Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 9, 14 avril 2026, n° 23/01453

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 14 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 23/01453 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RXVD
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9


JUGEMENT DU 14 Avril 2026



PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 18 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Y] [A]
né le 13 Mai 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 346

S.A.S. HASA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 346


DEFENDEURS

M. [Q] [G]
né le 24 Octobre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

M. [P] [G]
né le 29 Juillet 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

Mme [J] [G]
née le 29 Décembre 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

Mme [L] [M]
née le 09 Avril 1935 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

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EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 3 février 2022, Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [J] [D] née [G] ont consenti une promesse de vente à M. [Y] [A] portant sur un bien situé [Adresse 7] à [Localité 5], parcelles cadastrées AN [Cadastre 1] et AN [Cadastre 2] pour un prix de 850.000 euros. 

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2022 à dix-neuf heures et était soumise notamment à une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Une faculté de substitution était également mentionnée dans l’acte.

Par courrier recommandé du 14 novembre 2022, les consort [G] ont mis en demeure M. [A] de justifier de l’obtention ou du refus du prêt.

Par courrier du 12 janvier 2023 adressé à leur notaire, Maître [C], les consorts [G] ont sollicité de leur notaire qu’il rende caduque la promesse de vente signée le 3 février 2022 pour les raisons suivantes :
- non levée de la clause suspensive à savoir l’obtention du prêt bancaire au plus tard le 31 octobre 2022,
- non réalisation de l’acte authentique au plus tard au 31 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2023, M. [A] et la société Hasa, représentée par M. [A], ont fait sommation aux consorts [G] de venir réitérer la promesse de vente par acte authentique le 31 janvier 2023 à 14h.

Par courrier du 30 janvier 2023, le conseil des consorts [G] a indiqué à la SCP [S] [T] [N] [V] que la promesse synallagmatique était caduque et qu’aucune réitération par acte authentique ne pouvait donc intervenir.

Un procès-verbal de carence a été établi le 31 janvier 2023 à la requête de la société Hasa Promotion, représentée par M. [A].

Par courrier du 13 février 2023 adressé au conseil des consorts [G], le conseil de M. [A] a sollicité que les consorts [G] procèdent à la signature de la vente sous huitaine ce que ces derniers ont refusé de faire par courrier de leur conseil adressé le 28 février 2023.

Par exploits de commissaire de justice du 30 mars 2023, M. [A] et la société Hasa Promotion, que M. [A] entend se substituer, ont assigné Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [J] [D] née [G] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de dire que la vente intervenue entre les parties était parfaite et de condamner in solidum les consort [G] à signer l’acte authentique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogée au 24 mars 2026 puis au 14 avril 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, M. [A] et la société Hasa Promotion, que M. [A] entend substituer demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et suivant, 1124 et suivant du code civil de :
- juger parfaite la vente intervenue entre les consorts [G] et la société HASA que se substitue M. [Y] [A], portant sur les droits réels suivants :
- A [Localité 5] au [Adresse 7], une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, piscine et un hangar figurant ainsi au cadastre : Section AN n°[Cadastre 1] Lieu dit [Adresse 7] Surface 00 ha 69 a 33 ca,
- et à titre indivis : les droits portant sur une parcelle de terre à usage de chemin privé Section AN n°[Cadastre 2] Lieu dit borde haute Surface 00 ha 14 a 24 ca,

- condamner in solidum les requis à se présenter en l’Etude de Maître [Z] [K] de la SCP [S] [T] [N], notaires à Toulouse, à l’effet de signer l’acte authentique de vente conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente du 3 février 2022, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard après la signification de la décision à intervenir, 

Se réserver de liquider l’astreinte ayant couru, 

- et à défaut, passé un mois après signification de la décision à intervenir, juger que le jugement à intervenir vaut vente au profit de la société HASA du bien immobilier précédemment mentionné,

- constater la consignation du prix de vente de 850.000 euros en l’Etude de Maître [K],
- ordonner la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de [Localité 6],
- condamner in solidum les consorts [G] à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice spécifique subi du fait de la non signature de la vente dans les délais attendus par ces derniers,
- les condamner in solidum à payer aux requérants la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- dire, pour le tout, n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [U] [D] née [G] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et suivant du code civil et 1224 du code civil de :

- débouter M. [A] et la société HASA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 
- condamner in solidum, M. [A] et la société HASA à leur payer la somme de 42.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, 
- condamner in solidum, M. [A] et la société HASA à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner in solidum, M. [A] et la société HASA à leur payer aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est tenu de répondre qu’aux prétentions des parties, formulées dans le dispositif de leurs conclusions, à l’exclusion des moyens qui y figurent et auxquels le tribunal ne doit répondre que s’ils sont soutenus dans le corps des conclusions.

Or, les demandes tendant à voir « donner acte » et « juger » ne constituent au cas présent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, il n’y sera pas répondu par une mention dans le dispositif du jugement.

