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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 3 septembre 2026, n° 24/10635

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/10635 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVR

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
30 Août 2024









JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 



DEMANDERESSE

S.A.S. LCDR
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELAS CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0274,




DÉFENDERESSE

Madame [T] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1294,





Décision du 03 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/10635 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVR




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, Mme [T] [S] (ci-après dénommée « Mme [S] ») a donné à bail commercial à la SAS Bella & Frères, des locaux sis [Adresse 3] dans le [Localité 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juin 2014 avec échéance au 31 mai 2023, moyennant un loyer annuel initial de 21 120 euros. 

La destination est la suivante : « à usage exclusif de [Z] [L] AVEC AUTORISATION DE CUISSON SUR PLACE ». 

Par acte sous seing privé du 15 février 2018, la SAS Bella & Frères a cédé à la SAS A La Bonne Patte le fonds de commerce, incluant le droit au bail. 

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2019, la SAS A La Bonne Patte a cédé à la SAS LCDR son fonds de commerce, incluant le droit au bail.

A échéance, le bail s'est prolongé tacitement.

Le 15 juin 2023, la Ville de [Localité 1] a établi un compte rendu d'enquête portant sur les nuisances olfactives causées par les locaux pris à bail, prescrivant que la hotte soit desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes. 

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 22 septembre 2023, la SAS LCDR a écrit au mandataire du bailleur pour obtenir l'accord de la copropriété en vue d'une mise en conformité.

Le 14 novembre 2023, aux termes d'un nouveau compte rendu d'enquête, la Ville de [Localité 1] a enjoint à la société locataire de mettre les locaux en conformité dans un délai de 6 mois. 



Par assemblée générale du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les locaux pris a bail, a autorisé Mme [S] à effectuer des travaux d'extraction de cuisine. 

Par acte extrajudiciaire signifié le 31 juillet 2024, Mme [S] a fait délivrer à la SAS LCDR un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 29 869,87 euros au titre d'une dette locative et la somme de 243,48 euros au titre du coût de l'acte. 

Par exploit de commissaire de justice du 30 août 2024, la SAS LCDR a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'opposition à commandement de payer, d'obtention de dommages et intérêts et d'autorisation de travaux. 

Le 4 avril 2025, l'assignation a été dénoncée au créancier inscrit, à savoir, la Banque populaire Rives de [Localité 1].

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la SAS LCDR demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- prononcer la nullité du commandement délivré le 31 juillet 2024 ; 
A titre subsidiaire, 
- ordonner la suspension des effets dudit commandement ; 
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 59.500 euros (à parfaire) à titre de dommages et intérêts correspondant à 50% du montant du loyer depuis octobre 2019 jusqu'au jour de l'assignation ; 
- l'autoriser à réaliser les travaux votés lors de l'assemblée générale de copropriété (résolution 54) à ses frais avancés et estimés à la somme de 17.700 euros (valeur août 2023) ; 
- condamner Mme [S] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 17.700 euros correspondant aux travaux à réaliser ; 
- dire que la demande d'exécution provisoire est fondée ; 
- débouter Mme [S] de ses demandes reconventionnelles ; 
- rejeter la demande d'exécution provisoire formée par Mme [S] ; 
A titre très subsidiaire, dans le cas où par impossible le tribunal faisait droit à la demande reconventionnelle de Mme [S], l'autoriser à régler sa dette en 24 mois, conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code commerce ; dire que pendant les délais accordés la résiliation et les effets de clause résolutoire seront suspendus ; 
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 


Au soutien de ses prétentions, la SAS LCDR énonce :
- qu'au regard de son obligation de délivrance, la bailleresse était tenue d'effectuer les travaux d'installation de la gaine menant au conduit existant avec un extracteur de fumées en sortie sur le toit ; que les échanges de correspondance établissent qu'elle était parfaitement informée de la nécessité d'effectuer lesdits travaux, eu égard à l'autorisation de cuisson prévue au bail commercial ; que néanmoins, elle n'a pas procédé aux travaux ni ne lui a permis de les effectuer; 
- que compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance, elle peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par la bailleresse des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisée à faire exécuter elle-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ;
qu'en l'espèce, le défaut de délivrance lui a causé un préjudice important, l'activité de restauration nécessitant une cuisson sur place n'ayant pu être exercée pleinement du fait notamment des interventions des services de la ville de [Localité 1] ; que la réduction des loyers est possible lorsque l'impropriété n'est pas totale, étant précisé qu'au cas présent, le défaut d'extraction engendre une exploitation dégradée ; que par ailleurs aucuns travaux n'ayant eu lieu, elle est bien fondée à solliciter l'autorisation judiciaire de d'effectuer les travaux votés ; 
- que s'agissant des demandes reconventionnelles, au regard du manquement aux obligations de délivrance, la bailleresse ne peut se prévaloir de la clause résolutoire ; que subsidiairement, il y a lieu à un délai de paiement. 

