Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 4 ème Chambre civile, 13 juillet 2026, n° 26/00037

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 5 mars 2024, la SCI [W] a acquis un bien immobilier auprès de la SARL Référence Building sis [Adresse 3] à Saint-Etienne.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 mars 2025, la SCI [W] a signalé à la SARL Référence Building une difficulté portant sur la chaudière.

Suite à une tentative de conciliation, un constat d’échec a été dressé le 5 novembre 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 janvier 2026, la SCI [W] a fait assigner la SARL Référence Building devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l'audience du 3 mars 2026, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI [W], représentée, demande à la juridiction de :

A titre liminaire,
Juger le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne compétent ;Juger recevable l’action introduite par la SCI [W] au titre de l’obligation préalable d’une mise en demeure et d’une conciliation ;Juger que toute clause de non garantie des vices cachés stipulées dans l’acte authentique de vente du 5 mars 2024 est inefficace, la SARL Référence Building ayant la qualité de vendeur professionnel ;Subsidiairement, juger que cette inefficacité résulte également de l’application de l’article L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation ;
A titre principal,
Juger que la SARL Référence Building a commis un dol par réticence dolosive au sens de l’article 1137 alinéa 2 du Code civil ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,
Juger que la SCI [W] a contacté sous l’empire d’une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose vendue, au sens de l’article 1132 et 1133 du Code civil ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
A titre infiniment subsidiaire,
Juger qu’il y a vice caché ; ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Condamner la SARL Référence Building à une réduction proportionnelle de prix de 1 500 € ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer les sommes de :1 500 € à titre de dommages et intérêts ;1 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au visa des articles L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire, elle fait valoir qu’elle est une société civile immobilière et non une société commerciale, de sorte que le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne est compétent.

Au visa de l’article 1226 du Code civil, elle soutient qu’elle a multiplié les demandes amiables.

Au visa de l’article 750-1 du Code de procédure civile, elle ajoute avoir respecté la tentative préalable de conciliation.

Au visa des articles 1144, 1648, 2224 et 2232 du Code civil, elle affirme que son action n’est pas prescrite et que, si elle est un peu tardive, c’est parce que leur locataire n’a jamais payé et qu’ils ont dû diligenter une procédure d’expulsion, de sorte qu’ils ont été informés tardivement des dysfonctionnements sur la chaudière.

Au visa des articles 1645 du Code civil et L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, elle prétend que la SARL Référence Building est une professionnelle de l’immobilier et, à ce titre, tenue d’un devoir de diligence renforcé. Elle fait valoir que le diagnostic annexé à l’acte de vente ne satisfait pas aux exigences légales quant à son opposabilité au vendeur.

Au visa des articles 1131, 1137 et 1178 du Code civil, elle affirme que la SARL Référence Building a commis une réticence dolosive, en dissimulant des informations déterminantes par rapport à la chaudière et le diagnostic, tout en ayant conscience du caractère déterminant de ces informations sur le consentement de la SCI [W]. Elle prétend qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle est présumée connaître le caractère déterminant de ces informations.

Subsidiairement, au visa des articles 1132 et 1133 du Code civil, elle ajoute qu’il y a erreur sur une qualité essentielle du bien et que cette erreur a été déterminante de son consentement. Elle estime que cette erreur n’est pas inexcusable, en ce que la SCI [W] s’est fiée aux déclarations contractuelles du vendeur et les pièces annexées au DDT, en tant que non professionnel.

A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, outre L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, elle déclare que le bien vendu est affecté d’un vice caché, antérieur à la vente. Elle rappelle que l’attestation de Monsieur [J] [K] n’est pas probante, tant sur la forme que sur le fond. Elle fait valoir que le vice est suffisamment grave pour qu’il y ait impropriété à l’usage et que ce vice était caché au moment de la vente.

En tout état de cause, au visa des articles 1112-1, 1217, 1223 et 1604 du Code civil, elle estime que la SARL Référence Building a manqué à son obligation précontractuelle d’information, ainsi qu’à son obligation de délivrance conforme, engageant sa responsabilité contractuelle.

