Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 2 septembre 2026, n° 24/06875

Exposé du litige

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APPELANTE :

CENTRE COMMERCIAL [T] SNC, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 777 501 396, prise en la personne de son gérant la SAS MERCIALYS PARTICIPATIONS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 890 154 016, elle-même représentée par son président la SA MERCIALYS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 424 064 707, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sabrina YAHIA CHERIF de la SELEURL YAHIA CHERIF Sabrina YCS AVOCAT, plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE :

SAS SPORT & FITNESS MANAGEMENT FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 538 695 339, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie THOUIN de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST











La SNC [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SAS Sport & Fitness Management France, ci-après la société SFM France, divers locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], dépendant du centre commercial [Adresse 4], pour l'exploitation d'un centre de fitness, de remise en forme et de bien-être corporel.



Un différend étant né entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société SFM France a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest aux fins de fixation de ce loyer.



Par jugement du 1er juin 2023, le juge des loyers commerciaux a, avant-dire droit, ordonné une expertise et commis M. [W] en qualité d'expert. Celui-ci a été remplacé par M. [N], suivant ordonnance du 4 juillet 2023, puis par M. [O] [H], suivant ordonnance du 23 février 2024, en raison de l'indisponibilité de M. [N].



Par ordonnance du 30 août 2024, le délai de dépôt du rapport d'expertise a été prorogé au 4 novembre 2024.



Le 29 octobre 2024, la société [Adresse 1] a saisi le juge des loyers commerciaux d'une requête en récusation de M. [H]. Elle faisait notamment valoir qu'une visite sur place avait eu lieu le 19 juillet 2024 sans qu'elle en ait été informée ni convoquée, alors que la société preneuse avait été présente, et que le pré-rapport comme les réponses ultérieures de l'expert révélaient une méconnaissance de sa mission, des stipulations du bail, de la loi et de la charte de l'expertise.



L'expert a déposé son rapport le 4 novembre 2024.



Par ordonnance du 9 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest a rejeté la requête en récusation.



La société [Adresse 1] a interjeté appel de cette ordonnance le 24 décembre 2024.



La société SFM France a ensuite saisi le conseiller de la mise en état d'une demande tendant à voir déclarer cet appel irrecevable. Par ordonnance du 9 juillet 2025, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions aux fins d'irrecevabilité d'appel présentées par la société SFM France, au motif qu'elles saisissaient le conseiller de la mise en état et non le président de la chambre.



Le juge des loyers commerciaux, statuant au fond par jugement du 12 juin 2025, a :

- fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 48 000 euros hors taxes par an, à compter du 3 janvier 2022,

- rejeté pour défaut de pouvoir juridictionnel les demandes de la société SFM France relatives aux charges et conditions du bail,

- condamné la société [Adresse 5] [T] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ce jugement a été frappé d'appel, l'instance étant enregistrée sous le numéro RG 25/04028.



Par ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, la société Centre Commercial [T] demande à la cour d'appel de Rennes :

- d'infirmer l'ordonnance du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a rejeté la demande de révocation et de remplacement de l'expert désigné ;

statuant à nouveau,

- de récuser l'expert judiciaire désigné et procéder à son remplacement par un nouvel expert.











Par ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, la société SFM France demande quant à elle à la cour de :

à titre principal,

- déclarer irrecevable la société [Adresse 5] [T] de son appel enregistré sous le numéro 24/06660 en date du 24 décembre 2024 ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- la déclarer infondée dans l'ensemble de ses demandes, fins et prétention et l'en débouter ;

- confirmer l'ordonnance en date du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a rejeté la demande de révocation et de remplacement de l'expert désigné ;

en tout état de cause,

- condamner la société Centre Commercial [T] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.

Motifs

Motifs de la décision.



Sur la recevabilité de l'appel.



La société SFM France soutient, au titre de la recevabilité, que l'ordonnance déférée a été rendue en matière gracieuse, de sorte que l'appel aurait dû être formé, en application des articles 950 et 952 du code de procédure civile, par déclaration faite ou adressée au greffe de la juridiction qui a rendu la décision.



La société [Adresse 1] soutient que la décision a été rendue au contradictoire des deux parties, dans le cadre d'une demande de récusation d'expert intéressant l'expertise judiciaire en cours, de sorte que l'appel a régulièrement été formé devant la cour.