I/ Sur la demande de vente forcée

Les demandeurs exposent que la promesse n’a pas été caduque avant le 31 décembre 2022, les consorts [G] ayant renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente en sollicitant via leur notaire des rendez-vous pour la signature de l’acte. Ils soutiennent que la promesse a été prorogée, passé le 31 décembre 2022, pour les besoins de l’obtention des documents indispensables à la régularisation de l’acte et que les consorts vendeurs ont empêché la réalisation de leur vente par leur propre comportement notamment en raison du fait que le bien objet de la vente était occupé.

Les défendeurs soutiennent que la condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt n’a pas été remplie. Ils exposent qu’il n’y a aucune renonciation à la caducité. Ils allèguent que M. [A] ne démontre pas avoir transmis une offre de prêt aux vendeurs ou à leur notaire et que l’offre produite aux débats a été émise au profit de la société Hasa et non au nom de M. [A] et qu’il s’agit non d’une offre de prêt mais d’une ouverture de crédit aux fins de réaliser une opération de construction à un taux contractuel différent de celui prévu par les conditions de la promesse de vente.

Ils exposent également qu’il n’est pas démontré une demande de prorogation, aucun avenant n’étant intervenu ni aucune demande de prorogation du délai transmise aux promettants. 

En vertu des articles 1103 et suivant du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1213 du code civil, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

Selon l’article 1304-6 du code civil, l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. 

Dès lors, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

La promesse de vente conclue le 3 février 2022 prévoit notamment que :

(p.4) “2/accord des parties concernant le relogement de Madame [L] [G]
Dans le cadre des négociation qui sont intervenues entre le promettant et le bénéficiaire, la vente portant sur la résidence principale de Mme [L] [G], le promettant et le bénéficiaire ont convenu que Madame [L] [G] a un délai pour se reloger courant jusqu’au 31 décembre 2022, en conséquence la vente interviendra le 31 décembre 2022 dans le cas où le bénéficiaire entend avoir un bien libre de toute occupation.
En conséquence, la date du 30 septembre 2022 sera celle retenue comme date de départ du délai de la réalisation des conditions suspensives [...]

(P.8) Délai
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2022 à dix-neuf heures.
En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.
Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours [...]

Il ressort également de la promesse qu’une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt était prévue, étant précisé que “la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 octobre 2022 [...]
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt [...] devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.
A défaut de cette notification, le promettant aura à l’expiration du délai ci-dessus la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition [...]
Passé ce délai de huit jours décompté au jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit [...]
Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article 313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptations au promettant, soit en exprimant une intention contraire [...] c’est à dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L.313-42 de ce code [...]”

En l’espèce, il est constant qu’aucune offre de prêt n’a été transmise aux promettants avant le 30 octobre 2022 et que par courrier recommandé du 14 novembre 2022, les consorts [G] ont mis en demeure d’avoir à justifier de l’obtention dudit prêt sous huitaine conformément aux dispositions contractuelles de la promesse.

Les demandeurs produisent aux débats un document intitulé “offre de prêt CE 28 novembre 2022". Il ressort de ce document que la Caisse d’épargne a par courrier du 28 novembre 2022 adressé à la SAS Hasa confirmé apporter son concours pour financer une opération immobilière liée à l’acquisition d’une maison à usage d’habitation et de son terrain au [Adresse 7]. 

Il doit être toutefois constaté que cette ouverture de crédit d’un montant de 1.303.000 euros pour une commission d’engagement de 1,50% l’an a été adressée à la SAS Hasa en qualité d’emprunteur et non à M. [A], bénéficiaire de la promesse de vente et qu’elle ne correspond également pas aux stipulations contractuelles de la promesse de vente tant au niveau du montant maximal de la somme empruntée qu’au niveau du taux nominal d’intérêt maximal.

Force est de constater qu’il n’est produit aucun élément démontrant que cette ouverture de crédit a été transmise au promettant et à son notaire avant le 30 octobre 2022 ou dans les huit jours de la mise en demeure des consorts [G] reçue le 14 novembre 2022.

Il ne peut être déduit d’extraits d’échanges de courriels entre les notaires entre le 13 décembre 2022 et le 15 décembre 2022 non produits aux débats mais seulement mentionnés dans un courrier du conseil de consorts [G] que ledit courrier a été transmis à ces derniers, le document d’ouverture de crédit étant par ailleurs postérieur au délai de 8 jours suivant la mise en demeure. Il n’est pas non plus démontré que les promettants aient accepté que l’offre de prêt soit transmise après le délai contractuellement prévu.

Si les stipulations contractuelles permettaient au bénéficiaire de renoncer au bénéfice de la condition suspensive, cette renonciation devait intervenir dans les 8 jours suivant la mise en demeure. Or, il ressort des éléments produits que cette renonciation n’est intervenue que dans l’exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2023 convoquant les consort [G] à une signature de l’acte authentique le 31 janvier 2023, étant indiqué que “M. [A] et la société Hasa disposent des fonds nécessaires à l’acquisition de l’immeuble objet de la promesse et entendent donc renoncer au bénéfice de cette condition suspensive”.

En conséquence, la défaillance de la condition suspensive a entraîné la caducité de la promesse de vente.

