Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, JCP- Juge Ctx Protection, 31 août 2026, n° 25/00971

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00971 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KMTM

NAC : 5AA 1B


JUGEMENT


Du : 31 Août 2026



S.A. AUVERGNE HABITAT
Rep/assistant : Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


C /


Madame [F] [I]
Rep/assistant : Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 31 Août 2026

A :Me François Xavier L'HERITIER, 



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 31 Août 2026 

A :Me François Xavier L'HERITIER, 

Me Christine BAUDON





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Valérie PIRELLO, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 04 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 31 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND




ET :


DÉFENDEUR :

Madame [F] [I] , demeurant 4 rue Saint Martial - 19000 TULLE

représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée électronique en date du 10 novembre 2021, avec prise d'effet au 23 novembre 2021, la SA Auvergne Habitat a donné à bail à Madame [F] [I] un logement situé 39 rue du Ressort - La Rozière - Bâtiment 1 - Appartement 162 à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 448,32 euros, provision de charges comprise, prévoyant un dépôt de garantie d'un montant de 388,32 euros.

Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement dressé le 23 novembre 2021.
Par courrier en date du 13 février 2024, reçu le 16 février 2024, Madame [F] [I] a donné congé à la SA Auvergne Habitat, lequel a pris effet un mois plus tard soit, le 16 mars 2024. 

Par courrier en date du 5 mars 2024, la SA Auvergne Habitat a informé Madame [F] [I] de la bonne réception de son congé. En outre, elle a notifié à la locataire la date de l'état des lieux de sortie, fixé au 19 mars 2024. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 mars 2024, un commissaire de justice a avisé Madame [F] [I] d'une nouvelle date d'état des lieux de sortie motivée par son absence lors du précédent rendez-vous. 
Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice le 11 avril 2024. 

Le 23 septembre 2024, la SA Auvergne Habitat a mis en demeure la locataire de solder sa dette locative, laquelle s'élevait à la somme de 1 122,98 euros. 

Par ordonnance en date du 15 mai 2025, le Juge des Contentieux de la Protection statuant au tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a condamné Madame [F] [I] à payer à la SA Auvergne Habitat les sommes suivantes : 
 1 122,98 euros en principal ;
 6,72 euros au titre des frais de procédure ;
 25,80 euros au titre des frais de requête ;

Par déclaration au greffe au 11 décembre 2025, Madame [F] [I] a formé opposition à l'ordonnance d'injonction de payer qui lui a été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025.

Les parties ont dès lors été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception. 

Le dossier a été retenu à l'audience du 4 juin 2026.

A cette audience, les parties se réfèrent mutuellement à leurs conclusions, sauf à préciser que la SA Auvergne Habitat indique que Madame [F] [I] a rendu les clés le 11 avril 2026 et affirme en outre que les photographies attestant des déchets ont disparu, ces derniers ayant été retirés depuis lors. 
L'affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.


En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions pour un exposé plus ample des faits de la cause et des moyens des parties. 


MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'opposition

Aux termes de l'article 1416 du Code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En raison de l'absence de Madame [F] [I] à son domicile, sa résidence et son lieu de travail, l'ordonnance d'injonction de payer n'a pas pu lui être signifiée par acte de commissaire de justice le 21 août 2025, lequel s'est transformé en procès-verbal de recherches infructueuses. 

Le 14 novembre 2025, le procès-verbal de saisie attribution a été dénoncé à Madame [F] [I] qui a, par la suite, formé opposition le 11 décembre 2025.
Dès lors, elle est recevable en son opposition. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

La SA Auvergne Habitat produit un décompte arrêté au 3 juillet 2026 établissant une dette locative à hauteur de 959,98 euros.
Madame [F] [I] reconnaît être redevable d'un arriéré locatif à hauteur de 339,77 euros mais conteste les montants relatifs au prorata des mois de mars et avril 2024. 

Nonobstant le congé donné par Madame [F] [I], lequel a pris effet le 16 mars 2024, elle demeure redevable du loyer et des charges jusqu'à la date effective de sortie, soit le 11 avril 2024, date à laquelle la SA Auvergne Habitat a réceptionné les clés du logement. 

Toutefois, seules les dépenses relatives à l'arriéré locatif seront prises en compte, soit la somme de 714,44 euros. 

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Auvergne Habitat est établie dans son principe mais dont son montant sera réduit à la somme de 714,44 euros. Madame [F] [I] sera condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.
La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2024, et à compter du jugement pour le surplus. 

Sur la restitution du dépôt de garantie avec majoration

En vertu des dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. 
Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [F] [I] a rendu les clés du logement à la bailleresse le 11 avril 2024. 