Aux termes de l'article 25 du code de procédure civile, le juge statue en matière gracieuse lorsqu'en l'absence de litige il est saisi d'une demande dont la loi exige, en raison de la nature de l'affaire ou de la qualité du requérant, qu'elle soit soumise à son contrôle.



Selon l'article 234 du même code, les techniciens peuvent être récusés pour les mêmes causes que les juges et la partie qui entend récuser le technicien doit le faire devant le juge qui l'a commis ou devant le juge chargé du contrôle avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de récusation.



Sur ce, l'ordonnance déférée ayant rejeté la demande de récusation a été rendue par le juge des loyers commerciaux, dans le cadre du contrôle d'une mesure d'expertise ordonnée dans une instance opposant la société SFM France à la société [Adresse 1]. Par cette ordonnance critiquée, le juge a statué sur la requête en récusation après avoir recueilli les observations non seulement de la société [Adresse 1], requérante, mais aussi de la société SFM France et de l'expert.



La décision déférée n'est donc pas gracieuse, mais tranche, après avoir instauré un débat contradictoire, un incident né à l'occasion d'une mesure d'instruction en cours dans une instance contentieuse.



Les articles 950 et 952 du code de procédure civile relatifs à la procédure gracieuse étant dès lors vainement invoqués par la société SFM France, l'appel n'est pas irrecevable au motif que la déclaration n'a pas été faite dans les formes prévues à ces dispositions.



Il sera ajouté que l'ordonnance du 9 juillet 2025 n'a pas statué sur le bien-fondé de cette fin de non-recevoir, mais seulement sur l'irrecevabilité des conclusions d'incident adressées par la société SFM France au conseiller de la mise en état. Elle ne fait donc pas obstacle à ce que la cour statue sur la fin de non-recevoir reprise dans les conclusions au fond.



La société SFM France sera par conséquent déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de l'appel.



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.



La société SFM France soutient que les demandes de la société [Adresse 1] sont irrecevables, en ce que le jugement rendu le 12 juin 2025 par le juge des loyers commerciaux aurait déjà statué sur les critiques relatives à la méthodologie de l'expert.



Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.



Il résulte en outre de l'article 480 du code de procédure civile que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.



Sur ce, le jugement du 12 juin 2025 a fixé le montant du loyer du bail renouvelé, rejeté pour défaut de pouvoir juridictionnel les demandes relatives aux charges et conditions du bail, puis statué sur les dépens et les frais irrépétibles.



S'il a examiné, dans ses motifs, les critiques dirigées contre la méthode d'évaluation retenue par l'expert, son dispositif n'a statué ni sur la récusation de M. [H], ni sur son remplacement.



La demande soumise à la cour n'a donc pas le même objet que celle tranchée par le jugement du 12 juin 2025. Il n'y a pas lieu de déclarer les demandes de la société [Adresse 1] irrecevables de ce chef.



La société SFM France sera en conséquence déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.



Sur la demande de récusation et de remplacement de l'expert.



La société [Adresse 1] soutient que l'expert a manqué à ses devoirs d'impartialité, d'objectivité et de respect du contradictoire, d'une part, en procédant le 19 juillet 2024 à une visite sur site hors sa présence mais en présence du preneur, sans justifier d'une convocation régulière ni même justifier de l'envoi effectif du courriel du 1er juillet 2024 dont l'expert se prévaut, et d'autre part, en persistant dans une méthode qu'elle estime contraire à sa mission, au bail et aux règles applicables à la fixation du loyer renouvelé.

Sur le détail de ce second point, elle fait valoir que l'expert n'a pas respecté la mission confiée par le jugement du 1er juin 2023, ni les clauses du bail, en particulier celles excluant toute pondération de la surface et limitant les termes de comparaison aux prix pratiqués dans le centre commercial. Elle lui reproche également d'avoir recouru à une méthode de pondération inadaptée, de n'avoir pas justifié la pondération pratiquée, d'avoir retenu à tort la monovalence des locaux et d'avoir ainsi manifesté un parti pris.



