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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, REFERE JCP, 2 septembre 2026, n° 26/00215

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 décembre 2025, Mme [G] [P] a donné en location meublée à M. [U] [C] et Mme [J] [Q] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte du 28 octobre 2025, M. [R] [Q] s’est porté caution solidaire des engagements pris par M. [U] [C] et Mme [J] [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.400 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [R] [Q], en sa qualité de caution par acte de Commissaire de justice en date du 29 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 et 18 mars 2026, Mme [G] [P] a fait assigner M. [U] [C] et Mme [J] [Q], ainsi que M. [R] [Q], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4], statuant en référé, pour demander de :
voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à compter rétroactivement du 6 mars 2026 ;constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux;voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;obtenir la condamnation solidaire de M. [U] [C] et Mme [J] [Q] au paiement de la somme de 4.452 €, à titre provisionnel, pour les loyers impayés arrêtés à mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;fixer provisionnellement l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.200 euros, à compter du 6 mars 2026 et jusqu'à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel, avec augmentation conformément aux stipulations contractuelles ;obtenir la condamnation de M. [R] [Q], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [G] [P], la somme de 1 200 eurosobtenir la condamnation solidaire de M. [U] [C] et Mme [J] [Q] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et les dénonciations à la caution.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

Lors de l’audience, Mme [G] [P], représentée par son conseil, indique que les locataires ont quitté les lieux le 5 mai 2026, elle se désiste ainsi de ses demandes en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et maintient ses autres demandes notamment celles en paiement au titre des loyers impayés et des dégradations locatives. Elle précise que l’état des lieux de sortie a dû avoir lieu en présence de la police et d’un commissaire de justice, en raison des vives tensions entre les parties. Elle soutient que l’indécence du logement évoquée ne tient que sur des affirmations, non étayée de preuves, qu’ils ont eux-mêmes retiré les radiateurs pour mettre un poêle à gaz à la place, malgré le refus du bailleur ; que les factures d’électricité de 400 euros concernent une période de deux mois, avec l’abonnement et non pas une facturation mensuelle ; concernant le DPE, la requérante explique que la loi a changé en janvier 2026 et que le classement qui était classé E est passé à D, en raison de ce changement législatif.
La requérante affirme que les 2.400 euros versés en un virement de 1.200 euros et un chèque de 1.200 euros, l’ont été au titre du dépôt de garantie, exigible lors de l’entrée dans les lieux et qu’aucun règlement de loyers n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux.
Elle sollicite sur la base de l’article 837 du Code de procédure civile la passerelle si le tribunal estime que la situation relève de l’appréciation du juge du fond.

M. [U] [C], Mme [J] [Q] et M. [R] [Q] représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs écritures.





Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 399 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, la requérante se désiste de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, en raison du départ de son locataire et maintient ses demandes en paiement de l’arriéré locatif et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des dépens.

Les défendeurs n'ayant formulé aucune opposition à ce désistement, il y a lieu de constater le désistement partiel de la partie demanderesse. 


Sur la compétence du juge des référés

Les défendeurs font valoir à titre principal l’incompétence du juge du référé tirée du défaut d’urgence et de l’absence de trouble manifestement illicite, en raison de leur départ du logement.

Il convient de rappeler que l’appréciation de l’absence d’urgence, de l’existence d’une contestation sérieuse ou encore de l’absence de trouble manifestement illicite, ne se résout pas en termes de « compétence » ou d'« incompétence » du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte.

Il en résulte que le moyen tiré de l'absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite, ne constitue pas une exception d'incompétence, mais concerne l'exercice des pouvoirs du juge des référés.

L'exception d'incompétence soulevée s'avère donc sans objet.


Sur les demandes de paiement à titre provisionnel

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que si la bailleresse s’est désistée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des occupants, elle a maintenu sa demande de condamnation des défendeurs au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif.

Une telle demande relève des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, lesquelles permettent au juge des référés d'accorder une provision lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il est constant que l'octroi d'une provision sur le fondement de ce texte n'est subordonné ni à la démonstration d'une urgence, ni à l'existence d'un trouble manifestement illicite. 

En conséquence, la circonstance que les locataires aient quitté le logement en cours d'instance, entraînant le désistement du bailleur sur la mesure d'expulsion, est sans incidence sur les demandes de paiement à titre provisionnel qui relèvent bien des pouvoirs du juge des référé.


1 - Sur la demande en paiement des loyers et charges à l’encontre des locataires

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il incombe également à chaque partie, conformément à l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 mai 2026 et versé par le bailleur, les défendeurs sont redevables d’une somme totale de 5.807 euros. 

Concernant le dépôt de garantie et l’imputation des sommes versées
En l’espèce, les défendeurs soutiennent avoir réglé les loyers de décembre et janvier, par un chèque de 1200 euros et par un virement de 1.200 euros et affirment que le bailleur aurait perçu à tort 1 200 euros pour le mois de décembre au lieu de la somme de 852 euros, au prorata de leur entrée dans les lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties prévoit un loyer mensuel de 1 200 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie contractuel d'un montant de 2 400 euros (équivalant à deux mois de loyer hors charges). 

Concernant le chèque de 1.200 euros, la copie du talon produite par les défendeurs eux-mêmes, mentionne la date du 29 octobre 2025, soit antérieurement à la signature du bail du 10 décembre 2025, désigne Mme [P] en bénéficiaire et porte précisément la mention manuscrite « caution non encaissée », établissant sans ambiguïté sa destination de premier versement partiel au titre du dépôt de garantie. 

S'agissant du virement de 1.200 euros effectué début janvier 2026, la circonstance que son montant soit exactement de 1.200 euros, et non de 852 euros correspondant au loyer ajusté du mois de décembre, démontre qu'il ne s'agissait pas du règlement du loyer au prorata de décembre, mais bien du versement du solde du dépôt de garantie de 2.400 euros contractuellement exigible dès la prise de possession des lieux.

Dès lors, ces règlements ont été justement imputés par le bailleur au titre du dépôt de garantie exigible lors de l'entrée dans les lieux.
 
En outre, les défendeurs ne versent aux débats aucun justificatif, aucune quittance, ou ordre de virement, relevé bancaire permettant de rapporter la preuve de leur paiement des loyers.

Faute pour les locataires de rapporter la preuve qui leur incombe de leur libération, l'obligation au paiement des loyers et charges restant dus au titre de cette période n'est pas sérieusement contestable. 

Concernant l’indécence du logement : 
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'exception d'inexécution ne permet toutefois au locataire de suspendre le paiement des loyers que si le logement est totalement inhabitable.

Les défendeurs soutiennent par ailleurs que le logement serait indécent, faisant valoir qu'ils ont constaté dès leur entrée dans les lieux des défauts d'isolation des fenêtres ayant entraîné une température intérieure insuffisante et qu'ils auraient eux-mêmes procédé à la réfection des joints. Ils ajoutent que la requérante n’a jamais réalisé les travaux qui lui incombaient, de sorte qu’ils ont vécu dans des conditions terribles en hiver.

Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément objectif permettant d'établir l'indécence du logement ou un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. 

Les seules factures d’électricité produites, au demeurant imparfaitement lisibles, les échanges de sms avec la bailleresse, la photographie d’un réveil mentionnant une heure et une température, ou encore les reproductions de photographies, dépourvues de toute date certaine et de tout élément permettant d’en identifier le lieu ou les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, ne permettent ni de caractériser les désordres allégués ni d'en apprécier l'ampleur. 

En outre, il n'est justifié d'aucun constat, expertise, signalement aux services compétents, rapport de service d'hygiène ou diagnostic thermique probant, ou autre élément établissant la réalité des désordres invoqués.

Par ailleurs, la bailleresse produit un diagnostic immobilier établi le 9 janvier 2026, aucun problème d’humidité ou de moisissure n’a été constaté et le logement a été classé en catégorie D.

Faute de rapporter la preuve d'un manquement grave du bailleur rendant les lieux totalement inhabitables, ces seules affirmations ne saurait constituer une contestation sérieuse à l'obligation de paiement des loyers et la demande de juger indécent le logement sera rejetée.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse en lien avec le montant des sommes demandées ou l’indécence du logement, M. [U] [C] et Mme [J] [Q] seront condamnés solidairement à payer à Mme [G] [P], à titre provisionnel, la somme de 5.807 euros, au titre des loyers et charges impayés de décembre 2025 au 4 mai 2026 inclus (852 + 1200*4 + 155).

S’agissant d’une provision, cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


2 - Sur la demande de compensation judiciaire 

Aux termes de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1347-1 du Code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il est constant que le juge des référés peut ordonner une telle compensation à condition que les deux obligations ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Les défendeurs sollicitent le bénéfice d'une compensation judiciaire en soutenant que les sommes versées au titre des mois de décembre 2025 et janvier 2026 auraient été indûment imputées au dépôt de garantie et que le montant du loyer du mois de décembre était de 852 euros et non pas de 1.200 euros.

Toutefois, il a été précédemment établi que les deux versements de 1 200 euros exécutés par les locataires constituaient l'exécution de leur obligation contractuelle au titre du dépôt de garantie de 2 400 euros stipulé au bail, et non un paiement indu ou excessif du loyer du mois de décembre 2025.

Les défendeurs ne justifiant d'aucune créance certaine, liquide et exigible à l'encontre du bailleur au titre d'un soi-disant trop-perçu, la condition de réciprocité des dettes fait défaut. 

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de compensation judiciaire.


Sur la demande provisionnelle au titre des réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

La requérante sollicite la condamnation à la somme de 9.010,63 euros au titre des réparations locatives, affirmant que les détériorations litigieuses sont exclusivement apparues pendant l’occupation des lieux par les défendeurs.

A l’appui de ses demandes, elle verse un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice réalisé le 4 mai 2026 dans le cadre de l’état des lieux de sortie, divers devis et factures, ainsi que des photographies supplémentaires du logement, mettant en évidence de nombreuses détériorations dans le logement.

Les défendeurs, quant à eux, produisent un inventaire et état détaillé du mobilier, ainsi que l’état des lieux d’entrée en date du 10 décembre 2026. Ils contestent les sommes demandées, affirmant qu’il s’agit que de traces d’usure déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée et prétendent que les devis et factures transmis par leur bailleur ne permettent pas de retracer les frais engagés et déterminer à quels prétendus dégâts ils font référence

Si Mme [P] produit des photographies faisant état de nombreuses dégradations, il est à préciser que ces photographies ne font état d’aucune date, d’aucun élément permettant d’identifier le lieu ou les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, que ces éléments n'ont en outre pas été constatées directement par le Commissaire de justice lors de l'établissement du procès-verbal de sortie. 

Par ailleurs, elle verse aux débats une pluralité de devis et factures dont l'analyse nécessiterait, un examen approfondi au fond afin d'arbitrer entre une remise en état due à des dégradations fautives des locataires et des travaux de rafraîchissement qui relèveraient de l'usure normale, comme le prétendent les locataires, affirmant que cette usure était déjà présente lors de l’entrée dans les lieux. 

Un tel examen et une telle appréciation de la réalité des dégradations invoquées excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable. Il existe ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des dégradations locatives, les parties étant renvoyées à se pourvoir devant le juge du fond.


Sur la demande de passerelle

L'article 837 du Code de procédure civile prévoit qu'à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Sauf à considérer que toute demande en paiement doit être examinée sans délai, Mme [G] [P] ne rapporte pas la preuve de ce que le litige présente un certain degré d'urgence justifiant d'un renvoi immédiat devant la juridiction du fond.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.


Sur la demande en paiement à l’encontre de M. [R] [Q], en sa qualité de caution

La bailleresse sollicite la condamnation à titre provisionnel de M. [R] [Q], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer la somme de 1.200 euros, dans la limite de son engagement de caution en date du 28 octobre 2025.

En défense, est sollicité que soit prononcée la nullité de l'engagement de caution, faisant valoir que l'acte serait, d'une part, illisible et, d'autre part, qu'il ne comporterait pas les mentions prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la nullité d’un acte de cautionnement, il peut néanmoins rechercher s’il existe une contestation sérieuse sur la validité de cet acte.

Il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue 2297 du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ;

En l’espèce, le contrat de caution solidaire a été signé par M. [Q] le 28 octobre 2025, si la seule circonstance que la copie produite soit imparfaitement lisible n'apparaît pas, en elle-même, de nature à remettre en cause l'existence de l'engagement, en revanche il ressort de cet acte, qu’il ne comporte pas, à tout le moins de manière évidente, la reproduction manuscrite de toutes les mentions obligatoires exigées par les textes précités.

La validité de cet acte de cautionnement et, partant, de l’obligation mise à la charge de M. [R] [Q] dont l’exécution est réclamée apparaissent dès lors sérieusement contestables.

En conséquence, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la dette locative formulées par Mme [G] [P] à l’encontre de M. [R] [Q].


Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [C] et Mme [J] [Q] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût des commandements de payer et les dénonciations à la caution.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [U] [C] et Mme [J] [Q] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [G] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE Mme [G] [P] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que Mme [G] [P] s'est désistée de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et de ses demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

DECLARE ce désistement d’instance partiel parfait ; 

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [U] [C] et Mme [J] [Q] à verser à Mme [G], [P] à titre provisionnel, la somme de 5.807 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés au 4 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT N’Y A VOIR LIEU A REFERE sur la demande de provision formée par Mme [G] [P] au titre des dégradations locatives ;

REJETTE la demande de Mme [G] [P] de renvoi au fond ;

DEBOUTE M. [U] [C] et Mme [J] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT N’Y A VOIR LIEU A REFERE sur la demande de demande de condamnation formée contre M. [R] [Q], en sa qualité de caution ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [U] [C] et Mme [J] [Q] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [U] [C] et Mme [J] [Q] à payer à Mme [G], [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. 


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00209

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00215 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDXL


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau D’ANNECY




DÉFENDEURS

- Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]

- Madame [J] [Q], demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

- Monsieur [R] [Q], demeurant [Adresse 4] A - [Localité 2]

représentés par Me Florian PRELE, avocat au barreau d’ANNECY, substituant Me Romain TRESSERRES LAGRANDEUR, avocat au barreau de PARIS





LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière




L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Juillet 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Septembre 2026.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 décembre 2025, Mme [G] [P] a donné en location meublée à M. [U] [C] et Mme [J] [Q] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte du 28 octobre 2025, M. [R] [Q] s’est porté caution solidaire des engagements pris par M. [U] [C] et Mme [J] [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.400 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [R] [Q], en sa qualité de caution par acte de Commissaire de justice en date du 29 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 et 18 mars 2026, Mme [G] [P] a fait assigner M. [U] [C] et Mme [J] [Q], ainsi que M. [R] [Q], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4], statuant en référé, pour demander de :
voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à compter rétroactivement du 6 mars 2026 ;constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux;voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;obtenir la condamnation solidaire de M. [U] [C] et Mme [J] [Q] au paiement de la somme de 4.452 €, à titre provisionnel, pour les loyers impayés arrêtés à mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;fixer provisionnellement l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.200 euros, à compter du 6 mars 2026 et jusqu'à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel, avec augmentation conformément aux stipulations contractuelles ;obtenir la condamnation de M. [R] [Q], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [G] [P], la somme de 1 200 eurosobtenir la condamnation solidaire de M. [U] [C] et Mme [J] [Q] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer et les dénonciations à la caution.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

Lors de l’audience, Mme [G] [P], représentée par son conseil, indique que les locataires ont quitté les lieux le 5 mai 2026, elle se désiste ainsi de ses demandes en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et maintient ses autres demandes notamment celles en paiement au titre des loyers impayés et des dégradations locatives. Elle précise que l’état des lieux de sortie a dû avoir lieu en présence de la police et d’un commissaire de justice, en raison des vives tensions entre les parties. Elle soutient que l’indécence du logement évoquée ne tient que sur des affirmations, non étayée de preuves, qu’ils ont eux-mêmes retiré les radiateurs pour mettre un poêle à gaz à la place, malgré le refus du bailleur ; que les factures d’électricité de 400 euros concernent une période de deux mois, avec l’abonnement et non pas une facturation mensuelle ; concernant le DPE, la requérante explique que la loi a changé en janvier 2026 et que le classement qui était classé E est passé à D, en raison de ce changement législatif.
La requérante affirme que les 2.400 euros versés en un virement de 1.200 euros et un chèque de 1.200 euros, l’ont été au titre du dépôt de garantie, exigible lors de l’entrée dans les lieux et qu’aucun règlement de loyers n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux.
Elle sollicite sur la base de l’article 837 du Code de procédure civile la passerelle si le tribunal estime que la situation relève de l’appréciation du juge du fond.

M. [U] [C], Mme [J] [Q] et M. [R] [Q] représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs écritures.





Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 399 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, la requérante se désiste de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, en raison du départ de son locataire et maintient ses demandes en paiement de l’arriéré locatif et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des dépens.

Les défendeurs n'ayant formulé aucune opposition à ce désistement, il y a lieu de constater le désistement partiel de la partie demanderesse. 


Sur la compétence du juge des référés

Les défendeurs font valoir à titre principal l’incompétence du juge du référé tirée du défaut d’urgence et de l’absence de trouble manifestement illicite, en raison de leur départ du logement.

Il convient de rappeler que l’appréciation de l’absence d’urgence, de l’existence d’une contestation sérieuse ou encore de l’absence de trouble manifestement illicite, ne se résout pas en termes de « compétence » ou d'« incompétence » du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte.

Il en résulte que le moyen tiré de l'absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite, ne constitue pas une exception d'incompétence, mais concerne l'exercice des pouvoirs du juge des référés.

L'exception d'incompétence soulevée s'avère donc sans objet.


Sur les demandes de paiement à titre provisionnel

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que si la bailleresse s’est désistée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des occupants, elle a maintenu sa demande de condamnation des défendeurs au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif.

Une telle demande relève des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, lesquelles permettent au juge des référés d'accorder une provision lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il est constant que l'octroi d'une provision sur le fondement de ce texte n'est subordonné ni à la démonstration d'une urgence, ni à l'existence d'un trouble manifestement illicite. 

En conséquence, la circonstance que les locataires aient quitté le logement en cours d'instance, entraînant le désistement du bailleur sur la mesure d'expulsion, est sans incidence sur les demandes de paiement à titre provisionnel qui relèvent bien des pouvoirs du juge des référé.


1 - Sur la demande en paiement des loyers et charges à l’encontre des locataires

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il incombe également à chaque partie, conformément à l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 mai 2026 et versé par le bailleur, les défendeurs sont redevables d’une somme totale de 5.807 euros. 

Concernant le dépôt de garantie et l’imputation des sommes versées
En l’espèce, les défendeurs soutiennent avoir réglé les loyers de décembre et janvier, par un chèque de 1200 euros et par un virement de 1.200 euros et affirment que le bailleur aurait perçu à tort 1 200 euros pour le mois de décembre au lieu de la somme de 852 euros, au prorata de leur entrée dans les lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties prévoit un loyer mensuel de 1 200 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie contractuel d'un montant de 2 400 euros (équivalant à deux mois de loyer hors charges). 

Concernant le chèque de 1.200 euros, la copie du talon produite par les défendeurs eux-mêmes, mentionne la date du 29 octobre 2025, soit antérieurement à la signature du bail du 10 décembre 2025, désigne Mme [P] en bénéficiaire et porte précisément la mention manuscrite « caution non encaissée », établissant sans ambiguïté sa destination de premier versement partiel au titre du dépôt de garantie. 

S'agissant du virement de 1.200 euros effectué début janvier 2026, la circonstance que son montant soit exactement de 1.200 euros, et non de 852 euros correspondant au loyer ajusté du mois de décembre, démontre qu'il ne s'agissait pas du règlement du loyer au prorata de décembre, mais bien du versement du solde du dépôt de garantie de 2.400 euros contractuellement exigible dès la prise de possession des lieux.

Dès lors, ces règlements ont été justement imputés par le bailleur au titre du dépôt de garantie exigible lors de l'entrée dans les lieux.
 
En outre, les défendeurs ne versent aux débats aucun justificatif, aucune quittance, ou ordre de virement, relevé bancaire permettant de rapporter la preuve de leur paiement des loyers.

Faute pour les locataires de rapporter la preuve qui leur incombe de leur libération, l'obligation au paiement des loyers et charges restant dus au titre de cette période n'est pas sérieusement contestable. 

Concernant l’indécence du logement : 
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'exception d'inexécution ne permet toutefois au locataire de suspendre le paiement des loyers que si le logement est totalement inhabitable.

Les défendeurs soutiennent par ailleurs que le logement serait indécent, faisant valoir qu'ils ont constaté dès leur entrée dans les lieux des défauts d'isolation des fenêtres ayant entraîné une température intérieure insuffisante et qu'ils auraient eux-mêmes procédé à la réfection des joints. Ils ajoutent que la requérante n’a jamais réalisé les travaux qui lui incombaient, de sorte qu’ils ont vécu dans des conditions terribles en hiver.

Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément objectif permettant d'établir l'indécence du logement ou un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. 

Les seules factures d’électricité produites, au demeurant imparfaitement lisibles, les échanges de sms avec la bailleresse, la photographie d’un réveil mentionnant une heure et une température, ou encore les reproductions de photographies, dépourvues de toute date certaine et de tout élément permettant d’en identifier le lieu ou les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, ne permettent ni de caractériser les désordres allégués ni d'en apprécier l'ampleur. 

En outre, il n'est justifié d'aucun constat, expertise, signalement aux services compétents, rapport de service d'hygiène ou diagnostic thermique probant, ou autre élément établissant la réalité des désordres invoqués.

Par ailleurs, la bailleresse produit un diagnostic immobilier établi le 9 janvier 2026, aucun problème d’humidité ou de moisissure n’a été constaté et le logement a été classé en catégorie D.

Faute de rapporter la preuve d'un manquement grave du bailleur rendant les lieux totalement inhabitables, ces seules affirmations ne saurait constituer une contestation sérieuse à l'obligation de paiement des loyers et la demande de juger indécent le logement sera rejetée.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse en lien avec le montant des sommes demandées ou l’indécence du logement, M. [U] [C] et Mme [J] [Q] seront condamnés solidairement à payer à Mme [G] [P], à titre provisionnel, la somme de 5.807 euros, au titre des loyers et charges impayés de décembre 2025 au 4 mai 2026 inclus (852 + 1200*4 + 155).

S’agissant d’une provision, cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


2 - Sur la demande de compensation judiciaire 

Aux termes de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1347-1 du Code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il est constant que le juge des référés peut ordonner une telle compensation à condition que les deux obligations ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Les défendeurs sollicitent le bénéfice d'une compensation judiciaire en soutenant que les sommes versées au titre des mois de décembre 2025 et janvier 2026 auraient été indûment imputées au dépôt de garantie et que le montant du loyer du mois de décembre était de 852 euros et non pas de 1.200 euros.

Toutefois, il a été précédemment établi que les deux versements de 1 200 euros exécutés par les locataires constituaient l'exécution de leur obligation contractuelle au titre du dépôt de garantie de 2 400 euros stipulé au bail, et non un paiement indu ou excessif du loyer du mois de décembre 2025.

Les défendeurs ne justifiant d'aucune créance certaine, liquide et exigible à l'encontre du bailleur au titre d'un soi-disant trop-perçu, la condition de réciprocité des dettes fait défaut. 

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de compensation judiciaire.


Sur la demande provisionnelle au titre des réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

La requérante sollicite la condamnation à la somme de 9.010,63 euros au titre des réparations locatives, affirmant que les détériorations litigieuses sont exclusivement apparues pendant l’occupation des lieux par les défendeurs.

A l’appui de ses demandes, elle verse un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice réalisé le 4 mai 2026 dans le cadre de l’état des lieux de sortie, divers devis et factures, ainsi que des photographies supplémentaires du logement, mettant en évidence de nombreuses détériorations dans le logement.

Les défendeurs, quant à eux, produisent un inventaire et état détaillé du mobilier, ainsi que l’état des lieux d’entrée en date du 10 décembre 2026. Ils contestent les sommes demandées, affirmant qu’il s’agit que de traces d’usure déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée et prétendent que les devis et factures transmis par leur bailleur ne permettent pas de retracer les frais engagés et déterminer à quels prétendus dégâts ils font référence

Si Mme [P] produit des photographies faisant état de nombreuses dégradations, il est à préciser que ces photographies ne font état d’aucune date, d’aucun élément permettant d’identifier le lieu ou les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, que ces éléments n'ont en outre pas été constatées directement par le Commissaire de justice lors de l'établissement du procès-verbal de sortie. 

Par ailleurs, elle verse aux débats une pluralité de devis et factures dont l'analyse nécessiterait, un examen approfondi au fond afin d'arbitrer entre une remise en état due à des dégradations fautives des locataires et des travaux de rafraîchissement qui relèveraient de l'usure normale, comme le prétendent les locataires, affirmant que cette usure était déjà présente lors de l’entrée dans les lieux. 

Un tel examen et une telle appréciation de la réalité des dégradations invoquées excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable. Il existe ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des dégradations locatives, les parties étant renvoyées à se pourvoir devant le juge du fond.


Sur la demande de passerelle

L'article 837 du Code de procédure civile prévoit qu'à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Sauf à considérer que toute demande en paiement doit être examinée sans délai, Mme [G] [P] ne rapporte pas la preuve de ce que le litige présente un certain degré d'urgence justifiant d'un renvoi immédiat devant la juridiction du fond.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.


Sur la demande en paiement à l’encontre de M. [R] [Q], en sa qualité de caution

La bailleresse sollicite la condamnation à titre provisionnel de M. [R] [Q], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer la somme de 1.200 euros, dans la limite de son engagement de caution en date du 28 octobre 2025.

En défense, est sollicité que soit prononcée la nullité de l'engagement de caution, faisant valoir que l'acte serait, d'une part, illisible et, d'autre part, qu'il ne comporterait pas les mentions prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la nullité d’un acte de cautionnement, il peut néanmoins rechercher s’il existe une contestation sérieuse sur la validité de cet acte.

Il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue 2297 du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ;

En l’espèce, le contrat de caution solidaire a été signé par M. [Q] le 28 octobre 2025, si la seule circonstance que la copie produite soit imparfaitement lisible n'apparaît pas, en elle-même, de nature à remettre en cause l'existence de l'engagement, en revanche il ressort de cet acte, qu’il ne comporte pas, à tout le moins de manière évidente, la reproduction manuscrite de toutes les mentions obligatoires exigées par les textes précités.

La validité de cet acte de cautionnement et, partant, de l’obligation mise à la charge de M. [R] [Q] dont l’exécution est réclamée apparaissent dès lors sérieusement contestables.

En conséquence, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la dette locative formulées par Mme [G] [P] à l’encontre de M. [R] [Q].


Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [C] et Mme [J] [Q] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût des commandements de payer et les dénonciations à la caution.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [U] [C] et Mme [J] [Q] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [G] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE Mme [G] [P] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que Mme [G] [P] s'est désistée de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et de ses demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

DECLARE ce désistement d’instance partiel parfait ; 

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [U] [C] et Mme [J] [Q] à verser à Mme [G], [P] à titre provisionnel, la somme de 5.807 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés au 4 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT N’Y A VOIR LIEU A REFERE sur la demande de provision formée par Mme [G] [P] au titre des dégradations locatives ;

REJETTE la demande de Mme [G] [P] de renvoi au fond ;

DEBOUTE M. [U] [C] et Mme [J] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT N’Y A VOIR LIEU A REFERE sur la demande de demande de condamnation formée contre M. [R] [Q], en sa qualité de caution ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [U] [C] et Mme [J] [Q] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [U] [C] et Mme [J] [Q] à payer à Mme [G], [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. 


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T18:04:02.997Z.