Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 3 septembre 2026, n° 23/12229

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me KASSEM

Copie certifiée conforme délivrée le : 
à Me JAMI


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/12229 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 septembre 2023








JUGEMENT 
rendu le 3 septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1], représenté par son président-syndic non professionnel, Monsieur [Q] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Elodie KASSEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1937


DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET G. CARDINAL 
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière


Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

DÉBATS

A l’audience du 27 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 4 juin 2026, prorogé au 3 septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

L'immeuble a été administré par le cabinet G. Cardinal à compter du 27 février 2009.

Le 25 avril et le 2 mai 2022, le président du conseil syndical a mis en demeure la SAS G. Cardinal de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic.

L'assemblée générale du 23 juin 2022, convoquée par le président du conseil syndical, a adopté la forme coopérative, révoqué le mandat de syndic de la SAS G. Cardinal (résolution n°4) et désigné M. [Y] en qualité de président du conseil syndical exerçant les fonctions de syndic. 

Reprochant à l'ancien syndic diverses fautes de gestion, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, par exploit de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la société G. Cardinal devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'indemnisation des préjudices qu'il estime avoir subis.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1231-1 et 1992 du code civil, et de l'article 514 du code de procédure civile, de :

" Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1] recevable et bien fondé en ses 
demandes ; 

En conséquence,


Condamner le cabinet G. Cardinal à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1] la somme de 65 084,27 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements commis dans l'exercice de son mandat de syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 ; 

Condamner le cabinet G. Cardinal à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

Débouter le cabinet G. Cardinal de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire. ". 

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SAS G. Cardinal demande au tribunal, au visa des articles 9, 1353 et 1991 du code civil, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

" Recevoir le cabinet G Cardinal en ses demandes et les déclarer bien fondées ; 

En conséquence : 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] de sa demande de condamnation du cabinet G Cardinal à la somme de 65 084,27 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] de sa demande de de condamnation du cabinet G Cardinal à la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] au paiement de la somme de 3 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, prorogé à ce jour.



MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la responsabilité du syndic

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société G. Cardinal et lui reproche diverses fautes tenant notamment à l'entretien de l'immeuble (A), à sa gestion administrative (B), à sa gestion comptable et financière (D) outre divers autres manquements (E). Il sollicite par ailleurs la restitution d'honoraires indûment facturés (C). 

Le syndicat estime que les quitus allégués par l'ancien syndic ne sont pas exonératoires de responsabilité s'agissant de fautes dissimulées et qu'en tout état de cause, ne sont pas produits les quitus pour la gestion postérieure au 1er octobre 2020, les fautes reprochées portant sur une période postérieure à cette date.

En réponse, la société G. Cardinal oppose principalement l'absence de fautes démontrées et soutient que les quitus régulièrement votés par l'assemblée générale couvrent l'ensemble de sa gestion. 

Sur ce,

L'alinéa 1er de l'article 1991 du code civil dispose que : " Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ".

Selon l'article 1992 du même code, " le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa 
gestion ".

La responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires s'apprécie selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu'il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit par ailleurs que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Il appartient au syndicat des copropriétaires d'établir la faute du syndic, étant précisé qu'il s'agit d'une obligation de moyen et que ce dernier doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d'un professionnel averti.

Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification, par l'assemblée générale, de la gestion et de tous les actes faits par ce dernier, même s'ils excèdent ses pouvoirs, et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir. 

Un syndicat de copropriétaire est donc irrecevable à critiquer la gestion d'un syndic auquel il a donné quitus sauf à établir que ce quitus a été donné alors que le syndic avait caché certains faits ou, au moins, n'en avait pas suffisamment informé l'assemblée générale. 

Enfin, aux termes de l'article 1302 du code civil : " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. [… :] ".

En l'espèce :

* Sur le quitus

Il ressort des procès-verbaux d'assemblées générales produits aux débats que l'assemblée a régulièrement donné quitus au syndic jusqu'à l'assemblée générale du 22 février 2021, au cours de laquelle quitus a été donné pour la gestion de l'exercice arrêté au 30 septembre 2020. Lors des assemblées postérieures, les 3 mars et 23 juin 2022, aucun quitus n'a été voté de sorte que la société G. Cardinal ne peut se prévaloir d'un éventuel effet exonératoire au-delà du 1er octobre 2020. 

