Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 25 août 2026, n° 24/00945

Minute N° 26/00257
Jugement du 25 août 2026

Dossier : N° RG 24/00945 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FCA5 
 Affaire : [F] [N], [X] [N], [J] [N] épouse [A], [G] [U] [D] [N] C/ [V] [Z], [P] [L] épouse [H] 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU



DEMANDEURS

[F], [T] [N]
né le 17 novembre 1945 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

[X], [M] [N]
née le 21 mars 1940 à [Localité 2] (49)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

[J], [R], [M] [N] épouse [A]
née le 10 juillet 1974 à [Localité 3]
de nationalité française
emeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

[G] [U] [D] [N]
né le 05 décembre 1975 à [Localité 4] (NEPAL)
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant




DÉFENDEURS

[V], [C] [Z]
né le 06 décembre 1956 à [Localité 5] 
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Maguy COMBEAU, membre de la S.C.P. GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

[P] [L] épouse [H]
née le 11 juin 1963 à [Localité 6] (91)
de nationalité française
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Maguy COMBEAU, membre de la S.C.P. GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


—ooOoo— 


Clôture prononcée le 12 mars 2026 
Débats tenus à l'audience du 02 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 25 août 2026
Jugement prononcé le 25 août 2026 par mise à disposition au greffe


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte notarié du 29 novembre 2012, Monsieur [F] [N] et Madame [X] [N] ont acquis la propriété d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7] commune de [Localité 8] cadastrée section BR n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Monsieur [V] [Z] est propriétaire des parcelles BR n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] constituant le [Adresse 7] et Madame [P] [L] épouse [H] est propriétaire des parcelles BR n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] correspondant au [Adresse 8].

Un litige est survenu quant au stationnement des véhicules sur la parcelle BR [Cadastre 7] appartenant à Madame [H] mais sur laquelle, aux termes d’un accord conclu entre Monsieur [Z] et Madame [H], des places de stationnement ont été créées.

Monsieur [F] [N] a saisi le conciliateur de justice qui a constaté l’impossibilité de concilier les parties.

Monsieur [F] [N] et Madame [X] [N] ont ensuite transmis la nue-propriété de leur bien à leurs deux enfants, [J] [N] épouse [A] et [G] [N]. 

Par exploits des 18 et 19 mars 2024, Monsieur [F] [N] et Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N], ci-après les “CONSORTS [N]” ont fait assigner Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de voir constater l’état d’enclave de leur propriété et de se voir accorder une servitude de passage sur la parcelle BR [Cadastre 7].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, les CONSORTS [N] demandent au tribunal, au visa des articles 642 et 1240 du code civil, de :
* Juger que la propriété des CONSORTS [N] est enclavée par les travaux réalisés par Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] (modification du mur n°4 ayant transformé la [Adresse 9] en impasse et installation de deux arceaux métalliques au droit de la porte d’entrée de la maison [N]) ou à tout le moins difficile d’accès, 
* Juger que les CONSORTS [N] bénéficient de plein droit d’une servitude légale de passage sur le côté est de la parelle BR [Cadastre 7] du fait de cet état d’enclavement, 
* Enjoindre à Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] de procéder à l’enlèvement des deux arceaux métalliques qui empêchent les CONSORTS [N] d’accéder à leur propriété ainsi qu’à la parcelle [Cadastre 7], dans un délai de 8 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte de 150€ par jour de retard à l’expiration de ce délai, 
* Enjoindre à Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] et à tous locataires de Madame [P] [L] épouse [H] de laisser libre la place de stationnement n°3 afin de permettre aux CONSORTS [N] d’effectuer des manoeuvres avec leur véhicule sur la partie est de cette parcelle et d’accéder à leur futur garage, 
* Condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] à verser aux CONSORTS [N] la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 
* Condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] à verser aux CONSORTS [N] à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000€ pour préjudice moral, 
* Condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] à verser aux CONSORTS [N] la somme de 4 000€ au titre de leurs frais irrépétibles, 
* Condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] aux dépens,
* Débouter Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] de leurs demandes reconventionnelles, 
* Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils exposent que le passage suffisant visé à l’article 682 du code civil serait non pas seulement un passage à pied mais un accès suffisamment large au regard des conditions actuelles de vie à savoir un accès par voiture et pour permettre des travaux de construction ainsi qu’un accès destiné à permettre l’accès des services de secours.
Ils indiquent qu’à ce jour, ils ne disposeraient plus d’un tel accès, les travaux par eux réalisés étant antérieurs à la création de l’état d’enclave.
Ils ajoutent que le PLU de la commune imposerait dans les voies se terminant en impasse des aménagements permettant aux véhicules d’y effectuer des demi-tours, cette obligation étant d’ailleurs rappelée dans la convention conclue entre les deux défendeurs.
Ils précisent ne pas solliciter d’autorisation de stationnement mais seulement un droit de passage et affirment qu’avant l’édification d’un mur par Monsieur [V] [Z] en 2009, un passage aurait existé permettant à la [Adresse 9] de rejoindre la [Adresse 10], la [Adresse 9] étant considérée par la mairie comme une rue traversière, et que la convention passée entre Madame [P] [L] épouse [H] et Monsieur [V] [Z] aurait d’ailleurs prévu le maintien de ce passage ce que n’aurait pas respecté Monsieur [V] [Z]. 




