais de paiement supplémentaires ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle indique que le principal de la dette a été réglé le jour même et que deux règlements sont intervenus la veille. Elle précise qu'il ne reste que les frais nécessaires à régler. Pour le reste, elle s'en remet à ses écritures, en ajoutant qu'elle renonce à sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance. 

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] communique le décompte individuel actualisé à la date du 5 juin 2026, en indiquant que les virements ont bien permis de solder le principal de la dette. Il sollicite toutefois la condamnation de la SCI [Z] au paiement de la somme de 2 360,55 euros au titre des frais nécessaires.

Pour l'exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 2 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 31 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application des dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, ensuite à celui qui s'en prétend libéré de le démontrer. 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales. Ils sont enfin tenus de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Décision du 31 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05086 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RI

Ensuite, en application de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de démontrer l'exigibilité et la certitude de sa créance de charges, par la production du décompte précis de celle-ci, des appels individuels de fonds et travaux, des procès-verbaux des assemblées générales, puis au copropriétaire qui conteste des charges fondées sur la production de ces pièces, de justifier d'éléments permettant de renverser la présomption d'exactitude de celles-ci. 

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un relevé de propriété dont il résulte que la SCI [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°2 ;un premier relevé de compte individuel pour la période du 23 mars 2023 au 11 août 2025 ; un second relevé de compte individuel pour la période du 23 mars 2023 au 28 mai 2026 ;un relevé de compte individuel actualisé pour la période du 23 mars 2023 au 3 juin 2026 ;les appels de fonds pour la période du 23 mars 2023 au 28 mai 2026 ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 juin 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 22 mars 2023, 20 mars 2024 et 15 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;l'attestation de non recours contre ces assemblées générales.
Il ressort du décompte produit dans les conclusions du demandeur, arrêté au 28 mai 2026, que le compte de copropriétaire de la SCI [Z] était débiteur à cette date de la somme de 3 462,50 euros, pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026, hors frais d'un montant de 2 360,55 euros.

Il apparaît toutefois, au vu du décompte actualisé arrêté au 3 juin 2026 et communiqué par note en délibéré, que la SCI [Z] a effectué quatre paiements entre le 1er et le 3 juin 2026, pour un montant total de 3 462,50 euros, couvrant ainsi le principal de la dette. 

La SCI [Z], représenté par son avocat, sollicite que soit pris en considération le paiement de la dette soldant ainsi le principal. 

Par conséquent, la dette ayant été apurée, il sera constaté le règlement des sommes dues au titre des charges et travaux impayés par la SCI, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) sera débouté de sa demande tendant au paiement des charges et travaux impayés pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 1 320 euros au titre des honoraires d'avocat et celle de 720 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, en l'absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Il y a également lieu de déduire de la somme réclamée celle de 162,77 euros au titre des frais d'assignation en justice.

Il est en revanche justifié de la somme de 158,38 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer du 26 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SCI [Z] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), la somme de 158,38 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], se borne à énoncer que la dette est ancienne et que la défaillance de la SCI [Z] a conduit à un appel de fonds exceptionnel, imposant ainsi aux autres copropriétaires l'avance des fonds pour la copropriété. Toutefois, il ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI [Z], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 64 du code de procédure civile, la demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. 

En outre, aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur mais que, toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, la SCI [Z], défenderesse originaire, a formulé dans ses conclusions une demande reconventionnelle par laquelle elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) au paiement de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance causé par les travaux votés par l'assemblée générale en mars 2024. Toutefois, durant l'audience, elle a indiqué se désister de cette demande en dommages et intérêts. 

En conséquence, il sera constaté le désistement de la SCI [Z] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la SCI [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI [Z] sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'apurement de la dette principale ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], de sa demande en paiement des charges et travaux pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026 ; 

CONDAMNE la SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], la somme de 158,38 euros (cent cinquante-huit euros et trente-huit centimes) au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONSTATE le désistement de la SCI [Z] de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SCI [Z] au paiement des entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, déjà compris dans les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La juge

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Karine KANOVITCH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/05086 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RI

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 31 août 2026


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet RL MEILLANT & [I]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B235


DÉFENDERESSE
[Z]
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1438



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 31 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05086 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RI

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Z] est propriétaire du local commercial, constituant le lot n°2, situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75007), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], a fait assigner la SCI [Z] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4 573,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025, et capitalisation des intérêts ;1 334,38 euros au titre des frais nécessaires ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Après renvoi à la demande du défendeur, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience de plaidoirie du 2 juin 2026. Au cours de celle-ci, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son conseil, soutient oralement ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de : 
débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes ; déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes ; condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 3 462,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 28 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025, et capitalisation des intérêts ;condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 2 360,55 euros au titre des frais nécessaires ;condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que des dommages et intérêts devaient lui être accordés dans la mesure où la dette est ancienne et que la défaillance de la SCI [Z] a conduit à un appel de fonds exceptionnel, imposant ainsi aux autres copropriétaires l'avance des fonds pour la copropriété. En réponse aux prétentions adverses, il soutient que la SCI [Z], n'occupant pas les lieux, ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance, et que les désordres invoqués n'étaient pas justifiés. 