Toutefois, Madame [F] [I] a indiqué l'adresse de son ancien logement, pour lequel elle avait préalablement donné congé, alors qu'elle avait précisé, dans son courrier de congé datant du 13 février 2024, qu'elle devait s'installer dans un logement social à MONTBÉLIARD. 

Il ressort de ses écritures et de son mail en date du 18 mai 2026 qu'elle a déménagé de MONTBÉLIARD pour s'installer à TULLE, sans pour autant fournir son adresse exacte à la bailleresse.

Ainsi, Madame [F] [I] ne saurait imputer à la SA Auvergne Habitat les conséquences de sa propre carence dans l'accomplissement des diligences qui lui incombaient.
En conséquence, Madame [F] [I] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande en paiement des réparations locatives

En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 
Ce même article dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon ou vice de construction.

L'article 1755 du Code civil prévoit qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
L'état des lieux d'entrée, établi le 23 novembre 2021, atteste le parfait état du logement à l'exception de la fissure de la vitre du séjour et de la présence de traces sur les plinthes en bois au niveau de la salle de bain.
Il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie, établi par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la présence de désordres et de déchets au sein de la deuxième chambre. Il est également fait état de l'état d'usage général du logement, notamment au niveau : 
 du battant de la porte d'entrée ; 
 du plafond du séjour, de la cuisine, du couloir et de la première chambre;
 de la penderie et de l'armoire murale du séjour ;
 du sol et des murs du couloir et de la première chambre ; 
 des deux fenêtres, de l'armoire murale et de la porte de la première chambre ;
 des murs, du lavabo, du bac à douche, de la cuvette des toilettes et de la porte de la salle d'eau ;
En outre, il est mentionné l'état de saleté de l'appartement notamment au niveau: 
 du sol, des murs, de l'évier à deux bacs de résine et du meuble sous évier de la cuisine ; 
 du sol et des murs du séjour ; 
 du sol et de la glace de la salle d'eau. 

Enfin, il convient de relever que, selon l'état des imputations pour non-exécution des réparations locatives produit par la bailleresse, le nettoyage complet de l'appartement, le remplacement de la vitre du séjour, dont elle en a déduit le coût au sein de ses écritures, et la pose de dalles de revêtements du sol de la salle de bain ont été facturés pour un montant total de 771,50 euros. 

Toutefois, il sera déduit du montant sollicité par la bailleresse le montant de la pose de dalles au niveau de la salle de bain car il n'est pas fait état de dégradation nécessitant le remplacement du sol mais uniquement d'un état de saleté pour lequel il n'est pas démontré qu'un simple nettoyage n'aurait pas été suffisant. Dans le dernier état de ses écritures, la SA Auvergne Habitat déduit la somme de 163 euros correspondant à de la vitrerie.

Ainsi, la locataire sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 46.68 euros au titre du nettoyage complet du logement, et du badge manquant déduction déjà opérée du dépôt de garantie de 388.32 euros (771.50 euros - 173.50 euros - 163 euros - 388.32 euros). 

Sur la demande en paiement des frais de convocation par lettre recommandée avec accusé de réception

La SA Auvergne Habitat sollicite le paiement des frais de convocation par lettre recommandée avec accusé de réception à hauteur de 25,36 euros. 


Cependant, ces frais n'ont pas vocation à être indemnisés distinctement dès lors qu'ils seront compris dans l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Sur la demande de paiement au titre de la moitié des frais de rédaction d'état des lieux de sortie

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. 

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Il résulte de l'ensemble des pièces que Madame [F] [I] n'a pas pu être présente à l'état des lieux prévu le 11 avril 2024 malgré le délai de prévenance communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mars 2024. 

La SA Auvergne Habitat a donc mandaté un commissaire de justice afin de procéder au procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie. 

En conséquence, Madame [F] [I] sera condamnée à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 88,60 euros correspondant à la moitié du coût du constat.

Sur les autres demandes

Madame [F] [I], qui succombe à l'instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de procédure civile qu'il apparaît conforme de fixer à l'équité à la somme de 250 euros. 
Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, 
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier et dernier ressort, 
Rendu par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable l'opposition de Madame [F] [I] à l'ordonnance d'injonction de payer du 15 mai 2025,

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 714,44 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant le loyer et les charges à compter du mois de février 2024 jusqu'au 11 avril 2024 inclus,

DEBOUTE Madame [F] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10%,

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 46.68 euros au titre des réparations locatives déduction faite du montant du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 88,60 euros au titre de la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie dressé le 11 avril 2024 par Me [W], commissaire de justice,

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la SA Auvergne Habitat la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier. 

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection