Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 2 septembre 2026, n° 22/04709

N° RG 22/04709 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OMLL





Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

Au fond du 10 mai 2022



RG : 12/02318





S.C.I. [P] [A]



C/



Compagnie d'assurance AUXILIAIRE

Société [L]

S.D.C. [Adresse 1]

S.A. SOGEPRIM





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 02 Septembre 2026





APPELANTE :



La SCI [P] [A], dont le siège social est situé [Adresse 2], 84210 [Adresse 3] FONTAINES, au capital social de 12 524 €, inscrite au RCS 'AVIGNON, sous le numéro 433 621 307, et agissant poursuites et diligences de son dirigeant en exercice demeurant en cette qualité au siège social 



Appelante également dans le RG 22/06472



Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

Ayant pour avocat plaidant Me Martine FURIOLI-BEAUNIER, avocat au barreau d'AVIGNON 





INTIMÉES :



La compagnie [M], en qualité d'assureur [S] sociétés SLM, LYONNAISE DE RENOVATION et SOGIMM dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès-qualités audit siège 



Intimée également dans le RG 22/06472



Représentée par Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON 





La société [L] venant aux droits et obligations de la SA EXPERT ET FINANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 384 956 884 dont le siège est sis [Adresse 5], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 



Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

Ayant pour avocat plaidant Me Anne-marie BOTTE, avocat au barreau de PARIS



















1° [Localité 3] [S] COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], ayant son siège sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la SA SOGEPRIM, SA ayant son siège sis [Adresse 7] à [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 326 818 762, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 



2° La société SOGEPRIM, SA dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 326 818 762, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 





Représentées par Me François CHARPIN de la SELAS COGEP AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 748

Ayant pour avocat plaidant Me Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY AVOCATS, avocat au barreau de BESANÇON 





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Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2026



Date [S] plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2026



Date de mise à disposition : 02 Septembre 2026





Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition [S] avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant [P] débats de William BOUKADIA, greffier 



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, [P] parties en ayant été préalablement avisées dans [P] conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant contrat du 19 juillet 2002, la société Expert & Finance s'est vue confier par la société Sogimm, marchand de biens, un mandat de vente sans exclusivité en vue de la commercialisation, sous le régime fiscal «'Loi Malraux'», de lots à réhabiliter de l'Hôtel [B], bâtiment classé monument historique situé à [Localité 6] (25), moyennant une rémunération de 10% HT du montant TTC du marché de travaux de rénovation.



Une grille de prix concernant [P] loyers pouvant être pratiqués selon la superficie [S] lots à acheter était annexée à ce mandat, grille sur la base de laquelle la société Expert & Finance a, en juillet 2022, présenté à M. [F] une simulation financière d'un investissement dans le programme immobilier «'Hôtel [B]'» intégrant notamment la déductibilité, pour [P] propriétaires de monuments historiques donnés en location, [S] déficits fonciers de leurs revenus imposables.



Après s'être vue remettre une présentation de l'historique et de l'architecture de l'hôtel [B], un descriptif sommaire [S] travaux, la liste [S] intervenants à l'opération de réhabilitation (maître d''uvre, notaire, syndic et administrateur de biens, entreprise générale de travaux, '), [P] plans d'aménagements, une étude socio-économique de la ville d'Ornans, une analyse fiscale sur [P] monuments historiques réalisée par un cabinet d'avocats spécialisé et la grille [S] loyers applicables en fonction [S] lots à acquérir, la SCI [P] [A], constituée par M. et Mme [F], a souscrit un contrat de réservation portant sur [P] lots numéros 9 (appartement au 1er étage [S] bâtiments A et B, correspondant à un local à usage d'habitation assorti de la jouissance exclusive d'un jardin), 23 (cave) et 38 (place de parking).



Par acte notarié du 12 décembre 2002, la vente consentie à la SCI [P] [A] par la société Sogimm a été régularisée au prix de 105'900 €.



Une association syndicale libre dénommée «'Hôtel [B]'», constituée par l'ensemble [S] investisseurs/copropriétaires, a été constituée le 24 décembre 2002 pour assumer le suivi [S] travaux de réhabilitation dans le cadre desquels sont intervenues':


la société SLM Maîtrise d'Ouvrage, assument une mission d'assistante à la maîtrise d'ouvrage,

la société Lyonnaise de Rénovation, assumant [P] fonctions d'entreprise générale.




L'ensemble immobilier a été soumis au régime de la copropriété le 29 juillet 2005 et, le 16 septembre 2005, la SCI [P] [A] et la société Lyonnaise de Rénovation ont signé un procès-verbal de réception [S] travaux de réhabilitation [S] lots numéros 9 et 23 (appartement et cave) comportant 48 réserves. 



Par un mandat n°3057 à effet au 16 septembre 2005, la SCI [P] [A] a confié à la société Sogreprim, par ailleurs, syndic de la copropriété, un mandat de gestion locative.



Exposant que son acquisition, financée au moyen d'un prêt, lui avait coûté la somme totale de 312'713 € (soit 114'613 € au titre du prix [S] biens et 198'100 € au titre [S] travaux de réhabilitation) et déplorant l'absence de levée [S] réserves, une réhabilitation de piètre qualité, la présence de cuves de gaz enterrées dans la jardin privatif, [S] charges de copropriété exorbitantes, une faible rentabilité locative et une perte financière conséquente en raison de la valeur réelle de l'immeuble, la SCI [P] [A] a, par actes de commissaire de justice [S] 18, 19 et 20 janvier 2012, attrait la société Expert & Finance, la société Sogimm, la société SLM Maîtrise d'Ouvrage, la société Lyonnaise de Rénovation, ainsi que la société Sogeprim devant le tribunal de grande Instance de Lyon afin de [P] voir condamnées conjointement et solidairement à l'indemniser de ses préjudices.



Sont intervenus volontairement à l'instance, d'une part, le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6] (25), pris en la personne de son syndic en exercice, et, d'autre part, la société MMA Iard, assureur [S] sociétés Sogim, SLM Maîtrise d'Ouvrage et Lyonnaise de Rénovation.



La société SLM Maîtrise d'Ouvrage ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 17 octobre 2012 du tribunal de commerce de Lyon, la SCI [P] [A] a, par exploit du 9 avril 2013, fait appeler en cause M. [E], nommé en qualité de liquidateur judiciaire.



Par ordonnance du 25 novembre 2013, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N].









[P] sociétés Lyonnaise de Rénovation et Sogimm ayant à leur tour été placées en liquidation judiciaire par jugements du 29 octobre 2014 du tribunal de commerce de Lyon, la SCI [P] [A] a, par exploit du 16 avril 2014, fait appeler en cause la société MDP Mandataires judiciaires associés, nommée en qualité de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 10 juillet 2014, le juge de la mise en état a déclaré [P] opérations d'expertises communes et opposable au liquidateur judiciaire de ces deux sociétés.



Enfin, par exploit du 5 septembre 2014, la SCI [P] [A] a fait appeler en cause la société [M], en qualité d'assureur [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'Ouvrage et Lyonnaise de rénovation et, par ordonnance du 27 juin 2016, le juge de la mise en état a déclaré commune et opposable à cet assureur l'expertise judiciaire en cours.



M. [N], expert, a établi son rapport d'expertise définitif le 3 janvier 2017.



Par jugement du 10 mai 2022, le Tribunal Judiciaire de Lyon a': 



1°/ Déclaré irrecevables [P] demandes de la SCI [P] [A] aux fins de constatations de créances et de fixation de leurs montant à hauteur de 173'416 € à titre de dommages et intérêts au titre [S] malfaçons, à hauteur de 74'879 € arrêté au 1er octobre 2016, à parfaire depuis cette date à concurrence de 563 € par mois, au titre de la perte de loyers surestimés à l'origine, à hauteur de 341'390 € au titre de la moins-value immobilière, à hauteur de 23'940 € arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à concurrence de 180 € par mois, au titre du préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage, à hauteur de 100'000 € au titre du préjudice moral, au sein [S] liquidations judiciaires [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'ouvrage et Lyonnaise de Rénovation,



2°/ Sur la garantie décennale :


Condamné la compagnie [M] à payer à la SCI [P] [A] la somme de 1'980 € toutes taxes comprises au titre [S] travaux de reprise du rejet d'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière,

Débouté la SCI [P] [A] du surplus de sa demande d'indemnisation au titre de la garantie décennale,




3°/ Sur la demande de condamnation de la société Expert & Finance au paiement de la somme de 173'416 € à titre de dommages et intérêts au titre [S] malfaçons : Déclaré irrecevable la SCI [P] [A],



4°/ Sur [P] autres motifs d'engagement de la responsabilité de la société Expert & Finance :


Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 74'879 € arrêtée au 1er octobre 2016, et à parfaire depuis cette date à concurrence de 563 € par mois, au titre de la perte de loyers surestimés à l'origine,

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 341'390 € au titre de la moins-value immobilière,




5°/ Sur le préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage et le préjudice moral, imputé à la société Expert & Finance :


Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 23'940 € arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à hauteur de 180 € par mois, au titre du préjudice matériel résultant [S] factures de chauffage,

Déclaré irrecevable la SCI [P] [A] en sa demande de condamnation de la société Expert & Finance à lui payer la somme de 100'000 € au titre du préjudice moral,




6°/ Sur la demande de la SCI [P] [A] en condamnation du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25), à déplacer [P] cuves de gaz installés dans le jardin, sous astreinte : Débouté la SCI [P] [A] de sa demande en condamnation du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25), à déplacer [P] cuves de gaz installées dans le jardin, sous astreinte,



7°/ Sur la responsabilité de la société Sogreprim :


Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A], la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A], la somme de 13'365,27 € au titre du solde dû par Mme [J] et M. [U],

Dit que [P] sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu'à parfait paiement,

Déclaré que la société Sogeprim sera subrogée dans [P] droits de la SCI [P] [A] contre Mme [J] et M. [U] à hauteur de la somme de 13'365,27 €, une fois que la société Sogeprim aura réglé cette somme à la SCI [P] [A],

Débouté la SCI [P] [A] de sa demande de condamnation de la société Sogeprim, ès qualités de syndic de copropriété, à lui payer une somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,




8°/ Sur [P] autres demandes : Débouté [P] parties du surplus de leurs demandes,



9°/ Sur la demande reconventionnelle du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Ornans (25) en condamnation de la SCI [P] [A] au paiement de charges de copropriété à hauteur de 21'900,99 € : Débouté le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobiliers situé [Adresse 8] à Ornans (25) de sa demande reconventionnelle,



10°/ Sur [P] dépens et [P] frais irrépétibles :


Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Expert & Finance et [P] sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, es qualités d'assureurs [S] sociétés Sogimm, SLM Maîtrise d'ouvrage et Lyonnaise de Rénovation, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la compagnie [M] et la société Sogeprim aux dépens, comprenant notamment [P] frais d'expertise judiciaire,

Admet [P] avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice [S] dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,




11°/ Débouté [P] parties de leurs demandes plus amples ou contraires : Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclarations [S] 24 juin et 27 septembre 2022, la SCI [P] [A] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, d'abord à l'encontre [S] sociétés Expert & Finance et Sogeprim, ensuite à l'encontre du syndicat [S] copropriétaires et de la société [M]. La jonction [S] affaires a été ordonnée le 24 mai 2023 par le conseiller de la mise en état.



***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 21 mars 2023 (conclusions récapitulatives), la SCI [P] [A] demande à la cour': 




Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société [S] [A],

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,





Juger que l'action de la société [S] [A] n'est pas prescrite à l'encontre de la compagnie l'Auxiliaire au titre de la responsabilité décennale, qu'au titre de la société Expert & Finance sur l'action de droit commun,





Débouter la compagnie l'Auxiliaire de sa demande d'irrecevabilité pour demandes prétendument nouvelles,

Juger que [P] désordres correspondant aux pertes énergétiques, au dysfonctionnement du chauffage, à l'absence d'isolation et aux infiltrations relèvent de la garantie décennale, conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil et [S] jurisprudences constantes,





Condamner la compagnie [M] à garantir ces désordres et leurs travaux de réfection à hauteur de 65'238 € au titre de la garantie décennale et 108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans,





Condamner la société Expert & Finance, au titre de la perte de chance pour défaut de mise en garde, d'information et de conseil s'analysant en une perte de chances, à payer à la SCI [P] [A], conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, [P] sommes de :

173'416 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait [S] malfaçons démontrant la qualité bas de gamme de leurs prestations,

74'879 €, somme arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à hauteur de 563 € par mois, à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur [P] loyers (entre [P] 963 € prévus et [P] 400 € appliqués réellement),

341'390 € à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur la valeur réelle du bien,

23'940 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait [S] excédents de charges chauffage, la somme étant arrêtée au 1er octobre 2016 à parfaire à raison de 180 € par mois jusqu'à la fin [S] travaux de réfection de chauffage et isolation,

100'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par [P] époux [F] associés et gérants de la SCI [P] [A],





Condamner la société Sogeprim, du fait [S] fautes personnelles commises dans le cadre de son mandat de gestion de la location, à payer à la SCI [P] [A] une somme de 16'543,20 €, correspondant au solde du compte de la locataire Mme [J], ainsi qu'une somme de 985 € pour [P] loyers dus par M. [W],

Condamner la société Sogeprim, du fait [S] fautes personnelles commises dans le cadre de son mandat de syndic, à payer à la SCI [P] [A] une somme de 50'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi d fait de leur attitude dolosive et leur résistance abusive lui ayant fait perdre 56 mois de location,

Assortir ces sommes de l'intérêt légal à compter de la date de l'assignation,





Condamner le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à déplacer [P] cuves de gaz pour [P] replacer sur [P] parties communes de la résidence et non pas dans le jardin privatif de la SCI [P] [A] dont elle a la jouissance exclusive,





Condamner in solidum la société Expert & Finance, la compagnie [M] ainsi que la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 20'000 € en application [S] dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société Expert & Finance, la compagnie l'Auxiliaire et [P] sociétés MMA ainsi que la société Sogreprim aux entiers dépens, y compris ceux d'expertise,

Débouter la société Expert & Finance, la compagnie [M] et la société Sogeprim de toutes leurs demandes, fins et conclusions.




***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 septembre 2023 (conclusions d'intimée n°2), la société [M], assureur [S] sociétés Sogimm, SLM et Lyonnaise de Rénovation, demande à la cour': 


Déclarer irrecevables [P] demandes nouvelles formulées en cause d'appel à l'encontre de la compagnie l'Auxiliaire par la SCI [P] [A] portant sur [P] travaux extérieurs (escalier principal, garde-corps, évacuation [S] eaux pluviales) et [P] honoraires de maîtrise d''uvre,

Déclarer irrecevables [P] demandes nouvelles relatives à la somme de 108'178 €,

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la compagnie [M] au titre du rejet de l'extracteur de la chaudière chiffré à la somme de 1'800 € hors taxes, à la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 et aux dépens,

Statuant à nouveau :



Rejeter la demande relative au rejet de l'extracteur de la chaudière, ainsi que toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et [S] dépens,

Rejeter toutes demandes qui pourraient être formées à l'encontre de la compagnie [M],

Confirmer le jugement sur [P] autres points,

Condamner la SCI [P] [A] à verser à la compagnie [M] la somme de 4'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Bois sur son affirmation de droit.




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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 22 décembre 2022 (conclusions d'intimée n°1), la SA Expert & Finance, aux droits de laquelle vient depuis le 25 mai 2023 la SAS [Adresse 10], demande à la cour': 




A titre principal :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 mai 2022 en toutes ses dispositions,





À titre subsidiaire :

Déclarer irrecevable l'action de la société [P] [A] à l'encontre de la société Expert & Finance du fait de l'autorité attachée au protocole d'accord,





En toutes hypothèses :

Débouter la société [P] [A] de ses demandes formulées à l'encontre de la société Expert & Finance, comme non fondées,

Condamner la société [P] [A] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Balas, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Et la condamner à verser à la société Expert & Finance la somme de 2'000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.




***



Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 5 mai 2026 (conclusions récapitulatives), la SA Sogeprim et le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la SA Sogeprim, demandent à la cour': 




A titre principal :

Infirmer ou Réformer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Lyon 10 mai 2022 en ce qu'il a :

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 13'365,27 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J] et M. [U],

Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3'000 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile,

Condamné in solidum [M] et la société Sogeprim aux dépens, comprenant [P] frais d'expertise judiciaire,

Le confirmer pour le surplus, par adoption ou substitution de motif,

Statuant à nouveau,

Juger que la SCI [P] [A] ne démontre ni l'existence d'une faute commise par la société Sogeprim dans ses fonctions de syndic et d'administrateur de bien, pas plus que celle d'un dommage qui en résulterait pour elle,

Débouter la SCI [P] [A] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société Sogeprim tant en sa qualité de Syndic qu'en sa qualité d'administrateur de bien,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,

Condamner tout succombant concerné par [P] mesures d'expertise au paiement [S] frais d'expertise,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes relatives aux dépens formées à l'encontre de la société Sogeprim et/ou du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans en ce qu'ils comprennent [P] frais d'expertise judiciaire,

Statuer ce que de droit pour le surplus [S] dépens,

Condamner la SCI [P] [A] aux entiers dépens d'instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'500 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans et de la société Sogeprim,





A titre subsidiaire :

Infirmer ou réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon 10 mai 2022 en ce qu'il a :

Condamné in solidum la compagnie [M] et la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3000 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la compagnie l'Auxiliaire et la société Sogeprim aux dépens, comprenant [P] frais d'expertise judiciaire,

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 985 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Condamné la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 13'365.27 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J] et M. [U],

Le confirmer pour le surplus, par adoption ou substitution de motif,

Débouter le SCI [P] [A] de ses demandes formées au titre du retrait [S] citernes [S] lors que celles-ci sont désormais dépourvues d'objet,

Statuant à nouveau :

Débouter la SCI [P] [A] de ses demandes formées à l'encontre de la société Sogeprim au titre [S] loyers impayés en ce qu'elles excèdent la somme de 7'082,88 € au titre [S] loyers impayés par Mme [J], 237,14 € au titre [S] loyers impayés par M. [V],

Déclarer, juger dans l'hypothèse où [S] condamnations seraient prononcées à l'encontre de la société Sogeprim, que la société Sogeprim sera subrogée dans [P] droits et action de la SCI [P] [A] à l'égard de M. [U] et de Mme [J],





Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,

Débouter la SCI [P] [A] de ses demandes formées au titre du retrait [S] citernes [S] lors que celles-ci sont désormais dépourvues d'objet,





Condamner tout succombant concerné par [P] mesures d'expertise au paiement [S] frais d'expertise,

Débouter la SCI [P] [A] ainsi que l'ensemble [S] parties de leurs demandes relatives aux dépens formées à l'encontre de la société Sogeprim et/ou du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans en ce qu'ils comprennent [P] frais d'expertise judiciaire,

Statuer ce que de droit pour le surplus [S] dépens,

Condamner la SCI [P] [A] aux entiers dépens d'instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'500 € au titre [S] dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Ornans et de la société Sogeprim.




***



Il est renvoyé aux écritures [S] parties pour plus ample exposé [S] moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



MOTIFS,



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur [P] demandes [S] parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu'elles ne constituent pas [S] prétentions au sens [S] articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais [S] moyens ou arguments au soutien [S] véritables prétentions. 



Sur l'action directe contre l'Auxiliaire':



[P] juges de première instance ont passé en revue [P] désordres retenus par l'expert judiciaire pour écarter la nature décennale [S] désordres suivants':


Concernant [P] défauts d'isolation thermique et la consommation excessive de la chaudière, ils ont relevé que si la norme RT2000 n'est pas respectée, cette norme ne s'applique qu'aux bâtiments nouveaux. Ils ont ajouté que [P] pièces de l'appartement, inscrites à l'inventaire [S] monuments historiques, ne pouvaient pas être modifiées et qu'en tout état de cause l'expertise ne permet pas de distinguer [P] frais de chauffage imputable au défaut d'isolation thermique.

Concernant [P] défauts d'isolation thermique [S] canalisations, exposées au risque de gel, ils ont retenu qu'ils étaient visibles à la réception,

Concernant [P] divers désordres décrits par le rapport d'expertise (nécessité de reprise de certaines canalisations, le fait que la colonne montante [S] installations de plomberie et de chauffage ne soit pas placée dans [S] gaines techniques, le fait que le socle en pied de canalisation ait été réalisé hâtivement en l'absence de plinthes et en présence d'un carreau supérieur non découpé et de joints approximatifs, le caractère bas de gamme [S] radiateurs installés, le défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée, ...), ils ont constaté que l'expert judiciaire ne retient pas une impropriété à destination, laquelle impropriété n'est pas démontrée par la SCI [P] [A].

Concernant [P] infiltrations alléguées, ils ont souligné que la SCI [P] [A] ne précise pas à quels éléments de construction elles se rapporteraient. 




Ils ont en revanche retenu que la localisation du rejet de l'extracteur d'air sous la fenêtre du salon, qui génère du bruit, constitue une impropriété à destination qui n'a pas été réservée lors de la réception et qui est imputable à la société Lyonnaise de Rénovation. Constatant que la société [M] ne dénie pas sa garantie, ils l'ont condamnée au coût [S] travaux de modification de la sortie de la ventilation haute de la chaufferie évalué à 1'980 €TTC.



La SCI [P] [A] conteste la prescription que lui oppose [P] autres parties [S] lors que son action se fonde sur la garantie décennale qui court à compter de la réception du 16 septembre 2005. Elle rappelle que l'appartement a été livré avec 48 réserves et elle considère que relèvent de la garantie décennale, tant l'aggravation [S] désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, que [P] désordres non-apparents tels que [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations. 



Au titre [S] désordres apparents, elle dénonce 48 réserves qui démontrent selon elle qu'à la place [S] prestations luxueuses promises au contrat, [P] ouvrages réalisés ne sont pas de qualité. Elle précise que ces désordres ne relèvent pas de la garantie décennale sauf ceux qui se sont aggravés du fait de l'humidité de l'immeuble, cette humidité étant due au dysfonctionnement de l'installation de chauffage et au défaut d'isolation, tant [S] parties communes que de l'appartement qu'elle a acheté et de la terrasse extérieure. Elle fait valoir qu'un copropriétaire a qualité pour solliciter la levée de réserves concernant [P] parties communes si le syndicat [S] copropriétaires ne fait rien.