La société SFM France fait quant à elle valoir que la visite du 19 juillet 2024 n'a révélé aucune partialité et n'a eu aucune incidence sur les droits du bailleur, en ce que les constatations alors faites ont été reprises dans un pré-rapport contradictoirement communiqué, puis discutées par les parties avant une nouvelle réunion sur site le 2 octobre 2024. Elle ajoute que les autres critiques, relatives en l'occurence à la pondération, aux références de comparaison et à la qualification des locaux, critiques qui ne portent pas sur l'impartialité de l'expert, relèvent de la discussion des conclusions techniques du rapport devant le juge du fond et non d'une récusation de l'expert.



En application de l'article 234 susvisé du code de procédure civile, les techniciens peuvent être récusés pour les mêmes causes que les juges.

Selon l'article 341 de ce code, qui renvoie à l'article L. 111-6 du code de l'organisation judiciaire, sauf dispositions particulières à certaines juridictions, la récusation d'un juge, et donc d'un technicien, peut être demandée :

1) si lui-même ou son conjoint a un intérêt personnel à la contestation ;

2) si lui-même ou son conjoint est créancier, débiteur, héritier présomptif ou donataire de l'une des parties ;

3) si lui-même ou son conjoint est parent ou allié de l'une des parties ou de son conjoint jusqu'au quatrième degré inclusivement ;

4) s'il y a eu ou s'il y a procès entre lui ou son conjoint et l'une des parties ou son conjoint ;

5) s'il a précédemment connu de l'affaire, comme expert ou comme arbitre, ou s'il a conseillé l'une des parties ;

6) si lui ou son conjoint sont chargés d'administrer les biens de l'une des parties ;

7) s'il existe un lien de subordination entre lui ou son conjoint et l'une des parties ou son conjoint ;

8) s'il y a amitié ou inimitié notoire entre l'expert et l'une des parties ;

9) s'il existe un conflit d'intérêts, au sens de l'article 7-1 de l'ordonnance no 58-1270 du 22 décembre 1958 portant loi organique relative au statut de la magistrature.

Il est admis que les causes de récusation d'un expert posées par ce texte ne sont pas exclusives d'une exigence plus générale d'impartialité, susceptible de donner lieu à récusation.



L'article 237 du même code dispose que le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.



Il appartient à la partie qui sollicite la récusation d'établir l'existence d'une cause objective de récusation ou de circonstances de nature à faire naître un doute légitime sur l'impartialité du technicien.



Enfin, l'article 246 rappelle que le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.



Sur ce, il est constant qu'une visite des lieux est intervenue le 19 juillet 2024 sans que le bailleur y soit présent. L'expert a expliqué qu'il avait adressé aux parties, le 1er juillet 2024, un courriel indiquant qu'il souhaitait visiter de nouveau le centre fitness le 18 ou le 19 juillet, principalement afin de prendre des photographies complémentaires, et qu'en l'absence de réponse il avait procédé à une visite rapide le 19 juillet 2024, au cours de laquelle il avait croisé le locataire sur place.



La société [Adresse 1] conteste avoir reçu ce courriel et relève qu'aucune convocation formelle ne lui a été adressée, aucune date n'ayant en outre été confirmée. Ces circonstances caractérisent à tout le moins une difficulté dans l'organisation contradictoire de cette visite.



Toutefois, il n'est pas établi que l'expert, au-delà d'une méconnaissance manifeste des règles de convocation posées à l'article 160 code de procédure civile, aurait sciemment écarté le bailleur des opérations au profit du preneur.



En outre, les constatations issues de cette visite ont été reprises dans le pré-rapport du 26 juillet 2024, soumis au contradictoire, la société [Adresse 5] [T] ayant ainsi pu présenter ses dires et observations, avant de participer à une nouvelle réunion sur site organisée le 2 octobre 2024, préalablement au dépôt du rapport définitif.



Dans ces conditions, il a été remédié aux insuffisances originelles de l'expert dans l'organisation de la visite du 19 juillet 2024 qui, quoique regrettables, ne suffisent donc pas à caractériser un manquement de l'expert à ses devoirs notamment d'impartialité et de respect du contradictoire.



Les autres griefs développés par la société [Adresse 1] portent sur le contenu du pré-rapport et du rapport, ainsi que sur les réponses apportées par l'expert à ses dires. Ils concernent, en substance, la prise en compte des clauses du bail, la possibilité de pondérer la surface des locaux, le choix des références de comparaison, l'application de la charte de l'expertise et la qualification des locaux au regard de la monovalence.



Ces griefs, qui relèvent du débat technique et juridique relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé, peuvent conduire le juge du fond, qui n'est pas lié par les constatations ou conclusions de l'expert, à suivre, amender ou écarter tout ou partie de l'avis technique. Ils ne démontrent pas, par eux-mêmes, que l'expert aurait pris parti pour l'une des parties ou manqué à ses devoirs d'objectivité et d'impartialité.



Le fait que l'expert n'ait pas retenu l'analyse du bailleur, ou qu'il ait maintenu son appréciation après réception des dires de celui-ci, ne suffit pas davantage à établir une partialité. Il en est de même des critiques portant sur une contradiction alléguée entre les réponses de l'expert des 11 et 25 octobre 2024, lesquelles intéressent la discussion de sa méthode et non l'existence d'une cause de récusation.



La société [Adresse 1] ne rapporte donc pas la preuve d'une cause de récusation et plus spécifiquement d'un manquement au devoir d'impartialité justifiant le remplacement de l'expert. L'ordonnance du 9 décembre 2024 sera en conséquence confirmée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



La société Centre commercial [T] succombe en son appel. Elle sera condamnée aux dépens d'appel, à l'exclusion des dépens de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance du 9 juillet 2025, lesquels ont déjà été mis à la charge de la société SFM France.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SFM France l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la présente instance d'appel. La société [Adresse 5] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe :



Déboute la SAS Sport & Fitness Management France de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ;



Déboute la SAS Sport & Fitness Management France de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée ;



Confirme l'ordonnance déférée ;



Condamne la SNC [Adresse 5] [T] aux dépens d'appel, à l'exclusion des dépens de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance du 9 juillet 2025 ;



Condamne la SNC [Adresse 6] commercial [T] à payer à la SAS Sport & Fitness Management France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, P/La présidente empêchée, 

Mme Hauet,

5ème Chambre





ARRÊT N°195



N° RG 24/06875 - N° Portalis DBVL-V-B7I-VPU7



(Réf 1ère instance : 22/01999)









[Adresse 1]



C/



SPORT ET FITNESS MANAGEMENT FRANCE



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Lhermitte

Me Thouin ([Localité 1])











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Jean-Denis BRUN, Conseiller, désigné par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 19 mars 2026,





GREFFIER :

Mme OMNES, lors des débats et lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Mars 2026, devant Mesdames Virginie PARENT et Virginie HAUET, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Septembre 2026 par mise à disposition suite aux prorogations du délibéré des 03 juin et 1er juillet 2026,





****







APPELANTE :

CENTRE COMMERCIAL [T] SNC, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 777 501 396, prise en la personne de son gérant la SAS MERCIALYS PARTICIPATIONS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 890 154 016, elle-même représentée par son président la SA MERCIALYS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 424 064 707, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sabrina YAHIA CHERIF de la SELEURL YAHIA CHERIF Sabrina YCS AVOCAT, plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE :

SAS SPORT & FITNESS MANAGEMENT FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 538 695 339, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie THOUIN de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST











La SNC [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SAS Sport & Fitness Management France, ci-après la société SFM France, divers locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], dépendant du centre commercial [Adresse 4], pour l'exploitation d'un centre de fitness, de remise en forme et de bien-être corporel.



Un différend étant né entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société SFM France a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest aux fins de fixation de ce loyer.



Par jugement du 1er juin 2023, le juge des loyers commerciaux a, avant-dire droit, ordonné une expertise et commis M. [W] en qualité d'expert. Celui-ci a été remplacé par M. [N], suivant ordonnance du 4 juillet 2023, puis par M. [O] [H], suivant ordonnance du 23 février 2024, en raison de l'indisponibilité de M. [N].



Par ordonnance du 30 août 2024, le délai de dépôt du rapport d'expertise a été prorogé au 4 novembre 2024.



Le 29 octobre 2024, la société [Adresse 1] a saisi le juge des loyers commerciaux d'une requête en récusation de M. [H]. Elle faisait notamment valoir qu'une visite sur place avait eu lieu le 19 juillet 2024 sans qu'elle en ait été informée ni convoquée, alors que la société preneuse avait été présente, et que le pré-rapport comme les réponses ultérieures de l'expert révélaient une méconnaissance de sa mission, des stipulations du bail, de la loi et de la charte de l'expertise.



L'expert a déposé son rapport le 4 novembre 2024.



Par ordonnance du 9 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Brest a rejeté la requête en récusation.



La société [Adresse 1] a interjeté appel de cette ordonnance le 24 décembre 2024.



La société SFM France a ensuite saisi le conseiller de la mise en état d'une demande tendant à voir déclarer cet appel irrecevable. Par ordonnance du 9 juillet 2025, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions aux fins d'irrecevabilité d'appel présentées par la société SFM France, au motif qu'elles saisissaient le conseiller de la mise en état et non le président de la chambre.



Le juge des loyers commerciaux, statuant au fond par jugement du 12 juin 2025, a :

- fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 48 000 euros hors taxes par an, à compter du 3 janvier 2022,

- rejeté pour défaut de pouvoir juridictionnel les demandes de la société SFM France relatives aux charges et conditions du bail,

- condamné la société [Adresse 5] [T] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ce jugement a été frappé d'appel, l'instance étant enregistrée sous le numéro RG 25/04028.



Par ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, la société Centre Commercial [T] demande à la cour d'appel de Rennes :

- d'infirmer l'ordonnance du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a rejeté la demande de révocation et de remplacement de l'expert désigné ;

statuant à nouveau,

- de récuser l'expert judiciaire désigné et procéder à son remplacement par un nouvel expert.











Par ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, la société SFM France demande quant à elle à la cour de :

à titre principal,

- déclarer irrecevable la société [Adresse 5] [T] de son appel enregistré sous le numéro 24/06660 en date du 24 décembre 2024 ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- la déclarer infondée dans l'ensemble de ses demandes, fins et prétention et l'en débouter ;

- confirmer l'ordonnance en date du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a rejeté la demande de révocation et de remplacement de l'expert désigné ;

en tout état de cause,

- condamner la société Centre Commercial [T] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.





Motifs de la décision.



Sur la recevabilité de l'appel.



La société SFM France soutient, au titre de la recevabilité, que l'ordonnance déférée a été rendue en matière gracieuse, de sorte que l'appel aurait dû être formé, en application des articles 950 et 952 du code de procédure civile, par déclaration faite ou adressée au greffe de la juridiction qui a rendu la décision.



La société [Adresse 1] soutient que la décision a été rendue au contradictoire des deux parties, dans le cadre d'une demande de récusation d'expert intéressant l'expertise judiciaire en cours, de sorte que l'appel a régulièrement été formé devant la cour.



Aux termes de l'article 25 du code de procédure civile, le juge statue en matière gracieuse lorsqu'en l'absence de litige il est saisi d'une demande dont la loi exige, en raison de la nature de l'affaire ou de la qualité du requérant, qu'elle soit soumise à son contrôle.



Selon l'article 234 du même code, les techniciens peuvent être récusés pour les mêmes causes que les juges et la partie qui entend récuser le technicien doit le faire devant le juge qui l'a commis ou devant le juge chargé du contrôle avant le début des opérations ou dès la révélation de la cause de récusation.



Sur ce, l'ordonnance déférée ayant rejeté la demande de récusation a été rendue par le juge des loyers commerciaux, dans le cadre du contrôle d'une mesure d'expertise ordonnée dans une instance opposant la société SFM France à la société [Adresse 1]. Par cette ordonnance critiquée, le juge a statué sur la requête en récusation après avoir recueilli les observations non seulement de la société [Adresse 1], requérante, mais aussi de la société SFM France et de l'expert.



La décision déférée n'est donc pas gracieuse, mais tranche, après avoir instauré un débat contradictoire, un incident né à l'occasion d'une mesure d'instruction en cours dans une instance contentieuse.



Les articles 950 et 952 du code de procédure civile relatifs à la procédure gracieuse étant dès lors vainement invoqués par la société SFM France, l'appel n'est pas irrecevable au motif que la déclaration n'a pas été faite dans les formes prévues à ces dispositions.



Il sera ajouté que l'ordonnance du 9 juillet 2025 n'a pas statué sur le bien-fondé de cette fin de non-recevoir, mais seulement sur l'irrecevabilité des conclusions d'incident adressées par la société SFM France au conseiller de la mise en état. Elle ne fait donc pas obstacle à ce que la cour statue sur la fin de non-recevoir reprise dans les conclusions au fond.



La société SFM France sera par conséquent déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de l'appel.



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.



La société SFM France soutient que les demandes de la société [Adresse 1] sont irrecevables, en ce que le jugement rendu le 12 juin 2025 par le juge des loyers commerciaux aurait déjà statué sur les critiques relatives à la méthodologie de l'expert.



Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.



Il résulte en outre de l'article 480 du code de procédure civile que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.



Sur ce, le jugement du 12 juin 2025 a fixé le montant du loyer du bail renouvelé, rejeté pour défaut de pouvoir juridictionnel les demandes relatives aux charges et conditions du bail, puis statué sur les dépens et les frais irrépétibles.



S'il a examiné, dans ses motifs, les critiques dirigées contre la méthode d'évaluation retenue par l'expert, son dispositif n'a statué ni sur la récusation de M. [H], ni sur son remplacement.



La demande soumise à la cour n'a donc pas le même objet que celle tranchée par le jugement du 12 juin 2025. Il n'y a pas lieu de déclarer les demandes de la société [Adresse 1] irrecevables de ce chef.



La société SFM France sera en conséquence déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.



Sur la demande de récusation et de remplacement de l'expert.



La société [Adresse 1] soutient que l'expert a manqué à ses devoirs d'impartialité, d'objectivité et de respect du contradictoire, d'une part, en procédant le 19 juillet 2024 à une visite sur site hors sa présence mais en présence du preneur, sans justifier d'une convocation régulière ni même justifier de l'envoi effectif du courriel du 1er juillet 2024 dont l'expert se prévaut, et d'autre part, en persistant dans une méthode qu'elle estime contraire à sa mission, au bail et aux règles applicables à la fixation du loyer renouvelé.

Sur le détail de ce second point, elle fait valoir que l'expert n'a pas respecté la mission confiée par le jugement du 1er juin 2023, ni les clauses du bail, en particulier celles excluant toute pondération de la surface et limitant les termes de comparaison aux prix pratiqués dans le centre commercial. Elle lui reproche également d'avoir recouru à une méthode de pondération inadaptée, de n'avoir pas justifié la pondération pratiquée, d'avoir retenu à tort la monovalence des locaux et d'avoir ainsi manifesté un parti pris.



La société SFM France fait quant à elle valoir que la visite du 19 juillet 2024 n'a révélé aucune partialité et n'a eu aucune incidence sur les droits du bailleur, en ce que les constatations alors faites ont été reprises dans un pré-rapport contradictoirement communiqué, puis discutées par les parties avant une nouvelle réunion sur site le 2 octobre 2024. Elle ajoute que les autres critiques, relatives en l'occurence à la pondération, aux références de comparaison et à la qualification des locaux, critiques qui ne portent pas sur l'impartialité de l'expert, relèvent de la discussion des conclusions techniques du rapport devant le juge du fond et non d'une récusation de l'expert.



En application de l'article 234 susvisé du code de procédure civile, les techniciens peuvent être récusés pour les mêmes causes que les juges.

Selon l'article 341 de ce code, qui renvoie à l'article L. 111-6 du code de l'organisation judiciaire, sauf dispositions particulières à certaines juridictions, la récusation d'un juge, et donc d'un technicien, peut être demandée :

1) si lui-même ou son conjoint a un intérêt personnel à la contestation ;

2) si lui-même ou son conjoint est créancier, débiteur, héritier présomptif ou donataire de l'une des parties ;

3) si lui-même ou son conjoint est parent ou allié de l'une des parties ou de son conjoint jusqu'au quatrième degré inclusivement ;

4) s'il y a eu ou s'il y a procès entre lui ou son conjoint et l'une des parties ou son conjoint ;

5) s'il a précédemment connu de l'affaire, comme expert ou comme arbitre, ou s'il a conseillé l'une des parties ;

6) si lui ou son conjoint sont chargés d'administrer les biens de l'une des parties ;

7) s'il existe un lien de subordination entre lui ou son conjoint et l'une des parties ou son conjoint ;

8) s'il y a amitié ou inimitié notoire entre l'expert et l'une des parties ;

9) s'il existe un conflit d'intérêts, au sens de l'article 7-1 de l'ordonnance no 58-1270 du 22 décembre 1958 portant loi organique relative au statut de la magistrature.

Il est admis que les causes de récusation d'un expert posées par ce texte ne sont pas exclusives d'une exigence plus générale d'impartialité, susceptible de donner lieu à récusation.



L'article 237 du même code dispose que le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.



Il appartient à la partie qui sollicite la récusation d'établir l'existence d'une cause objective de récusation ou de circonstances de nature à faire naître un doute légitime sur l'impartialité du technicien.



Enfin, l'article 246 rappelle que le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.



Sur ce, il est constant qu'une visite des lieux est intervenue le 19 juillet 2024 sans que le bailleur y soit présent. L'expert a expliqué qu'il avait adressé aux parties, le 1er juillet 2024, un courriel indiquant qu'il souhaitait visiter de nouveau le centre fitness le 18 ou le 19 juillet, principalement afin de prendre des photographies complémentaires, et qu'en l'absence de réponse il avait procédé à une visite rapide le 19 juillet 2024, au cours de laquelle il avait croisé le locataire sur place.



La société [Adresse 1] conteste avoir reçu ce courriel et relève qu'aucune convocation formelle ne lui a été adressée, aucune date n'ayant en outre été confirmée. Ces circonstances caractérisent à tout le moins une difficulté dans l'organisation contradictoire de cette visite.



Toutefois, il n'est pas établi que l'expert, au-delà d'une méconnaissance manifeste des règles de convocation posées à l'article 160 code de procédure civile, aurait sciemment écarté le bailleur des opérations au profit du preneur.



En outre, les constatations issues de cette visite ont été reprises dans le pré-rapport du 26 juillet 2024, soumis au contradictoire, la société [Adresse 5] [T] ayant ainsi pu présenter ses dires et observations, avant de participer à une nouvelle réunion sur site organisée le 2 octobre 2024, préalablement au dépôt du rapport définitif.



Dans ces conditions, il a été remédié aux insuffisances originelles de l'expert dans l'organisation de la visite du 19 juillet 2024 qui, quoique regrettables, ne suffisent donc pas à caractériser un manquement de l'expert à ses devoirs notamment d'impartialité et de respect du contradictoire.



Les autres griefs développés par la société [Adresse 1] portent sur le contenu du pré-rapport et du rapport, ainsi que sur les réponses apportées par l'expert à ses dires. Ils concernent, en substance, la prise en compte des clauses du bail, la possibilité de pondérer la surface des locaux, le choix des références de comparaison, l'application de la charte de l'expertise et la qualification des locaux au regard de la monovalence.



Ces griefs, qui relèvent du débat technique et juridique relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé, peuvent conduire le juge du fond, qui n'est pas lié par les constatations ou conclusions de l'expert, à suivre, amender ou écarter tout ou partie de l'avis technique. Ils ne démontrent pas, par eux-mêmes, que l'expert aurait pris parti pour l'une des parties ou manqué à ses devoirs d'objectivité et d'impartialité.



Le fait que l'expert n'ait pas retenu l'analyse du bailleur, ou qu'il ait maintenu son appréciation après réception des dires de celui-ci, ne suffit pas davantage à établir une partialité. Il en est de même des critiques portant sur une contradiction alléguée entre les réponses de l'expert des 11 et 25 octobre 2024, lesquelles intéressent la discussion de sa méthode et non l'existence d'une cause de récusation.



La société [Adresse 1] ne rapporte donc pas la preuve d'une cause de récusation et plus spécifiquement d'un manquement au devoir d'impartialité justifiant le remplacement de l'expert. L'ordonnance du 9 décembre 2024 sera en conséquence confirmée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



La société Centre commercial [T] succombe en son appel. Elle sera condamnée aux dépens d'appel, à l'exclusion des dépens de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance du 9 juillet 2025, lesquels ont déjà été mis à la charge de la société SFM France.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SFM France l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la présente instance d'appel. La société [Adresse 5] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe :



Déboute la SAS Sport & Fitness Management France de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ;



Déboute la SAS Sport & Fitness Management France de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée ;



Confirme l'ordonnance déférée ;



Condamne la SNC [Adresse 5] [T] aux dépens d'appel, à l'exclusion des dépens de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance du 9 juillet 2025 ;



Condamne la SNC [Adresse 6] commercial [T] à payer à la SAS Sport & Fitness Management France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, P/La présidente empêchée, 

Mme Hauet,

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T16:56:21.172Z.