Ils contestent que la difficulté d’accès soit la conséquence des travaux de transformation de leur garage en pièce à vivre, alors qu’ils n’auraient jamais pu jouir de leur garage compte tenu de la présence du véhicule de Monsieur [V] [Z] devant l’entrée de celui-ci ainsi que les incivilités alléguées à leur encontre.
Ils estiment subir un préjudice découlant de l’impossibilité d’accéder à leur garage, de l’obligation de transformer celui-ci et du défaut d’accès à leur propriété alors que Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] auraient accepté à deux reprises de leur céder gracieusement l’emplacement de parking n°3.
Ils affirment que la parcelle BR [Cadastre 7] étant grevée d’une servitude de passage, les dispositions sur les vues de l’article 678 ne seraient pas applicables. 


Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] demandent au tribunal de :
* Débouter les CONSORTS [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
* Condamner les CONSORTS [N] à ne pas circuler ou stationner sur la parcelle BR [Cadastre 7] sous astreinte solidaire de 1 500€ par infraction ou empiétement constaté, 
* Condamner les CONSORTS [N] à supprimer la vue donnant directement sur la parcelle [Cadastre 7] sous astreinte solidaire de 150€ par jour de retard passé quatre mois à compter de la décision à intervenir, 
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à Madame [P] [L] épouse [H] la somme de 494,14€ au titre de ses frais d’huissier commissaire de justice, 
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 1 817,20€ au titre de ses frais d’huissier commissaire de justice, 
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] la somme de 15,12€ au titre de leurs frais de copie de dossiers administratifs, 
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à chacun de Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] la somme de 1 000€ au titre de leur préjudice de jouissance et 1 000€ en réparation de leur préjudice moral,
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à Madame [P] [L] épouse [H] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* Condamner les CONSORTS [N] solidairement entre eux à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
* les Condamner solidairement aux dépens et accorder à la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND le droit de recouvrement direct.

Ils soutiennent que les conditions de l’article 682 ne seraient pas réunies alors que les CONSORTS [N] auraient pu réaliser des opérations de construction comme la transformation de leur garage en pièce de vie ou la pose de panneaux photovoltaïques démontrant l’absence d’enclave.
Ils ajoutent que la largeur de l’[Adresse 11] serait suffisante pour permettre l’accès des véhicules à 4 roues, étant précisé que la porte d’entrée de la maison des CONSORTS [N] donnerait directement sur l’impasse.
Ils précisent que les CONSORTS [N] auraient fait le choix de transformer leur garage permettant l’entrée et la sortie de véhicules en pièce de vie et auraient donc eux-mêmes créé l’état d’enclave dont ils se plaignent.



Ils soulignent que les règles d’urbanisme seraient destinées à prévoir les règles applicables pour qu’un terrain soit constructible mais n’auraient pas vocation à modifier les droits acquis et que le simple fait de devoir pratiquer une marche arrière ne caractériserait pas l’insuffisance de la voie d’accès.
Ils font valoir que les arceaux auraient été implantés sur la parcelle de Madame [P] [L] épouse [H], laquelle aurait le droit de se clore et contestent la modification de la largeur du mur en 2009, les plans produits démontrant un passage ancien au bout de la [Adresse 9] de 1,75 mètres seulement, précisant à ce titre que lors de l’acquisition de leur bien par les époux [N], la situation de la rue et du mur auraient été identiques à la situation actuelle.
Ils estiment inexistants les préjudices allégués par les CONSORTS [N].
Ils affirment que les CONSORTS [N] ne démontreraient pas l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle de Madame [P] [L] épouse [H] si bien que rien ne ferait obstacle à l’application des articles 678 et 679 du code civil sur les vues.


L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur l’enclave et le droit de passage 

Aux termes de l’article 682 du code civil “Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.”.
 
Il est de jurisprudence constante que le propriétaire qui a lui-même obstrué l’issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d’un droit de passage pour cause d’enclave (Civ 1ère 04 mai 1964 Bull civ I n°230).

En l’espèce, il sera au préalable constaté que, si le titre des CONSORTS [N] mentionne comme adresse de l’immeuble acquis, [Adresse 6], cette “rue” est en réalité, comme le démontrent les documents de la commune de [Localité 9] (classement des voies par type et listing des voies de la commune) ou encore le PV d’arpentage de Monsieur [I] du 07 octobre 1994, une impasse.

Surtout, il est constant que lors de l’échange ayant transféré la propriété du bien situé [Adresse 6] à Monsieur et Madame [N], l’immeuble comportait un garage. Dès lors, l’accès par un véhicule à leur propriété ainsi que la faculté de retournement de ce véhicule étaient assurés par le biais de ce garage.
Il n’existait donc aucune gêne pour accéder même en voiture jusqu’à la maison des CONSORTS [N] qui n’était donc pas enclavée et les CONSORTS [N] ne démontrent pas que l’accès à leur garage aurait été rendu impossible par le stationnement des véhicules voisins devant ledit garage. Si des attestations produites font été d’un tel stationnement, il n’est démontré ni son ampleur si sa fréquence. En outre, à supposer le stationnement régulier du véhicule de Monsieur [V] [Z] devant le garage des CONSORTS [N], ceux-ci disposaient de toutes possibilités y compris juridique de faire cesser une telle gêne alors que la loi interdit de manière générale le stationnement devant une porte de garage.

Les demandeurs reconnaissent avoir fait transformer ce garage en pièce de vie en 2016. Cette transformation résulte d’un choix librement opéré par eux-mêmes et sans lien avec le stationnement allégué du véhicule de Monsieur [V] [Z] devant la porte de garage dont il a été rappelé qu’il pouvait y être mis fin par différents moyens légaux.

En réalité, les CONSORTS [N] ont choisi d’agrandir leur espace de vie. Ils doivent assumer ce choix et, en application de la jurisprudence constante rappelée ci-dessus, ils ne peuvent se prévaloir d’un état d’enclave, qui, à le supposer établi, a été créé par eux-mêmes.

Par ailleurs, il sera relevé que l’accès à la propriété des CONSORTS [N] a été suffisant pour pouvoir réaliser ces travaux de transformation ce qui contredit l’existence d’un état d’enclave.

Les CONSORTS [N] seront donc déboutés de leur demande de reconnaissance de l’état d’enclave et d’octroi d’un droit de passage sur la parcelle BR [Cadastre 7].

Les demandeurs ne démontrent pas que les arceaux posés gênent l’accès à leur propriété.
Ils seront déboutés de leur demande d’enlèvement de ces arceaux.

Enfin, en l’absence de servitude de passage établie sur la parcelle BR [Cadastre 7] au profit de la propriété des CONSORTS [N], l’acte d’échange constituant leur titre ne mentionnant pas une telle servitude, il leur sera fait interdiction de circuler ou stationner sur ladite parcelle, et ce sous astreinte solidaire de 100€ par infraction constatée. 


2) Sur la vue directe sur la parcelle BR [Cadastre 7]

Selon l’article 678 du code civil “On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.”.

En l’espèce, comme juge ci-dessus, les CONSORTS [N] ne bénéficient pas d’un droit de passage sur la parcelle BR [Cadastre 7].

Par contre, Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] ne démontrent pas l’existence de la vue qu’ils contestent, aucun des procès-verbaux de constat produits n’en faisant état.

Dans ces conditions, leur demande de suppression de la vue directe sur la parcelle BR [Cadastre 7] sera rejetée. 

3) Sur les demandes indemnitaires 

Selon l’article 1240 du code civil “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”. 
 
A. Sur les demandes des CONSORTS [N]

Dès lors que les demandeurs ne disposent pas d’une servitude de passage sur la parcelle BR [Cadastre 7], ils ne justifient d’aucun préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Les CONSORTS [N] n’indiquent pas en quoi aurait consisté leur préjudice moral alors qu’ils ont eux-mêmes créé leur état d’enclave, à supposer celui-ci établi ce qui n’est pas certain.
Leur demande d’indemnisation d’un tel préjudice sera également rejetée. 

B. Sur les demandes de Monsieur [V] [Z] et de Madame [P] [L] épouse [H]

Il est établi par les trois seuls procès-verbaux de constat produits aux débats, la facture de l’étude [K] [Q] du 28 mars 2023 et l’attestation de Maître [Y] [W], commissaire de justice à [Localité 10] que, dans le cadre de ce litige, Madame [P] [L] épouse [H] a dû débourser la somme de 494,14€ pour le constat du 21 mai 2024 et l’envoi d’un courrier recommandé du 27 mars 2023 tandis que Monsieur [V] [Z] a réglé au commissaire de justice la somme totale de 1 817,20€ au titre des quatre constats des 24 septembre 2021, 10 février 2022, 18 janvier 2023 et 09 avril 2024 outre une lettre recommandée du 21 février 2022.

Ces frais sont la conséquence directe du conflit les opposant aux CONSORTS [N] et ayant abouti à la présente procédure.
Rien ne justifie en conséquence que ces frais demeurent à leur charge.

Les CONSORTS [N] seront condamnés à rembourser à chacun des défendeurs les frais ainsi exposés.

Par contre, Monsieur [V] [Z] sera débouté de sa demande au titre des frais de dossier de permis de construire [N] alors que cet élément est sans lien avec l’objet du litige.

Ni Monsieur [V] [Z] ni Madame [P] [L] épouse [H] ne démontrent l’existence d’un préjudice moral.
Ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.


4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”.

Les CONSORTS [N] qui succombent dans toutes leurs prétentions seront condamnés solidairement entre eux aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.


Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H], contraints de se défendre en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Les CONSORTS [N] seront condamnés à verser à ce titre à chacun d’eux la somme de 1 500€. 




 

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

 - DEBOUTE Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] de leur demande de reconnaissance de l’état d’enclave et d’octroi d’un droit de passage sur la parcelle BR [Cadastre 7], 

 - DEBOUTE Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] de leur demande d’enlèvement de ces arceaux, 

 - FAIT interdiction à Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] de circuler ou stationner sur la parcelle BR [Cadastre 7], et ce sous astreinte solidaire de 100€ par infraction constatée, 

 - DEBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] de leur demande de suppression de la vue directe sur la parcelle BR [Cadastre 7], 

 - DEBOUTE Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et pour préjudice moral, 

 - CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] à verser à Monsieur [V] [Z] la somme de MILLE HUIT CENT DIX-SEPT EUROS ET VINGT CENTIMES (1 817,20€) en remboursement de ses frais de commissaire de justice, 

 - CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] à verser à Madame [P] [L] épouse [H] la somme de QUATRE CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET QUATORZE CENTIMES (494,14€) en remboursement de ses frais de commissaire de justice, 

 - DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande de remboursement de frais de copie de dossiers administratifs, 

 - DEBOUTE Monsieur [V] [Z] et Madame [P] [L] épouse [H] de leurs demandes au titre d’un préjudice moral, 

 - DEBOUTE Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] à verser à Monsieur [V] [Z] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 




 - CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] à verser à Madame [P] [L] épouse [H] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N], Madame [X] [N], Madame [J] [N] épouse [A] et Monsieur [G] [N] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND.

 
 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT




































Copies délivrées le
à
Maître Maguy COMBEAU de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND (1 ccc + 1 ce)
Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES (1 ccc)