Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 2 septembre 2026, n° 25/00369

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 25/00369 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6NZI

N° MINUTE : 




Assignation du :
26 Décembre 2024









JUGEMENT 
rendu le 02 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [Y] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]


représenté par Maître Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON GUILLIN BELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0166 et Maître Gilles SAMMARCELLI, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant



DÉFENDERESSE

SAS DIBONA ASSET MANAGEMENT
[Adresse 2]
[Localité 3]


représentée par Me Romain CIESLEWICZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #


***



Décision du 02 Septembre 2026
2ème chambre civile
 N° RG 25/00369 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6NZI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière, 

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2026
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2022, M. [Y] [H] a consenti au bénéfice de la société DIBONA ASSET MANAGEMENT une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 4] moyennant un prix de 930 000 euros, le délai de la promesse expirant le 30 novembre 2022 à 16 h. 

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 93 000 euros, dont 10 000 euros étaient versés entre les mains du notaire instrumentaire dès la signature de l’acte.

Le 14 décembre 2022, un avenant a prorogé le délai de réalisation de la promesse au 15 février 2023, puis au 3 mars 2023 par avenant du 9 janvier 2023.

Par courrier du 14 novembre 2023, la société DIBONA ASSET MANAGEMENT a mis en demeure le notaire instrumentaire de libérer le séquestre ; M. [H] s’y est opposé.

Par exploit de commissaire de justice du 26 décembre 2024, M. [H] a assigné la société DIBONA ASSET MANAGEMENT devant le tribunal judicaire de Paris en paiement de l’indemnité d’immobilisation. 

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 août 2025, M. [H] demande au tribunal de : 

- se déclarer compétent pour statuer sur le présent litige, 

- dire et juger que la société DIBONA ASSET MANAGEMENT ne peut se prévaloir de la défaillance d’aucune condition suspensive pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’immobilisation, 

- condamner la société DIBONA ASSET MANAGEMENT à lui payer la somme de 93 000 euros, 

- ordonner la libération de la somme de 10 000 euros, déposée entre les mains de Maître [V] [R], au son profit, 

- débouter la société DIBONA ASSET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner la société DIBONA ASSET MANAGEMENT à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société DIBONA ASSET MANAGEMENT aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mai 2025, la société DIBONA ASSET MANAGEMENT demande au tribunal de : 

- se déclarer incompétent pour connaître du présent litige au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux ; 

À titre subsidiaire, 

- constater que la condition suspensive d’obtention de prêt prévue à la promesse de vente du 25 juillet 2022 n’a pas été réalisée, sans faute de sa part ; 

- dire et juger que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable ; 

- débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- ordonner la restitution de la somme de 10 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation ; 

- ordonner à titre reconventionnel, la déconsignation de la somme de 10 000 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation actuellement séquestrée entre les mains de Maître [V] [R], notaire de M. [H], à son profit assortis du taux d’intérêt conventionnel de 3,5% annuel cumulé au taux d’intérêt légal à compter du 15 février 2023 ; 

- condamner M. [H] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [H] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 3 juin 2026. 

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2026.

Le tribunal constate que le défendeur n’a pas déposé de dossier de plaidoiries malgré la demande qui lui en été faite par message électronique du 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale

La société DIBONA ASSET MANAGEMENT soulève l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux à raison du lieu de situation de l’immeuble, objet de la promesse de vente.

M. [H] répond que l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation est une action personnelle et mobilière qui peut donc être portée devant le tribunal dans le ressort duquel le défendeur demeure.

L’article 42 du code de procédure civile dispose notamment que la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

En application de l’article 44 du même code, en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

En l’espèce, l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse de vente d’un immeuble n’étant pas un action réelle immobilière, l’exception d’incompétence soulevée par le défendeur ne peut prospérer.

Il convient donc de se déclarer compétent territorialement pour connaître du présent litige.

Sur l’indemnité d’immobilisation

M. [H] demande le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente au motif que la société DIBONA ASSET MANAGEMENT n’a pas levé l’option et ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles et dans les délais convenus.

La société DIBONA ASSET MANAGEMENT se prévaut d’un refus de prêt obtenu dans les délais impartis par la promesse de vente sans que la preuve de son caractère mensonger ne soit rapportée, précisant qu’elle disposait du libre choix de son organisme de financement

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 de ce code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 25 juillet 2022 est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2022 à 16 h sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 796 844 euros remboursable sur 20 ans au taux d’intérêt maximal de 2,5%. 

Elle stipule que le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de la promesse et que pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition suspensive, celui-ci devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de cette condition suspensive.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, elle fixe son montant à 93 000 euros et prévoit qu’elle sera versée au promettant faute par le bénéficiaire « d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Par avenants successifs visant le retard pris dans l’obtention du prêt, les parties ont reporté la date butoir pour justifier de l’accord de prêt ainsi que la date d’expiration de la promesse pour la fixer en dernier lieu au 3 mars 2023.

Il est constant que la société DIBONA ASSET MANAGEMENT a justifié auprès du notaire instrumentaire d’un courrier de refus de prêt adressé par l’établissement bancaire MONEY BANK le 15 février 2023 en réponse à une demande de prêt conforme aux caractéristiques du prêt prévues dans la promesse de vente.

Néanmoins, ce courrier de refus ne fait pas preuve de ce que la demande de prêt avait été déposée dans les 15 jours de la signature de la promesse comme stipulé dans la condition suspensive et que la durée d’immobilisation du bien n’était donc imputable qu’aux délais d’instruction de cette demande.

Dès lors, à défaut de preuve que le bénéficiaire a satisfait aux exigences posées dans la condition suspensive d’obtention d’un prêt en déposant une ou plusieurs demandes de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse, cette dernière est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées. 

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 

La société DIBONA ASSET MANAGEMENT est donc condamnée à payer à M. [H] la somme de 93 000 euros, pour partie par la libération entre les mains de ce dernier de la somme de 10 000 euros séquestrée auprès de Maître [V] [R], notaire à [Localité 4]. 

Sur les autres demandes

M. [H] étant accueilli en ses demandes, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive est rejetée.

La société DIBONA ASSET MANAGEMENT, partie succombante, est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle est déboutée de sa demande au titre des frais de procédure.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE territorialement compétent,

CONDAMNE la société DIBONA ASSET MANAGEMENT à payer à M. [Y] [H] la somme de 93 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 

ORDONNE la libération entre les mains de M. [Y] [H] de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [R], notaire à [Localité 4], à valoir sur l’indemnité d’immobilisation due,

CONDAMNE la société DIBONA ASSET MANAGEMENT à payer à M. [Y] [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société DIBONA ASSET MANAGEMENT aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Septembre 2026


La Greffière La Présidente