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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 1 septembre 2026, n° 24/00044

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [H] [F] [A] épouse [G] et M. [R] [G] sont propriétaires du lot de copropriété n°53 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 5]. 

Mme [H] [G] et M. [R] [G] sont également usufruitiers des lots n°34, 85, 86 et 87 dans cette même résidence. 

Une assemblée générale des copropriétaires de cette résidence s’est tenue le 26 août 2023. À l’occasion de celle-ci, des travaux de ravalement ont été évoqués ainsi que la possibilité de vendre des placards vide-ordures situés dans les parties communes. 

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, Mme [H] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – 14360 [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la Sasu Interplages, devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir annulées les résolutions n°16 et n°17 A de l’assemblée générale du 26 août 2023. 

Par ordonnance du 19 novembre 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [G] soulevée par le syndicat des copropriétaires. 

La clôture est intervenue le 27 mai 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état. 


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, Mme [H] [G] demande au tribunal de : 
annuler les résolutions n°16 et n°17A de l’assemblée générale du 26 août 2023, dispenser Mme [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier de justice, dont distraction au profit de Me Breavoine, avocat, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
S’agissant de la résolution n°16, Mme [G] affirme qu’aucun professionnel compétent n’a été mandaté pour établir le projet de plan pluriannuel de travaux voté lors de l’assemblée générale du 26 août 2023. Selon elle, la disposition votée lors de l’assemblée de 2021 n’est pas le plan pluriannuel de travaux mais uniquement un mandat au conseil syndical. Mme [G] rappelle qu’il a déjà été tenté de voter un programme de travaux en 2022 mais que cette résolution a été annulée par jugement du 26 juillet 2024 car la majorité requise n’avait pas été respectée. Elle indique par ailleurs qu’en 2017, une résolution avait été votée afin d’instaurer une obligation de terminer des travaux avant d’en commencer de nouveaux et soutient que cette ladite résolution n’est pas respectée par la résolution n°16 votée en août 2023. Elle reproche encore au budget arrêté dans la résolution n°16 de ne reposer sur aucune pièce ni aucune étude préalable transmise aux copropriétaires en annexe de la convocation à l’assemblée générale. 

Concernant la résolution n°17A portant sur la vente de placards, Mme [G] affirme que cette vente fera perdre la qualité de parties communes aux placards et devenir des parties privatives ce qui nécessite l’établissement de divers documents et l’intervention d’un géomètre expert. En outre, elle estime que la résolution telle que rédigée permet de vendre ces placards à des tiers à la copropriété ce qui n’a pas de sens. Enfin, elle critique le fait que le prix de vente fixé ne résulte d’aucune étude préalable. 


Par conclusions notifiées par RPVA le 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de : 
débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [G] à la somme de 6 000 euros en application des dispositions du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°16 porte uniquement sur le mandat donné au conseil syndical et non sur le vote d’un projet de plan pluriannuel de travaux, les dispositions relatives à l’établissement du plan par un professionnel qualifié distinct du syndic sont donc inapplicables en l’espèce. Il ajoute que le programme pluriannuel de travaux à réaliser a été voté lors de l’assemblée générale du 28 août 2021 et n’a pas fait l’objet de contestations. S’agissant de démarrer des travaux alors que les précédents ne sont pas terminés, le syndicat affirme que la résolution évoquée par Mme [G] avait été modifiée en séance afin qu’il soit simplement fait obligation au syndic de diffuser sur l’extranet le compte-rendu des travaux et les garanties correspondantes. Enfin, il indique que la résolution n°16 se limitant à autoriser une démarche préparatoire, il n’existait aucune obligation de communication de devis. 

S’agissant de la résolution n°17 A, l’intervention d’un géomètre-expert ayant été anticipée et décidée par l’assemblée aucun grief ne peut donc être formulé sur ce point, ce d’autant que cette résolution ne procède pas à la vente mais se limite à en autoriser le principe. En outre, la résolution n’autorise pas la vente immédiate à des tiers mais fixe le cadre général de cession. Enfin, le prix de réserve a été déterminé par le Cabinet [X] et non pas arbitrairement. En tout état de cause, l’assemblée est souveraine pour fixer le prix de cession des parties communes par décision régulièrement adoptée ce qui est le cas en l’espèce. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