Par ailleurs, il sera noté qu’il n’est produit aucun élément démontrant que M. [A] avait manifesté son intention de lever l’option avant le 31 décembre 2022, qu’une demande de prorogation du délai avait été transmise aux promettants avant la fin de ce même délai et qu’un accord sur la prorogation de l’effet de la promesse avait été conclue. 

Au contraire, les éléments produits aux débats démontrent la volonté des consort [G] de faire constater la caducité de la promesse antérieurement à leur convocation par exploit d’huissier et donc partant de ne pas accorder de prorogation du délai de l’option.

Il ne peut être également reproché à ces derniers de ne pas avoir respecté les conditions prévues dans la promesse, un contrat de location d’un logement à compter du 13 décembre 2012 ayant été conclu pour Mme [L] [G]. La sommation interpellative du 7 février 2023 produite par les demandeurs démontre la présence de Mme [L] [G] sur les lieux mais postérieurement à la date d’expiration de la promesse de vente.

En conséquence, la caducité de la promesse de vente conduit à rejeter les demandes de M. [A] et de la société Hasa de juger parfaite la vente prévue dans la promesse unilatérale du 3 février 2022, de condamner in solidum les consorts [G] à se présenter en l’Etude de Maître [Z] [K] de la SCP [S] [T] [N], notaires à Toulouse, à l’effet de signer l’acte authentique de vente et de juger que le jugement à intervenir vaut vente au profit de la société Hasa du bien immobilier. La demande d’ordonner la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de [Localité 6] sera également rejetée.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts de M. [A] et de la société Hasa 

M. [A] et la société Hasa sollicitent une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait qu’ils n’ont pas pu réaliser les travaux d’aménagement projetés aux coûts et conditions initialement envisagés. Il doit être constaté qu’ils ne produisent aucun élément au soutien de leur demande de préjudice démontrant tant le principe que le quantum du préjudice subi.

Au surplus, il a été indiqué en amont qu’aucun élément produit aux débats n’a permis de démontrer que les consorts [G] aient eu un comportement fautif qui serait à l’origine de l’absence de conclusion de la promesse de vente.

En effet, les défendeurs produisent aux débats : 
- un bail d’habitation concernant Mme [L] [G] à compter du 13 décembre 2022,
- un contrat de souscription d’Engie concernant ledit logement
- un courrier de résiliation du bail mentionné en amont,
- un courrier de résiliation du bail de location des emplacements de camping car dont le locataire destinataire n’est toutefois pas identifié ; concernant ce dernier courrier, les consorts [G] indiquent qu’ils avaient préparé ces lettres de résiliation afin de les envoyer à compter du 30 octobre 2022, date de levée de la résiliation de la condition suspensive.

En réponse aux pièces produites par les défendeurs, les demandeurs ne produisent que la sommation interpellative du 7 février 2023 postérieure au délai d’expiration de la promesse de vente, ne démontrant ainsi pas le non respect par les consorts [G] des stipulations contractuelles de ladite promesse.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formulée par M. [A] et la société Hasa sera rejetée.

III/ Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il ressort de la promesse de vente du 3 février 2022 que les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de forfaitaire de 42.500 euros. Il est prévu dans le cadre des stipulations contractuelles que le bénéficiaire était dispensé du versement immédiat de la somme. La promesse prévoit “ que dans le cas où toutes les conditions ayant été réalisées et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes”.

Il sera rappelé que la promesse énonce également que concernant la condition suspensive du prêt, “Passé ce délai de huit jours décompté au jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant”.

Il ressort des éléments produits aux débats que M. [A] ne démontre pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, un seul document portant ouverture de crédit d’un montant de 1.303.000 euros pour une commission d’engagement de 1,50% l’an au nom de la SAS Hasa étant produit. Il en résulte que la condition suspensive a défailli de part la responsabilité de M. [A] et est réputée accomplie.

Dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie, de sorte que l’indemnité d’immobilisation sera versée aux consorts [G].

En conséquence, M. [A], seul bénéficiaire de la promesse, sera condamné au versement de la somme de 42.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

IV/ Sur les demandes accessoires 

Parties perdantes au procès, M. [A] et la société Hasa seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum M. [A] et la société Hasa à verser aux consorts [G] la somme de 2.000 euros sur ce fondement. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leur demande de juger parfaite la vente prévue dans la promesse unilatérale conclue le 3 février 2022 entre M. [A] et Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [J] [D] née [G] 



DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leur demande de condamner in solidum les consorts [G] à se présenter en l’Etude de Maître [Z] [K] de la SCP [S] [T] [N], notaires à Toulouse, à l’effet de signer l’acte authentique de vente ;

DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leur demande de juger que le jugement à intervenir vaut vente au profit de la société Hasa du bien immobilier ;

DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leur demande d’ordonner la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de [Localité 6] ;

DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [Y] [A] et la société Hasa de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [A] à payer à Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [J] [D] née [G] la somme de 42.500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [A] et la société Hasa aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [A] et la société Hasa à payer à Mme [R] [G] née [M], M. [Q] [G], M. [P] [G] et Mme [J] [D] née [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT