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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Limoges, JCP, 22 juillet 2026, n° 26/00127

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 29 septembre 2023, M.[R] [W], par l’intermédiaire de l’agence BEGIP, a consenti à Mme [C] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation non-meublé situé [Adresse 4] [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 850 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 50 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte séparé en date du 26 septembre 2023, Mme [S] [I] s'est portée caution solidaire des engagements contractuels pris par Mme [C] [P] aux termes du contrat de bail du 29 septembre 2023 et ce pour une durée déterminée maximale de 9 ans.

Le 3 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] [P] un commandement de payer la somme en principal de 2 554,06 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025 visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 5 novembre 2025 par exploit de commissaire de justice.

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 11 février 2026, M.[R] [W] a fait citer Mme [C] [P] et Mme [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 514,79 € arrêtée au 5 février 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que Mme [C] [P] a cessé de payer régulièrement les loyers, que Mme [S] [I] s'est portée caution solidaire des engagements pris par cette dernière aux termes du contrat de bail, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire, que ledit commandement a fait l'objet d'une dénonciation à la caution, que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est réputée acquise et que l'expulsion de Mme [P] doit être ordonnée.

A l'audience du 24 juin 2026, M.[R] [W], représenté par son avocat, a soutenu les termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 9 juin 2026 selon lesquelles il sollicite de :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 ;
-ordonner l’expulsion de Mme [P] ainsi que tous occupants de son fait ;
-autoriser M.[R] [W], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-condamner solidairement Mme [P] et Mme [I] au paiement de la somme de 4 963,03 € suivant décompte au 5 juin 2026, à titre de provision, sauf à parfaire au jour de l’audience ;
-dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 3 novembre 2025 sur la somme de 2 554,06 € et pour le surplus à compter de la décision à intervenir ;
-condamner solidairement Mme [P] et Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 993,30 € jusqu’au départ effectif de la locataire, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
-rejeter l’ensemble des demandes de Mme [I] et Mme [P] ;
-les condamner solidairement à verser à M.[R] [W] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commande payer.
Le bailleur expose que l’acte de cautionnement est valable, la mention manuscrite apposée par la caution n’étant plus exigée par l’article 2297 du code civil depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021. Subsidiairement, il sollicite une passerelle au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Mme [C] [P], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Mme [S] [I], représentée par son avocat, soutient le bénéfice de ses conclusions transmises par voie électronique le 22 juin 2026, aux termes desquelles elle demande de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement et en toute hypothèse que M.[R] [W] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre, de condamner ce dernier à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que l’acte de cautionnement ne respecte pas les exigences légales prévues par l’article 2297 du code civil en ce que la caution n’a pas apposé elle-même la mention requise par le texte susvisé, que ce soit de façon manuscrite ou dactylographiée, l’acte litigieux étant un formulaire prérempli. En outre, elle expose que l’acte de cautionnement ne contient aucune limitation de l’engagement.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M.[R] [W] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 11 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais plus favorables figurant dans les clauses contractuelles du bail objet du litige.

Le contrat de bail du 29 septembre 2023 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article XI). Un commandement de payer la somme de 2 554,06 euros a été signifié à Mme [P] le 3 novembre 2025 par exploit de commissaire de justice.

Ce commandement, visant le délai de deux mois, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2026.


-sur l’expulsion :

Mme [P] étant sans droit ni titre par l'effet de la résiliation du bail, son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

- formées à l'encontre de Mme [I] :

Il est demandé au juge des référés de statuer sur la validité de l'acte de cautionnement en date du 26 septembre 2023.
 
Le juge des référés ne saurait procéder à l'appréciation de la validité d'un acte de cautionnement avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour ce faire.

En conséquence, les demandes formées par M.[R] [W] à l'encontre de Mme [I], caution, se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé la concernant. L’affaire sera donc renvoyée, la concernant, à une audience devant le juge du fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

- formées à l'encontre de Mme [P] :

Sur la dette locative :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur sollicite la somme de 4 963,03 € selon décompte actualisé au 5 juin 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de relance d’un montant total de 125 € ont été facturés à la locataire. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, Mme [P] sera ainsi tenue de payer à titre provisionnel à M.[R] [W] la somme de 4 838,03 € (4 963,03 € - 125 €) arrêtée au 5 juin 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 435,16 € (2 554,06 € - 118,90 € de frais de relance) à compter du 3 novembre 2025 (date du commandement de payer), et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 12131-6 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, absente à l’audience, elle ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’elle ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. 

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2026, Mme [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer charges comprises qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 993,30 € (soit 908,38 € de loyer outre 84,92 € de provision sur charges) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M.[R] [W], elle sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M.[R] [W] à l'encontre de Mme [S] [I] ;

Renvoyons l'affaire, s’agissant de Mme [S] [I], à l'audience du Mercredi 02 Décembre 2026 à 10h00 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant au fond, la présente notification valant convocation des parties ;

Déclarons recevable la demande de M.[R] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dispositif

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 29 septembre 2023 par M.[R] [W] à Mme [C] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 4 janvier 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

Autorisons M.[R] [W], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] [Localité 3], à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [P] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [C] [P] à verser à M.[R] [W] à titre provisionnel la somme de 4 838,03 € sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 435,16 € à compter du 3 novembre 2025 (date du commandement de payer), et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Fixons l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 4 janvier 2026 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons Mme [C] [P] à payer à titre provisionnel à M.[R] [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 993,30 € du 6 juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d'occupation dues entre le 4 janvier 2026 et le 5 juin 2026 se confondant avec la dette de 4 838,03 €) ;

Condamnons Mme [C] [P] à payer à M.[R] [W] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Mme [T] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON
Texte intégral
N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 26/00127 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTSM



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[R] [W]

C/

[C] [P]
[S] [I]












































CCC le

CE le











TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES









Ordonnance de référé
du 22 Juillet 2026



Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Juin 2026, composé de : 

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Juillet 2026 :

Entre :

Monsieur [R] [W]
né le 13 Mai 1966 à [Localité 1] (57)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;
 
DEMANDEUR

Et :

Madame [C] [P]
née le 28 Septembre 1989 à [Localité 2] (16)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

Madame [S] [I]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Ophélie DURAND, substituée par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS



A l'appel de la cause à l'audience du 24 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations. 

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 29 septembre 2023, M.[R] [W], par l’intermédiaire de l’agence BEGIP, a consenti à Mme [C] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation non-meublé situé [Adresse 4] [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 850 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 50 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte séparé en date du 26 septembre 2023, Mme [S] [I] s'est portée caution solidaire des engagements contractuels pris par Mme [C] [P] aux termes du contrat de bail du 29 septembre 2023 et ce pour une durée déterminée maximale de 9 ans.

Le 3 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] [P] un commandement de payer la somme en principal de 2 554,06 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025 visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 5 novembre 2025 par exploit de commissaire de justice.

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 11 février 2026, M.[R] [W] a fait citer Mme [C] [P] et Mme [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 514,79 € arrêtée au 5 février 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que Mme [C] [P] a cessé de payer régulièrement les loyers, que Mme [S] [I] s'est portée caution solidaire des engagements pris par cette dernière aux termes du contrat de bail, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire, que ledit commandement a fait l'objet d'une dénonciation à la caution, que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est réputée acquise et que l'expulsion de Mme [P] doit être ordonnée.

A l'audience du 24 juin 2026, M.[R] [W], représenté par son avocat, a soutenu les termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 9 juin 2026 selon lesquelles il sollicite de :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 ;
-ordonner l’expulsion de Mme [P] ainsi que tous occupants de son fait ;
-autoriser M.[R] [W], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-condamner solidairement Mme [P] et Mme [I] au paiement de la somme de 4 963,03 € suivant décompte au 5 juin 2026, à titre de provision, sauf à parfaire au jour de l’audience ;
-dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 3 novembre 2025 sur la somme de 2 554,06 € et pour le surplus à compter de la décision à intervenir ;
-condamner solidairement Mme [P] et Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer augmenté des charges, soit la somme de 993,30 € jusqu’au départ effectif de la locataire, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
-rejeter l’ensemble des demandes de Mme [I] et Mme [P] ;
-les condamner solidairement à verser à M.[R] [W] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commande payer.
Le bailleur expose que l’acte de cautionnement est valable, la mention manuscrite apposée par la caution n’étant plus exigée par l’article 2297 du code civil depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021. Subsidiairement, il sollicite une passerelle au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Mme [C] [P], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Mme [S] [I], représentée par son avocat, soutient le bénéfice de ses conclusions transmises par voie électronique le 22 juin 2026, aux termes desquelles elle demande de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement et en toute hypothèse que M.[R] [W] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre, de condamner ce dernier à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que l’acte de cautionnement ne respecte pas les exigences légales prévues par l’article 2297 du code civil en ce que la caution n’a pas apposé elle-même la mention requise par le texte susvisé, que ce soit de façon manuscrite ou dactylographiée, l’acte litigieux étant un formulaire prérempli. En outre, elle expose que l’acte de cautionnement ne contient aucune limitation de l’engagement.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M.[R] [W] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 11 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais plus favorables figurant dans les clauses contractuelles du bail objet du litige.

Le contrat de bail du 29 septembre 2023 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article XI). Un commandement de payer la somme de 2 554,06 euros a été signifié à Mme [P] le 3 novembre 2025 par exploit de commissaire de justice.

Ce commandement, visant le délai de deux mois, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2026.


-sur l’expulsion :

Mme [P] étant sans droit ni titre par l'effet de la résiliation du bail, son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

- formées à l'encontre de Mme [I] :

Il est demandé au juge des référés de statuer sur la validité de l'acte de cautionnement en date du 26 septembre 2023.
 
Le juge des référés ne saurait procéder à l'appréciation de la validité d'un acte de cautionnement avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour ce faire.

En conséquence, les demandes formées par M.[R] [W] à l'encontre de Mme [I], caution, se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé la concernant. L’affaire sera donc renvoyée, la concernant, à une audience devant le juge du fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

- formées à l'encontre de Mme [P] :

Sur la dette locative :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur sollicite la somme de 4 963,03 € selon décompte actualisé au 5 juin 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de relance d’un montant total de 125 € ont été facturés à la locataire. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, Mme [P] sera ainsi tenue de payer à titre provisionnel à M.[R] [W] la somme de 4 838,03 € (4 963,03 € - 125 €) arrêtée au 5 juin 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 435,16 € (2 554,06 € - 118,90 € de frais de relance) à compter du 3 novembre 2025 (date du commandement de payer), et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 12131-6 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, absente à l’audience, elle ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’elle ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. 

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2026, Mme [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer charges comprises qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 993,30 € (soit 908,38 € de loyer outre 84,92 € de provision sur charges) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M.[R] [W], elle sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M.[R] [W] à l'encontre de Mme [S] [I] ;

Renvoyons l'affaire, s’agissant de Mme [S] [I], à l'audience du Mercredi 02 Décembre 2026 à 10h00 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant au fond, la présente notification valant convocation des parties ;

Déclarons recevable la demande de M.[R] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 29 septembre 2023 par M.[R] [W] à Mme [C] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 4 janvier 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

Autorisons M.[R] [W], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] [Localité 3], à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [P] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [C] [P] à verser à M.[R] [W] à titre provisionnel la somme de 4 838,03 € sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 435,16 € à compter du 3 novembre 2025 (date du commandement de payer), et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Fixons l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 4 janvier 2026 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons Mme [C] [P] à payer à titre provisionnel à M.[R] [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 993,30 € du 6 juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d'occupation dues entre le 4 janvier 2026 et le 5 juin 2026 se confondant avec la dette de 4 838,03 €) ;

Condamnons Mme [C] [P] à payer à M.[R] [W] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Mme [T] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:32:17.119Z.