Sur la résolution n°16 

La résolution n°16 votée à l’assemblée générale du 26 août 2023 est ainsi rédigée : « En raison d’une erreur matérielle cette résolution a été votée lors l’Assemblée Générale du 27 août 2022 à la majorité de l’article 24 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 25. 
Pour cette raison cette résolution est de nouveau soumise au vote mais cette fois au titre de l’article 25.
Programme pluriannuel de travaux. 
Monsieur [C], l’Architecte pressenti pour s’occuper des travaux du [Localité 3], suite à des problèmes liés à sa structure, a déclaré au dernier moment ne pas vouloir continuer. Ce qui a engendré un important retard dans la réalisation des travaux prévus, complément d’essentage du mur pignon côté église et reprise des fissures et des problèmes d’étanchéité sur la façade [Adresse 8] notamment. 
Ces travaux de réfection et d’étanchéité de la façade sur la [Adresse 8] prévus et déjà votés n’ont pu être effectués en raison du montant très important (plusieurs dizaines de milliers d’euros) et du caractère très aléatoire et provisoire de ces réparations et surtout d’absence de garantie décennale. 
En conséquence, le conseil syndical mandaté pour ces travaux a préféré ne pas exécuter ces travaux à fonds perdus et de recommander un ravalement solution durable bénéficiant de la garantie décennale et permettant de résoudre l’ensemble des problèmes actuels et à venir. 
Ce ravalement comprendrait le dépiquetage complet de la façade afin de permettre le traitement complet des fissures ainsi que celui des fers existants (passivation ou bien remplacement, selon état). Les tableaux de fenêtres seront dans la mesure du possible préservés mais certains, fortement dégradés et cause d’infiltrations, devront être refaits. Certains appuis de fenêtres, très dégradés, au 4ème étage, devront être refaits. Ensuite, un mortier batard, teinté dans la masse, du même type que celui réalisé côté cour, sera appliqué. Les garde-corps seront déposés, revisés et reposés. 

Le budget prévisionnel de ce ravalement est de 200 000 à 250 000 euros. Il est à noter que, comme tout ravalement, il subsiste une part d’imprécision liée au fait que l’on ne connait réellement l’état de la structure qu’après le dépiquetage. Toutefois, afin de limiter les mauvaises surprises de travaux supplémentaires de dernière minute, il sera demandé aux entreprises un chiffrage avec deux versions : 
- une version optimisée, avec une évaluation la plus précise possible de l’état existant
- une version maximale, avec réfection de tous les tableaux de fenêtres. 
A l’issue de la procédure de mise en concurrence, le conseil syndical choisira la meilleure proposition.
Ce ravalement sera financé : 
- de 40 à 50% par l’utilisation des sommes existantes dans le fonds de travaux. 
- pour le solde par 4 appels de fonds égaux, en même temps que les charges générales. 
Pour mémoire, voici la liste actualisée des travaux déjà votés dont la réalisation se poursuit et dont le financement ets assuré uniquement par le fonds de travaux. 
Sous-sol : 
Raccordement de l’installation électrique des caves au nouveau tableau électrique. 
Rez-ce-chaussée : 
Changement de la porte d’entrée
Création d’un sas par la pose d’une 2ème porte (entre la porte de l’ancienne loge et l’ascenseur)
Pose d’un bloc de boîtes aux lettres (pour les copropriétaires qui le souhaitent)
Réaménagement du local vide ordures pour y stocker l’ensemble des poubelles
Rénovation de la fontaine sous le porche (pour le nettoyage des poubelles)
Réaménagement et rénovation du hall d’entrée 
Etude de faisabilité de la séparation physique de la nouvelle arrivée d’électricité et du garage à vélos. 
Escalier : 
Etude de faisabilité de réfection des fissures et/ou de la pose d’un lambrissage. 
Etages : 
Création de coffrage pour intégrer le maximum des canalisations des différents fluides (actuels et futurs)
Réfection des enduits et revêtements
Etude de faisabilité de la descente d’eaux-vannes pour raccorder les appartements qui n’y ont pas encore accès.
Extérieurs : 
Extension de l’essentage sur l’ensemble de la façade du mur du pignon nord 
Vérification des évacuations des eaux pluviales sur cour (étanchéité des regards et des raccordements)
Autres éventuels travaux urgents approuvés par le conseil syndical.
Après avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le conseil syndical afin de faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires. »

* Sur la question du projet de plan pluriannuel de travaux

Suivant l’article 1er décret n°2022-663 du 25 avril 2022, la personne qui établit un projet de plan pluriannuel de travaux, en application du huitième alinéa de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.
Pour établir ce projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés lorsqu'il s'agit d'une personne morale ou elle-même s'il s'agit d'une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
- l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;


- la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
- les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l'habitat ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

L’article 2 de ce même décret prévoit que pour l'application du deuxième alinéa de l'article 1er, la personne proposant ses services en vue de la réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin présente au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, pour les associés, les employés, les membres du groupement ou elle-même lorsqu'il s'agit d'une personne physique, la copie de l'un des documents suivants :
- un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
- un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier.
Si elle en dispose, elle produit également des références sur des prestations similaires.

En l’espèce, la résolution votée à l’assemblée d’août 2022, dont il est fait mention au début de la résolution n°16, a été annulée par jugement du 26 juillet 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux au motif qu’une telle décision nécessitait que les conditions de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soient réunies. 

Le tribunal a notamment fondé sa décision sur l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 disposant que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ». 

Le projet de plan pluriannuel de travaux peut être défini comme un document prospectif qui recense l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration d’une copropriété sur une période de 10 ans, incluant l’entretien du bâti, la sécurité et l’efficacité énergétique. 

Ainsi, la résolution litigieuse ne constitue pas un projet de plan pluriannuel de travaux mais simplement une délégation donnée au conseil syndical pour « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires » et ce, sur un chantier particulier à savoir le ravalement, ce dernier n’étant qu’une partie du programme de travaux adopté en 2021.

Par conséquent, cette résolution ne viole pas les règles relatives aux compétences nécessaires pour l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux. La demande d’annulation de cette résolution n°16 pour ce motif sera donc rejetée.

* Sur l’obligation de terminer des travaux avant d’en commencer de nouveaux

Aux termes de l’article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

L’article 17-1 A alinéas 1 et 2 de cette loi dispose que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2017, une question de M. [G] a été inscrite à l’ordre du jour en ces termes : « une tranche des travaux devra être entièrement achevée avant de passer à la suivante ; le décompte définitif d’une tranche, toutes dépenses confondues, devra être présenté par le Syndic avec la mention du budget prévisionnel ; que la date de réception des travaux de chaque tranche devra être porté à la connaissance des copropriétaires avec la mention de la période de garantie (décennale ou autre). Cette décision étant valable depuis la première tranche de travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses sur la [Adresse 8] et la réfection des brisis correspondants. ». 

Le procès-verbal de cette assemblée indique, juste après la retranscription de cette question, que : « L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, demande au Syndic de diffuser le compte rendu des travaux ainsi que la garantie décennale et biénale sur les travaux sur l’extranet ». 

Ainsi, il résulte du procès-verbal que la résolution proposée aux termes de la question de M. [G] a été amendée par l’assemblée. 

Contrairement à ce qu’affirme Mme [G], une résolution inscrite à l’ordre du jour peut être amendée en cours de séance, cette possibilité étant prévue par les textes précités. 

Cet amendement ne change pas la nature ou l’objet de la question soumise au vote puisqu’il demeure relatif à l’information des copropriétaires quant à l’avancement des travaux. 

En tout état de cause, les décisions prises lors de cette assemblée générale sont devenues définitives car non contestées. Dès lors, il appartenait à Mme [G] de contester cet amendement dans les délais imposés pour ce faire si elle l’estimait irrégulier. 

Ainsi, aucune obligation de terminer les travaux en cours avant d’en débuter de nouveaux n’ayant été votée lors de l’assemblée générale de mars 2017, la résolution n°16 de l’assemblée d’août 2023 ne peut être contestée sur ce point. 

* Sur la fourniture de devis pour voter des travaux

L’article 11 I. 3) du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi. 

L’article 19-2 de ce décret prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, en votant la résolution n°16, le syndicat des copropriétaires a confié au conseil syndical le soin de « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires ».

L’objet de cette résolution étant justement de permettre la consultation d’entreprises afin d’obtenir des devis de celles-ci, il ne peut être reproché l’absence de devis joints à la convocation. 


La résolution ne tend pas à approuver un contrat, un devis ou un marché mais donne simplement mandat au conseil syndical. Aucune obligation de joindre les devis à la convocation ne pesait dès lors sur le Syndic. 

***

Mme [G] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir annuler la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4] du 26 août 2023. 

Sur la résolution n°17 A 

La résolution n°17 proposée lors de l’assemblée générale du 26 août 2023 est rédigée ainsi : « Il est proposé à l’assemblée de mettre en vente les placards des vides-ordures des 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages inutilisés depuis la neutralisation des vides-ordures pour des raisons de sécurité.
En raison du programme de travaux, la totalité du produit de la vente de ces lots sera exclusivement et intégralement affecté au fonds de travaux. 
La vente de ces placards sera proposée prioritairement aux seuls copropriétaires.
Mandat est donné au conseil syndical et au syndic pour organiser la vente selon les mêmes modalités que la cave n°37 déjà vendue en 2022. 
Le prix de vente minimum de ces placards sera fixé à 2 500 €uros.
L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, décide de vendre les placards. » 

Cette résolution a été rejetée faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

Elle a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires en seconde lecture et a donné lieu à la résolution n°17 A. 

Par ailleurs, la résolution n°15 de cette même assemblée générale, adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présentés ou représentés, et non contestée précise : « L’Assemblée Générale décide de confier au Cabinet [X], Géomètres-Experts, la mission pour un montant de 3 000.00 €uros maximum, de recenser l’ensemble des parties communes susceptibles d’être vendues d’en effectuer la numérotation des lots ainsi que les tantièmes correspondant. 
Il est précisé que la vente de chacun de ces lots devra être préalablement autorisée par l’Assemblée Générale ».

* Sur la vente de parties communes

L’article 11 I. 3) et 6) du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : 
3) Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; 
6) Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes. 

Aux termes de l’article 21 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, aucun document reprenant les conditions essentielles d’un contrat proposé n’a été joint à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale d’août 2023. De même, n’était pas annexé de projet de modification du règlement de copropriété ou d’état descriptif de division. Enfin, le conseil syndical ne s’est pas prononcé sur le projet. 

Toutefois, il apparait à la lecture de la résolution 17 A, éclairée par la lecture de la résolution 15, que ces documents n’étaient pas obligatoires pour la tenue de l’assemblée générale d’août 2023 et le vote de la résolution 17 A. 

En effet, la résolution 17 A n’a pas pour effet de valider définitivement la vente des placards vide-ordures mais simplement de donner mandat au conseil syndical d’effectuer les actes préparatoires de ces cessions dont le principe a été accepté par le vote de cette même résolution. 

Cet encadrement quant à la vente définitive des placards a été rappelé dans la résolution 15 qui indique : « Il est précisé que la vente de chacun de ces lots devra être préalablement autorisée par l’Assemblée Générale ». 

En l’état, le géomètre-expert n’ayant pas réalisé sa mission, puisque sa désignation résulte elle aussi des résolutions de cette même assemblée, il ne peut en tout état de cause pas être question de « lots ». Ainsi, les placards dont la vente est projetée demeurent des parties communes et aucun acte ne projette pour le moment les conséquences de leur transition comme parties privatives. 

L’ensemble des textes visés par Mme [G] quant à la transmission de documents sont applicables pour des contrats dont le vote définitif est soumis à l’assemblée. Ils ne sont donc pas applicables à la résolution 17 A qui ne peut en toute hypothèse servir de base à la vente définitive des placards qui devra faire l’objet d’un autre vote lors d’une prochaine assemblée. 

* Sur la majorité requise

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

L’article 26-1 de cette loi prévoit que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 22 du décret n°2020-834 du 02 juillet 2020 précise que pour l'application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de ladite loi. 

En l’espèce, le syndic a décidé de soumettre le vote de la résolution 17 A aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

Faute de représentativité suffisante pour débattre conformément aux dispositions de cet article, il a été procédé à un second vote à la majorité de l’article 25-1. 

Or, faute de réunir la majorité suffisante au titre de l’article 26, c’est la majorité de l’article 26-1 qui aurait dû être appliquée, aucune passerelle ne permettant de passer de l’article 26 à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Par conséquent, la résolution n°17 A doit être annulée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, excluant le coût du constat d’huissier de justice évoqué qui n’est pas produit aux débats, et qui, en tout état de cause, n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constitue pas des dépens, dont distraction au profit de Maître Breavoine Avocat. 

* Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Mme [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Si Mme [G] produit un courrier émis par son avocate indiquant que ses « honoraires s’élèveront à la somme de 6.000 € hors-taxes (TVA à 20% en sus) […] » pour solliciter la somme de 6 000 euros, elle ne verse aucune facture aux débats pour justifier de ce montant significatif.

Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef. 

* Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

L’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi, le demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires. 

*Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, rien ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [H] [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2023 de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5] ; 

ANNULE la résolution n°17 A du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2023 de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 6] [Adresse 12] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Breavoine Avocat ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] à payer à Mme [H] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] de sa demande tirée du même texte ; 

DISPENSE Mme [H] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Cécile BREAVOINE + Me Emmanuelle DUVAL 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


DU : 01 Septembre 2026
N°RG : N° RG 24/00044 - N° Portalis DBW6-W-B7I-DIGK
Nature Affaire : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 01 Septembre 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [H] [F] [A] épouse [G]
née le 26 Février 1946 à [Localité 2] (ESPAGNE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, Me Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS


ET :

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence “ [Localité 3] HOUSE ” 
sis [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la SASU Interplages Immobilier, enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° 841.407.331, ayant son siège [Adresse 3], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
représentée par Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 02 Juin 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 01 Septembre 2026.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [H] [F] [A] épouse [G] et M. [R] [G] sont propriétaires du lot de copropriété n°53 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 5]. 

Mme [H] [G] et M. [R] [G] sont également usufruitiers des lots n°34, 85, 86 et 87 dans cette même résidence. 

Une assemblée générale des copropriétaires de cette résidence s’est tenue le 26 août 2023. À l’occasion de celle-ci, des travaux de ravalement ont été évoqués ainsi que la possibilité de vendre des placards vide-ordures situés dans les parties communes. 

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, Mme [H] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – 14360 [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la Sasu Interplages, devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir annulées les résolutions n°16 et n°17 A de l’assemblée générale du 26 août 2023. 

Par ordonnance du 19 novembre 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [G] soulevée par le syndicat des copropriétaires. 

La clôture est intervenue le 27 mai 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état. 


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, Mme [H] [G] demande au tribunal de : 
annuler les résolutions n°16 et n°17A de l’assemblée générale du 26 août 2023, dispenser Mme [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier de justice, dont distraction au profit de Me Breavoine, avocat, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
S’agissant de la résolution n°16, Mme [G] affirme qu’aucun professionnel compétent n’a été mandaté pour établir le projet de plan pluriannuel de travaux voté lors de l’assemblée générale du 26 août 2023. Selon elle, la disposition votée lors de l’assemblée de 2021 n’est pas le plan pluriannuel de travaux mais uniquement un mandat au conseil syndical. Mme [G] rappelle qu’il a déjà été tenté de voter un programme de travaux en 2022 mais que cette résolution a été annulée par jugement du 26 juillet 2024 car la majorité requise n’avait pas été respectée. Elle indique par ailleurs qu’en 2017, une résolution avait été votée afin d’instaurer une obligation de terminer des travaux avant d’en commencer de nouveaux et soutient que cette ladite résolution n’est pas respectée par la résolution n°16 votée en août 2023. Elle reproche encore au budget arrêté dans la résolution n°16 de ne reposer sur aucune pièce ni aucune étude préalable transmise aux copropriétaires en annexe de la convocation à l’assemblée générale. 

Concernant la résolution n°17A portant sur la vente de placards, Mme [G] affirme que cette vente fera perdre la qualité de parties communes aux placards et devenir des parties privatives ce qui nécessite l’établissement de divers documents et l’intervention d’un géomètre expert. En outre, elle estime que la résolution telle que rédigée permet de vendre ces placards à des tiers à la copropriété ce qui n’a pas de sens. Enfin, elle critique le fait que le prix de vente fixé ne résulte d’aucune étude préalable. 


Par conclusions notifiées par RPVA le 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de : 
débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [G] à la somme de 6 000 euros en application des dispositions du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°16 porte uniquement sur le mandat donné au conseil syndical et non sur le vote d’un projet de plan pluriannuel de travaux, les dispositions relatives à l’établissement du plan par un professionnel qualifié distinct du syndic sont donc inapplicables en l’espèce. Il ajoute que le programme pluriannuel de travaux à réaliser a été voté lors de l’assemblée générale du 28 août 2021 et n’a pas fait l’objet de contestations. S’agissant de démarrer des travaux alors que les précédents ne sont pas terminés, le syndicat affirme que la résolution évoquée par Mme [G] avait été modifiée en séance afin qu’il soit simplement fait obligation au syndic de diffuser sur l’extranet le compte-rendu des travaux et les garanties correspondantes. Enfin, il indique que la résolution n°16 se limitant à autoriser une démarche préparatoire, il n’existait aucune obligation de communication de devis. 

S’agissant de la résolution n°17 A, l’intervention d’un géomètre-expert ayant été anticipée et décidée par l’assemblée aucun grief ne peut donc être formulé sur ce point, ce d’autant que cette résolution ne procède pas à la vente mais se limite à en autoriser le principe. En outre, la résolution n’autorise pas la vente immédiate à des tiers mais fixe le cadre général de cession. Enfin, le prix de réserve a été déterminé par le Cabinet [X] et non pas arbitrairement. En tout état de cause, l’assemblée est souveraine pour fixer le prix de cession des parties communes par décision régulièrement adoptée ce qui est le cas en l’espèce. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la résolution n°16 

La résolution n°16 votée à l’assemblée générale du 26 août 2023 est ainsi rédigée : « En raison d’une erreur matérielle cette résolution a été votée lors l’Assemblée Générale du 27 août 2022 à la majorité de l’article 24 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 25. 
Pour cette raison cette résolution est de nouveau soumise au vote mais cette fois au titre de l’article 25.
Programme pluriannuel de travaux. 
Monsieur [C], l’Architecte pressenti pour s’occuper des travaux du [Localité 3], suite à des problèmes liés à sa structure, a déclaré au dernier moment ne pas vouloir continuer. Ce qui a engendré un important retard dans la réalisation des travaux prévus, complément d’essentage du mur pignon côté église et reprise des fissures et des problèmes d’étanchéité sur la façade [Adresse 8] notamment. 
Ces travaux de réfection et d’étanchéité de la façade sur la [Adresse 8] prévus et déjà votés n’ont pu être effectués en raison du montant très important (plusieurs dizaines de milliers d’euros) et du caractère très aléatoire et provisoire de ces réparations et surtout d’absence de garantie décennale. 
En conséquence, le conseil syndical mandaté pour ces travaux a préféré ne pas exécuter ces travaux à fonds perdus et de recommander un ravalement solution durable bénéficiant de la garantie décennale et permettant de résoudre l’ensemble des problèmes actuels et à venir. 
Ce ravalement comprendrait le dépiquetage complet de la façade afin de permettre le traitement complet des fissures ainsi que celui des fers existants (passivation ou bien remplacement, selon état). Les tableaux de fenêtres seront dans la mesure du possible préservés mais certains, fortement dégradés et cause d’infiltrations, devront être refaits. Certains appuis de fenêtres, très dégradés, au 4ème étage, devront être refaits. Ensuite, un mortier batard, teinté dans la masse, du même type que celui réalisé côté cour, sera appliqué. Les garde-corps seront déposés, revisés et reposés. 

Le budget prévisionnel de ce ravalement est de 200 000 à 250 000 euros. Il est à noter que, comme tout ravalement, il subsiste une part d’imprécision liée au fait que l’on ne connait réellement l’état de la structure qu’après le dépiquetage. Toutefois, afin de limiter les mauvaises surprises de travaux supplémentaires de dernière minute, il sera demandé aux entreprises un chiffrage avec deux versions : 
- une version optimisée, avec une évaluation la plus précise possible de l’état existant
- une version maximale, avec réfection de tous les tableaux de fenêtres. 
A l’issue de la procédure de mise en concurrence, le conseil syndical choisira la meilleure proposition.
Ce ravalement sera financé : 
- de 40 à 50% par l’utilisation des sommes existantes dans le fonds de travaux. 
- pour le solde par 4 appels de fonds égaux, en même temps que les charges générales. 
Pour mémoire, voici la liste actualisée des travaux déjà votés dont la réalisation se poursuit et dont le financement ets assuré uniquement par le fonds de travaux. 
Sous-sol : 
Raccordement de l’installation électrique des caves au nouveau tableau électrique. 
Rez-ce-chaussée : 
Changement de la porte d’entrée
Création d’un sas par la pose d’une 2ème porte (entre la porte de l’ancienne loge et l’ascenseur)
Pose d’un bloc de boîtes aux lettres (pour les copropriétaires qui le souhaitent)
Réaménagement du local vide ordures pour y stocker l’ensemble des poubelles
Rénovation de la fontaine sous le porche (pour le nettoyage des poubelles)
Réaménagement et rénovation du hall d’entrée 
Etude de faisabilité de la séparation physique de la nouvelle arrivée d’électricité et du garage à vélos. 
Escalier : 
Etude de faisabilité de réfection des fissures et/ou de la pose d’un lambrissage. 
Etages : 
Création de coffrage pour intégrer le maximum des canalisations des différents fluides (actuels et futurs)
Réfection des enduits et revêtements
Etude de faisabilité de la descente d’eaux-vannes pour raccorder les appartements qui n’y ont pas encore accès.
Extérieurs : 
Extension de l’essentage sur l’ensemble de la façade du mur du pignon nord 
Vérification des évacuations des eaux pluviales sur cour (étanchéité des regards et des raccordements)
Autres éventuels travaux urgents approuvés par le conseil syndical.
Après avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le conseil syndical afin de faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires. »

* Sur la question du projet de plan pluriannuel de travaux

Suivant l’article 1er décret n°2022-663 du 25 avril 2022, la personne qui établit un projet de plan pluriannuel de travaux, en application du huitième alinéa de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.
Pour établir ce projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés lorsqu'il s'agit d'une personne morale ou elle-même s'il s'agit d'une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
- l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;


- la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
- les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l'habitat ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

L’article 2 de ce même décret prévoit que pour l'application du deuxième alinéa de l'article 1er, la personne proposant ses services en vue de la réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin présente au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, pour les associés, les employés, les membres du groupement ou elle-même lorsqu'il s'agit d'une personne physique, la copie de l'un des documents suivants :
- un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
- un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
- une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier.
Si elle en dispose, elle produit également des références sur des prestations similaires.

En l’espèce, la résolution votée à l’assemblée d’août 2022, dont il est fait mention au début de la résolution n°16, a été annulée par jugement du 26 juillet 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux au motif qu’une telle décision nécessitait que les conditions de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soient réunies. 

Le tribunal a notamment fondé sa décision sur l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 disposant que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ». 

Le projet de plan pluriannuel de travaux peut être défini comme un document prospectif qui recense l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration d’une copropriété sur une période de 10 ans, incluant l’entretien du bâti, la sécurité et l’efficacité énergétique. 

Ainsi, la résolution litigieuse ne constitue pas un projet de plan pluriannuel de travaux mais simplement une délégation donnée au conseil syndical pour « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires » et ce, sur un chantier particulier à savoir le ravalement, ce dernier n’étant qu’une partie du programme de travaux adopté en 2021.

Par conséquent, cette résolution ne viole pas les règles relatives aux compétences nécessaires pour l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux. La demande d’annulation de cette résolution n°16 pour ce motif sera donc rejetée.

* Sur l’obligation de terminer des travaux avant d’en commencer de nouveaux

Aux termes de l’article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

L’article 17-1 A alinéas 1 et 2 de cette loi dispose que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2017, une question de M. [G] a été inscrite à l’ordre du jour en ces termes : « une tranche des travaux devra être entièrement achevée avant de passer à la suivante ; le décompte définitif d’une tranche, toutes dépenses confondues, devra être présenté par le Syndic avec la mention du budget prévisionnel ; que la date de réception des travaux de chaque tranche devra être porté à la connaissance des copropriétaires avec la mention de la période de garantie (décennale ou autre). Cette décision étant valable depuis la première tranche de travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses sur la [Adresse 8] et la réfection des brisis correspondants. ». 

Le procès-verbal de cette assemblée indique, juste après la retranscription de cette question, que : « L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, demande au Syndic de diffuser le compte rendu des travaux ainsi que la garantie décennale et biénale sur les travaux sur l’extranet ». 

Ainsi, il résulte du procès-verbal que la résolution proposée aux termes de la question de M. [G] a été amendée par l’assemblée. 

Contrairement à ce qu’affirme Mme [G], une résolution inscrite à l’ordre du jour peut être amendée en cours de séance, cette possibilité étant prévue par les textes précités. 

Cet amendement ne change pas la nature ou l’objet de la question soumise au vote puisqu’il demeure relatif à l’information des copropriétaires quant à l’avancement des travaux. 

En tout état de cause, les décisions prises lors de cette assemblée générale sont devenues définitives car non contestées. Dès lors, il appartenait à Mme [G] de contester cet amendement dans les délais imposés pour ce faire si elle l’estimait irrégulier. 

Ainsi, aucune obligation de terminer les travaux en cours avant d’en débuter de nouveaux n’ayant été votée lors de l’assemblée générale de mars 2017, la résolution n°16 de l’assemblée d’août 2023 ne peut être contestée sur ce point. 

* Sur la fourniture de devis pour voter des travaux

L’article 11 I. 3) du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi. 

L’article 19-2 de ce décret prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, en votant la résolution n°16, le syndicat des copropriétaires a confié au conseil syndical le soin de « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires ».

L’objet de cette résolution étant justement de permettre la consultation d’entreprises afin d’obtenir des devis de celles-ci, il ne peut être reproché l’absence de devis joints à la convocation. 


La résolution ne tend pas à approuver un contrat, un devis ou un marché mais donne simplement mandat au conseil syndical. Aucune obligation de joindre les devis à la convocation ne pesait dès lors sur le Syndic. 

***

Mme [G] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir annuler la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4] du 26 août 2023. 

Sur la résolution n°17 A 

La résolution n°17 proposée lors de l’assemblée générale du 26 août 2023 est rédigée ainsi : « Il est proposé à l’assemblée de mettre en vente les placards des vides-ordures des 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages inutilisés depuis la neutralisation des vides-ordures pour des raisons de sécurité.
En raison du programme de travaux, la totalité du produit de la vente de ces lots sera exclusivement et intégralement affecté au fonds de travaux. 
La vente de ces placards sera proposée prioritairement aux seuls copropriétaires.
Mandat est donné au conseil syndical et au syndic pour organiser la vente selon les mêmes modalités que la cave n°37 déjà vendue en 2022. 
Le prix de vente minimum de ces placards sera fixé à 2 500 €uros.
L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, décide de vendre les placards. » 

Cette résolution a été rejetée faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

Elle a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires en seconde lecture et a donné lieu à la résolution n°17 A. 

Par ailleurs, la résolution n°15 de cette même assemblée générale, adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présentés ou représentés, et non contestée précise : « L’Assemblée Générale décide de confier au Cabinet [X], Géomètres-Experts, la mission pour un montant de 3 000.00 €uros maximum, de recenser l’ensemble des parties communes susceptibles d’être vendues d’en effectuer la numérotation des lots ainsi que les tantièmes correspondant. 
Il est précisé que la vente de chacun de ces lots devra être préalablement autorisée par l’Assemblée Générale ».

* Sur la vente de parties communes

L’article 11 I. 3) et 6) du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : 
3) Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; 
6) Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes. 

Aux termes de l’article 21 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, aucun document reprenant les conditions essentielles d’un contrat proposé n’a été joint à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale d’août 2023. De même, n’était pas annexé de projet de modification du règlement de copropriété ou d’état descriptif de division. Enfin, le conseil syndical ne s’est pas prononcé sur le projet. 

Toutefois, il apparait à la lecture de la résolution 17 A, éclairée par la lecture de la résolution 15, que ces documents n’étaient pas obligatoires pour la tenue de l’assemblée générale d’août 2023 et le vote de la résolution 17 A. 

En effet, la résolution 17 A n’a pas pour effet de valider définitivement la vente des placards vide-ordures mais simplement de donner mandat au conseil syndical d’effectuer les actes préparatoires de ces cessions dont le principe a été accepté par le vote de cette même résolution. 

Cet encadrement quant à la vente définitive des placards a été rappelé dans la résolution 15 qui indique : « Il est précisé que la vente de chacun de ces lots devra être préalablement autorisée par l’Assemblée Générale ». 

En l’état, le géomètre-expert n’ayant pas réalisé sa mission, puisque sa désignation résulte elle aussi des résolutions de cette même assemblée, il ne peut en tout état de cause pas être question de « lots ». Ainsi, les placards dont la vente est projetée demeurent des parties communes et aucun acte ne projette pour le moment les conséquences de leur transition comme parties privatives. 

L’ensemble des textes visés par Mme [G] quant à la transmission de documents sont applicables pour des contrats dont le vote définitif est soumis à l’assemblée. Ils ne sont donc pas applicables à la résolution 17 A qui ne peut en toute hypothèse servir de base à la vente définitive des placards qui devra faire l’objet d’un autre vote lors d’une prochaine assemblée. 

* Sur la majorité requise

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

L’article 26-1 de cette loi prévoit que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 22 du décret n°2020-834 du 02 juillet 2020 précise que pour l'application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de ladite loi. 

En l’espèce, le syndic a décidé de soumettre le vote de la résolution 17 A aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

Faute de représentativité suffisante pour débattre conformément aux dispositions de cet article, il a été procédé à un second vote à la majorité de l’article 25-1. 

Or, faute de réunir la majorité suffisante au titre de l’article 26, c’est la majorité de l’article 26-1 qui aurait dû être appliquée, aucune passerelle ne permettant de passer de l’article 26 à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Par conséquent, la résolution n°17 A doit être annulée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, excluant le coût du constat d’huissier de justice évoqué qui n’est pas produit aux débats, et qui, en tout état de cause, n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constitue pas des dépens, dont distraction au profit de Maître Breavoine Avocat. 

* Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Mme [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Si Mme [G] produit un courrier émis par son avocate indiquant que ses « honoraires s’élèveront à la somme de 6.000 € hors-taxes (TVA à 20% en sus) […] » pour solliciter la somme de 6 000 euros, elle ne verse aucune facture aux débats pour justifier de ce montant significatif.

Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef. 

* Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

L’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi, le demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires. 

*Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, rien ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [H] [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2023 de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5] ; 

ANNULE la résolution n°17 A du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2023 de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 6] [Adresse 12] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Breavoine Avocat ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] à payer à Mme [H] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 6] – [Localité 7] de sa demande tirée du même texte ; 

DISPENSE Mme [H] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code du tourisme L324-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T17:22:20.122Z.