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2026, Mme [S] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- débouter la SAS LCDR de l'ensemble de ses demandes ; 
A titre reconventionnel,
A titre principal, 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute de règlement des causes du commandement de payer du 31 juillet 2024 dans le mois de sa délivrance ; 
- A titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SAS LCDR pour défaut et retards de paiement du loyer, insuffisance de garnissement, et défaut d'exploitation des lieux loués ; 
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion de la SAS LCDR et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 2], rez-de-chaussée et sous-sol, dès signification du jugement à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme 73.334,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation allant d'avril 2023 pour un solde à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 29.869,87 euros, à compter des conclusions du 24 mars 2025 à hauteur de la somme de 48.151,12 euros, à compter des conclusions du 1er juillet 2025 à hauteur de la somme de 55.392,56 euros, à compter des conclusions du 8 septembre 2025 à hauteur de la somme de 62.449,37 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme de 7.333,44 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer actuel, charges et taxes en sus, à titre principal à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 31 août 2024, à titre subsidiaire à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux loués ; 
A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal jugeait qu'elle était tenue d'assumer les travaux de création de conduit d'extraction ; 
- juger la SAS LCDR irrecevable dans ses demandes relatives à ces travaux, faute d'intérêt et de qualité à agir, compte tenu à titre principal, de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de la résiliation du bail, et mal fondée dans sa demande de dommages-intérêts faute de preuve d'un préjudice réel et certain résultant directement de l'absence de conduit ; 
- juger l'exécution provisoire compatible avec la nature de l'affaire ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- la condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024, dont distraction au profit de Maître Valérie Fiehl, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Au soutien de ses prétentions, Mme [S] énonce : 
- que si le bail comporte une autorisation de cuisson, il n'autorise pas une activité de restauration à proprement parler, mais exclusivement une activité de « sandwicherie-saladerie », et en l'espèce rien ne prouve que la cuisson très limitée autorisée par le bail pour la seule activité de sandwichs-salades nécessiterait les travaux exigés par la Mairie de [Localité 1], à savoir la création d'un véritable conduit d'extraction débouchant en toiture ; 
- que la société locataire a installé, sans aucune autorisation, une cuisine au sous-sol, dans un local totalement inadapté, générant des nuisances olfactives pour le voisinage, en violation de son obligation de ne pas troubler la tranquillité de l'immeuble, et d'effectuer à ses frais tous travaux prescrits par les autorités administratives afin d'exploiter l'activité et d'utiliser les locaux en conformité avec la réglementation (articles X-3.2 et XI-3) ;
- qu'il n'est absolument pas justifié qu'elle avait l'obligation de fournir un conduit d'extraction, lequel n'a jamais existé et ne paraît nullement nécessaire pour la destination contractuelle, alors que la société locataire ne le lui a jamais demandé, et alors que celle-ci a expressément décidé de prendre à sa charge ces travaux d'extraction; 
- que l'atteinte à l'obligation de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire n'est pas caractérisée, en ce qu'à la date de délivrance du commandement de payer, elle n'avait reçu strictement aucune demande de réalisation ou de prise en charge du coût des travaux ; 
- que la demande d'autorisation judiciaire de travaux n'est pas utile dans la mesure où la société locataire a entendu assumer le coût de ces travaux et que ceux-ci ont été autorisés par le syndicat des copropriétaires ; 
- que la société locataire ne saurait se prévaloir d'un préjudice qu'elle n'a jamais porté à sa connaissance ; que l'absence de conduit d'extraction ne saurait empêcher la société locataire d'exercer les seules activités autorisées au bail de saladerie-sandwicherie, qui ne nécessitent pas nécessairement de cuisson sur place ou de service chaud ; que s'agissant du préjudice réclamé, la société locataire ne produit aucun bilan, aucune pièce justifiant de son activité dans les locaux loués ; 
- qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, faute de règlement des causes du commandement de payer du 31 juillet 2024 dans le mois de sa délivrance ; que la dette est actuellement de 80.646,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation allant d'avril 2023 pour un solde à avril 2026 inclus ; que la demande de délai doit être écartée, en ce que la société locataire n'a fait aucun effort de règlement et ne produit aucune pièce justifiant, à la fois, de ses difficultés passées et de ses perspectives d'avenir ; que subsidiairement, ces manquements à l'obligation de paiement justifient la résiliation judiciaire du bail ; qu'en outre, les locaux restent constamment fermés, avec la grille descendue, et ne sont qu'en partie meublés et garnis ; 
- que la société locataire doit être condamnée au paiement de la dette locative, outre les intérêts au taux légal, outre les pénalités prévues au titre de la clause pénale (article XV du bail).

Par conclusions notifiées le 23 avril 2026, Mme [S] a actualisé ses conclusions réclamant le paiement d'une dette locative de 80.646,22 euros au titre du solde arrêté en avril 2026 et s'agissant des intérêts au taux légal, à compter des conclusions du 20 janvier 2026 à hauteur de la somme de 73.334,41 euros, et à compter desdites conclusions pour le surplus. 

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 février 2026.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 11 mai 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur le manquement à l'obligation de délivrance et ses éventuelles conséquences

Sur le manquement à l'obligation de délivrance

Il résulte du 1° de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d'une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l'état de servir à l'usage auquel elle est destinée.

L'absence de délivrance du bien loué en état de servir à l'exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution ou résiliation sans préjudice de dommages et intérêts. 

En vertu de ces dispositions légales et en application d'une jurisprudence constante, l'exécution des travaux de mise en conformité, que ceux-ci fassent effectivement l'objet d'une injonction de l'administration ou qu'ils procèdent simplement d'une mise aux normes en vigueur, relève de l'obligation de délivrance du bailleur.

Il est constant que le bailleur d'un local dépendant d'un immeuble en copropriété demeure tenu envers son preneur de son obligation de délivrance, quand bien même les travaux relèveraient, en tout ou partiellement, des parties communes ou nécessiteraient l'autorisation du syndicat des copropriétaires, sauf à prouver l'existence d'un cas de force majeure

En l'espèce, la destination du bail autorise la cuisson sur place. Or, il ressort des comptes-rendus d'enquête de la Ville de [Localité 1] du 15 juin 2023 et du 14 novembre 2023 qu'au regard des exigences du règlement sanitaire départemental la « hotte doit être desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes, débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d'air neuf » et qu'un « certificat de conformité de l'installation attestant de la vacuité, l'étanchéité, la continuité et le débouché à plus de huit mètres de tout ouvrant ainsi que d'un débit d'extraction suffisant, doit être établi par un professionnel qualifié ». Au terme de ces deux investigations qui ont constaté des infractions, l'administration a fait injonction à l'établissement exploitant de se mettre en conformité. 






Au regard de ce qui précède le tribunal constate que les locaux pour lesquels la cuisson est autorisée par la destination du bail ne sont pas équipés d'une gaine d'extraction conforme à la réglementation en matière sanitaire. Dès lors, le manquement de la bailleresse à l'obligation de délivrance est caractérisé, en ce que ladite obligation à laquelle elle est assujettie suppose qu'elle mette à disposition des locaux dotés des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques conformes à la destination du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Contrairement à ce qu'elle fait soutenir, la bailleresse était informée de la nécessité de mettre les locaux en conformité, puisqu'il ressort du courrier recommandé avec avis de réception notifié le 22 septembre 2023 que la SAS LCDR a écrit à son mandataire pour obtenir l'accord de la copropriété en vue d'une mise en conformité. En outre, la bailleresse ne pouvait l'ignorer puisqu'elle a fait inscrire le vote d'une résolution en vue de travaux de mise en conformité lors de l'assemblée générale du 24 juin 2024, laquelle résolution a été au demeurant adoptée.

Les parties s'entendent sur le fait qu'aucuns travaux de mise en conformité n'a été mis en œuvre depuis ladite résolution. Le manquement est donc caractérisé à compter de la notification au mandataire de la bailleresse de la nécessité de mise en conformité, soit à compter du 22 septembre 2023 et persiste au jour où il est statué, à défaut de preuve contraire de mise en conformité. 

Sur les conséquences du manquement à l'obligation de délivrance quant au commandement de payer

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

Il résulte de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil devenu 1103, et 1728 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de l'atteinte à l'obligation de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l'espèce, le bail prévoit la clause résolutoire suivante : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de sommes dues en vertu du présent bail, qu'il s'agisse des loyers et/ou indemnités d'occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai d'un mois ». 


Par acte extrajudiciaire signifié le 31 juillet 2024, Mme [S] a fait délivrer à la SAS LCDR un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 29 869,87 euros au titre d'une dette locative et la somme de 243,48 euros au titre du coût de l'acte. 

Il ressort de la chronologie des faits que le commandement litigieux a été signifié seulement un mois et une semaine après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité et avant la moindre mise en œuvre des travaux autorisés soit par la bailleresse elle-même, soit par le preneur après avoir obtenu son autorisation, autorisation qu'elle ne justifie pas lui avoir délivrée. 

Compte tenu de ce contexte où le manquement à l'obligation de délivrance est non seulement caractérisé mais a perduré au moment de la délivrance du commandement litigieux, la bailleresse a exercé déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, ce qui caractérise l'atteinte à l'obligation de bonne foi.

Il s'en évince que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 juillet 2024 doit être déclaré nul et de nul effet. 


Sur les conséquences du manquement à l'obligation de délivrance quant à la demande de réparation 

La réparation du préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance qui n'empêche pas intégralement l'exploitation des locaux peut prendre la forme d'une réduction de prix à titre de dommages-intérêts. 

En l'espèce, les parties s'entendent sur le fait que l'exploitation des locaux a pu avoir lieu. 

Si la SAS LCDR se plaint d'une exploitation dégradée du fait du manquement à l'obligation de délivrance et sollicite la réduction du prix du loyer à hauteur de 50% en réparation, cette forme de réparation ne la dispense pas d'apporter la preuve de la réalité dudit préjudice. Or, la SAS LCDR ne produit aucun élément comptable de nature à étayer sa demande de réparation au titre de l'exploitation dégradée.

En conséquence, la SAS LCDR sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du manquement à l'obligation de délivrance.


Sur la résiliation judiciaire

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Aux termes de l'article 1315 du code civil devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse articule sa demande de résiliation judiciaire sur le fondement de trois grief : les défaut et retards de paiement du loyer, l'insuffisance de garnissement des locaux, et le défaut d'exploitation des lieux loués.

S'agissant du grief tiré du défaut et retard de paiement du loyer, il n'est pas contesté que la SAS LCDR ne justifie pas du paiement des loyers et des charges réclamés à échéance. Pour autant, compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance précédemment constaté, la SAS LCDR a pu légitimement croire qu'elle pouvait se prévaloir d'une exception d'inexécution pour obtenir la dispense partielle du paiement des sommes réclamées. Dans les circonstances de l'espèce, compte tenu des incertitudes qui pesaient sur l'exigibilité de l'intégralité de la dette locative, les retards et défaut de paiement ne sauraient à eux-seuls caractériser une faute suffisamment grave pour emporter la résiliation judiciaire.

S'agissant du grief tiré de l'insuffisance de garnissement des locaux, il ressort des photographies annexées au procès-verbal du 5 décembre 2024, la présence de tables, chaises et tabourets en nombre suffisant, d'un fauteuil, de vaisselles et d'équipements de cuisine placés sur un comptoir, d'un luminaire et d'éléments décoratifs, le tout formant un garnissement adapté à l'activité prévue au bail. Il s'ensuit que le défaut de garnissement des locaux n'est pas caractérisé. 

S'agissant du grief tiré du défaut d'exploitation des locaux, il doit être rappelé qu'il est constant que le caractère effectif et continu de l' exploitation n'implique pas que le fonds soit ouvert tous les jours de l'année. Il suffit que l' exploitation soit conforme aux usages habituels. Le fonds peut donc être fermé pendant les congés normaux. 

Au cas présent, le défaut d'exploitation des locaux ne saurait être caractérisé par le seul procès-verbal de constat établissant la fermeture du commerce le jour du 5 décembre 2024 à 12h50.

Il appert que Mme [S] doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire. 


Sur la demande d'autorisation de travaux de mise en conformité

Aux termes de l'article1134 alinéa 1er ancien du code civil, applicable aux faits d'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l'article 1144 ancien du code civil, applicable en l'espèce, que le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

En l'espèce, il résulte du manquement caractérisé à l'obligation de délivrance déjà constaté, la nécessité des travaux de mise en conformité. Or, Mme [S] n'apporte ni la preuve de la réalisation des travaux prescrits, ni la preuve de l'autorisation donnée à la SAS LCDR pour les exécuter, conformément au point 7 de l'article XI du bail.

Contrairement à ce que la bailleresse fait soutenir, la résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires est une autorisation donnée à la copropriétaire-bailleresse et non directement à la société locataire qui doit être autorisée par la bailleresse, conformément à la loi des parties. 

Il s'ensuit qu'en l'absence d'une autorisation découlant du contrat, il y a lieu d'autoriser judiciairement la SAS LCDR à exécuter les travaux prescrits par la Ville de [Localité 1] au titre de son compte-rendu d'enquête du 15 juin 2023 dans les conditions spécifiées par le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2024 de la copropriété [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 1]. 

Il ressort du point 3 de l'article XI du bail que les travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives en cours de bail aux fins notamment de permettre l'utilisation des locaux telle qu'autorisée par le bail, en conformité avec la réglementation, sont à la charge de la société locataire. 

En conséquence de ces stipulations non-équivoques, la demande formée par la société locataire de provision au titre de l'avance des frais de travaux doit être rejetée. 

Sur les demandes en paiement 

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. 

En l'espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 20 avril 2026 que la bailleresse dispose d'un solde en sa faveur de 80 646,22 euros. La société locataire ne justifie pas s'être acquittée auprès de la bailleresse de ladite somme. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la bailleresse ladite somme. 

S'agissant des intérêts au taux légal, le commandement ayant été jugé nul et de nul effet, il ne saurait faire courir d'intérêts à hauteur de la somme énoncée dans ledit commandement. Les conclusions antérieures au présent jugement ne sauraient davantage faire courir des intérêts au taux légal, alors que l'exigibilité de l'intégralité de ladite somme a été arrêtée au jour du présent jugement, en l'absence de mise en demeure valable portant précisément sur la fraction non contestée.

Il est relevé que la SAS LCDR a formé une demande de délai de paiement exclusivement sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce, soit à valoir dans la seule hypothèse du constat éventuel de l'acquisition de la clause résolutoire, en vue d'en suspendre les effets. Cette hypothèse ayant été écartée, le tribunal n'est plus saisi d'une demande de délai de paiement.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article 1226 ancien du code civil, applicable au bail civil d'espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

L'article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l'espèce, le bail stipule dans sa clause XV intitulée « clause pénale » ce qui suit : «A défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10%, ladite majoration restant indépendante d'un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points et de l'intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes qui seront à la charge du preneur».



Mme [S] ne justifie pas d'une mise en demeure par lettre recommandée, condition de forme prescrite pour la mise en œuvre de la clause pénale qui est d'interprétation stricte. En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de paiement au titre de la clause pénale.


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [S] ayant succombé dans ses demandes reconventionnelles sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, Mme [S] sera condamnée à payer à la la SAS LCDR la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DECLARE nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 juillet 2024 par Mme [T] [S] à la SAS LCDR concernant les locaux donnés à bail sis [Adresse 3] dans le [Localité 4] à [Localité 1]; 

DEBOUTE la SAS LCDR de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance ; 

AUTORISE la SAS LCDR à exécuter les travaux prescrits par la Ville de [Localité 1] au titre de son compte-rendu d'enquête du 15 juin 2023 dans les conditions spécifiées par le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2024 de la copropriété [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 1] ; 

REJETTE la demande de provision formée par la SAS LCDR au titre de l'avance des frais des travaux ; 

DEBOUTE Mme [T] [S] de sa demande de résiliation judiciaire ; 




CONDAMNE la SAS LCDR à payer à Mme [T] [S] la somme de 80 646,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Mme [T] [S] de sa demande de paiement au titre de la clause pénale ; 

CONDAMNE Mme [T] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS LCDR à payer à Mme [T] [S] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/10635 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVR

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
30 Août 2024









JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 



DEMANDERESSE

S.A.S. LCDR
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELAS CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0274,




DÉFENDERESSE

Madame [T] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1294,





Décision du 03 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/10635 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVR




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, Mme [T] [S] (ci-après dénommée « Mme [S] ») a donné à bail commercial à la SAS Bella & Frères, des locaux sis [Adresse 3] dans le [Localité 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juin 2014 avec échéance au 31 mai 2023, moyennant un loyer annuel initial de 21 120 euros. 

La destination est la suivante : « à usage exclusif de [Z] [L] AVEC AUTORISATION DE CUISSON SUR PLACE ». 

Par acte sous seing privé du 15 février 2018, la SAS Bella & Frères a cédé à la SAS A La Bonne Patte le fonds de commerce, incluant le droit au bail. 

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2019, la SAS A La Bonne Patte a cédé à la SAS LCDR son fonds de commerce, incluant le droit au bail.

A échéance, le bail s'est prolongé tacitement.

Le 15 juin 2023, la Ville de [Localité 1] a établi un compte rendu d'enquête portant sur les nuisances olfactives causées par les locaux pris à bail, prescrivant que la hotte soit desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes. 

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 22 septembre 2023, la SAS LCDR a écrit au mandataire du bailleur pour obtenir l'accord de la copropriété en vue d'une mise en conformité.

Le 14 novembre 2023, aux termes d'un nouveau compte rendu d'enquête, la Ville de [Localité 1] a enjoint à la société locataire de mettre les locaux en conformité dans un délai de 6 mois. 



Par assemblée générale du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les locaux pris a bail, a autorisé Mme [S] à effectuer des travaux d'extraction de cuisine. 

Par acte extrajudiciaire signifié le 31 juillet 2024, Mme [S] a fait délivrer à la SAS LCDR un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 29 869,87 euros au titre d'une dette locative et la somme de 243,48 euros au titre du coût de l'acte. 

Par exploit de commissaire de justice du 30 août 2024, la SAS LCDR a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'opposition à commandement de payer, d'obtention de dommages et intérêts et d'autorisation de travaux. 

Le 4 avril 2025, l'assignation a été dénoncée au créancier inscrit, à savoir, la Banque populaire Rives de [Localité 1].

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la SAS LCDR demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- prononcer la nullité du commandement délivré le 31 juillet 2024 ; 
A titre subsidiaire, 
- ordonner la suspension des effets dudit commandement ; 
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 59.500 euros (à parfaire) à titre de dommages et intérêts correspondant à 50% du montant du loyer depuis octobre 2019 jusqu'au jour de l'assignation ; 
- l'autoriser à réaliser les travaux votés lors de l'assemblée générale de copropriété (résolution 54) à ses frais avancés et estimés à la somme de 17.700 euros (valeur août 2023) ; 
- condamner Mme [S] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 17.700 euros correspondant aux travaux à réaliser ; 
- dire que la demande d'exécution provisoire est fondée ; 
- débouter Mme [S] de ses demandes reconventionnelles ; 
- rejeter la demande d'exécution provisoire formée par Mme [S] ; 
A titre très subsidiaire, dans le cas où par impossible le tribunal faisait droit à la demande reconventionnelle de Mme [S], l'autoriser à régler sa dette en 24 mois, conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code commerce ; dire que pendant les délais accordés la résiliation et les effets de clause résolutoire seront suspendus ; 
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 


Au soutien de ses prétentions, la SAS LCDR énonce :
- qu'au regard de son obligation de délivrance, la bailleresse était tenue d'effectuer les travaux d'installation de la gaine menant au conduit existant avec un extracteur de fumées en sortie sur le toit ; que les échanges de correspondance établissent qu'elle était parfaitement informée de la nécessité d'effectuer lesdits travaux, eu égard à l'autorisation de cuisson prévue au bail commercial ; que néanmoins, elle n'a pas procédé aux travaux ni ne lui a permis de les effectuer; 
- que compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance, elle peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par la bailleresse des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisée à faire exécuter elle-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ;
qu'en l'espèce, le défaut de délivrance lui a causé un préjudice important, l'activité de restauration nécessitant une cuisson sur place n'ayant pu être exercée pleinement du fait notamment des interventions des services de la ville de [Localité 1] ; que la réduction des loyers est possible lorsque l'impropriété n'est pas totale, étant précisé qu'au cas présent, le défaut d'extraction engendre une exploitation dégradée ; que par ailleurs aucuns travaux n'ayant eu lieu, elle est bien fondée à solliciter l'autorisation judiciaire de d'effectuer les travaux votés ; 
- que s'agissant des demandes reconventionnelles, au regard du manquement aux obligations de délivrance, la bailleresse ne peut se prévaloir de la clause résolutoire ; que subsidiairement, il y a lieu à un délai de paiement. 

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2026, Mme [S] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- débouter la SAS LCDR de l'ensemble de ses demandes ; 
A titre reconventionnel,
A titre principal, 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute de règlement des causes du commandement de payer du 31 juillet 2024 dans le mois de sa délivrance ; 
- A titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SAS LCDR pour défaut et retards de paiement du loyer, insuffisance de garnissement, et défaut d'exploitation des lieux loués ; 
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion de la SAS LCDR et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 2], rez-de-chaussée et sous-sol, dès signification du jugement à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme 73.334,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation allant d'avril 2023 pour un solde à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 29.869,87 euros, à compter des conclusions du 24 mars 2025 à hauteur de la somme de 48.151,12 euros, à compter des conclusions du 1er juillet 2025 à hauteur de la somme de 55.392,56 euros, à compter des conclusions du 8 septembre 2025 à hauteur de la somme de 62.449,37 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme de 7.333,44 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer actuel, charges et taxes en sus, à titre principal à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 31 août 2024, à titre subsidiaire à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux loués ; 
A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal jugeait qu'elle était tenue d'assumer les travaux de création de conduit d'extraction ; 
- juger la SAS LCDR irrecevable dans ses demandes relatives à ces travaux, faute d'intérêt et de qualité à agir, compte tenu à titre principal, de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de la résiliation du bail, et mal fondée dans sa demande de dommages-intérêts faute de preuve d'un préjudice réel et certain résultant directement de l'absence de conduit ; 
- juger l'exécution provisoire compatible avec la nature de l'affaire ; 
- condamner la SAS LCDR au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- la condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024, dont distraction au profit de Maître Valérie Fiehl, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Au soutien de ses prétentions, Mme [S] énonce : 
- que si le bail comporte une autorisation de cuisson, il n'autorise pas une activité de restauration à proprement parler, mais exclusivement une activité de « sandwicherie-saladerie », et en l'espèce rien ne prouve que la cuisson très limitée autorisée par le bail pour la seule activité de sandwichs-salades nécessiterait les travaux exigés par la Mairie de [Localité 1], à savoir la création d'un véritable conduit d'extraction débouchant en toiture ; 
- que la société locataire a installé, sans aucune autorisation, une cuisine au sous-sol, dans un local totalement inadapté, générant des nuisances olfactives pour le voisinage, en violation de son obligation de ne pas troubler la tranquillité de l'immeuble, et d'effectuer à ses frais tous travaux prescrits par les autorités administratives afin d'exploiter l'activité et d'utiliser les locaux en conformité avec la réglementation (articles X-3.2 et XI-3) ;
- qu'il n'est absolument pas justifié qu'elle avait l'obligation de fournir un conduit d'extraction, lequel n'a jamais existé et ne paraît nullement nécessaire pour la destination contractuelle, alors que la société locataire ne le lui a jamais demandé, et alors que celle-ci a expressément décidé de prendre à sa charge ces travaux d'extraction; 
- que l'atteinte à l'obligation de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire n'est pas caractérisée, en ce qu'à la date de délivrance du commandement de payer, elle n'avait reçu strictement aucune demande de réalisation ou de prise en charge du coût des travaux ; 
- que la demande d'autorisation judiciaire de travaux n'est pas utile dans la mesure où la société locataire a entendu assumer le coût de ces travaux et que ceux-ci ont été autorisés par le syndicat des copropriétaires ; 
- que la société locataire ne saurait se prévaloir d'un préjudice qu'elle n'a jamais porté à sa connaissance ; que l'absence de conduit d'extraction ne saurait empêcher la société locataire d'exercer les seules activités autorisées au bail de saladerie-sandwicherie, qui ne nécessitent pas nécessairement de cuisson sur place ou de service chaud ; que s'agissant du préjudice réclamé, la société locataire ne produit aucun bilan, aucune pièce justifiant de son activité dans les locaux loués ; 
- qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, faute de règlement des causes du commandement de payer du 31 juillet 2024 dans le mois de sa délivrance ; que la dette est actuellement de 80.646,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation allant d'avril 2023 pour un solde à avril 2026 inclus ; que la demande de délai doit être écartée, en ce que la société locataire n'a fait aucun effort de règlement et ne produit aucune pièce justifiant, à la fois, de ses difficultés passées et de ses perspectives d'avenir ; que subsidiairement, ces manquements à l'obligation de paiement justifient la résiliation judiciaire du bail ; qu'en outre, les locaux restent constamment fermés, avec la grille descendue, et ne sont qu'en partie meublés et garnis ; 
- que la société locataire doit être condamnée au paiement de la dette locative, outre les intérêts au taux légal, outre les pénalités prévues au titre de la clause pénale (article XV du bail).

Par conclusions notifiées le 23 avril 2026, Mme [S] a actualisé ses conclusions réclamant le paiement d'une dette locative de 80.646,22 euros au titre du solde arrêté en avril 2026 et s'agissant des intérêts au taux légal, à compter des conclusions du 20 janvier 2026 à hauteur de la somme de 73.334,41 euros, et à compter desdites conclusions pour le surplus. 

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 février 2026.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 11 mai 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026. 


MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur le manquement à l'obligation de délivrance et ses éventuelles conséquences

Sur le manquement à l'obligation de délivrance

Il résulte du 1° de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d'une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l'état de servir à l'usage auquel elle est destinée.

L'absence de délivrance du bien loué en état de servir à l'exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution ou résiliation sans préjudice de dommages et intérêts. 

En vertu de ces dispositions légales et en application d'une jurisprudence constante, l'exécution des travaux de mise en conformité, que ceux-ci fassent effectivement l'objet d'une injonction de l'administration ou qu'ils procèdent simplement d'une mise aux normes en vigueur, relève de l'obligation de délivrance du bailleur.

Il est constant que le bailleur d'un local dépendant d'un immeuble en copropriété demeure tenu envers son preneur de son obligation de délivrance, quand bien même les travaux relèveraient, en tout ou partiellement, des parties communes ou nécessiteraient l'autorisation du syndicat des copropriétaires, sauf à prouver l'existence d'un cas de force majeure

En l'espèce, la destination du bail autorise la cuisson sur place. Or, il ressort des comptes-rendus d'enquête de la Ville de [Localité 1] du 15 juin 2023 et du 14 novembre 2023 qu'au regard des exigences du règlement sanitaire départemental la « hotte doit être desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes, débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d'air neuf » et qu'un « certificat de conformité de l'installation attestant de la vacuité, l'étanchéité, la continuité et le débouché à plus de huit mètres de tout ouvrant ainsi que d'un débit d'extraction suffisant, doit être établi par un professionnel qualifié ». Au terme de ces deux investigations qui ont constaté des infractions, l'administration a fait injonction à l'établissement exploitant de se mettre en conformité. 






Au regard de ce qui précède le tribunal constate que les locaux pour lesquels la cuisson est autorisée par la destination du bail ne sont pas équipés d'une gaine d'extraction conforme à la réglementation en matière sanitaire. Dès lors, le manquement de la bailleresse à l'obligation de délivrance est caractérisé, en ce que ladite obligation à laquelle elle est assujettie suppose qu'elle mette à disposition des locaux dotés des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques conformes à la destination du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Contrairement à ce qu'elle fait soutenir, la bailleresse était informée de la nécessité de mettre les locaux en conformité, puisqu'il ressort du courrier recommandé avec avis de réception notifié le 22 septembre 2023 que la SAS LCDR a écrit à son mandataire pour obtenir l'accord de la copropriété en vue d'une mise en conformité. En outre, la bailleresse ne pouvait l'ignorer puisqu'elle a fait inscrire le vote d'une résolution en vue de travaux de mise en conformité lors de l'assemblée générale du 24 juin 2024, laquelle résolution a été au demeurant adoptée.

Les parties s'entendent sur le fait qu'aucuns travaux de mise en conformité n'a été mis en œuvre depuis ladite résolution. Le manquement est donc caractérisé à compter de la notification au mandataire de la bailleresse de la nécessité de mise en conformité, soit à compter du 22 septembre 2023 et persiste au jour où il est statué, à défaut de preuve contraire de mise en conformité. 

Sur les conséquences du manquement à l'obligation de délivrance quant au commandement de payer

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

Il résulte de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil devenu 1103, et 1728 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de l'atteinte à l'obligation de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l'espèce, le bail prévoit la clause résolutoire suivante : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de sommes dues en vertu du présent bail, qu'il s'agisse des loyers et/ou indemnités d'occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai d'un mois ». 


Par acte extrajudiciaire signifié le 31 juillet 2024, Mme [S] a fait délivrer à la SAS LCDR un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 29 869,87 euros au titre d'une dette locative et la somme de 243,48 euros au titre du coût de l'acte. 

Il ressort de la chronologie des faits que le commandement litigieux a été signifié seulement un mois et une semaine après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité et avant la moindre mise en œuvre des travaux autorisés soit par la bailleresse elle-même, soit par le preneur après avoir obtenu son autorisation, autorisation qu'elle ne justifie pas lui avoir délivrée. 

Compte tenu de ce contexte où le manquement à l'obligation de délivrance est non seulement caractérisé mais a perduré au moment de la délivrance du commandement litigieux, la bailleresse a exercé déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, ce qui caractérise l'atteinte à l'obligation de bonne foi.

Il s'en évince que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 juillet 2024 doit être déclaré nul et de nul effet. 


Sur les conséquences du manquement à l'obligation de délivrance quant à la demande de réparation 

La réparation du préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance qui n'empêche pas intégralement l'exploitation des locaux peut prendre la forme d'une réduction de prix à titre de dommages-intérêts. 

En l'espèce, les parties s'entendent sur le fait que l'exploitation des locaux a pu avoir lieu. 

Si la SAS LCDR se plaint d'une exploitation dégradée du fait du manquement à l'obligation de délivrance et sollicite la réduction du prix du loyer à hauteur de 50% en réparation, cette forme de réparation ne la dispense pas d'apporter la preuve de la réalité dudit préjudice. Or, la SAS LCDR ne produit aucun élément comptable de nature à étayer sa demande de réparation au titre de l'exploitation dégradée.

En conséquence, la SAS LCDR sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du manquement à l'obligation de délivrance.


Sur la résiliation judiciaire

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Aux termes de l'article 1315 du code civil devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse articule sa demande de résiliation judiciaire sur le fondement de trois grief : les défaut et retards de paiement du loyer, l'insuffisance de garnissement des locaux, et le défaut d'exploitation des lieux loués.

S'agissant du grief tiré du défaut et retard de paiement du loyer, il n'est pas contesté que la SAS LCDR ne justifie pas du paiement des loyers et des charges réclamés à échéance. Pour autant, compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance précédemment constaté, la SAS LCDR a pu légitimement croire qu'elle pouvait se prévaloir d'une exception d'inexécution pour obtenir la dispense partielle du paiement des sommes réclamées. Dans les circonstances de l'espèce, compte tenu des incertitudes qui pesaient sur l'exigibilité de l'intégralité de la dette locative, les retards et défaut de paiement ne sauraient à eux-seuls caractériser une faute suffisamment grave pour emporter la résiliation judiciaire.

S'agissant du grief tiré de l'insuffisance de garnissement des locaux, il ressort des photographies annexées au procès-verbal du 5 décembre 2024, la présence de tables, chaises et tabourets en nombre suffisant, d'un fauteuil, de vaisselles et d'équipements de cuisine placés sur un comptoir, d'un luminaire et d'éléments décoratifs, le tout formant un garnissement adapté à l'activité prévue au bail. Il s'ensuit que le défaut de garnissement des locaux n'est pas caractérisé. 

S'agissant du grief tiré du défaut d'exploitation des locaux, il doit être rappelé qu'il est constant que le caractère effectif et continu de l' exploitation n'implique pas que le fonds soit ouvert tous les jours de l'année. Il suffit que l' exploitation soit conforme aux usages habituels. Le fonds peut donc être fermé pendant les congés normaux. 

Au cas présent, le défaut d'exploitation des locaux ne saurait être caractérisé par le seul procès-verbal de constat établissant la fermeture du commerce le jour du 5 décembre 2024 à 12h50.

Il appert que Mme [S] doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire. 


Sur la demande d'autorisation de travaux de mise en conformité

Aux termes de l'article1134 alinéa 1er ancien du code civil, applicable aux faits d'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l'article 1144 ancien du code civil, applicable en l'espèce, que le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

En l'espèce, il résulte du manquement caractérisé à l'obligation de délivrance déjà constaté, la nécessité des travaux de mise en conformité. Or, Mme [S] n'apporte ni la preuve de la réalisation des travaux prescrits, ni la preuve de l'autorisation donnée à la SAS LCDR pour les exécuter, conformément au point 7 de l'article XI du bail.

Contrairement à ce que la bailleresse fait soutenir, la résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires est une autorisation donnée à la copropriétaire-bailleresse et non directement à la société locataire qui doit être autorisée par la bailleresse, conformément à la loi des parties. 

Il s'ensuit qu'en l'absence d'une autorisation découlant du contrat, il y a lieu d'autoriser judiciairement la SAS LCDR à exécuter les travaux prescrits par la Ville de [Localité 1] au titre de son compte-rendu d'enquête du 15 juin 2023 dans les conditions spécifiées par le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2024 de la copropriété [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 1]. 

Il ressort du point 3 de l'article XI du bail que les travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives en cours de bail aux fins notamment de permettre l'utilisation des locaux telle qu'autorisée par le bail, en conformité avec la réglementation, sont à la charge de la société locataire. 

En conséquence de ces stipulations non-équivoques, la demande formée par la société locataire de provision au titre de l'avance des frais de travaux doit être rejetée. 

Sur les demandes en paiement 

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. 

En l'espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 20 avril 2026 que la bailleresse dispose d'un solde en sa faveur de 80 646,22 euros. La société locataire ne justifie pas s'être acquittée auprès de la bailleresse de ladite somme. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la bailleresse ladite somme. 

S'agissant des intérêts au taux légal, le commandement ayant été jugé nul et de nul effet, il ne saurait faire courir d'intérêts à hauteur de la somme énoncée dans ledit commandement. Les conclusions antérieures au présent jugement ne sauraient davantage faire courir des intérêts au taux légal, alors que l'exigibilité de l'intégralité de ladite somme a été arrêtée au jour du présent jugement, en l'absence de mise en demeure valable portant précisément sur la fraction non contestée.

Il est relevé que la SAS LCDR a formé une demande de délai de paiement exclusivement sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce, soit à valoir dans la seule hypothèse du constat éventuel de l'acquisition de la clause résolutoire, en vue d'en suspendre les effets. Cette hypothèse ayant été écartée, le tribunal n'est plus saisi d'une demande de délai de paiement.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article 1226 ancien du code civil, applicable au bail civil d'espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

L'article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l'espèce, le bail stipule dans sa clause XV intitulée « clause pénale » ce qui suit : «A défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10%, ladite majoration restant indépendante d'un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points et de l'intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes qui seront à la charge du preneur».



Mme [S] ne justifie pas d'une mise en demeure par lettre recommandée, condition de forme prescrite pour la mise en œuvre de la clause pénale qui est d'interprétation stricte. En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de paiement au titre de la clause pénale.


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [S] ayant succombé dans ses demandes reconventionnelles sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, Mme [S] sera condamnée à payer à la la SAS LCDR la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

DECLARE nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 juillet 2024 par Mme [T] [S] à la SAS LCDR concernant les locaux donnés à bail sis [Adresse 3] dans le [Localité 4] à [Localité 1]; 

DEBOUTE la SAS LCDR de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance ; 

AUTORISE la SAS LCDR à exécuter les travaux prescrits par la Ville de [Localité 1] au titre de son compte-rendu d'enquête du 15 juin 2023 dans les conditions spécifiées par le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2024 de la copropriété [Adresse 5] dans le [Localité 4] à [Localité 1] ; 

REJETTE la demande de provision formée par la SAS LCDR au titre de l'avance des frais des travaux ; 

DEBOUTE Mme [T] [S] de sa demande de résiliation judiciaire ; 




CONDAMNE la SAS LCDR à payer à Mme [T] [S] la somme de 80 646,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Mme [T] [S] de sa demande de paiement au titre de la clause pénale ; 

CONDAMNE Mme [T] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS LCDR à payer à Mme [T] [S] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

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Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:01:05.466Z.