Concernant [P] désordres non-apparents que constituent [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations, elle invoque [S] désordres affectant [S] éléments d'équipements indissociables ou non mais qui rendent l'immeuble impropre à sa destination comme jugé par deux décisions de la cour de cassation de juillet 2018. Elle renvoie aux constatations expertales selon lesquelles':


l'appartement souffre d'une isolation thermique insuffisante et elle estime que la surconsommation de chauffage est démontrée par [P] factures de charges de copropriété et [S] baisses successives du montant du loyer afin d'arriver à louer le bien,

[P] parquets clippés sont détériorés par l'humidité, 

la porte d'entrée n'a pas été remplacée et ses défauts d'étanchéité à l'air n'ont pas été corrigés, l'air se condensant sur [P] parois froides et créant [S] moisissures,

le rejet de l'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière sort dans la cour anglaise et sous la fenêtre de la salle à manger.








Elle détaille le coût de travaux de reprise pour [P] travaux extérieurs (travaux sur escalier principal, addition d'un garde-corps, création d'une évacuation d'eau pluviale, révision de la porte extérieure côté jardin). Elle détaille le coût [S] autres travaux dont la dépose et le remplacement [S] radiateurs, la reprise de certaines canalisations, une participation au remplacement de la chaudière, la modification de la ventilation haute de la chaufferie, la dépose et le remplacement du parquet clippé, '), auquel elle ajoute [P] honoraires d'un maître d''uvre, soit une somme totale de 65'238 € pour [P] travaux relevant de la garantie décennale sur un total de travaux de 173'416 € préconisés par l'expert en 2014 qu'il conviendra de réactualiser. 



Elle réclame la condamnation de la société [M] pour [P] travaux relevant de la garantie décennale et elle relève que l'assureur ne produit toujours pas le contrat d'assurance. Elle précise que le surplus [S] travaux relève de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudices financiers. A cet égard, elle fait état de malfaçons, pour partie détaillées dans le procès-verbal de réception, de prestations bas de gamme au lieu [S] prestations luxueuses prévues au contrat, en particulier [P] boiseries et [P] sanitaires, l'absence de volets sur certaines fenêtres alors qu'ils étaient prévus, [S] peintures réalisées sans respect [S] règles de l'art. Elle considère que la part excédant [P] 65'238 € chiffré par l'expert relève de la garantie de parfait achèvement.



En réponse à l'argumentation adverse, elle se défend du caractère nouveau de certaines de ses demandes, estimant que celles excédant la somme réclamée en première instance tendent aux mêmes fins et en sont le complément nécessaire. Sur le fond, elle conteste l'absence de preuve d'un défaut d'isolation thermique et l'absence de preuve d'un engagement du vendeur au regard de la performance énergétique puisqu'il s'agissait d'une opération immobilière de luxe aux fins d'investissement locatif dans une région froide. Elle renvoie aux vicissitudes rencontrées pour louer le bien et à l'action en justice engagée par [P] derniers locataires contre elle. Enfin, elle renvoie au procès-verbal de réception avec [S] réserves, ainsi qu'au rapport d'expertise qui a relevé le manque total d'isolation de l'immeuble.



[M] oppose d'abord l'irrecevabilité [S] demandes nouvelles en cause d'appel. Elle rappelle que la SCI [P] [A], qui réclame désormais la somme de 65'238 € au titre de la garantie décennale, réclamait 32'884 € à cet titre en première instance et elle considère en conséquence que le delta entre ces deux sommes est irrecevable. Elle précise que [P] demandes initiales concernaient [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation, [P] infiltrations, le parquet clippé, la porte d'entrée et le rejet d'extracteur d'air de la ventilation. Elle pointe [P] demandes nouvelles se rapportant à [S] travaux sur l'escalier, l'addition d'un garde-corps, la création d'une évacuation d'eau pluviale et [S] honoraires de maîtrise d''uvre. Elle conteste que ces demandes tendent aux mêmes fins puisqu'elles concernent d'autres désordres.



Elle oppose la même irrecevabilité à la demande de 108'178 € «'pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'» ajoutée «'discrètement'» dans le dispositif [S] dernières écritures de l'appelante et sans développements dans le corps de ces écritures. Elle fait valoir que cette prétention nouvelle est également irrecevable pour ne pas avoir été présentée dans [P] conditions de l'article 910-4 qui impose de présenter [P] demandes dans [P] premières écritures d'appel.



Sur le fond, elle conteste le caractère décennal [S] désordres, rappelant que cette qualification n'a pas été retenue par l'expert judiciaire pour aucun [S] désordres qu'il a examiné. Elle fait plus particulièrement valoir':




Concernant [P] pertes énergétiques, le dysfonctionnement du chauffage, l'absence d'isolation et [P] infiltrations': que ces désordres n'ont été ni constatés, ni mesurés. Elle souligne au demeurant que le projet n'était soumis à aucun engagement tant réglementaire que contractuel car, contrairement à ce que retient l'expert, la norme RT 2000 ne s'applique qu'aux bâtiments neufs. Elle estime que l'insuffisance de l'isolation thermique n'est pas démontrée. Elle ajoute que le descriptif sommaire [S] travaux ne prévoyait pas de traitement particulier [S] canalisations situées dans le local technique et elle relève que depuis la réception, ces canalisations, prétendument exposées au gel, n'ont pas rencontrées de difficultés. 

Elle en conclut que la nécessité d'isoler [S] canalisations qui sont en réalité intérieures n'est pas démontrée. Elle ajoute que celle absence d'isolation était visible à la réception et n'a pas été réservée.





Concernant [P] parquets clippés': que l'expert a constaté un léger tuilage de certaines lames, sans caractériser l'humidité alléguée. Elle avance que l'expert semble d'ailleurs critiquer davantage la qualité [S] parquets et en tout état de cause, elle estime que le phénomène décrit est ponctuel, non-évolutif, outre que l'expert a excédé sa mission à leur sujet puisque ce désordre n'était pas exposé dans l'assignation de la SCI Le [A] qui fixe le périmètre de la mission de l'expert.





Concernant la porte d'entrée': qu'il est curieux de relever une absence de joint ou un état de saleté lors d'opération d'expertise ayant lieu dix ans après la réception et elle avance que [P] désordres en cause relèvent de l'entretien [S] bâtiments, sans aucune nature décennale.





Concernant «'[P] bruits aériens dans [P] appartements voisins, socle en pied de canalisation, qualité de radiateurs, réservation de la porte extérieur, calfeutrement d'huisserie'»': que la SCI [P] [A] ne développe pas de manière explicite de demandes à leur sujet, invoquant [S] travaux de nature décennale et non [S] désordres. Elle en conclut que [P] demandes ne sont pas liées à [S] désordres de nature décennale.





Concernant [P] travaux extérieur (escalier, garde-corps, évacuation [S] eaux pluviales)': que [P] escaliers n'ont subi aucun travaux de rénovation de sorte que la garantie décennale [S] constructeurs ne peut pas trouver à s'appliquer et qu'il en est de même du garde corps et de l'évacuation [S] eaux pluviales.




Elle forme appel incident du chef du jugement ayant retenu la nature décennale du désordre affectant le rejet d'extracteur mécanique de la chaudière alors que, ni l'expert, ni la SCI [P] [A], n'explique en quoi l'emplacement du rejet d'extracteur serait constitutif d'un désordre. Elle considère qu'aucune démonstration du caractère bruyant n'a été faite et que rien ne démontre une impropriété à destination. Elle ajoute que l'expert, qui ne se prononce pas sur le bruit, s'interroge et émet [S] suppositions sur le caractère dangereux du rejet en cas d'incendie, sans preuve d'une non-conformité.



Subsidiairement, si la cour considérait que [P] demandes de la SCI étaient recevables, elle fait valoir que l'expert a excédé [P] limites de sa mission pour avoir retenu [S] désordres visibles à la réception ou réservés ou pour se référer à son expérience pour considérer que la rénovation n'est pas «'haut de gamme'» alors qu'il ne s'appuie sur aucun descriptif de travaux. Elle rappelle que le contrat réglementé «'vente d'immeuble à rénover'» adopté par la loi de 2006 n'existait pas lors [S] travaux litigieux de sorte que [P] sociétés Sogimm et Lyonnaise de Rénovation n'étaient pas tenues de fournir [S] descriptifs. Elle estime que, dans ce contexte, la SCI [P] [A] ne peut démontrer aucune faute [S] constructeurs en lien avec un prétendu préjudice, de même qu'elle ne peut pas démontrer qu'il aurait été prévu [S] prestations luxueuses. Elle relève le caractère fantaisiste [S] préjudices financiers invoqués, mêlant prix d'achat/travaux effectués, intérêts d'emprunts, en s'abstenant d'inclure [P] avantages fiscaux.



Sur la recevabilité [S] demandes dirigées contre la société l'Auxiliaire':



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, [P] parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter [P] prétentions adverses ou faire juger [P] questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



[P] article 565 et 566 précisent que [P] prétentions ne sont pas nouvelles [S] lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et que [P] parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge [P] demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.





En l'espèce, l'augmentation du quantum de la demande indemnitaire de la SCI [P] [A] «'au titre de la garantie décennale'» portée à 65'238 € à hauteur d'appel ne procède pas d'une évaluation différente du coût [S] mêmes travaux de reprise, par exemple sur la base de la production de devis actualisés, mais résulte de l'ajout, à la demande d'un montant de 32'884 € présentée en première instance, d'une part, du coût [S] travaux de reprise concernant d'autres désordres (réfection [S] escaliers, l'addition d'un garde corps et la création d'une évacuation [S] eaux pluviales), et d'autre part, du coût [S] honoraires d'un maître d''uvre, outre la TVA sur l'ensemble [S] sommes réclamées.



De toute évidence et sous la réserve de la détermination préalable de leur assiette de calcul, le coût [S] honoraires d'un maître d''uvre, comme l'ajout de la TVA, constituent le complément nécessaire aux demandes présentées en première instance et peuvent [S] lors, en application de l'article 566 précité, y être ajoutées sans encourir l'irrecevabilité opposée.



En revanche, [P] demandes d'indemnisation de désordres au titre de travaux extérieurs (réfection [S] escaliers, addition d'un garde corps et création d'une évacuation [S] eaux pluviales), non sollicitées en première instance, ne tendent pas aux mêmes fins que la reprise [S] désordres de nature décennale listés en première instance (révision porte extérieure côté jardin, remplacement [S] radiateurs, reprise de certaines canalisations, reprise [S] pieds de canalisations, participation au coût du remplacement de la chaudière, modification de la ventilation haute de la chaufferie, remplacement du parquet clipsé calfeutrement de l'huisserie du bloc porte de cave et isolation thermique complémentaires sur canalisations), ni n'en constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Ces demandes sont en outre sans lien avec l'intervention d'un tiers ou la survenance ou révélation d'un fait. Dès lors, la société [M] est fondée à opposer une fin de non-recevoir aux prétentions nouvelles que constituent [P] demandes indemnitaires aux titres de travaux extérieurs.



La fin de non-recevoir soulevée par la société [M] concernant [P] demandes «'au titre de la garantie décennale'» est en conséquence partiellement accueillie et la cour d'appel déclare irrecevable la SCI [P] [A] en celles de ses demandes d'indemnisation au titre de la garantie décennale qui concernent [P] travaux extérieurs.



Sont a contrario déclarés recevables, d'une part, [P] demandes présentées «'au titre de la garantie décennale'» concernant [P] désordres listés en première instance et dont le coût de reprise est évalué à 32'884 €, recevabilité au demeurant non-contestée, et, d'autre part, le coût [S] honoraires d'un maître d''uvre et l'ajout de la TVA.