En réponse, la SARL Référence Building, représentée, sollicite de la part de la juridiction de rejeter les demandes de la SCI [W].

Au soutien de sa demande, elle soutient avoir acquis l’immeuble et l’avoir vendu lot par lot. Elle affirme que la chaudière ne présentait aucun défaut d’usage au moment de la vente, que le diagnostic annexé à la vente a tout mentionné et que le précédent locataire leur a fait une attestation selon laquelle elle était en bon état de fonctionnement. Enfin, elle précise que la SCI [W] a fait des travaux après son achat.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Motifs

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 13 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la SARL Référence Building ne contestant pas la compétence de la juridiction et ne soulevant pas l’irrecevabilité de la demande de la SCI [W], il convient de relever que ces demandes sont sans objets.

Sur les vices du consentement

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur le dol
L’article 1137 du Code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l’espèce, dans l’acte notarié de vente, la partie « Système de chauffage » indique que « Le promettant déclare que le bien est équipé d’une chaudière individuelle au gaz pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Le bénéficiaire déclare avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service ».

Par ailleurs, le diagnostic établi le 3 janvier 2023 indique qu’il n’a pas été possible de vérifier le fonctionnement de l’appareil.

Ce diagnostic signale une anomalie A1, à savoir que la chaudière est installée dans un local de volume insuffisant, ne répondant pas aux exigences de raccordement des appareils, de balayage, de présence de sécurité sur les brûleurs, ou ne présentant pas d’ouvrant sur l’extérieur d’une surface au moins égale à 0,40 m².

Il est également précisé que le contrôle apparent de l’étanchéité n’a pas pu être réalisé, que le justificatif d’entretien de la chaudière et l’attestation de contrôle de la vacuité des conduits de fumée n’ont pas été présentées et que l’installation comporte des anomalies de type A1 qui devront être réparées ultérieurement.

Il ressort de ce même document qu’une anomalie A1 est une anomalie à prendre en compte lors d’une intervention ultérieure sur l’installation, ce qui constitue la plus légère des anomalies.

Contrairement à ce que soutient la SCI [W], il importe peu que le diagnostic n’ait pas été commandé par la SARL Référence Building, tant que cela porte sur le bon logement et dans les délais légaux.

Il est exact que le contrôle d’étanchéité n’a pu être réalisé en raison de l’absence du propriétaire. Pour autant, la SCI [W] était parfaitement informée de cette difficulté et a, malgré tout, passé la vente, sans réclamer d’examens supplémentaires.

Elle avait également connaissance de l’absence de production du contrat d’entretien et de contrôle de la vacuité des conduits de fumées sans que cela lui semble rédhibitoire au moment de la vente.

Ces conclusions, en ce qu’elles figurent sur l’acte notarié de vente signé par l’acquéreur, ont été portées à la connaissance de la SCI [W].

Le seul fait pour la SARL Référence Building de souscrire un contrat d’entretien avec dépannage et petite maintenance ne prouve pas qu’elle avait conscience de dysfonctionnements sur la chaudière.

Dès lors, ni la réticence dolosive, ni le caractère déterminant de cette information pour la SCI [W] ne peut être retenue.

Au surplus, il convient de souligner que la SCI [W] a découvert le dysfonctionnement de la chaudière en février 2025, soit presque un an après la vente, après une location difficile, qui aurait vécu sans entretenir la chaudière, selon la SCI [W]. Il n’est donc pas établi que ce dysfonctionnement existait déjà au moment de la vente.

Dès lors, le dol ne peut être retenu. 


Sur l’erreur 
Selon l’article 1132 du Code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

De plus, l’article 1133 du Code civil prévoit que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.

En l’espèce, comme relevé plus haut, la SCI [W] avait connaissance d’anomalies sur la chaudière et l’absence de vérification, sans pour autant émettre un obstacle au stade de la vente. Elle ne démontre pas que cela constituait, pour elle, une qualité essentielle de la vente immobilière.

En conséquence, l’erreur ne peut être retenue. 

3.Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Suivant acte authentique du 5 mars 2024, l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité.

En l’espèce, il est constant, et par ailleurs nullement contesté, que la SARL Référence Building est un professionnel de l’immobilier et qu’elle ne peut, à ce titre, voir appliquer la clause exonératoire sur les vices cachés.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier


Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies : le vice doit être inhérent à la chose, caché, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage.

Un vice inhérent à la chose résulte d’un défaut provenant de la chose elle-même et non d’un élément extérieur.

En l’espèce, suivant la facture du 17 février 2025, les pièces défaillantes sont inhérentes à la chaudière défectueuse et expliquent son dysfonctionnement. 

Le vice est donc inhérent à la chose.

Il faut établir un vice non apparent, sans être visible et décelable au moment de la vente. 

En l’espèce, comme rappelé précédemment, les anomalies et l’absence de contrôle ont été rappelés par le diagnostic annexé à la vente, de sorte qu’ils n’étaient pas dissimulés. Le caractère caché n’est donc pas établi.

Au surplus, la facture du 17 février 2025, survenue onze mois après la vente évoque un remplacement « récent » des cartes électroniques, sans davantage de datation. Dès lors, il y a eu une intervention sur la chaudière, sans qu’il soit possible de déterminer que cela ait été fait avant ou après la vente.

La SCI [W], sur qui repose la charge de la preuve, échoue à démontrer l’antériorité du vice à la vente.

En conséquence, les demandes de la SCI [W] au titre des vices cachés sont rejetées. 

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [W] invoque une obligation précontractuelle d’information et une obligation de délivrance conforme.

L’article 1112-1 du Code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son contractant.

En l’espèce, la SCI [W] ne démontre que la SARL Référence Building avait connaissance d’un dysfonctionnement sur la chaudière et celle-ci a respecté ses obligations légales, en fournissant lors de la vente un diagnostic. Par ailleurs, la SCI [W] ne démontre pas avoir sollicité des informations par rapport à cette chaudière suite à la réception du diagnostic, ce qui confirme l’absence de caractère déterminant de cette information sur son consentement.

Cette demande est donc rejetée.

Au visa de l’article 1604 du Code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Selon l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, si la SCI Jouhelrouquet démontre qu’il n’était pas possible de connaître l’état de la chaudière au moment de la vente, elle n’établit pas pour autant que cette chaudière n’était pas conforme à son usage attendu. La découverte de dysfonctionnement près d’un an après la vente, après le passage d’une locataire dans les lieux, ne permet pas d’affirmer avec certitude que les dysfonctionnements existaient déjà au moment de la vente et relevaient dès lors de la responsabilité de la SARL Référence Building.

En l’absence d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SARL Référence Building, la demande de dommages et intérêts de la SCI [W] est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SCI [W] succombant à l’instance est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, la SCI [W] succombant à l’instance est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [W] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,


Le GREFFIER La PRESIDENTE

Minute n° 


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00037 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JCJ4


4ème CHAMBRE CIVILE 


JUGEMENT DU 13 Juillet 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ;
assistée pendant le délibéré de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière
 

DEBATS : à l'audience publique du 02 Juin 2026


ENTRE :

S.C.I. [W]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [N] [L]




ET :

S.A.R.L. REFERENCE BUILDING
dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juillet 2026








EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 5 mars 2024, la SCI [W] a acquis un bien immobilier auprès de la SARL Référence Building sis [Adresse 3] à Saint-Etienne.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 mars 2025, la SCI [W] a signalé à la SARL Référence Building une difficulté portant sur la chaudière.