La SCI [Z], représentée par son conseil, demande au tribunal de : 
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
reconnaître les manquements du syndicats des copropriétaires dans la mise en œuvre de la résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires ; condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de dommages et intérêts ; allouer à la SCI [Z] des délais de paiement supplémentaires ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle indique que le principal de la dette a été réglé le jour même et que deux règlements sont intervenus la veille. Elle précise qu'il ne reste que les frais nécessaires à régler. Pour le reste, elle s'en remet à ses écritures, en ajoutant qu'elle renonce à sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance. 

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] communique le décompte individuel actualisé à la date du 5 juin 2026, en indiquant que les virements ont bien permis de solder le principal de la dette. Il sollicite toutefois la condamnation de la SCI [Z] au paiement de la somme de 2 360,55 euros au titre des frais nécessaires.

Pour l'exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 2 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 31 août 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application des dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, ensuite à celui qui s'en prétend libéré de le démontrer. 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales. Ils sont enfin tenus de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Décision du 31 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05086 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RI

Ensuite, en application de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de démontrer l'exigibilité et la certitude de sa créance de charges, par la production du décompte précis de celle-ci, des appels individuels de fonds et travaux, des procès-verbaux des assemblées générales, puis au copropriétaire qui conteste des charges fondées sur la production de ces pièces, de justifier d'éléments permettant de renverser la présomption d'exactitude de celles-ci. 

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un relevé de propriété dont il résulte que la SCI [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°2 ;un premier relevé de compte individuel pour la période du 23 mars 2023 au 11 août 2025 ; un second relevé de compte individuel pour la période du 23 mars 2023 au 28 mai 2026 ;un relevé de compte individuel actualisé pour la période du 23 mars 2023 au 3 juin 2026 ;les appels de fonds pour la période du 23 mars 2023 au 28 mai 2026 ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 juin 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 22 mars 2023, 20 mars 2024 et 15 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;l'attestation de non recours contre ces assemblées générales.
Il ressort du décompte produit dans les conclusions du demandeur, arrêté au 28 mai 2026, que le compte de copropriétaire de la SCI [Z] était débiteur à cette date de la somme de 3 462,50 euros, pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026, hors frais d'un montant de 2 360,55 euros.

Il apparaît toutefois, au vu du décompte actualisé arrêté au 3 juin 2026 et communiqué par note en délibéré, que la SCI [Z] a effectué quatre paiements entre le 1er et le 3 juin 2026, pour un montant total de 3 462,50 euros, couvrant ainsi le principal de la dette. 

La SCI [Z], représenté par son avocat, sollicite que soit pris en considération le paiement de la dette soldant ainsi le principal. 

Par conséquent, la dette ayant été apurée, il sera constaté le règlement des sommes dues au titre des charges et travaux impayés par la SCI, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) sera débouté de sa demande tendant au paiement des charges et travaux impayés pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 1 320 euros au titre des honoraires d'avocat et celle de 720 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, en l'absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Il y a également lieu de déduire de la somme réclamée celle de 162,77 euros au titre des frais d'assignation en justice.

Il est en revanche justifié de la somme de 158,38 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer du 26 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SCI [Z] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), la somme de 158,38 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], se borne à énoncer que la dette est ancienne et que la défaillance de la SCI [Z] a conduit à un appel de fonds exceptionnel, imposant ainsi aux autres copropriétaires l'avance des fonds pour la copropriété. Toutefois, il ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI [Z], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 64 du code de procédure civile, la demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. 

En outre, aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur mais que, toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, la SCI [Z], défenderesse originaire, a formulé dans ses conclusions une demande reconventionnelle par laquelle elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) au paiement de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance causé par les travaux votés par l'assemblée générale en mars 2024. Toutefois, durant l'audience, elle a indiqué se désister de cette demande en dommages et intérêts. 

En conséquence, il sera constaté le désistement de la SCI [Z] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007) au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la SCI [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI [Z] sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'apurement de la dette principale ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], de sa demande en paiement des charges et travaux pour la période du 22 mars 2023 au 28 mai 2026 ; 

CONDAMNE la SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], la somme de 158,38 euros (cent cinquante-huit euros et trente-huit centimes) au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONSTATE le désistement de la SCI [Z] de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SCI [Z] au paiement des entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, déjà compris dans les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [I], la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La juge

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T15:54:44.800Z.