Concernant la demande indemnitaire de «'108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'», il est constant qu'elle n'avait pas été présentée en première instance et il est constant que cette demande concerne [S] désordres différents de ceux pour lesquels la SCI [P] [A] sollicitait en première instance la condamnation de l'assureur [S] constructeurs. Dès lors, la différence de fondement juridique invoqué ne constitue pas l'hypothèse visée à l'article 565 puisque la demande indemnitaire présentée sur ce nouveau fondement concerne également [S] désordres différents de ceux sont dont l'indemnisation était sollicitée en première instance. Dans ces conditions, cette demande nouvelle ne peut pas être considérée comme tendant aux mêmes fins que la reprise [S] désordres de nature décennale listés en première instance, ni en constituer l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Cette demande est en outre sans lien avec l'intervention d'un tiers ou la survenance ou révélation d'un fait. 



Dès lors, la société [M] est fondée à opposer une fin de non-recevoir à la prétention nouvelle que constitue la demande indemnitaire de «'108'178 € pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'», laquelle demande est déclarée irrecevable.



Sur le bien fondé [S] demandes dirigées contre la société [M]':



Selon l'article 124-3 du code [S] assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.





Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, [S] dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



La garantie décennale n'est pas applicable, ni aux vices connus du maître de l'ouvrage qui n'ont pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception, ceux-ci étant purgés par la réception sans réserve, ni aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant quant à eux couverts par la garantie de parfait achèvement.



Toutefois, le désordre connu ou réservé à la réception, qui n'est appréciable que plus tard dans son étendue, sa cause et ses conséquences, peut relever de la garantie décennale.



En l'espèce, la SCI [P] [A] allègue d'abord de «'pertes énergétiques'» qui ne sont mentionnées, ni dans [P] notes aux parties n°1 et 2 respectivement datées [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016, ni dans le pré-rapport d'expertise judiciaire du 29 mars 2016 (ces deux séries de pièces étant chacune numérotées 22 dans le dossier de la société appelante, sans que ne soit produit le rapport d'expertise judiciaire définitif, lequel n'a pas transmis en cours de délibéré comme demandé par la cour d'appel). Tout au plus, l'expert judiciaire évoque-t-il, page 21 du pré-rapport d'expertise, «'une isolation thermique insuffisante, ce qui augmente le coût de leur chauffage'», laquelle isolation thermique sera examinée ci-après. Par ailleurs, la preuve de telles pertes énergétiques ne repose sur aucune [S] pièces produites par la SCI [P] [A]. Dans ces conditions, la preuve du désordre allégué, au demeurant dans [S] termes peu précis, n'est pas rapportée, ce dont il résulte la question du caractère décennal dudit désordre est sans objet. 



La SCI [P] [A] allègue ensuite d'un dysfonctionnement du chauffage qui ne résulte pas [S] trois séries de pièces portant le n°22 (notes aux parties [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016 et pré-rapport d'expertise). Il résulte en revanche du pré-rapport d'expertise que l'expert a, concernant l'installation de chauffage, relevé': 


que le local technique n'a pas fait l'objet d'une réfection «'de manière à le rendre plus conforme à l'image qu'on pouvait en attendre'» (pages 7 et 8 du pré-rapport d'expertise),

que [P] différentes canalisations ne sont pas isolées thermiquement et qu'elles sont exposées au gel (page 9 du pré-rapport d'expertise),

que [P] radiateurs installés dans l'appartement acquis par la SCI [P] [A] «'sont d'un modèle bas de gamme'» (page 12 du pré-rapport d'expertise). 




L'on comprend que l'expert judiciaire fait référence, concernant la non-conformité du local technique et la gamme de qualité [S] radiateurs, au standing de l'immeuble promis aux termes [S] documents contractuels. Or, une telle non-conformité, même en la tenant pour avérée, n'emporterait pas que l'installation de chauffage ne remplirait pas son office, d'autant moins qu'en réalité, la preuve du dysfonctionnement du chauffage n'est pas rapportée comme il a été retenu ci-avant. Quant à l'absence d'isolation [S] canalisations, elle ne constitue pas un désordre de nature décennale en l'absence de toute atteinte à la solidité ou impropriété à destination puisque là encore, [P] canalisations remplissent leur office en l'état d'une installation de chauffage qui fonctionne et d'une exposition au gel qui ne constitue qu'un risque, en l'absence de tout sinistre de cette nature qui serait survenu. Il s'ensuit que même en retenant que l'installation de chauffage serait affectée de désordres, ceux-ci ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination d'habitation. 



A cet égard, la cour d'appel relève que le montant élevé [S] charges de copropriété, au point que la SCI [P] [A] a été amenée à réduire le montant [S] loyers pratiqués comme elle en justifie, ne signe aucune inhabitabilité de l'immeuble rénové, lequel dispose manifestement d'une installation de chauffage en état de fonctionnement, fut-elle énergivore. La gravité décennale alléguée ne résiste pas à l'analyse.



La SCI [P] [A] allègue d'une «'absence d'isolation'», grief auquel peuvent être rattachés [P] éléments suivants du pré-rapport d'expertise': 






la menuiserie extérieure du balcon sur cour a été «'conservée en l'état en raison du vitrage marqué aux initiales d'[H] [B]'» (page 11 du pré-rapport d'expertise),

la porte d'entrée de l'immeuble présente [S] défauts d'étanchéité à l'air qui n'ont pas été corrigée par la mise en place de joints (page 14 du pré-rapport d'expertise),

dans la cave, il a été constaté «'en sous-face du plancher du sous-sol'» que «'l'isolation thermique a une épaisseur n'excédant pas un centimètre'» (page 18 du pré-rapport d'expertise). Sur ce dernier point, la note aux parties n°2 précise': «'le flocage projeté sous la dalle a une épaisseur insuffisante (un centimètre). L'absence de devis descriptif précis ne permet pas de savoir si ce flocage était appliqué en renfort du degré coupe-feu du plancher haut ou en isolation thermique de l'appartement ' Quoi qu'il en soit, l'isolation thermique de cet appartement est très insuffisante.'».




En l'état de ces constatations, aucun de ces désordres n'emporte une atteinte à la solidité de l'immeuble rénové ou une impropriété à sa destination d'habitation puisque le clos et le couvert sont assurés et que l'isolation thermique, même jugée très insuffisante par l'expert judiciaire, n'est pas inexistante et il n'est pas prétendu qu'elle compromettrait l'habitabilité de l'appartement. En outre, le non-remplacement du simple vitrage de la menuiserie sur balcon par un double-vitrage tient aux contraintes liées au classement monument historique de l'immeuble, tandis que la mise en place de joints sur la porte d'entrée peut parfaitement, et à peu de frais, être réalisée pour améliorer le confort thermique de l'immeuble. La gravité décennale alléguée concernant l'isolation de l'immeuble n'est ainsi pas démontrée.



La SCI [P] [A] allègue d'«'infiltrations'», sans que celles-ci ne résultent, ni [S] notes aux parties [S] 9 septembre 2015 et 16 août 2016, ni du pré-rapport d'expertise. En effet, la condensation de l'air ambiant sur [P] parois froides au niveau de l'encadrement de la porte d'entrée dont [P] défauts d'étanchéité n'ont pas été corrigés par la mise en place de joints (page 14 du pré-rapport d'expertise) ne constitue pas un phénomène d'infiltration. Il en est de même du rôle de l'humidité évoqué par l'expert judiciaire concernant [P] parquets clippés dont [P] lames sont tuilées (page 15 du pré-rapport d'expertise) en l'absence de toute explication à ce sujet et [S] lors de l'humidité peut parfaitement provenir de la mise en 'uvre du matériau lors de sa pose. Dès lors, la preuve du désordre allégué n'est pas rapportée, ni a fortiori celle de son caractère décennal. 



La SCI [P] [A] allègue de désordres affectant le parquet pour lequel le pré-rapport d'expertise indique «'[P] parquets clippés ne sont pas au niveau de qualité attendue. Sous l'effet de l'humidité, [P] lames sont tuilées': [P] bords de ces lames ont tendance à se relever'» (page 15 du pré-rapport d'expertise). Le désordre est ainsi avéré et l'expert judiciaire l'impute à un piètre niveau de qualité [S] matériaux et une mise en 'uvre hâtive, sans nullement faire état d'une gravité décennale démentie par la photographie figurant dans le pré-rapport d'expertise. En raison du caractère manifestement ponctuel et limité du désordre, dont [P] premiers juges ont justement relevé que le très léger relèvement [S] lames n'est pas de nature à provoquer [S] chutes, ce désordre revêt une nature esthétique et en aucun décennal.



La SCI [P] [A] allègue de désordres affectant la porte d'entrée dont il a déjà été relevé que la pose de joint pour en améliorer l'étanchéité à l'air et [S] lors le confort thermique relève de menus travaux d'entretien. Dans tous [P] cas, le défaut d'étanchéité à l'air de cette porte ne porte pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, ni ne compromet sa destination d'habitation puisque le clos et la sécurité de l'immeuble est assuré.



La SCI [P] [A] allègue pour finir d'une localisation inappropriée de l'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière et il résulte effectivement de la note aux parties n°2 que le rejet d'air de cet extracteur est situé dans la cour anglaise, entre deux terrasses. Or, l'expert indique que cet extracteur «'est bruyant et procure une gêne certaine'» (page 23 de la note aux parties n°2) de sorte que, même non-mesurée, la gêne sonore qui en résulte est établie contrairement à ce que soutient la société [M].



Par ailleurs, la localisation inadaptée de cet extracteur d'air ne figure pas parmi [P] 48 réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception du 16 septembre 2005 et il n'est pas prétendu, ni [S] lors démontré, que le caractère bruyant était connu du maître de l'ouvrage au moment de cette réception. 

En réalité, la gêne sonore résultant de la localisation de l'extracteur d'air n'a été découverte dans toute son ampleur par la SCI [P] [A] qu'au moment [S] opérations d'expertise judiciaire.



Cette gêne sonore constitue une impropriété à destination en raison de l'implantation de l'immeuble dans une zone pavillonnaire et du calme escompté de l'usage d'une terrasse attesté par [P] photographies figurant dans la note expertale montrant qu'elle est équipée de meubles de jardin. 



Dès lors, c'est par [S] motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que [P] premiers juges ont retenu la nature décennale du désordre tenant à la localisation inadaptée de cet extracteur d'air de la ventilation mécanique. 



La cour d'appel constate que la société [M] ne discute pas devoir sa garantie pour être assureur de responsabilité décennale de la société Lyonnaise de rénovation dont il n'est pas contesté qu'elle a assumé une prestation d'entreprise générale pour [P] besoins [S] travaux de rénovation de l'immeuble.



De même, la société [M] ne discute pas l'évaluation expertale du coût [S] travaux de modification de la sortie de la ventilation haute de la chaufferie tel que mentionné dans le jugement attaqué, soit 1'800 € HT. 



La condamnation prononcée en première instance inclut déjà la TVA de sorte que la SCI [P] [A] est déboutée de toute demande complémentaire de ce chef. Enfin, en l'absence de complexité particulière [S] travaux concernés, le recours à un maître d''uvre est inutile et la cour d'appel rejette la demande complémentaire de ce chef. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné la compagnie [M] à payer à la SCI [P] [A] la somme de 1'980 € TTC au titre [S] travaux de reprise du rejet d'extracteur de la ventilation mécanique de la chaudière et en ce qu'il a débouté la SCI [P] [A] du surplus de sa demande d'indemnisation au titre de la garantie décennale, est confirmé. 



Sur [P] demandes contre la société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10]':



[P] juges de première instance ont retenu que la société Expert & Finance, intervenue comme intermédiaire dans la cadre de la vente et comme conseil en gestion de patrimoine, n'a pas été constructeur de sorte que la prescription de l'action à son encontre n'est pas de dix ans mais de cinq ans. En l'état [S] réclamations que la SCI [P] [A] a adressées à la société Expert & Finance par courriers [S] 1er février 2006 et 23 mai 2006 concernant le retard de livraison, la non-levée [S] réserves, [P] défauts d'isolation thermique et [P] défauts de la chaudière, ils ont fixé à ces différentes dates [P] points de départ de la prescription [S] différentes demandes indemnitaires, prescriptions [S] lors acquises au jour de l'assignation délivrée en janvier 2012.



La SCI [P] [A] conteste la prescription de ses demandes contre le commercialisateur, affirmant que ce n'est qu'avec l'entrée en jouissance du premier locataire, le 5 juillet 2007, générant [S] charges de chauffage astronomiques et le départ de plusieurs locataires successifs qu'elle a eu connaissance de son dommage financier. Elle refait l'historique [S] mises en location, en dernier lieu pour un loyer ramené à 400 € par mois, soulignant le décalage avec le loyer de 963 € envisagé lors de son achat en 2002. 



Elle ajoute avoir découvert en juillet 2007 que le prix payé était hors de proportion avec la valeur marchande du bien, évaluant la décôte à 72% au vu de l'évaluation de Century 21 de 2014. Elle en conclut qu'elle n'a eu connaissance du fiasco économique de l'opération que bien au delà [S] 5 ans à compter de la réception.



Elle considère que le protocole d'accord transactionnel du 23 février 2005 ne concerne qu'une indemnisation partielle du retard de livraison et qu'il serait abusif de lire autrement son article 3 puisque le bien n'était, ni livré, ni en l'état au jour de sa signature. Elle considère en effet que ce protocole ne concerne en rien [P] problèmes de chauffage et d'isolation qu'elle n'a découvert qu'avec la première locataire et la régularisation de charges de 2008 et 2009.



Elle souligne que sa lettre de réclamation du 23 mai 2006 ne concerne que [P] malfaçons de l'immeuble et non [P] charges astronomiques de chauffage. Elle avance qu'en l'absence de levée de réserve, la réception définitive n'est d'ailleurs jamais intervenue.



Sur le fond, elle invoque [P] manquements de la société Expert & Finance à son devoir de conseil, étendu par la jurisprudence à une obligation d'information et de mise en garde et elle considère avoir été victime de cette société puisqu'elle n'aurait pas acheté le bien si elle avait été correctement informée [S] difficultés financières et de solvabilité [S] sociétés en charge de l'opération de construction, de l'inachèvement de la construction, [S] désordres et [S] difficultés d'obtention de la défiscalisation en raison [S] fluctuations du marché. Elle souligne qu'elle avait une totale confiance en la société Expert & Finance avec laquelle elle avait déjà réalisé [S] placements immobiliers intéressants. Elle reproche au commercialisateur de ne pas avoir vérifié [P] agissements du groupe Sogimm derrière lequel il n'y a qu'une seule personne qui multiplie [P] sociétés qu'elle met invariablement en liquidation judiciaire après avoir perçu [P] règlements [S] personnes grugées, ce qui a été son cas puisqu'elle a investi 441'390 € dans une opération pour laquelle [P] prestations haut de gamme promises n'ont pas été réalisées, au point que la valorisation de son bien est évaluée à 125'000 €. 



Elle reproche également au professionnel d'avoir orienté son achat vers une localité peu attractive pour [P] revenus locatifs, outre [P] fluctuations du marché immobilier. Elle souligne [P] honoraires perçus par le commercialisateur qui [S] lors n'était pas impartial et qui a laissé s'accumuler [P] désordres comme le rapport d'expertise le démontre. Elle précise que ces manquements s'analysent en une perte de chance pour elle. 



Elle renvoie aux constatations de l'expert quant aux carences et erreurs dans la réalisation [S] travaux. Elle renvoie aux courriers reçus de la société Expert & Finance qui vantait [P] atouts de l'investissement immobilier proposé et sa garantie quant à la qualité patrimoniale [S] biens acquis et elle demande sa condamnation à l'indemniser [S] préjudices financiers et moral subis. Elle estime que le commercialisateur doit répondre [S] manquements de ses partenaires que sont la société Sogimm, ainsi que [P] sociétés SLM Maîtrise d'ouvrage et Lyonnaise Rénovation.



Elle expose que le chauffage à gaz non-fonctionnel génère [S] frais supplémentaires insupportables, ce qui rend l'appartement difficilement louable. Elle déplore en effet [S] charges de copropriété énormes l'ayant conduit à ramener le loyer à 400 € pour [S] charges mensuelles de 400 €, le tout dans une copropriété de 16 lots sans ascenseur. 



Concernant [P] factures de chauffage, elle expose qu'elles représentent 20% [S] dépenses de chauffage de l'immeuble alors qu'elle ne possède qu'un lot sur 16, soit un appartement de 140,85 mètres carrés pour une hauteur sous plafond de 3 mètres et que malgré ses réclamations, aucun [S] défendeurs n'a été même de régler ce problème. Elle renvoie à l'évaluation expertale de 180 € par mois de charges de chauffage excessive.



Concernant la valeur minorée du bien en cas de revente, elle affirme que celle-ci est largement inférieure aux sommes déboursées, soit deux prêts de 198'100 € et 114'000 € auxquels elle ajoute [P] intérêts acquittés. Elle affirme que [P] ventes effectuées dans la résidence entre 2017 et 2020 l'ont été pour [S] montants dérisoires entre 38'000 € et 58'100 € par appartement. Elle considère subir une perte de 316'399 € sans qu'il n'y ait lieu de tenir compte de l'avantage fiscal obtenu dans le calcul de son investissement puisqu'il était prévu qu'il se cumule avec la valeur de l'immeuble et sa plus-value potentielle au fil [S] années. 



Elle considère qu'à ce préjudice s'ajoute celui lié au loyer inférieur à 60% de la somme prévue lors de la signature en décembre 2002. Elle rappelle que l'appartement proposé à la location 630 € ne trouvait pas de locataire depuis 2010 et qu'elle a abaissé le loyer à 500 € puis à 400 € et elle réclame l'indemnisation à hauteur de la différence.



Concernant son préjudice moral, elle fait valoir que M. et Mme [F] se battent depuis de nombreuses années pour essayer de sauver leur patrimoine et ce, alors qu'ils avaient en toute confiance mandaté et payé [S] professionnels pour [P] conseiller dans leur investissement, faire [P] travaux de réhabilitation et le gérer au mieux de leurs intérêts, ce qui n'a jamais été le cas. 



Elle indique que ce combat a largement éprouvés ses associés qui subissent également une perte importante dans une opération immobilière sur [Localité 7] réalisée en même temps.



La société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10], oppose la prescription [S] demandes dirigées contre elle puisqu'elle est intervenue pour la commercialisation du bien en 2002, que le bien a été réceptionné en 2005 et qu'elle a été assignée en 2012. Elle considère que même en reportant le point de départ de la prescription à la date à laquelle la SCI [P] [A] a eu connaissance [S] faits nécessaires à ses différentes demandes indemnitaires, la prescription reste acquise puisque': 


comme relaté dans un courrier du 23 mai 2026, la SCI [P] [A] avait déjà fait part à cette date de ses doléances concernant l'absence de levée [S] réserves et [P] malfaçons, 

dans un courrier du 1er février 2006, la SCI [P] [A] se plaignait [S] pertes de loyers,

par ce même courrier, elle évoquait la moins-value du bien immobilier confirmée par la chute de la rentabilité locative par rapport à celle annoncée, question d'ailleurs déjà abordée par un courrier du 10 octobre 2005.




Elle rappelle que n'étant pas constructeur, la SCI [P] [A] recherche en vain sa responsabilité décennale.



Elle oppose en outre l'autorité de chose jugée liée au protocole d'accord régularisé en 2005 en vertu duquel elle a indemnisé la SCI [P] [A] de la perte de loyer subie entre le 30 juin 2004 (date annoncée de livraison) et 8 août 2005 (nouvelle date annoncée), l'accord précisant que [P] parties renonçaient à toute action née ou à naître.



A titre subsidiaire, elle considère que la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité n'est pas rapportée puisque':


elle n'est pas constructeur et qu'elle est [S] lors sans lien avec [P] malfaçons et désordres,

qu'elle n'avait pas à vérifier la fiabilité du groupe Sogimm, 

qu'elle n'était pas mandatée pour rechercher [S] locataires et qu'au demeurant, [P] carences [S] locataires successifs ne lui sont en rien imputables, de même, qu'elle n'a pas à répondre d'un revirement du marché locatif (crise économique de 2008) comme l'a d'ailleurs relevé l'expert judiciaire,

que tout investissement (ici investissement loi Malraux) présente un aléa et qu'en sa qualité d'intermédiaire ou de conseil en gestion de patrimoine, elle n'est pas tenue d'une obligation de résultat, et d'ailleurs, l'opération n'a pas été remise en cause par l'administration fiscale. 




Concernant la mauvaise qualité [S] travaux et [P] désordres, elle rappelle qu'elle n'est qu'un intermédiaire à la vente et que l'expert judiciaire attribue [P] désordres aux constructeurs. 



Concernant le préjudice financier découlant du coût surévalué du bien et [S] travaux, elle fait valoir qu'elle avait attiré l'attention de M. [F] sur la nécessité de participer activement à l'ASL pour suivre l'avancement [S] travaux. 



Elle se défend de tout manquement à ses obligations d'information et de conseil puisqu'elle a remis à la SCI [P] [A] une étude socio-économique réalisée par un cabinet indépendant concernant la ville d'Ornans, une analyse fiscale concernant [P] monuments historiques réalisée par un cabinet d'avocats spécialisé et une grille de concernant [P] locations qui était en cohérence avec la valeur locative indiquée par l'opérateur à l'origine. Elle ajoute avoir fait preuve de diligences pour sauvegarder [P] intérêts de ses clients, d'abord en attirant l'attention de la SCI [P] [A] sur [P] règles à suivre dans un premier courrier de 2002, puis en soulignant l'intérêt de s'investir dans l'ASL pour le suivi [S] travaux par un courrier de 2004, en relayant [P] doléances exprimées auprès du vendeur par un courrier de 2005 et enfin en invitant son client à prendre conseil auprès d'un juriste par un courrier de 2007.



Pour finir, elle relève que la SCI [P] [A], qui énonce que «'ce manquement s'analyse en une perte de chance'», n'en tire pas [P] conséquences.



Sur la recevabilité [S] demandes dirigées contre la société Expert & Finance':



Aux termes de l'article 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu [S] articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée [S] responsabilités et garanties pesant sur elle, en application [S] articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception [S] travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. 



La loi du 17 juin 2008 a ramené de trente à cinq ans la prescription [S] actions personnelles ou mobilières, tel que prévue à l'article 2224 qui ajoute que le délai de prescription courre à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître [P] faits lui permettant de l'exercer. 



Le second alinéa de l'article 2222 précise qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



Selon l'article 2052, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre [P] parties d'une action en justice ayant le même objet.



En l'espèce, le délai de prescription applicable suppose de déterminer la nature de la relation entre [P] parties et, à cet égard, il est constant que la seule pièce contractuelle produite concernant la société Expert & Finance est le «'mandat de vente sans exclusivité'» signé le 19 juillet 2002 qui la lie à la société Sogimm. Pour autant, l'existence d'un lien contractuel la liant à la SCI [P] [A] n'est pas contestée par [P] parties concernées, la société appelante fondant sa demande sur l'article 1147 du code civil et la société Expert & Finance se présentant au fil de ses écritures, non pas seulement comme intermédiaire immobilier, tiers à l'acte de vente, mais également comme ayant assumé auprès de l'acquéreur une prestation de Conseil en gestion de patrimoine. 



A la lueur de ces éléments, la SCI [P] [A] n'est pas fondée à rechercher la responsabilité de la société Expert & Finance sur le fondement de l'article 1792 puisque, le conseiller en gestion de patrimoine n'entrant dans aucun [S] catégories de professionnels présumés constructeurs. Dès lors, l'action en responsabilité engagée contre lui n'est pas soumise à la prescription décennale mais à la prescription de droit commun de l'article 2224.



Néanmoins, ce dernier texte n'est entré en vigueur que le 19 juin 2008 et il y a lieu de tenir compte, d'une part, du délai de prescription applicable à la responsabilité contractuelle antérieurement qui était de trente ans, et d'autre part, [S] dispositions transitoires prévues au second alinéa de l'article 2222. Il en résulte que même en retenant l'hypothèse la plus défavorable à la SCI [P] [A], à savoir une connaissance de l'ensemble [S] faits lui permettant de présenter ses demandes d'indemnisation à la date du procès-verbal de réception du 16 septembre 2005 (ce qui n'est en réalité le cas, par hypothèse, que pour [P] désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception, sans pouvoir concerner, ni [P] désordres apparus postérieurement, ni [P] pertes locatives, moins-value du bien, charges de chauffages et préjudice moral dont il est également demandé l'indemnisation), la prescription trentenaire n'était pas acquise au 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte que l'action en responsabilité engagée par l'investisseur pouvait être engagée jusqu'au 19 juin 2013. La société Expert & Finance ayant été assignée en janvier 2012, la SCI [P] [A] a valablement engagé son action en responsabilité avant l'acquisition de la prescription.



Le jugement attaqué, en ce qu'il a, aux points 3, 4 et 5 de son dispositif, déclaré la SCI [P] [A] irrecevable en ses demandes de condamnation de la société Expert & Finance, est infirmé.



Par ailleurs, le protocole transactionnel qui a été signé en février et avril 2005 par la société Lyonnaise de Rénovation, par la société Expert & Finance et par la SCI [P] [A] prévoit, en son article 2, que cette dernière est indemnisée, à titre global, forfaitaire et définitif, par le paiement de la somme de 6'175 € «'au titre [S] pertes de loyers subis entre la date initiale prévue pour la livraison du bien (30 juin 2004) et la nouvelle date annoncée (5 août 2005)'», avec la précision que «'cette somme est versée en réparation [S] préjudices que la SCI [P] [A] a pu subir au titre de ce report de livraison'». L'article 3 de ce protocole transactionnel ajoute que chacun [S] signataires renonce «'à l'égard de l'autre, à toute instance ou action née ou à naître ayant pour objet, cause, fondement ou origine le bien fondé de cet investissement et le report de date de livraison'». 



Cette formulation claire et précise de cet article 3 emporte, en application de la règle énoncée à l'article 2049 du code civil selon laquelle «'[P] transactions ne règlent que [P] différends qui s'y trouvent compris'», que l'autorité de chose jugée attachée au protocole d'accord transactionnel porte exclusivement sur la perte de loyer subie entre le 30 juin 2004 et le 5 août 2005 et sur le bien fondé de l'investissement, ce qui interdit à la SCI [P] [A] d'engager une action pour solliciter tant l'indemnisation du retard de livraison jusqu'au 5 août 2005, que la nullité de son acquisition immobilière. 



Or, en sollicitant l'indemnisation d'un préjudice financier à hauteur de la somme de 74'879 € «'somme arrêtée au 1er octobre 2016, à parfaire à hauteur de 563 € par mois à titre de dommages et intérêts pour la perte subie de loyers (entre [P] 963 € prévus et [P] 400 € appliqués réellement)'», l'on comprend aisément que la SCI [P] [A] calcule l'indemnisation qu'elle sollicite sur 133 mois, correspondant manifestement à la période du 1er septembre 2005 au 1er octobre 2016. Ainsi, aucune autorité de chose jugée n'est opposable, ni à cette demande qui concerne une période postérieure à celle indemnisée selon le protocole d'accord transactionnel, ni aux demandes de la société appelante en indemnisation [S] autres préjudices financiers allégués du fait [S] malfaçons, de la valeur réelle du bien, [S] excédents [S] charges de chauffage, ni enfin de l'indemnisation d'un préjudice moral prétendument souffert.



Statuant à nouveau, la cour d'appel rejette [P] fins de non-recevoir tirées de la prescription et de l'autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel signé en février et avril 2005 et déclare en conséquence la SCI [P] [A] recevable en toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Expert & Finance.



Sur le bien fondé [S] demandes indemnitaires dirigées contre la société Expert & Finance':



Aux termes de l'ancien article 1147, devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes [P] fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Il est jugé que l'intermédiaire immobilier qui intervient au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation est tenu d'une obligation d'information et de conseil quant aux caractéristiques de l'investissement et sur [P] choix à effectuer. Il doit ainsi informer le futur acquéreur [S] risques du placement et sur ses caractéristiques [P] moins favorables.



En l'espèce et concernant d'abord la demande d'indemnisation «'du préjudice financier subi du fait [S] malfaçons'», il est constant que la société Expert & Finance, conseiller en gestion de patrimoine, ne saurait être tenue responsable directement [S] désordres, malfaçons ou de la piètre qualité [S] travaux de réhabilitation réalisés par la société Lyonnaise de Rénovation puisqu'elle n'est pas elle-même constructeur, ni n'a joué un rôle quelconque dans la réalisation de ces travaux. Sur le terrain de son devoir de conseil et de mise en garde, le conseiller en gestion de patrimoine ne peut se voir reprocher aucun défaut de vigilance dans le choix de ses partenaires commerciaux en l'absence de tout indice permettant de penser que la déconfiture [S] sociétés Sogimm, vendeur, Lyonnaise de Rénovation, entreprise générale, et SLM Maîtrise d'Ouvrage, assistante à la maîtrise d'ouvrage, était prévisible. La circonstance que ces trois sociétés partagent le même dirigeant ne constitue pas, en soi, un tel indice [S] lors que l'allégation selon laquelle ce dirigeant multiplierait [P] sociétés qu'il met invariablement en liquidation judiciaire n'est absolument pas étayée en l'état [S] pièces produites montrant uniquement que l'intéressé est le dirigeant de plusieurs sociétés. Enfin, la cour d'appel relève qu'il résulte [S] pièces produites par [P] parties que, alertée tout au long du chantier par la SCI [P] [A] [S] déconvenues de l'opération de réhabilitation, le conseiller en gestion de patrimoine a':


Par un courrier du 1er avril 2004, incité la société appelante à s'investir dans l'Association Syndicale Libre «'Hôtel [B]'», maître d'ouvrage de l'opération, afin d'être en mesure de suivre au plus près l'avancement du chantier et de prendre le cas échéant [P] décisions nécessaires.

Par un courrier du 10 octobre 2005, mis en demeure la société Sogimm d'apporter [S] réponses claires à la SCI [P] [A] sur ses différents motifs de mécontentements et de faire à cette dernière une proposition d'indemnisation pour le retard de livraison et la perte de revenus locatifs associée. De toute évidence, ces démarches ont abouti au protocole transactionnel de 2005.

Par un courrier du 23 mai 2006, retracé ses démarches d'entremise en mars et avril 2006 auprès de la société Sogimm afin que la SCI [P] [A] obtienne une indemnisation transactionnelle pour ses divers préjudices. Ces démarches n'ont pas abouti.

Par un courrier du 2 mai 2007, informé la SCI [P] [A] avoir consulté un avocat sur [P] possibilités d'actions contre le groupe Sogimm au regard [S] problématiques soulevées (présence de cuves à gaz dans le jardin, résolution [S] désordres et non-finitions et difficultés de mise en location du bien) et lui a communiqué la teneur de l'avis recueilli.




En l'état de ces pièces, la société Expert & Finance, sur laquelle pèse la charge de la preuve du respect de son devoir de conseil, justifie y avoir satisfait concernant le déroulement du chantier [S] lors que sa mission, exclusive de toute compétence particulière en matière de construction, ne lui imposait pas d'aller au-delà de ces conseils et entremises. En l'absence de tout manquement contractuel imputable au conseiller en gestion de patrimoine, l'action en responsabilité engagée par la société appelante pour l'indemnisation du préjudice financier subi du fait [S] malfaçons, ne peut pas prospérer, même entendue comme l'indemnisation de la perte de chance de ne pas subir ces malfaçons.



Concernant ensuite la demande d'indemnisation «'pour la perte subie sur [P] loyers'» dont il a été vu ci-avant qu'en raison du calcul du quantum réclamé (différence le loyer de 963 € prévu et le loyer de 400 € pratiqué), elle porte exclusivement sur l'indemnisation de l'ajustement à la baisse du montant du loyer, la cour d'appel relève que la SCI [P] [A] explique que cet ajustement a été rendu nécessaire afin de compenser l'importance [S] charges locatives liées à [S] dépenses de chauffage élevées en raison d'une mauvaise isolation de l'appartement donné à bail et de dysfonctionnements de l'installation de chauffage. Or, là encore, il est constant que la société Expert & Finance ne saurait être tenue responsable directement de l'insuffisance, fut-elle avérée comme il a été retenu ci-avant, de l'isolation de l'appartement donné à bail ou [S] dysfonctionnements du système de chauffage, quant à eux non-démontrés, s'agissant de de travaux consécutifs aux travaux réalisés par la société Lyonnaise de Rénovation. En effet, le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas lui-même constructeur, ni n'a joué un rôle quelconque dans la réalisation [S] travaux de rénovation. Par voie de conséquence, la société Expert & Finance ne saurait être tenue responsable directement de la baisse du loyer pratiqué. 



Sur le terrain de son devoir de conseil et de mise en garde, aucun manquement du conseiller en gestion de patrimoine n'est établi en l'absence de preuve que le loyer de 963 € envisagé était manifestement excessif. Au contraire, cette perspective de rentabilité locative était en cohérence avec la valeur patrimoniale de l'immeuble en lien avec le classement «'monument historique'» de l'hôtel particulier à réhabiliter, outre que l'attractivité économique du Doubs, qui n'est évidemment pas celle d'un grand centre urbain, est décrite en toute transparence dans la plaquette de présentation remise à la SCI [P] [A]. En l'absence de tout manquement contractuel imputable au conseiller en gestion de patrimoine, dont il n'est pas démontré qu'il était en situation d'anticiper [P] fluctuations du marché immobilier, l'action en responsabilité engagée par la société appelante en indemnisation «'pour la perte subie sur [P] loyers'», ne peut pas prospérer, même entendue comme l'indemnisation de la perte de chance de ne pas subir cette perte. 



Concernant la demande d'indemnisation «'pour la perte subie sur la valeur réelle du bien'», la cour d'appel relève d'abord que la SCI [P] [A], qui prétend avoir payé la somme totale de 312'713 € (soit 114'613 € au titre du prix [S] biens et 198'100 € au titre [S] travaux de réhabilitation), n'en justifie pas. 



En effet, l'acte notarié du 12 décembre 2002 indique que la vente a été consentie au prix de 105'900 € et, si la société appelante justifie qu'elle a souscrit un prêt immobilier sur lequel elle a payé [S] intérêts, aucune [S] pièces qu'elle produits n'établit [P] sommes qu'elle prétend avoir payées et notamment le coût [S] travaux de réhabilitation. Dès lors, la société appelante est défaillante dans l'administration de la preuve, qui lui incombe, concernant le quantum du préjudice qu'elle allègue. 



Même en retenant pour avérée l'existence d'une moins-value par rapport à l'investissement financier qu'elle a réalisé en l'état d'une évaluation à 125'000 € de la valeur vénale de l'appartement qu'elle a acquis selon un courrier du 22 août 2014 de l'agence Century 21, la SCI [P] [A] omet de tenir compte [S] avantages fiscaux associés à son investissement dont elle ne prétend pas qu'ils auraient été remis en cause par l'administration fiscale. Or, ces avantages fiscaux participent de l'économie générale de l'opération et [S] lors, de l'existence de la moins-value alléguée. La réalité du préjudice lié à une «'perte subie sur la valeur réelle du bien'» n'étant pas établie, la SCI [P] [A] ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre dirigée contre la société Expert & Finance.



Concernant la demande d'indemnisation du «'préjudice financier subi du fait [S] excédents [S] charges de chauffage'», il ne peut être que relevé, là encore, que la société Expert & Finance, qui est intervenue à l'opération en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, ne saurait être tenue responsable, ni directement, ni indirectement pour manquement à son devoir de conseil, de l'insuffisance, avérée, de l'isolation de l'appartement réhabilités ou [S] dysfonctionnements du système de chauffage de l'immeuble, quant à elle non-démontrés, s'agissant de désordres résultant de travaux réalisés par la société Lyonnaise de Rénovation. En effet, le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas lui-même constructeur, ni n'a joué un rôle quelconque dans la réalisation [S] travaux de rénovation. Dans ces conditions, la SCI [P] [A] échoue à établir la responsabilité de la société Expert & Finance dans l'existence de dépenses importantes de chauffage, fussent-elles évaluées par l'expert judiciaire.



Concernant pour finir la demande d'indemnisation du préjudice moral subi par [P] époux [F], la SCI [P] [A] ne peut qu'en être déboutée en l'absence de toute preuve d'un manquement contractuel imputable au conseiller en gestion de patrimoine qui n'est [S] lors pas responsable du préjudice moral souffert.



La cour d'appel rejette en conséquence l'ensemble [S] demandes indemnitaires présentées par la société appelante contre la société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10].



Sur [P] demandes contre la société Sogeprim en qualité de mandataire de gestion':



[P] juges de première instance ont d'abord retenu qu'il ressort du mandat de gestion confiée à la société Sogeprim que la SCI [P] [A] avait décidé de souscrire une assurance «'loyers impayés et vacances locatives'» mais que néanmoins, le mandataire n'a pas souscrit cette assurance lors de la location de l'appartement à M. [V]. Ils ont estimé que cette faute justifiait de condamner le mandataire au paiement de l'arriéré de loyer de 985 € laissé par ce locataire.



Ils ont ensuite considéré que le mandataire de gestion n'avait pas à répondre du refus de prise en charge par la société April Immobilier [S] impayés de Mme [J] et de M. [U] mais uniquement de ne pas avoir informé la SCI [P] [A] de ce refus. Ils ont souligné que la société Sogeprim, qui dénie toute faute de sa part et réfute uniquement devoir assumer [P] six mois de carences de loyer et de charges, admet néanmoins devoir la somme de 13'365,27 € ce qui justifie de la condamner au paiement de la dite somme.



La SCI [P] [A] dénonce [P] erreurs impardonnables commises par le mandataire de gestion qui n'a pas souscrit d'assurance «'impayé de loyers'» lors de la location consentie à Mme [V] au motif qu'il connaissait personnellement ce locataire, ne [P] a pas informée du refus de l'assureur de prendre en charge [P] impayés de Mme [J] alors que [P] [P] cotisations d'assurance ont continué d'être payées et l'a trompée sur [P] qualités [S] locataires et [P] garanties souscrites.







Elle en conclut qu'elle est fondée à demander la condamnation du mandataire à lui payer l'intégralité du manque à gagner, dont [P] sommes auxquelles Mme [J] a été condamnée par le tribunal d'instance et elle renvoie à un courriel du 31 janvier 2012 aux termes duquel le mandataire reconnaîtrait devoir la somme de 16'543,20 €, outre [P] impayés de Mme [V]. Elle considère que, par rétorsion, le mandataire ne lui a présenté d'autres locataires.



La société Sogeprim forme appel incident [S] chefs du jugement l'ayant condamnée au titre de pertes locatives en faisant valoir, concernant le bail consenti à M. [V], qu'elle a pris soin de s'assurer de l'honorabilité de la solvabilité de l'intéressé en constituant un dossier complet. Elle précise que la mère du locataire s'est portée caution et qu'elle a également sollicité la communication d'éléments démontrant la solvabilité de la caution. Elle en conclut avoir rempli son obligation de moyen, sans que l'insolvabilité du locataire, survenue en cours de bail, ne puisse lui être reprochée. Elle précise que la dette de loyer lors du départ du locataire résulte notamment de la régularisation de charges, laquelle dette a été en partie apurée par l'imputation du dépôt de garantie et à la faveur [S] diligences d'huissier de justice chargé de son recouvrement. Elle estime qu'elle ne peut pas être tenue d'une obligation de résultat concernant ce recouvrement de sorte qu'elle n'a pas à répondre du solde débiteur du compte de M. [V].



Concernant le bail consenti à Mme [J] et M. [U], elle expose avoir sollicité et obtenu [S] éléments de leur solvabilité, satisfaisant ainsi à son obligation de moyen et, constatant qu'ils n'étaient pas en mesure de fournir une caution, elle affirme avoir sollicité une organisme de garantie [S] loyers impayés auprès de CSM Garantie, société de courtage, qui a donné un avis favorable. Elle expose n'avoir été informée que tardivement du refus de Solendi et avoir alors immédiatement sollicité un second assureur potentiel, la société April Immobilier, qui a refusé la souscription d'une assurance. Elle souligne qu'elle ne pouvait pas prédire, lors de la conclusion du bail, la modification de la position de Solendi et qu'elle a immédiatement tenté d'y remédier. Elle ajoute avoir entrepris [P] démarches nécessaires auprès de l'huissier de justice pour mettre en 'uvre [P] mesures de recouvrement et d'expulsion. Elle se défend que la SCI [P] [A] n'ait pas été tenue informée de la situation. Elle interroge le lien de causalité entre cette prétendue absence d'information et le préjudice qui résulte uniquement du refus tardif de prise en charge par l'assureur et du défaut de solvabilité [S] locataires. Elle se défend d'avoir accepté de prendre en charge la dette de loyer [S] lors qu'elle subordonnait un dédommagement de la SCI [P] [A] à l'absence d'engagement de recours et au paiement [S] charges de copropriété, conditions non-respectées puisqu'elle a été assignée en justice et que la SCI [P] [A] a même fait appel.



Elle s'oppose aux demandes indemnitaires au titre de la vacance de loyers, affirmant avoir mis en 'uvre l'ensemble [S] moyens en sa possession en vue de la souscription d'une garantie de loyers impayés et elle se défend de toute mesure de rétorsion, la vacance ne résultant que de la réalité du marché locatif sur la ville d'[Localité 6] et du montant élevé [S] charges.



A titre subsidiaire, elle demande d'abord la confirmation du jugement qui a dit qu'elle sera subrogée dans [P] droits de la SCI [P] [A] à l'égard [S] locataires dans la limite [S] condamnations prononcées. Elle demande ensuite à la cour de modifier [P] quantums retenus qui, concernant la dette de M. [V], ne tiennent pas compte de versements effectués par le locataire entre [P] mains de l'huissier de justice, le solde de la dette étant ramené à 237,14 € et qui, concernant la dette de Mme [J], ne tiennent pas compte de règlements faits par la SCI [P] [A] au titre [S] charges de copropriété qui permettent de ramener la dette à 7'082,88 €.



Sur ce,



Aux termes [S] articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond [S] dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore [S] fautes qu'il commet dans sa gestion.









En l'espèce, c'est par [S] motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que [P] premiers juges ont relevé que le mandat de gestion que la SCI [P] [A] a confié, à compter du 16 septembre 2005, à la société Sogeprim comporte une rubrique se rapportant à la possibilité de souscrire une «'assurance loyers impayés et vacances locatives'» aux termes de laquelle la mention «'souhaite y souscrire'» est soulignée et la mention «'ne souhaite pas y souscrire'» est barrée. Force est de constater que parmi [P] diligences dont se prévaut la société Sogeprim pour contester tout manquement contractuel de sa part lors du bail conclu par M. [V], la souscription d'une assurance n'est pas évoquée et sa carence à cet égard n'est pas explicitée. En tout état de cause, la société Sogeprim ne justifie pas qu'en raison de la caution donnée par la mère du locataire, la SCI [P] [A] aurait expressément renoncé à souscrire une assurance. Or, si le mandataire avait effectivement souscrit l'assurance conformément aux instructions de son mandant, il est certain que l'impayé de loyer de M. [V], fut-il désormais ramené à 237,14 € comme il en est justifié par un relevé de compte, aurait été couvert par l'assureur. 



Il s'ensuit que [P] premiers juges ont justement retenu l'existence d'une faute commise par le mandataire et d'un préjudice en résultant, constitué par une perte de chance d'éviter un impayé. La probabilité d'éviter un tel dommage si une assurance avait été souscrite est de 100% de sorte que [P] premiers juges ont justement condamné la société Sogeprim à payer au mandant le montant exact de l'arriéré de loyer. Dès lors et sous la seule réserve du quantum de cette condamnation, ramené à 237,14 €, la décision de première instance de ce chef est confirmée.



Par ailleurs, la société Sogeprim justifie que la société CSM Assurances lui avait retourné, par une télécopie du 12 février 2008, un document intitulé «'demande d'agrément nouveau locataire'» avec un avis favorable concernant le projet de location de l'appartement de la SCI [Adresse 11] à Mme [J] et M. [U]. Pour autant, il est manifeste que cette diligence s'est avérée insuffisante puisque, par un courrier du 13 octobre 2009, la société Solendi Cil a fait savoir que la garantie Loca-pass sollicitée ne remplissait pas [P] «'critères fixés par la réglementation en vigueur'». Or, le mandataire, professionnel de l'immobilier, aurait dû connaître cette réglementation de sorte que l'absence de souscription effective d'une assurance «'impayés de loyers'» constitue un manquement contractuel de sa part. La tentative de souscrire une autre assurance en cours de bail auprès de la société April Immobilier n'est pas de nature à effacer le manquement initial puisque, par un courrier du 22 octobre 2009, le nouvel assureur sollicité a refusé le dossier. Il s'ensuit que le manquement contractuel du mandataire lors de la conclusion du bail avec Mme [J] et M. [U] est similaire au manquement ci-avant retenu avec le précédent locataire et que, là encore, si le mandataire avait souscrit une assurance «'impayés de loyers'» conformément aux instructions de son mandant, il est certain que l'impayé de loyer [S] locataires concernés aurait été couvert par l'assureur. 



Il s'ensuit que [P] premiers juges ont justement retenu l'existence d'une faute commise par le mandataire, ainsi que l'existence d'un préjudice en résultant, constitué par une perte de chance d'éviter un impayé de loyers. La probabilité d'éviter un tel dommage si une assurance avait été souscrite est, là encore de 100% de sorte que [P] premiers juges ont justement condamné la société Sogeprim à payer au mandant le montant exact de l'arriéré de loyer. 



Il n'y a évidemment pas lieu de tenir compte [S] paiements effectués par la SCI [P] [A] au titre [S] charges de copropriété puisque le litige porte sur l'impayé de Mme [J] et M. [U] de la part récupérable, sur [P] locataires, desdites charges. 



Enfin, [S] lors de l'assurance dont la SCI [P] [A] avait sollicité la souscription en signant le mandat de gestion portait également sur la garantie «'vacance locative'», la société appelante est fondée à invoquer un préjudice au titre de l'absence de nouveau bail régularisé après le départ de Mme [J] et M. [U]. La décision de première instance, qui avait rejeté la demande d'indemnisation de la vacance locative est infirmée et elle est confirmée pour le surplus. 



Statuant à nouveau, la cour d'appel condamne la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme de 16'543,20 € au titre de la perte de chance d'éviter, d'une part, l'impayé de loyers et charges par Mme [J] et M. [U], et d'autre part, la vacance locative qui a suivie le départ de ses locataires.



Au final, la condamnation de la société Sogeprim est d'un montant total 16'780,34 €. 



La demande de subrogation ne peut en revanche pas prospérer [S] lors que Mme [J] et M. [U] n'ont été appelés en cause dans le cadre de la présente procédure et que la subrogation suppose un paiement. Dès lors, même sous la précision «'une fois que la société Sogeprim aura payé sa condamnation'», le jugement attaqué, qui a déclaré que cette société sera subrogée dans [P] droits de la SCI [P] [A] contre [P] anciens locataires, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour d'appel rejette cette demande, sans préjudice [S] recours que la société Sogeprim est libre d'exercer contre [P] anciens locataires.



Sur [P] demandes contre la société Sogeprim en qualité de syndic':



[P] juges de première instance ont relevé que la SCI [P] [A] invoque la responsabilité contractuelle de la société Sogeprim en qualité de syndic alors que [P] copropriétaires ne peuvent rechercher la responsabilité du syndic, qui n'est pas leur mandataire, que sur le fondement délictuel.



La SCI [P] [A] considère que la société Sogeprim, dans le cadre de son mandat de syndic, engage sa responsabilité dans la mesure où elle applique ses charges de chauffage exorbitantes sans proposer de solution de remplacement, laissant [P] copropriétaires livrés à eux-même depuis plusieurs années. Elle affirme avoir demandé à plusieurs reprises à voir [P] factures de la copropriété et [P] plans de l'installation de chauffage et elle dénonce la résidence abusive que le syndic a opposé à ces demandes, lui faisant perdre plus de 56 mois sans locataire. Elle sollicite en conséquence l'indemnisation d'un préjudice tant moral que financier qu'elle attribue à l'attitude dolosive et la résistance abusive du syndic.



La société Sogeprim considère que l'évolution substantielle et soudaine du montant de la demande indemnitaire de la SCI [P] [A] sur la base de développements lapidaires démontre le peu de sérieux de cette demande et, relevant que cette demande demeure fondée sur la responsabilité contractuelle, elle sollicite la confirmation de première instance qui l'a rejetée pour ce seul motif.



A titre subsidiaire, elle fait valoir que même sur le fondement délictuel, de telles demandes sont infondées en l'absence de preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Elle rappelle notamment que [P] comptes de la copropriété sont approuvés après vérification par le conseil syndical de sorte que le grief tiré de l'absence de communication [S] factures de chauffage n'a pas de sens. Elle conteste ne pas avoir agi pour mettre fin aux dysfonctionnements du chauffage, rappelant que la SCI [P] [A] s'est opposée à la réalisation [S] travaux proposés, renvoyant aux procès-verbaux d'Assemblée Générales à ces sujets et rappelant qu'elle ne peut pas se substituer aux copropriétaires. Elle ajoute que la chaudière n'est pas à l'origine de sur-consommations puisque l'expert judiciaire indique que la cause réside dans l'isolation thermique insuffisante du bâtiment et que le remplacement de la chaudière n'est pas nécessaire mais constituerait uniquement une source potentielle d'économie. Elle fait valoir que le remplacement a été opéré en 2025.



Sur ce,



La responsabilité du syndic est de nature contractuelle à l'égard de celui qui l'a mandaté, à savoir le syndicat [S] copropriétaires et délictuelle à l'égard de l'un copropriétaire ou d'un tiers qui subirait un dommage du fait d'une faute de sa part. 



L'action en responsabilité contre le syndic, en cas de carence ou d'inaction de celui, introduite par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et figurant au troisième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, appartient au président du conseil syndical sur délégation expresse de l'assemblée générale et, lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart [S] voix de tous [P] copropriétaires. 



En l'espèce, c'est par [S] motifs exacts et pertinents en droit et que la cour adopte expressément que [P] premiers juges ont relevé que la SCI [P] [A] recherche la responsabilité contractuelle du syndic alors que [P] copropriétaires, pris individuellement, ne sont pas parties au contrat de syndic. 

A hauteur d'appel, la société appelante ne modifie pas le fondement de sa demande [S] lors que, même en l'absence de toute précision dans le corps de ses écritures, le visa de l'article 1147 ancien et 1231-1 du code civil est mentionné dans le dispositif de ces mêmes écritures. 



Par ailleurs, le visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 figurant également au dispositif [S] écritures de l'appelante n'est pas d'avantage susceptible de constituer le fondement légal de son action en responsabilité contre le syndic dans la mesure où la SCI [P] [A] ne prétend pas, et encore moins ne démontre, qu'elle représenterait au moins un quart [S] voix de tous [P] copropriétaires. Il n'est [S] lors pas établi que [P] conditions d'application du troisième alinéa de l'article 15 soient remplies.



Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande indemnitaire comme étant mal fondée, est confirmé.



Sur la demande contre le syndicat [S] copropriétaires':



[P] juges de première instance ont retenu qu'il résulte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété que le jardin sur lequel la SCI [P] [A] a acquis une jouissance exclusive, appartient aux parties communes de l'immeuble. Ils ont ajouté qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [N] que [P] cuves qui y sont enterrées ne portent pas atteinte à cette jouissance.



La SCI [P] [A] fait valoir qu'au vu du compromis signé, elle a cru de bonne foi que le jardin était privatif et, [S] lors qu'elle en a la jouissance exclusive, elle demande la condamnation de syndicat [S] copropriétaires à déplacer [P] cuves à un autre endroit [S] parties communes.



Le syndicat [S] copropriétaires expose que le jardin est une partie commune à jouissance exclusive comme l'établit le règlement de copropriété et elle ajoute que la SCI [P] [A] a procédé à son acquisition en connaissance de cause de l'implantation [S] cuves puisque l'escalier et [P] regards étaient visibles à l'époque. Il précise que depuis le remplacement de la chaudière à gaz, [P] cuves litigieuses ont été retirées de sorte que la demande est devenue sans objet.



Sur ce,



En l'espèce, la présence de cuves à gaz enterrées dans le jardin dont la jouissance exclusive est attachée à l'appartement de la SCI [P] [A] a régulièrement été constatée par procès-verbal de constat d'huissier de justice, puis par l'expert judiciaire. Cela étant, le syndicat [S] copropriétaires justifie qu'à l'occasion du changement récent de la chaudière à gaz de l'immeuble, le retrait [S] citernes a été sollicité auprès de la société Primagaz par un courrier du 4 décembre 2025 et il produit une photographie prise pendant [P] travaux de retrait, laquelle établit suffisamment que ce retrait est désormais effectif. 



La demande de condamnation sous astreinte étant devenue sans objet, le jugement attaqué, en ce qu'il a débouté la SCI [P] [A] de sa demande en condamnation du syndicat [S] copropriétaires à déplacer [P] cuves de gaz installées dans le jardin, est confirmé par substitution de motifs.



Sur [P] demandes accessoires':



La cour d'appel confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum la société [M] et la société Sogeprim, parties perdantes, aux dépens de première instance comprenant notamment [P] frais de l'expertise judiciaire et à payer à la SCI [P] [A] la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité. 



La SCI [P] [A], qui succombe en son appel [S] lors que la décision de première instance est globalement confirmée, est condamnée aux dépens de seconde instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Nicolas Bois, avocat de l'Auxiliaire, et de Me Bertrand Balas, avocat de la société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10], dans [P] conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour d'appel condamne en outre à hauteur d'appel la SCI [P] [A] à payer à la société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10], la somme de 2'000 € à valoir sur l'indemnisation de ses frais irrépétibles. 



[P] autres parties sont déboutées de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la société [M], assureur [S] sociétés SLM, Lyonnaise de rénovation et Sogimm, tirée du caractère nouveau en cause d'appel, [S] demandes indemnitaires présentées par la SCI [P] [A] au titre du coût [S] honoraires d'un maître d''uvre et de l'ajout de la TVA, ces demandes nouvelles constituant le complément nécessaire aux demandes présentées en première instance,



En conséquence, déclare la SCI [P] [A] recevable en ces deux demandes complémentaires,



Accueille le surplus de la fin de non-recevoir, soulevée par la société [M], assureur [S] sociétés SLM, Lyonnaise de rénovation et Sogimm, tirée du caractère nouveau en cause d'appel, [S] demandes présentées par la SCI [P] [A] au titre, d'une part, [S] travaux extérieurs et, d'autre part, de la demande indemnitaire «'pour la période de parfait achèvement et la non-levée [S] 48 réserves pendant 10 ans'»,



En conséquence, déclare la SCI [P] [A] irrecevable en ces deux demandes nouvelles,



Confirme le jugement rendu le 10 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, à l'exception [S] chefs suivants':


l'irrecevabilité de la SCI [P] [A] en ses demandes de condamnation de la société Expert & Finance (points numéro 3, 4 et 5 du dispositif de la décision attaquée),

le quantum [S] condamnations de la société Sogeprim au titre [S] loyers impayés par M. [V] et par Mme [J] et M. [U] (point numéro 7 du dispositif de la décision attaquée),

la déclaration que la société Sogeprim sera subrogée dans [P] droits de la SCI [P] [A] contre Mme [J] et M. [U] une fois que la société Sogeprim aura réglé sa condamnation à la SCI [P] [A] (point numéro 7 du dispositif de la décision attaquée),




Statuant à nouveau sur ces trois séries de demandes,



Rejette [P] fins de non-recevoir soulevées par la société Expert & Finance, tirées de la prescription et de l'autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel signé en février et avril 2005 et déclare en conséquence la SCI [P] [A] recevable en toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre la société Expert & Finance,



Rejette toutes [P] demandes de la SCI [P] [A] dirigées contre la société Expert & Finance,



Condamne la société Sogeprim à payer à la SCI [P] [A] la somme globale de 16'780,34 € au titre [S] loyers impayés par [P] locataires et de la vacance locative,



Rejette la demande de la société Sogeprim tendant à voir juger qu'elle est subrogée dans [P] droits et actions de la SCI [P] [A] à l'égard de Mme [J] et M. [U],



Y ajoutant, 



Rejette [P] demandes complémentaires présentées par la SCI [P] [A] contre la société [M] au titre du coût [S] honoraires d'un maître d''uvre et de l'ajout de la TVA, 



Condamne La SCI [P] [A] aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Nicolas Bois et Me Bertrand Balas, avocats, dans [P] conditions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [P] [A] à payer à la société Expert & Finance, devenue société [Adresse 10], la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette [P] demandes présentées par la SCI [P] [A], par la SA Sogeprim et le syndicat [S] copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice et par la société [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT