Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 A, 26 août 2026, n° 25/00854

MINUTE N° 350/26





























Copie exécutoire à



- Me Joëlle LITOU-WOLFF



- la SELARL LX COLMAR



- Me Christine BOUDET





Le 26.08.2026



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 26 Août 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/00854 - N° Portalis DBVW-V-B7J-IPJ5



Décision déférée à la Cour : 14 Janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE - 1ère chambre civile



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



S.A.S. [H] 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG 



INTIMES - APPELANTS INCIDEMMENT :



Monsieur [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour 



S.A. PROXISERVE 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Christine BOUDET, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me GERBAUD-ROHFRITSCH, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Juin 2026, en audience publique, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :





Suivant acte sous seing privé en date du 23 novembre 2011, la SA Proxiserve, en qualité de preneur et M. [W] [G], en qualité de bailleur, ont conclu, par l'intermédiaire de la Sas Nexity [H] en vertu du mandat d'administration de biens conclu le 15 janvier 2002 avec la Sa Gestrim, aux droits de laquelle elle est venue, un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 18 mars 2012, portant sur des locaux d'une surface d'environ 410 m2, au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (68).



Le bail a stipulé une provision trimestrielle de charges à la somme de 1 025 euros et un calcul réel de charges annuel donnant lieu au paiement, outre du solde éventuel, à un réajustement à la hausse ou à la baisse.



Par avenant en date du 22 décembre 2014, à effet au 1er janvier 2015, les parties ont modifié la clause 'désignation des locaux' du contrat de bail, en ajoutant les lots n° 1704 à 1707 situés au 1er étage de l'immeuble et la clause 'loyer', pour porter le montant de la provision sur charges à 2 400 euros par trimestre.



Le 20 août 2020, la SA Proxiserve a fait signifier à la Sas Nexity [H] un congé avec effet au 28 février 2021. 



Le 3 décembre 2021, la SA Proxiserve a versé à la Sas Nexity [H] la somme de 17 490,95 euros au titre du solde de charges pour la période d'octobre 2016 à septembre 2020, mais a refusé de s'acquitter de la somme de 4 225,54 euros correspondant au solde de charges pour la période d'octobre 2015 à septembre 2016.



Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 28 avril 2022, la SA Proxiserve a mis en demeure M. [G] de lui rembourser les sommes suivantes':



- 48 000 euros au titre des provisions sur charges réglées depuis le 2ème trimestre 2017 et jusqu'à la libération des locaux le 9 mars 2022, 



- 17 490,95 euros au titre du solde de charges pour la période courant du mois d'octobre 2016 au mois de septembre 2020,



- 4 225,54 € au titre du solde du dépôt de garantie retenu par le bailleur. 



Par exploits de commissaire de justice en date des 19 juillet 2022 et 5 septembre 2022, la SA Proxiserve a fait assigner M. [W] [G] et la Sas Nexity [H] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir condamner, notamment, à lui rembourser le solde de charges pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020, les provisions sur charges du 1er mars 2012 au 9 mars 2022 et le solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts.



Vu le jugement du 14 janvier 2025 du tribunal judiciaire de'Mulhouse qui a statué ainsi :



'DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir soulevée par M. [W] [G] ;









CONDAMNE M. [W] [G] à verser à la Sa Proxiserve les sommes suivantes :



- 17.490,95 € (DIX-SEPT MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) au titre du remboursement des soldes de charges pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020,



- 76.840,00 € (SOIXANTE-SEIZE MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS) au titre du remboursement des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2012 au 9 mars 2022, 



- 4.225,54 € (QUATRE MILLE DEUX CENT VINGT-CINQ EUROS CINQUANTE -QUATRE CENTIMES) au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie,



ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 ;



REJETTE, pour le surplus, la demande de restitution formée par la Sa Proxiserve ;



REJETTE la demande en restitution formée par la Sa Proxiserve à l'encontre de la Sas Nexity [H] ;



CONDAMNE la Sas Nexity [H] à verser à la Sa Proxiserve la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts, avec 'intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



REJETTE, pour le surplus, la demande de dommages et intérêts formée par la Sa Proxiserve ;



INTERPRETE la demande de remboursement des frais de gestion indûment perçus formée par M. [W] [G] en demande de dommages et intérêts ;



CONDAMNE la Sas Nexity [H] à verser à M. [W] [G] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



REJETTE, pour le surplus, les demandes de dommages et intérêts formées par M. [W] [G] à l'encontre de la Sas Nexity [H] ;



CONDAMNE in solidum M. [W] [G] et la Sas Nexity [H] aux dépens ;



DIT n'y avoir lieu à appliquer l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum M. [W] [G] et la Sas Nexity [H] à verser à la Sa Proxiserve, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 €(MILLE CINQ CENTS EUROS) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



REJETTE les demandes de M. [W] [G] et la Sas Nexity [H], formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DIT que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de M. [W] [G] au profit de la Sa Proxiserve, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



CONDAMNE la Sas Nexity [H] à garantir M. [W] [G] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge en principal, frais et accessoire au profit de la Sa Proxiserve ;



CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement.'



Vu la déclaration d'appel de la SAS Nexity [H] effectuée le 14 février 2025 par voie électronique,



Vu la constitution d'intimée de M. [W] [G] effectuée le 6 mars 2025 par voie électronique,



Vu la constitution d'intimée de la SA Proxiserve effectuée le 2 avril 2025 par voie électronique,



Vu les dernières conclusions de la SAS [H] du 31 octobre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de':



'1. Sur l'appel principal de la société [H]



DIRE l'appel bien fondé,



Y faisant droit, 



INFIRMER la décision entreprise au regard des chefs suivants :



- Condamnation de la Société [H] à verser à Proxiserve 2.000€ à titre de dommages et intérêts,

- Condamnation [O] à verser à Mr [G] 2.000€ à titre de dommages et intérêts, 

- Condamnation de la Société [H] à garantir Mr [G] de toutes les condamnations mises à sa charge en principal, frais et accessoires au profit de la SA PROXISERVE, à savoir la condamnation de Mr [G] à verser à la SA Proxiserve les sommes suivantes :

17.490,95€ au titre du remboursement des soldes des charges pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020

76.840€ au titre du remboursement des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2012 au 9 mars 2022

 4.225,54€ au titre du remboursement du dépôt de garantie, 

ces sommes étant assorties des intérêts légaux à compter du 28 avril 202

- Condamnation de la Société [H], in solidum avec Monsieur [G], aux dépens et à verser à la SA Proxiserve 1.500€ au titre de l'article 700 du CPC

- Rejet de la demande de la Société [H] au titre de l'article 700 du CPC



Et statuant à nouveau :



DECLARER les demandes de la société PROXISERVE à l'encontre de la société [H] irrecevables comme prescrites et pour le surplus sinon dans tous les cas mal fondées,



L'en DEBOUTER ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,



DECLARER les demandes de Monsieur [G] à l'encontre de la société [H] irrecevables comme prescrites et le surplus sinon dans tous les cas mal fondées,



L'en DEBOUTER ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,



CONDAMNER in solidum la Société PROXISERVE et Monsieur [G] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 € par application de l'article 700 du CPC. 



CONFIRMER pour le surplus la décision entreprise.



2. Sur l'appel incident de Monsieur [G],



Le DIRE mal fondé,



En DEBOUTER Monsieur [G] ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions.'



Vu les dernières conclusions de la SA Proxiserve du 12 mai 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de':



'CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions sauf celles critiquées ci-après ; 

 

RECTIFIER L'ERREUR MATERIELLE affectant le jugement s'agissant du montant des 

provisions sur charges réglées et devant être restituées à la société PROXISERVE pour la période courant du 1er mars 2012 au 31 mars 2013 ; 

 

DIRE ET JUGER en conséquence que cette somme s'établit à 4.441,67 € et non à 4.100 € ; 

 

DECLARER la société PROXISERVE recevable et bien fondée en son appel incident, et en 

conséquence, 



INFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté 'pour le surplus, la demande de restitution formée par la SA Proxiserve', et y ajoutant, CONDAMNER M. [G] au paiement à la société PROXISERVE de la somme de 9.600 € au titre du remboursement des provisions sur charges pour la période courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ; 

 

DEBOUTER la société [H] de l'intégralité de ses demandes, fins, conclusions ; 

 

DEBOUTER M. [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et rejeter 

son appel incident ; 

 

CONDAMNER in solidum la société [H] et M. [G] à payer à la société PROXISERVE la somme de 10.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et AUTORISER Me Christine BOUDET, avocat au Barreau de Colmar, à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' 

 

Vu les dernières conclusions de M. [W] [G] du 6 mars 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de':



'RECEVOIR Monsieur [W] [G] en ses conclusions et y faisant droit ;



En conséquence,



A titre principal,



INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE le 14 janvier 2025 en ce qu'il a :







- Condamné M. [W] [G] à verser à la SA PROXISERVE les sommes suivantes :



o 17.490,95 € au titre du remboursement des soldes de charges pour la période 

du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020,

o 76.840,00 € au titre du remboursement des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2012 au 9 mars 2022,

o 4.225,54 € au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie, ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 ;



- Condamné la SAS NEXITY [H] à verser à M. [W] [G] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



- Condamné in solidum M. [W] [G] et la SAS NEXITY [H] aux dépens ;



- Condamné in solidum M. [W] [G] et la SAS NEXITY [H] à verser à la SA PROXISERVE, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



- Rejeté les demandes de M. [W] [G] et la SAS NEXITY [H], formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau,



DEBOUTER la SAS [H] et la SA PROXISERVE de toutes leurs demandes à l'encontre de Monsieur [W] [G] ;



CONDAMNER la SAS [H] au paiement d'une somme de 10.000 € à Monsieur [W] [G] à titre de dommages et intérêts ;



A titre subsidiaire,



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE le 14 janvier 2025 en ce qu'il a :



- Condamné la SAS NEXITY [H] à garantir M. [W] [G] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge en principal, frais et accessoire au profit de la SA PROXISERVE ;



En tout état de cause,



INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE le 14 janvier 2025 en ce qu'il a :



- Condamné la SAS NEXITY [H] à verser à M. [W] [G] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



Statuant à nouveau,



CONDAMNER la SAS [H] au paiement d'une somme de 10.000 € à Monsieur [W] [G] à titre de dommages et intérêts ;



DEBOUTER la SAS [H] et la SA PROXISERVE de toutes leurs demandes à l'encontre de Monsieur [W] [G], notamment au titre d'un appel provoqué ;



CONDAMNER la SAS [H] à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



CONDAMNER la SAS [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel.'



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 3 juin 2026,



Vu l'audience du 22 juin 2026 à laquelle l'affaire a été appelée,



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION :





I - Sur les demandes de la SA Proxiserve :



L'article 2224 du code de procédure civile dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



Dans l'état du droit antérieur à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, tel qu'applicable en l'espèce, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d'entre elles qui pèsent sur le preneur (Civ. 3, 13 février 2025, n°23-17.978). 



Il s'ensuit que les charges de copropriété, non stipulées au bail comme étant supportées par le locataire à bail commercial, ne sont pas des charges locatives (Civ. 3, 9 mai 2019, n°16-24.701). La notion de charges de copropriété, au sens du droit de la copropriété, est autonome de celle de charges locatives au sens du bail commercial (Civ. 3, 3 juin 2021, n°20-14.160). 



Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur le locataire, pour les baux de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte ou professionnel et d'habitation, ne s'applique pas aux baux commerciaux, à moins que les parties n'aient décidé de s'y soumettre aux termes des clauses du bail (Civ. 3, 3 octobre 2012, n°11-21.108).



Par ailleurs, une stipulation claire et précise est nécessaire pour transférer au locataire certaines charges, telles la taxe foncière, la taxe d'ordures ménagères ou les taxes d'urbanisme (Civ. 3, 25 janvier 2023, n°21-17.985'; Civ. 3, 5 novembre 2014, n°13-24.451).













Enfin, il incombe au bailleur qui réclame au locataire à bail commercial de lui rembourser, conformément aux prévisions contractuelles, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. Faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées (Civ. 3, 17 septembre 2020, n°19-14.168). En cas de contestation, l'exigence de justification des dépenses exposées n'est pas satisfaite par un simple décompte de charges, même édité par le syndic de copropriété (Civ. 3, 15 février 2018, n° 16-19.522).



1 - Sur les provisions versées :



La SA Proxiserve sollicite le remboursement de la somme de 86'781,67 € au titre du remboursement des provisions sur charges, pour la période du 1er mars 2012 au 9 mars 2022.



Aux termes du contrat de bail signé par les parties le 23 novembre 2011, à effet au 1er mars 2012, la provision trimestrielle de charge était fixée à 1'025 €. Il n'est pas contesté que la provision versée a été portée à la somme de 1'820 € à compter du second trimestre 2013 puis, à compter du 1er janvier 2015, à la somme de 2'400 €, conformément à l'avenant signé le 22 décembre 2014.



En conséquence, la somme versée par le locataire au titre des provisions de charges s'élève effectivement à 86'781,67 €, au cours de la période du 1er mars 2012 au 9 mars 2022. 



Le contrat de bail signé par les parties stipule que 'Les charges feront l'objet d'un calcul réel annuel dans le cadre de la gestion de la copropriété qui donnera lieu outre le paiement du solde éventuel à un réajustement en hausse ou en baisse'.



Seule la régularisation des charges permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu et non le versement de la provision, la SA Proxiserve, au regard de la régularisation partielle intervenue le 8 décembre 2021, n'est pas prescrite en sa demande de répétition de l'indu.



Sur le fond, le contrat de bail signé par les parties stipule'que':



- La partie preneuse aura à payer tous les frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité dans les lieux loués. De même, elle supportera sa quote-part dans les frais de ramonage, de consommation d'eau, taxes municipales et autres s'appliquant à l'ensemble de l'immeuble et mis à la charge des occupants. La partie bailleresse ou ses occupants répartiront ces charges entre tous les occupants au prorata. Ces taxes et frais seront payables par la partie preneuse à la partie bailleresse sans délai, dès présentation par elle du décompte, en tous les cas, avant l'échéance des avertissements ou factures qui les concernent.



- Le preneur acquittera exactement ses impôts personnels': taxe professionnelle, taxes annexes à la précédente et d'une façon générale, tous les impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier au bailleur à toute réquisition. Il remboursera chaque année au bailleur, la part afférente aux locaux loués, dans la taxe d'enlèvement des ordures. La taxe foncière est stipulée à la charge du preneur. Il paiera chaque année, sa participation aux charges des parties communes de l'immeuble.



C'est dès lors à juste titre que la SA Proxiserve rappelle qu'elle ne peut être tenue que des frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité, de la quote-part dans les frais de ramonage, de consommation d'eau et taxes municipales, ainsi que de la part afférente aux locaux loués dans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe foncière et ce à l'exclusion de tout autre dépense, notamment des charges de copropriété, en ce compris les frais d'assurance, de rémunération du syndic, les charges de cages d'escalier, l'entretien des espaces verts, divers travaux. 

Pour le surplus, la SA Proxiserve s'oppose au paiement des charges, exposant que les seuls relevés de dépenses de la copropriété ne constituent pas des pièces justificatives suffisantes'; que des charges sont facturées pour les lots 101, 4 et 5, alors que le lot 101 ne fait pas partie des locaux donnés à bail et qu'il n'est pas établi que les locaux donnés à bail correspondent aux lots de copropriété 4 et 5'et qu'il n'est justifié d'aucune clé de répartition contractuelle. 



Sur l'identification des lots loués, la cour relève qu'il résulte des pièces produites à la procédure que':



- Le bail signé par les parties désigne ainsi les locaux loués': locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] d'une surface de 410 m2 aménagés';



- L'avenant conclu par les parties ajoute à ces locaux les lots 1704, 1705, 1706 et 1707 situés au 1er étage';



- Au cours de la période litigieuse, M. [G] était propriétaire des lots 4 (rez-de-chaussée), 5 (étage) ainsi que 101 à 121 (parkings) sis [Adresse 5] à [Localité 4]';



- M. [G] a confié, aux termes d'un contrat conclu le 15 janvier 2002, à la société Gestrim, aux droits de laquelle vient la société [H], la gestion d'un local commercial représentant les lots 1701 à 1705, ainsi que 21 emplacements de parkings portant sur les lots 101 à 121';



Les pièces produites démontrent que le lot 4 correspond au lot 1701. La SAS [H] indique, sans être utilement contredite en considération des plans de division produits, que le lot 5 correspond aux lots 1704 à 1707.



Le bail et son avenant ne mentionnant aucune place de parking ou de stationnement, c'est à juste titre que la SA Proxiserve soutient que le lot 101 n'a pas été donné à bail, de sorte qu'aucune charge locative ne peut lui être facturée à ce titre. 



Pour le surplus, il y a lieu d'examiner les pièces justificatives produites,'en prenant en compte les restrictions ci-dessus retenues :



- Concernant la période courant du 1er mars 2012 au 30 septembre 2012, la seule pièce produite est le relevé général des dépenses de l'immeuble, sans aucune facture, ni détail des sommes qui sont à la charge des lots 4 et 5, de sorte qu'aucune somme ne peut être imputée à la SA Proxiserve à ce titre';



- Concernant la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, les mêmes motifs seront retenus';



- Concernant la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, sont produits le relevé général des dépenses de l'immeuble, ainsi que des factures d'eau et d'électricité (les autres factures ayant déjà été écartées, car concernant des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail), qui concernent l'immeuble sans précision de la quote-part incombant aux lots 4 et 5, de sorte qu'aucune somme ne peut être imputée à la SA Proxiserve';



- Concernant la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, les mêmes motifs seront retenus';











- Concernant la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, le décompte de charges du syndic est un élément de preuve insuffisant, au regard de la contestation formée par le locataire et la copie de l'avis d'imposition produit, au regard de sa qualité, ne permet pas à la cour de vérifier que les lots concernés sont ceux loués à la SA Proxiserve, de sorte qu'aucune somme ne peut être imputée à cette dernière';



- Concernant la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, le décompte de charges du syndic est un élément de preuve insuffisant, au regard de la contestation formée par le locataire et la copie de l'avis d'imposition produit ne permet pas de distinguer les lots concernés par cette imposition, seule l'adresse [Adresse 6] apparaissant sur l'extrait produit, sans mention du nom du propriétaire, de sorte qu'aucune somme ne peut être imputée à la SA Proxiserve à ce titre';



- Concernant la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, les factures produites au titre de l'entretien des espaces verts, de travaux sur le parking et des honoraires du syndic ne peuvent être retenus, puisqu'elles concernent des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail'; la copie de l'avis d'imposition produit ne permet pas de distinguer les lots concernés par cette imposition, seule l'adresse [Adresse 6] apparaissant sur l'extrait produit, sans mention du nom du propriétaire'; les factures d'électricité et d'eau seront également écartées, car elles concernent l'immeuble en son ensemble, sans que soit déterminable la quote-part imputable aux lots 4 et 5 ; les autres charges mises en compte ne sont justifiées que par un décompte de charge établi par le syndic, qui constitue un élément de preuve insuffisant au regard de la contestation du locataire'; 



- Concernant la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, les factures produites au titre de l'entretien des espaces verts, de l'assurance de l'immeuble et des honoraires du syndic ne peuvent être retenus, puisqu'elles concernent des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail'; aucun justificatif concernant l'imposition n'est produit ; les factures d'électricité et d'eau seront également écartées, car elles concernent l'immeuble en son ensemble, sans que soit déterminable la quote-part imputable aux lots 4 et 5 ; 



- Concernant la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, les factures produites au titre de l'entretien des espaces verts, de l'assurance de l'immeuble et des honoraires du syndic ne peuvent être retenus, puisqu'elles concernent des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail'; la copie de l'avis d'imposition produit ne permet pas de distinguer les lots concernés par cette imposition, seule l'adresse [Adresse 6] apparaissant sur l'extrait produit, sans mention du nom du propriétaire'; les factures d'électricité et d'eau seront également écartées, car elles concernent l'immeuble en son ensemble, sans que soit déterminable la quote-part imputable aux lots 4 et 5 ; les autres charges mises en compte ne sont justifiées que par un décompte de charges établi par le syndic, qui constitue un élément de preuve insuffisant au regard de la contestation du locataire';



- Concernant la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, les factures produites au titre de l'entretien des espaces verts, des honoraires du syndic, des frais de convocation d'assemblée générale et d'établissement dudit procès-verbal ne peuvent être retenus, puisqu'elles concernent des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail'; aucune pièce concernant l'imposition n'est produite ; les factures d'électricité et d'eau seront également écartées, car elles concernent l'immeuble en son ensemble, sans que soit déterminable la quote-part imputable aux lots 4 et 5 ; les autres charges mises en compte ne sont justifiées que par un décompte de charges établi par le syndic, qui constitue un élément de preuve insuffisant au regard de la contestation du locataire';



- Concernant la période du 1er octobre 2021 au 9 mars 2022, les factures produites au titre de l'entretien des espaces verts, de l'assurance de l'immeuble, des honoraires du syndic et des frais relatifs à la tenue de l'assemblée générale ne peuvent être retenues, puisqu'elles concernent des charges non mentionnées comme récupérables aux termes du contrat de bail'; les factures d'électricité et d'eau seront également écartées, car elles concernent l'immeuble en son ensemble, sans que soit déterminable la quote-part imputable aux lots 4 et 5 ; les autres charges mises en compte ne sont justifiées que par un décompte de charges établi par le syndic, qui constitue un élément de preuve insuffisant au regard de la contestation du locataire.



En conséquence, au regard du contrat de bail signé par les parties et des pièces produites à la présente procédure, aucune provision de charge n'est justifiée.



En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [G] à verser à la SA Proxiserve la somme de 86'781,67 €, au titre du remboursement des provisions versées du 1er février 2012 au 9 mars 2022, rectifiant ainsi l'erreur de calcul contenue dans le premier jugement (omission du prorata de la provision versée au titre du mois de mars 2012) et le complétant avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 sur la somme de 77'181,67 € et de la présente décision pour le surplus. 



Cette condamnation est prononcée au titre de la répétition d'un indu et est sans lien avec une éventuelle faute de M. [W] [G].'



2 - Sur la restitution du solde de charges :



La SA Proxiserve sollicite le remboursement de la somme de 17'490,95 €, payée au titre du solde de charges pour la période d'octobre 2016 à septembre 2020.



Le contrat de bail signé par les parties stipule que 'Les charges feront l'objet d'un calcul réel annuel dans le cadre de la gestion de la copropriété qui donnera lieu outre le paiement du solde éventuel à un réajustement en hausse ou en baisse'.



Seule la régularisation des charges permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu et non le versement de la provision, la SA Proxiserve, au regard de la régularisation partielle intervenue le 8 décembre 2021, n'est pas prescrite en sa demande de répétition de l'indu.



Sur le fond, la cour se réfère aux motifs ci-dessus retenus. Les provisions sur charges n'étant pas justifiées, il en est de même des demandes de paiement de soldes de charges.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [W] [G] à verser à la Sa Proxiserve la somme de 17 490,95 € au titre du remboursement des soldes de charges, pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020.



Cette condamnation est prononcée au titre de la répétition d'un indu et est sans lien avec une éventuelle faute de M. [W] [G].



3 - Sur le dépôt de garantie :



Il est constant que la somme de 4'225,54 €, versée au titre du dépôt de garantie, n'a pas été restituée à la SA Proxiserve.



Aucune des pièces produites par les parties ne justifie que cette somme soit retenue par le bailleur.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [W] [G] à verser à la Sa Proxiserve la somme de 4 225,54 € au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie.



Cette condamnation est prononcée au titre de la répétition d'un indu et est sans lien avec une éventuelle faute de M. [W] [G].



4 - Sur les dommages et intérêts :



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.



Il résulte des pièces produites que':



- M. [G] a confié, le 15 janvier 2002, un mandat d'administration de biens à la société Gestrim, aux droits de laquelle vient la SAS [H], aux termes duquel cette dernière avait la charge de gérer les biens litigieux, les louer au prix, charges et conditions qu'il jugera à propos, signer les baux et recevoir les sommes dues au titre des loyers et charges';



- Contrairement aux stipulations du contrat de bail, aucune régularisation annuelle des charges n'est intervenue pour les charges dues entre 2012 et 2015 et la régularisation pour les années 2016 à 2021 est intervenue tardivement, le 8 décembre 2021, à la demande du locataire.



La SAS [H] a commis une faute lors de la rédaction du bail, dans la mesure où les biens loués sont difficilement identifiables, cette dernière soutenant que le lot 101 était compris dans l'assiette de la location. Elle a également commis une faute en sollicitant le paiement de charges qui n'étaient pas dues aux termes du contrat de bail, en ne procédant à aucune régularisation des charges dues entre 2012 et 2015 et en procédant à une régularisation tardive pour les charges dues postérieurement. 



C'est à juste titre que le premier juge a considéré que la SA Proxiserve avait subi un préjudice, résultant de l'immobilisation de son capital et a condamné la SAS [H] à verser à la SA Proxiserve la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.



II - Sur les demandes de M. [G] :



1 - Sur la recevabilité des demandes :



La SAS [H] demande à la cour de déclarer les demandes de M. [G] à son encontre irrecevables car prescrites.



Cependant, la régularisation partielle des charges n'étant intervenue qu'en date du 8 décembre 2021, alors que les assignations ont été délivrées l'année suivante, aucune prescription n'est encourue.



Les demandes de M. [G] seront en conséquence déclarées recevables.



2 - Sur l'appel en garantie de la SAS [H] :



L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.



Aux termes de l'article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.



Ainsi, seul celui qui a reçu le paiement de l'indu peut être condamné à sa répétition et, en l'espèce, il s'agit de M. [G], en sa qualité de bailleur, étant rappelé qu'il n'est pas contesté que les sommes perçues par la SAS [H] l'ont été pour le compte de ce dernier.



C'est en conséquence à juste titre que la SA [H] expose dans ses conclusions, qu'elle ne peut être condamnée à garantir M. [G] des condamnations prononcées au bénéfice de la SA Proxiserve.



Le jugement déféré sera dès lors infirmé sur ce point.



En revanche, M. [G] est fondé à solliciter l'octroi de dommages et intérêts, en raison des fautes commises par la SA [H].



3 - Sur les dommages et intérêts :



L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



En l'espèce, la faute de la SA [H], en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, a déjà été caractérisée, tant au stade de la rédaction du contrat de bail que postérieurement dans la gestion des biens loués. 



Cette faute a causé un préjudice à M. [G] qui se trouve privé de la possibilité de récupérer les charges dues sur une période de 10 années, au regard de sa défaillance dans l'administration de la preuve, imputable à la société appelante. 



Le jugement déféré sera en conséquence infirmé sur ce point et la SA [H] sera condamnée à payer à M. [G] la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts, conformément à la demande présentée.



III - Sur les demandes accessoires :



La condamnation de M. [G] résultant de la faute de gestion de la SAS [H], cette dernière sera tenue des dépens de première instance et d'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, en infirmation de la décision déférée.



L'application des dispositions en vigueur des articles 103 à 107 du code de procédure civile local d'Alsace-Moselle, instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, fait obstacle au bénéfice, par Me Boudet, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SAS [H], une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1'500 euros pour les frais de première instance, en infirmation de la décision déférée et de 3 000 euros pour les frais liés à la procédure d'appel, au profit de la SA Proxiserve, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour le surplus.













P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Confirme le jugement du 14 janvier 2025 du tribunal judiciaire de'Mulhouse tel que déféré, en ce qu'il a':



'Condamne M. [W] [G] à verser à la Sa Proxiserve les sommes suivantes :



- 17 490,95 € au titre du remboursement des soldes de charges pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020,

- 4 225,54 € au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie,

ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 ;



Condamne la Sas Nexity [H] à verser à la Sa Proxiserve la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;



Dit n'y avoir lieu à appliquer l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes de M. [W] [G] et la Sas Nexity [H], formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de M. [W] [G] au profit de la Sa Proxiserve, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil'



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant':



Déclare la SA Proxiserve recevable en ses prétentions,



Condamne M. [W] [G] à verser à la SA Proxiserve la somme de 86'781,67 € au titre du remboursement des provisions versées du 1er février 2012 au 9 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2022 sur la somme de 77'181,67 € et de la présente décision pour le surplus,



Déclare M. [W] [G] recevable en ses prétentions,



Déboute M. [W] [G] de sa demande de garantie présentée à l'encontre de la SAS [H],



Condamne la SAS [H] à payer à M. [W] [G] la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,



Condamne la SAS [H] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel,



Déboute la SA Proxiserve de sa demande au titre de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la SAS [H] à payer à la SA Proxiserve la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,'pour les frais irrépétibles engagés en première instance,



Condamne la SAS [H] à payer à la SA Proxiserve la somme de 3'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,'pour les frais irrépétibles engagés en appel,



Déboute la SAS [H] et M. [W] [G] de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles.



Le cadre greffier : le Président :