Suite à une tentative de conciliation, un constat d’échec a été dressé le 5 novembre 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 janvier 2026, la SCI [W] a fait assigner la SARL Référence Building devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l'audience du 3 mars 2026, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI [W], représentée, demande à la juridiction de :

A titre liminaire,
Juger le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne compétent ;Juger recevable l’action introduite par la SCI [W] au titre de l’obligation préalable d’une mise en demeure et d’une conciliation ;Juger que toute clause de non garantie des vices cachés stipulées dans l’acte authentique de vente du 5 mars 2024 est inefficace, la SARL Référence Building ayant la qualité de vendeur professionnel ;Subsidiairement, juger que cette inefficacité résulte également de l’application de l’article L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation ;
A titre principal,
Juger que la SARL Référence Building a commis un dol par réticence dolosive au sens de l’article 1137 alinéa 2 du Code civil ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,
Juger que la SCI [W] a contacté sous l’empire d’une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose vendue, au sens de l’article 1132 et 1133 du Code civil ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
A titre infiniment subsidiaire,
Juger qu’il y a vice caché ; ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer la somme de 3 521,96 € à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Condamner la SARL Référence Building à une réduction proportionnelle de prix de 1 500 € ;Condamner la SARL Référence Building à lui payer les sommes de :1 500 € à titre de dommages et intérêts ;1 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au visa des articles L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire, elle fait valoir qu’elle est une société civile immobilière et non une société commerciale, de sorte que le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne est compétent.

Au visa de l’article 1226 du Code civil, elle soutient qu’elle a multiplié les demandes amiables.

Au visa de l’article 750-1 du Code de procédure civile, elle ajoute avoir respecté la tentative préalable de conciliation.

Au visa des articles 1144, 1648, 2224 et 2232 du Code civil, elle affirme que son action n’est pas prescrite et que, si elle est un peu tardive, c’est parce que leur locataire n’a jamais payé et qu’ils ont dû diligenter une procédure d’expulsion, de sorte qu’ils ont été informés tardivement des dysfonctionnements sur la chaudière.

Au visa des articles 1645 du Code civil et L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, elle prétend que la SARL Référence Building est une professionnelle de l’immobilier et, à ce titre, tenue d’un devoir de diligence renforcé. Elle fait valoir que le diagnostic annexé à l’acte de vente ne satisfait pas aux exigences légales quant à son opposabilité au vendeur.

Au visa des articles 1131, 1137 et 1178 du Code civil, elle affirme que la SARL Référence Building a commis une réticence dolosive, en dissimulant des informations déterminantes par rapport à la chaudière et le diagnostic, tout en ayant conscience du caractère déterminant de ces informations sur le consentement de la SCI [W]. Elle prétend qu’en tant que professionnelle de l’immobilier, elle est présumée connaître le caractère déterminant de ces informations.

Subsidiairement, au visa des articles 1132 et 1133 du Code civil, elle ajoute qu’il y a erreur sur une qualité essentielle du bien et que cette erreur a été déterminante de son consentement. Elle estime que cette erreur n’est pas inexcusable, en ce que la SCI [W] s’est fiée aux déclarations contractuelles du vendeur et les pièces annexées au DDT, en tant que non professionnel.

A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, outre L. 271-4 II du Code de la construction et de l’habitation, elle déclare que le bien vendu est affecté d’un vice caché, antérieur à la vente. Elle rappelle que l’attestation de Monsieur [J] [K] n’est pas probante, tant sur la forme que sur le fond. Elle fait valoir que le vice est suffisamment grave pour qu’il y ait impropriété à l’usage et que ce vice était caché au moment de la vente.

En tout état de cause, au visa des articles 1112-1, 1217, 1223 et 1604 du Code civil, elle estime que la SARL Référence Building a manqué à son obligation précontractuelle d’information, ainsi qu’à son obligation de délivrance conforme, engageant sa responsabilité contractuelle.

En réponse, la SARL Référence Building, représentée, sollicite de la part de la juridiction de rejeter les demandes de la SCI [W].