Le tribunal relève que l'ensemble des manquements et griefs formulés par le syndicat, à l'exception de celui relatif au défaut de conseil de l'action à engager à l'encontre d'un copropriétaire pour des désordres consécutifs à des travaux effectués en 2009, sont postérieurs au 1er octobre 2020. Comme le soutient à juste titre le syndicat, la société G. Cardinal ne produit aucun procès-verbal lui donnant quitus pour la période postérieure à cette date de sorte qu'elle ne saurait se prévaloir d'une quelconque exonération à ce titre. L'éventuel effet exonératoire du quitus sera examiné ci-après pour le seul manquement antérieur au 1er octobre 2020.


A- Sur les manquements relatifs à l'entretien de l'immeuble

- l'absence de changement des extincteurs 

Le syndicat reproche à l'ancien syndic de n'avoir pas mis en œuvre le devis signé en septembre 2019 pour le changement des extincteurs et estime que son préjudice est constitué par le surcoût qu'il a été contraint d'exposer en 2022 pour procéder à ce remplacement.

La société G. Cardinal rétorque que le devis de septembre 2019 et la facture d'octobre 2022 portent sur des prestations différentes, l'une sur la livraison d'extincteurs et que l'autre est illisible.

A l'examen des pièces versées au débat, il apparait que le devis du 29 septembre 2019 pour un montant de 276,76 euros concerne le remplacement de deux extincteurs. Il n'est pas contesté que ce devis a été accepté le 15 octobre 2019 mais que son règlement n'apparait pas dans les grands livres de comptes produits, de sorte que celui-ci n'a pas été mis en œuvre. Cette carence de la société G. Cardinal à assurer la mise en œuvre de ce devis est dès lors susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la copropriété, s'agissant d'une obligation d'entretien relative à la sécurité de l'immeuble. 

Toutefois, il apparait que la facture produite par le syndicat et datée du 3 octobre 2022 concerne le changement de quatre extincteurs et la pose de panneaux signalétiques pour un montant de 535,96 euros, lesquels ont fait l'objet d'un bon de livraison parfaitement lisible, indiquant les étages concernés. 

Dès lors, le surcoût allégué par le syndicat n'est pas dû à la carence du syndic à mettre en œuvre le devis mais à la demande de remplacement de deux extincteurs supplémentaires. Faute d'établir un préjudice en lien avec le manquement de son ancien syndic, le syndicat sera débouté de sa demande à ce titre, aucun lien de causalité entre la carence du syndic à mettre en œuvre le devis de 2019 et la nécessité de remplacer deux extincteurs supplémentaires n'étant démontré. 

- l'absence d'entretien des gouttières et du solin de la toiture

Le syndicat reproche à la société G. Cardinal de n'avoir pas souscrit de contrat d'entretien des toitures, ce qui a entraîné une dégradation de la toiture et de ses équipements qui a nécessité des travaux à hauteur de 11 839,59 euros, outre 1 970,10 euros au titre des mesures conservatoires, et une facture de 242 euros pour procéder à une recherche de fuite occasionnée par les gouttières et le zinc.

La société G. Cardinal conteste avoir été négligente dans l'entretien de la toiture et relève que le syndicat ne produit aucune facture justifiant de l'exécution des travaux en question. Elle ajoute que le syndicat ne justifie ainsi pas de la nécessité et de l'urgence des mesures conservatoires à mettre en place.

S'il est constant que le syndic est tenu d'une obligation d'entretien des parties communes et donc de la toiture, la loi ne lui fait pas obligation de souscrire un contrat d'entretien de la toiture (à la différence des équipements communs tels que la chaudière ou l'ascenseur). Aucun manquement ne saurait donc lui être reproché à cet égard. 

Par ailleurs, les grands livres de compte produits démontrent l'existence et la facturation d'interventions régulières concernant la toiture, aussi bien de nettoyage que de réparation de fuites (2009, 2010, 2020 et 2021) des cheneaux et de la couverture (2012, 2013 et 2017) ainsi que de ravalement de murs pignon (2014 à 2018). 

De surcroît, il n'est pas rapporté la preuve que l'assemblée générale ou le conseil syndical aurait demandé ou adopté la réalisation de travaux d'entretien d'ampleur, lesquels auraient alors dû être mis en œuvre par le syndic, ce dernier ne pouvant entreprendre de tels travaux sans autorisation préalable sauf urgence, laquelle n'est pas caractérisée en l'espèce. En outre, si le syndicat produit des devis établis en septembre 2022 portant sur des travaux en toiture, il n'est nullement justifié de leur mise en œuvre, de sorte que le préjudice allégué n'est pas justifié.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la responsabilité de la société G. Cardinal n'est pas encourue sur ce point.

- l'absence de contrôle et d'entretien des cheminées amiantées

Le syndicat reproche à son ancien syndic de n'avoir pas mis en œuvre le contrôle obligatoire des cheminées, ce qui a entraîné leur dégradation et rendu nécessaires des travaux correctifs coûteux pour l'immeuble 
(37 133,46 euros et 540 euros de diagnostic amiante obligatoire), compte tenu par ailleurs de l'augmentation du coût des matériaux dans le secteur du bâtiment. 


La société G. Cardinal estime que la nécessité des travaux allégués n'est pas établie et que sa faute n'est pas démontrée.

Le syndicat, qui ne produit au soutien de ses affirmations aucune pièce justificative (la pièce n°10 visée à cet égard dans les conclusions étant relative aux travaux de réfection des colonnes en fonte et en plomb et non aux cheminées) procède ainsi par affirmations insuffisantes à caractériser tant la négligence du syndic dans l'entretien des cheminées, que le préjudice allégué, aucun devis ou facture n'étant produit aux débats. 

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

- sur la gestion et le suivi des travaux de peinture de la cage d'escalier 

Le syndicat reproche à l'ancien syndic de n'avoir pas assuré son obligation de gestion et de suivi des travaux de peinture de la cage d'escalier à la suite d'un dégât des eaux et de ne pas avoir répondu aux demandes des copropriétaires à ce sujet, au mépris de ses engagements contractuels, les informations sur l'avancement des travaux ayant été données par l'entreprise elle-même.

La société G. Cardinal réfute tout manquement à cet égard.

Le syndicat produit au soutien de cette demande des courriers électroniques adressés au syndic entre mars et juin 2022 dans lesquels M. [Y] interroge le syndic sur dix sujets, dont les dates prévisibles des travaux de reprise de peinture dans la cage d'escalier. Si le syndic n'a pas apporté de réponse concernant ce point précis, le syndicat n'allègue aucun préjudice lié à cet éventuel défaut de communication, outre le fait qu'il n'est pas contesté que lesdits travaux ont bien été accomplis de sorte que la copropriété ne peut se prévaloir d'aucun retard ou préjudice à ce titre. 

Il convient dès lors de le débouter de cette demande.


B- Sur les manquements relatifs à la gestion administrative

- sur l'absence de mise à jour de l'extranet de la copropriété

Le syndicat soutient que la société G. Cardinal a manqué à son obligation d'information des copropriétaires en ne mettant pas à jour l'extranet de la copropriété, le seul carnet d'entretien disponible étant celui de 2018.

Si l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 édicte pour le syndic une obligation d' " établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ", le syndicat ne rapporte qu'insuffisamment la preuve de l'absence de mise à jour du carnet d'entretien, la seule pièce produite aux débats étant une capture d'écran de l'extranet, non datée, qui ne permet dès lors pas de caractériser un manquement dans l'obligation de mise à jour de l'extranet et du carnet d'entretien qui y figure. 

Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

Le syndicat ne démontrant pas davantage l'existence d'un préjudice en lien avec cette absence de mise à jour, à la supposer avérée, il sera débouté de sa demande à ce titre. 

- sur l'absence de déclaration d'un sinistre à l'assureur 

Le syndicat reproche au syndic de n'avoir pas déclaré à l'assureur les dommages occasionnés par la vapeur en décembre 2021, ce qui l'a contraint à prendre en charge ce sinistre à ses frais pour un montant de 4 716,80 euros. 

La société G. Cardinal oppose qu'elle a bien déclaré un premier sinistre en juin 2021 pour lequel l'assureur a versé une indemnisation d'un montant de 1 278,75 euros et qu'il n'est pas établi que l'assureur aurait mobilisé sa garantie pour le second sinistre de même nature survenu en décembre 2021. 

A l'examen des pièces versées, notamment des courriers électroniques, du devis de la société BLS, de la lettre-chèque d'Axa France IARD et des grands livres de comptes, il apparait qu'un dégât des eaux, survenu en juin 2021, a bien été déclaré par le syndic le 16 juin 2021 et indemnisé à hauteur de 1 278,75 euros par la société Axa France IARD en octobre 2021.

Il n'est pas contesté par le syndic qu'un nouveau sinistre de même nature est survenu en décembre 2021 mais celui-ci ne justifie ni même n'allègue avoir procédé à la déclaration de ce sinistre auprès de l'assureur. Cette négligence, qui constitue un manquement à ses missions de gestion de l'immeuble, engage la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat. Le préjudice de ce dernier ne peut toutefois consister qu'en une perte de chance de voir les dommages pris en charge par l'assureur, laquelle sera justement évaluée à la somme de 1 500 euros. 

- sur la non déclaration à l'assurance protection juridique du litige opposant la copropriété aux consorts [R] 

Le syndicat reproche à l'ancien syndic de n'avoir pas déclaré cette procédure initiée par une assignation délivrée le 26 novembre 2021 à l'assureur de protection juridique, lequel aurait pu prendre en charge le coût de cette procédure.

La société G. Cardinal oppose qu'il n'est pas établi que l'assurance de protection juridique avait vocation à prendre en charge les frais liés à cette procédure et qu'en outre, le jugement du tribunal rendu à l'issue du litige a alloué au syndicat une indemnité de 900 euros au titre de l'article 700 de sorte qu'il ne peut prétendre à aucun préjudice.

Il ressort du contrat de protection juridique souscrit auprès de STCA produit aux débats par le syndicat que celui-ci a été conclu pour une année à compter du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, tandis que l'acte introductif d'instance en recouvrement de charges a été délivré le 26 novembre 2021 selon la facture d'huissier. Toutefois, il ressort des grands livres de compte qu'un contrat identique, portant sur le même montant de 100 euros annuel, a été souscrit pour l'année 2021. Dès lors, il convient de considérer que la copropriété disposait alors d'un contrat de protection juridique susceptible de prendre en charge les frais d'avocat afférents à cette procédure initiée en 2021 ainsi que stipulé dans les conditions générales.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

L'absence de déclaration auprès de l'assurance de protection juridique par la société G. Cardinal de cette procédure de recouvrement de charges caractérise donc un manquement susceptible d'engager la responsabilité de l'ancien syndic, le préjudice du syndicat étant constitué par la perte de chance de voir les frais liés à cette procédure pris en charge. 

Toutefois, il doit être relevé que le jugement du 27 janvier 2022 rendu à l'issue de la procédure a condamné les consorts [R] aux dépens de l'instance, à verser au syndicat la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre 701,35 euros de frais avancés par le syndicat des copropriétaires, en sus des charges dues, de sorte que le surcoût invoqué de 1 591,08 euros n'est en tout état de cause pas établi.

Il convient donc de fixer le préjudice du syndicat, qui consiste en une perte de chance de voir ses frais d'avocats pris en charge par l'assureur de protection juridique, à la somme de 300 euros compte tenu de l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles. 

- sur le défaut de conseil sur l'action à engager à l'encontre d'un copropriétaire

Le syndicat soutient que l'ancien syndic a manqué à son obligation de conseil en n'informant pas l'assemblée sur les possibilités de recours à l'encontre du propriétaire ayant endommagé les parties communes à l'occasion du remplacement d'une balustrade en 2009, ce qui a contraint le syndicat à exposer lui-même les frais de rebouchage de la façade.

La société G. Cardinal oppose que les désordres allégués ne sont pas établis et que l'assemblée générale était informée de la situation de sorte que le quitus voté en 2010 l'exonère de toute responsabilité, à supposer celle-ci établie.

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée du 27 février 2009 (résolution n°14), que le sujet de la remise en état d'une rambarde a été mis à l'ordre du jour. Il n'a toutefois nullement été question des désordres causés par ces travaux à cette occasion. Ceux-ci sont insuffisamment établis par le seul devis produit aux débats (devis du 10 octobre 2022), celui-ci ne permettant pas d'établir un lien de causalité entre le rebouchage objet du devis et les travaux de remplacement de la balustrade effectués par un copropriétaire en 2009. Faute pour le syndicat d'établir la réalité de ces désordres, aucun manquement à son obligation de conseil n'est caractérisé à l'égard de la société G. Cardinal. Le syndicat sera débouté de sa demande à ce titre sans qu'il y ait lieu de répondre au moyen relatif à l'effet exonératoire du quitus effectivement donné au syndic pour cette période. 

- sur l'absence de visites périodiques

Le syndicat reproche à l'ancien syndic de ne pas avoir effectué les visites périodiques prévues au contrat. Il ne produit toutefois aucune pièce au soutien de cette demande, notamment le dernier contrat de syndic permettant de déterminer ses obligations à ce titre, de sorte qu'il échoue à caractériser un manquement contractuel à cet égard. 


Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

- sur le refus de convocation d'une assemblée générale 

Le syndicat reproche à la société G. Cardinal d'avoir refusé de convoquer une assemblée générale afin de voter la révocation de son mandat malgré les mises en demeure adressées par le conseil syndical qui n'a eu d'autre choix que de convoquer lui-même ladite assemblée.

La société G. Cardinal oppose que le syndicat ne rapporte pas la preuve du refus allégué et qu'en tout état de cause, la loi organise la possibilité pour les copropriétaires de convoquer l'assemblée en telle hypothèse.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que le président du conseil syndical a adressé deux mises en demeure les 25 avril et 2 mai 2022 à la société G. Cardinal d'avoir à convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic. S'il n'est justifié d'aucun refus exprès de l'ancien syndic, il n'est pas contesté que l'assemblée du 23 juin 2022 a été convoquée par le président du conseil syndical et non par le syndic. 

En s'abstenant ainsi de convoquer une assemblée générale après avoir été mis en demeure de le faire, le syndic a manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat. Le préjudice subi de ce fait par la copropriété sera justement évalué à la somme de 500 euros et la société G. Cardinal condamnée à payer cette somme au syndicat.


C- Sur la facturation d'honoraires indus

- sur la facturation d'honoraires pour la période de mars à juin 2022

Le syndicat estime que la société G. Cardinal a cessé de gérer la copropriété à compter de mars 2022 et ce jusqu'à sa révocation avec effet immédiat par l'assemblée générale du 23 juin 2022. Il ajoute que l'ancien syndic n'a pas répondu aux demandes du conseil syndical de convoquer une assemblée générale et que celui-ci a été contraint de convoquer lui-même cette assemblée après une mise en demeure restée vaine. Il estime ainsi que les frais et honoraires facturés par la société G. Cardinal entre mars et juin 2022 à hauteur de 990,58 euros doivent lui être remboursés dès lors que l'ancien syndic n'a effectué pendant cette période aucune prestation.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

La société G. Cardinal oppose que lors de l'assemblée du 13 janvier 2019, son mandat a été renouvelé pour trois ans, jusqu'au 12 novembre 2022. Il précise que lors de l'assemblée du 3 mars 2022, son mandat n'a pas été renouvelé mais qu'il est resté désigné jusqu'au 12 novembre 2022, de sorte qu'il a continué à intervenir en vertu de son mandat, ce que M. [Y] reconnaissait lui-même en mai 2022. Il estime enfin que la preuve du refus de convoquer l'assemblée générale n'est pas rapportée. 

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée du 22 février 2021 (résolution n°8), que la société G. Cardinal a été désignée syndic pour trois ans, jusqu'au 12 novembre 2022. Il apparait que lors de l'assemblée du 3 mars 2022, la résolution renouvelant le mandat de la société G. Cardinal a été rejetée. En l'absence toutefois de révocation du contrat de syndic, le mandat de la société G. Cardinal s'est poursuivi jusqu'au 24 juin 2022, lendemain de l'assemblée générale adoptant la révocation de son contrat. Le mandat a donc pris fin le 24 juin 2022 de sorte que les honoraires facturés entre mars et juin 2022 ne l'ont pas été indûment. L'absence de convocation de l'assemblée générale, qui constitue un grief autonome a par ailleurs été examiné plus haut.

Le syndicat sera ainsi débouté de sa demande de restitution des honoraires facturés pendant la période de mars à juin 2022.

- sur la facturation de la mise à jour du registre de copropriété

Le syndicat soutient que le syndic a facturé cette prestation, non incluse dans le contrat de syndic, sans autorisation du syndicat, outre que celle-ci n'a pas été réalisée. 

La société G. Cardinal oppose que l'immatriculation au registre des copropriétés est une obligation légale et qu'il n'est pas démontré que ces frais ne pouvaient être facturés.

Aux termes de l'article 7.1.1 du contrat de syndic, " le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. "

Si le syndic peut effectivement facturer l'immatriculation initiale du syndicat de copropriétaires au registre des copropriétés en tant que prestation particulière conformément au 18° de l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et comme le prévoit l'article 7.2.7 du contrat de syndic, la mise à jour annuelle de ce registre fait en revanche partie du travail habituel du syndic et doit être incluse dans le forfait facturé par le syndic pour les prestations de gestion courante.

Il n'est pas contesté que le syndic a facturé, sans justification particulière, la somme de 150 euros le 27 avril 2022 pour l'actualisation de ce registre de sorte que la société G. Cardinal doit être condamnée à rembourser au syndicat cette somme dès lors qu'il ne s'agit pas de l'immatriculation initiale effectuée quant à elle le 17 novembre 2017 selon les extraits du registre produits aux débats.




D- Sur les manquements à la gestion comptable et financière

- sur la facturation d'une prestation inutile 

Le syndicat estime que l'ancien syndic a réglé une facture de 21,06 euros correspondant à l'envoi d'une information à tous les copropriétaires concernant la notification électronique et le recueil de l'accord de chacun, alors que tous les copropriétaires, hormis un, avaient déjà donné leur accord, de sorte que cette prestation était inutile. 

Au soutien de sa demande, le syndicat produit une facture de 21,06 euros datée du 8 juillet 2022 correspondant à des frais d'acheminement et d'affranchissement de courriers correspondant à des " demandes d'inscription au programme de notification par voie électronique ". L'inutilité de ces courriers n'est pas démontrée par le syndicat dès lors qu'ils correspondent à la mise en œuvre pratique de l'accord de principe donné par les copropriétaires lors de l'assemblée générale et à leur inscription à ce mode de notification.

Le syndicat n'établissant pas de manquement du syndic à cet égard, il sera débouté de sa demande.

- sur la facturation d'une prestation non réalisée 

Le syndicat reproche à l'ancien syndic d'avoir réglé une facture de recherche de fuite par mise en place de cordages contre l'avis du conseil syndical qui estimait cette facturation injustifiée dès lors que les cordages n'ont pas été mis en place.

La société G. Cardinal rétorque que l'absence de réalisation de cette prestation n'est pas rapportée.

Il ressort toutefois des échanges de courriers électroniques produits aux débats par le syndicat que la société G. Cardinal a elle-même reconnu, dans un courrier du 18 février 2021 que " nous avons demandé à la société ABP de retirer la ligne concernant la prestation de cordiste puisque cela n'a pas été fait. Nous sommes donc en attente de la nouvelle facture ". Ces éléments établissent donc que la prestation de " mise en place des cordes de travail ", d'un montant de 100 euros sur la facture globale de 302,50 euros, n'a pas été réalisée et que le syndic a néanmoins réglé la totalité de la facture, ce qui constitue un manquement de nature à engager sa responsabilité. Il sera donc condamné à indemniser le préjudice correspondant à cette prestation facturée mais non réalisée à hauteur de 100 euros, la réalisation du reste de la prestation n'étant en revanche pas contestée ni contestable.

- sur la facturation des honoraires de fin de mandat

Le syndicat sollicite le remboursement des honoraires de fin de mandat d'un montant de 1 094,02 euros prélevés pour la période du 1er juillet au 12 novembre 2022 en faisant valoir que son mandat a été révoqué le 23 juin 2022 de sorte qu'il ne peut prétendre à aucune rémunération postérieure à la fin de son mandat.

La société G. Cardinal rétorque que son mandat a pris fin le 12 novembre 2022.

Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

Comme jugé plus haut, le mandat du cabinet G. Cardinal a pris fin avant la date de fin de mandat prévue au contrat dès lors que sa révocation a été votée par l'assemblée générale du 23 juin 2022 et n'a fait l'objet d'aucune contestation. Il ne pouvait dès lors prétendre à aucune rémunération postérieure à la date de sa révocation.

La société G. Cardinal sera donc condamnée à rembourser au syndicat la somme de 1 094,02 euros indûment facturée pour la période postérieure à sa révocation.

- sur les erreurs comptables alléguées

Le syndicat reproche au syndic d'avoir omis de provisionner le montant de ses honoraires relatifs aux travaux de remplacement des colonnes montantes et descendantes, ce qui l'a contraint à les appeler à l'assemblée suivante sans préciser la cause de cet appel supplémentaire. Le syndicat soutient également qu'il a commis des erreurs dans les appels de charges ce qui n'a pas permis aux copropriétaires de provisionner au plus juste leur montant. 

La société G. Cardinal oppose que ces griefs ne constituent pas des manquements et n'ont occasionné aucun préjudice.

Sur le premier point, le tribunal relève que le syndicat ne produit aucune pièce au soutien de sa demande. Au surplus, le fait que les honoraires de suivi des travaux soient appelés postérieurement au montant des travaux ne constitue pas un manquement dès lors que les honoraires en question ont été régulièrement votés par l'assemblée, ce que ne conteste pas le syndicat. Ce dernier ne justifie par ailleurs d'aucun préjudice de sorte que la responsabilité de l'ancien syndic ne peut être engagée sur ce point.

Sur le second point, le syndicat renvoie, pour étayer sa demande, à sa pièce n°21, le procès-verbal de l'assemblée du 3 mars 2022, sans expliquer en quoi consistent les erreurs alléguées. Il n'appartient pas au tribunal de suppléer la carence des parties et de déterminer, à la lecture du procès-verbal, quelles sont les erreurs alléguées.

Dans ces conditions, le syndicat qui n'explicite ni ne démontre les erreurs invoquées sera débouté de ces demandes. 


E- Sur les autres griefs

- sur la prétendue tentative de modification d'une résolution votée en assemblée générale

Le syndicat reproche à l'ancien syndic d'avoir tenté de modifier la résolution n°5 présentée aux relecteurs du procès-verbal, lesquels ont relevé que le tableau ne correspondait pas aux chiffres présentés en séance. 

Il ressort toutefois du procès-verbal définitif de l'assemblée litigieuse que la résolution n°5 y figurant est bien conforme aux observations formulées par les relecteurs et à ce qui a été voté lors de l'assemblée. Le syndicat, qui procède par seules affirmations, ne rapportant pas la preuve d'une tentative de falsification opérée par le syndic, il sera débouté de sa demande à ce titre étant au surplus relevé qu'il ne justifie d'aucun préjudice.
Décision du 3 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCL

- sur l'absence de communication avec le président du conseil syndical

Le syndicat reproche à la société G. Cardinal d'avoir refusé de communiquer divers documents au président du conseil syndical, faisant ainsi obstacle aux missions de contrôle de ce dernier.

Il ne démontre toutefois pas que les documents en question aient été en possession du syndic ni que celui-ci ait opposé un refus à ces demandes, de sorte qu'aucun manquement contractuel n'est suffisamment caractérisé sur ce point.

***

En conclusion, au regard de l'ensemble des éléments qui précédent, la société G. Cardinal est condamnée à régler au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 1 500 euros au titre du préjudice de perte de chance de voir indemnisé le sinistre de décembre 2021,
- 300 euros au titre du préjudice de perte de chance de voir les frais d'avocats de la procédure de recouvrement de charges à l'encontre des consorts [R] pris en charge par l'assurance de protection juridique,
- 500 euros au titre de l'absence de convocation de l'assemblée générale en mai 2022, 
- 100 euros en remboursement de la part de la facture ABP du 11 février 2021 payée correspondant à une prestation non réalisée,
- 150 euros au titre de la mise à jour du registre de copropriété facturée indûment le 27 avril 2022,
- 1 094,02 euros au titre des honoraires indûment facturés pour la période postérieure à la révocation de son mandat,

Soit un total de 3 644,02 euros.

La société G. Cardinal est condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 29 novembre 2022 sur la somme de 1 244,02 euros (restitutions d'honoraires indûment facturés à hauteur de 150 euros et 1 094,02 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus, s'agissant de créances indemnitaires dont le principe est fixé par la présente décision. 


2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS G. Cardinal, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SAS G. Cardinal sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONDAMNE la SAS G. Cardinal à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de de 3 644,02 euros, avec intérêts au taux légal :
- à compter de la première mise en demeure du 29 novembre 2022 sur la somme de 1 244,02 euros ;
- à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS G. Cardinal à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS G. Cardinal aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 3 septembre 2026.

La greffière La présidente