Au soutien de sa demande, elle soutient avoir acquis l’immeuble et l’avoir vendu lot par lot. Elle affirme que la chaudière ne présentait aucun défaut d’usage au moment de la vente, que le diagnostic annexé à la vente a tout mentionné et que le précédent locataire leur a fait une attestation selon laquelle elle était en bon état de fonctionnement. Enfin, elle précise que la SCI [W] a fait des travaux après son achat.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 13 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la SARL Référence Building ne contestant pas la compétence de la juridiction et ne soulevant pas l’irrecevabilité de la demande de la SCI [W], il convient de relever que ces demandes sont sans objets.

Sur les vices du consentement

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur le dol
L’article 1137 du Code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l’espèce, dans l’acte notarié de vente, la partie « Système de chauffage » indique que « Le promettant déclare que le bien est équipé d’une chaudière individuelle au gaz pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Le bénéficiaire déclare avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service ».

Par ailleurs, le diagnostic établi le 3 janvier 2023 indique qu’il n’a pas été possible de vérifier le fonctionnement de l’appareil.

Ce diagnostic signale une anomalie A1, à savoir que la chaudière est installée dans un local de volume insuffisant, ne répondant pas aux exigences de raccordement des appareils, de balayage, de présence de sécurité sur les brûleurs, ou ne présentant pas d’ouvrant sur l’extérieur d’une surface au moins égale à 0,40 m².

Il est également précisé que le contrôle apparent de l’étanchéité n’a pas pu être réalisé, que le justificatif d’entretien de la chaudière et l’attestation de contrôle de la vacuité des conduits de fumée n’ont pas été présentées et que l’installation comporte des anomalies de type A1 qui devront être réparées ultérieurement.

Il ressort de ce même document qu’une anomalie A1 est une anomalie à prendre en compte lors d’une intervention ultérieure sur l’installation, ce qui constitue la plus légère des anomalies.

Contrairement à ce que soutient la SCI [W], il importe peu que le diagnostic n’ait pas été commandé par la SARL Référence Building, tant que cela porte sur le bon logement et dans les délais légaux.

Il est exact que le contrôle d’étanchéité n’a pu être réalisé en raison de l’absence du propriétaire. Pour autant, la SCI [W] était parfaitement informée de cette difficulté et a, malgré tout, passé la vente, sans réclamer d’examens supplémentaires.

Elle avait également connaissance de l’absence de production du contrat d’entretien et de contrôle de la vacuité des conduits de fumées sans que cela lui semble rédhibitoire au moment de la vente.

Ces conclusions, en ce qu’elles figurent sur l’acte notarié de vente signé par l’acquéreur, ont été portées à la connaissance de la SCI [W].

Le seul fait pour la SARL Référence Building de souscrire un contrat d’entretien avec dépannage et petite maintenance ne prouve pas qu’elle avait conscience de dysfonctionnements sur la chaudière.

Dès lors, ni la réticence dolosive, ni le caractère déterminant de cette information pour la SCI [W] ne peut être retenue.

Au surplus, il convient de souligner que la SCI [W] a découvert le dysfonctionnement de la chaudière en février 2025, soit presque un an après la vente, après une location difficile, qui aurait vécu sans entretenir la chaudière, selon la SCI [W]. Il n’est donc pas établi que ce dysfonctionnement existait déjà au moment de la vente.

Dès lors, le dol ne peut être retenu. 


Sur l’erreur 
Selon l’article 1132 du Code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

De plus, l’article 1133 du Code civil prévoit que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.

En l’espèce, comme relevé plus haut, la SCI [W] avait connaissance d’anomalies sur la chaudière et l’absence de vérification, sans pour autant émettre un obstacle au stade de la vente. Elle ne démontre pas que cela constituait, pour elle, une qualité essentielle de la vente immobilière.

En conséquence, l’erreur ne peut être retenue. 

3.Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Suivant acte authentique du 5 mars 2024, l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité.

En l’espèce, il est constant, et par ailleurs nullement contesté, que la SARL Référence Building est un professionnel de l’immobilier et qu’elle ne peut, à ce titre, voir appliquer la clause exonératoire sur les vices cachés.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier


Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies : le vice doit être inhérent à la chose, caché, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage.

Un vice inhérent à la chose résulte d’un défaut provenant de la chose elle-même et non d’un élément extérieur.

En l’espèce, suivant la facture du 17 février 2025, les pièces défaillantes sont inhérentes à la chaudière défectueuse et expliquent son dysfonctionnement. 

Le vice est donc inhérent à la chose.

Il faut établir un vice non apparent, sans être visible et décelable au moment de la vente. 

En l’espèce, comme rappelé précédemment, les anomalies et l’absence de contrôle ont été rappelés par le diagnostic annexé à la vente, de sorte qu’ils n’étaient pas dissimulés. Le caractère caché n’est donc pas établi.

Au surplus, la facture du 17 février 2025, survenue onze mois après la vente évoque un remplacement « récent » des cartes électroniques, sans davantage de datation. Dès lors, il y a eu une intervention sur la chaudière, sans qu’il soit possible de déterminer que cela ait été fait avant ou après la vente.

La SCI [W], sur qui repose la charge de la preuve, échoue à démontrer l’antériorité du vice à la vente.

En conséquence, les demandes de la SCI [W] au titre des vices cachés sont rejetées. 

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [W] invoque une obligation précontractuelle d’information et une obligation de délivrance conforme.

L’article 1112-1 du Code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son contractant.

En l’espèce, la SCI [W] ne démontre que la SARL Référence Building avait connaissance d’un dysfonctionnement sur la chaudière et celle-ci a respecté ses obligations légales, en fournissant lors de la vente un diagnostic. Par ailleurs, la SCI [W] ne démontre pas avoir sollicité des informations par rapport à cette chaudière suite à la réception du diagnostic, ce qui confirme l’absence de caractère déterminant de cette information sur son consentement.

Cette demande est donc rejetée.

Au visa de l’article 1604 du Code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Selon l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, si la SCI Jouhelrouquet démontre qu’il n’était pas possible de connaître l’état de la chaudière au moment de la vente, elle n’établit pas pour autant que cette chaudière n’était pas conforme à son usage attendu. La découverte de dysfonctionnement près d’un an après la vente, après le passage d’une locataire dans les lieux, ne permet pas d’affirmer avec certitude que les dysfonctionnements existaient déjà au moment de la vente et relevaient dès lors de la responsabilité de la SARL Référence Building.

En l’absence d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SARL Référence Building, la demande de dommages et intérêts de la SCI [W] est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SCI [W] succombant à l’instance est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, la SCI [W] succombant à l’instance est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [W] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,


Le GREFFIER La PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 1611, code de l'organisation judiciaire L211-3, code civil 1144, code civil 1133, code civil 1645, code civil 1223, code civil 1648, code civil 2232, code civil 1112-1, code civil 1132, code civil 1226, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 juillet 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/15431

  en commun : code civil 1178, code civil 1133, code civil 1112-1, code civil 1132

• 9 septembre 2026 · Tribunal des activités économiques de Nanterre · n° 2026F00004

  en commun : code civil 1178, code civil 1133, code civil 1112-1, code civil 1132

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01130

  en commun : code civil 1133, code civil 1645, code civil 1112-1, code civil 1132

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire d'Aurillac · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00420

  en commun : code civil 1133, code civil 1645, code civil 1648, code civil 1132

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Alençon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00429

  en commun : code civil 1178, code civil 1648, code civil 2232, code civil 1112-1

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00502

  en commun : code civil 1611, code civil 1645, code civil 1648, code civil 1112-1

• 29 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/10651

  en commun : code civil 1178, code civil 1645, code civil 1648, code civil 1112-1

• 2 juin 2026 · Tribunal de commerce de Bobigny · n° 2026F00521

  en commun : code civil 1133, code civil 1223, code civil 1132

Mise à jour de la source le 2026-07-16T09:46:48.676Z.